VIVIENDA

En una reciente sentencia, de publicación inminente, el Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, en cuanto impone una limitación de renta de los alquileres por entrar a regular materia reservada en exclusiva al Estado. El debatido alcance de la retroactividad de las Leyes no es nuevo. Lo hemos visto en otras sentencias (v.gr. sobre la plusvalía municipal).

Vamos a centrarnos en un aspecto muy concreto: la operatividad (o no) de la “cláusula berlinesa”, la Schattenmiete o cláusula de “alquiler en la sombra” (1) en los contratos de arrendamiento para vivienda concertados bajo la citada Ley ahora declarada inconstitucional. Hagamos historia:
La Ley catalana 11/2020, en vigor desde el 22 de septiembre de 2020, regulaba -directamente- uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento de vivienda: la renta periódica a abonar por la parte arrendataria a la parte arrendadora por la cesión del uso de la vivienda.
Fruto del intervencionismo de los poderes públicos, con el fin de garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE), el Parlamento y el Gobierno autonómico decidieron “contener” la espiral alcista de los alquileres en la mayoría de municipios de Cataluña (en especial, en Barcelona) y tomaron la determinación de fijar unos “Índices de referencia” (en una horquilla) basados supuestamente en datos históricos en la renta de los alquileres. Tales Índices han venido publicándose oficialmente en el portal de la “Agencia de la Vivienda de Cataluña”.

“El Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, en cuanto impone una limitación de renta de los alquileres por entrar a regular materia reservada en exclusiva al Estado”

Para los contratos de arrendamiento para uso de vivienda que se celebrasen tras la entrada en vigor de la citada norma, a salvo determinadas excepciones relacionadas con los ingresos del propio arrendador, y para un número muy amplio de municipios y, en su caso, de distritos (caso de Barcelona), la renta a convenir entre arrendador y arrendatario no podría superar el “Índice de referencia” (xx euros/m2 de superficie útil del inmueble) publicado oficialmente en la citada página web. La propia norma contemplaba sanciones importantes a los arrendadores que superasen el citado Índice. De hecho, hubo alguna sanción ejemplarizante durante los primeros meses.
Si bien es cierto que se admitían leves incrementos o decrementos (bien por características especiales del inmueble, bien por estar ubicado en una zona de alquiler tensionado), grosso- modo el Índice de referencia en su horquilla central operaba como muro infranqueable a la autonomía de la voluntad de las partes del artículo 1255 CC.
Nada nuevo bajo el sol. La historia legislativa de este país presenta movimientos pendulares: mientras que la Ley -preconstitucional- de Arrendamientos Urbanos de 1964 garantizaba prórrogas de arrendamientos y topaba la subida de las rentas, el Decreto Ley de 1985 y la LAU de 1994 en su redacción inicial volvieron a los derroteros del liberalismo económico. La Ley 11/2020 vuelve a los derroteros iniciales.
Como sabemos, la Ley 11/2020 fue impugnada por el Gobierno central (sin invocación del art. 161.2 CE que hubiera producido el efecto suspensivo de la norma y evitado esta cuestión) y por un grupo parlamentario.
Los antecedentes en la elaboración de la Ley 11/2020 (con un dictamen desfavorable del Consejo de Garantías estatutarias de la propia Comunidad Autónoma cuyas conclusiones han sido ratificadas ahora por el propio Tribunal Constitucional) ya auguraban una cruenta batalla jurídica.
Conscientes de esta barrera legal (“por imperativo legal” que diría el castizo), en algunos contratos de arrendamiento de vivienda se insertó la “cláusula berlinesa”. El funcionamiento era muy sencillo: por imperativo legal, las partes convenían una renta coincidente con el límite fijado por el Índice de referencia del legislador autonómico a cuya norma se remitían expresamente. No obstante, en el mismo clausulado se especificaba (como aviso a navegantes) a modo de condición suspensiva (ex art 1.113 CC: hecho de incierta producción que no dependía de la conducta de ninguna de las partes) que dado que la citada Ley se hallaba impugnada ante el Tribunal Constitucional, de obtenerse una sentencia declarativa de inconstitucionalidad la renta periódica (siempre sub conditione) que regiría en adelante el arrendamiento, sería superior a la pactada “por imperativo”, cuyo importe se concretaba de un modo claro e inequívoco para que no cupiese duda alguna. A modo de ejemplo, recogido en un contrato:
Se establece una renta mensual de 576,17 euros. Para establecer el precio de esta renta se ha tenido en cuenta el índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda alquilada es de 10,95 €/m2 (Distrito de Nous Barris en Barcelona-ciudad), según consulta realizada el 22/07/2021, sobre el Índice de Referencia aplicable al alquiler de viviendas en el municipio de Barcelona…

“Los efectos de la declaración de inconstitucionalidad solo se proyectarán pro futuro o ex nunc de modo que no afectarán a las relaciones jurídicas contractuales generadas al amparo de la normativa limitadora de las rentas”

No obstante lo anterior y en la medida en la que la renta de 576,17 € ha sido fijada en aplicación de la Ley del Parlament de Catalunya 11/2020 del 18 de septiembre de mesures de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge y en la medida también que dicha Ley ha sido objeto de un recurso de inconstitucionalidad, en el supuesto caso que el Tribunal Constitucional terminase por declarar la inconstitucionalidad y nula la citada Ley 11/2020, la renta se vería incrementada hasta 790,00 al mes, desde la fecha en la que se publicase la eventual sentencia de inconstitucionalidad.
Trasladados nuevamente al marco del legislador español, a expensas de la publicación de la citada sentencia del Tribunal Constitucional se ha podido saber que en la misma, invocando razones de “seguridad jurídica (art. 9.3 CE) en las relaciones contractuales” el propio Tribunal Constitucional ha matizado que los efectos de la declaración de inconstitucionalidad solo se proyectarán pro futuro o ex nunc de modo que no afectarán a las relaciones jurídicas contractuales generadas al amparo de la normativa limitadora de las rentas.
Paradójicamente, solo aquellos arrendadores (que los hay) que hubieran sido “sancionados ejemplarmente” por haber vulnerado la citada norma y hubiesen recurrido la sanción podrían pedir la anulación de la misma y reclamar, además, a la Administración que les resarciese patrimonialmente en su integridad por la diferencia de renta que se hubiesen visto obligados a reducir a resultas de una norma declarada inconstitucional. El perjuicio a resarcir se podría perfectamente calcular de antemano.
El quid, sin embargo, radica en el tratamiento a dispensar a aquellos contratos con “cláusula berlinesa”. Estamos hablando de contratos actualmente vigentes con prórrogas legales que pueden extender su vigencia hasta 2025 o 2027 (según se trate arrendador persona física o jurídica). Aquí la autonomía de la voluntad era y es impecable. También lo era la advertencia expresa de las consecuencias económicas concretas y exactas derivadas de la estimación del recurso de inconstitucionalidad (la fijación de antemano de la renta a percibir una vez eliminada la limitación).
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ya trató en su sentencia de 9 de mayo de 2013 de limitar la retroactividad absoluta (ex tunc) derivada de la declaración de nulidad de la “cláusula suelo” por razones de seguridad jurídica (y de solvencia del sistema bancario), mutando la misma en una nulidad ex post o ex nunc para los contratos que la contenían.

“Ni la parte arrendadora ni la parte arrendataria han de soportar a su exclusiva cuenta y cargo las veleidades de un Poder Legislativo que por la vía coactiva ha trasladado a los particulares las consecuencias patrimoniales de un desafuero jurídico”

Posteriormente, el TJUE en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 declaró que dicha interpretación de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Reino de España no se ajustaba a las normas de protección de los consumidores y reconoció -algo obvio- la operatividad ex tunc de la declaración de nulidad radical de la “cláusula suelo”.
- En los contratos de arrendamiento sin cláusula berlinesa que especificasen la cautela de eventual inconstitucionalidad la variación intempestiva de la renta a resultas de la declaración de inconstitucionalidad de la Ley es evidente que podría afectar sustancialmente este elemento esencial del contrato. Bien es cierto que ya habrían transcurrido con creces los seis primeros meses de vigencia del contrato, razón por la cual siempre la parte arrendataria tendría la facultad de desistimiento del arrendamiento, con un preaviso de treinta días, si no le conviniese la nueva renta. Por otra parte, obligar al arrendador (que carece de desistimiento) a mantener congelada la renta (más allá de las variaciones del IPC) tampoco parece equitativo. Sea como fuere, el Tribunal Constitucional parece haber limitado esta facultad de revisión al arrendador.
- Sin embargo, en los contratos de arrendamiento con cláusula berlinesa las partes ya contemplaban de antemano un hipotético escenario futuro donde se indicaba -con pelos y señales- cuál sería el concreto impacto económico de una eventual declaración de nulidad de la norma autonómica limitadora de alquileres. No puede decirse que la renta futura no fuese determinable de cumplirse la condición de anulación de la norma. En consecuencia, la invocada “seguridad jurídica” no resulta en modo alguno afectada. Es más, sirve como argumento para defender su invocación: solamente se está reclamando lo que de antemano ya se advirtió por las partes al contratar.
Obviamente, la parte arrendataria se verá obligada a afrontar una mayor renta si quiere continuar el arriendo, so pena de afrontar un eventual desahucio (con causas tasadas de oposición) pero esta contingencia no depende de la parte arrendadora sino de la propia ineficacia sobrevenida de la norma que amparaba la renta anterior, cuyo eventual advenimiento se indicaba y cuyo impacto económico se cuantificaba de un modo expreso en el contrato.
Existe en todo caso una vía, ciertamente poco explorada, y llena de minas, a pesar de los continuos esfuerzos correctores de la Sala 3ª del Tribunal Supremo: iniciar un expediente de responsabilidad patrimonial (en este caso, del Parlamento Legislador). Ya hay antecedentes comunitarios de esta responsabilidad: a resultas de la Ley catalana de limitación de licencias a grandes superficies, que acabó con una condena por las instituciones de la Unión Europea al Reino de España el año 2011 por vulnerar libertades básicas comunitarias garantizadas por los Tratados constitutivos.
No obstante, la cicatera redacción actual de la norma reguladora de esta responsabilidad patrimonial desincentiva los intentos. De nuevo, han sido las instituciones comunitarias quienes han dado un toque de atención a España.
Centrados en el plano interno y de la legislación nacional, un dato es incuestionable: ni la parte arrendadora ni la parte arrendataria han de soportar a su exclusiva cuenta y cargo las veleidades de un Poder Legislativo que por la vía coactiva ha trasladado a los particulares las consecuencias patrimoniales de un desafuero jurídico.
Alguien debe pagar los platos rotos.

(1) Bajos los auspicios de la ciudad-Estado de Berlín, uno de los 16 Länder de Alemania, como medida de contención del incremento de los alquileres en la capital germana, se había aprobado el 23 de febrero de 2020 una Ley similar que fijaba límites a la renta convenida. Al igual que en Cataluña, dicha Ley fue impugnada (en este caso ante el Tribunal Constitucional de Karlsruhe) por entender que vulneraba competencias reservadas al Estado-Federal. En el ínterin de la decisión del Tribunal Constitucional alemán, muchos arrendadores introdujeron esta cláusula-cautela (cláusula berlinesa) a modo de advertencia de incremento de renta ante una eventual declaración de inconstitucionalidad de la citada Ley. Finalmente, el Tribunal alemán anuló la citada norma en su sentencia de 15 de abril de 2021.

Palabras clave: Inconstitucionalidad de Ley 11/2020, Cláusula berlinesa, Limitación de rentas de alquiler.
Keywords: Unconstitutionality of Law 11/2020, Berlin Clause, Capping of rental income.