Desde finales del año 2024, el acceso a una vivienda digna es la principal preocupación que manifiestan los/as españoles en cada barómetro del CIS. Las dificultades de capas cada vez más amplias de la población para comprar o alquilar un inmueble se sitúan por delante de preocupaciones tradicionales, como el estado de la economía o el desempleo. Hay motivos fundados para ello. Diferentes estudios sectoriales, incluidas las proyecciones del Banco de España, cifran el déficit de vivienda en nuestro país entre las 450.000 y las 700.000 unidades.

Corregir una situación así, en la que influyen múltiples factores, no es sencillo, ni rápido. Sobre la base de amplios consensos y una coordinación que incluya a todos los niveles de la Administración, exige medidas a corto, medio y largo plazo que contemplen desde nuevos instrumentos de planeamiento, más flexibles, a la dotación de suelo finalista, la agilización en la concesión de licencias de obra y una mejor financiación y fiscalidad ante los elevados costes de construcción. Se trata de construir vivienda nueva -para compra y alquiler- de una forma ordenada y allí donde sea necesario, aumentando de forma exponencial el parque público, que, actualmente, está muy por debajo de la media europea. Sin embargo, la respuesta al desafío que supone disponer de una vivienda adecuada no acaba en la construcción de obra nueva. También implica renovar el parque edificado, impulsando planes de rehabilitación integral sostenidos en el tiempo.

“La respuesta al desafío que supone disponer de una vivienda adecuada no acaba en la construcción de obra nueva. También implica renovar el parque edificado”

Pensemos que más del 90% de los casi 26 millones de viviendas que existirán en 2050 ya están construidas, pero no se ajustan a la realidad y a las demandas de los hogares del siglo XXI, ni al actual contexto de crisis climática. El 80% del parque edificado tiene una antigüedad de más de veinte años y, por lo tanto, es anterior a la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, que regula las exigencias básicas de habitabilidad, seguridad y calidad que han de cumplir los edificios. En consecuencia, nos encontramos con uno de los parques construidos más envejecidos de Europa, con carencias manifiestas en materia de aislamientos y eficiencia energética, pero también de accesibilidad, conservación y funcionalidad.
En el marco del Pacto Verde europeo y la Ola de Renovación de edificios promovida por la Unión Europea para luchar contra el calentamiento global y mejorar la competitividad del continente con una economía descarbonizada en 2050, en el año 2023, y dentro de la respuesta para atajar la crisis derivada de la pandemia de Covid19, el Gobierno central impulsó dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) un programa de rehabilitación residencial dotado con fondos históricos procedentes del mecanismo europeo Next Generation. En concreto, se aprobaron 3.420 millones de euros para financiar 510.000 actuaciones de renovación y mejora de la eficiencia energética de edificios residenciales y viviendas hasta el primer semestre de 2026.

“En estos momentos el documento que certifica la eficiencia energética de los edificios antes y después de una reforma es poco más que un papel mojado”

Gracias a esta inyección económica sin parangón, las viviendas visadas para gran rehabilitación han aumentado exponencialmente hasta superar, en 2024, las 55.000 unidades (+117% respecto al año anterior a la pandemia), como reflejan las estadísticas de los Colegios de Arquitectos. No obstante, como dice el refrán, el diablo está en los detalles y uno de los elementos que puede debilitar el proceso de descarbonización del parque edificado está relacionado con su certificación. Y es que, en estos momentos, el documento que certifica la eficiencia energética de los edificios antes y después de una reforma, y que es absolutamente imprescindible para cualquier transacción inmobiliaria -ya sea compra o alquiler de una vivienda e incluso para la obtención de una hipoteca “verde”-, es poco más que un papel mojado.
A diferencia de un electrodoméstico, cada vivienda es única: responde a unas exposiciones climatológicas distintas en función de su ubicación y de su orientación, cuenta (o no) con unos determinados elementos de protección térmica y tiene también unos sistemas activos de climatización. Pero, por desgracia, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE, en adelante), tal y como se emite en la actualidad, no refleja esa complejidad y, por extensión, ese desconocimiento de los/as usuarios/as sobre las viviendas que habitan se refleja, en la práctica doméstica, en elevadas facturas de luz y gas, cuando no deriva en situaciones de pobreza energética como las que ya soportan casi un 18% de los hogares en España, según los datos del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico. Y es que más de la mitad del parque edificado se construyó antes de la entrada en vigor de la primera norma que estableció unos mínimos de eficiencia energética en nuestro país, en 1979, lo que se traduce en envolventes carentes de aislamientos o con aislamientos deficitarios, instalaciones de climatización obsoletas y mecanismos de adaptación a temperaturas extremas, como las que se están sucediendo en los últimos años, como consecuencia del calentamiento global, claramente insuficientes.

“El desconocimiento de los/as usuarios/as sobre las viviendas que habitan se refleja, en la práctica doméstica, en elevadas facturas de luz y gas, cuando no deriva en situaciones de pobreza energética”

Un documento esencial reducido a arancel
En las búsquedas en Internet, proliferan anuncios que ofrecen "Tu certificado en 2 minutos", "Certificado de eficiencia energética para viviendas y locales desde 39,95€” o "Certificado energético para Piso de entre 81 y 120m², 52 €". De esta forma, no solo se desvirtúa el propósito de un documento esencial para la toma de decisiones de compraventa de un inmueble y, por lo tanto, para garantizar los derechos de los consumidores. Con ello se devalúa el conocimiento y el trabajo técnico que requiere su emisión.
Por desgracia, en estos momentos, el CEE es poco más que un arancel. Contiene una información exigua, carente del rigor técnico necesario, y que el usuario final no comprende y que sólo solicita porque se la exigen para una venta o un alquiler. Los programas informáticos oficiales más utilizados, admitidos por la Administración Pública, se basan en valores estimados que se alejan de la realidad de la edificación. Como consecuencia, el certificado es una ficción que no refleja el consumo real, la huella de carbono o las posibles mejoras de una vivienda.
Ante un documento tan devaluado, que sólo sirve para cubrir una exigencia administrativa, se podría entender que no es necesario que un profesional altamente cualificado malgaste su tiempo en algo estéril y es precisamente ahí donde reside el problema. La devaluación del certificado ha llevado a la preocupante decisión del poder legislativo de este país de abrir la puerta a la habilitación de técnicos no universitarios para certificar la eficiencia energética. Esta medida, aprobada por el Real Decreto 659/2025, que modifica el procedimiento básico para la Certificación Energética de los Edificios, es un golpe directo al rigor profesional y a los derechos de los consumidores. De ahí el recurso del CSCAE en defensa de los/as arquitectos/as, pero también del interés general.

“La devaluación del certificado ha llevado a la preocupante decisión del poder legislativo de este país de abrir la puerta a la habilitación de técnicos no universitarios para certificar la eficiencia energética”

Es imposible que un egresado de una formación profesional, con un temario muy estrecho y acotado, pueda comprender el complejo comportamiento de un edificio. Su trabajo se limitará a elegir entre los parámetros estimados de una herramienta informática para obtener una letra que le permita pasar por la notaría o por el registro autonómico.

Las contradicciones de la Administración
Hemos tramitado cientos de millones de euros para la mejora energética de nuestros edificios, pero la Administración Pública, la misma que permite un documento inútil, ha rechazado certificados que no se basan en una justificación detallada de los valores de transmitancia térmica y exige una “Justificación de los valores de transmitancia térmica de los cerramientos opacos utilizados por el técnico competente en la elaboración del certificado de eficiencia energética del edificio que no sean 'por defecto'”. Es decir, solicita una evaluación energética profunda, elemento a elemento, para asegurar a Europa que el dinero enviado se ha utilizado de forma adecuada. No esperan de un país serio una estimación grosera de lo que supuestamente vamos a ahorrar.

“Resulta desesperante comprometerse con la rehabilitación integral de nuestros edificios y, al mismo tiempo, legislar a favor de la mediocridad, como plantea el Real Decreto 659/2025”

Los fondos europeos Next Generation, que han sido cruciales para estimular la rehabilitación de edificios y, de hecho, han mantenido el pulso del sector de la edificación en los últimos años con datos de renovación de viviendas históricos frente al aumento contenido, cuando no retroceso, de la obra nueva, se han desaprovechado para conocer adecuadamente el estado real de nuestro parque edificado. Pese a las ayudas habilitadas para ello, apenas se han realizado Libros del Edificio Existente (LEE) que nos sirvan como hoja de ruta. En lugar de un estudio preliminar profundo, hemos abordado los proyectos de rehabilitación de forma fragmentada y parcial y resulta desesperante comprometerse con la rehabilitación integral de nuestros edificios y, al mismo tiempo, legislar a favor de la mediocridad, como plantea el Real Decreto 659/2025, que modifica el procedimiento básico para la Certificación Energética de los Edificios. Esta es la gran contradicción.
Ya existen aplicaciones, incluso creadas por bancos, que estiman el consumo de energía y la letra de un edificio con sólo la referencia catastral, con el mismo nivel de error que las herramientas que utilizarán estos nuevos trabajadores a los que, a partir de ahora, se quiere habilitar para emitir los CEE. Si seguimos por este camino, la solución lógica es obvia: ahorremos a la sociedad este "arancel", automaticemos todo, pongamos inteligencia artificial en el proceso y usemos el dinero que se paga por los registros para crear una herramienta estimatoria amable para el usuario lego en eficiencia energética.

“El rigor en el contenido del CEE forma parte de ese derecho de la ciudadanía a disponer de una vivienda de calidad desde el conocimiento real sobre su inmueble”

Los CEE registrados en 2024 ingresaron cerca de 3,25 millones de euros en las arcas públicas. Con ese dinero, las Administraciones podrían invertir en una herramienta digital que automatice la información y reduzca la burocracia. Sin embargo, en lugar de digitalizar para reducir, parece que se ha creado una nueva capa de exigencias que alimentan la frustración de los/as profesionales cualificados/as en los/as que debería recaer la emisión del CEE, desincentivando futuras actuaciones, imprescindibles para alcanzar los objetivos climáticos comprometidos con Europa en la renovación de viviendas y edificios en nuestro país y garantizar, con ello, el bienestar, la salud y la seguridad de la población en los hogares que habitan y en los que pasan gran parte de sus vidas.
El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las condiciones para hacerlo efectivo. El rigor en el contenido del CEE forma parte de ese derecho de la ciudadanía a disponer de una vivienda de calidad desde el conocimiento real sobre su inmueble.

Palabras clave: Vivienda, Certificado de Eficiencia Energética, Rehabilitación.
Keywords: Housing, Energy Efficiency Certificate, Refurbishment.