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Por: IÑIGO GUILLERMO REVILLA FERNÁNDEZ
Notario de San Javier (Murcia)


El tema de que trata este trabajo no es nuevo en absoluto, pero ha cobrado nuevo vigor tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea y la consecuente consideración de los súbditos británicos como extranjeros pertenecientes a un país tercero de la Unión.

Para quienes no estén familiarizados con esta materia, en lo que nos interesa en relación al asunto que vamos a abordar entendemos que es necesario tener en cuenta que el artículo 4 de la Ley 8/1975 dice que “se denominan zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros aquéllas en que por exigencias de la Defensa Nacional o del libre ejercicio de las potestades soberanas del Estado resulte conveniente prohibir, limitar o condicionar la adquisición de la propiedad y demás derechos reales por personas físicas o jurídicas de nacionalidad o bajo control extranjero, con arreglo a lo dispuesto en esta Ley”; y que el artículo 18 de la misma Ley dice que “En las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, quedan sujetos al requisito de la autorización militar, tramitada en la forma que reglamentariamente se determine: a) La adquisición, cualquiera que sea su título, por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase. b) La constitución, transmisión y modificación de hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales sobre fincas, a favor de personas extranjeras. c) La construcción de obras o edificaciones de cualquier clase, así como la adquisición de derechos sobre autorizaciones concedidas y no ejecutadas, cuando los peticionarios sean extranjeros. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los centros y zonas que se declaren de interés turístico nacional en los que, conforme a lo previsto en la Ley 197/1963, de 28 de diciembre, se considerará concedida la correspondiente autorización militar con las limitaciones que por imperativos de la Defensa Nacional pueda establecer el Ministerio militar afectado en su preceptiva autorización previa a tal declaración. La validez de los actos a que se refiere el presente artículo, cuando tengan por objeto fincas situadas en estos centros y zonas de interés turístico nacional, quedará siempre sujeta al cumplimiento de las limitaciones mencionadas en el párrafo anterior”.

"La aplicación a los ciudadanos británicos de las limitaciones previstas en la Ley 8/1975 es inútil para la Defensa Nacional y puede resultar muy perjudicial para el mercado inmobiliario español"

Queremos ser muy sinceros y poner las cartas sobre la mesa para no hacer perder el tiempo al benévolo lector. Nuestra tesis es la siguiente: la exigencia de la autorización militar a los ciudadanos británicos, sea cual sea su situación, ha perdido toda razón de ser en la actualidad.
Admitimos, como no podría ser de otra manera, las limitaciones de acceso a la propiedad por parte de extranjeros en determinadas zonas del Territorio Nacional cuando ésta sea precisa y tenga sentido. No discutimos eso, sino que no tiene sentido respecto de los ciudadanos británicos tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea.
En cuanto a lo que a los ciudadanos británicos se refiere, entendemos que la aplicación de las citadas limitaciones previstas en la Ley 8/1975 y su Reglamento, Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, es inútil para la Defensa Nacional y que puede resultar muy perjudicial para el mercado inmobiliario español.
Personas ajenas a la función notarial o registral, e incluso notarios y registradores de partes de España con escaso flujo de otorgantes extranjeros, se preguntarán qué efectos perniciosos puede traer consigo la aplicación de las limitaciones antes aludidas en el caso de los británicos. Pues bien, estos efectos pueden provocar una auténtica parálisis de una parte fundamental de nuestro mercado inmobiliario por las siguientes razones:
1. La primera y fundamental es la lentitud para la obtención de la autorización militar. Se trata de un trámite que se suele demorar entre tres y seis meses, y eso antes del Brexit, cuando la autorización militar se había de pedir en pocas ocasiones.
2. Íntimamente conectada con esta lentitud está el hecho de que buena parte de las zonas e instalaciones determinadas reglamentariamente como de interés para la Defensa Nacional se encuentran comprensiblemente en lugares de costa, lugares donde también muy comprensiblemente es donde más inmuebles compran los británicos, que como vienen mostrando los indicadores estadísticos, entre ellos los del Consejo General del Notariado Español, sin duda los más fieles y exactos, los británicos son los extranjeros (aún tras el Brexit) que más viviendas adquieren en España, seguidos, en su mayor parte, por ciudadanos extranjeros nacionales de países de la Unión Europea.

"El mercado inmobiliario, el crediticio y las industrias auxiliares no podrán soportar dilaciones de previsiblemente al menos un año para poder autorizar o inscribir escrituras de compraventa y de declaración de obra nueva de ciudadanos británicos"

Los dos factores señalados a nadie se le escapa que constituyen una combinación fatal: si tenemos un sistema lentísimo de concesión de autorizaciones militares cuando el flujo de solicitudes es pequeño ¿cómo será de lento cuando estas solicitudes sean numerosísimas, como sucederá si se consideran aplicables las limitaciones de la Ley 8/1975 a los ciudadanos británicos tras la salida del Reino Unido de la unión Europea?
El mercado inmobiliario, el crediticio y las industrias auxiliares no podrán soportar dilaciones de previsiblemente al menos un año para poder autorizar o inscribir escrituras de compraventa, de declaración de obra nueva, etc., de ciudadanos británicos.
A continuación intentaremos exponer una serie de argumentos que justifican que notarios y registradores no hayamos de requerir la autorización militar cuando las limitaciones de la Ley 8/1975 pudieren rondar sobre las escrituras que hayan de otorgar nacionales británicos tras el 31 de diciembre de 2020.
Aunque no sea lo más habitual, por razones metodológicas específicas de este trabajo empezaremos por los motivos más concretos, más cercanos al Derecho positivo, que entendemos favorables a nuestra tesis e iremos hacia los más abstractos (last but not least, como dicen los hijos de la Gran Bretaña), pues como advertía el mismísimo Lenin las abstracciones, cuando son verdaderas, no nos alejan, sino que nos acercan a la realidad.
En primer lugar, aunque a nuestro juicio la autorización militar no se ha de exigir para ningún ciudadano británico, parece forzoso, a la luz del Acuerdo sobre la Retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte de la Unión Europea y de la Comunidad Europea de la Energía Atómica, distinguir entre los nacionales del Reino Unido que tuvieran su residencia en España antes y después del Brexit y no hayan modificado esta situación, y los que no la tuvieran.
Dice el artículo 1 del Acuerdo “Objetivo. El presente Acuerdo establece las disposiciones relativas a la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte (en lo sucesivo, ‘Reino Unido’) de la Unión Europea (en lo sucesivo, ‘Unión’) y de la Comunidad Europea de la Energía Atómica (en lo sucesivo, ‘Euratom’)”. Añade el artículo 10 apartado 1 letras a) y b): “1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el título III, la presente parte se aplicará a las personas siguientes: a) los ciudadanos de la Unión que hayan ejercido su derecho de residencia en el Reino Unido con arreglo al Derecho de la Unión antes del final del período transitorio y sigan residiendo en él después de este período; b) los nacionales del Reino Unido que hayan ejercido su derecho de residencia en un Estado miembro con arreglo al Derecho de la Unión antes del final del período transitorio y sigan residiendo en él después de este período”; y el artículo 12 dice: “No discriminación. En el ámbito de aplicación de la presente parte y sin perjuicio de las disposiciones particulares previstas en la misma, se prohibirá toda discriminación por razón de la nacionalidad en el sentido del artículo 18, párrafo primero, del TFUE, tanto en el Estado de acogida como en el Estado de trabajo, respecto de las personas a que se refiere el artículo 10 del presente Acuerdo”. Debiéndose recordar que conforme al artículo 18 párrafo 1º TFUE “En el ámbito de aplicación de los Tratados, y sin perjuicio de las disposiciones particulares previstas en los mismos, se prohibirá toda discriminación por razón de la nacionalidad”. Finalmente añade el párrafo II del apartado 1º del artículo 4 que “(…) las personas físicas o jurídicas podrán, en particular, invocar directamente las disposiciones contenidas en el presente Acuerdo, o indicadas en él, que cumplan las condiciones para tener efecto directo en virtud del Derecho de la Unión”.

"Parece forzoso distinguir entre los nacionales del Reino Unido que tuvieran su residencia en España antes y después del Brexit y no hayan modificado esta situación, y los que no la tuvieran"

Una lectura literal y sistemática de estos preceptos conduce claramente a la conclusión de que a aquellos nacionales del Reino Unido que tuvieran su residencia en España antes y después del Brexit no les pueden ser de aplicación las limitaciones para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase establecidas en la Ley 8/1975, pues dichas limitaciones no se aplican a los españoles ni a los ciudadanos miembros de la Unión Europea.
Salvo opinión mejor fundada, no se nos ocurre argumento ninguno contra esta afirmación.
Si conforme a lo dicho anteriormente la autorización militar no puede ser exigida a los nacionales del Reino unido que tuvieran su residencia en España antes y después del Brexit ¿quiere esto decir que al resto de británicos que no reúnan estas características les son de aplicación las limitaciones de la Ley 8/1975?
Pues no. Y es que, en segundo lugar, debemos tener en cuenta la redacción literal de la Ley 8/1975. En la disposición adicional añadida por el artículo 106.Dos de la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1991 a la Ley 8/1975 se dice: “(...) 1. Las limitaciones que para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase, son de aplicación en los territorios declarados, o que se declaren, zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, en virtud de las previsiones contenidas en las disposiciones que integran el capítulo III, no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea; tratándose de personas jurídicas que ostenten dicha nacionalidad, el aludido régimen será de aplicación en los mismos términos que se prevé respecto de las personas jurídicas españolas (…)”.
Pues bien, a día de hoy la Comunidad Económica Europea no existe ya que conforme al artículo G del Tratado de 7 de febrero de 1992 de Maastricht: “(…) El Tratado constitutivo de la Comunidad Económica Europea se modificará de conformidad con las disposiciones del presente artículo, a fin de constituir una Comunidad Europea. (…) Los términos ‘Comunidad Económica Europea’ se sustituirán por los términos ‘Comunidad Europea’ (…)”. Tampoco existe hoy la Comunidad Europea porque el actual artículo 1º del Tratado de la Unión Europea dice que: “(…) Por el presente Tratado, las ALTAS PARTES CONTRATANTES constituyen entre sí una UNIÓN EUROPEA (…) La Unión sustituirá y sucederá a la Comunidad Europea”.
Pues bien, la Comunidad Europea fue sucesora de la Comunidad Económica Europea y la Unión Europea lo ha sido de la Comunidad Europea. La disposición adicional de la Ley 8/1975 habla sin embargo de la Comunidad Económica Europea. El principio de jerarquía normativa obliga a considerar que la exención prevista para los nacionales de la Comunidad Económica Europea sean aplicadas a sus entidades sucesoras, como parece evidente, pero lo que dice literalmente es que “no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea (…)”, no añade “mientras dichos Estados permanezcan en ella”.

"Mientras no se modifique la disposición adicional introducida por la Ley 31/1990 hay que considerar a los británicos como personas que ostentan la nacionalidad de un país que les hace exentos de las limitaciones que establece la Ley 8/1975 para otros extranjeros, sean o no residentes antes y después del 31 de diciembre de 2020"

Así interpretado el precepto, a la fecha de la inclusión de la aludida disposición adicional no cabe la menor duda de que los ciudadanos británicos ostentan la nacionalidad de un país que en dicho momento era miembro de la Comunidad Económica Europea y de todas sus organizaciones internacionales sucesoras, lo cual lleva a la inevitable conclusión de que, mientras no se modifique la disposición adicional introducida por la Ley 31/1990, hay que considerar a los británicos como personas que ostentan la nacionalidad de un país que les hace exentos de las limitaciones que para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase, establece la Ley 8/1975 para otros extranjeros, SEAN O NO RESIDENTES ANTES Y DESPUÉS DEL 31 DE DICIEMBRE DE 2020.
Podría argumentarse en contra de la tesis mantenida en el artículo anterior que lo que pretendía la disposición adicional era cumplimentar el principio de no discriminación por razón de la nacionalidad. Sin embargo, esta contradicción decae en cuanto se tiene en cuenta que este principio en el momento de la adición de la disposición creada por la Ley 30/1991 únicamente estaba previsto en el artículo 7 del Tratado de Roma de 25 de marzo de 1957 respecto del ámbito de aplicación de dicho Tratado, el cual, establecido en los artículos 2 y 3 del mismo Tratado, para nada tenían que ver con el objeto de la Ley 8/1975. A esto hay que añadir que el principio de no discriminación entre nacionales miembros de las Comunidad Europea primero, y de la Unión Europea después, tal y como lo conocemos hoy, tiene su punto de arranque en el ya citado Tratado de 7 de febrero de 1992 de Maastricht, que evidentemente es posterior a la inclusión por el legislador español a la Ley 8/1975 de la disposición adicional del artículo 106 de la Ley 30/1991.
Por si fuera poco todo lo que se ha dicho antes, queremos hacer asimismo referencia a un principio general del derecho que consideramos fundamental en esta materia: “cessante ratione legis cessat lex ipsa”, positivizado, en parte, en el artículo 4.2 del código Civil: “Las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas”.
No cabe duda de que la Ley 8/1975 es una ley excepcional por cuanto que por razones objetivas limita el derecho a la propiedad privada reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, no olvidando que el artículo 13.1 de la misma Carta Magna establece que “los extranjeros gozarán en España de las libertades públicas que garantiza el presente Título en los términos que establezcan los tratados y la ley”.
Pues bien, no nos parece extravagante interpretar que cuando se aprobó la Ley 8/1975 el legislador español estableció una serie de excepciones para las personas extranjeras que han de tenerse en cuenta únicamente en la medida en que tenían sentido al tiempo y en el momento en que dicha Ley se aprobó.
A la entrada en vigor de la Ley 8/1975 el contexto geopolítico y militar en que España estaba envuelto era completamente diferente del actual.
Estas restricciones a los extranjeros tienen su justificación en que es posible que los nacionales de otros países actúen en beneficio de los intereses militares de otras potencias, lo cual puede poner en peligro la Seguridad Nacional de España. Esto nos parece perfectamente comprensible. ¿Pero por qué el legislador español en aquel momento generalizó estas restricciones a todos los extranjeros? Pues por una razón, a nuestro juicio muy simple, porque en 1975, y aún en 1978, año de la aprobación de su reglamento desarrollador, España no pertenecía a ninguna organización internacional de carácter militar que nos convirtiera en aliados de militares de otras potencias.
Esto no sucedió hasta la inclusión de España en la OTAN mediante Instrumento de 29 de mayo de 1982 de Adhesión del Reino de España al Tratado del Atlántico Norte de 4 de abril de 1949, del que Reino Unido sigue siendo miembro. Recordemos que el artículo 5 del Tratado establece que “Las Partes convienen en que un ataque armado contra una o contra varias de ellas (…) se considerará como un ataque dirigido contra todas ellas y en consecuencia acuerdan que si tal ataque se produce, cada una de ellas, en ejercicio del derecho de legítima defensa individual o colectiva, reconocido por el artículo 51 de la Carta de las Naciones Unidas, asistirá a la Parte o Partes así atacadas, adoptando seguidamente, individualmente y de acuerdo con las otras Partes, las medidas que juzgue necesarias, incluso el empleo de la fuerza armada para restablecer y mantener la seguridad en la región del Atlántico Norte”.

"Las más altas instancias corporativas aún están a tiempo de poner en conocimiento, del Ministerio de Defensa, si no lo han hecho ya, esta enojosa situación que sería muy fácil de arreglar por la vía prevista en el apartado 2 de la Disposición final quinta del Real Decreto-ley 38/2020"

¿De verdad parece razonable considerar vigente limitaciones a los nacionales de un país (Reino Unido) militarmente aliado de España desde hace casi cincuenta años, por temor a que los nacionales de dicho país puedan llevar a cabo actuaciones contra los intereses militares de España? Evidentemente no, porque los intereses en materia de Defensa de ambas naciones son los mismos.
Es más ¿es razonable pensar que la salida del Reino Unido de la Unión Europea tiene incidencia en esta materia? Lo grave sería que el Reino Unido saliera de la OTAN, no de la Unión Europea, que en materia de defensa, como todo el mundo sabe, tiene un nivel de integración todavía muy incipiente.
¿Alguien puede afirmar seriamente que las personas extranjeras que más inmuebles han comprado en la historia de España -sin limitación ninguna (salvo casos excepcionalísimos) desde el año 1990- que no han causado por esta razón ningún inconveniente por razón de su nacionalidad a las zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, vayan a suponer una amenaza para dichas zonas e instalaciones a partir de ahora, mientras su país siga siendo aliado militar cualificadísimo de España?
Definitivamente, salvo mejor opinión, entendemos que aplicar las limitaciones para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase a los súbditos británicos por el hecho de la salida de la Unión Europea, no solamente es contrario a Derecho, sino contrario al sentido común más elemental.
No queremos dejar de mostrar aquí nuestra sorpresa por el hecho de que el Real Decreto-ley 38/2020, de 29 de diciembre, por el que se adoptan medidas de adaptación a la situación de Estado tercero del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte tras la finalización del periodo transitorio previsto en el Acuerdo sobre la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte de la Unión Europea y de la Comunidad Europea de la Energía Atómica, de 31 de enero de 2020, no contemple esta cuestión.
Sorpresa que se añade a la que sentimos ante la falta de una actuación decidida por parte del Consejo General del Notariado Español y el Colegio de Registradores de España. Si estas actuaciones han tenido lugar y este humilde notario lo desconoce, desde luego no parece que hayan tenido un reflejo positivo en el citado Real Decreto Ley. No obstante, nunca es tarde si la dicha es buena y nos permitimos el atrevimiento de recomendar a las más altas instancias corporativas de notarios y registradores que aún están a tiempo de poner en conocimiento del Ministerio de Defensa, si no lo han hecho ya, esta enojosa situación que sería muy fácil de arreglar por la vía prevista en el apartado 2 de la Disposición final quinta del Real Decreto-ley 38/2020 que dice: “Desarrollo reglamentario. (…) A los efectos del artículo 27 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, la tramitación de los proyectos de disposiciones generales que tengan por objeto el desarrollo de este real decreto-ley tendrá carácter urgente en todo caso sin necesidad de que la urgencia se declare por Acuerdo del Consejo de Ministros, si bien se dará cuenta por parte del departamento ministerial proponente del inicio de la tramitación en el Consejo de Ministros inmediatamente posterior. En ese acuerdo de toma de conocimiento, el Consejo de Ministros establecerá, en su caso, el plazo en que habrá de evacuarse el dictamen del Consejo de Estado, cuando resulte preceptivo. Los restantes dictámenes preceptivos habrán de evacuarse por los órganos consultivos correspondientes por el procedimiento de urgencia regulado para cada uno de ellos”.
No queremos terminar este trabajo sin hacer una referencia a las consecuencias que civilmente puede acarrear la falta de autorización militar cuando esta sea preceptiva. Este no es el objeto de este trabajo, pero nosotros defendemos la tesis mantenida muy sólidamente por el notario don Luis Lorenzo Serra, en su trabajo “Adquisición por extranjeros del dominio y derechos reales sobre inmuebles en zonas de acceso restringido. Autorización militar. Inscripción en el Registro de la Propiedad” de fecha 12 de noviembre de 2008, publicado en la página web notariosyregistradores.com (1), trabajo en que demuestra cómo la falta de esta autorización militar no acarrea la nulidad de pleno derecho ni la caducidad de los actos que precisen de ella, sino que se trata de un defecto de carácter administrativo que impide la autorización con plena eficacia jurídica y la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras que contengan actos que deban ser autorizados conforme a lo previsto en la Ley 8/1975.

(1) https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/autorizacion-militar.htm

Palabras clave: Ciudadanos británicos, Autorización militar, Brexit.
Keywords: British citizens, Military permission, Brexit.

Resumen

La exigencia de autorización militar a los ciudadanos británicos, sea cual sea su situación, ha perdido toda razón de ser en la actualidad. A aquellos nacionales del Reino Unido que tuvieran su residencia en España antes y después del Brexit no les pueden ser de aplicación las limitaciones para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase establecidas en la Ley 8/1975. Aplicar estas limitaciones a los súbditos británicos por el hecho de la salida de la Unión Europea no solamente es contrario a Derecho sino contrario al sentido común más elemental.

Abstract

The requirement for a permit from the Ministry of Defence for British citizens, regardless of their situation, no longer makes any sense. The limitations on purchasing property and acquiring other in rem rights over real estate and undertaking work and construction of any kind stipulated in Law 8/1975 cannot be applied to United Kingdom nationals who were residents of Spain before and after Brexit. Applying these limitations to British subjects due to the country's departure from the European Union is not only contrary to law, but also contrary to the most basic common sense.

 

 

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