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REVISTA106

ENSXXI Nº 107
ENERO - FEBRERO 2023

Por: DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Abogado


La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, ha sido objeto de modificaciones por la reciente Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. A continuación se desglosan comentarios a esta reciente reforma.

“Artículo 2. Uno. Se modifica la letra f) del apartado 1º del artículo noveno, que queda redactada en los siguientes términos:
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y, en su caso, las obras de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley”.
No tiene mayor importancia desde un punto de vista jurídico y práctico, aunque nunca está de más añadir alguna aclaración y es que el fondo de reserva se puede destinar a las obras de accesibilidad, remitiendo a los preceptos correspondientes, pero en la práctica las comunidades de propietarios disponen de dicho fondo (si es que lo han constituido en todo o en parte), a pesar de lo que establece el artículo 9.1 f), conforme sus necesidades y, desde luego, haya o no suficientes fondos. La obligación de llevar a cabo las obras estaba ya marcada en los artículos 10.1 b) y 17.2, que también se modifica. Se podrán exigir por cualquier propietario si la junta no lo hace, aunque el tema tendría que resolverse por impugnación judicial de la negativa de la comunidad, algo que afortunadamente no es habitual, sobre todo cuando materialmente se dan las circunstancias de hecho de los mencionados preceptos.

“La nueva Ley de propiedad horizontal permite utilizar el fondo de reserva para obras de accesibilidad y eficiencia energética”

“Artículo 2. Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete, que queda redactado en los siguientes términos:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.
Está bien cualquier tipo de aclaraciones para el funcionamiento de las comunidades, en este caso para la “mejora de la eficiencia energética”, con el certificado correspondiente, aunque hay que decir que hasta el momento y con base en un acuerdo de mayoría en la junta de propietarios se han podido llevar a cabo este tipo de obras o mejoras para dicho fin, así como pedir un préstamo o subvenciones, aunque otra cosa es que dichas entidades oficiales y privadas lo hayan concedido, salvo que en el segundo caso muchas veces se pide un aval personal del presidente o de otros propietarios.
Lo importante es que no se puede hacer un gasto que suponga un cargo a los propietarios de más de doce mensualidades ordinarias, limitación que a mi juicio no tiene mucha justificación si realmente hay acuerdo de la junta y se considera bueno para la comunidad, pero es claro que este precepto marca unas limitaciones y que si no se dan las circunstancias concretas del precepto, los propietarios no están obligados a pagar más del importe resultante de dichas doce cuotas ordinarias. Me atrevo a indicar que eso impedirá llevar a cabo dichas instalaciones en muchas fincas, aunque la mayor parte de los comuneros lo consideren oportuno, con independencia de la cuantía.

“Para la decisión de la junta basta la mayoría simple”

“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
(…)”.
La aplicación de un porcentaje superior al interés legal es algo que no es recomendable, porque si el mismo es excesivo con seguridad, llegado el caso, el Juzgado no lo admitirá. Es un error que no se haya marcado un límite, por ejemplo el que existe admitido oficialmente en el momento de reclamar más un 10% o algo parecido, lo que resultaría más correcto y seguro jurídica y procesalmente. Mi postura a este precepto es negativa porque crea inseguridad para ambas partes, comunidad y deudor.
Y, desde luego, la privación de los derechos y elementos comunes es contraria a cualquier tipo de consideración jurídica, pues, por ejemplo, es como decir que se puede lanzar por la fuerza a un arrendatario que no paga la renta. Pero, aparte de las cuestiones legales, resulta que en la mayor parte de los casos será imposible materialmente, pues, salvo servicios especiales que tengan un vigilante (por ejemplo piscina u otros elementos similares), no es viable cortar la calefacción si es central, como el agua, el ascensor, etc. Es una manera de crear problemas en la comunidad y que supondrá grandes discusiones, que es lo que sobra en las mismas y especialmente en las juntas de propietarios. Considero que es un error que no conduce a nada, bueno más bien a enfrentamientos personales.

“La repercusión económica no puede excederse de doce mensualidades ordinarias y el propietario disidente no podrá hacer uso de estas mejoras”

“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
(…)
2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento”.
En primer lugar indicar que el “monitorio” es una decisión de la comunidad, pero ninguna obligación, pues como señala este artículo “sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales”, esto es, que se puede ir directamente al juicio verbal u ordinario, dependiendo si la reclamación es inferior o superior a 1.000 euros, conforme establecen los artículos 248 y 249 de la Ley Enjuiciamiento Civil. Personalmente creo que, salvo excepciones, lo mejor es acudir directamente al proceso que corresponda a la cuantía, ya que, sobre todo en las grandes capitales, el monitorio tarda en citarse casi igual que los juicios ordinarios.
Por otro lado y es muy importante ¿qué es un administrador “profesional”? En vez de concretar la reforma de la Ley que sea “colegiado”, se siguen abriendo las puertas a personas y empresas debidamente registradas, con o sin dicho título, para dicha actividad. Se ha perdido una gran ocasión para dejar claro el tema y así se podría interpretar el artículo 13.6 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pues la exigencia del mismo es que tenga “capacitación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”. Pero todos sabemos que la jurisprudencia no ha determinado con rotundidad y reiteración que ello supone solo que sea colegiado, pues de hecho y derecho muchos administradores tienen otro título (ingeniero, abogado, perito, etc.), incluso empresas, que les está permitido administrar una comunidad y la realidad es que de hecho es lo que está sucediendo, funcionando como autónomos y estando de alta en Hacienda.
En cuanto a la necesidad de que la junta acuerde facultar al administrador, la comunidad tiene que saber que si existe oposición en dicho proceso monitorio hay que acudir al juicio que por la cuantía corresponda, conforme el artículo 818 de la Ley Enjuiciamiento Civil, por lo que entonces ya el administrador no podrá ser el representante de la comunidad, pues este apartado de la Ley de Propiedad Horizontal solo le autoriza al juicio monitorio, es decir, que tendrá que personarse el presidente, que es el representante legal, por eso es aconsejable que lo haga el mismo desde el primer momento.
Y, por otra parte, la pregunta es ¿el notario cuando el administrador vaya a conceder poderes a procuradores va a exigir el requisito de que el primero sea “profesional”? En principio creo que no, pero tampoco hay que descartarlo, toda vez que, por ejemplo, si acude el presidente tiene que acreditar el nombramiento y facultades de la junta de propietarios.
En definitiva, aparte las cuestiones legales, se ha perdido una buena ocasión para reconocer a los administradores “colegiados”. Es una pena, pues las cosas continuarán igual.

“El juicio monitorio contra los deudores se podrá interponer por el administrador ‘profesional’”

“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
(…)
3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor”.
Otra vez con el administrador “profesional”, reiterando que se podía haber dicho “colegiado”, pues los primeros son o pueden ser todos aquellos que estén dados de alta como tales en Hacienda, incluso que actúen bajo una marca que se dedica a la administración de fincas.
Los demás trámites de notificación y las cuotas y los gastos y costes de la reclamación, incluidos los correspondientes al administrador, serán a cargo del deudor, pero siempre que los mismos resulten correctos y limitados, pues en otro caso se puede casi asegurar que llegado al juicio el Juez no los admitirá.

“La Ley no determina que el administrador tenga que estar colegiado”

“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
(…)
4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas (se mantiene la redacción anterior).
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal”.
Entre las cuestiones que se podían haber aprobado y modificado en el cambio legislativo está la obligación de demandar al titular registral, pues la expresión “podrá” no es más que una sugerencia. Y la comunidad tiene que saber que si el deudor no paga y en el Registro el piso o local no está a su nombre, dicha anotación y el embargo correspondiente en su momento no tendrá lugar, salvo que el moroso sea titular de otros bienes.
“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
(…)
5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva” (se mantiene la redacción anterior).
Es lo correcto, pues de no figurar esta excepción de las costas y honorarios de abogado y procurador, muchas veces esa condena en el juicio monitorio no sería dictada por los Tribunales.
“Artículo 2. Tres. Se modifica el artículo 21, que queda redactado en los siguientes términos:
Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
(…)
6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable”.
En este caso hay que aplaudir, pues se permite un sistema diferente al juicio y que sea posible llegar a un acuerdo amistoso sin tener que acudir a los Tribunales, siempre más lentos, aunque la comunidad debe saber que esta vía también lleva gastos de los profesionales de “mediación, conciliación o arbitraje, aunque pueden y deben pactarse los mismos previamente para evitar luego problemas para cualquiera de las dos partes.
En definitiva, buenas intenciones, pero sin resultado claro que permita a todos saber lo que hay que hacer, así como los derechos y obligaciones de las partes, comunidad, el administrador “profesional” y el propietario deudor.

DANIEL LOSCERTALES ilustracion

Palabras clave: Propiedad horizontal, Fondo de reserva, Juntas de propietarios.
Keywords: Horizontal property, Reserve fund, Owners' meetings.

Resumen

La Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, ha sido objeto de modificaciones por la reciente Ley 10/2022. Por ejemplo, permite utilizar el fondo de reserva para obras de accesibilidad y eficiencia energética y en las decisiones de la junta basta la mayoría simple. Estas y otras novedades son analizadas pormenorizadamente por el autor.

Abstract

The Law 49/1960 on horizontal property has been amended by the recent Law 10/2022. Among other provisions, it permits the reserve fund to be used for accessibility and energy efficiency projects, and decisions by owners' meetings now require a simple majority. The author examines these and other new provisions in detail.

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