La Res. DGSJFP de 15 de julio de 2025 (BOE de 7 de agosto de 2025) merece ser traída a estudio por la aplicación que hace del Derecho procedimental antes que del Derecho sustantivo y por el interés que esa aplicación reviste para la función notarial y la función registral.

En el caso, la nota de calificación confirmada sostenía que la certificación incorporada a la escritura, de segregación, en la que el arquitecto aseveraba que los locales resultantes “se encuentran divididos desde enero de 2019, contando por tanto con una antigüedad superior a 6 años”, no era adecuada para acreditar el transcurso del plazo de prescripción de la infracción urbanística en su caso cometida como consecuencia de la falta de obtención de licencia para la segregación, alegación ésta que la nota pretendía sostener en dos distintos argumentos.
Según el primero, aquella aseveración del arquitecto resultaba contradictoria con la fecha y la forma en la que los otorgantes compraron las fincas de procedencia, pues, al hacerlo en 2021, “ocultaron” la constatación de que ya entonces desde 2109 no eran 2 sino 5 las fincas existentes en la realidad y, además, omitieron formalizar la agrupación y la segregación.
El segundo argumento sostenía que el arquitecto “carece de facultades para certificar del momento en que se realizaron segregaciones y divisiones jurídicas -tan sólo de la terminación de construcciones que hubieran podido dar lugar a ellas-”.
En el recurso, el autor, no sin antes dejar claro que la nota no cuestionaba la idoneidad de principio de la certificación técnica como alternativa a la certificación administrativa a tal efecto y que, por tanto, era ese -el contenido de la certificación y no su falta de idoneidad para acreditar la prescripción- el thema decidendi, se afanó en combatir los dos argumentos que la nota invocaba en su apoyo.

“En el recurso, el contenido de la certificación del arquitecto y no su falta de idoneidad para acreditar la prescripción era el thema decidendi”

Frente al primero, hacía ver que, no por casualidad, la nota no podía hacer cita de la supuesta norma que obligara a los otorgantes al tiempo de comprar a realizar aquella constatación sobre el estado físico de los inmuebles o a agrupar y segregar.
Frente al segundo, que el arquitecto en su certificación aseveraba la antigüedad de la segregación -que sólo cabe por definición entender en su boca como operación material y no jurídica- con la “plena rotundidad, certeza y carácter definitivo” que reclamaba la Dirección General (por todas, Res. DGRGN de 20 de junio de 2019) y que impide (por todas, Res. DGSJFP de 30 de agosto de 2023) que el registrador pueda “pretender cuestionar dicha realidad o acreditación, pues o bien se trata de un ámbito de competencia técnica, o simplemente resultan acreditados a efectos registrales” los extremos cuestionados.
Emplazado el debate en los términos expuestos, la Dirección General confirma la nota pero lo hace negando ahora la idoneidad de principio de la certificación técnica para acreditar la prescripción, pues, argumenta, siendo aquí la división-segregación no de un edificio sino de un departamento privativo del mismo, la prescripción debe acreditarse con certificación de conformidad del Ayuntamiento y, en consecuencia, con control de la Administración. El Centro Directivo, por tanto, no confirma el defecto alegado en la nota acudiendo a un razonamiento jurídico distinto del empleado por su autor, sino que aprecia la existencia de un defecto distinto.
Al proceder así y confirmar la nota por defecto -o razón jurídica esencial- no invocado en ésta, la Dirección General incurre en lo que los procesalistas llaman mutatio libelli determinante de la nulidad de la resolución, por implicar una nueva y distinta calificación del título que está vedada al registrador (art. 19 bis LH) y, con igual razón, a la Dirección General y, correlativamente, por colocar al recurrente en situación de indefensión. Este, en efecto, ha resultado privado de su derecho a sostener la corrección de su actuación profesional precisamente en el seno del procedimiento y no aliunde, una defensa que, por cierto, de haber tenido ocasión, podría haber iniciado con cita de la Resolución de 16 de septiembre de 2020 en la que el Centro Directivo recuerda que ”a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregación antiguas” y que, en el caso, aplica, como aquí, a la segregación de un local.

“Al proceder así y confirmar la nota por defecto -o razón jurídica esencial- no invocado en ésta, la Dirección General incurre en lo que los procesalistas llaman mutatio libelli determinante de la nulidad de la resolución por implicar una nueva y distinta calificación del título”

El Centro Directivo, paradójicamente, incurre en el vicio denunciado tras afear al registrador la alegación extemporánea en su informe de argumentos con los que pretendía no ya defender su nota, sino desdecirse de algunos de los defectos sostenidos en ella.
Tal proceder, dice la Dirección, contraría su constante doctrina según la cual, por un lado, “el momento procedimental, único e idóneo, en el que el registrador ha de exponer todas y cada de las razones que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (art. 19 bis LH) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición de sus argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado se ve privado de su derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recursos sus argumentos” y, del otro, “cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla expresa también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación”.
Así pues, al decir del Centro Directivo, la nota de calificación -y no el informe- debe contener, por un lado y en primer lugar, la razón jurídica de la suspensión o denegación y, por otro lado y en segundo lugar, los argumentos invocados en su apoyo.
De este modo, no debe ser difícil sostener que si el registrador tiene precluido apartarse de la nota para sostener el rechazo a la inscripción porque ello sería causa de indefensión del recurrente, con igual razón, le debería estar vedado ese recurso a la Dirección General. Y, sin embargo, es justamente esto, y no otra cosa, lo que ha hecho en el caso.
Para evidenciar lo anterior, conviene recordar la distinción, básica en Derecho procesal, entre: i) pretensión (qué se pide); ii) causa de pedir (la razón jurídica esencial que fundamenta la pretensión y que acota el thema decidendi) y iii) argumentos (los razonamientos jurídicos alegados en apoyo de la causa de pedir).

“Si el registrador tiene precluido apartarse de la nota para sostener el rechazo a la inscripción porque ello sería causa de indefensión al interesado, con igual razón le debería estar vedado ese recurso a la Dirección General”

En el caso, la pretensión, la causa de pedir y los argumentos lo son, respectivamente: i) la suspensión de la inscripción; ii) la certificación técnica, idónea para hacer valer la prescripción sin necesidad de control administrativo, no lo es aquí por razón de su contenido; y iii) la certificación examinada no es veraz y su autor no puede certificar el tempus de la segregación; y sus respectivos contrarios sostenidos por el recurrente.
Es claro, por lo demás, que la imperiosa necesidad de distinguir entre causa de pedir y argumentos, decisiva a nuestros efectos, no desaparece por el hecho de que, en no pocas ocasiones, esa distinción no será una operación mecánica, como no siempre es fácil separar lo principal de lo accesorio, máxime si la distinción se pone en manos de un órgano de la pericia técnica del Centro Directivo que, además, como hace en el caso, puede permitirse el recurso de omitir, en su discurso sobre la quaestio, toda referencia a los términos en los que registrador y notario la habían planteado.
El recordatorio propuesto viene a cuento porque el Derecho procesal enseña que las partes, en el curso del procedimiento, pueden, sí, bajo ciertas condiciones, precisar y hasta ampliar sus argumentos, pero en ningún caso alterar la pretensión ni la causa de pedir.
En efecto, el artículo 412.1 LEC dispone que “establecido que sea el objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente”. El artículo 426.1.2.3 LEC sigue diciendo que “en la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstos expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario. También podrán las partes aclarar las alegaciones que hubieren formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, siempre sin alterar éstas ni sus fundamentos. Si una parte pretendiera añadir alguna petición accesoria o complementaria de las formuladas en sus escritos, se admitirá tal adición si la parte contraria se muestra conforme. Si se opusiere, el tribunal decidirá sobre la admisibilidad de la adición, que sólo acordará cuando entienda que su planteamiento en la audiencia no impide a la parte contraria ejercitar su derecho de defensa en condiciones de igualdad”.

“La causa de pedir, o conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, delimitada en el escrito de demanda, no puede ser alterada en proceso por el Tribunal”

La exigencia de mantener inalterados los términos esenciales del debate incumbe no sólo a las partes, sino también, claro, al juzgador.
Las sentencias, dice el artículo 218 LEC, “deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito… EL TRIBUNAL, SIN APARTARSE DE LA CAUSA DE PEDIR acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes”.
En igual sentido, el artículo 33.1 de la Ley 29/1998, de 13 de junio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa, dispone que “los órganos del orden jurisdiccional contencioso-administrativo juzgarán dentro del límite de las pretensiones formuladas por las partes y de los motivos que fundamenten el recurso y la oposición…”
De este modo, dice la STS de 11 de diciembre de 2007 (rec. 3927/2000), “la causa de pedir, o conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, delimitada en el escrito de demanda, no puede ser alterada en proceso por el Tribunal, que, de hacerlo, decidiría incongruentemente…”.
El defecto procesal de incongruencia puede producirse, dice la STS de 17 de julio de 2024 (rec. 4109/2024), “si la resolución concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), deja incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas (citra petita)” o, como ha sido aquí el caso, “se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado… extra petita”). Estos defectos, sigue diciendo el Tribunal, “han sido considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, en su dimensión de obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que desembocan en un defecto de motivación, al resultar ésta irrazonable y contradictoria…”.
La debida correspondencia entre el petitum y el iudicatum es así principio básico de todo procedimiento no sólo jurisdiccional también administrativo.
Sobre este último, el artículo 88.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común, dispone que “en los procedimientos tramitados a solicitud del interesado, la resolución será congruente con las peticiones formuladas por éste, sin que en ningún caso pueda agravar su situación inicial…”.
Y es que la interdicción de la reformatio in peius que incorpora la exigencia de congruencia es, como dice la STS de 13 de octubre de 2011 -Jur 2011/373300- “garantía del régimen de los recursos, fuere en vía jurisdiccional como administrativa, que encuentra su apoyo en el principio dispositivo e, incluso, en la interdicción de la indefensión y en el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE)”.

"El recurrente tiene derecho a no verse sorprendido por una reelaboración del thema decidendi sobre la que no ha tenido ocasión de pronunciarse”

A la vista de lo anterior, queda claro que la exigencia de que hablamos debe ser atendida también en el procedimiento registral, de naturaleza sui generis. Como dice la Res. DGRN de 23 de abril de 2014, en línea con la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, “la especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo... cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento...”.
“El recurso”, dice, en efecto, el artículo 326.1 LH, “deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier pretensión basada en otros motivos…”.
En coherencia con ello, el Centro Directivo no desaprovecha ocasión para insistir en que el principio de seguridad jurídica debe “primar” en el procedimiento registral (así, Res. DGSJFP de 25 de enero de 2022) en el que es urgente “evitar el más mínimo asomo de indefensión” (así Res. DGRN de 21 de diciembre de 2011) y para hacer protesta expresa de respetar la exigencia en las no pocas ocasiones en las que, cuando advierte un defecto en el título que la calificación registral ha pasado por alto, se limita a hacerlo ver “sin que, dada la obligada concreción del recurso a los defectos advertidos en la calificación, proceda a entrar a debatir sobre tal extremo…”.
La congruencia es así exigible en toda instancia de revisión reconocida en el seno del procedimiento registral, ya recurso, ya nueva calificación; también en la calificación sustitutoria (art. 19 bis LH), en efecto, “el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos…”.
El recurrente, en suma, tiene derecho a no verse sorprendido por una reelaboración del thema decidendi sobre la que no ha tenido ocasión de pronunciarse. Si así no fuera, el recurso, en lugar de instrumento de defensa, se convertiría en expediente idóneo para agravar su posición. La generalización del proceder del Centro Directivo que aquí se denuncia tendría efectos decisivos para la práctica notarial y registral: el recurrente se lo pensará dos y tres veces si el recurso puede convertirse de hecho en una nueva calificación del título. Piénsese, en efecto, que, en el caso, el otorgante de la escritura, de haber sabido el resultado del recurso, hubiera optado, antes que por invitar -o acuciar- al autor a interponerlo, por plegarse a la calificación y ensayar una nueva presentación del título, acompañada ahora de, por ejemplo, el certificado de otro arquitecto en el que éste insista en la veracidad de lo aseverado por su compañero y en que lo hace a la vista del estado apreciado de la construcción -sin asomo de referencia jurídica alguna-. Ahora, en cambio, con la resolución en la mano, esa nueva presentación del título estará abocada al fracaso pues el registrador querrá hacer suyo el nuevo defecto advertido por la Dirección; el interesado, por su parte, deberá recabar el auxilio del Ayuntamiento para obtener el aval a la certificación técnica demandado por el Centro Directivo y demandarle en el más que probable caso de que se niegue a prestarlo en plazo de tres meses.

“La exigencia de congruencia no cede a presión del principio iura novit curia”

La exigencia de congruencia, es importante advertirlo, no cede a presión del principio iura novit curia. Como dice la STC de 1 de octubre de 2010 (RJ 2010/7303), la incongruencia en la modalidad extra petita… se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ella la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma, relevantes, que fundamenta la pretensión y en susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada…fuera de lo que permite el principio iura novit curia (el Tribunal conoce el derecho), el cual AUTORIZA AL TRIBUNAL PARA ENCONTRAR EL DERECHO APLICABLE A LA SOLUCION DEL CASO AUNQUE LA PARTE NO LO HAYA ALEGADO, PERO NO PARA ALTERAR LOS HECHOS FUNDAMENTALES EN QUE LAS PARTES BASAN SUS PRETENSIONES…”.
De este modo, el órgano decisor no queda atado por los argumentos invocados por las partes, pues, a diferencia de éstas, se presume que conoce el Derecho y puede, por tanto, apartarse con libertad del discurso jurídico trazado por éstas, pero lo que no puede hacer, en ningún caso, es alterar la causa de pedir o thema decidendi.
Por ello, la debida compatibilidad entre la exigencia de congruencia y el juego del principio iura novit curia obligará, en su caso, al órgano decisor a residenciar su discurso alternativo no en la ratio decidendi, sino entre los obiter dicta. En el caso, la Dirección General podría, ciertamente, haber aprovechado su alegato obiter para ilustrar sobre la lógica subyacente en la aseveración de que la certificación de un arquitecto sirve para hacer inexigible la licencia en la división de un edificio, pero no en la división de uno de sus departamentos. Lo que no podía hacer era elevar ese discurso alternativo a la categoría de ratio decidendi.
De hecho, el empleo de los obiter dicta para reposicionar el debate, aunque menos inquietante para la seguridad jurídica y la utilidad del procedimiento registral que la mutatio libelli que venimos denunciando, no es, ni mucho menos, una práctica infrecuente en la doctrina del Centro Directivo. El autor ha tenido ocasión de comprobarlo -por fortuna, sin repercusión, como aquí, en el resultado del recurso- en la también reciente Resolución de 7 de agosto de 2025. La quaestio suscitada por la nota: ¿cabe ampliar por acto unilateral una hipoteca constituida por acto unilateral o sólo -sostenía la registradora- constituir una nueva (pues el art. 141 LH solo prevé esto y no aquello) le debió parecer tan pobre e inconsistente al Centro Directivo que no dudó en replantear la disyuntiva novación versus constitución de hipoteca pero a la luz ahora de un problema bien distinto y, desde luego, de mayor fuste -la existencia de una carga intermedia- para lo que, eso sí, no tuvo reparo alguno en inventarse el supuesto de hecho (suponiendo a efectos dialécticos en el caso la existencia de esa carga). No parece que sea mucho pedir que la Dirección se abstenga en lo sucesivo de reescribir la nota y, ya puestos, el supuesto de hecho del negocio.

“La Dirección General podría haber aprovechado su alegato obiter para ilustrar sobre la lógica subyacente en la aseveración de que la certificación de arquitecto sirve para hacer inexigible la licencia en la división de un edificio, pero no de uno de sus departamentos”

Por lo demás, el discurso del Centro Directivo en apoyo de la ratio decidendi a que habría avocado la justa estimación del recurso -la certificación del arquitecto en el caso era correcta por razón de su contenido para acreditar la prescripción-, en modo alguno, habría resultado estéril ni, mucho menos, contra legem: la certificación del arquitecto, en efecto, de creer al Centro Directivo, sique siendo del todo idónea para acreditar la prescripción y para suplir la licencia sólo que ahora acompañada de aval municipal y, por eso, sique siendo útil que la Dirección General proclame, siquiera sea reiterando su clara doctrina anterior, que ni el notario ni el registrador pueden poner en cuestión la veracidad e idoneidad de la aseveración de su autor sobre el tiempo en el que un acto divisorio de un inmueble ha tenido lugar.
En definitiva, al apartarse de la causa de pedir alegada en la nota y confrontada en el recurso, la Dirección General ha suplantado al registrador erigiéndose en su alter ego, realizado una nueva y distinta calificación del título en contra de su constante doctrina, vaciado de sentido al procedimiento registral, privado al recurrente del derecho que le asiste de sostener en él la corrección de su actuación profesional y arrebatado al otorgante el derecho a obtener la inscripción de su título en el seno del procedimiento previsto al efecto y con observancia de las cautelas y garantías básicas que le hacen digno de tal nombre.

Palabras clave: Procedimiento registral, Calificación global y unitaria, Congruencia de petitum y iudicatum, Inalteración de la causa de pedir o thema decidendi, Prohicición de reformatio in peius, seguridad jurídica e interdicción de indefensión, Acreditación de la prescripción urbanística en divisiones de edificios o de sus departamentos por certificación técnica.
Keywords: Registration procedure, Overall unitary classification, Consistency of petitum and iudicatum, Unchanged cause of action or thema decidendi, Prohibition of reformatio in peius, legal security and impediment on lack of defence, Accreditation of urban development limitations on building divisions or their separations by technical certification.