El sistema hipotecario español, caracterizado por su robustez y su capacidad para equilibrar los intereses de acreedores, deudores y terceros, enfrenta retos significativos cuando se trata de conciliar principios aparentemente opuestos, como la eficiencia procesal, la accesoriedad de la hipoteca y la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad.

Uno de estos retos es la acumulación de acciones hipotecarias en un único procedimiento contra un mismo deudor, una práctica que, aunque contemplada en la normativa, plantea dilemas prácticos y teóricos que requieren un análisis exhaustivo.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 aborda esta cuestión al resolver un recurso contra la calificación negativa con relación a un mandamiento de adjudicación y cancelación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se ejecutaron simultáneamente dos hipotecas constituidas cada una sobre una mitad indivisa de la misma finca, en garantía de obligaciones distintas, a favor de dos acreedores diferentes, pero con un mismo deudor.
El mandamiento ordenaba la adjudicación de la finca registral número NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad de Murcia número 2, a favor de dos acreedores, cada uno por el 50 por ciento de la propiedad, así como la cancelación de las hipotecas correspondientes y de las inscripciones y anotaciones posteriores. Las hipotecas, constituidas en 2009 sobre distintas mitades indivisas de la misma finca, garantizaban deudas idénticas de 86.000 euros cada una, con condiciones financieras equivalentes en cuanto a capital, intereses y costas. La registradora denegó la inscripción, argumentando que la ejecución conjunta de dos hipotecas distintas, al recaer sobre objetos diversos (mitades indivisas), era contraria al artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revoca esta calificación, destacando que la acumulación es viable y deseable cuando las hipotecas recaen sobre la misma finca y el mismo deudor, ya que evita perjuicios innecesarios derivados de múltiples procedimientos.

“La acumulación de acciones hipotecarias es viable y deseable cuando recaen sobre la misma finca y el mismo deudor”

La relevancia de este análisis trasciende el caso concreto, ya que incide en principios fundamentales del derecho hipotecario español, como la accesoriedad de la hipoteca, la unidad de la finca como objeto de ejecución, la publicidad registral y los límites de la calificación registral frente a decisiones judiciales.
Ciertamente, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 no solo resuelve un conflicto registral, sino que ofrece una guía para futuros casos similares, consolidando un enfoque que prioriza la eficiencia sin menoscabo de los derechos de las partes involucradas.

El marco normativo del artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y su interpretación
La acumulación de acciones hipotecarias en un único procedimiento encuentra su base normativa en el artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, un precepto que constituye una excepción a la regla general de separación de procedimientos ejecutivos. Este artículo permite la ejecución conjunta de hipotecas cuando recaen sobre el mismo bien hipotecado, incluso si las obligaciones garantizadas son distintas y los acreedores diferentes, siempre que el deudor sea el mismo. La Resolución desarrolla este precepto, ofreciendo una interpretación que no solo legitima la acumulación, sino que la presenta como una solución preferente en términos de eficiencia procesal y protección del deudor.
En este sentido subraya que la identidad del deudor y la unidad de la finca como objeto de ejecución son elementos esenciales para justificar la acumulación, ya que la ejecución separada generaría costos adicionales, complicaría la satisfacción de los acreedores y podría resultar en un perjuicio desproporcionado para el deudor.
Además, aclara que, en el caso de hipotecas con condiciones financieras idénticas, la acumulación no compromete esta accesoriedad, ya que las obligaciones garantizadas mantienen una estructura coherente que permite imputar el precio de remate de manera uniforme. En el procedimiento examinado, las hipotecas presentaban las mismas condiciones en cuanto a capital (86.000 euros), intereses y costas, lo que garantizó que la ejecución conjunta respetara los límites de la cobertura hipotecaria establecidos en los artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley Hipotecaria. Esta uniformidad no solo protege a los acreedores, al asegurar que sus créditos sean satisfechos dentro de los límites pactados, sino que también beneficia al deudor, al evitar la duplicación de procedimientos que incrementarían las costas procesales y podrían agravar su situación patrimonial.

“La Resolución de 10 de marzo de 2025 consolida un enfoque que prioriza la eficiencia procesal sin menoscabo de los derechos de las partes”

El análisis del artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil también debe considerar su interacción con otros preceptos del ordenamiento jurídico, como los artículos 671 y 692 de la misma ley, que regulan la adjudicación en subasta y los límites de la ejecución hipotecaria. En el caso analizado, la subasta se realizó sobre la totalidad de la finca, con un tipo de subasta de 180.000 euros, suma de los valores de tasación de cada mitad indivisa que eran idénticos (90.000 euros). La adjudicación, realizada por el 50 por ciento del valor de tasación a cada acreedor, cumplió con los requisitos del artículo 671, que establece los porcentajes mínimos para la adjudicación en subastas desiertas. La resolución destaca que esta coherencia normativa refuerza la legitimidad de la acumulación, ya que la ejecución conjunta no solo respetó los límites de la cobertura hipotecaria, sino que también garantizó una distribución equitativa del precio de remate entre los acreedores.

La unidad de la finca como criterio de ejecución
La consideración de la finca como una unidad a efectos de ejecución es un principio fundamental que sustenta la acumulación de acciones hipotecarias y que encuentra su base en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario. Este precepto establece la posibilidad de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca incluso cuando existen varios hipotecantes titulares de diversas cuotas indivisas.
La ejecución separada de las mitades indivisas habría sido no solo ineficiente, sino también contraria al espíritu del sistema hipotecario español, que prioriza la simplicidad y la claridad en los procedimientos de ejecución. La acumulación, en cambio, permite una subasta unitaria que maximiza el valor de la finca y distribuye el precio de remate de manera equitativa entre los acreedores, protegiendo al mismo tiempo los intereses del deudor.
La resolución también subraya que la unidad de la finca no solo beneficia a las partes directamente involucradas, sino que también protege a los terceros que puedan tener derechos inscritos o anotados sobre el inmueble, al garantizar que la ejecución se realice de manera transparente y predecible.
El análisis de la unidad de la finca también debe considerar las implicaciones prácticas de la acumulación en el contexto del mercado inmobiliario. En un entorno económico donde la eficiencia y la rapidez son esenciales, la acumulación de acciones hipotecarias permite optimizar los recursos judiciales y registrales, reduciendo el tiempo y los costos asociados con la ejecución. La subasta unitaria de la finca no solo cumplió con los requisitos legales, sino que también maximizó el valor de adjudicación, al evitar la depreciación que podría resultar de subastas separadas.

La publicidad registral como garantía de transparencia
La publicidad registral es un pilar fundamental del sistema hipotecario español, ya que garantiza la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y protege los derechos de los terceros. En el contexto de la acumulación de acciones hipotecarias, la publicidad registral desempeña un papel crucial al informar sobre las condiciones de la ejecución y los bienes afectados, asegurando que todas las partes interesadas puedan actuar en consecuencia. En el caso analizado, la acumulación de las dos hipotecas quedó reflejada en el Registro desde el momento en que se expidió la certificación de dominio y cargas el 15 de septiembre de 2022, y se extendieron las notas al margen de las inscripciones 4 y 5 de las hipotecas. Estas notas marginales, previstas en los artículos 656 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, informaron a los terceros sobre el inicio del procedimiento de ejecución y la acumulación de las acciones hipotecarias, garantizando la transparencia del proceso y permitiendo a los titulares de cargas posteriores participar en la subasta o reclamar el remanente, si lo hubiera.

“El artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil legitima la ejecución conjunta de hipotecas cuando existe identidad de deudor y unidad de finca”

La Resolución subraya que esta publicidad registral es suficiente para justificar la acumulación, ya que protege los derechos de los terceros y evita cualquier incertidumbre sobre el resultado de la ejecución. Además, la certificación de dominio y cargas acreditó que las hipotecas estaban vigentes y que la finca pertenecía al deudor ejecutado, reforzando la validez de la ejecución conjunta y asegurando que no existieran contradicciones entre los asientos registrales y el mandamiento judicial.

Los límites de la calificación registral frente a decisiones judiciales
La calificación registral de documentos judiciales está estrictamente limitada a aspectos formales y registrales, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Este principio, que refleja la separación de poderes consagrada en el artículo 117 de la Constitución Española, asegura que los registradores no interfieran en la función jurisdiccional reservada a los jueces y tribunales. La Resolución enfatiza esta limitación, destacando que el registrador no puede cuestionar el acierto intrínseco de las decisiones judiciales, ya que ello implicaría exceder sus competencias y vulnerar la autoridad de los tribunales. En el caso analizado, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revocó la calificación, considerando que la registradora excedió sus competencias al evaluar la viabilidad de la acumulación, una cuestión que compete exclusivamente al juez que dictó el mandamiento.
La limitación de la calificación registral protege la separación de poderes y garantiza que las decisiones judiciales sean ejecutadas sin obstáculos innecesarios. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 cita precedentes como la Resolución de 18 de junio de 2002, que establece que el registrador debe limitarse a verificar cuatro aspectos fundamentales: la competencia del juzgado, la congruencia del mandamiento con el procedimiento, las formalidades extrínsecas del documento y los obstáculos derivados del Registro. En el caso analizado, el mandamiento cumplía todos estos requisitos. En primer lugar, fue emitido por el Juzgado de Primera Instancia número 13 de Murcia, un órgano competente para conocer del procedimiento de ejecución hipotecaria. En segundo lugar, el mandamiento era congruente con el procedimiento, ya que la adjudicación por el 50 por ciento del valor de tasación a cada acreedor respetaba los términos del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los límites de la cobertura hipotecaria. En tercer lugar, el mandamiento cumplía con las formalidades extrínsecas, incluyendo la presentación del testimonio del decreto de adjudicación y la documentación fiscal exigida por el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. Finalmente, no existían obstáculos registrales, ya que las notas marginales practicadas el 15 de septiembre de 2022 acreditaban la vigencia de las hipotecas y la titularidad del deudor ejecutado.

“La unidad de la finca como criterio de ejecución evita perjuicios innecesarios y maximiza el valor en subasta”

La Resolución refuerza la doctrina establecida en resoluciones anteriores, como la de 2 de noviembre de 2021, que enfatizó que el registrador debe respetar los términos del documento judicial, salvo que exista una contradicción evidente con el Registro. Este enfoque protege la seguridad jurídica, al garantizar que las decisiones judiciales se reflejen fielmente en el Registro de la Propiedad sin imponer requisitos adicionales que excedan las competencias registrales.
Desde una perspectiva más amplia, los límites de la calificación registral reflejan la tensión inherente entre la función administrativa del Registro de la Propiedad y la función jurisdiccional de los tribunales. La Resolución destaca que el Registro no es un mero depositario de documentos, sino un instrumento activo que contribuye a la seguridad jurídica mediante la publicidad y la certeza de los derechos inscritos. Sin embargo, esta función debe ejercerse dentro de los límites establecidos por la Ley Hipotecaria, evitando cualquier intromisión en la competencia de los jueces.

Conclusiones
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 representa un hito en la interpretación del artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al consolidar la legitimidad de la acumulación de acciones hipotecarias contra un mismo deudor en un único procedimiento cuando las hipotecas recaen sobre distintas cuotas de la misma finca y las condiciones financieras son idénticas. Este enfoque no solo responde a la necesidad de optimizar los recursos judiciales y registrales, sino que también protege al deudor de los perjuicios derivados de múltiples procedimientos, como el incremento de las costas procesales y la incertidumbre asociada con subastas separadas. La unidad de la finca como criterio de ejecución, respaldada por el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, garantiza que la ejecución se realice de manera eficiente y coherente, evitando la fragmentación que podría comprometer los intereses de los acreedores y los titulares de cargas posteriores. La publicidad registral, a través de la certificación de dominio y cargas y las notas marginales, desempeña un papel crucial al asegurar la transparencia de la ejecución y proteger los derechos de los terceros, mientras que la limitación de la calificación registral a aspectos formales y registrales preserva la separación de poderes y la autoridad de las decisiones judiciales.

“La publicidad registral garantiza la transparencia de la acumulación hipotecaria y protege a los terceros interesados”

El análisis de este caso también invita a reflexionar sobre las implicaciones más amplias de la acumulación de acciones hipotecarias en el contexto del sistema hipotecario español. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 demuestra que es posible conciliar la eficiencia procesal con la protección de los derechos de las partes, siempre que se respeten los principios de accesoriedad, determinación registral y publicidad registral. Sin embargo, este enfoque también pone de manifiesto la importancia de una interpretación rigurosa de las normas procesales y registrales, para evitar que la calificación registral se convierta en un obstáculo para la ejecución de decisiones judiciales legítimas. En un entorno económico donde la estabilidad del mercado inmobiliario depende de la confianza en el sistema hipotecario, la acumulación de acciones hipotecarias se presenta como una herramienta valiosa que refuerza la funcionalidad del sistema, al tiempo que protege los intereses de los acreedores, el deudor y los terceros.

Palabras clave: Acumulación de acciones hipotecarias, Ejecución hipotecaria, Registro de la Propiedad, Unidad de la finca, Publicidad registral.
Keywords: Accumulation of mortgage foreclosures, Mortgage foreclosure, Property Register, Property unity, Registration information.