La STS 1421/2026, de 6 de abril de 2026 (Id Cendoj: 28079130022026100105), pone sobre el tapete otra cuestión mal resuelta y quizá engañosa relativa a la información registral.

Explicación coloquial
Usted compra una vivienda (u otra finca). En la inmensa generalidad de los casos se tropezará con que, en el apartado cargas de la información registral del inmueble, aparezca la expresión “afecciones fiscales”. Significa que antes de su compra ha habido una venta anterior al actual dueño o este ha adquirido esa vivienda por herencia. Transmisión sujeta a impuestos. Su ahora vendedor habrá pagado sus impuestos calculándolos él mismo (practicando una autoliquidación). Pero Hacienda tiene el derecho de verificar esos cálculos y las reducciones o exenciones aplicadas. Hacienda puede considerar que los impuestos están mal calculados o que no procede alguna exención. Para asegurar los derechos de cobro de las posibles diferencias en favor de Hacienda aparece esa ”afección fiscal”. Tal aviso o alerta debería significar que la finca queda afecta al pago de la deuda tributaria derivada de la transmisión a que la nota se refiera (una venta o una herencia). Si usted, pese a la nota, adquiere esa vivienda (dentro del período de cinco años), se puede llevar la sorpresa de que Hacienda le exija a su vendedor el pago de un impuesto adicional (una liquidación complementaria). Si resulta que no paga y es declarado fallido, responderá la vivienda y, por tanto, usted. Poca broma.

“La STS 1421/2026, de 6 de abril, pone sobre el tapete otra cuestión mal resuelta y quizá engañosa relativa a la información registral”

En el colmo del absurdo es muy probable que los intermediarios o en la oficina registral le intenten tranquilizar si usted consulta sobre esa nota. Frecuentemente le dirán que tranquilo, que contados cinco años ya no pasa nada.
La STS 1421/2026, de 6 de abril de 2026, dice todo lo contrario: si usted compra en los cinco años puede ser declarado responsable subsidiario en cualquier momento posterior. El hecho de que hayan pasado cinco o más años desde la nota es irrelevante. Su inscripción registral no le protege de nada porque usted ya sabía que esa afección estaba (no es “tercero del 34 LH”). No es algo extraordinario. Tampoco es algo excepcional que el Registro no le proteja (no le protege del urbanismo, de prohibiciones de disponer de ciertos tipos, de algunos embargos, de las hipotecas tácitas…). Probablemente si todo esto trascendiera, el tráfico se resentiría o se exigiría otra forma de proceder.
Aunque hablamos en tono coloquial, la cuestión es grave porque llevando esta situación al extremo, el tráfico debería paralizarse o exigir de la Administración la acreditación de que la posible complementaria ya no va a producirse.

Fundamentos
La LGT en su artículo 43.1 considera que el adquirente (usted) de un bien afecto al pago de la deuda tributaria (la vivienda que usted compra está afecta al pago de la deuda tributaria anterior de su vendedor) es responsable subsidiario de dicha deuda. Por eso, el artículo 79 LGT dice que usted, como adquirente del bien afecto al pago, “responderá(n) subsidiariamente con ellos (con su vendedor), por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga”. Y que esa vivienda adquirida “quedará(n) afectos (afecta) a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones, adquisiciones (las anteriores, los impuestos de quien ahora le vende)”.
El susto no es menor y empiezan los problemas. Como no es cuestión menor que pueda acabar pagando impuestos de otros, se debería prestar atención a algunas cuestiones.

En ocasiones la nota nunca debió practicarse y supuso y supone un encarecimiento indebido (según un registrador)
La primera cuestión es si la nota que aparece reseñada con la expresión “afecciones fiscales” debió practicarse o no.
El artículo 9 RISD refiere la afección al impuesto (de su vendedor) que grave su (la de su vendedor) “adquisición”. En similares términos se pronuncia el artículo 5 RTPAJD. Se refiere a los impuestos que gravaron las “transmisiones”.
Vicente Martorell hace ya seis años (en realidad, desde 2011) que puso el dedo en la llaga (1). En las Resoluciones de la DGT de 4 de febrero de 2011 y de 10 de marzo de 2016 se afirma que tal nota solo debía ponerse con motivo de las transmisiones.
Lo cierto es que (sea por los motivos interesados que señala el autor, sea por pura desidia) se han practicado muchas notas relativas a impuestos que no gravan transmisiones. Mal puestos, pese a haber cobrado por ellas, como mínimo lo lógico sería no seguir aumentando la confusión cuando en realidad no debieron practicarse.

“La LGT en su artículo 43.1 considera que el adquirente de un bien afecto al pago de la deuda tributaria es responsable subsidiario de dicha deuda”

Como últimamente debemos tentarnos la ropa antes de decir la verdad, nos callamos y diremos que la teoría del “encarecimiento indebido de los honorarios registrales” no es de Vicente Martorell ni nuestra, sino que ya la había formulado un registrador en 2006, Joaquín Delgado Ramos (2). Sin tapujos nos advertía: “Piénsese en la gravedad y repercusión de hacer constar una nota marginal de afección fiscal cuando no es procedente, teniendo en cuenta que: a.- El interesado no queda advertido de ello, pues la nota de despacho suele decir simplemente que ‘se han practicado las pertinentes notas de afección fiscal’ o expresión similar, pero no especifica cuáles, ni por qué concepto, ni, como se ha visto, serían en realidad ‘pertinentes’”; hablaba de “inercia y desconocimiento” (referido a los registradores); que tal actuación “perjudica el crédito territorial” y “encarece indebidamente los honorarios devengados, y los de una futura cancelación por caducidad de una nota marginal que no debió practicarse”.
Por tanto, lo primero que nadie sabrá es si esa afección fiscal es de las que debió o no practicarse y si tiene efectos o no. Malo para el tráfico y peor para la seguridad jurídica (3).

Últimamente rara vez indica la cuantía o la causa
En los nuevos tiempos parece que la información registral sale de la máquina. El principio de la “supervisión humana” (no en todos los casos, pero sí en algunos y notorios) parece brillar por su ausencia. No es infrecuente, ante una información deficiente, obtener la respuesta “es que ahora lo hace la máquina y no lo podemos cambiar”. No entraré en errores más propios de la anécdota (como decía antes, tampoco es necesario contar siempre toda la verdad).
Sea por la máquina, sea por comodidad o sea por ignorancia, no vemos últimamente que en los casos en que procede se cumpla la imposición de que la nota al margen “expresará el importe satisfecho” (arts. 100 RISD y 122 RITPAJD).
En muchas ocasiones tampoco queda clara si la nota obedece a una reducción fiscal que puede ser objeto de comprobación (p. e. no vender la vivienda en un plazo después de heredarla) u obedece a la mecánica habitual.
Y si se indica la fecha casi que es peor y puede generar responsabilidad de quien informa (mal) de la nota.
Este aspecto pasa desapercibido, pero es crucial. La información registral de la sentencia que nos ocupa afirmaba que la afección de la finca se producía solo durante cinco años a contar desde la práctica de la inscripción anterior (dice la sentencia: “la literalidad del asiento -según la cual ‘la finca queda afecta durante cinco años contados a partir de hoy’(8 de enero de 2013)-…”).
Y este es un grave error de información como evidencia la sentencia.
Es irrelevante la fecha de la nota, del asiento registral, a estos efectos y no es relevante el plazo de cinco años de la misma.
Se están confundiendo en las informaciones registrales dos aspectos.

La confusión en la información registral
La confusión se produce entre dos conceptos que nada tienen que ver:
1. La caducidad de los cinco años “afecta solo al asiento y a la oponibilidad registral”,
2. “pero no extingue la carga real” (TS dixit).

Traducción coloquial
Si la nota está practicada y vigente cuando usted adquiere, el riesgo de derivación de responsabilidad si su vendedor no paga los impuestos que Hacienda le reclame es indiscutible.
El Registro sí practica de oficio esas notas (procedan o no, como hemos visto) porque las cobra con la inscripción principal. No las cancela de oficio nunca ni procede a cancelarlas cuando emite la información. Solo las cancelará con motivo de la nueva inscripción (porque es el momento en que las puede cobrar y la norma le autoriza a cancelarlas). Y lo más curioso es que las cobra al consumidor comprador, cuando es una carga derivada de la afección de su transmitente. Sorprende, pero es así. Tampoco extraña viendo quiénes han tenido responsabilidades en materia de Consumo en ciertos ámbitos (tampoco hay que entrar a todo).
Lo lógico sería exigir su cancelación previa (lo que supone modificar todo el proceso hipotecario y registral español). ¿Cómo? Luego lo veremos.

“Si la nota está practicada y vigente cuando adquiere el comprador, el riesgo de derivación de responsabilidad en caso de que el vendedor no pague los impuestos por actos anteriores que Hacienda le reclame es indiscutible”

La correcta interpretación según el Tribunal Supremo ¿para qué sirve la nota? El susto adicional
Solo se salvaría de la posible responsabilidad el tercero protegido por el artículo 34 LH, pero para gozar de esa protección debe tener buena fe; si en la información registral sale la nota, ya no puede decir que no sabía de la existencia de ese riesgo. Por tanto, solo si se cancela antes podría quedar protegido el comprador. El hecho de que la nota caduque después (cinco años desde el asiento) es irrelevante porque usted ya sabía el riesgo. En esta materia, inscribir o no es irrelevante, de nada le protege.
En el caso de la sentencia:
- El devengo del impuesto de sucesiones se produce el 10/3/2009 (fallecimiento del causante).
- La escritura se inscribe y se practica la nota el 8/1/2013 (esa nota tiene una vigencia de cinco años).
- El heredero vende por primera vez el 7/3/2013 y se inscribe el 8/4/2013 (la nota está vigente; el comprador sabe el riesgo).
- Desde entonces la información registral dice (incorrectamente por lo expuesto) -citamos al Tribunal Supremo-: "la finca queda afecta durante cinco años contados a partir de hoy (8 de enero de 2013)-".
- El comprador a su vez vende el 23/9/2015 y se inscribe el 28/10/2015 (la nota está vigente; el comprador sabe el riesgo).
- El sujeto pasivo de la herencia impaga la deuda tributaria.
- Se le declara fallido el 14/2/2018 y se deriva responsabilidad fiscal al último comprador en 2019.
El comprador pretende que como han pasado más de cinco años desde la nota (siendo de 8/1/2013, vencería en enero de 2018), de ser así, ya no respondería.
El Tribunal Supremo sienta la doctrina contraria porque lo relevante no es si ha caducado o no la nota, sino que la nota estaba vigente cuando compró.
Y así tenemos la doctrina jurisprudencial (FD 6): “Cabe concluir, como doctrina jurisprudencial, que sí procede iniciar el procedimiento de responsabilidad subsidiaria respecto a un bien o derecho afectado legalmente al pago de la deuda tributaria en los términos que establece el art. 79 LGT, aun cuando haya transcurrido el plazo de caducidad de cinco años desde la práctica de la nota marginal de afección legal del referido bien, siempre que el tercero adquiriera el bien dentro de dicho plazo y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal. La afección prevista en el art. 79 LGT constituye una garantía real de origen legal, cuya vigencia no queda limitada por la caducidad registral establecida en el art. 100.4 RISD, pues esta afecta solo al asiento y a la oponibilidad registral, pero no extingue la carga legal. La valoración de la condición de tercero hipotecario protegido debe referirse al momento de la adquisición, de modo que quien compra con la afección vigente no queda amparado por el art. 34 LH. Por último, el ejercicio de la acción de derivación se rige por el régimen propio de la responsabilidad subsidiaria establecida en el art. 43.1.d) LGT, cuyo dies a quo se sitúa en la declaración de fallido (arts. 174, 176 y 67.2 LGT), sin que la caducidad de la nota marginal condicione ni limite dicho ejercicio” (4).
En resumen, si la nota aparece en el registro y está vigente cuando usted compra, usted ya no goza de protección alguna frente a la posible reclamación de Hacienda por impago del sujeto pasivo del impuesto de la o las transmisiones anteriores (incluso si ha habido más de una transmisión).

“Solo si se cancela antes la afección podría quedar protegido el comprador”

¿Qué vías le quedan al perjudicado?
Este segundo comprador ¿qué hará ahora? El primer sujeto pasivo fue declarado fallido. Sería razonable que (dado que en este caso ha habido dos ventas) pueda intentar reclamar algo del vendedor intermedio, pero este podrá decir que ya sabía que estaba la nota. En los tiempos que corren no es imposible que demande por responsabilidad civil a quien emitió la información registral diciendo que el bien solo estaba afecto cinco años…
Y es un problema serio porque de nuevo es un registrador quien, comentando la misma sentencia, afirma que “Este enfoque, si se consolidara, sería en parte rompedor con el entendimiento inercial que el colectivo registral suele tener del alcance y efectos del artículo 34 LH, pero quizá no contradictorio con su redacción…”. Es decir, el “entendimiento inercial del colectivo registral” se plasma en el caso que nos ocupa en una información registral que (según la transcripción de la sentencia del Tribunal Supremo) afirma lo que no es cierto: que pasados cinco años la finca ya no estaría afecta. ¡Vaya si estaba afecta! ¡Que se lo pregunten al último comprador al que le tocará pagar como responsable subsidiario el impuesto de sucesiones del primer heredero fallido!

Cualquier solución que no se produce en el momento del otorgamiento no es seguridad jurídica. Debe exigirse el “certificado administrativo de liberación de afección fiscal”
El sistema es defectuoso. Si la banca, las empresas de servicios o gestorías y los notarios recordásemos tal riesgo a las mismas entidades financieras y a los compradores esta teoría del Supremo, lo normal sería que no compren o no financien mediante hipoteca.
La única solución será que banca y compradores exijan antes la cancelación de la afección, solo así podrán adquirir de buena fe.
No es imposible. Cuando la nota no se cancela por caducidad (para colmo, con el texto actual de muchas puede ser difícil saber si está o no vigente), deberá solicitarse el certificado administrativo de liberación de afección fiscal y que se cancele antes de la compraventa (como alternativa, pero compleja, se podría exigir provisión al vendedor para su cancelación).
Creemos que se rechazará tramitarlo como documento autónomo previo a la escritura porque el coste de cancelación se disparará: asiento de presentación, cancelación de nota y emisión de certificado… más posibles gastos de gestión.
Al final, no duden que incluso de este caos habrá quien aproveche (en el fondo es lo que está sucediendo en otro tema muy de actualidad, aunque se lancen cortinas de humo; no lo olviden, pregúntense siempre cui prodest?).

“La única solución será que banca y compradores exijan antes la cancelación de la afección, solo así podrán adquirir de buena fe”

Esquema de situaciones
Queremos creer (intentando aprovecharnos de un esquema de Vicente Martorell, pero con nuestras propias tesis) que las posibles situaciones del adquirente frente a las afecciones fiscales y su anotación registral, atendiendo precisamente al momento de su adquisición, el otorgamiento de escritura ante notario y no fechas posteriores irrelevantes:
1. No consta nota registral de afección (por error del Registro), pero con afección legal: protegido por el artículo 79.2 LGT.
2. Con nota registral de afección, pero sin afección legal (por haberla practicado indebidamente el Registro, p. e. por ser AJD): no responde.
3. Con nota registral de afección vigente a la fecha de la adquisición: responde si la afección no había prescrito por haberse interrumpido (STS 6 de abril de 2026); es irrelevante si después caduca o no la nota. Se atiende al momento de la adquisición.
4. Con nota registral de afección vigente, pero afección fiscal prescrita: no responde.
5. Con nota registral caducada, pero no cancelada, con afección fiscal: es el punto más delicado; Vicente Martorell se cuestiona ¿responde si la afección no había prescrito por haberse interrumpido? La cuestión es compleja.
Podría considerarse que como en el FD 6 el Tribunal Supremo atiende a “quien compra con la afección vigente”, se está refiriendo a quien compra con la nota de afección vigente y que esa vigencia es la de cinco años. Es decir, si compra viendo que la nota dice que dura cinco años y cuando compra ya han pasado, podría defenderse que no debe responder; si no han pasado, que es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo, sí debe responder.
Pero no es menos cierto que la sutileza jurídica hoy es poco respetada. Imaginamos que Hacienda defenderá que el "aviso" estaba y cuando adquirió le constaba al adquirente. Si la nota debería haberse cancelado antes o no, se defenderá por Hacienda que es irrelevante, pues el adquirente podía conocer la situación y lo relevante es si la afección fiscal ha prescrito o no. Con esta tesis, esas notas de afección vencidas por caducidad, pero no canceladas, devienen una bomba de espoleta retardada.
6. Con nota registral de afección cancelada, pero afección fiscal vigente por haberse interrumpido la prescripción: parece que protegido por la fe pública registral del artículo 79.2 LGT.

Alguna preocupación debe existir porque parece que han desaparecido las "afecciones fiscales caducadas"
Nos informan que desde hace un tiempo (¿desde la sentencia?) está desapareciendo una modalidad de información registral de la carga. Nos referimos a la expresión "Afecciones fiscales caducadas". Con esa expresión se transmitía la idea de que, si bien existían afecciones fiscales, el plazo de cinco años había transcurrido y, con la presentación de un nuevo título, se cancelarían y cobrarían la cancelación de esas afecciones fiscales que todavía aparecían, pero en realidad ya no estaban vigentes. Ese mensaje de "tranquilidad" habría desaparecido, quizá por la sentencia, quizá por el miedo a que la interpretación del caso 5 anterior no sea la más idónea para el comprador o quizá por la dificultad de explicar a quien no conozca los entresijos del procedimiento registral el por qué se daba noticia de afecciones caducadas.

“Cuando la nota no se cancela por caducidad deberá solicitarse el certificado administrativo de liberación de afección fiscal y cancelar antes la afección fiscal”

La solución de estas ineficiencias del sistema debería primar sobre los juegos de suma cero
En un mundo donde la Dirección General correspondiente, el equipo redactor de resoluciones habitual, notarios y registradores se dedicasen a su función real que debería ser solucionar los problemas de los ciudadanos con la mayor eficiencia posible (eficiencia depende de coste, tiempo y seguridad) y garantizar la seguridad jurídica preventiva (que solo puede haberla si se logra en el momento de la verdad, cuando las personas pagan el precio, se entregan las llaves, firman ante notario y se dan la mano), deberíamos crear un equipo inmediato de solución de la situación convocando -probablemente- a la banca y las Haciendas afectadas. El colapso de pedir ahora certificados administrativos en cada operación no será menor. En una sociedad moderna la obtención del certificado o del motivo por el que no puede expedirse todavía no debería constituir un problema.
Como en lugar de ser esa la finalidad parece que ahora la prioridad es otra y se prefieren los juegos de suma cero (5), sigamos con este absurdo de informaciones que de poco sirven, inseguridad jurídica e ineficiencia y tarde o temprano alguien pagará las consecuencias.
No quiero terminar sin rogar al equipo habitual dedicado a lanzar mensajes directos o indirectos que recuerden que desde hace veinte años ya fue otro registrador -citado- quien dijo lo que se estaba haciendo mal. No maten (otra vez) al mensajero.

(1) “El abuso millonario de las notas registrales de afección fiscal”, 13 de mayo de 2019, en Blog por Vicente Martorell García, https://www.hayderecho.com/2019/05/13/el-abuso-millonario-de-las-notas-registrales-de-afeccion-fiscal/
(2) https://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/afecciones.htm
(3) Si es usted jurista dedicado, quizá viendo la nota al margen de qué otro asiento se practicó si es que se indica (pocas veces), podrá hacer deducciones, pero jugar a Sherlock Holmes cuando la información registral debiera ser clara tiene poco sentido.
(4) Admitimos que también puede entenderse mejor si se leen más frases de la sentencia, como las destacadas en el apunte de Delgado Ramos, https://regispro.es/sts-6-4-2026-sala-3o-sobre-la-nota-registral-de-afeccion-fiscal-resena-y-breve-comentario-jdr/:
- “La afección es una garantía real de fuente legal cuya existencia y eficacia no dependen del asiento registral, que cumple mera función de publicidad”.
- “La función de la nota registral de afección es limitar el alcance de la protección registral al adquirente”.
- “La caducidad quinquenal de la nota no extingue la afección, ni convierte ese plazo en un término material de la responsabilidad real, sino que su función es limitar el alcance del principio de fe pública registral y la protección del adquirente en cuanto a la vigencia de esa carga, al objeto de poder ejercer en su caso, contra los futuros adquirentes, la acción de responsabilidad subsidiaria para el cobro del tributo”.
- “El momento decisivo para enjuiciar la oponibilidad de la carga y la eventual condición de tercero hipotecario protegido (art. 34 LH) es la fecha de adquisición: quien adquiere con la afección inscrita y vigente no queda amparado por la fe pública registral en ese aspecto, y sucede en la carga en los términos del art. 79 LGT”.
- “Lo relevante es que en la fecha en que adquirió el inmueble, estaba anotada y vigente la carga mediante la nota de afección correspondiente”.
(5) La explicación de este concepto en “El largo camino hacia la coherencia del instrumento público con el catastro”, Javier Micó Giner, Ed. Basconfer & Kinnamon, abril 2026, ISBN: 9791399165043.

Palabras clave: Afección Fiscal, Seguridad jurídica preventiva, STS 1421/2026, Cargas registrales.
Keywords: Tax encumbrance, Preventive legal security, Spanish Supreme Court's Ruling 1421/2026, Registration charges.