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DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

COMPRAVENTA DE PARCELA, PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL, SIN QUE SE ACREDITE LICENCIA DE SEGREGACIÓN O EXPEDIENTE DE REPARCELACIÓN
Resolución de 20 de mayo de 2022 (BOE 6 de mayo de 2022). Descargar

Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura por la que la entidad titular vende una parcela que es parte de una finca registral. Las partes manifiestan en dicha escritura que la finca objeto del negocio jurídico se segregó de la anteriormente descrita como consecuencia de la aprobación de un proyecto de reparcelación que afectaba a la misma.

Señala el Centro Directivo que cualquier acto que implique división o segregación de fincas requiere la preceptiva intervención administrativa que resulte procedente en cada caso, bien en forma de licencia de parcelación, bien el acto administrativo aprobatorio de una reparcelación o, como se ha expuesto, el acto de reconocimiento de la existencia de una parcelación ya existente con anterioridad. En el caso del presente expediente y a la vista de la documentación presentada al tiempo de la calificación, no resulta acreditada la citada intervención administrativa en ninguna de las formas expresadas y, por eso, se concluye que la calificación registral debe ser confirmada.

COMPRAVENTA DE FINCA SUJETA A TANTEO CONVENCIONAL CADUCADO POR TRANSCURSO DE TIEMPO
Resolución de 4 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

Se debate en el presente recurso si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una transmisión por compraventa, formalizada en escritura pública el día 7 de julio de 2021, estando inscrito un derecho de tanteo y retracto establecido convencionalmente a favor de la “Empresa Municipal del Suelo y de la Vivienda de Getafe, S.A.” por un plazo de diez años a contar desde el día 24 de enero de 2008.
La registradora suspende la inscripción limitándose en la nota de calificación a expresar que aquellos derechos caducarían transcurridos cinco años más desde su vencimiento conforme al artículo 177 del Reglamento Hipotecario. La notaria autorizante recurre, alegando la falta de motivación de la nota de calificación al no dar razón alguna que justifique la negativa a practicar la inscripción. Además, entiende que estos derechos ya se habrían extinguido y que, no constando en el Registro que el vendedor haya de notificar su propósito de transmitir a la empresa de la vivienda, ningún obstáculo impide la inscripción.
La Dirección General estima el recurso, señalando que aunque no sea posible la caducidad del asiento pese a la caducidad del derecho (al haber transcurrido más de los diez años pactados de duración del derecho, pero no cinco desde la fecha de vencimiento del derecho a su ejercicio según Registro), nada impide la inscripción de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, sin que en este caso sea exigible una notificación, porque ni está contemplada en el derecho inscrito ni expresamente dispuesto en ninguna ley.

NECESIDAD DE LICENCIA PARA VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA
Resolución de 9 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa de cuatro quintas partes de una finca rústica, clasificada como suelo no urbanizable, a diez titulares que las adquieren por diversas partes indivisas.
La Dirección General confirma que es necesaria licencia municipal, ya que el artículo 91 de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, prohíbe la parcelación urbanística en suelo rústico y, como la legislación anterior, presume la parcelación en casos en que, por la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble; y concluye que corresponde al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable, valorando la concurrencia de circunstancia objetiva que, a juicio de la Administración actuante, permita determinar que el territorio está o ha sido objeto de parcelación con fines no agropecuarios.

CONTRATOS

OPCIÓN UNILATERAL SIN CONSIGNACIÓN DE PRECIO: EFECTO SOBRE CARGAS ULTERIORES
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar

No hay obligación de consignar el precio íntegro a disposición de los titulares de cargas posteriores a la opción porque la forma de pago que se ha pactado entre vendedor y optante no lo permite por no haber entrega alguna de cantidad. En este caso, el optante comprador ha pagado una prima de opción y se ha pactado que retenga la cantidad del precio equivalente al capital aún no amortizado por razón de la hipoteca que grava la finca (en fase de procedimiento de ejecución hipotecaria) para su liquidación y cancelación y que retenga otra cantidad para pago de deudas y otras cargas de la finca. Ahora bien, conditio sine qua non para la admisibilidad de este pacto que conduce a excluir la consignación es que las posibles deducciones, compensaciones o imputaciones estén pactadas en escritura y debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad para su conocimiento por parte de terceros adquirentes, quienes tienen derecho a conocer la extensión del derecho inscrito con anterioridad al suyo, y a quienes solo es oponible el derecho inscrito en sus propios términos conforme al artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a los importes a deducir se pacta que el optante pueda pedir a los acreedores certificaciones de saldo pendiente al tiempo de ejercitarse la opción y en caso de imposibilidad de obtención de éstos, se estipula una forma de cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse. En cuanto a este último punto aclara el Centro Directivo que aun cuando no se puede dejar la determinación del precio al arbitrio de una de las partes en detrimento del otro o de posibles terceros posteriores, tampoco puede llevarse la protección de estos últimos hasta el extremo de hacer depender el cumplimiento de la obligación de pago y consignación por parte del optante de la actuación de aquellos, como sucedería en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de su deuda, lo que impediría el ejercicio del derecho de opción que, no olvidemos, es preferente.

SEGREGACIÓN PARA POSTERIOR AGREGACIÓN: CONDICIONANTE DE LA LICENCIA PARA LA SEGREGACIÓN
Dos Resoluciones de 27 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar. Descargar

Se trata de dilucidar si es inscribible o no una compraventa previa segregación cuando la licencia de segregación determina explícitamente “A.- Licencia de segregación de 8529,24 m2 de la parcela 303 pol. 2 (…) para su agregación a la parcela 200 del Polígono 2 de Catastro”. Sostiene el Centro Directivo que la agregación, que no se celebró, funciona como condición, con eficacia suspensiva para la segregación.

SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS
Resolución de 28 de abril de 2022 (BOE de 16 de mayo de 2022). Descargar

La doctrina de la Dirección General supone que los requisitos exigidos por el artículo 28.4 de la Ley del Suelo para la declaración de obra por antigüedad es aplicable a las segregaciones respecto de los cuales ya no quepa la aplicación de medidas de restablecimiento de medidas de disciplina urbanística por prescripción de acciones.
Sin embargo, esta doctrina requiere un matiz, pues siempre será necesario, a diferencia de lo que ocurre con las obras antiguas, que exista un título administrativo habilitante, que usualmente será una licencia o una declaración de innecesariedad por haber transcurridos los plazos de restablecimiento de legalidad urbanística.

TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Resolución de 4 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

El presente expediente versa sobre la posibilidad de inscripción de determinados pactos contenidos en un convenio elevado a público con anterioridad a la vigencia de un determinado instrumento de planeamiento.
Podemos sacar las siguientes conclusiones en la resolución del Centro Directivo:
1) El cauce formal para la inscripción de las transferencias de aprovechamiento es la escritura pública en la que se recogerán los términos exactos del convenio que pretenda tener reflejo registral.
2) La necesidad de una perfecta identificación de las fincas de origen y de destino, debiendo ser identificado el aprovechamiento cedido no solo por referencia a su medida en unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la determinación inequívoca de la finca de destino en que podrá ser materializado.
3) Se requiere la previa aprobación del instrumento correspondiente de ordenación urbana.
4) La necesidad de acreditación municipal de las concretas unidades de aprovechamiento correspondientes a cada finca.
5) Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de las fincas.

DONACIÓN

DONACIÓN PURA Y SIMPLE A LA IGLESIA: NO CABE REVERSIÓN UNILATERAL
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 5 de mayo de 2022). Descargar

Dado que no se impuso en el acuerdo administrativo de cesión gratuita ninguna condición o carga, no cabe reversión unilateral por parte del Ayuntamiento, debiendo consentir expresamente la reversión la Diócesis de Canarias o bien acudir a un procedimiento judicial civil y por considerar que existe una diferencia en el ámbito de los contratos privados de los entes públicos entre “fase de preparación y adjudicación del contrato” regida por normativa especial y “cuya eventual infracción corresponde revisar a la jurisdicción contencioso-administrativa” y la fase relativa a “los efectos y extinción del contrato” sujeta a las normas del Derecho Privado y “cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria”. Por lo que a falta de consentimiento expreso de la Diócesis a la resolución deberá el Ayuntamiento transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial civil el incumplimiento de cargas impuestas al donatario o la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta: por ejemplo, si se han destinado o no los terrenos cedidos a la construcción de edificios que sean necesarios para el cumplimiento de su misión apostólica.

En la donación inter vivos post mortem hay transmisión de presente, aunque condicionada suspensivamente a la muerte del donante

Se diferencia así de la donación mortis causa, donde no hay intención de perder por parte del donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona, y del pacto sucesorio sobre herencia futura prohibido por el artículo 1271.2 del Código Civil, pues la prohibición establecida en este precepto se refiere solo a la universalidad de la herencia

DIFERENCIA ENTRE LA DONACIÓN MORTIS CAUSA Y LA DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM
Resolución de 25 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual el propietario de determinada finca dona la nuda propiedad de ella a sus tres hijos y dona el derecho de usufructo vitalicio a su esposa, si bien dispone que la donación del usufructo “se somete a la condición suspensiva de que la donataria sobreviva al donante, de modo que, durante la pendencia de la condición, solo el donante será titular del derecho de usufructo vitalicio, que se ha reservado al hacer la donación pura del derecho de nuda propiedad”. La donataria acepta la donación. El registrador suspende la inscripción al no resultar claro, del texto de la escritura, si se trata de una donación mortis causa, o de una donación inter vivos post mortem.
El notario recurrente alega que las donaciones mortis causa se caracterizan porque se realizan sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona, de modo que son revocables por éste, y para que ello ocurra deben ir acompañadas de pactos que, siendo lícitos individualmente considerados, interpretados en conjunto, revelan esa voluntad del donante de no perder la libre disposición del bien donado hasta que se produzca su fallecimiento, esto es, desnaturalizan el carácter inter vivos de la donación realizada; y ninguno de estos pactos contiene la escritura calificada.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando las diferencias existentes entre las donaciones mortis causa, donde es imprescindible, según reiterada jurisprudencia, que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona; y las donaciones inter vivos con eficacia post mortem, donde sí se pierde el poder de disposición, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante, pudiendo acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido; concluyendo que de los términos de la propia escritura, resulta que estamos ante esta última figura, que no puede ser confundida con un pacto sucesorio sobre herencia futura prohibido por el artículo 1271.2 del Código Civil, pues la prohibición establecida en este precepto se refiere solo a la universalidad de la herencia. Por ello, no es pacto sucesorio y es válido contratar sobre bienes concretos con entrega post mortem.

URBANISMO

LA POSIBLE DISCORDANCIA DE SUPERFICIES ENTRE REGISTRO Y CATASTRO DE LA FINCA MATRIZ NO DEBE IMPEDIR UNA SEGREGACIÓN NI SOLICITAR NUEVA LICENCIA
Resolución de 12 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

Ante una diferencia de superficies entre la que figura en el Registro y en el Catastro, la registradora solicita nueva licencia de segregación en la que se tenga en cuenta esa divergencia. El notario recurrente entiende que la segregación respeta los metros señalados en la licencia y no se necesita tal nueva licencia.
La Dirección General revoca la calificación en este punto, así como en la no necesidad de señalar la parte rústica y urbana del resto de finca, algo que también exigía la calificación recurrida, que es confirmada en cuanto a la obligatoriedad de señalar la georreferenciación del resto de finca matriz, señalando al final de la resolución, ante una mención que aparece en la escritura, que la Ley 13/2015 ha completado la fase de calificación del procedimiento registral con una parte referida a la descripción de la finca, que incluye su georreferenciación, lo que la “doctrina registral” (sic) denomina calificación registral gráfica, que se desglosa en tres operaciones diferentes, que se deben resolver en la calificación, a saber: la inscripción de la referencia catastral, la incorporación de la georreferenciación y la constancia del estado de coordinación de la finca con la parcela catastral, concluyendo la Dirección General que como operación del procedimiento registral, esta fase no puede ser excluida por la voluntad de los particulares, a pesar de las consecuencias arancelarias que ello supone para el ciudadano.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

FIN DE OBRA NO ESENCIAL SIN SEGURO DECENAL
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 5 de mayo de 2022). Descargar

Habiéndose acreditado por profesional competente para ello, y bajo su responsabilidad, que la obra declarada no ha significado una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio, debe concluirse que no se trata de un proceso de edificación sujeto a la Ley 38/1999 y, por tanto, debe concluirse que no es necesaria la acreditación de la prestación del seguro decenal a efectos de la autorización e inscripción del acta de finalización de las obras.

CAMBIO DE TRASTEROS A PARTE DE UNA VIVIENDA: DEBEN AGRUPARSE SI ESA ES LA REALIDAD FÍSICA
Resolución de 13 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

Cinco trasteros de una división horizontal se describen en una escritura de modo que se deja de mencionar que son trasteros, y se dice que forman parte de la planta alta de una vivienda, modificando los linderos, pero manteniéndoles cono fincas independientes.
La registradora exige que se agrupen, porque de la dicción de tal escritura se deduce claramente, que se han comunicado todos los trasteros entre sí, y con la vivienda de la planta anterior.
La Dirección General confirma la calificación exigiendo el acuerdo de la junta, ya que tales hechos pueden haber afectado a elementos comunes, aunque no se hayan visto afectadas las cuotas del edificio.

MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 24 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

Lo interesante de la presente resolución no son los dos primeros defectos, que derivan del principio de titulación auténtica, sino el tercero pues determina lo que es evidente: la cancelación de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere de la modificación del título constitutivo y, en su caso, de la redistribución de cuotas (con las consecuencias fiscales que ello puede conllevar).

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

ES POSIBLE LA ATRIBUCIÓN PACTADA DE PRIVATIVIDAD EN ADQUISICIONES ONEROSAS
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar

Los cónyuges, por pacto, están determinando que una mitad indivisa de las fincas adjudicadas mediante la extinción de la comunidad tenga carácter privativo del marido adjudicatario, con la voluntad de que se inscriba a nombre de éste por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicha participación mediante aplicación directa del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado, de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil; y, como resulta de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura, queda explicitado el carácter oneroso del negocio entre los esposos.

SI EL RÉGIMEN MATRIMONIAL EXTRANJERO ES DE COMUNIDAD, LOS CÓNYUGES PUEDEN ADQUIRIR POR MITAD, EN IGUALES CUOTAS INDIVISAS
Resolución de 11 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

En una adquisición realizada por un matrimonio de los Países Bajos, se señala en la escritura que están casados en régimen supletorio legal comprando por mitad en iguales cuotas indivisas, conforme a su régimen matrimonial, sin decir que son privativas.
La registradora indica en su calificación que el régimen legal aplicable es de comunidad, y que no pueden adquirir cuotas indivisas.
La Dirección General da la razón al notario recurrente, después de recordar su doctrina sobre la expresión del régimen económico legal de los adquirentes en la escritura, y la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario, señalando que en la mención recogida no es confusa, y que el régimen de comunidad no es incompatible con adquirir cada cónyuge su cuota, lo que no hacen con carácter privativo.

DERECHO DE SUCESIONES

SUCESIONES GALLEGAS CUYA PARTICIÓN SE FORMALIZA EN UNA ESCRITURA, PERO SUJETA A DISTINTA LEGISLACIÓN EN CUANTO A LA LEGÍTIMA: FIDUCIA DEL ARTÍCULO 831 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 20 de abril de 2022 (BOE 9 de mayo de 2022). Descargar

Se trata de una escritura del año 2021 de adjudicación de herencias de dos cónyuges de vecindad civil gallega: uno fallecido en 2005 bajo testamento en que concedía a su esposa la facultad de mejorar del artículo 831 del Código Civil, y otra de esta última, fallecida en 2019, bajo testamento en el que liquidaba la sociedad conyugal, hacía diversas mejoras y legaba a una hija lo que por legítima le correspondiera; en escritura se adjudica a uno de los herederos una finca ganancial que le había sido legada por la testadora.
La registradora considera necesaria la intervención de la legitimaria, al ser una pars bonorum según la Ley de 24 de mayo de 1995 de Derecho Civil de Galicia, vigente a la muerte del padre, aunque sea una pars valoris respecto de la muerte de su madre, según la posterior Ley de 14 de junio de 2016 de Derecho Civil de Galicia, lo que haría excusable su intervención solo en la segunda herencia.
La Dirección General estima el recurso interpuesto, señalando que, con respecto a la ley aplicable, la disposición transitoria 2ª de la Ley de Derecho Civil de Galicia de 2006 determina su aplicación en materia sucesoria exclusivamente a las sucesiones cuya apertura tenga lugar con posterioridad a su entrada en vigor. En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en Sentencia de 24 de abril de 2012, pero afirma la sentencia que “en el plano adjetivo, para el ejercicio de la actio ad complementum y de las acciones de reducción ejercitadas, derivadas de la facultad de los legitimarios de obtener su legítima, entra en juego el inciso segundo de la disposición transitoria cuarta al ordenar que su ejercicio, duración y procedimiento se ha de ajustar a la nueva regulación”.
Sentado que se trata de una fiduciaria del artículo 831 del Código Civil y cuáles son sus facultades y límites, y especialmente que se deben respetar los derechos legitimarios, ahora se ha de analizar su actuación en el ejercicio de la fiducia y la posición respecto a la legítima. En el testamento de la fiduciaria no se ejercitó́ totalmente la delegación y distribución, ya que aparecen otros bienes en la partición posterior; y, además, se hace una adjudicación distinta de la ordenada por la fiduciaria. La liquidación y distribución practicada en el testamento de la fiduciaria no ha sido total sino tan solo referida a parte de los bienes y, además, respecto a uno de ellos, se ha producido una adjudicación en forma distinta a la ordenada por el testador que instituyó la delegación de la facultad de mejorar. Pero, aun así, la única adjudicación hecha conforme la facultad concedida ha sido la de la finca registral 7.444, única a la que se contrae la calificación. Por tanto, respecto de esta finca debe estimarse el recurso.
La legitimaria podrá́, en su caso, ejercitar las acciones de rescisión que correspondan por perjuicio de su legítima estricta, pero la adjudicación concreta de la finca 7.444 que se hace en la escritura surtirá́ todos sus efectos. Otra cosa es el resto de los bienes de la herencia del primer causante, que, por no haber sido ejercitada la delegación de la facultad de mejorar sobre ellos, o por haberlo hecho de forma distinta a lo ordenado por el testador instituyente de la delegación, para su adjudicación precisarán la intervención de la legitimaria que no intervino en la escritura.

NO CABE APORTAR DOCUMENTO PRIVADO DE RELACIÓN DE BIENES PARA ACREDITAR LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE SUCESIONES
Resolución de 5 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

Se discute en este expediente si para practicar la inscripción de una escritura de adjudicación en liquidación de sociedad conyugal y herencia es necesario acreditar la presentación de la misma en oficina tributaria competente, junto con la carta de pago o el correspondiente ejemplar de la autoliquidación debidamente sellada por la oficina competente y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de los beneficios fiscales aplicables, a efectos de considerar justificado el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, como sostiene la registradora, o si basta para ello con un documento privado que contiene la relación de los bienes dejados por el causante a su fallecimiento y su valoración y que fue presentado en su día en la Servicio de Gestión Tributaria de la Delegación de A Coruña de la Consejería de Economía y Hacienda del Gobierno de Galicia a efectos de satisfacer dicho Impuesto, que se aporta acompañado de carta de pago del citado Impuesto, como alega el recurrente.
La Dirección General confirma la nota, señalando que el documento que debe estar presentado a liquidación es el mismo que se va a inscribir y no otro; el hecho de que se haya liquidado el impuesto mediante declaración privada no implica que no deba presentarse ante los órganos competentes la escritura pública otorgada, ya que debe ser la oficina tributaria quien compruebe la exactitud de los hechos imponibles y la correspondencia de los demás datos contenidos en ambos documentos y quien determinará, en su caso, la no sujeción de la escritura por haberse satisfecho ya el impuesto.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

PODER OTORGADO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: SU INTERPRETACIÓN
Resolución de 8 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar

Dado que se trata de un poder strictu sensu, con unas facultades representativas concebidas en términos generales y poco precisos -que no unas facultades generales-, no concurre una vulneración indirecta de las reglas sobre nombramiento de un administrador provisional que cubriera la posible ausencia del director general, pues las facultades de aquél son mucho más limitadas, y en todo caso las ostenta como apoderado, no como órgano. El consejo de administración puede apoderar, y en particular hacerlo en esos términos, condicionando el ejercicio de las facultades conferidas a que esté vacante el cargo de director general o el de administrador provisional. En última instancia, para dar publicidad con las debidas garantías a la existencia de esas vacantes, como presupuesto de la eficacia del poder, ya está el mismo Registro Mercantil.
Resalta además el Centro Directivo que “los problemas no están en el otorgamiento y consiguiente inscripción de un poder representativo conferido en términos tan generales, y poco expresivos, sino que estarán en el ejercicio del mismo, por la mayor o menor dificultad que en la práctica encuentre la concreción de los actos de administración que el apoderado esté autorizado a celebrar con terceros, pero esta dificultad, y consecuente riesgo de que el tercero lo estime insuficiente, ha sido asumida por la sociedad al conferir el poder en esas condiciones. No le corresponde al registrador conjeturar con las dificultades de su ejercicio”.

SOCIEDAD CON OBJETO PROFESIONAL NO ADAPTADA A LA LEY DE SOCIEDADES PROFESIONALES 2/2007
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 5 de mayo de 2022). Descargar

Disuelta la sociedad de pleno derecho al tener, a juicio del registrador, objeto profesional y no haberse adaptado a la Ley 2/2007 de Sociedades Profesionales, para poderse inscribir los acuerdos sociales pretendidos de cese de administradores, cambio del sistema de representación y nombramiento de administrador único deberá presentarse, bien el acuerdo de liquidación de la sociedad, bien el acuerdo de reactivación de la sociedad y, simultáneamente, su adaptación a la citada Ley 2/2007, o bien la reactivación de la sociedad y, simultáneamente, la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene.
Por otra parte, aclara la Dirección General que la determinación de la existencia de la obligación de adaptación a la Ley 2/2007 requiere un análisis fáctico de la forma de ejercicio de la actividad social, ajeno a lo que pueda resultar de la escritura pública y de los asientos registrales, debe concluirse que, habida cuenta de las drásticas consecuencias que la cancelación registral comporta, y a falta de documento (vgr., resolución judicial en procedimiento contradictorio) o asiento registral en el que conste objetiva y fehacientemente el carácter profesional de la sociedad de que se trate, no podrá el registrador practicar el asiento de cancelación de la hoja registral de la sociedad sin observar las exigencias básicas de todo procedimiento y las derivadas el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal (cfr. arts. 22.4 y 24.1 CE), de las cuales resulta que el titular registral afectado por práctica del asiento -en este caso el de cancelación-, cuando no conste su consentimiento auténtico, debe ser parte o tener, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante de ese especifico asiento.

JUNTA GENERAL DE SOCIEDAD PROFESIONAL: DERECHO DE SEPARACIÓN
Resolución de 3 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

La principal cuestión que debe solventarse en este expediente gira en torno a la eventual celebración de una junta universal de una sociedad de responsabilidad limitada profesional en la que, según resulta de la certificación elevada a público, solo han asistido cuatro socios, titulares de 1.032 participaciones sociales, cuando consta en los asientos del Registro Mercantil que su capital está dividido en 3.100 participaciones sociales. Para comprender mejor el caso planteado es conveniente exponer los hechos concretos:
a) La sociedad estaba integrada por diez socios profesionales, seis abogados y cuatro economistas, y regida por cuatro administradores mancomunados, tres abogados y un economista.
b) El día 2 de marzo de 2021, los socios economistas remitieron un escrito a la sociedad notificándoles el ejercicio por su parte del derecho de separación, con efectos el día 31 de marzo de 2021.
c) El día 5 de marzo de 2021 se recibieron en los locales de la sociedad situados en Valladolid seis cartas por burofax, remitidas por cada uno de los socios abogados, mediante las que se comunicaba a la compañía el ejercicio del derecho de separación con efecto inmediato; el día 8 de marzo de 2021 se recibieron en el mismo domicilio las cartas de dimisión, con firma legitimada notarialmente, de los tres administradores mancomunados ejercitantes del derecho de separación.
d) El día 10 de marzo de 2021 se celebró en los mismos locales de Valladolid una reunión de los cuatro socios economistas, a la que atribuían el carácter de junta universal, en la que revocaban su decisión de separarse de la sociedad y, entre otros extremos, acordaban por unanimidad cambiar la estructura del órgano de administración de la compañía, optaban por un administrador único y designaban para ocupar dicho cargo a uno de los socios economistas.
El Centro Directivo opta por desestimar el recurso pues entiende que el derecho de separación no puede ser objeto de “aplazamiento”. Por tanto, no pueden constituir una junta universal quienes, con anterioridad, merced a la comunicación a la sociedad del ejercicio del derecho de separación (art. 13.1 de la Ley de Sociedades Profesionales), han perdido su condición de socios de la compañía.

Es posible acreditar la aportación dineraria a una sociedad con certificación firmada electrónicamente por la entidad bancaria emisora

No puede exigirse la identificación de una persona física como autor del mismo, ni con firma manuscrita o legitimada

CERTIFICADO DE APORTACIÓN DINERARIA EN LA CONSTITUCIÓN DE SOCIEDADES: BASTA LA FIRMA DIGITAL DE LA ENTIDAD DE CRÉDITO SIN QUE SEA NECESARIA LA IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA FÍSICA AUTORA DE ÉSTA
Resolución de 4 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar si procede la inscripción de la constitución de sociedad de responsabilidad limitada cuando, existiendo aportación dineraria, se incorpora un certificado expedido por entidad de crédito del que resulta que el emisor es la propia entidad y del que resulta que ha sido firmado digitalmente por dicha entidad. El registrador, en síntesis, califica negativamente porque a su juicio no se identifica a persona física como autor de la certificación y porque siendo un documento electrónico impreso, carece de código seguro de verificación (CSV), o de firma electrónica que permita su validación, sin que resulte que el notario haya llevado comprobación alguna en relación a la existencia o autenticidad del documento.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que si el certificado de depósito protocolizado en la escritura pública ha sido emitido digitalmente por la propia entidad de crédito, no puede exigirse la identificación de una persona física como autor del mismo; como resulta del artículo 3.29 del Reglamento UE 910/2014, de 23 de julio (sobre identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior), cuando de personas jurídicas se trata, no puede hablarse de firma electrónica sino de sello electrónico como medio de vinculación de un documento electrónico a una persona jurídica. Y porque, como señaló este Centro Directivo, no cabe exigir para los documentos electrónicos un requisito de verificación de autenticidad que no se exige para los documentos en soporte papel; la Ley de Sociedades de Capital se limita a establecer un procedimiento de acreditación de la aportación dineraria ágil, sencillo, exento de formalidades y de mínimo contenido (art. 62.1.3 LSC junto al art. 189.1 RRM).

COMUNIDAD HEREDITARIA Y COMUNIDAD ORDINARIA SOBRE PARTICIPACIONES SOCIALES
Dos Resoluciones de 23 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar. Descargar

Se discute en el presente expediente si es posible la concurrencia a una junta general de todos los comuneros integrantes de un condominio ordinario sobre determinadas participaciones sociales, cuya asistencia ha contado con el beneplácito del administrador que ejerció la presidencia y del resto de socios, y el porcentaje de capital que representan se ha tenido en cuenta para el cómputo del capital presente o representado, alcanzando el 100%.
Tanto la jurisprudencia, como el propio Centro Directivo, han señalado que cuando las participaciones están integradas en una herencia indivisa, debe tenerse en cuenta que forman parte de un patrimonio sujeto a un régimen de titularidad colectiva que se proyecta sobre la masa patrimonial en su conjunto y no sobre cada uno de los bienes que la componen, de manera que es la comunidad hereditaria, y no cada coheredero, la que ostenta la condición de socio, de manera que el ejercicio de los derechos correspondientes deberá ejercitarse por quien se halle facultado para representar transitoriamente a la comunidad hereditaria como socio; mientras que si se tratara de un caso de participaciones adjudicadas pro indiviso a los herederos, la titularidad de las participaciones correspondería a cada uno de ellos en la proporción correspondiente y si todos los comuneros asistieron a la junta, unánimemente se reconocieron entre sí como socios, y admitidos en la misma calidad por los restantes socios de la compañía y por el presidente de la asamblea, su porcentaje de capital debe ser tenido en cuenta para determinar el quorum de asistencia.

ADMINISTRADORES

PUBLICIDAD REGISTRAL SOLO DE SITUACIONES JURÍDICAS CIERTAS
Resolución de 12 de abril de 2022 (BOE 5 de mayo de 2022). Descargar

Se opta por rechazar las inscripciones solicitadas de nombramiento, cese de administradores y de cese de la unipersonalidad, hasta que se dilucide judicialmente la titularidad real de las acciones de la sociedad y la validez de una u otra de las Juntas celebradas determinando cuál de los acuerdos adoptados debe prevalecer, habida cuenta de que se trata de cuestiones que no pueden ser decididas por el Registrador en el estrecho margen de la calificación registral.

NO PROCEDE SOLICITAR LA REVOCACIÓN DE UN PODER UNILATERALMENTE POR PARTE DE UNO SOLO DE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS Y MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA DIRIGIDA AL REGISTRADOR
Resolución de 8 de abril de 2022 (BOE 13 de mayo de 2022). Descargar

Se presenta instancia privada en el Registro Mercantil, suscrita por uno de los administradores mancomunados de la sociedad, mediante la cual se solicita la revocación unilateral de un poder, argumentando la situación de irrevocabilidad en que quedaría el poder si no se admite la posibilidad de dejarlo sin efecto por voluntad del otro administrador mancomunado. El registrador deniega la inscripción señalando que carece de potestad para revocar unilateralmente un apoderamiento, al tratarse de un negocio jurídico que compete al órgano de administración, invocando también el principio registral de rogación, que impide las actuaciones de oficio, a salvo las previstas en la propia legislación. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

NO CABE EL NOMBRAMIENTO VOLUNTARIO DE AUDITOR DE CUENTAS POR UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO
Resolución de 8 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar. Otra Resolución en idéntico sentido de 5 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es inscribible en el Registro Mercantil el nombramiento voluntario de auditor, por parte de una sociedad no obligada a verificar sus cuentas anuales, decidido por un administrador mancomunado de la compañía en quien concurre, además, la condición de apoderado con facultades para formalizar todo tipo de contratos y para otorgar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios para el ejercicio de las facultades conferidas. Sostiene el registrador en su nota que la certificación de la decisión sobre el nombramiento debe ser expedida por los dos administradores mancomunados que integran el órgano de administración. Considera el recurrente, por el contrario, que el artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil dispone que, en caso de administración conjunta “será válida [sic] el acuerdo de aquel administrador que ostente el poder de representación”.
La Dirección General confirma la nota, señalando que es cierto que el órgano de administración está perfectamente legitimado para designar auditor con el fin de que verifique las cuentas anuales en aquellos supuestos en que la sociedad no esté obligada a la verificación contable (Resolución 18 de mayo de 2016); pero el artículo 210 de la Ley de Sociedades de Capital ofrece el catálogo de los diferentes modos en que puede estructurarse el órgano de administración, y de él resulta que el poder de representación orgánica nunca podrá ser desempeñado por un solo administrador mancomunado; el recurrente se basa en el artículo 109.1.c del Reglamento del Registro Mercantil y su referencia a los administradores que tengan el poder de representación en el caso de administración conjunta, pero ese precepto se refiere a la facultad de certificar de acuerdos sociales por los órganos colegiados de las sociedades mercantiles (Resoluciones de 24 de abril de 2019 y 9 de marzo de 2022), pero no comporta una potestad decisoria.

CONCURSO DE ACREEDORES

NACIONAL DE CHEQUIA DECLARADO EN CONCURSO: PARA VENDER UN BIEN DE LA COMUNIDAD MATRIMONIAL SE NECESITA LA NOTIFICACIÓN A SU CÓNYUGE Y CERTIFICADO DE LEY
Resolución de 13 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

El administrador concursal nombrado en Chequia de un nacional de ese país, vende una casa del deudor, que compró conforme a su régimen matrimonial. Se presenta un certificado expedido por abogado checo.
La Dirección General, confirmando la resolución, indica que el certificado de vigencia de leyes debe ser firmado por autoridad, ya sea judicial o notarial, y que, además, se debe notificar a la esposa, por mucho que esté divorciado y que tal certificado diga que no es necesario su consentimiento, aplicando el artículo 14 del Reglamento (UE) 848/2015, según el cual: “Los efectos del procedimiento de insolvencia sobre los derechos del deudor sobre un bien inmueble, un buque o una aeronave que estén sujetos a la inscripción en un registro público se establecerán en virtud de la ley del Estado miembro bajo cuya autoridad se lleve el registro”.

UN CONCURSADO QUE ES SOCIO ÚNICO DE UNA SOCIEDAD NO PUEDE DISOLVER LA SOCIEDAD NI LIQUIDARLA
Resolución de 13 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

Una persona física declarada en concurso, que es socio único de una sociedad limitada, decide disolver la sociedad y liquidarla, entendiendo que no es un acto patrimonial, sino político o social, al que está obligado por existir una causa legal de disolución.
La Dirección General confirma la calificación aplicando los artículos 107, 109 y 413 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, entiende que las facultades del concursado están suspendidas en actos como el realizado.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA INCONGRUENTE VS REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar

Notarialmente se admite la suficiencia de poder de un apoderado único para un préstamo hipotecario, cuando según resulta de la inscripción de dicho poder en el Registro Mercantil no es así, dado que la cuantía del negocio, que traspasa los límites establecidos para la actuación solidaria del apoderado compareciente, exige la intervención de otro apoderado mancomunadamente.
Señala el Centro Directivo que la consulta al Registro Mercantil y las consecuencias que resultan de la misma no queda excluida por el artículo 98 de la Ley 24/2001, puesto que, a tenor del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe calificar bajo su responsabilidad la capacidad de los otorgantes y ello incluye lógicamente sus facultades, para cuya corroboración podrá comprobar el Registro Mercantil.

CANCELACIÓN DE NOTAS MARGINALES DE AFECCIÓN FISCAL
Resolución de 19 de abril de 2022 (BOE 6 de mayo de 2022). Descargar

Para proceder a la cancelación de dicha nota sería necesario, bien que se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de dicha nota, bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación (cfr. arts. 1, 40 y 82 LH). Ninguno de dichos extremos concurre en el presente caso, pues el recurrente fundamenta su pretensión en el solo hecho de que a su juicio no procedía la práctica de dicha nota marginal.

NO CABE PRACTICAR NOTA MARGINAL A INSTANCIA DE LA ADMINISTRACIÓN SI NO SE SOLICITA EN EL CURSO DE UN PROCEDIMIENTO EN EL QUE INTERVENGAN LOS TITULARES
Resolución de 25 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Tras la notificación registral derivada de una inmatriculación, se solicita por la Administración competente que se practique nota al margen de dicha finca indicativa de que linda con vía pecuaria no deslindada pudiendo su posesión ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en caso de futuro deslinde. La registradora deniega la práctica de la dicha nota por no haber sido incoado expediente de deslinde y no estar prevista ni en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni en la normativa general de las Administraciones Públicas; y, porque no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna. Asimismo, señala que tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca, más allá de su colindancia con una vía pecuaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación ya que la publicidad registral mediante un asiento en la finca solo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, y sin que quepa admitir como argumento del recurso el hecho de que notas marginales análogas a la pretendida se hayan practicado en otros registros, pues el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

CABE SUBSANAR UNA ESCRITURA MEDIANTE DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN, SIN NECESIDAD DE OTORGAR UNA NUEVA ESCRITURA
Resolución de 26 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la subsanación de una escritura de préstamo hipotecario efectuada mediante diligencia de subsanación, pues conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, los negocios jurídicos no pueden modificarse en su contenido por una mera diligencia, salvo que se trate de errores materiales, omisiones o defectos de forma, por lo que es necesario otorgar una escritura de modificación en la que comparezcan todas las partes. El notario recurrente alega que lo que diferencia dicho artículo no son los casos en que una escritura puede subsanarse por diligencia y los que no, sino los casos en que la diligencia subsanatoria puede ser otorgada directamente por el notario (errores materiales, omisiones y defectos de forma), de aquellos otros en que han de otorgar la diligencia quienes fueron otorgantes de la escritura.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, reiterando la doctrina del Centro Directivo de que toda rectificación de una escritura pública debe ser realizada con el consentimiento de todos los otorgantes o de sus causahabientes, pudiéndose realizar mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante el mismo notario autorizante -si éste la autoriza- o su sucesor o sustituto en el protocolo.

NO CABE RECTIFICAR UN ASIENTO REGISTRAL MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 26 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Se discute en el presente expediente si es posible interponer recurso contra la inscripción de una finca ya practicada en el Registro de la Propiedad y en consecuencia si es posible, a la vista de las alegaciones efectuadas por la recurrente, anular dicha inscripción y emitir escrito de calificación de cuál ha sido el criterio aplicado para la misma. Recuerda la Dirección General que es doctrina reiterada del Centro Directivo que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, sin que tenga por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la procedencia o no de una inmatriculación ya practicada, pues dicho asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

LA NEGATIVA A TRAMITAR EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA DEBE SER SÓLIDA Y FUNDAMENTADA
Resolución de 10 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

Ante la negativa del registrador a tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a solicitud del titular registral, negativa que se fundamenta en un certificado administrativo poco claro, la Dirección General ordena tramitar el mismo, ya que si no se produciría una indefensión al ciudadano. Debe iniciarse y será en la fase de oposición, cuando el Ayuntamiento pueda alegar de forma cumplida, completa y, sobre todo, clara, cuáles son sus derechos.

SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
Resolución de 23 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal aconseja que, en tanto no se produzca, la relación con los Registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica, que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL
Resolución de 23 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

Es objeto de este expediente decidir una cuestión formal, si cabe practicar asiento de presentación de un documento privado firmado electrónicamente y recibido por burofax y una sustantiva, si cabe rectificar la referencia catastral inscrita de una finca registral, por alegar el presentante, que no es titular de la finca, que dicha referencia catastral es errónea.
Señala el Centro Directivo que la rectificación debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador.
Para rectificar ese error se requiere la rectificación del título por quienes lo otorgaron y su presentación en el Registro de la Propiedad competente, para su calificación de correspondencia de la referencia catastral conforme a los criterios del artículo 45 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN POR QUIEN NO ES TITULAR
Resolución de 19 de abril de 2022 (BOE 6 de mayo de 2022). Descargar

En el presente expediente unos interesados que no son titulares registrales de la finca en cuestión, por lo que no cumplen con las exigencias del principio de legitimación, ni el de tracto sucesivo registral, pretenden que un asiento registral de georreferenciación de una finca ajena, que como ya se ha dicho está bajo la salvaguardia de los tribunales y se presume exacto y válido a todos los efectos legales, sea rectificado sin contar con el consentimiento del titular registral ni aportar sentencia firme recaída en procedimiento entablado contra dicho titular registral, y todo ello en abierta contradicción con los principios y preceptos esenciales del derecho registral que han quedado reseñados. Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

LA INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE UNA FINCA EXIGE LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE REGULADO EN EL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 25 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a iniciar un expediente de rectificación de descripción conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por tener dudas sobre la posible invasión de camino público.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, puesto que una mera visualización de la ortofoto y de la cartografía catastral determina que el signo aparente o indiciario del camino es que pudiera ser de carácter privado, toda vez que es una franja de terreno que sirve para dar salida a la vía pública a una finca enclavada entre otras, por lo que puede tratarse de una servidumbre legal de paso permanente; no obstante, añade que no puede ser atendida la petición del notario por la que solicita que se proceda a la inscripción de la georreferenciación, ya que para que se produzca dicha inscripción ha de tramitarse el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y realizar todos los trámites que determina el precepto, particularmente las notificaciones, pues la inscripción de la georreferenciación no puede producirse sino una vez notificados los titulares registrales de las fincas colindantes, a fin de evitar que puedan lesionarse sus derechos, o que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 26 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la base gráfica de una finca, mediante el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al invadir la descripción pretendida el dominio público.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que durante la tramitación de dicho procedimiento ha quedado patente la existencia de discrepancia entre el particular solicitante y la Administración alegante, respecto de la procedencia o no de un expediente expropiatorio, extremo que deberá dirimirse en un proceso contencioso ante los tribunales de Justicia, y no en un expediente de jurisdicción voluntaria ante el registrador de la propiedad.

REQUISITOS DEL ACTA DE NOTORIEDAD PARA INMATRICULACIÓN: JUICIO DE NOTORIEDAD Y FECHA DE ADQUISICIÓN
Resolución de 27 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Se suspende la inmatriculación de una finca mediante escritura de donación complementada por un acta de notoriedad, señalando el registrador que la posibilidad de acompañar el título público de adquisición de un acta notarial de notoriedad no solo ha desaparecido de la Ley Hipotecaria, sino que además resulta contradictoria con la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige que los transmitentes acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes del otorgamiento del título público de adquisición también mediante título público; y que en el acta de notoriedad que se acompaña no declara el notario que, a su juicio, la donante adquirió la finca más de un año antes de donarla, sino que, a su juicio, la donante “era tenida como dueña de la finca” más de un año antes de donarla. El notario recurrente alega que el transmitente, en el título cuya inmatriculación se pretende, deberá acreditar, mediante título público, haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes del otorgamiento; que en el acta de notoriedad se acredita el hecho de haber sido adquirida la finca por el transmitente, pues el complemento circunstancial “mediante título público” se refiere al verbo acreditar y no al verbo adquirir, y se hace con un título público, aunque no traslativo; y que, por tanto, se ha cumplido con los requisitos legales para la inmatriculación, dado que se presenta en el Registro un título traslativo y un título público acreditativo de la adquisición del donante con más de un año de antelación al otorgamiento de la donación.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, pues la doctrina del Centro Directivo ha admitido de manera reiterada que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición, sujeta a la redacción actual del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practique acompañando dicho título público de adquisición de un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla, circunstancias que concurren en el acta que acompaña a la donación calificada.

VÍAS PECUARIAS: LA ANOTACIÓN PREVENTIVA MARGINAL REQUIERE INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE
Resolución de 4 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar. Otra Resolución idéntica de 5 de mayo de 2022 (BOE 27 de mayo de 2022). Descargar

La jefa del Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de Castilla-La Mancha, tras haber recibido notificación registral acerca de la inmatriculación de una finca conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, solicita que se practique nota al margen de dicha finca indicativa de que linda con vía pecuaria no deslindada pudiendo su posesión ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha en caso de futuro deslinde. La registradora deniega la práctica de tal nota por no haber sido incoado expediente de deslinde y no estar prevista ni en la normativa reguladora de las vías pecuarias ni en la normativa general de las Administraciones Públicas, y porque no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna. Asimismo, señala que tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca, más allá de su colindancia con una vía pecuaria
La Dirección General confirma la calificación y tras insistir en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad señala que la publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que dispone que cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia.

SOLUCIÓN ANTE DUDAS REGISTRALES DE IDENTIDAD DE FINCAS A INMATRICULAR
Resolución de 17 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

¿Cómo reaccionar ante tales temibles dudas fundamentadas? Según relata la Dirección General, para remover tales obstáculos y conseguir la inmatriculación, además de instar procedimiento judicial declarativo, podría acudirse previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por el registrador. Pero lo que ya no cabe, en modo alguno, es la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (que permitían atribuir al juez de Primera Instancia la posibilidad de dilucidar en procedimiento de jurisdicción voluntaria y mediante simple auto y no sentencia, las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular con otras previamente inmatriculadas), pues, como ya señaló la citada Resolución de 17 de noviembre de 2015, “deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015”.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 23 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral al haberse puesto de manifiesto, durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la existencia de controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que el recurso gubernativo no tiene por finalidad resolver dicha controversia, tan solo la constatación de su existencia, debiendo acudir al correspondiente procedimiento jurisdiccional para la resolución de la misma.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

TRANSMISIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA A NOMBRE DEL ADJUDICATARIO MORTIS CAUSA DEL CRÉDITO POR EL PRECIO PENDIENTE DE PAGO DE LA COMPRAVENTA SUJETA A DICHA CONDICIÓN
Resolución de 19 de abril de 2022 (BOE 6 de mayo de 2022). Descargar

La inscripción registral de la condición resolutoria explícita tan solo provocará la aplicación de los principios y reglas hipotecarios. Las consecuencias que produce dicha inscripción registral son comunes a cualquier título contractual que acceda al Registro (un arrendamiento como ejemplo paradigmático), y que no conlleva su conversión en derechos reales por ser inscribibles, ni que su naturaleza jurídica se vea alterada y transmutada en un derecho de aquel tipo por mor de la inscripción. No obstante, no puede desconocerse el poder resolutorio sobre la cosa vendida con el que se garantiza el pago del precio aplazado tiene autonomía respecto del derecho de crédito por dicho precio, pues tiene distinto objeto (la cosa vendida, cualquiera que sea el poseedor, y no la conducta del comprador), distintas facultades sobre la cosa y diferentes modos de constituirse de los propios del derecho de crédito garantizado.
La cesión del derecho a percibir el precio aplazado con todos sus efectos constituye, en verdad, un contrato legítimo que modifica para lo futuro el ejercicio de facultades del dominio inscrito sobre bienes inmuebles o derechos reales, y que puede tener entrada en el Registro (…) con tanta mayor razón cuanto que es indispensable para los terceros conocer, al efecto de salvaguardar sus derechos, quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito.

COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO DEL DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
Resolución de 29 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Respecto de este supuesto, baste mencionar la manifestación que dice la Resolución en su fundamento tercero: “En relación con la cuestión de fondo que es objeto de recurso, es indudable que del apartado tercero del acta aclaratoria presentada a calificación resulta inequívocamente que las manifestaciones vertidas por el notario en el anterior escrito de recurso -sobre el hecho de haber comprobado él mismo que se han depositado las condiciones generales de la contratación en el referido registro especial-, en tanto en cuanto son confirmadas en este título público, deben ser tenidas en cuenta como subsanación de la omisión padecida en la escritura objeto de tal aclaración. Por ello, el defecto invocado por el registrador, que había suspendido la calificación del acta aclaratoria por supuesta ambigüedad, no puede ser mantenido”.

LA MENCIÓN DE VIVIENDA HABITUAL EN LA ESCRITURA DEBE RESPETARSE, AUNQUE EL INMUEBLE FIGURE COMO LOCAL EN EL REGISTRO
Resolución de 10 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

En una escritura se hipoteca un inmueble que se identifica como la vivienda habitual, habiendo manifestado en la escritura de compraventa previa que era un local al que se iba a cambiar el uso una vez adquirido por el deudor.
La Dirección General revoca la calificación al entender que toda la evolución normativa de protección de la vivienda del deudor con los hitos de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; y el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, determina que la interpretación de este tipo de situaciones deba ser la más favorable al deudor, permitiendo la aplicación de toda la normativa protectora de la vivienda habitual del mismo, aunque en el registro de la propiedad aparezca como local el inmueble.

El arrendamiento de una finca adquirida por ejecución se extingue si es posterior al derecho ejecutado

Por lo tanto, como se produce la purga no se requiere notificar a efectos de tanteo legal arrendaticio, si el adjudicatario del inmueble ejercita la facultad de resolución de la relación arrendaticia. Solo en caso de no ejercitarse la resolución tendría lugar la subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento

EL ARRENDAMIENTO DE UNA FINCA ADQUIRIDA POR EJECUCIÓN SE EXTINGUE SI ES POSTERIOR AL DERECHO EJECUTADO
Resolución de 11 de mayo de 2022 (BOE 1 de junio de 2022). Descargar

En un supuesto de enajenación forzosa de una nave industrial cuyo arrendamiento figuraba inscrito, el registrador alega la aplicación del derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por remisión del artículo 31 de la misma Ley.
La Dirección General estima el recurso presentado por el adjudicatario, al ser la fecha de la anotación preventiva de embargo anterior a la inscripción del arrendamiento, invocando el vigente artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya que no está sometido a un plazo mínimo imperativo, y, en consecuencia, el arrendamiento podrá extinguirse como consecuencia de la ejecución -que implica que el derecho del arrendador quede resuelto- si el adjudicatario del inmueble ejercita la facultad de resolución de la relación arrendaticia, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento. Por lo tanto, como se produce la purga no se requiere notificar a efectos de tanteo legal arrendaticio.


VIVIENDA NO HABITUAL: NO HAY DUDA SI SE EXPRESA QUE ES SEGUNDA RESIDENCIA Y QUE NO SE VE AFECTADA POR LAS LIMITACIONES DEL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 24 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

En una escritura de préstamo con garantía de hipoteca, se dice que la finalidad del préstamo es adquirir la segunda residencia, así como que la parte propietaria manifestaba que sobre la vivienda descrita no existe limitación alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial, conforme a lo establecido en el artículo 1320 del Código Civil. El registrador, sorprendentemente, entiende que tales expresiones son confusas, porque no aclaran si es o no vivienda habitual, así como la referencia a las limitaciones del artículo 1320 del Código Civil, cuando se trataba de una escritura otorgada por ambos cónyuges.
La Dirección General revoca la calificación afirmando que la interpretación de las cláusulas lleva a la conclusión inequívoca de que se trata de una vivienda no habitual.

CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN ESCRITURA DE PRÉSTAMO PREVIA A LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Resolución de 17 de mayo de 2022 (BOE 14 de junio de 2022). Descargar

Se rechaza la pretensión registral de que un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda de mayo de 2019 (objeto de varias presentaciones y devoluciones), según la disposición transitoria primera de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, se adapte a esta última, en particular al contenido del artículo 24 de dicha Ley o bien que se haga constar en escritura por el prestatario que el contenido de la misma es más favorable para él que el régimen legal ex artículo 24.
La Dirección General da la razón al recurrente cuando indica que se trata de un préstamo hipotecario otorgado bajo la vigencia exclusiva de la Ley Hipotecaria, cuando todavía la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no era de aplicación; que esta ley solo ha de aplicarse a “contratos celebrados con anterioridad, si son objeto de novación o subrogación con posterioridad a su entrada en vigor”, lo que no ocurre pues estamos ante un préstamo anterior sin más, que no implica ni novación del contenido ni subrogación del acreedor; que, en cuanto al vencimiento anticipado del contrato y pérdida por el deudor del plazo, lo que impone la ley es una novación imperativa, es decir, una novación legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de firmar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos; que, en definitiva, la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, dado que la referencia temporal es la suscripción del contrato, el momento de su celebración, normalmente en escritura pública notarial, no la inscripción en el Registro de la Propiedad.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

INSTANCIA SOLICITANDO CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR EN FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA
Cuatro Resoluciones de 18 de abril de 2022 (BOE 6 de mayo de 2022). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

En el presente expediente nos encontremos ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, limitándose la registradora a dar número de entrada a la misma. La negativa a extender el asiento de presentación debió ser objeto de calificación específica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. Sin embargo, se ha procedido de forma directa a suspender el asiento solicitado.
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto en el presente caso, valorar la extensión de asientos ya practicados, o las actuaciones efectuadas por la Agencia Tributaria, o la supuesta conducta de este organismo o de los registradores que han sido o son titulares del Registro, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (arts. 1, 38, 40 y 82 LH), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados, quedando expedita, en su caso, la vía judicial.

ES POSIBLE CANCELAR EL ARRENDAMIENTO, POR EXTINCIÓN DEL MISMO CON EL DECRETO FIRME RECAÍDO EN JUICIO VERBAL, RELATIVO A UN PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Resolución de 25 de abril de 2022 (BOE 16 de mayo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a cancelar la inscripción de un arrendamiento y de una anotación preventiva de embargo al exigir que el juez ordene expresamente la cancelación, sin admitir como título suficiente para cancelar el arrendamiento, el testimonio del decreto firme expedido por el letrado de la Administración de Justicia, recaído en juicio verbal, relativo a un procedimiento de desahucio; y que se aporten los documentos auténticos necesarios para la inscripción en formato papel con firma o, si se pretende completar la totalidad del procedimiento telemáticamente, que se aporten dichos documentos firmados digitalmente con su código seguro de verificación.
La Dirección estima el recurso parcialmente respecto al primero de los defectos, manifestando que al haberse dictado auto firme declarando la falta de derecho del ocupante a permanecer en el inmueble y el lanzamiento del mismo, ello supone la decadencia o extinción del arrendamiento contratado, aproximándose tal supuesto al artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual podrá pedirse la cancelación cuando se extinga el derecho inscrito o anotado; y lo desestima respecto al segundo, pues para que un documento judicial pueda ser reputado como documento auténtico a efectos registrales debe llevar la firma de la autoridad que lo haya expedido, y si bien esta firma puede ser electrónica, deberá ajustarse a los requisitos establecidos, para los documentos judiciales electrónicos, en la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, requisitos que no concurren en el presente caso.

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