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DERECHO CIVIL

CONTRATOS

El arrendamiento es un acto de administración no requiriéndose unanimidad en caso de copropiedad

Por tanto, bastaría la mayoría de intereses, a diferencia de si fuera un acto de disposición, para el que sería necesario unanimidad de los comuneros

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 9 enero de 2020 (BOE 8 de abril de 2020). Descargar

En el presente caso se discute sobre si es o no inscribible un contrato de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro (que se iniciará una vez finalizado el vigente que tiene una duración de diez años), otorgada por el propietario del 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen. Por tanto, un supuesto clásico y resuelto en nuestro derecho: si el contrato de arrendamiento es un acto de administración, para el que bastaría mayoría de intereses, o un acto de disposición, para el que sería necesario unanimidad de los comuneros. La particularidad del caso es que el contrato de arrendamiento pactado, con una duración de seis años, tendrá su inicio al finalizar el arrendamiento actualmente existente. La registradora entiende que ello supone un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los comuneros y que, por tanto, sería necesaria la requerida unanimidad.
El Centro Directivo resuelve en sentido tradicional revocando la calificación y permitiendo la inscripción de la escritura y de sus pactos. Recuerda la doctrina clásica y mayoritaria sobre la naturaleza de la comunidad de bienes y el contrato de arrendamiento, y resuelve que éste es un contrato de aprovechamiento y disfrute para que solo se requiere mayoría de intereses en la comunidad, y que solo el tiempo, superior a seis años, puede convertirlo en una acto dispositivo que haga necesario unanimidad; nunca la inscripción, cuyo objeto no es “transmutar su naturaleza”. Todo ello descansa, no solo en la jurisprudencia sino en las propias normas del Código Civil. Aclarado este aspecto resuelve que no estamos ante una obligación futura, como sostiene la registradora, circunstancia que, además, haría inviable su inscripción. Estamos ante un contrato de arrendamiento de seis años, dentro del plazo que lo mantiene como un acto de administración, con la particularidad de que se articula su inicio en un momento cierto y que llegará: la finalización del presente arrendamiento (diez certus an certus quando), dando así solución dinámica a un supuesto de hecho que no permite conclusiones inmóviles. 

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Un comentario a las Propuestas del Consejo General del Notariado relativas a la situación generada por la pandemia del Covid-19

El Consejo General del Notariado (CGN) ha remitido al Ministerio de Justicia una serie de propuestas, ideas o sugerencias, para evitar o paliar los efectos negativos de la crisis generada por el coronavirus. Me voy a centrar en las cuestiones más relevantes, si bien hay que partir de un hecho evidente: el confinamiento ha puesto de manifiesto algunas debilidades de la función. El teletrabajo es una realidad que se ha asentado de manera rápida e inesperada y que va a provocar cambios en los hábitos de trabajo de todas las actividades, también de la notarial. Casi podríamos hablar del reconocimiento legal de un derecho al teletrabajo y, en lógica correspondencia, de una obligación de poder ejercer la actividad por esos mismos medios telemáticos. El Gobierno tiene el deber (desde luego moral) de facilitar esa transición tecnológica, evitando que nadie se quede fuera (la brecha tecnológica) y removiendo los obstáculos con una regulación avanzada y sencilla. Esperemos que en esta tarea el Gobierno no sea seducido por el lado oscuro de la fuerza.

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