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DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR TUTOR: NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 30 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Señala la Dirección General que, si bien es cierto que en la Resolución de 1 de junio de 2012, respecto de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa otorgada, entre otros intervinientes, por la tutora de uno de los hijos herederos del vendedor fallecido, se afirmó que la autorización judicial exigida por el artículo 271.2.º CC (cfr. actual art. 287.2.º rel. 224) está prevista para el supuesto en que el tutor pretenda enajenar bienes inmuebles que pertenezcan al incapacitado, pero no cuando la enajenación haya tenido lugar antes del fallecimiento del causante, en virtud de contrato privado por escrito y firmado por el mismo, conforme establece el artículo 20 LH; sin embargo en este caso, tal doctrina no puede aplicarse porque el documento privado por el que se produjo la enajenación del bien carece de fecha fehaciente anterior a la incapacitación de la vendedora, a diferencia del otro caso en que adquiere fehaciencia por el fallecimiento ex artículo 1227 CC.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE SEGREGACIÓN Y VENTA QUE DATA DE 1994
Resolución de 31 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Conditio sine qua non para la validez de la segregación es la licencia de segregación o declaración municipal de su innecesariedad, aun cuando la finca segregada y vendida cuente ya con referencia catastral independiente. Podría alegarse que la segregación fue realizada con fecha fehaciente anterior a la vigencia de la ley que impone dicha licencia (en este caso la acreditada mediante certificado catastral) pero, como se ha explicado, el registrador debe limitarse a exigir lo preceptuado por el artículo 26 LS en cuanto a la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable, sin perjuicio de admitir también la declaración municipal que suponga un reconocimiento del carácter consolidado de la parcelación -cfr. artículo 183.3 Ley 7/2002- a juicio de la Administración. No basta con la acreditación de no constar expediente municipal alguno relativo al inmueble, la cual no implica reconocimiento de la existencia independiente de la parcela o de su situación de fuera de ordenación o de haber prescrito la acción de restablecimiento de legalidad urbanística, como sucedió en los casos admitidos por el Centro Directivo -vid. RR 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017-.

Es válido el denominado “pacto marciano” que permite al acreedor adjudicarse el bien dado en garantía sin necesidad de acudir a la ejecución o subasta pública

Pacto ya recogido en el Digesto y siempre que se establezca un procedimiento objetivo y claro de valoración del bien que excluya la situación de abuso para el deudor

OPCIÓN DE COMPRA: ¿PACTO COMISORIO O PACTO MARCIANO?
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Se otorga escritura de opción de compra en la que concurren las siguientes circunstancias: existe desproporción entre el precio de la opción, 30.000 euros, y el precio que ha de abonarse caso de ejercicio del derecho de opción, 5.000 euros, con relación al valor total del inmueble que queda fijado de mutuo acuerdo en 35.000 euros; se pacta una condición suspensiva para la eficacia del derecho de opción ya que los propietarios pueden dejar sin efecto la opción de compra, en cualquier momento si encuentran un comprador que pague mayor precio por el inmueble, y siempre antes del 23 de septiembre de 2022, fecha en que comienza el plazo para el ejercicio de la opción; se da a la cantidad entregada el carácter de arras o señal, por lo que habrán de devolver los 30.000 euros recibidos más otros 5.000 “en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo y los gastos de constitución de la opción”, y cuando sea la sociedad quien decida no ejercitar el derecho de opción perderá los 30.000 euros entregados, debiendo, caso de que lo ejercite, abonar el resto del precio, esto es 5000 euros.
El registrador deniega la inscripción por entender que la operación contraviene la prohibición de pacto comisorio e implicar la concesión de un préstamo con interés usurario.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que en nuestro ordenamiento jurídico se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor, citando en apoyo de esta tesis el denominado pacto marciano recogido en el Digesto; y añade que de las cláusulas del contrato no se deduce de forma patente que se trate de un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquélla. Concluye que la misma reúne los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza, como son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opción, que al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de opción, adquiere éste el carácter de inscribible.

ES VÁLIDO EL PACTO MARCIANO SI SE FIJA UN PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN OBJETIVO Y CLARO
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

El Centro Directivo admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor (por ejemplo, el pacto marciano). Además, la notificación del ejercicio de opción debe hacerse por conducto notarial, y no mediante burofax.

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA: NO CABE REALIZAR UNA RECTIFICACIÓN SUSTANTIVA DEL TÍTULO COMO SI SE TRATARA DE UNA RECTIFICACIÓN MATERIAL
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Se otorga escritura de rectificación de otra anterior de compraventa, en virtud de la cual los otorgantes aceptaron la herencia de una persona que, mediante escritura anterior de compraventa, les vendió cuatro fincas, y rectifican aquella en el sentido de que el objeto de la misma no son solo las cuatro fincas que en ella se expresaron, sino también las dos fincas descritas en dicha escritura rectificatoria. El registrador suspende la inscripción solicitada señalando que no es posible la rectificación, por ser unilateral, con ampliación del objeto del negocio jurídico otorgado, y haber aceptado los compradores la herencia, de modo que la aceptación se retrotrae al fallecimiento del causante y, por tanto, dichas fincas son parte del patrimonio relicto de la herencia del causante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que nada impediría que se dejara sin efecto, o se rectificara, un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares y con base en el error de consentimiento de los contratantes; pero lo que no cabe, en cuanto alteraría las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación unilateral sustantiva del título por una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara.

COMPRA POR PERSONA INCAPAZ. CONFLICTO DE INTERESES. REFORMA LEY 8/2021
Resolución de 19 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Importante resolución que nos da una idea de la profundidad de la reforma en materia de discapacidad por la Ley 8/2021, y de la importancia que tiene el notario a la hora de interpretar el derecho vigente y aplicarlo a la casuística del día a día, en beneficio de los ciudadanos y, en este caso, de las personas con discapacidad.
Se celebra una compraventa en que la sociedad vendedora actúa representada por dos administradores mancomunados, pero uno de éstos concurre además como curador representativo (declarado tutor con arreglo a la antigua normativa) de la compradora. Además, la escritura fue ratificada posteriormente por el Consejo de Administración de la sociedad vendedora. Dicho acto fue determinado como activo esencial de la vendedora y se adjuntó a la escritura de venta certificado de acuerdo de junta autorizando la misma. El registrador exige autorización judicial, que lógicamente no es necesaria para comprar; y el nombramiento de defensor judicial por entender que hay conflicto de intereses.
El notario alega que no existe contraposición de intereses por parte del tutor en su actuación, toda vez que en escritura posterior la sociedad vendedora ratifica a todos los efectos la compraventa por medio de acuerdo del consejo de administración que se eleva a público por parte de una persona que no es el tutor; añadiendo que desde la escritura inicial existía un acuerdo de junta general de la sociedad en el que se aprobaba, entre otras, la venta formalizada. Sostiene también, con acierto, que una revisión judicial en forma de autorización no es conforme a lo que establece en espíritu y letra el Código Civil tras la Ley 8/2021: el artículo 249 prima, por encima de todo, que la persona con discapacidad exprese su voluntad, deseos y preferencias; eso es lo esencial que pretende la reforma. En el presente caso, la tutelada ejerce ese derecho de manera muy clara y nítida, compareciendo personalmente y dando su beneplácito a lo otorgado, y eso es lo que le permite de la manera más perfecta el desarrollo pleno de su personalidad y el desenvolvimiento jurídico en condiciones de igualdad ex artículo 249, párrafo primero, CC; y sería totalmente contrario a la citada reforma legal que se produjera una revisión judicial de lo que la propia persona con discapacidad ha declarado expresamente que quiere. En suma, no hay nadie a quien proteger judicialmente, puesto que la persona con discapacidad se protege por sí misma expresando su voluntad.
Por último, la función de las personas que presten apoyo y, por ende, la del notario, no es que la persona discapacitada realice el negocio jurídico objetivamente mejor, sino que lo haga conforme a su voluntad, deseos y preferencias, evitando las influencias indebidas, desarrollando su propio proceso de toma de decisiones, informándola, ayudándola en su comprensión y razonamiento y facilitando que pueda expresar sus preferencias. A pesar de que la actuación del notario es la que nos parece procedente, y que la forma adecuada de encauzar esta reforma tan importante, el Centro Directivo opta por mantener la existencia de conflicto.

LA PROHIBICIÓN DE AUTORIZAR ESCRITURAS CON SOCIEDADES CON CIF REVOCADO SE EXTIENDE A LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA
Resolución de 29 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

En una escritura de venta que es el punto final de un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca las sociedades vendedoras tienen el CIF revocado, por lo que no es posible su acceso, como señala la registradora, y es confirmado por la Dirección General, aunque se alegue por los recurrentes que es un acto obligado y debido, lo que no es compartido por el Centro Directivo, al considerar que la escritura final es un acto voluntario.

DERECHO DE REVERSIÓN

CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DEL EXPROPIADO: DEBE APORTARSE CERTIFICACIÓN FIRME QUE ACREDITE SU EXTINCIÓN
Resolución de 29 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se solicita en instancia privada la cancelación del derecho de reversión a favor de los expropiados alegando que ya se ha cumplido el plazo y el fin de la expropiación, lo que el registrador niega aportando en su nota de calificación la doctrina sobre la materia, que confirma y asume la Dirección General, reiterando que es necesario el consentimiento del titular registral, y ya que ni la Ley de expropiación forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión, y la jurisprudencia viene entendiendo que no es correcta la aplicación del plazo de prescripción genérico de las acciones personales, es por lo que es necesaria certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa, de modo análogo al régimen registral de cesiones obligatorias de los artículos 31.4 y 63.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, cuyo fundamento no es otro que los artículos 1, 3 y 82 LH.

CONTRATOS/DONACIÓN

REINSCRIPCIÓN DE UN CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA CUANDO EXISTEN CARGAS INTERMEDIAS
Resolución de 12 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

El ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión. El artículo 1124 inciso último CC, en estos casos de acción de resolución implícita en los contratos sinalagmáticos, siempre ha de respetar los derechos de titulares de derechos inscritos conforme a la Ley Hipotecaria.

ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de dación en pago de deuda en virtud de la cual se transmite un derecho de usufructo procedente de una escritura de donación en la cual el donante transmitió a favor de su esposa dicho usufructo y a favor de sus hijos, por partes iguales, la nuda propiedad, imponiendo a los donatarios una prohibición de disponer por actos intervivos durante la vida de aquel y de su esposa, o el que de ellos sobreviva, salvo autorización expresa del propio donante y de su esposa, al señalar como defecto la registradora la ausencia de consentimiento del donante o la acreditación de su fallecimiento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al considerar que la prohibición de disponer se impuso por el donante con relación no solo a la nuda propiedad, sino también con relación al usufructo donado, por lo que debe entenderse que tampoco éste podrá transmitirse, salvo prestando el donante su consentimiento, o bien acreditando su fallecimiento.

PROHIBICIÓN DE DISPONER IMPUESTA POR DONANTE: IMPIDE DACIÓN EN PAGO
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Tal prohibición impide a la donataria usufructuaria llevar a efecto la adjudicación del usufructo de una finca a sus dos hijos nudo propietario en pago de deuda. Dado que no hay indicio alguno que permita distinguir, tal restricción a la facultad de disponer no puede ceñir sus efectos solo a la nuda propiedad, sino que también se refiere al usufructo, de suerte que solo se inscribirá tal adjudicación, o bien mediando el consentimiento expreso del donante que impuso la prohibición, o bien acreditando su fallecimiento”.

No existe derecho de adquisición preferente en la extinción de condominio de fincas rústicas

Las disoluciones de comunidad no tienen carácter traslativo sino determinativo y, por tanto, no se pueden aplicar los derechos de tanteo y retracto regulados por la Ley, teniendo además en cuenta que los derechos de adquisición preferente deben ser objeto de interpretación restrictiva

NO EXISTE DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO DE FINCAS RÚSTICAS
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 10 de agosto de 2022). Descargar

Tres hermanas extinguen una comunidad que existe sobre cuatro fincas rústicas arrendadas. La registradora considera, que conforme al artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, los arrendatarios tienen derecho de tanteo y retracto.
La Dirección General estima el recurso de la notaria autorizante, tras analizar la naturaleza jurídica de las disoluciones de comunidad, señala que no tienen carácter traslativo y, por lo tanto, no se puede aplicar el artículo citado, teniendo en cuenta que los derechos de adquisición preferente deben ser objeto de interpretación restrictiva.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES: PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

No habiendo ningún asiento contradictorio en el Registro administrativo de tráfico, sino mera ausencia de matriculación (siendo así que se trata de una maquina vendimiadora y un tractor que no siempre y en todo caso están obligados a ser objeto de matriculación), nada impide la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de una garantía civil y registral como es la reserva de dominio sobre bienes muebles que están en el tráfico jurídico y son identificables por su número de bastidor o chasis.

URBANISMO/SEGREGACIÓN

INDICIOS DE PARCELACIÓN ILEGAL: VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA ANDALUZA. NECESIDAD DE LICENCIA
Resolución de 5 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable; sin embargo en el presente caso, sí que concurren indicios de parcelación urbanística en la finca objeto de venta, tales como sucesivas ventas de cuota indivisa, en su mayor parte de un 1,777%, o la constancia registral de la incoación de un expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, como también la consulta a la cartografía catastral donde aparecen diversas subparcelas con uso residencial identificadas y numeradas individualmente en un suelo calificado urbanísticamente como no urbanizable, por ello se precisa licencia o declaración de innecesariedad, ex artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 y artículo 9.5 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

LICENCIA DE SEGREGACIÓN: SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO. NECESIDAD DE APORTAR GEORREFERENCIACIÓN INDEPENDIENTEMENTE DE LA FECHA DEL OTORGAMIENTO
Resolución de 9 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una segregación formalizada en escritura de constitución de Junta de Compensación y protocolización del proyecto de compensación señalando como defectos la registradora la necesidad de acreditar la oportuna licencia de segregación o, en su caso, la declaración municipal de su innecesariedad y de aportar la correspondiente georreferenciación de todas las parcelas resultantes. El recurrente alega silencio administrativo y, respecto al segundo defecto, considera que la legislación aplicable es la correspondiente a la fecha en que se produjeron los hechos, cuando no se exigía dicho requisito.
La Dirección General desestima el recurso y confirma ambos defectos. Respecto del primero, señala que el propio Ayuntamiento ha puesto de manifiesto la ilegalidad de las segregaciones pretendidas mediante escrito aportado en trámite de alegaciones que no hace sino confirmar la ausencia de aprobación administrativa. Aprovecha para pronunciarse sobre la admisibilidad de las licencias adquiridas por silencio administrativo positivo al amparo de una legislación que lo admita, precisando que se necesita una manifestación expresa del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción. Respecto al segundo de los defectos señalados concluye que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo segregaciones y agregaciones, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

SEGREGACIÓN TRAS PROCEDIMIENTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA: ES NECESARIA LICENCIA
Resolución de 9 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Tal licencia de segregación, no cabe entenderla concedida por silencio administrativo. Ésta se excluye respecto de aquellos actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística -cfr. artículo 11.3 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- por tanto, no es que no sean admisibles las licencias adquiridas por silencio administrativo positivo al amparo de una legislación que lo admita, sino que se necesita una manifestación expresa, en este caso del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción. En el caso de la legislación canaria, el propio artículo 166 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, vigente al otorgarse la escritura, establecía en su apartado sexto que “en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias urbanísticas en contra de la ordenación de los recursos naturales, territorial, urbanística o sectorial aplicables”. En el caso concreto, no solo no se acredita la concesión de licencia por silencio, sino que consta que el Ayuntamiento, en trámite de alegaciones, sostiene la ilegalidad de la segregación pretendida y la inexistencia de silencio administrativo, por lo que no procede entender acreditada la licencia a efectos registrales, sin perjuicio de los recursos que puedan asistir al interesado en sede administrativa o contencioso administrativa sobre la existencia o no de acto presunto.

SEGREGACIÓN POR EL AYUNTAMIENTO DE PARTE DE FINCA EMBARGADA
Resolución de 20 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Como consecuencia de un procedimiento de apremio, el Ayuntamiento acuerda la segregación de parte de la finca embargada. Sin embargo, dicha segregación requiere del consentimiento del titular. El embargo de la finca no supone que se pierda la propiedad, aunque pesa sobre la finca embargada la posibilidad de venta en subasta pública. En esta fase del procedimiento, si la Mesa de subastas decide la enajenación de parte de la finca, con la oportuna segregación, la legitimación para llevar a cabo ésta no corresponde al ejecutante, sino al propietario.

SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN SE APLICA LA LEGISLACIÓN VIGENTE, AUNQUE EL OTORGAMIENTO HAYA SIDO BAJO LEGISLACIÓN ANTERIOR
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de segregación otorgada en 1983. El registrador considera que tanto la parcela resultante de la segregación como el resto de la finca matriz son inferiores a la unidad mínima de cultivo, por lo que comunicó la presentación a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997; esta contestó que no podía identificar exactamente las fincas, ni si son de secano o de regadío, por lo que no resulta posible emitir un acuerdo conforme a los artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio; pero que, de tratarse de las fincas que supone y que identifica catastralmente, serían de secano y la segregación no sería válida, al resultar parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo vigente en la zona. Confirma el criterio la Dirección General añadiendo que tampoco obsta el que la escritura sea de 1983, puesto que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

REFORMA O REHABILITACIÓN DE LOCAL CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS: SEGURO DECENAL
Resolución de 30 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Se otorga una escritura de cambio de uso de la planta baja de un edificio, antes destinado a comercial, que ahora se destina a siete viviendas, se aumenta la superficie construida y se divide horizontalmente el edificio. Se discute si es preciso aportar seguro decenal. Para dar respuesta a tal dilema, la Dirección General, de conformidad con el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, distingue los casos de reforma (como sucede en el supuesto examinado) en los que seguro decenal es imprescindible, de aquellas hipótesis de rehabilitación sin necesidad dicho seguro. La razón de tal diferencia estriba en que en los casos de reforma sí se altera volumetría o la composición general exterior o la configuración estructural del edificio o se cambian los usos característicos del edificio, salvo si afecta a elementos aislados, según acredite el arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la misma sin que tales afirmaciones -de carácter técnico, no jurídico- puedan ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o del Centro Directivo mismo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

COMUNIDAD DE FACTO NO PUEDE RECTIFICAR ASIENTOS REGISTRALES
Resolución de 1 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

Es inadmisible que, por medio de una instancia privada, el presidente de la comunidad sin título constitutivo (subcomunidad de facto), pretenda la rectificación de fincas y constancia registral de la nueva localización de los bloques de la urbanización a que pertenecen. Dicha comunidad no constituida formalmente actúa como tal sin revestimiento jurídico alguno, como mínimo puede legalizar sus libros, pero sin beneficiarse de los efectos del sistema registral, de suerte que no gozarán de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral (vid. RR 8 de agosto de 2014 y 14 de abril de 2015, entre otras).

EXTINCIÓN POR DECISIÓN UNILATERAL DEL ÚNICO DUEÑO DE UNA MULTIPROPIEDAD
Resolución de 1 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

El propietario único del departamento sujeto a multipropiedad -y por ende titular registral único- puede poner fin a dicho régimen y desafectarla del mismo. Ahora bien, ese departamento sigue estando plenamente incardinado en una supracomunidad (con las obligaciones de todo orden que de ello se deriven), pues tan solo ha quedado desligado respecto del régimen derivado de la propiedad por periodos referible a la subcomunidad (una parte o fase del complejo) de la que forman parte las viviendas sometidas a dicho régimen especial. Lo plasmado en la escritura calificada no implica modificación alguna sobre los elementos comunes afectos a la vivienda que supongan -prima facie- un perjuicio para el resto de viviendas del conjunto inmobiliario. No se ha producido ese acrecimiento de titularidad dominical en favor de terceros que supuestamente se derivaría de una renuncia abdicativa -en este caso inexistente-, lo que exigiría (como puso de relieve la R 19 de octubre de 2018) algo más que una mera notificación a quien ostentara facultades de gestión y representación de -en este caso- la subcomunidad.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE PARTE DE UNA FINCA PERTENECIENTE A VARIOS CONDUEÑOS
Resolución de 6 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

La Dirección General estima necesaria la intervención de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la comunidad romana en nuestro Código Civil, la cuota indivisa perteneciente a los otorgantes no conlleva el uso individualizado de ninguna parcela, ni está inscrita en el Registro la comunidad funcional que se relaciona en la escritura calificada. Cuestión distinta es que, atendiendo a las circunstancias fácticas expresadas en dicha escritura y con cumplimiento de la normativa urbanística aplicable, pueda -por la vía adecuada- realizarse la correspondiente operación de división o segregación que permita inscribir la obra nueva respecto de la porción que físicamente se pretendiera asignar al comunero que la declara.

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN, CUOTA Y LINDEROS DE PLAZAS DE GARAJE CONFIGURADAS COMO PARTICIPACIONES INDIVISAS
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Se discute en el presente expediente si es posible modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de unas plazas de garaje configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, como entiende el notario recurrente; o bien si dicha modificación exige autorización de los estatutos, unanimidad o resolución judicial, tal y como alega el registrador en su calificación.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina de que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, pues para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad. En definitiva, tanto la fijación inicial de la cuota y descripción correspondiente a cada plaza de garaje como cualquier ulterior modificación de las mismas requerirá, en todo caso, bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte.

CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO: NO REQUIERE LICENCIA MUNICIPAL
Resolución de 21 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se plantea si cabe inscribir un derecho de superficie constituido en escritura pública que habilita al superficiario para “la promoción, construcción, montaje, puesta en marcha, mantenimiento, operación y explotación y, en su caso, cesión o venta a un tercero, de un Parque Fotovoltaico para la generación de energía eléctrica y su posterior vertido a la red y/o venta, en los términos previstos en la legislación vigente aplicable (en adelante, el ‘Parque Fotovoltaico’)”. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, debe aportarse la correspondiente licencia urbanística y además una autorización administrativa especial, que ha de ir precedida de la correspondiente declaración de impacto ambiental.
La Dirección General revoca la nota afirmando que, respecto del derecho de superficie no hay precepto alguno, en la legislación estatal ni en la autonómica, que imponga la previa obtención de ningún tipo de licencia administrativa como requisito para que los notarios puedan autorizar y los registradores inscribir escrituras en virtud de las cuales se constituya un derecho de superficie, cualquiera que sea el contenido de este. Lo que quedará sujeto a la obtención de las licencias administrativas correspondientes (municipales, y en su caso, autonómicas) serán las obras, edificaciones, y, en definitiva, los usos a que efectivamente vaya a destinarse la finca de acuerdo con la legislación sectorial que resulte aplicable.

El quórum especial para las limitaciones al alquiler turístico en propiedades horizontales no rige para otro tipo de actividades

Caso de que se quiera limitar en estatutos otro tipo de actividad en las viviendas, se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad horizontal

EL QUÓRUM PARA LAS LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO NO PUEDE EXTENDERSE A OTROS USOS DE LAS VIVIENDAS
Resolución de 22 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se elevan a público determinados acuerdos adoptados el día 25 de octubre de 2021 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de esta. Concretamente se aprobó la siguiente cláusula estatutaria: “Las viviendas o los locales que se transformen en vivienda solo podrán tener como destino el uso residencial habitual, con restricción de usos o actividades en especial las de hospedería, apartamento turístico o vivienda de uso turístico”. Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado con quince votos, que representan el 82,71% del total de las cuotas de participación, y con tres votos en contra, que representan el 17,29% restante. La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que, según el artículo 17, regla sexta, LPH, es necesaria la aprobación por la totalidad de los condueños, pues el régimen especial a que se refiere la regla duodécima de dicho artículo no puede ser aplicado a los acuerdos relativos a la prohibición o limitación de destino de la vivienda a hospedería o vivienda vacacional y a los que imponen la obligación de ser destinadas las viviendas a uso residencial habitual.
La Dirección General desestima el recurso, reiterando su doctrina si bien, en este caso, la cláusula debatida, no adoptada por unanimidad (aunque sí por mayoría de 3/5), restringía el uso de las viviendas al residencial habitual, con prohibición de actividades de “hospedería, apartamento turístico o vivienda de uso turístico”; es exigible, pues, la unanimidad del artículo 17.6 LPH, y no admisible la de 3/5 del artículo 17.12 LPH.

AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 27 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de agrupación de fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal en cuyos estatutos “los propietarios del bloque mientras ostenten la propiedad de algunos de los locales o pisos que integran el edificio, se reservan el derecho de proceder a la división de los mismos para formar otros más reducidos e independientes y también aumentarlos por agregación...” (sin autorización de la junta). La Dirección, por un lado, confirma que la referencia a los propietarios del bloque únicamente puede entenderse, en una interpretación lógica, como los propietarios originales de la división horizontal que se constituye o los promotores de la misma, y no a los propietarios sucesivos adquirentes posteriores pero, por otro, revoca el de que los estatutos autorizan la agregación, pero no incluyen la agrupación, señalando que, como alega el notario recurrente, la redacción de los estatutos data de 1976, mientras que la reforma hipotecaria que innovó los artículos 45 y 48 RH es de 1982.

OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA DE VIAL
Resolución de 27 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se trata de una escritura por la que se formaliza la segregación de una porción de finca urbana y su cesión gratuita con destino a vial a favor del Ayuntamiento, sin que éste comparezca, para proceder a declarar una obra nueva en construcción de vivienda unifamiliar sobre la finca resto. El registrador suspende la inscripción de las operaciones formalizadas en la dicha escritura porque, dado que la licencia del Ayuntamiento aparece condicionada a la cesión de parte del suelo por parte de los promotores de la obra, se precisa acreditar el cumplimiento de la condición o bien la comparecencia del Ayuntamiento a efectos de aceptar esa cesión y dar por cumplida la condición.
La Dirección General revoca la nota, afirmando que la escritura debe considerarse inscribible en cuanto a la declaración de obra nueva en construcción, porque el defecto opuesto por el registrador no es impeditivo de la misma, sin perjuicio de la debida constancia registral y publicidad de la condición urbanística. En cambio, procede confirmar el defecto respecto a la segregación por no resultar acreditada su aprobación administrativa, y en cuanto a la cesión formalizada, por no concurrir la aceptación del Ayuntamiento cesionario.

VENTA DE CUOTAS CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TRASTEROS. RECURSO GUBERNATIVO
Resolución de 5 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Curiosamente se impugna la nota de despacho de la inscripción practicada a resultas de una resolución de la Dirección General recaída en recurso gubernativo. Por una parte, el recurso gubernativo no cabe contra la forma en la que se ha practicado un asiento, pero sí que cabe recurrir la nota de despacho cuando comporta una calificación negativa por excluir determinaciones sustanciales o significativas del título. Así, en el presente caso, las dos determinaciones que expresa la registradora y que son objeto de impugnación constan únicamente en la nota de despacho. La afirmación según la cual “se hace una mera mención en la escritura de venta acerca de cuáles sean los supuestos elementos comunes compartidos, que no es inscribible en el folio real (arts. 28 y 29 LH)”, comporta, indudablemente, una calificación negativa y esta no puede confirmarse en este caso, por tratarse de la inscripción de una cuota indivisa de una finca destinada a trasteros (sobre la que se constituye una comunidad funcional) con asignación de uso y disfrute exclusivo de una zona determinada (trastero), que habrá de practicarse conforme a lo establecido en los artículos 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. La venta de cada cuota de esa comunidad funcional, con asignación del uso exclusivo de trastero, abrirá folio independiente (debe advertirse que, en la instancia presentada junto a la escritura calificada, lo que se solicita es que no “se saque a folio independiente los trasteros pendientes de transmisión”; y esta petición no es aplicable a la cuota que se transmite mediante dicha escritura). Tampoco puede confirmarse la decisión registral según la cual “los supuestos elementos comunes siguen siendo titularidad registral privativa del vendedor predisponente, por lo que, en caso de embargo y enajenación forzosa, los consumidores compradores de trasteros concretos se quedarán registralmente sin esos elementos comunes, y por tanto los trasteros quedarían sin acceso ni salida al exterior”. Es indudable que la venta de la referida cuota en la comunidad funcional comporta también transmisión al comprador de un derecho sobre los referidos elementos comunes que no puede desconocerse.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE FINCA PERTENECIENTE A VARIOS CONDUEÑOS
Resolución de 11 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

La declaración de obra nueva, si bien constituye puramente descriptivo por el cual se adecúa la realidad registral a la extrarregistral, precisa el consentimiento unánime de los todos los condueños.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO: NECESIDAD DE LICENCIA
Resolución de 12 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra asimismo sometida a la exigencia de intervención administrativa. Tratándose de una división horizontal no amparada en licencia de obras y concurrir además un supuesto de parcelación, debe confirmarse el defecto en cuanto a la exigencia de intervención administrativa.

INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 12 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

La obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación, como ocurre en el supuesto de este expediente, sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN PARTE
Resolución de 20 de julio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Si bien es cierto que para declarar una obra se requiere el consentimiento de todos los condóminos, es posible que lo haga el propietario de participación indivisa cuando la finca no consta inmatriculada en su totalidad y el declarante manifiesta ser el dueño de la participación indivisa no inscrita.

OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una edificación declarada por antigüedad dentro de la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre porque no se aporta la autorización administrativa exigida por la Ley de Costas y su Reglamento.
La Dirección General rechaza el recurso al imponer el cierre del Registro respecto de las obras realizadas en zona de servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos, norma plenamente vigente al tiempo del otorgamiento de dicha escritura: dado que la solicitud de inscripción registral de tal edificación se produce cuando ya está en vigor el reglamento de la Ley de Costas, del año 2014, también este le resulta de aplicación en cuanto a los requisitos procedimentales exigibles para la inscripción registral.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

JUSTIFICACIÓN PÚBLICA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO DE COMPRAVENTA: CABE UNA INTERPRETACIÓN FLEXIBLE DEL ARTÍCULO 95 RH
Resolución de 30 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 RH exige -al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte- que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero. No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo que, atendiendo a la realidad social (cfr. art. 3.1 CC), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia exacta del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad privativa del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública.

VENTA DE BIEN INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN: DEBEN CONSTAR EN LA ESCRITURA LOS DATOS DEL CÓNYUGE DE LA VENDEDORA
Resolución de 7 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar los datos de identificación del cónyuge de la vendedora, no puede deducirse de la escritura si dicha persona continúa casada con el mismo esposo, ni si el esposo confesante continúa vivo, y por ello no puede descartarse que la disposición requiera el consentimiento de los herederos forzosos del confesante. El hecho de que la disponente siga casada con el confesante o el hecho de que, encontrándose actualmente casada con otra persona, hubiera fallecido aquél con herederos forzosos (que, conforme al artículo 95.4 RH, deban consentir la disposición), el notario autorizante debe recoger en tal instrumento público la manifestación de aquélla sobre tales extremos.

CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN EN PROINDIVISO DE FINCA PRIVATIVA
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción un convenio regulador en el cual los cónyuges, casados en régimen de separación de bienes, acuerdan que la vivienda y el garaje, pertenecientes a la esposa con carácter privativo, se adjudiquen al 50% entre ambos, pues la esposa no trabajaba desde el año 1992 y reconoce que las hipotecas que pesan sobre los inmuebles fueron abonadas desde el día de su compra por su esposo; además, se atribuye el uso de la vivienda a la esposa y a los hijos en tanto sean menores de edad, pactan una prohibición de disponer en tanto los hijos del matrimonio no tengan independencia económica; la necesidad de consentimiento expreso del esposo para venderla o gravarla después de que los hijos adquieran dicha independencia y, en caso de venderla, acuerdan repartir el precio por iguales partes entre ambos. La registradora suspende la inscripción señalando como defectos que en dicho convenio no se hace inventario en el que se valoren las fincas incluidas en el mismo, ni se justifican las deudas entre los cónyuges que podrían motivar ese reconocimiento de dominio, pues tan solo sirve de base para posteriormente obligarse a una serie de pactos, lo que indica que no se ha producido ninguna transmisión o adjudicación del pleno dominio del cincuenta por ciento de las fincas, ni siquiera implícitamente. El recurrente alega que el convenio regulador aprobado es un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 CC; y tiene contenido liquidacional que altera la titularidad registral y que debe tener acceso a los libros registrales.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, concluyendo que se trata de un negocio de cesión de propiedad que, analizado en el marco del resto de estipulaciones del convenio no puede calificarse como donación sino como un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso; de modo que admitida la inscripción de la transmisión de la mitad indivisa de las fincas referidas, no puede negarse el acceso al Registro de la atribución de uso de la vivienda familiar, toda vez que, como consecuencia de dicha transmisión, la esposa beneficiaria deja de ser titular plena y exclusiva, con carácter privativo, de la totalidad de dicha vivienda.

ATRIBUCIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR MITADES INDIVISAS EN CONVENIO DE DIVORCIO
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Se reconoce que la vivienda habitual, incluido el garaje (cuya única titular era la esposa casada en separación de bienes) fueron también sufragados por el esposo, incluido el préstamo hipotecario, y que por tanto se liquidan adjudicándose al 50% entre uno y otro. Además, se atribuye el uso de la vivienda a la esposa y los hijos menores mientras sean dependientes, y se pacta entre tanto una prohibición de vender y el modo o porcentaje en que se dividirá el precio en una futura e hipotética venta, así como la obligación del esposo de seguir pagando el préstamo hipotecario. Según el Centro Directivo, ampliando el ámbito objetivo de los convenios reguladores, una vez aprobados judicialmente, son inscribibles, y aunque su contenido no debe ceñirse de manera estricta al contenido literal del artículo 90 CC, sus disposiciones o estipulaciones deben apoyarse en él, permitiéndose de esta forma la liquidación de bienes privativos cuando ello pudiera obedecer a una causa matrimonial concreta, tal y como resulta de los negocios relativos al uso o titularidad de la vivienda habitual o la necesaria y completa liquidación del régimen económico del matrimonio.

LA LIMITACIÓN DISPOSITIVA DEL ARTÍCULO 95.4 RH SIGUE VIGENTE MIENTRAS NO SE DEROGUE
Resolución de 30 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se trata de una escritura otorgada por una viuda que vende un bien cuyo difunto marido había confesado privativo de aquélla. No concurre el consentimiento de los herederos forzosos del confesante, como exige el artículo 95.4 RH.
El notario autorizante plantea recurso a la calificación negativa alegando que dicho precepto reglamentario es contrario al artículo 1.324 CC, y su aplicación contraria a los principios constitucionales de legalidad y jerarquía, además de perturbador del tráfico jurídico, que se promulgó cuando estaban prohibidas las donaciones entre cónyuges y que tras las resoluciones de la propia Dirección General 12 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021 que permiten la atribución de privatividad de los bienes por determinación de los cónyuges, es el momento de dejar de aplicar el artículo 95.4 citado.
La Dirección General desestima el recurso entendiendo que mientras tal precepto no sea derogado o declarado ilegal, debe aplicarse, sin perjuicio de los supuestos de la legislación catalana y gallega en los que, por la naturaleza de la legítima de tales derechos forales, no es necesario el consentimiento de los herederos forzosos. Como comentario, resulta chocante que en la reproducción de los argumentos doctrinales citados por el notario autorizante solo aparezcan las iniciales de los autores en la resolución publicada en el BOE.

LAS SENTENCIAS DE SEPARACIÓN O DIVORCIO: DEBEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO CIVIL EN ESPAÑA PARA PODER INSCRIBIR LOS BIENES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 30 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se presenta un convenio regulador en una sentencia de divorcio de un matrimonio de ucranianos celebrado en su país, no inscrito en el Registro Civil español.
La Dirección General exige la inscripción de la sentencia de divorcio en el Registro Civil Central español para posteriormente inscribir en el Registro de la Propiedad los bienes, de acuerdo con la adjudicación convenida en el citado convenio regulador, ya que si para dictar la sentencia no es necesario, una vez dictada el tribunal sentenciador debe remitir al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio.

ADJUDICACIÓN EN LA LIQUIDACIÓN EN PAGO DE DEUDA ENTRE CÓNYUGES E IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se cuestiona la inscripción de una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales en la que se adjudica a la esposa determinada finca previo reconocimiento por el esposo de una deuda, que procede, en parte, de haber pagado la adjudicataria un préstamo, y otra parte tiene su origen en las relaciones económicas entre cónyuges, es decir, tiene su causa en la propia institución del matrimonio que conlleva una red dinámica de relaciones personales y patrimoniales entre los propios cónyuges. La Registradora suspende la inscripción por las siguientes razones: a) no se ha expresado la causa u origen de la deuda que se reconocen los cónyuges en la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales. b) Es necesario identificar los medios de pago utilizados en la entrega del dinero que origina el reconocimiento de deuda.
La Dirección revoca el primer defecto señalado por la registradora, que no se ha expresado la causa u origen de la deuda que se reconoce en la escritura, porque lo que se ha expresado es suficiente para justificar las indemnizaciones y reintegros de que habla el artículo 1403 CC y no parece muy acorde con el respeto a la intimidad y a la privacidad [del matrimonio] exigir un detalle exhaustivo de para qué se empleó el importe recibido, máxime cuando “el artículo 1277 CC presume la existencia y licitud de la causa. En cambio, confirma el defecto de falta de identificación de los medios o instrumentos de pago a través de los cuales el deudor recibió de la acreedora el dinero que generó la deuda” (arts. 254 LH, 24 LN y 177 RN).

EL DERECHO DE USO A FAVOR DEL HIJO DEL MATRIMONIO DEBE TENER ALCANCE TEMPORAL
Resolución de 28 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se presenta en el Registro una sentencia de divorcio en el que se atribuye el uso del domicilio familiar a la hija menor de edad y al cónyuge no titular. Se da la circunstancia que la hija, al momento de solicitar la inscripción, ya es mayor de edad.
La Dirección General, tras analizar la condición del derecho de uso reconocido en el modificado artículo 96 CC y su doctrina, esto es, que se trata de un derecho de carácter familiar y, por tanto, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una clasificación de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. el último párrafo del citado precepto), confirma la calificación del registrador, exigiendo que se exprese un límite temporal a tal derecho de uso.

LA VIVIENDA Y PLAZA DE GARAJE COMPRADA EN ESTADO DE SOLTERO, PERO PAGADA CON DINERO GANANCIAL, SE PUEDE ADJUDICAR AL CÓNYUGE NO PROPIETARIO EN LA DISOLUCIÓN DE LOS GANANCIALES
Resolución de 29 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

En unas capitulaciones con liquidación de gananciales se adjudica a la esposa un porcentaje de la vivienda y la plaza de garaje que, si bien se habían comprado por el marido en estado de soltero, las cuotas del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda se habían satisfecho durante el matrimonio.
La Dirección General, estimando el recurso del notario, entiende que se equiparan estos casos con la compraventa con precio aplazado, y a cuál corresponderá proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de sus aportaciones respectivas. Y aunque la plaza de garaje no fue hipotecada, se considera que es un elemento accesorio de la vivienda, y se le da el mismo tratamiento.

DERECHO DE SUCESIONES

BENEFICIO DE INVENTARIO. CAUSANTE CATALÁN. HEREDERO INCAPACITADO VASCO
Resolución de 31 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Si bien la legislación aplicable a las medidas de apoyo se determina por la legislación relativa vecindad civil de la persona con discapacidad, la sucesión se rige por la legislación que corresponde a la vecindad civil del causante, que en este caso es la catalana, por lo que resulta aplicable artículo 461-16 del Código Civil de Cataluña, según el cual disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curaduría. Más aún, si fuera aplicable la regulación del Código Civil (en este caso como supletoria de la legislación vasca), el Centro Directivo tiene dicho que “al interpretar las normas del Código Civil sobre la aceptación de la herencia por el tutor en casos en que posteriormente hubo aprobación judicial entendió que debe considerarse válida la aceptación de herencia realizada sin autorización judicial y producidos los efectos del beneficio de inventario en favor del tutelado, de suerte que las consecuencias de la inobservancia por el tutor del requisito legal debatido han de quedar limitadas al ámbito de la responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo (así resulta de la interpretación finalista y sistemática de los artículos 233, 271.4.º, 272 y 279 CC en su redacción entonces vigente; actuales 210, 224, 270, 287.5.º, 289 y 292 CC” (RR 25 de abril de 2001 y 4 de junio de 2009, citadas por la más reciente de 30 de marzo de 2022).

ADJUDICACIÓN DE HERENCIA EN LA QUE HAY UN TESTAMENTO POSTERIOR SIN FIRMA
Resolución de 31 mayo de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

En el concreto supuesto de este expediente, se da la particularidad de que coincide en la misma persona la condición de testador y de notario autorizante, dado que, como notario en activo, lo otorgó y autorizó con la antefirma “por mí y ante mí”. Ahora bien, concurren circunstancias que podrían sostener su validez, tales como su inclusión en el protocolo con su número y constancia de este testamento en el Registro General de Actos de Última Voluntad, al que se accede por parte remitido por el notario autorizante firmado física o electrónicamente según la época de autorización.
En consecuencia, la falta de la firma en la matriz puede deberse a un olvido, cuya trascendencia solo podrá ser determinada por los Tribunales de Justicia atendiendo a las circunstancias concretas. En otro caso, cabe que del contenido del testamento resulte que sus disposiciones han quedado ineficaces por las circunstancias legales previstas en el Código Civil, por ejemplo, falta de institución de herederos o vacancia del llamamiento por falta de capacidad para suceder sin sustitución vulgar, y siempre que se mantenga la validez del testamento anterior porque así lo ordene el testador. Pero estas circunstancias del contenido del testamento aparentemente nulo no constan en la escritura, por lo que la registradora pide que se aporte el testamento o que se testimonie en la escritura “indicando, en su caso, que no está firmada”. En definitiva, no cabe deducir sin más la nulidad del testamento, en perjuicio de quien tenga atribuidos derechos, máxime cuando el documento está protocolizado y consta como último título sucesorio en el Registro General de Actos de Última Voluntad.

LOS LEGITIMARIOS Y LA CUANTÍA DE LA LEGÍTIMA HAN DE DETERMINARSE AL TIEMPO DEL FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE, NO ANTES
Resolución de 9 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Causante fallece viuda, dejando un hijo y tres nietos, hijos de una hija premuerta; habiendo otorgado testamento abierto notarial en el que instituía herederos a su hijo y a uno de sus nietos, manifestando que la parte correspondiente a la legítima de su hija ya fue compensada a través de las donaciones efectuadas en vida. Asimismo, la hija premuerta había otorgado acta de manifestaciones en la cual reconocía que con las donaciones que sus padres le habían hecho en vida estaba cubierta su cuota legitimaria y que se daba por pagada de sus derechos hereditarios con las cantidades y donaciones hasta el momento percibidas de sus progenitores. Se otorga la escritura de aceptación y adjudicación de herencia por los instituidos herederos y la misma es calificada negativamente por la registradora al no haber concurrido a dicho otorgamiento los herederos forzosos de la causante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación pues no habiendo contador-partidor designado para realizar la partición, se hace necesaria la intervención de los nietos; y si bien es cierto, como alega el recurrente que la voluntad del testador es ley suprema en la partición, no es absoluta, ya que tiene su límite en el respeto a los derechos de los legitimarios conforme establece el último párrafo del artículo 814 CC. Añade, por último, que esos dos nietos de la testadora, hijos de su hija premuerta, son herederos forzosos y, como tales, tienen derecho a intervenir en la partición para la defensa cuantitativa y cualitativa de su legítima, sin que las manifestaciones realizadas en vida por su madre, les prive de los mismos, pues es en el momento del fallecimiento de la causante y no el de las manifestaciones realizadas en vida cuando ha de determinarse quiénes son los legitimarios y cuál es la cuantía de la legítima.

INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULAS TESTAMENTARIAS. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Resolución de 15 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar si se puede rectificar un asiento registral de la siguiente índole: Mediante escritura se otorga la adjudicación de herencia causada por el fallecimiento de una persona. En su testamento, se establece lo siguiente: “Primera. Instituye heredera universal de todos sus bienes, derechos y acciones, a su citada hija con sustitución vulgar, en caso de premoriencia, a favor de sus descendientes. En caso de que su citada hija falleciera sin dejar descendientes, establece la sustitución a favor de la hermana del testador”. En la escritura de adjudicación interviene solo la heredera única, que se adjudica los bienes de la herencia.
Sin embargo, en la inscripción se hizo constar la siguiente: “Instituye heredera universal de todos sus bienes, derechos, acciones a su citada hija con sustitución vulgar, en caso de premoriencia, a favor de sus descendientes. En caso de que su citada hija falleciera sin dejar descendientes, establece la sustitución a favor de la hermana del testador inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de (la hija) por título de herencia de su padre, con la sustitución fideicomisaria establecida por éste en su testamento a favor de la hermana del testador, en los términos expresados”. Naturalmente ahora la hija solicita que se rectifique esa inscripción alegando que el registrador entró a interpretar la cláusula testamentaria, cuando ello solo corresponde a los herederos, al albacea o a los Tribunales de Justicia.
La Dirección General entiende que la inscripción es errónea y que claramente no existe una sustitución fideicomisaria, pues ni se utiliza esta palabra, ni se establece la obligación de conservación y entrega, pero entiende que el asiento está bajo la salvaguarda de los tribunales y que solo estos pueden modificar el asiento. Lógicamente debería haberse entablado directamente demanda judicial contra el registrador para solicitar dicha rectificación y responsabilidad oportuna por su extralimitación.

LOS LEGITIMARIOS, CUANDO SU DERECHO ES PARS BONORUM, HAN DE INTERVENIR EN LA PARTICIÓN
Resolución de 9 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Cuando la legítima es pars hereditatis, pars bonorum o pars valoris bonorum, el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte alícuota, puede interponer el juicio de testamentaria y participar en la partición hereditaria si el testador no la hubiere efectuado por sí mismo ni la hubiere encomendado a contador partidor. Por lo tanto, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (art. 1057, párrafo primero, CC), y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, la comparecencia e intervención de éste es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su derecho de carácter forzoso. El momento en que ha de determinarse el quantum de las legítimas es el de la partición, por lo que no es relevante la manifestación de la legitimaria en vida de la testadora de haber recibido bienes suficientes para cubrir su legítima.

LA INTERPELLATIO IN IURE NO PERMITE AUTORIZAR ESCRITURAS DE ADJUDICACIÓN DE BIENES
Resolución de 30 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Ante la omisión de un bien en una herencia ya aceptada, unos coherederos mediante acta de requerimiento e interpellatio in iure requieren a su tío a los efectos de que aceptara y adicionara la parte indivisa de otra finca a la escritura de herencia de su padre. Esos requirentes otorgan escritura de adición de herencia en la que se adjudican la mitad indivisa de una finca y la otra mitad indivisa para su tío, “pendiente de la adición por parte del coheredero, que ya aceptó la herencia en su día”.
La registradora niega la inscripción, lo que es confirmado por la Dirección General, que diferencia entre la aceptación de la herencia y la adjudicación de los bienes, señalando que una cosa es la posibilidad de aceptación separada por los herederos y otra la conversión del derecho hereditario abstracto en uno concreto sobre los bienes hereditarios, que exigiría la concurrencia de todos los herederos a falta de contador-partidor facultado para ello, así las disposiciones del Código Civil recogen también este principio, y en ese mismo sentido se exige, por el juego de los artículos 1058 y 1059 CC, la necesaria concurrencia de todos los llamados a la sucesión para la conversión de su derecho hereditario abstracto en un derecho concreto sobre los bienes que integran la masa hereditaria. Y deja claro que una cosa es que la herencia haya de tenerse por aceptada en virtud de lo establecido en el artículo 1005 CC, y otra muy distinta que para la partición correspondiente no haya de contarse con los herederos cuyo consentimiento se omite en el otorgamiento de la escritura calificada.

ENTREGA DE LEGADO CON FACULTAD DE TOMAR POSESIÓN DEL MISMO EXISTIENDO LEGITIMARIOS
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Es necesaria la intervención de los herederos legitimarios, pues la adquisición por el legatario de la cosa legada no resulta efectiva de forma inmediata, sino de forma mediata, otorgando al legatario una acción personal ex testamento para pedir la entrega del legado frente al heredero, e incluso una acción reivindicatoria contra todo tercero que tenga la cosa legada en su poder. Y añade que debe tenerse en cuenta también la subordinación de los legados al previo pago de las deudas del causante y al principio de intangibilidad de las legítimas. La coincidencia de existencia de legitimarios e institución de herederos pone de relieve la inaplicabilidad al presente caso de lo dispuesto por el artículo 81 RH.

PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. SENTENCIA EXTRANJERA DE DIVORCIO: LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 14 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales señalando como defectos la registradora:
1º.- Existe falta de tracto sucesivo en tanto falta la previa inscripción de las fincas a favor del causante como consecuencia de la liquidación de gananciales. La Dirección General confirma el defecto por aplicación del principio de tracto sucesivo regulado en el artículo 20 LH.
2º.- No consta la aprobación por la notario autorizante o secretario judicial de las operaciones efectuadas por el contador-partidor dativo al no constar el consentimiento expreso de todos los herederos. Si bien fue presentada con posterioridad por el recurrente, no puede tenerse en cuenta para la resolución del recurso, por lo que se confirma el defecto.
3º.- Se aporta fotocopia del auto de reconocimiento de sentencia extranjera, sin aportar documento original debidamente firmado y traducido y diligenciado en cuanto al extranjero y sin que conste su firmeza. Señala la Dirección General que, consecuencia del principio de titulación pública recogido en el artículo 3 LH, es principio básico de nuestro Derecho hipotecario que solo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose de documentos judiciales, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, sin que pueda aportarse una mera fotocopia, por lo que el defecto también es confirmado.
4º.- Y la sentencia extranjera simplemente manifiesta que el causante queda como único propietario de los bienes en España, sin constar debidamente descritas o identificadas las fincas que se adjudican como consecuencia de esa liquidación de gananciales. El defecto también es confirmado pues el principio de especialidad o determinación, exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del dominio, para que todo aquel que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito.

TESTAMENTO MANCOMUNADO ARAGONÉS: INTERPRETACIÓN DE SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
Resolución de 14 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia en virtud de la cual se adjudica una finca a favor de los herederos del causante, de vecindad civil aragonesa, que fallece viudo y sin hijos, que consta inscrita en su totalidad y en plena propiedad a nombre del causante, en cuanto a una mitad indivisa por liquidación de la sociedad conyugal al fallecimiento de su esposa y la otra mitad indivisa como heredero de la misma en virtud de escritura de aceptación de aceptación y adjudicación de herencia. El registrador deniega la inscripción solicitada, en cuanto a la mitad indivisa de la finca, ya que figura inscrita por título de herencia de su mujer, inscripción que se solicitaba a favor de los hermanos de la misma por no haberse cumplido lo dispuesto en el testamento mancomunado otorgado por los citados cónyuges, que disponía que si al tiempo de sus respectivos fallecimientos, no se hubiere dispuesto de la totalidad de los bienes, en lo que quedare o “residuo”, él instituía herederos a sus sobrinos carnales, y ella a los suyos, interpretando que dicha “disposición” se refiere únicamente a actos inter vivos, en tanto que el notario recurrente alega que engloba la disposición por cualquier título, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 419.3 del Código del Derecho Foral de Aragón.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues el referido artículo comienza señalando “Si no hubiera ulterior llamamiento a tercero…” lo que no ocurre en el presente caso, donde hay un llamamiento a favor de sobrinos carnales, añadiendo que la sustitución legal preventiva de residuo en el llamamiento entre cónyuges a la sucesión legal no existía en Aragón hasta el 23 de abril de 1999, por tanto, siendo el testamento mancomunado de fecha anterior, el llamamiento a los sobrinos de los testadores mancomunados no pudo ser una sustitución preventiva de residuo, que no existía al tiempo de su otorgamiento, si no un llamamiento efectivo de residuo.

DESHEREDACIÓN Y PRUEBA DE INEXISTENCIA DE DESHEREDADOS
Resolución de 20 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Reitera doctrina de la Dirección General que puede resumirse de la siguiente forma: para la eficacia registral (ni civil, añado) de la desheredación no se necesita acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia. ¿Hay que probar la inexistencia de legitimarios del desheredado? No, esto solo se exige en los casos de sustitución fideicomisaria y vulgar; no en los casos de legitimario o desheredados.

LA LEGÍTIMA FORAL VASCA ES DEL TIPO PARS VALORIS BONORUM Y DEBEN CONCURRIR A LA ESCRITURA DE PARTICIÓN LOS LEGITIMARIOS, SALVO QUE LA HAGA EL CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 29 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

En una escritura de herencia de un causante con vecindad civil vasca y testamento, comparece únicamente la viuda, pero no los legitimarios no apartados, que eran los nietos del causante, ya que el notario considera que la legítima foral vasca es colectiva y determina un derecho de crédito a favor de los legitimarios.
La Dirección General, negando la razón al notario recurrente, y tras dar un repaso histórico a la regulación de la legítima en el Derecho Foral Vasco, concluye que la naturaleza de la legítima en este derecho especial es pars valoris bonorum, por lo que, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia, y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, como era el caso presente, la comparecencia e intervención de éste es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su derecho de carácter forzoso.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE ENTRAR EN EL CONTENIDO DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
Resolución de 29 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

En un supuesto de declaración de herederos abintestato en el que se acredita que hay una separación de hecho de la causante con su marido, el registrador califica negativamente la escritura de herencia porque no se probaba tal separación de hecho.
La Dirección General reafirma su doctrina sobre esta materia señalando que la calificación registral se debe limitar a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente -incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos-, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

EXCEPCIONES AL CIERRE NO INCLUYE LA BAJA EN EL ÍNDICE DE LA AEAT
Resolución de 30 de mayo de 2022 (BOE 24 de junio de 2022). Descargar

En caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se impone un cierre registral prácticamente total del que tan solo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice. Por tanto, no cabe aplicar las excepciones legalmente previstas al cierre por falta de depósito de cuentas al cierre por baja en el Índice Fiscal por tratarse de situaciones distintas.

ASISTENCIA TELEMÁTICA A JUNTAS GENERALES
Resolución de 6 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

La particularidad del caso aquí examinado se encuentra en que la participación a distancia de los socios se produce a través de medios electrónicos que también se encuentran bajo control de la sociedad, es decir, que retiene la custodia de los dos extremos de la comunicación. En este esquema, la preparación de locales en lugares distintos del domicilio social tiene la finalidad de facilitar a los socios la asistencia telemática cuando no puedan o quieran desplazarse hasta la localidad donde vaya a celebrarse la junta; así contemplado, el ofrecimiento al socio de distintos locales para concurrir a la junta no supone que el desarrollo de la reunión se produzca en varios lugares, sino que se celebrará en un único lugar, el designado en la convocatoria, con posibilidad también de que los socios se conecten telemáticamente a la asamblea a través de los mecanismos habilitados por la propia sociedad en otras ubicaciones, también señaladas en la convocatoria. Y en este contexto, encuentra sentido la mención estatutaria dirigida a remarcar la unicidad de celebración en la localidad del domicilio social.

SOCIEDAD PROFESIONAL: LA EXCLUSIÓN DE UN SOCIO HA DE CUMPLIR LOS MISMOS REQUISITOS QUE UNA SOCIEDAD NO PROFESIONAL
Resolución de 13 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad profesional relativos a la exclusión de un socio por jubilación, al no constar en la misma: el valor razonable de las participaciones del socio excluido, la persona o personas que las hayan valorado y el procedimiento seguido para ello; la manifestación del órgano de administración sobre el reembolso al socio excluido del valor de sus participaciones sociales o la consignación de dicho importe en entidad de crédito del término municipal del domicilio social, acompañando documento acreditativo de dicha consignación; añadiendo la necesidad de que en la misma escritura de exclusión o en otra posterior se haga constar la reducción de capital, expresando las participaciones que se amortizan, la identidad del socio excluido y la fecha de reembolso o de consignación; todo ello conforme al artículo 208 RRM.
La parte recurrente alega que la Ley de sociedades profesionales, en tanto que ley especial, se separa del régimen general aplicable a las sociedades de capital, señalando que la exclusión de un socio será eficaz desde el momento en que notifique al socio afectado, de tal forma que la inscripción de la escritura de exclusión del socio no puede estar vinculada al reembolso del valor razonable de sus participaciones sociales, por haber perdido éste ya la condición de socio y deber constar esta circunstancia en el Registro Mercantil, sin perjuicio de la subsistencia de su derecho a percibir ese valor razonable de sus participaciones sociales.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que la norma especial relativa a la notificación del acuerdo de exclusión al socio afectado ha de ser interpretada en sus justos términos, siendo compatible con la necesaria aplicación de las disposiciones legales y reglamentarias sobre la ejecución e inscripción del acuerdo de exclusión para que sea oponible a terceros.

Es válido el pacto estatutario que permita atribuir a los socios su cuota de liquidación o dividendo en bienes de la sociedad no monetarios o dinerarios

Si bien requiere que el acuerdo sea adoptado por la unanimidad de los socios de la sociedad

CABE PACTAR POR UNANIMIDAD EN ESTATUTOS LA ATRIBUCIÓN DE BIENES INMUEBLES A LOS SOCIOS EN SU CUOTA DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 21 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar en este recurso si es o no inscribible una modificación de estatutos de una sociedad limitada, acordada en junta universal y por unanimidad, en la que se establece que, con la mayoría prevista en el artículo 199 LSC, se podrá acordar “el pago de todo o parte de la cuota de liquidación mediante la entrega de bienes no dinerarios, incluida también la entrega de inmuebles o partes indivisas de estos”. El registrador deniega la inscripción pues el “pago a los socios de todo o parte de la cuota de liquidación mediante la entrega de bienes no dinerarios conculca el artículo 393.1 TRLSC, a cuyo tenor “salvo acuerdo unánime de los socios, éstos tendrán derecho a percibir en dinero la cuota resultante de la liquidación”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que si bien es cierto que el artículo 393.1 LSC es conforme al criterio del registrador, debe tenerse en cuenta que en el punto 2 del mismo artículo también dice que “los estatutos podrán establecer en favor de alguno o varios socios el derecho a que la cuota resultante de la liquidación les sea satisfecha mediante la restitución de las aportaciones no dinerarias realizadas o mediante la entrega de otros bienes sociales”. Para el caso de que los estatutos prevean semejante posibilidad, lo que ya aceptara la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de febrero de 1986, es preciso que el acuerdo de modificación, cuando no resultare de los estatutos inicialmente aprobados, sea adoptado por todos los socios de la sociedad con fundamento en el artículo 292 LSC como ya afirmara la Resolución de 30 de julio de 2015.

LAS SOCIEDADES EXTRANJERAS QUE SUSCRIBAN PARTICIPACIONES DE SOCIEDADES ESPAÑOLAS DEBEN TENER NIF EN ESPAÑA
Resolución de 28 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Una sociedad extranjera suscribe en un aumento de capital por compensación de créditos participaciones en una sociedad española, sin aportar el NIF. El registrador exige la aportación del mismo, calificación que es confirmada por la Dirección General, analizando la regulación sobre la cuestión, que es la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y, la norma que regula en la actualidad la obligatoriedad del número de identificación fiscal para personas físicas y jurídicas, que es el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. De la generalidad de los términos de dicha regulación, la Dirección General entiende que es necesaria la aportación del NIF, exigencia que es predicable, tanto de las personas físicas como jurídicas, sean españolas o extranjeras.

LA MODIFICACIÓN SUSTANCIAL DEL OBJETO SOCIAL DA DERECHO A SEPARARSE A LOS SOCIOS
Resolución de 29 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se acuerda la supresión de actividades comprendidas en el objeto social. Al no adoptarse el acuerdo por unanimidad de los socios, se exige el cumplimiento del derecho de los socios a separarse y sus requisitos complementarios.
La Dirección General, confirmando la calificación, analiza la modificación del objeto social de las entidades y cuándo hay derecho de separación de los socios, concluyendo que, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo de número 438/2010, de 30 de junio, confirmada por sentencia del mismo Tribunal de 10 de marzo de 2011, que habrá sustitución del objeto “cuando se produzca una mutación de los presupuestos objetivamente determinantes de la adhesión del socio a la sociedad, como consecuencia de una transformación sustancial del objeto de la misma que lo convierta en una realidad jurídica o económica distinta: caso de la eliminación de actividades esenciales, con mantenimiento de las secundarias; o de la adición de otras que, por su importancia económica, vayan a dar lugar a que una parte importante del patrimonio social tenga un destino distinto del previsto en los estatutos”. No será trascendente la mera adición de términos sinónimos (RR 17 de febrero y 8 de junio de 1992), o la mayor concreción y sumariedad de las actividades integrantes del objeto (RR 18 de agosto y 11 de noviembre de 1993). Pero una supresión de actividades sí puede implicar una modificación transcendente del objeto. Este criterio es el que ha recogido la reforma operada por la Ley 25/2011, de 1 de agosto, que al término “sustitución” del objeto añade la “modificación sustancial” del mismo. La alegación del recurrente de que las actividades suprimidas no se habían desarrollado por la sociedad, puede ser efectiva en juicio contradictorio, pero no en el procedimiento del recurso gubernativo.

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL CON CARGO A RESERVAS: JUNTA UNIVERSAL
Resolución de 6 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Si el acuerdo de aumento de capital con cargo a reservas, se toma en junta universal y por unanimidad, no es necesario que en el acuerdo se diga de forma expresa que se aprueba el balance tenido en cuenta para el aumento y tampoco es necesario que la fecha del informe del auditor sea anterior a la fecha de la junta.

NO CABE BAJO LA APARIENCIA DE REFUNDIR LOS ESTATUTOS SUSTITUIR EL RÉGIMEN DE TRANSMISIÓN DE LAS PARTICIPACIONES DADO QUE ELLO EXIGE UNA VOTACIÓN SEPARADA Y EL DERECHO DE SEPARACIÓN DEL SOCIO
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Una sociedad de responsabilidad limitada es convocada por su administrador para pronunciarse, entre otros asuntos, sobre la “aprobación de la propuesta de nuevos estatutos de la sociedad, cuyo texto ha sido redactado por refundición”. Durante el desarrollo de la sesión de la junta, que se constituye con la presencia de sus dos únicos socios, el socio administrador, mayoritario, y el representante del otro socio, minoritario, se vota en su conjunto la propuesta de sustituir los estatutos vigentes por los en ella contenidos. El registrador califica negativamente por incumplimiento de la previsión del artículo 197 bis que exige la votación separada de los artículos propuestos y porque afectando la modificación estatutaria al régimen de transmisión de las participaciones, no contiene el título previsión alguna en relación al derecho de separación.
La Dirección General confirma la nota reiterando los argumentos esgrimidos en la nota registral.

NO CABE LA PETICIÓN MASIVA DE INFORMACIÓN DE FORMA TELEMÁTICA Y GRATUITA. PUBLICIDAD FORMAL EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Una persona física solicita mediante instancia dirigida al Registro Mercantil de Málaga información sobre las personas “autorizadas actualmente para representar ante terceros y/o procedimientos judiciales, ya sea por si solas o conjuntamente” a determinadas sociedades (164 en total), que identifica bien por su número de identificación fiscal, bien por su denominación. En su instancia señala que dicha información debería estar publicada y ser de acceso libre y gratuito conforme a la Directiva 2017/1132, de 14 de junio, debiéndose tener en cuenta además la Directiva 2019/1024, de 20 de junio, sobre datos abiertos y reutilización de información del sector público. Termina solicitando que dicha información sea publicada de forma abierta y gratuita y subsidiariamente a que se le remita de forma gratuita por medios electrónicos. El registrador informa al solicitante de la imposibilidad de emitir la información en los términos solicitados; el solicitante reitera su solicitud ante lo que se emite nota de defectos que aquél recurre en los términos que resultan de los hechos
La Dirección General repasa los artículos 23 CC (con su remisión a los arts. 221, 222, 227 y 248 LH), 12, 77 a 79 y 80 RRM (con la remisión de este último al Reglamento Hipotecario), 294 LH y 22 a 24 Decreto 757/1973, de 29 de marzo (con los aranceles de publicidad formal), y dice que “del conjunto de esta regulación cabe concluir: que el contenido del Registro Mercantil es público, que el modo de poner de manifiesto su contenido es mediante la expedición de certificaciones, notas simples o por consulta por ordenador, que tales modos de dación de publicidad son accesibles en soporte papel o electrónico y que tal acción está sujeta a arancel”; y que “la normativa mercantil se complementa con la propia de la protección de datos de las personas físicas y de protección de los consumidores, no puede confundirse el carácter público del contenido del Registro Mercantil con su acceso en masa e indiscriminado cuando se refiera a datos de personas físicas que, como en cualquier otro caso, están protegidos por normas especiales”. En cuanto a la gratuidad, la Directiva UE 1132/2017 de 14 de junio, reformada por la Directiva UE 1151/2019 de 20 de junio, prevé que la información del Registro está sujeta a precio o coste que no será superior al coste administrativo, incluido el coste de desarrollo y mantenimiento de los registros; la información gratuita, que ya había sido introducida por la Directiva UE 17/2012 de 13 de junio, se encuentra en la actualidad limitada al contenido a que dicha Directiva se refería (el nombre y la forma jurídica de la sociedad; domicilio social de la sociedad y Estado miembro en el que está registrada, y número de registro de la sociedad), y siempre que se solicite a través del sistema de interconexión de registros introducido por la misma.

ADMINISTRADORES

CESE DE ADMINISTRADORES: NO SIN COMUNICACIÓN FEHACIENTE. ARTÍCULO 111 RRM
Resolución de 10 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Ex artículo 111.1 RRM, debe ser rechazada la inscripción de la escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales por la que se pretende la destitución de los anteriores administradores mancomunados y el nombramiento de quienes pretenden sustituirlos en el cargo, sin notificación fehaciente.

ES EXIGIBLE LA CONCRECIÓN EN LA RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de constitución de sociedad limitada en cuyos estatutos se dice que “el cargo de administrador, el de los integrantes del consejo de administración y el de los consejeros delegados, en su caso, será retribuido mediante una retribución que será fijada por la asamblea de socios”. El registrador objeta que “queda indeterminado el sistema de retribución del órgano de administración, requisito exigido por el artículo 23.3 LSC”.
La Dirección confirma que los estatutos carecen de determinación de sistema retributivo alguno. Afirma que es reiterada doctrina de la Dirección General, con fuerte apoyo en las normas legales que el concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer.

CUENTAS ANUALES

APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES DE SOCIEDAD ANÓNIMA: CONSTANCIA EN ACTA NOTARIAL EX ARTÍCULO 203 LSC
Resolución de 4 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

La anotación preventiva regulada en el artículo 104 RRM pierde el carácter de instrumento imprescindible para que, a través del cierre temporal del Registro, la solicitud de acta notarial tenga efecto sobre los acuerdos adoptados sin respetarla, pues el artículo 203 LSC los convierte directamente en ineficaces. No obstante, como ya advirtiera la Resolución de 28 de junio de 2013, una vez practicada la anotación preventiva, “lo cierto es que no puede ignorarse la regulación sustantiva que resulta aplicable tanto para las sociedades de responsabilidad limitada como -desde la entrada en vigor del artículo 203.1 LSC- para las sociedades anónimas, y según la cual una vez solicitado por la minoría prevista el levantamiento de acta notarial de la junta general, esta documentación de los acuerdos se constituye en requisito imprescindible para la eficacia de los acuerdos adoptados y, por ende, para su acceso al Registro Mercantil”. En el mismo sentido se han pronunciado las Resoluciones de 28 de julio de 2014 y 8 de febrero de 2022.

LA VERIFICACIÓN DE CUENTAS CUANDO ES OBLIGADA DETERMINA EL DEPÓSITO DE LAS MISMAS, AUNQUE EN EL INFORME HAYA SALVEDADES
Resolución de 28 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

Se presentan para su depósito las cuentas de una sociedad obligada a auditoría de cuentas, constando en el informe de los auditores hay salvedades. Ante ello el registrador mercantil niega el depósito.
La Dirección General estima el recurso, considerando que siempre que hay una efectiva verificación de cuentas, deben ser depositadas las mismas aun cuando el informe sea desfavorable o existan salvedades, siempre que de las mismas no resulte la imposibilidad de realizar su actividad auditora.

CONCURSO DE ACREEDORES

TRANSMISIÓN DE DERECHOS MINEROS EN SEDE CONCURSAL: EXIGE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Dos Resoluciones de 14 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar. Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de transmisión de derechos mineros por falta de acreditación de la pertinente autorización administrativa previa, alegando los recurrentes que no procede esta exigencia al haberse producido la adjudicación de los derechos mineros de la sociedad, que está en concurso de acreedores, mediante una intervención de la administración concursal y con autorización del juez del concurso. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación pues el hecho de que se haya producido la transmisión en sede concursal, no exime del cumplimiento de los requisitos civiles y registrales aplicables que no estén exceptuados o modificados por aplicación de la legislación concursal.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ACCIÓN DE RESCISIÓN AÚN EJERCITABLE
Resolución de 31 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

No son inscribibles (solo anotables) la sentencia dictada en rebeldía mientras subsista la acción de rescisión de misma (art. 524.4 LEC). El transcurso o no de los plazos para el ejercicio de dicha acción, y la concurrencia de fuerza mayor, en su caso, que impida debe ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia y no por el registrador. Tampoco cabe alegar que, dada la fecha de la sentencia y el tiempo transcurrido desde la misma hasta la expedición de testimonio judicial que la reproduce, con expresión de que es firme, se deduce el transcurso de los plazos establecidos para la comparecencia del rebelde, y por tanto ha decaído el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión.

DUDAS SOBRE GEORREFENCIACIÓN: NO PARALIZA EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH
Resolución de 31 de mayo de 2022 (BOE 23 de junio de 2022). Descargar

Presentado el dilema de si es o no inscribible la representación gráfica de origen catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción cuando coincide con otra finca registral con otra georreferenciación de origen catastral también inscrita, no es de recibo que el registrador suspenda la inscripción solicitada, porque la georreferenciación catastral aportada solape la georreferenciación de otras fincas registrales previamente inscritas sin tramitar el expediente del artículo 199 LH. A través de dicho expediente y, sobre todo, del análisis de las alegaciones de los colindantes afectados, podría tomar la decisión que estime pertinente, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

CANCELACIÓN DE ASIENTO: NO CABE MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 1 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

A los efectos de su calificación y, en su caso, inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (art. 3 LH), y en los excepcionales casos en los que se admite un documento privado, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el Registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento.

CANCELACIÓN DERECHO DE VUELO POR PRESCRIPCIÓN
Resolución de 9 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a cancelar un derecho de vuelo por prescripción, alegando el registrador que la interesada debe recabar el consentimiento del titular del derecho cuya cancelación solicita o instar el correspondiente procedimiento judicial.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que la prescripción, como regla general, no puede ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera ipso iure, en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro; y tanto del ordenamiento jurídico como de la doctrina reiterada del Centro Directico resulta que la rectificación del Registro, siendo la cancelación una modalidad de la misma, precisará bien el consentimiento del titular registral, bien resolución judicial firme dictada en el juicio declarativo correspondiente.

DESCALIFICACIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL: INFORMACIÓN REGISTRAL
Resolución de 14 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

El resumen de la resolución es el siguiente: no procede constatar en el registro la descalificación de una vivienda de protección oficial, al tratarse de una promoción en dos fases, cuando en la primera ya ha transcurrido el plazo, pero en la segunda, a la que pertenece la finca, no. El problema radica en que el error deriva de la información incompleta dada por el registrador en su nota simple informativa, que sirvió de base al interesado para solicitar a la administración competente la descalificación de la VPO, quien lo certificó, también erróneamente. Confiando en la información dada por el Registro, el interesado actúa erróneamente, y se da la circunstancia de que había firmado contrato de arras que al aparecer vencía por la posterior calificación negativa del certificado. Aunque es cierto que la Dirección General no es la procedente para decidir sobre esta cuestión, sino que habría de acudirse a vía judicial para exigir los daños y perjuicios procedentes por el error cometido en la nota informativa, es cuando menos sorprendente que nada se diga en la resolución sobre la responsabilidad que debería acarrear al registrador por su negligente actuación que ha ocasionado un grave perjuicio al interesado, sin que deba servir de base la distinción entre nota simple y certificación. Este tipo de cuestiones es una de aquellas que crea desazón en la ciudadanía sobre la actuación de algunos registros, por suerte los menos.

SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DEL HISTORIAL REGISTRAL DE UNA FINCA: CONCEPTO DE INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 12 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a expedir certificación del historial registral de una finca que incluya asientos no vigentes, por entender que el solicitante no tiene interés legítimo para obtenerla. El recurrente justifica, a juicio del Centro Directivo, dicho interés legítimo en el escrito de recurso, no obstante, es doctrina reiterada que el recurso debe versar exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, en tanto no se acredite, en forma auténtica, dicho interés legítimo, precisando que ha de ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado; b) un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 RH; y c) legítimo.

REGISTRO ¿PÚBLICO? DE LA PROPIEDAD: SECRETO DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA
Resolución de 27 de julio de 2022 (BOE 10 de agosto de 2022). Descargar

Una sociedad, primera titular registral de una finca solicita el precio de una compraventa posterior de la finca, por considerar que perjudicó sus intereses por razón de un acuerdo previo con la vendedora.
La Dirección General, dando la razón a la registradora, y amparándose en la Ley de Protección de Datos, considera que es un dato sensible que no debe ser objeto de publicidad formal.

NO PROCEDE UNA CALIFICACIÓN NEGATIVA SI EL DEFECTO PLANTEADO SE PUEDE RESOLVER POR EL CONTENIDO DE LA PROPIA ESCRITURA
Resolución de 29 de julio de 2022 (BOE 9 de agosto de 2022). Descargar

En una escritura los dos hijos herederos se adjudican los bienes de la herencia sin expresar las cuotas en los mismos, lo que merece, para la registradora la calificación negativa.
La Dirección General da la razón al notario recurrente, ya que en la propia escritura se señalaba que eran herederos por partes iguales, y de acuerdo con el artículo 393 CC, las cuotas se presumen iguales, salvo que se pruebe lo contrario.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INSCRIPCIÓN DE UNA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL DE UNA FINCA CUANDO YA SE HABÍA FORMULADO OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE UNA GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA EN UN PROCEDIMIENTO ANTERIOR
Resolución de 1 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

Al tratarse de georreferenciación catastral y no ser la diferencia de superficie superior al 10% de la inscrita, procede la inscripción sin tramitación previa ni intervención de colindantes y/o terceros. Además, hallándonos en un supuesto de georreferenciación no obligatoria, sino potestativa, resulta de aplicación el artículo 9 de la Ley que, tras prever que la georreferenciación de la finca podrá incorporarse “con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica”, ordena tajantemente que “en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”. Por tanto, la nota de calificación registral, tal como está redactada, ha de ser revocada, y el recurso estimado.

INMATRICULACIÓN DE FINCA A TRAVÉS DE DOBLE TÍTULO: DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se pretende la inmatriculación de una finca por vía del doble título traslativo regulado en el artículo 205 LH, que es suspendida por la registradora por albergar dudas en la identidad de la finca al estar incluida en otra mayor ya inscrita. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al considerar fundadas las dudas de identidad manifestadas por le registradora en su calificación, por lo que deberá procederse, en su caso, con otro medio inmatriculador, que presente mayorías garantías, como puede ser el expediente regulado en el artículo 203 LH.

DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD DE FINCA: RIESGO DE DOBLE INMATRICULACIÓN PARCIAL
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Según el criterio registral, que en este caso impide la inmatriculación por doble título, radica en el temor de que la finca pendiente de inmatriculación se halle incluída en otra mayor ya inscrita. La negativa registral se basa en datos tales como la coincidencia de dos linderos fijos y la gran dimensión superficial de la finca inscrita, teniendo en cuenta que ésta tiene una descripción solo literaria, sin una georreferenciación que la logra ubicar indubitadamente. En suma, el procedimiento del artículo 205 LH no ofrece garantías suficientes para la inmatriculación en este caso por la ausencia de intervención de los colindantes en el mismo. Será preferible, según reconoce la Dirección General acudirse a medio inmatriculador, que presente mayores garantías, como puede ser el expediente del artículo 203 de dicha Ley.

EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH NO PUEDE DENEGARSE POR EXISTIR DISPARIDAD ENTRE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL Y LA NUEVA DESCRIPCIÓN APORTADA
Resolución de 10 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se deniega el inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 LH relativo a diez fincas, nueve inscritas y una sin inmatricular, alegando el registrador la absoluta disparidad entre la descripción registral de las fincas afectadas y la nueva descripción que de cada una de ellas se hace ahora. El Centro Directivo desestima el recurso respecto a la finca no inscrita, pero lo estima respecto al resto, revocando la nota de calificación del registrador por ser contraria a Derecho, pues la disparidad descriptiva y de superficies entre lo que consta en el folio real y lo que se pretende inscribir ahora no es, por sí mismo, un impedimento para la tramitación del procedimiento del artículo 199, cuyo objeto es, tras los trámites, notificaciones, alegaciones y calificación registral final, decidir si procede o no la inscripción de tales rectificaciones descriptivas.

REANUDACIÓN DE TRACTO Y RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA: NOTIFICACIÓN A COLINDANTES
Resolución de 15 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

Si bien en un expediente de reanudación de tracto no es necesario notificar a colindantes, sí lo es cuando la finca cuya titularidad dominical se quiere acreditar es afectada en su superficie, lo que supone un exceso de cabida cuya constatación si requiere de la notificación a los colindantes.

REANUDACIÓN DE TRACTO Y TÍTULOS INTERMEDIOS
Resolución de 15 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

El supuesto de hecho es el siguiente: Don J. R. D. falleció el día 20 de julio de 1951 sin descendientes y casado con doña E. B. B.; en su testamento, de fecha 28 de marzo de 1947, instituyó heredera universal a su viuda. Del expediente no resulta que se haya otorgado escritura de adjudicación de la herencia de don J. R. D.
Doña E. B. B. falleció el día 20 de mayo de 1997, bajo la vigencia de su testamento, de fecha 5 de julio de 1991, en el que instituye herederos a cinco de sus sobrinos entre los que se encuentra doña M. J. R. B.; en el inventario de la escritura de adjudicación de su herencia, de fecha 29 de noviembre de 2004, se describe una finca bajo el número séptimo de los bienes privativos de dicha causante, y se expresa que procede de la adjudicación resultante de la liquidación de la sociedad conyugal y herencia de su esposo, don J. R. D., fallecido el día 20 de julio de 1951, “según manifiestan sin que aporten el correspondiente título, por lo que efectúo la oportuna advertencia”, haciéndose constar también en ese título que la finca “(...) no consta inscrita (...)”; esta finca se adjudica a doña M. J. R. B. En el Registro, consta inmatriculada bajo el número 6.138.
Ahora, mediante instancia privada, se describe y solicita inscripción de la finca que había sido adjudicada a doña M. J. R. B. en virtud de la adjudicación motivada por la herencia de su tía, doña E. B. B., mediante la escritura referida de fecha 29 de noviembre de 2004.
El Centro Directivo mantiene el criterio de la registradora, pues para reanudar el tracto (aun cuando sea en su modalidad de tracto abreviado), deben presentarse todos los títulos intermedios y, en su defecto, acudir a los procedimientos especiales para la correspondiente reanudación.

SE DEBE EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL DEL ARTÍCULO 201 LH SIN QUE SE PUEDAN ALEGAR DUDAS FUNDADAS QUE SE RESOLVERÁN AL FINAL DEL EXPEDIENTE
Resolución de 27 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

En un expediente para la rectificación de cabida se solicita la expedición de certificación registral de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201 LH, pero la registradora no la expide alegando dudas fundadas respeto de la finca objeto del expediente.
La Dirección General estima el recurso del notario, considerando que solo la constatación de la invasión de fincas ya inmatriculadas debería provocar el cierre anticipado del expediente de dominio. Pero la mera existencia de dudas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no debe impedir ni la expedición de la certificación registral interesada, ni la continuación de la tramitación notarial del expediente de dominio, en el curso del cual se podrán poner de manifiesto extremos y datos que puedan ser tomados en consideración por el registrador en su calificación final y que acaben confirmando, reforzando, debilitando o excluyendo esas dudas inicialmente fundadas.

EL EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO DEBE SER DE CARÁCTER EXCEPCIONAL
Resolución de 29 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se presenta auto judicial en el seno de un expediente para la reanudación del tracto en el que se declaraba justificado el dominio de un 80% de dos fincas registrales, suspendiendo el registrador la inscripción por no existir una interrupción del tracto, porque los herederos del titular registral vendieron en documento privado al promotor del expediente, además de no constar que el titular registral o sus causahabientes hayan sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente, ya que la inscripción de dominio contradictoria es de fecha 14 de agosto de 2012.
La Dirección General confirma la calificación señalando que la reanudación debe ser un medido excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.). Y la alegación de la “extraordinaria y absoluta” dificultad para obtener los títulos ordinarios con los que reanudar el tracto sin acudir a la excepcionalidad del expediente de dominio, no es suficiente para aplicar esa excepcionalidad.

LAS DUDAS FUNDADAS DEL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR UN EXCESO DE CABIDA DEBEN SER SÓLIDAS Y ARGUMENTADAS
Resolución de 30 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

En un procedimiento del artículo 199 LH, el registrador entiende que ha habido operaciones de agregación y agrupación de terrenos colindantes, ya que de una superficie inicial de 9.905 metros cuadrados se pasa a la actual de 11.467 m2.
La Dirección General, reproduciendo en la resolución y en su publicación en el BOE la ortofoto que aparece en la Sede Electrónica de Catastro, demuestra que los linderos de la finca son fijos constituidos por caminos, por lo que la presunción del registrador no debe mantenerse, sin perjuicio de otra prueba, y dado que en la inmatriculación no se hizo constar la referencia catastral.

GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH
Resolución de 5 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

La mera alegación de la existencia de un expediente judicial no es suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada sin que ni siguiera haber expresado en la calificación las razones que le llevan a dar crédito a tal oposición. Si bien la registradora concreta en su informe las zonas por donde considera que existe invasión de la finca colindante, dicha fundamentación debe incluirse en la nota de calificación, no en el informe, a fin de que sea conocida por el recurrente antes de interponer el recurso y no le produzca indefensión. Sobre la base del informe, la Dirección General entra a valorar si existe realmente invasión de finca colindante y resuelve que, consultada la Sede Electrónica del Catastro y tras superponer su cartografía con la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea., la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que “el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral”, de modo que “cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente”, como se prevé en el apartado tercero de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, lo cual no ha sucedido en este caso.

AGRUPACIÓN Y POSTERIOR SEGREGACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 11 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

La intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física trata de evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Y sin que proceda, como pretende la recurrente, que el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes latente, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará́ reservada a los Tribunales de Justicia. En consecuencia, la Dirección General acuerda desestimar el recurso.

ARTÍCULO 199 LH: NO CABE OBTENER POR VÍA REGISTRAL UNA SOLUCIÓN DISTINTA A LA ORDENADA EN SEDE JUDICIAL
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una representación gráfica alternativa por existir oposición de los colindantes quienes, además, alegan la existencia de resoluciones judiciales y administrativas previas, que contravienen lo solicitado por la recurrente en la instancia privada solicitada. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues no cabe obtener por vía registral una solución distinta a la ordenada por una sentencia judicial, pues es competencia de los tribunales y no del registrador resolver la controversia, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, lo cual no sería posible si la registradora accediera a la inscripción de lo solicitado.

ARTÍCULO 199 LH: EXCESO DE CABIDA DESPROPORCIONADO RESPECTO DE LA CABIDA INSCRITA
Resolución de 14 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca y su consiguiente rectificación de descripción y coordinación gráfica con el Catastro alegando el registrador dudas sobre la identidad de la finca dada la magnitud de las diferencias superficiales; que la misma se inmatriculó en virtud de expediente judicial, rodeado de las garantías legales y con la práctica de la correspondiente prueba, que fue valorada en su momento por juez, y la alteración constante de las superficies de las parcelas catastrales, de las que concluye que las mismas han sido objeto de modificaciones encubiertas de operaciones de entidades hipotecarias no inscritas en el Registro de la Propiedad. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que las dudas del registrador están perfectamente fundadas y, siguiendo la doctrina del Centro Directivo, la representación gráfica no será inscribible, si el exceso de cabida cuya inscripción se pretende es notablemente desproporcionado respecto de la cabida inscrita.

ARTÍCULO 199 LH: CONTROVERSIA EXPRESA Y MANIFIESTA ENTRE TITULARES DE FINCAS REGISTRALES COLINDANTES
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, por entender la registradora que existen evidencias de que la base gráfica que se pretende inscribir está incluida en otra finca colindante ya inscrita, cuyos titulares también pretendieron, con anterioridad, la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y que fue denegada por el mismo motivo. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, al quedar constatada la existencia de una controversia expresa y manifiesta entre titulares de fincas registrales acerca de sus respectivas georreferenciaciones, sin que, como ha señalado de forma reiterada el Centro Directivo, les competa la resolución de la controversia de fondo entre titulares registrales, que tienen la posibilidad de consensuar un deslinde, bien en el seno del mismo procedimiento del artículo 199 o conforme al artículo 200, o instarlo ante los Tribunales de Justicia.

COORDINACIÓN REGISTRAL Y OPOSICIÓN EN EL CURSO DE UNA SEGREGACIÓN
Resolución de 20 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

En los casos en que la segregación requiera de la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, estará sujeta a los requisitos establecidos para este expediente, por lo que, si se produce oposición fundada de alguno de los colindantes, la segregación no podrá acceder al registro al ser necesario dilucidar la contradicción en juicio correspondiente.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

REMATE EN FAVOR DE TERCEROS Y POSTERIOR AUTO QUE DECLARA UNA CLÁUSULA ABUSIVA
Resolución de 10 de junio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

Una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero como consecuencia de una adjudicación producida en un procedimiento de ejecución de hipoteca, la cancelación de la inscripción practicada a favor del rematante no ejecutante, en virtud del decreto de adjudicación declarado ineficaz, precisará que, una vez obtenido el auto estimatorio de la oposición en el que se acuerde el sobreseimiento de la ejecución y, como consecuencia de ello, la ineficacia del decreto de adjudicación, que el ejecutado interponga, contra el rematante o sus causahabientes, una demanda de rectificación del Registro por ineficacia del título en cuya virtud se practicó la inscripción, interesando la cancelación de las inscripciones a su favor y la reviviscencia de los asientos cancelados como consecuencia de la ejecución.
La materia relativa al control del carácter abusivo de los pactos contenidos en un contrato que da lugar a un procedimiento de ejecución y su relación con los efectos de la cosa juzgada ha sido enormemente controvertida, hasta el punto, que, dada la normativa del Derecho de la Unión Europea en materia de cláusulas abusivas y protección de los consumidores, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una reciente Sentencia de 17 de mayo de 2022, ha sentado dos conclusiones: 1º) Cabe enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo que dio pie a la ejecución, aún después de haber ésta concluido por resolución firme. 2º) Pero siempre quedan a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes, ajenos a la relación contractual.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ADJUDICACIÓN A FAVOR DE TERCERO Y POSTERIOR AUTO JUDICIAL QUE DECLARA NULA LA CLÁUSULA QUE FUNDAMENTÓ LA EJECUCIÓN
Resolución de 10 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción un mandamiento judicial que ordena la cancelación de los asientos registrales practicados como consecuencia de la ejecución de una hipoteca, que culminó con la adjudicación mediante resolución judicial firme de la finca ejecutada a favor de tres sociedades mercantiles distintas del ejecutante. El citado mandamiento da cumplimiento a un auto judicial firme, dictado tras la tramitación de un incidente de oposición en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se declara nula, por abusiva, la cláusula de vencimiento anticipado que fundamentó la ejecución. La registradora deniega la inscripción pues una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero, la cancelación de la inscripción practicada a favor del rematante no ejecutante, precisará que, una vez obtenido el auto estimatorio de la oposición en el que se acuerde el sobreseimiento de la ejecución y, como consecuencia de ello, la ineficacia del decreto de adjudicación, el ejecutado interponga, contra el rematante o sus causahabientes, una demanda de rectificación del Registro por ineficacia del título en cuya virtud se practicó la inscripción, interesando la cancelación de las inscripciones a su favor y la reviviscencia de los asientos cancelados como consecuencia de la ejecución.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación pues de la jurisprudencia del TJUE se desprende que en un incidente en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio que corresponda (art. 698 LEC), de las consecuencias económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, especialmente si este está además protegido por la fuerza del Registro de la Propiedad.

NO ES POSIBLE REALIZAR TRASVASE DE PARTIDAS ENTRE LAS DIFERENTES CIFRAS DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 13 de junio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria, al entender la Registradora que se han superado los límites de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora, en tanto que la parte recurrente pretende que determinada cantidad reclamada inicialmente como interés de demora se entienda incluida en la cifra de principal reclamado. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, ya que como ha puesto de manifiesto en otras ocasiones, el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores, conforme a los artículos 692.1 LEC y 132.3 LH.

EJECUCIÓN: IMPROCEDENCIA DE DECLARACIÓN DE NULIDAD EN INCIDENTE DE OPOSICIÓN
Resolución de 21 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se trata de un mandamiento judicial dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, expedido en ejecución de un auto firme en el que, como consecuencia de haberse declarado nula por usuraria la cláusula de interés remuneratorio, se declara la nulidad radical del préstamo y de la hipoteca, se sobresee el procedimiento de ejecución hipotecaria y se ordena la cancelación de la inscripción de la hipoteca, así como de la nota marginal indicativa de la ejecución.
La Dirección confirma el primer defecto, de incongruencia del procedimiento utilizado para declarar la nulidad del préstamo por usurario y de la hipoteca inscrita, que ha sido el incidente extraordinario de oposición por la existencia de cláusulas abusivas del préstamo hipotecario. En cuanto a que no consta que el titular registral de las hipotecas cuya cancelación se pretende haya sido parte en el procedimiento (la hipoteca se encuentra inscrita a nombre de un tercero distinto de la entidad acreedora ejecutante), estima el recurso porque la inscripción de la cesión del crédito hipotecario se produce con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas y su constancia registral y del inicio de la ejecución hipotecaria por nota marginal (art. 688 LEC); es decir, el cesionario del crédito hipotecario tuvo conocimiento registral, por el principio de publicidad material, de que su crédito hipotecario se encontraba en ejecución, por lo que a él le incumbía el personarse en el procedimiento e instar la sucesión procesal (cfr. art. 17 LEC).

PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. SUSTITUCIÓN
Resolución de 6 de julio de 2022 (BOE 1 de agosto de 2022). Descargar

En la escritura calificada comparece para ratificar la cancelación de una hipoteca, como representante de la entidad acreedora de nacionalidad extranjera, un apoderado que actúa legitimado en virtud de una escritura de sustitución de poder otorgada por otro representante de la misma sociedad que, en esa escritura de sustitución -otorgada ante el mismo notario autorizante de dicha escritura calificada-, actuó en virtud de un poder otorgado en el extranjero. Solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir, y el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. Y, a mayor abundamiento, al tratarse de un poder otorgado por una sociedad extranjera con arreglo a su legislación nacional, no es inscribible en el Registro Mercantil español y, por ende, no podrá comprobar según los asientos del Registro que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

JUICIO DE SUFICIENCIA DE PODER CON CERTIFICACIÓN COMPLEMENTARIA
Resolución de 11 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de préstamo hipotecario en la cual, respecto de la representación de la entidad prestamista, el notario autorizante expresa que se acredita mediante la exhibición de copias auténticas de las escrituras de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Complementa el señor compareciente su representación con la certificación, con la firma legitimada notarialmente. En el presente supuesto debe determinarse únicamente si está o no fundada en derecho la exigencia por el Registrador de una escritura pública de consentimiento o de ratificación por parte del apoderado que suscribe la referida certificación incorporada a la escritura calificada.
Señala al respecto la Dirección General que ha de concluirse necesariamente en el carácter infundado de dicha exigencia, ya que los poderes bajo condición o a término son perfectamente validos en el Derecho español. Y la condición suspensiva puede estar constituida por un acto interno de esa misma entidad que complementa al poder que ya está́ documentado en escritura pública.

LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA POR CADUCIDAD
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 7 de julio de 2022). Descargar

El artículo 82.5.º LH impone, tratándose de hipotecas para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, que la cancelación de su asiento sea solicitada por el titular registral de algún derecho sobre la finca afectada. Pero si la hipoteca tuviere fijado un plazo concreto de duración y, en consecuencia, resulte que el derecho real se ha extinguido por determinarlo así el título en cuya virtud se practicó la inscripción (art. 82.2.º LH), como también ocurre en los supuestos del artículo 210.1.8.ª de la citada Ley, la cancelación de su asiento registral podrá ser solicita por cualquier interesado.

CADUCIDAD CONVENCIONAL DEL DERECHO DE HIPOTECA
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a practicar la cancelación de una hipoteca por caducidad, solicitada en virtud de instancia privada, alegando que no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria. El recurrente alega que no se trata de cancelación por transcurso del plazo de prescripción de la obligación garantizada, sino de caducidad convencional por superación del plazo o término fijado de siete años para la hipoteca. La Dirección General comienza señalando que no siempre es fácil discernir si el plazo señalado es de duración de la hipoteca misma o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Añade que la cancelación convencional automática solo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida, y del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato, resulta inequívocamente que se ha fijado un plazo de duración de la hipoteca misma, por lo que estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

NO CABE REVISAR EN SEDE REGISTRAL LA VALORACIÓN REALIZADA POR EL JUZGADO AL APLICAR EL ARTÍCULO 671 LEC
Resolución de 18 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, en el cual la finca ha sido adjudicada, conforme al artículo 671 LEC, por el 50% del valor de tasación, al no constar en el decreto de adjudicación manifestación expresa del letrado de la Administración de Justicia respecto si la ejecución recae sobre vivienda habitual o no del deudor.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar la regla del artículo 671 LEC. Es el Letrado de la Administración de Justicia la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DEL ARTÍCULO 432 LH PUEDE IMPEDIR LA INSCRIPCIÓN DE UNA VENTA PRESENTADA CON ANTERIORIDAD
Resolución de 7 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

En las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CONFORME AL ARTÍCULO 210.1.8 LH
Resolución de 7 de junio de 2022 (BOE 29 de junio de 2022). Descargar

La registradora suspende la cancelación al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, resultando la expedición de la certificación en fecha 21 de marzo de 2006. La recurrente entiende que procede la cancelación al amparo de lo previsto en el artículo 210.1, regla octava, LH, al entender que la expedición de la certificación, y la práctica de la oportuna nota marginal, en nada afecta a la vigencia de la referida anotación, resultando procedente su cancelación por aplicación de lo previsto en el referido precepto.
La Dirección General desestima el recurso, en el presente expediente resulta la expedición de una certificación en el seno del procedimiento judicial en fecha 21 de marzo de 2006, siendo éste el dies a quo para el cómputo del plazo previsto en el artículo 210.1, regla octava, al tratarse, de manera indubitada, del último asiento practicado en relación con el procedimiento que se reclama la deuda, sin distinguir la norma respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo conforme propone la recurrente.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SIN SOLICITAR LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
Resolución de 8 de junio de 2022 (BOE 6 de julio de 2022). Descargar

Se pretende la práctica de una anotación preventiva de ampliación de embargo en un procedimiento administrativo, sin la correlativa expedición de certificación de cargas, considerada expresamente como no necesaria por el órgano de recaudación. La registradora señala en su nota de calificación que el procedimiento registral no es rogado y que no cabe anotación sin correlativa nota marginal de haberse expedido certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación pues la normativa exige expresamente que en el mandamiento de embargo administrativo se solicite además de la anotación preventiva o ampliación del embargo que se libre, certificación de las cargas que figuren en el Registro sobre cada finca, con expresión detallada de aquellas y de sus titulares, con inclusión en la certificación del propietario de la finca en ese momento y de su domicilio; por tanto, la práctica de esta nota marginal no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución y a su vez, aquélla exige para su realización que se solicite mandamiento de cargas.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: LA ANOTACIÓN EN PROCEDIMIENTO PENAL O ADMINISTRATIVO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS ANTERIORES
Resolución de 22 de junio de 2022 (BOE 26 de julio de 2022). Descargar

Se debate en el presente recurso si es posible inscribir una escritura de cumplimiento de condición suspensiva a la que se sometió una operación de segregación y disolución de comunidad, existiendo anotada con posterioridad sobre una cuota indivisa de la finca una prohibición de disponer dictada en procedimiento criminal. El registrador entiende que tal prohibición de disponer, aun siendo posterior, al estar dictada por el Juez de lo Penal cierra el Registro a todo acto dispositivo, no solo a actos posteriores, sino también para los otorgados con anterioridad a la práctica de la anotación preventiva. El notario recurrente, aun reconociendo la eficacia de la anotación preventiva de prohibición de disponer respecto de actos anteriores, entiende que la disolución de comunidad no es un acto dispositivo que esté afectado por la citada anotación preventiva de prohibición de disponer.
La Dirección General confirma que la prohibición de disponer, aun siendo posterior, al estar dictada por el Juez de lo penal cierra el Registro a todo acto dispositivo, no solo a actos posteriores, sino también para los otorgados con anterioridad a la práctica de la anotación preventiva.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo respecto de una finca registral por constar inscrita a nombre de persona distinta de la entidad deudora. El recurrente alega que consta acreditado que la anotación de embargo se acuerda con fecha anterior y que el mandamiento ordenando el embargo también tiene su entrada en el Registro de la Propiedad competente con fecha anterior a la fecha en la que la entidad deudora procede a otorgar escritura de venta a favor de los actuales titulares registrales.
El Centro Directivo desestima el recurso y confirma la nota de calificación pues las exigencias del principio de tracto sucesivo impiden extender anotación preventiva cuando el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mismo, sin que le afecte el hecho de que el embargo se haya trabado con anterioridad a la fecha en la que la finca cambió de titular, ni que el documento fue en su día presentado con anterioridad a la transmisión de la propiedad de la finca embargada a los titulares registrales actuales, por haber caducado el asiento de presentación del mismo, pues la aplicación del principio de prioridad registral da preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores.

APLICACIÓN DEL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE TUTELA JUDICIAL EFECTIVA EN SEDE REGISTRAL
Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una sentencia que declara la nulidad de los negocios jurídicos recogidos en una escritura de compraventa, ordenándose la cancelación de las inscripciones practicadas como consecuencia de la misma, por constar las fincas inscritas a nombre de personas que no han sido parte en el procedimiento. La recurrente alega que los titulares registrales actuales no gozan de la protección que depara el artículo 34 LH, al no haber procedido con buena fe. La Dirección General, por exigencias del principio de tracto sucesivo y en aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues no consta en el Registro anotación preventiva de demanda vigente, no han sido llamados al procedimiento los titulares registrales actuales, ni el juez ha estimado expresamente en su resolución que los mismos hayan tenido conocimiento del procedimiento y posibilidad de defender en él sus derechos.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO
Resolución de 19 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

El principio de tracto sucesivo exige que cuando el embargo se dirija contra una finca cuyo titular ha fallecido, en situación de proceso ejecutivo por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 20 de julio de 2022 (BOE 4 de agosto de 2022). Descargar

Como consecuencia de un procedimiento judicial de división de cosa común, la resolución ordena la cancelación registral de una hipoteca y de anotaciones de embargo; en el primer caso la hipoteca recae sobre la totalidad del inmueble y no se puede cancelar. Y en cuanto a las anotaciones de embargo podrían cancelarse al recaer sobre una cuota perteneciente a persona distinta del adjudicatario, pero los principios constitucionales de tutela efectiva y el registral de tracto sucesivo (art. 20 LH) obligan a suspender la cancelación al no constar que los anotantes de embargo fuera demandados o al menos notificados del procedimiento (a los efectos de poder oponerse a la disolución de comunidad si perjudica sus derechos), ni tampoco consta la anotación preventiva de la demanda con anterioridad a la adjudicación.

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