DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

VENTA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL EN FASE DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 13 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

El auto judicial que autoriza la venta de la finca de los concursados por el precio indicado, especifica que las entidades bancarias titulares de créditos con privilegio especial han prestado su consentimiento y beneplácito a la enajenación. Por tanto, hay un pronunciamiento judicial expreso tanto respecto del precio como en relación con la debida intervención de los titulares registrales de las hipotecas conforme al artículo 210 texto refundido de la Ley Concursal (precepto que cita expresamente el juez en el auto). Por tanto, excede de las facultades de calificación que los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario otorgan a los registradores discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.

DEBIDA DECLARACIÓN MEDIOAMBIENTAL EX ARTÍCULO 98.2 DE LA LEY 7/2002, 8 DE ABRIL
Resolución de 14 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

En el caso de transmisión de solar, en el cual cabe que se haya podido realizar alguna actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Y, para ello, el notario, en cumplimiento de su obligación de velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», debe informar a las partes adecuadamente de cuáles son esas actividades que potencialmente puedan contaminar el suelo.

ACTO DE DISPOSICIÓN SOBRE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO: NO SE EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE LOS CÓNYUGES DE LOS CONDÓMINOS
Resolución de 2 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda porque dos de las copropietarias vendedoras están casadas y no consta ni se manifiesta que dicha finca no constituye su vivienda familiar.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora señalando que el uso de una vivienda viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Por tanto, excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes -porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad-, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad.

MANIFESTACIÓN ACTIVIDAD CONTAMINANTE
Resolución de 13 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar

No es necesaria la manifestación sobre actividades contaminantes cuando la finca objeto de venta es un bajo de un complejo inmobiliario que no dispone de terreno o jardín en que se hayan podido realizar actividades contaminantes.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

REINSCRIPCIÓN DEL DOMINIO A FAVOR DEL CEDENTE A TITULO GRATUITO POR INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICION RESOLUTORIA
Dos Resoluciones de 21 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar. Descargar

La registradora alega que para la reinscripción debe acreditarse en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución. El hecho en qué consiste la condición resolutoria es «que el Ayuntamiento no consiguiera la clasificación del Suelo Urbanizable Ordenado, Uso Global Industrial de las Fincas Conservadas», en plazo indicado; y se pacta expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, es suficiente acta notarial de constancia de ese hecho. Por ello, señala el Centro Directivo que no se puede impedir la reinscripción por la oposición del Ayuntamiento basada simplemente en que el órgano autonómico competente había aprobado la calificación del suelo y por tanto no se ha aportado «Acta de constancia de la resolución negativa o denegatoria por el Órgano Autonómico competente». Y es que, según se ha pactado en la escritura de cesión, esta acta es sólo una de las posibles modalidades de acta acreditativa del incumplimiento de la condición resolutoria, entre las cuales debe admitirse el acta en que se ha declarado que el hecho de la falta de recalificación de los terrenos es notorio y no admite cuestión.

DONACIÓN

DONACIÓN: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y MENCIÓN DE AUTOCONTRACIÓN. CASO DE NUNTIUS
Resolución de 9 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar

Es reiterada la doctrina de la Dirección general que el Notario en su juicio de suficiencia de las facultades representativas debe reseñar también en su caso, que se ha salvado el autocontrato y conflicto de intereses.
Parece reconocer el Centro Directivo que si se tratara de mero nuntius y se recogiera expresamente por el notario en su juicio se salvaría el riesgo de conflicto.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DESVINCULACIÓN DE UN TRASTERO NO AMPARADO EN NORMA ESTUTARIA ALGUNA
Resolución de 14 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

En el presente caso, a la vista de la legislación vigente, no ofrece duda que la modificación de descripción de finca, consistente en la desvinculación de un anejo, constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, y que esta modificación afecta a todos los copropietarios del inmueble (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de este Centro Directivo de 11 y 15 de marzo de 2004, 9 de febrero de 2008, 6 de mayo de 2015 y 14 de marzo de 2019). Por ello, es determinante que no se ha inscrito la norma estatutaria que ha servido de fundamento a la modificación realizada, por lo que, aun cuando sea válida, no puede vincular a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2002 y 18 de marzo de 2003, entre otras).

CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE COMUNIDAD HORIZONTAL
Resolución de 22 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

Se trata de la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios general. En el presente caso se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues el local originario se subdivide en seis elementos privativos, pero tal subdivisión no requiere el consentimiento de la junta de propietarios, dada la existencia de cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UN ACTA FINAL DE OBRA SIN LIQUIDAR IMPUESTOS
Resolución de 23 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

En el presente caso, declarándose un final de una obra terminada, la posible sujeción o no al impuesto, o su posible exención, queda bajo la exclusiva competencia de la correspondiente oficina liquidadora.

NO CABE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR LOS PROPIETARIOS DE UNO DE LOS DOS PORTALES QUE INTEGRAN EL EDIFICIO AL NO ESTAR CONSTITUIDA UNA SUBCOMUNIDAD
Resolución de 28 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad de propietarios adoptada únicamente por los propietarios de uno de los dos portales que integran el edificio, señalando como defecto el registrador que, aun cuando puede diligenciarse un libro de actas para cada portal, en este caso se está formalizando una modificación de los estatutos que supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que dicho acuerdo debe ser aprobado por las tres quintas partes del total de los propietarios de los dos portales que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Para la resolución del recurso la Dirección General analiza la doctrina del Centro Directivo sobre la posibilidad de legalización del libro de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal, aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas en el Registro de la Propiedad, precisando la necesidad de que en la diligencia de legalización debe expresarse que por no resultar de los asientos del Registro la constitución de la comunidad o subcomunidad, no se consigna, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título las componen, la legalización del libro de actas y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales. Añade que resulta de aplicación el vigente artículo 2.d) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que dispone que se entienden por subcomunidades las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; del citado artículo se infiera que resulta suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Basándose en los anteriores argumentos, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador, pues no resulta de los asientos del Registro la constitución de la referida subcomunidad, de tal forma que los acuerdos objeto del presente expediente, al implicar la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad del edificio integrado por los dos portales referidos, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél, con la mayoría legalmente exigida en la Ley sobre Propiedad Horizontal.

CONJUNTO RESIDENCIAL: LA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS PRETENDIDA EXIGE LA PARTICIPACIÓN DEL TOTAL DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
Resolución de 6 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de determinada norma de la comunidad de propietarios de un conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal al no estar adoptado por la Comunidad General del Conjunto Residencial, sino por la comunidad de únicamente dos Bloques A y C del mismo conjunto. Señala la registradora que la modificación de los estatutos pretendida requiere que el acuerdo se haya tomado en Junta debidamente convocada, con inclusión en el orden del día del acuerdo a tomar, que se sujete al quórum legal según se trate de primera o segunda convocatoria y que esté tomado con el voto favorable de tres quintos de los propietarios que asimismo representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del total de propietarios del conjunto residencial, cuatro bloques, y trece portales, lo que no ocurre en el presente caso. La recurrente alega que los bloques A y C son los únicos existentes, no existiendo los bloques B y D, previstos en la escritura de obra nueva en construcción y división horizontal, pero no edificados habiendo sido debidamente citada a la junta de propietarios y notificada del acuerdo de ésta a la mercantil propietaria.
La Dirección General advierte que no pueden ser tenidas en cuenta las afirmaciones de la recurrente, pues se trata de circunstancias que no constan en el documento presentado al tiempo en que se produjo la calificación; en consecuencia, desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que el defecto objeto de impugnación puede ser fácilmente subsanado mediante la acreditación en debida forma de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los referidos bloques A y C, por el procedimiento establecido en el artículo 17, apartado 8, de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que se hayan opuesto a tales acuerdos.

EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA ES NECESARIA LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
Resolución de 13 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar

Una finca registral descrita como parcela de terreno con una edificación, se «divide horizontalmente» en dos elementos privativos: el uno, que es una parcela de terreno sin edificación «sobre el que se construirá una vivienda unifamiliar aislada», y el dos, que es otra parcela de terreno donde se ubica la edificación inicial. Y el único elemento común es una porción de terreno descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros cuadrados». El registrador suspende la inscripción por faltar la «necesaria aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común».
La Dirección General confirma que es necesaria la aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común; ciertamente, como alega el notario recurrente, la georreferenciación no procede para un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado, pero en el caso alegado por el recurrente, la finca era una plaza de garaje, mientras que en este los elementos privativos y comunes resultantes de la «división horizontal tumbada» son porciones de terreno, y la georreferenciación se exige en el art. 9 LH «en todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los terrenos».

SILENCIO POSITIVO EN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Resolución de 31 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

La Dirección General, estimando el recurso, considera que para la inscripción de una obra nueva en Ibiza, se puede entender concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo, respetando la normativa autonómica (la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears), y lo dispuesto en el art. 48 del Real Decreto 1093/1997, y siempre que se acredite el silencio administrativo, en este caso con la manifestación del interesado y la acreditación de la falta de respuesta en el plazo mencionado en acta notarial, copia de la instancia presentada al Ayuntamiento competente, así como la solicitud de certificado de acto presunto el día 1 de agosto de 2022.

URBANISMO

NO CABE LA INSCRIPCIÓN DE UN ACTA DE CONSTANCIA DE SUELO URBANO DE USO TURÍSTICO CONSTANDO FINCAS NO ADSCRITAS A LA EXPLOTACIÓN TURÍSTICA
Resolución de 27 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2023). Descargar

Se discute en este expediente sobre la posibilidad de inscripción de un acta de constancia de suelo urbano de uso turístico al constar en el Registro, respecto de algunas de las fincas, que no se encuentran adscritas a la explotación turística a que se refiere el título, en virtud de decreto dictado por el organismo autonómico competente, solicitando la baja de la unidad alojativa de las mismas. Alegan los recurrentes que dicho acto de baja ha sido impugnado, sin que conste anotada en el Registro la resolución del recurso. Por tanto, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador, señalando que en tanto no se haga constar mediante la documentación administrativa que corresponda la modificación de esa baja de la unidad alojativa, las citadas fincas no se encuentran registralmente adscritas a la explotación turística.

DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL
Resolución de 27 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2023). Descargar

La cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar si resulta posible hacer constar en el Registro de la Propiedad los derechos de reversión respecto de parte de una finca registral que fue inmatriculada conforme a lo previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, constando como título de adquisición del inmatriculante la expropiación, sin que figure el nombre de la persona o personas expropiadas.
El registrador fundamenta su negativa en los siguientes argumentos:
a) La finca sobre la cual se solicita la inscripción del derecho de reversión, no está inscrita como finca independiente, ni por tanto la expropiación de la misma, por lo que falta el presupuesto de tal derecho;
b) No se describe la finca en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, de modo que permita ser identificada sin ambigüedad, individual e independientemente;
c) Imposibilidad de realizar ninguna modificación jurídica o descriptiva de una finca, sin el consentimiento del titular registral o en virtud de una resolución judicial firme;
d) Si existen terceros titulares de derechos inscritos sobre la finca, estos deben ser protegidos frente al derecho de reversión por la fe pública registral
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador en una extensa y profunda resolución.
Comienza señalando que la expropiación forzosa es una limitación del dominio y la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado.
El propio Centro Directivo ha señalado que son tres los hitos del iter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral:
- La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. La reforma del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro de la Propiedad.
- En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).
- En su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.
El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral, si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente. Dicha reforma ha sometido el derecho de reversión, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública, dando nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa. Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención expresa en la propia acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita como sucedía antes de la reforma.
Según el especial régimen transitorio incorporado por la Ley 38/1999 en su disposición transitoria segunda, «lo establecido en la disposición adicional quinta [por la que se da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de la Ley] no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión». Esta disposición atribuye eficacia retroactiva a la nueva redacción de los artículos 54 y 55 de la Ley sobre expropiación forzosa en cuanto al derecho de reversión latente ya nacido con anterioridad a la fecha de su entrada en vigor. Por el contrario, en cuanto al «ius reversionis» como derecho planificado, activo y ejercitable, excluye tal retroactividad al someterlo al régimen vigente en el momento de su ejercicio, tesis que ha sido asumida por el legislador al haber excluido de la aplicación del nuevo régimen los supuestos en que el titular del «ius reversionis» hubiera ya presentado su solicitud de reconocimiento de la reversión a la fecha de la entrada en vigor de la reiterada reforma.
Lo determinante, por tanto, es la fecha de presentación de la solicitud de reversión, quedando excluida de la nueva regulación únicamente si se hubiese presentado antes de su entrada en vigor. Así, según la nueva regulación, el derecho de reversión queda enervado: cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio (cfr. artículo 54.2.b) -caso de no nacimiento del derecho de reversión como derecho efectivo y ejercitable-, y cuando, en los casos en que se hubiese producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados, hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos (cfr. artículo 54.3.a) -caso de caducidad del derecho de reversión efectivo-.
La misma retroactividad y por los mismos fundamentos cabe predicar de la reforma operada en materia de publicidad registral del derecho de reversión, de forma que la norma contenida en la nueva redacción del apartado 5 del artículo 54 de la ley, no será aplicable «a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión» (cfr. disposición transitoria segunda de la Ley 38/1999), pero sí a aquellos otros en que en la indicada fecha no se hubiese presentado todavía la solicitud de la reversión. Por tanto, debe entenderse que también respecto de los derechos de reversión latentes nacidos de las expropiaciones citadas (anteriores a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la reversión), y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su constancia registral en el Registro de la Propiedad (que podrá en tal caso practicarse, y a falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la inscripción de la expropiación).
Determinada la forma y efectos de la constancia registral del derecho de reversión en su fase latente -que es la que en particular interesa a los efectos de la presente resolución-, antes y después de la reforma operada en este ámbito por la Ley 38/1999, así como la aplicabilidad de uno u otro régimen, llega a la conclusión que en este supuesto particular de este expediente, no sería posible la inscripción del derecho de reversión solicitada, por resultar así de las exigencias del principio de tracto sucesivo:
- Si se entiende aplicable el régimen anterior a la reforma, porque, aunque en el Registro consta como título de adquisición el de expropiación, no consta quién es la o las personas expropiadas, además de que la finca que se afirma que fue objeto de expropiación no figura inscrita como tal, sino que es parte de una finca registral;
- y, si se considerase aplicable el régimen posterior a la mencionada reforma porque, tras dicha reforma, el art. 54 establece de manera taxativa en su apartado quinto que sin su constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes, de modo que no es posible inscribir el derecho de reversión sin que medie el consentimiento de los titulares de derechos inscritos sobre la finca o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento en el que hayan tenido la posibilidad de intervenir–; además hay que tener en cuenta que la reforma introduce supuestos de enervación del derecho de reversión y la excluye cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social (cfr. artículo 54.2.a) de la ley). Y en este supuesto no se acredita la subsistencia del derecho de reversión, en caso de ser aplicable la nueva regulación, por no concurrir dichos supuestos de enervación del mismo.
También confirma el criterio del registrador en cuanto al principio de especialidad que las fincas puedan ser identificadas sin ambigüedad, individual e independientemente, y además proscribe, salvo excepciones, que se puedan inscribir derechos reales sobre una parte de finca registral sin previa segregación o división de la misma. Requisitos que no se cumplen en este caso, al no figurar inscrita la finca tal como indica el recurrente, es decir, con la superficie y linderos que fue objeto de expropiación, ni tampoco resulta del Registro que esa concreta porción de terreno fuera objeto de expropiación, ni tampoco que lo fuera a favor de una determinada persona, ni en consecuencia que esta fuera la persona expropiada a quien se refiere el recurrente.

NO CABE CONSTITUIR HIPOTECA UNILATERAL POR UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Resolución de 1 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral por determinada junta de compensación, señalando como defectos el registrador: a) que la junta de compensación se ha reservado la parcela sobre la que se constituye la hipoteca, para su enajenación directa con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación; de tal forma que la junta de compensación no puede constituir hipoteca sobre una finca a ella adjudicada en el proyecto en garantía de una deuda de terceros y por tanto ajena a su objeto social, que es ejecutar la urbanización; b) se indica que la compareciente ostenta poder para representar a la junta de compensación «en virtud del acuerdo de Asamblea» que se ha elevado a público, por lo que no es posible discernir si dicho acuerdo tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos en general, o si es el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que es objeto de ejecución.
La Dirección General tras analizar la naturaleza jurídica de las juntas de compensación, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando respecto del primer defecto que la finalidad de las juntas de compensación es esencialmente pública, pues no es otra que ejecutar el planeamiento en tanto que colaboradoras de la Administración Pública, ejerciendo unas funciones y desplegando una actuación encaminada a una específica y concreta finalidad: la ejecución del planeamiento; igualmente predicable respecto de aquellos otros actos o negocios jurídicos que escapen del marco conceptual de lo «público-administrativo». Por consiguiente, la constitución de una hipoteca en garantía de una determinada deuda ajena escapa del marco conceptual y funciones (sean público-administrativas o de otra naturaleza) de una junta de compensación.
Respecto del segundo defecto, señala que es evidente que la reseña que efectúa el notario en la escritura, en orden a las facultades representativas de quien actúa en nombre de la junta de compensación, no se ajusta a la doctrina del Centro Directivo ni de la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018, pues en la misma no se reflejan adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado, en orden a discernir si el acuerdo elevado a público tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos; o si era el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que era objeto de ejecución.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. RECTIFICACIÓN ASIENTO REGISTRAL
Resolución de 8 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar

En el Registro de la Propiedad consta un bien como presuntivamente ganancial, por lo que el registrador solicita que se realice la liquidación de sociedad de gananciales previa a la adjudicación hereditaria. Al recurrente alega que existe un error en la inscripción original, pues no seguía las indicaciones del fallo judicial donde una mitad era adjudicada a la causante y la otra mitad a los hijos de la causante y su marido (ahora divorciados). No obstante, la Dirección General declara que la destrucción de la prueba de ganancialidad por un lado, requiere de prueba documental publica, con arreglo a la normativa hipotecaria y civil, fuera de los casos de atribución de privaticidad; y, por otro, que fuera de este supuesto, cualquier cambio del carácter del bien requeriría de prueba documental fehaciente que probare el hecho de que no era aplicable la sociedad de gananciales en el instante de la adquisición.

DERECHO DE SUCESIONES

DESHEREDACIÓN: ACREDITACIÓN DE HIJOS Y DESCEDIENTES DEL DESHEREDADO Y MANIFIESTACIÓN DE HABERE RECIBIDO LEGÍTIMA EN VIDA
Resolución de 9 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar, con ocasión de una escritura de adjudicación de herencia, la forma de actuar cuando la testadora realiza una doble manifestación: por un lado, que desheredaba a sus hijos y; por otro, que éstos ya habían recibido en vida bienes suficientes para satisfacer sus derechos legitimarios. Se puede resumir la reiterada doctrina de la Dirección general de la siguiente forma: a) Respecto de la primera cuestión: en caso de existir descendientes del desheredado, será necesario acreditar quienes son, con acta de notoriedad u otro medio aceptado en derecho. Y en caso de no existir, no será necesario acreditarlo, pero sí manifestarlos en la partición de la herencia por los otorgantes; b) La manifestación de que los legitimarios han recibido en vida bienes suficientes para satisfacer sus legítimas requiere, sin embargo, la intervención de dichos legitimarios dada la naturaleza de la legítima en el derecho común de pars bonorum.

SUCESIÓN ARAGONESA: DETERMINACIÓN DE LA VECINDAD CIVIL Y LEY SUCESORIA APLICABLE. CONFLICTO DE LEYES. FUERO ARAGONÉS
Resolución de 9 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar

La sucesión de hechos son los siguientes: La escritura es de 29 de septiembre de 2022; la causante fallece en Zaragoza el día 12 de junio de 2022; se manifiesta en la escritura que la causante tenía «a su fallecimiento vecindad civil aragonesa». En su último testamento, de 2 de junio de 2015, instituye herederos por partes iguales a sus tres hijos; en las manifestaciones previas expresa que «es de vecindad civil catalana». En la citada escritura de partición de herencia, los herederos «aceptan con el beneficio del fuero, la herencia deferida al fallecimiento del causante, su madre (…)» y, tras las adjudicaciones, se expresa que «el pasivo es asumido por los tres herederos por partes iguales, y en todo caso, con sujeción a los límites establecidos en el art. 355 del código de derecho Civil de Aragón». Señala el registrador que debe aclararse la expresión «aceptan con el beneficio del fuero» contenida en la cláusula primera de la escritura, con referencia a los tres otorgantes, ya que si se refiere al derecho contenido en el artículo 355.1 del Código del Derecho Foral de Aragón, dicha norma no es aplicable a esta herencia, ya que ni la causante ni ninguno de sus herederos son de vecindad civil aragonesa.
Señala la Dirección General que en España la ley personal se determina por la vecindad civil (art. 16 del Código civil). La diversidad de legislaciones civiles existentes en nuestra nación determina la posibilidad de que surja el conflicto de leyes, de modo que, como ocurre en el presente caso, la vecindad civil del causante sea al tiempo de su fallecimiento (aragonesa), otra distinta a la que constaba al tiempo de otorgar el testamento (catalana). Eso sí, la Dirección advierte (lo que también manifiesta el notario) es que otra cosa sería que se hubiera exigido acreditar ese cambio de vecindad. Conocida es la dificultad de la prueba de la vecindad civil, de ahí la presunción del art. 14.6 del Código civil.

INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO
Resolución de 16 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar

Se trata de una escritura de herencia otorgada por la heredera según testamento del causante en el que, literalmente, «instituye heredera a su hermana G, con derecho de sustitución vulgar para el solo caso de no sobrevivir a la testadora, a favor de su otra hermana A, a quien igualmente para el caso de no sobrevivir a la testadora la sustituye por su hermano C (sustituido éste a su vez por sus descendientes) y al Seminario X, por mitad e iguales partes». El registrador entiende que son dos los instituidos (hermana G y Seminario) y deben intervenir los dos, mientras la recurrente y el notario interpretan que solo es heredera la hermana G, y que el Seminario solo es sustituto vulgar, por mitad con el hermano C, en sustitución que no ha tenido lugar.
La Dirección General estima el recurso avalando la interpretación del Seminario como sustituto. Fundamenta su decisión en el texto de la cláusula debatida y su relación con el conjunto de la disposición testamentaria: empleo por dos veces de la frase «de no sobrevivir a la testadora», tanto para la primera sustitución como para la segunda, marcando tres llamamientos: en primer lugar el de la hermana designada heredera; solo para el caso de que la primera llamada no sobreviva a la testadora es llamada la segunda hermana; y, en caso de que ambas no sobrevivan a la testadora, suceden por partes iguales el tercer hermano sustituido por su estirpe y el Seminario (…). Por último, apoya esta interpretación el hecho de que el Seminario (…) sea también llamado como sustituto vulgar -en este caso, con otras entidades, pero de forma indubitada- en el legado ordenado de la vivienda a favor de la misma doña G. E. R., siendo designado con la misma contracción «al», como en la sustitución vulgar del llamamiento de la heredera. Habida cuenta que la primera llamada ha sobrevivido a la testadora, sólo a ella le corresponde heredar.

LA INSTANCIA PRIVADA DEL ARTÍCULO 14 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO AMPARA SITUACIONES CONTROVERTIDAS CON LEGATARIOS
Resolución de 29 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

La viuda del causante presenta instancia privada ya que, lógicamente, ningún Notario le hubiera autorizado la escritura de adjudicación con el contenido de dicha instancia. Había testamento con usufructo universal a favor de la viuda, y con institución de heredero a favor de los hijos, si bien éstos habían renunciado a la herencia, pero manteniendo dos de ellos su derecho a un legado. Tras sucesivas renuncias la viuda queda como heredera, presentando la instancia citada en la que refunde el legado en la herencia y pretende la inscripción de la herencia invocando el art. 14 de la Ley Hipotecaria y el art. 76 del Reglamento Hipotecario.
La registradora niega la inscripción solicitando el consentimiento de los legatarios, lo que es confirmado por la Dirección General, que considera que el procedimiento registral no es el cauce adecuado donde pueda personarse unilateralmente la heredera sin contar con los dos legatarios, que no han renunciado a su legado, ya que es algo que escapa del ámbito de aplicación del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, pues supondría una clara vulneración del principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos al control de legalidad notarial y la calificación registral.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

NO CABE EL AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS SI ESTAS NO SON DE LIBRE DISPOSICIÓN
Resolución de 28 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2023). Descargar

Es objeto de recurso decidir sobre la inscripción de un acuerdo de ampliación de capital social en una sociedad de responsabilidad limitada, realizado con cargo a reservas sobre la base de un balance en que, a causa del resultado provisional negativo del ejercicio en curso, el excedente de la cifra de patrimonio neto sobre la de capital inscrito no alcanza a dar cobertura al aumento pretendido, por lo que el registrador suspende la inscripción. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que la libre disponibilidad de las reservas viene limitada por la función que están llamadas a desempeñar: la cobertura de pérdidas contabilizadas; y si no son plenamente disponibles no reúnen los requisitos legalmente exigidos por el artículo 303 de la Ley de Sociedades de Capital para su capitalización.

CUENTAS ANUALES

ARTÍCULO 203 LEY SOCIEDADES DE CAPITAL: INEFICACIA DE LOS ACUERDOS QUE NO CONSTEN EN ACTA NOTARIAL
Resolución de 1 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales de una sociedad al no constar consignados en acta autorizada por Notario, conforme a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, puesto que la ineficacia de los acuerdos adoptados en Junta General no depende de la vigencia o no de la anotación preventiva practicada en el Registro Mercantil conforme al artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil; sirviendo ésta, aunque se haya cancelado por caducidad, como elemento que puede tener su cuenta el registrador al realizar la calificación para denegar el depósito de las cuentas solicitadas.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACIÓN: SUPÉRFLUA INTRANSIGENCIA SEMÁNTICA REGISTRAL
Resolución de 15 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Superando afortunadamente el excesivo formalismo pretendido registralmente, el Centro Directivo reconoce que en este caso el Notario, en la labor de indagación sobre la naturaleza y título del negocio que se escritura, ha llegado a la conclusión sobre cuál sea éste, y ha plasmado de forma indubitada que se trata de una adjudicación en ejecución del plan de liquidación del concurso, de suerte que, de la propia literalidad de la escritura, considerando las distintas partes de ésta, debe entenderse que por las expresiones empleadas se trata, inequívocamente, de una adjudicación en ejecución del plan de liquidación del concurso y no precisa de otra consideración.

CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 20 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

En el presente caso se presenta un mandamiento judicial librado en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se traslada el decreto que acuerda la terminación del proceso, ordenando la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación y la propia inscripción de hipoteca. En el caso objeto de este expediente, el procedimiento de ejecución directa ha culminado mediante la adjudicación de la finca al acreedor. Pero, no se pretende cancelar la nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas como consecuencia de esa adjudicación, sino que, lo que se pretende es la cancelación de la referida nota marginal, como consecuencia de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, que a su vez trae causa de la escritura de compraventa, pero formalizada no por el verdadero dueño en virtud del decreto de adjudicación, es decir, «Maximfácil, S.L.», sino por el titular registral que ya no tiene poder de disposición, como resulta de toda la documentación presentada

INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CUANDO LA DIFERENCIA DE CABIDA ES INFERIOR AL 10%
Resolución de 23 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

Hay que distinguir entre los procedimientos de los artículos 199 y 9 de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos presentan la rectificación de cabida de la finca registral como un efecto secundario derivado de la inscripción de una base gráfica. Como regla general, el elemento que determinará la aplicación de uno u otro procedimiento es la diferencia existente entre la superficie registral de la finca y la que resulta de la representación gráfica que se pretende inscribir. Se aplicará el procedimiento del artículo 9 cuando esa diferencia sea inferior al 10% de la superficie inscrita y el procedimiento del 199 cuando sea superior. Está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: la representación gráfica alternativa no respeta la delimitación resultante de la cartografía catastral de las parcelas afectadas y, existen derechos de terceros colindantes necesitados de protección, lo que ha quedado patente con la oposición presentada. Por tanto, es procedente la aplicación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Constatado que existe una controversia entre colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes

RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE FINCA
Resolución de 23 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

Por el presente recurso se solicita dejar sin efecto y anular una inscripción por la que se rectificó otra inscripción anterior de una adjudicación judicial en virtud de decreto de judicial dictado en los autos de determinado juicio de ejecución de títulos judiciales, en procedimiento de división de cosa común. El recurso no puede prosperar, pues practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.

ES POSIBLE DICTAR NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN CUANDO LA PRIMERA HA SIDO REVOCADA POR EL REGISTRADOR QUE LA DICTÓ Y SUSTITUIDA POR OTRA NUEVA
Resolución de 1 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

En el presente expediente se dictó una primera nota de calificación, en virtud de la cual el registrador suspendía la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por existir dudas fundadas de que la finca pudiera lindar con el dominio público marítimo-terrestre o, en su caso, estar afectada por las limitaciones establecidas por la Ley de Costas. Dicha nota de calificación fue recurrida por el notario autorizante alegando, que parece que el Registrador quiere que se le aporte la certificación a que se refiere el artículo 36 del Reglamento de la Ley de Costas, no correspondiéndole al otorgante aportarla al Registro, sino que es este el que debe solicitarla al Servicio Periférico de Costas cuando se den las circunstancias previstas en dicha regla 2ª. A la vista de dicho recurso, el registrador dictó una segunda nota de calificación, en la que acuerda: Rectificar la calificación realizada de conformidad con el 327, párrafo sexto, de la Ley Hipotecaria; solicitar, tal y como indica el notario recurrente, al Servicio Periférico de Costas que certifique, en el plazo de un mes desde la recepción de la solicitud, si la finca sobre la que se declara la edificación invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito; y suspender la inscripción solicitada hasta la recepción de la certificación del Servicio Periférico de Costas o el transcurso del plazo indicado, y tomar en su lugar anotación preventiva de suspensión, por noventa días, de conformidad con el artículo 36 del Reglamento de Costas. El mismo notario recurre contra esta segunda nota de calificación alegando que el allanamiento del registrador conlleva necesariamente la inscripción, así como la innecesariedad de solicitar certificación del Servicio Periférico de Costas, pues el certificado no puede ser solicitado por el registrador cuando haya únicamente meras presunciones, suposiciones o conjeturas, sino cuando la colindancia resulte del propio Registro.
Antes de entrar en el fondo de la cuestión, la Dirección General señala que es doctrina reiterada que la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior. Por ello, debe desestimarse la alegación sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando la primera nota de calificación ha sido revocada directamente por el registrador que la dictó y sustituida por otra nueva. Añade que, en el presente caso, la segunda nota de calificación no advierte nuevos defectos no advertidos con anterioridad, sino que matiza y suaviza la primera calificación estimando la alegación subsidiaria del notario recurrente conforme a la cual el medio para obtener la subsanación del defecto señalado inicialmente debe solicitarla de oficio el propio registrador y no exigir su aportación al interesado.
Respecto a la cuestión principal, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que el registrador está aplicando la doctrina del Centro Directivo por lo que, existiendo dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público marítimo-terrestre o de las zonas de servidumbre, y ante la falta de información concluyente al respecto en la aplicación gráfica registral homologada, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración.

RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL BRITÁNICA: SE APLICA LA LEGISLACIÓN DEL ESTADO DEL QUE DEPENDE EL REGISTRADOR PARA DETERMINAR EL PROCEDIMIENTO, REQUISTOS Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA RESOLUCIÓN
Resolución de 2 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de un documento relativo a una propiedad inmueble en España formalizado ante notario británico redactado a doble columna en inglés y español, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, ex pareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial. El registrador niega la virtualidad transmisiva del documento en que se formaliza.
Recuerda la Dirección General que, en Resolución de 8 de octubre de 2020, ya tuvo ocasión de señalar que la regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Queda quedan sujetas en cuanto a su implementación fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior «stricto sensu». Por tanto, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, recordando que corresponde a la legislación del Estado del que depende el registrador, como autoridad encargada de la llevanza del Registro, determinar el procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de dicha resolución extranjera, si bien la aplicación de la normativa interna tendrá el límite, como se ha señalado por la doctrina y la jurisprudencia, de no poder anular el denominado «efecto útil» de los instrumentos europeos, entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable.

NO CABE LA SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRONICO
Dos Resoluciones de 13 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar. Descargar. Otra idéntica también de fecha 27 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Una sociedad mercantil efectuó una solicitud de nota simple informativa al Registro través de un correo electrónico, indicando que una determinada empresa de mensajería recogería la información registral, presumiblemente en soporte papel. Desde el registro se le comunicó la denegación de la expedición de la nota simple solicitada por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral.
La Dirección General desestima el recurso. Reitera la doctrina de las Resoluciones de 23 de mayo de 2022 y 6 de febrero de 2023: «El art. 222.9 LH hace alusión a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales, por lo que conforme a la repetida resolución, la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal aconseja que, en tanto no se produzca, la relación con los Registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica, que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos».

DUDAS FUNDADAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 14 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar

Se trata de una escritura en la que el titular de una finca inscrita como rústica la vende a cuatro hermanos que la adquieren pro indiviso en porcentajes distintos; se solicita la rectificación de la descripción de la finca para ajustarla a su descripción catastral. El registrador suspende la inscripción solicitada por dudas en la identidad de la finca y por existir evidentes indicios de parcelación ilegal.
La Dirección General confirma ambos defectos, puesto que la georreferenciación propuesta coincide parcialmente con la descripción georreferenciada de la finca colindante, según las coordenadas inscritas de esta, la presentación posterior de su representación y el informe gráficos del solape obtenido de la aplicación gráfica auxiliar homologada.

OBSTÁCULOS A LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO
Resolución de 28 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Se presenta telemáticamente en el “portal de entradas telemáticas habilitada por el Colegio de Registradores para la presentación de documentos privados (sic)” una solicitud de nota informativa de las fincas propiedad de determinada persona, señalando como medio de recogida una mensajería.
Se deniegan las notas considerando que el portal es para aquellos documentos susceptibles de producir un asiento, pero no una solicitud de nota informativa, que la identificación del solicitante no está acreditada, a pesar de que se hace la petición con firma electrónica, y que si se solicita por medio electrónico se deben entregar por el mismo medio, implicando todo ello un nuevo ejemplo de lo difícil que resulta en España el acceso al contenido de un registro que es de carácter público.

EL CÓMPUTO DEL AÑO DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA SE CUENTA DESDE LA FECHA DE LAS ADQUISICIONES
Resolución de 29 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Se adquiere una finca no inmatriculada en escritura de compraventa, habiendo adquirido los vendedores nueve meses antes en otra escritura, denegando la registradora la inmatriculación por el procedimiento del doble título al no haber transcurrido un año entre los dos, lo que es confirmado por la Dirección General, quien precisa que el “lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.”

CANCELACIÓN DE DERECHO DE VUELO SIN PLAZO: DEBE PASAR 60 AÑOS POR EL ARTÍCULO 210 DE LA LEY HIPOTECARIA (PÁRRAFO 3º, REGLA 8ª)
Resolución de 30 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

En escritura autorizada el año 1980 se constituye un derecho de vuelo sin sujeción de plazo, solicitándose por instancia privada la cancelación del mismo por persona perjudicada por el mismo, tras 42 años desde su constitución.
La Dirección General señala que ante esta falta de plazo es necesario esperar el plazo de 60 años a que se refiere el párrafo tercero de la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, sin poder acudir a oros preceptos de la legislación hipotecaria, como el art. 82 del mismo texto.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: IUS TRANSMISSIONIS
Resolución de 8 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 6 de Marzo de 2023). Descargar

Se discute si la escritura que pretende lograr la inmatriculación recoge dos transmisiones, como entiende la recurrente al afirmar que hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmisión, como parece entender la registradora al exigir que se aporte el título previo de adquisición del primer fallecido (transmitente). Pues bien, ambas posibilidades resultan rechazadas: por una parte, la aceptación tácita es inadmisible registralmente por falta de título público; y por otra parte, la pretendida presencia de un ius transmisiones, tampoco constituye basamento para inmatricular mediante doble título, habida cuenta de la asentada doctrina a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 de que en tales casos sólo existe una única transmisión, y no dos, del primer causante a los herederos transmisarios. No existe una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios.
Esta misma tesis ha seguido la doctrina del Centro Directivo: los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante. (RR. 26 de marzo y 11 de junio de junio de 2014, 26 de julio de 2017, 22 de enero, 12 de marzo, 25 de abril, 5 de julio y 28 de septiembre de 2018 y 5 de abril de 2019.

RECTIFICACIÓN. DUDOSA TITULARIDAD DE UN PASAJE COLINDANTE: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 13 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Se trataría de sustituir la expresión inscrita: «linda por el sur con un pasaje del que le corresponden dos tercios, según Catastro», por la siguiente: «Linda por el sur con un pasaje particular propio y mediante él, con una finca de la calle (…)». Sin embargo, de la descripción registral de la finca cuya rectificación descriptiva se pretende puede resultar la existencia de una titularidad del pasaje en favor de un tercero, pues si dicha finca registral lindaba con la finca de M. R. V. y la 7.785 lindaba al norte con la finca de M. R. V., puede colegirse la existencia de una titularidad distinta del pasaje, razón por la cual el Catastro asigna una titularidad de dos tercios al titular de la finca discutida. No resulta del Registro que la asignación de los dos tercios de ese pasaje a la finca registral examinada, sea un error que puede subsanarse si se atiende al contenido tabular, y tampoco puede afirmarse con rotundidad que dicha subsanación fuese inscribible sin causar perjuicio a tercero, habida cuenta que la rectificación de la descripción del linde sur pretendido no sería coherente con la descripción registral previa, aunque conste la georreferenciación inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro de la finca registral. Para evitar el posible perjuicio a tercero, y proceder a la inscripción de la modificación propuesta, señala el Centro Directivo que debe tramitarse mediante un nuevo expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notificando al colindante que resulta del Registro, por cualquiera de los medios que prevé el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

DUDAS REGISTRALES DISIPADAS POR MANIFESTACIONES NOTARIALES
Resolución de 14 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Con el fin de despejar las dudas que llevaban al registrador a negar la rectificación de una finca y exigir una inmatriculación, se explica lo siguiente por el Notario autorizante del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, incoado para señalar la correcta superficie de una finca (de dilatado historial registral) que tiene dos viviendas: originariamente la finca consistía en una única casa con huerto de un antepasado común de los dos requirentes y actuales copropietarios por mitades indivisas. Posteriormente se completó la edificación de toda ella y se dividió materialmente (no jurídicamente) en dos.
Se resuelve que no hay inmatriculación de finca como se aducía registralmente, sino que dicha finca original se ha ido transmitiendo mortis causa por mitades independientemente pero perpetuándose en el tiempo una situación de proindiviso sobre la originaria finca inscrita, y precisamente para acabar con esta situación de indivisión, los requirentes solicitaron al Ayuntamiento la parcelación de las dos fincas, lo cual sólo pueden obtener si previamente consta la superficie correcta de la misma.

DUDAS DE INVASIÓN DE TERRENOS: GEORREFERENCIACIÓN NO INSCRIBIBLE
Resolución de 15 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Dada la controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, el recurso gubernativo no es el medio idóneo de resolver las diferencias de las partes, pues tan sólo la constata. Resulta precisa la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria.

RECTIFICACIÓN DE INMATRICULACIÓN. RESPETO AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 15 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Considerando el principio de tutela judicial efectiva que ampara todo asiento registral, el recurso no es el medio adecuado para rectificar dos inmatriculaciones ya practicadas, mediante la presentación de un oficio suscrito por el jefe de la Demarcación de Carreteras del Estado en Andalucía Occidental, alegando la invasión de dominio público. Esto se entiende sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público (véase el artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico.

DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 20 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

Para resolver el recurso procede determinar si el informe de la Administración es concluyente sobre la posible invasión del dominio público, cuando se limita a certificar el trazado de la línea de dominio público, que la cartografía catastral respeta, y a exigir al propietario, con carácter previo a la inscripción de la georreferenciación un deslinde gráfico. En el presente expediente el informe emitido por la jefa de Sección de Expropiaciones y Gestión Patrimonial de la Generalitat Valenciana suscita suficientes dudas que justifican la calificación negativa de la registradora, si bien no es del todo concluyente.

LA DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD ES TÍTULO APTO INMATRICULADOR
Resolución de 21 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar

El registrador deniega la inmatriculación de la finca descrita porque, a su juicio, el paso de tres condueños a solo dos no constituye una mutación jurídico real que afecte a toda la finca ya que el condominio persiste y por ello no constituye título hábil para inmatricular.
El supuesto del presente expediente se aproxima a uno de los que este Centro Directivo ha calificado de disolución de comunidad, en una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios. Y se trata de un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial que, como antes se ha expresado, debe considerarse apto como título inmatriculador.

INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Dos Resoluciones de 21 y 22 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 15 de Marzo de 2023). Descargar. Descargar

La georreferenciación alternativa pretendida por el interesado invade, según la cartografía catastral, «dominio público o terreno no incorporado a la cartografía catastral» en 252 metros cuadrados. Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, iniciado con buen criterio por el registrador en aplicación de la doctrina de este Centro Directivo antes citada, no ha comparecido ni alegado nada, ni el Ayuntamiento competente, ni ninguna otra Administración Pública, ni interesados particulares. Por tanto, no ha podido quedar confirmado ni desmentido si la porción invadida de 252 metros cuadrados es «dominio público» o simplemente «terreno no incorporado a la cartografía catastral. No obstante, de la superposición de la georreferenciación con la cartografía catastral se constata claramente la invasión de dominio público, sin que se hayan disipado los motivos que provocan esa invasión, para lo cual será preciso que se aporte documentación que disipen las indicadas dudas.

ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA: EXISTENCIA DE CONTROVERSIA ENTRE DISTINTOS TITULARES REGISTRALES COLINDANTES; NO CABE SU RESOLUCIÓN MEDIANTE RECURSO
Resolución de 27 de Febrero de 2023 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la suspensión de la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción, como consecuencia de las alegaciones efectuadas por un colindante, que puede determinar, a juicio del registrador, la existencia de un conflicto latente, que no puede resolverse en el ámbito del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador, reiterando la doctrina del Centro Directivo que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor, sino también titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia». Concluye señalando la posibilidad de la que dispone el promotor en estos casos para acudir a la conciliación regulada en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, al procedimiento de deslinde regulado en el artículo 200 de la misma, o incoar un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto.

DOBLE INMATRICULACIÓN. TRAMITACIÓN EXPEDIENTE
Resolución de 6 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar

La denegación del Registrador para tramitar el expediente de doble inmatriculación del art. 209 del Reglamento hipotecario debe estar suficiente motivada, no puede ser arbitrario ni discrecional. En caso contrario, debe iniciarse el procedimiento con audiencia a los interesados.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: TÍTULO DE DOMINIO ESCRITO, PÚBLICO O PRIVADO NO ES ADMISIBLE EL CONTRATO VERBAL
Dos Resoluciones de 7 de Marzo 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar. Descargar

El expediente de reanudación de tracto sucesivo constituye un procedimiento excepcional que debe ser observado de forma rigurosa y restrictiva. Como requisito imprescindible debe acompañarse, con la solicitud, el documento, público o privado, del que resulte el título de propiedad de la finca cuya reanudación de tracto se pretende obtener, correspondiente al promotor del expediente, sin que sea suficiente a estos efectos un contrato meramente verbal. Si en el momento de solicitud de la certificación consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito. El notario así podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.

MODIFICACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 9 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 27 de Marzo de 2023). Descargar

Para modificar la superficie inscrita de una finca que procede de un proyecto de reparcelación se, y que no respeta la identidad gráfica que ya consta inscrita, y que por tanto supone una porción de terreno distinta que forma parte de las fincas colindantes, se requiere el otorgamiento de los correspondientes negocios de segregación y agrupación de fincas.

LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DEL REGISTRO NO GARANTIZA LA EXACTITUD DE LA MISMA
Resolución de 29 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

En relación a la tramitación de un procedimiento del art. 199 de la LH, la Dirección General reconoce que la descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad puede contener inexactitudes, y no solo lo reconoce el propio Centro Directivo, sino que afirma que esta inexactitud tiene su reconocimiento por el legislador, cuando permite en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria la incorporación de la georreferenciación cuando las diferencias superficiales sean inferiores al 10% de la cabida inscrita, presumiendo una discordancia con la realidad física, a subsanar mediante expediente de concordancia, cuando sean superiores a ese 10% de la cabida inscrita. Y todo ello para estimar el recurso considerando que la registradora no tenía razón objetiva para concluir que existían dudas fundadas, ya que el informe de validación gráfica señalaba que la finca estaba dentro del perímetro señalado por Catastro.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

INADMISIBLE INSCRIPCIÓN PARCIAL SOLO CON CONSENTIMIENTO GENÉRICO
Resolución de 8 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 6 de Marzo de 2023). Descargar

Se presenta escritura de préstamo hipotecario con certificado de tasación caducado. Ante la primera suspensión, se vuelve a presentar solicitando la inscripción parcial sin el pacto de ejecución judicial de la hipoteca, al amparo de una cláusula genérica de estilo contenida en la escritura en la que se solicita la posible o eventual inscripción parcial, la cual es denegada.
Señala la Dirección General que las cláusulas relativas a los procedimientos de ejecución hipotecaria judicial o constituyen parte esencial del derecho real de hipoteca; de ahí que se necesite la petición específica de inscripción parcial procedente del acreedor hipotecario. En el presente caso, no ha concurrido dicho consentimiento especial exigido, argumentándose por el Centro Directivo que de no haber querido el acreedor la inscripción parcial automática de la hipoteca, no habría solicitado la representación del deudor para subsanar defectos, y, por otra parte, podría haber optado, ante la primera nota de calificación negativa, por manifestar su voluntad de que se inscribiera la hipoteca sin el indicado pacto. En otro sentido, como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021, esa voluntad respecto a esta concreta inscripción parcial podría deducirse de la propia interposición del recurso contra la calificación registral presentado por la entidad acreedora, pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante de la escritura, en términos jurídicos y no expresivos de una voluntad manifestada en su presencia, no es posible extraer esa conclusión.

APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Resolución de 14 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar

Un préstamo hipotecario se constituyó en 2005 a favor de Bankia. Bankia lo cedió a otra sociedad en 2017. En escritura autorizada en 2022, cuya inscripción es objeto del recurso, el préstamo volvió a ser cedido a otra entidad que no es entidad de crédito. El cesionario declara en la escritura que la entidad adquirente no ejercita la actividad de préstamo de manera habitual. El registrador considera que sí que está realizando una actividad profesional, que es aplicable a la cesión de préstamos hipotecarios la Ley 2/2009 y que la cesionaria debe cumplir los dos requisitos que dicha ley exige: inscripción en el registro especial y obtención de un seguro o aval.
La Dirección General avala el proceder del registrador, que aprecia la habitualidad por consulta efectuada al Servicio de «prestamistas habituales» del Colegio de Registradores, en el que la cesionaria figura como titular de 31 hipotecas en la provincia de Alicante («la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio»); y no considera suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley que el acreedor haga constar expresamente que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios, ni que no conste esa habitualidad en el servicio notarial de actividades de «Signo».
Por otro lado, se plantea en el recurso si la citada Ley 2/2009, es aplicable también al supuesto concreto de la cesión de un préstamo hipotecario o únicamente lo es en caso de concesión de préstamos o créditos. La Dirección entiende lo primero, porque señala que si bien es cierto que la Ley 2/2009, constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, hay una segunda finalidad de la norma consistente en ‘cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios’ (arts. 7 y 14.1.a L. 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA
Resolución de 27 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Se solicita la cancelación de una hipoteca cambiaria que una sentencia ha declarado nula por insuficiencia del poder para constituirla, y por caducidad, porque en la escritura se pactó que podría cancelarse transcurridos tres años desde el último vencimiento de las letras, si en el Registro no constaba su ejecución. La Dirección General estima el recurso, señalando que debe acreditarse que el procedimiento se ha seguido contra el titular de la hipoteca, lo cual únicamente se producirá si la demanda se ha dirigido contra el tenedor de las letras garantizadas con la hipoteca; pero en el presente caso es procedente la cancelación de la hipoteca por caducidad.

NO PUEDE CONSTITUIRSE UNA HIPOTECA SOBRE BIENES ADQUIRIDOS BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA POR NO TENER EL PODER DE DISPOSICIÓN SOBRE EL BIEN, ART. 1857 CC
Resolución de 28 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de una hipoteca constituida por los adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva cuyo cumplimiento no ha sido acreditado; pues, según los artículos 1857 del Código Civil y 138 de la Ley Hipotecaria, los otorgantes carecen de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado, al tratarse de cesionarios bajo condición suspensiva, condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, adoptando, los adquirentes, una simple posición jurídico obligatoria; frente a la alegación por los recurrentes de la supuesta semejanza con la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales de los arts. 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, añade la Dirección que en esos preceptos el elemento condicional recae sobre la propia obligación garantizada, y no sobre la titularidad del bien.

EL DOMICILIO DE NOTIFICACIÓN EN LAS HIPOTECAS DEBE ESTAR EN ESPAÑA
Resolución de 30 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

En una hipoteca sobre una finca situada en Barcelona constituida por dos personas, una española y otra alemana, señalando como domicilio para notificaciones y requerimientos el domicilio que consta en la comparecencia, que está situado en Alemania. La registradora afirma que es necesario que el domicilio esté situado en territorio nacional, de conformidad con lo dispuesto en el art. 660.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Notario recurrente considera que dicho artículo citado está superado por la doctrina establecida por la sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional 150/2016, de 19 de septiembre de 2016. La Dirección General, desestimando el recurso entiende que dicha doctrina es admisible cuando la notificación en el domicilio en territorio español es infructuosa.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE INTERPRETAR EL ARTÍCULO 671 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Resolución de 31 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar

Se presenta testimonio de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se acordó, a falta de postores en la subasta, adjudicar la finca ejecutada al acreedor ejecutante (que, a su vez, cedió el remate a la sociedad recurrente) por una cantidad igual a la correspondiente a lo adeudado por todos los conceptos, aunque dicha cantidad sea notablemente inferior al 50 % del valor de tasación que consta en la inscripción de hipoteca.
La registradora suspende la inscripción acogiéndose a la doctrina que había venido manteniendo la Dirección General sobre la necesidad de hacer una interpretación conjunta de los artículos 671 y 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar que una aplicación puramente literal del primero de los preceptos supusiera un desequilibrio que perjudicara gravemente los intereses del ejecutado y de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca.
Pero en este caso, el Centro Directivo, aplicando la Sentencia 866/2021 de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre revoca la calificación considerando que la valoración acerca de la correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excede del margen que legalmente corresponde a la calificación registral.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: REQUISITOS INCUMPLIDOS
Resolución de 14 de Febrero de 2023. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2023). Descargar

Según el Centro Directivo, toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.
Sin embargo, en el supuesto de hecho, y a la vista de la documentación presentada en su momento en el Registro, no puede establecerse ni existencia de concretas personas llamadas a la herencia, ni tampoco la ausencia de indicios de posibles herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados.

(1) En la sección de Opinión, bajo el nombre de Georreferenciación, contamos con los artículos de Enrique Brancós y Javier Micó sobre esta resolución.