DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

NO ES NECESARIO ACREDITAR LA RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 8 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre de 2023). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa de un local comercial arrendado a una sociedad. En dicha escritura se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario autorizante de aquélla hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña, otorgada el día 17 de mayo de 2023, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden. El registrador suspende la inscripción porque entiende que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que, si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal).

COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON INDICIOS DE PARCELACIÓN: NO ES APLICABLE EL ARTÍCULO 79 DEL REAL DECRETO 1093/1997. ES NECESARIA LICENCIA O CONTROL ADMINISTRATIVO
Resolución de 14 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar

Se vende por parte de uno de los dos hermanos adjudicatarios condueños de una finca su cuota indivisa en la misma a un extraño. El registrador deniega la inscripción de la compraventa al considerar que se trata de una caso de parcelación, contando como elementos objetivos de esa posible parcelación además de la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria, la certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respectiva referencia catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas catastralmente como pertenecientes a la “Urbanización (…)”, en un ámbito de suelo clasificado urbanísticamente como no urbanizable. La recurrente exige la inscripción considerando que el registrador lo que tenía es que haberse limitado a aplicar el procedimiento recogido en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
La Dirección General confirma la calificación considerando adecuado exigir la licencia o el acto que integre el control previo municipal como recoge el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

CONTRATOS

REVOCACIÓN DE DONACIÓN CON ACUERDO ENTRE PARTES Y SIN PERJUICIO DE TERCEROS
Resolución de 7 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre de 2023). Descargar

Se trata de una escritura de “reversión” de la donación de una finca, hecha por una asociación al Servicio Nacional del Trigo, “con destino a la construcción de un silo”, que finalmente no se ha construido; la “reversión” se otorga la asociación donante y por el Estado Español, que reconoce el incumplimiento. La registradora señala como defecto que, no estando sujeta a condición, la donación es un negocio jurídico que una vez perfecto no puede ser revocado salvo por las causas previstas en el Código Civil.
La Dirección General estima el recurso entendiendo sin necesidad de valorar si se trataba de una donación con cláusula de reversión o más propiamente de una donación modal, lo cierto es que, estando de acuerdo ambas partes en el efecto revocatorio o resolutorio de la falta de destino de la finca donada a la finalidad para la que se realizó, y no existiendo terceros eventualmente perjudicados, no debe ponerse objeción alguna a la inscripción solicitada.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: NO ES EXIGIBLE QUE SE DECLARE SI SE HAN REALIZADO ACTIVIDADES CONTAMINANTES
Resolución de 27 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

Al no tratarse propiamente de una transmisión, no es exigible que se declare si se ha realizado o no una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo.

TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL: EJECUCIÓN DE LA MISMA DE FORMA DISTINTA A LA PACTADA
Resolución de 27 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

Se otorga una escritura de transacción extrajudicial en virtud de la cual las partes acuerdan que una de las comparecientes otorgará, en favor de otro de los comparecientes, escritura pública de transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de una determinada licencia turística y de un determinado inmueble como unidad de explotación y que la citada transmisión quedará sometida al cumplimiento de dos condiciones que se detallan por parte del adquirente/donatario, manifestando de forma expresa las partes que, el incumplimiento de cualquiera de ellas, comportará la revocación inmediata de la donación. Con el número inmediato posterior de protocolo del mismo notario, en ejecución de la citada transacción y dando cumplimiento a los compromisos y obligaciones asumidos por las partes, se otorga escritura en virtud de la cual se vende una determinada participación indivisa y se dona la participación indivisa restante del inmueble y de la licencia turística a que antes se ha hecho referencia, sin sujetar la donación a las condiciones antes mencionadas y sin que en esta segunda escritura intervengan todas las personas que otorgaron la transacción extrajudicial, interviniendo únicamente la parte vendedora/donante y la parte compradora/donataria. La registradora señala como defectos la necesidad de aclarar si la donación de la participación indivisa de finca está o no sujeta a las condiciones revocatorias que resultan de la escritura de transacción, y que, en caso de que sea voluntad de las partes que la misma no esté sujeta a las referidas condiciones revocatorias pactadas en la escritura de transacción, resulta necesario que los comparecientes de la escritura de transacción presenten su consentimiento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, concluyendo que la transacción extrajudicial es un contrato, tal y como ha sido reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y tal y como resulta del artículo 1256 del Código Civil, el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y la ejecución del mismo de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DERECHO DE SUPERFICIE: SE REQUIERE LA PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE LA QUE RECAE DICHO DERECHO
Resolución de 25 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie, al considerar que es necesario inscribir previamente la obra nueva para proceder a la inscripción de un derecho de superficie sobre la misma. La notario recurrente alega que la inscripción de la obra nueva es voluntaria y no puede considerarse requisito previo para la constatación registral del derecho de superficie.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que el principio de tracto sucesivo impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral. Concluye señalando que la constatación de la existencia de una edificación en una finca determinada es un acto susceptible de inscripción específica, por lo que la inscripción de un derecho sobre dicha edificación sin que esta conste antes inscrita podría suponer una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, mención prohibida por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.

NO PROCEDE DECLARAR UNA OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SI NO ESTÁ CONCLUIDA Y DISPUESTA PARA SU DESTINO
Resolución de 26 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una edificación declarada por antigüedad por no estar terminada, por lo que no puede afirmarse la prescripción de las acciones administrativas por la posible infracción en que hubiere podido incurrir el edificante, al no haber siquiera comenzado el plazo prescriptivo, por no estar la edificación concluida y dispuesta para su destino. El notario recurrente alega que no se pretende la inscripción de la edificación con la descripción que procedería en caso de estar la obra terminada y dispuesta para su destino final, sino como “obra incompleta”, y que procede su inscripción en los términos en que la obra ha sido declarada de modo que, si se desea continuar legalmente la obra y terminarla para su uso final de viviendas o locales, habrán de solicitar los promotores la oportuna licencia.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que no estando ejecutadas las obras al 100%, sino en porcentajes sensiblemente inferiores, es claro que la edificación en cuestión no está totalmente terminada ni dispuesta para su destino, y que el único extremo que consta acreditado por parte del Ayuntamiento es que no se ha iniciado aún expediente de disciplina urbanística. Recuerda el Centro Directivo que el fundamento del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, es permitir el acceso registral de las edificaciones consolidadas respecto a la cuales no procede la acción de demolición para la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación o asimilado y las limitaciones que ello implica.

SEGREGACIÓN DE LOCAL Y APERTURA DE PUERTA DE ACCESO. INTERPRETACIÓN ESTATUTOS
Resolución de 2 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre 2023). Descargar

Se otorga una escritura de segregación de local en edificio en régimen de propiedad horizontal y se procede a la apertura de nuevo acceso a la finca segregada. La registradora señala que al modificar la fachada y afectar al título constitutivo se requiere acuerdo unánime. Sin embargo, la Dirección General sostiene que si existe una cláusula estatutaria que admite la segregación sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, se admite implícitamente la apertura de una salida a la vía pública, por virtud de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CON CREACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

No es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la presente reconfiguración de la propiedad horizontal, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado cada una de las nuevas fincas en los términos antes expuestos, debiendo el Registrador de la Propiedad valorar todas las circunstancias indicadas al practicar el arrastre de las cargas vigentes.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

En el supuesto de hecho de este expediente, se ha optado por ir por la vía del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por lo que es indiferente la aportación de la liquidación definitiva -que no la licencia propiamente dicha- dentro de expediente de obtención de licencia de primera ocupación. Lo cierto es que se aporta para acreditar la antigüedad de la edificación una certificación catastral, que señala como año de construcción de la edificación el 2015, sin que por tanto hayan pasado los plazos exigidos en la legislación autonómica para la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

NO PUEDE ATRIBUIRSE POR TIEMPO INDEFINIDO EL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SI NO HAY HIJOS MENORES
Resolución de 7 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible el pacto contenido en un convenio regulador de los efectos de un divorcio de mutuo acuerdo aprobado judicialmente el día 13 de mayo de 2015 por el que se atribuyó el uso de la vivienda que constituyó el domicilio familiar a la hija, entonces menor de edad (nacida el día 31 de diciembre de 1998), y a la madre, a quien se atribuye la guarda y custodia. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque -al margen de otro defecto que no ha sido impugnado- considera que el derecho de uso se ha extinguido por haber llegado la hija a la mayoría de edad.
La Dirección General confirma la nota de calificación, afirmando que, ex artículo 96 del Código Civil, el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial sino familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical. Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a terceros, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida.

ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: NECESARIO FIJAR LÍMITE TEMPORAL SI NO HAY HIJOS O ESTOS SON MAYORES DE EDAD
Resolución de 28 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de un pacto aprobado en una sentencia de divorcio por el que se atribuyó el uso de la vivienda que constituyó el domicilio familiar a los dos hijos menores y a la madre, a quien se atribuye la guarda y custodia de aquellos, señalando la registradora como defectos: la ausencia de las circunstancias personales de los menores y que no se atribuye temporalidad alguna al derecho de uso que se pretende inscribir.
La Dirección General, tras analizar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar regulado en el artículo 96 del Código Civil, recordando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en este ámbito, concluye que sólo cuando no existen hijos o éstos son mayores es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Por ello, desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues en el presente caso es necesario aportar las circunstancias personales de los mismos para determinar si siguen siendo menores de edad.

CONTENIDO TÍPICO DEL CONVENIDO REGULADOR Y SU ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 4 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar

Se plantea un supuesto recurrente en la doctrina de la Dirección General sobre el contenido que ha de tener el convenio regulador para poder causar asiento registral, en general; y si la extinción de un condominio contenido en convenio regular puede acceder al Registro. Y lógicamente la respuesta es negativa.
Es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio. El convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Por tanto, puede decirse que el objeto del convenio a efectos registrales es la liquidación de las relaciones económico matrimoniales (régimen económico matrimonial) y lo relativo a la vivienda habitual. Pero todo lo que exceda de ello ha de tener su adecuado reflejo documental, por virtud del principio de legalidad y titulación auténtica, ya sea escritura pública o sentencia judicial en procedimiento concreto.

DERECHO DE SUCESIONES

LEGADO REVOCADO POR VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO
Resolución de 20 de octubre de 2023 (BOE 4 de noviembre de 2023). Descargar

Es la voluntad tácita del testador la que revoca el legado ordenado mediante la enajenación de la cosa legada, ya se haya consumado la venta o no, antes del fallecimiento del causante, lo que es coherente con la interpretación sistemática del artículo 869 del Código Civil.
Habiendo celebrado el causante un contrato de compraventa y no de arras, debe elevarse a público por el heredero y los compradores sin intervención del legatario, si bien, éste podrá siempre ejercitar las acciones que tuviera por conveniente, incluso impugnar la venta realizada por el causante. No procede que se adjudique la finca al heredero y se inscriba a su nombre en vacío para luego transmitirla al comprador, conforme al artículo 20, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria. Sólo cabría adjudicarle el derecho de crédito a cobrar el precio de compra aún, en su caso, no recibido.

HERENCIA Y VENTA DE FINCA SITA EN CATALUÑA OTORGADA EN ALEMANIA ANTE NOTARIO ALEMÁN
Resolución de 20 de octubre de 2023 (BOE 4 de noviembre de 2023). Descargar

Es inscribible una escritura de herencia basada en un pacto sucesorio y de venta del objeto de la herencia, que es una finca sita en Torredembarra, otorgada ante Notario alemán. El pacto sucesorio alemán es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, aunque sujeto a la ley alemana. Asimismo, no se manifiesta ninguna objeción a la equivalencia funcional de dicha escritura alemana respecto de la que se exigiría en el ordenamiento español, considerando que el ordenamiento español puede establecer los requisitos que se estimen adecuados para la inscripción en un Registro español en forma compatible con el Derecho europeo. La Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, declara conciliable el contenido del artículo 56 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derecho reales inmobiliarios, en aras a reconocer la equivalencia formal y material entre un documento notarial extranjero y uno otorgado ante notario español.
No es óbice que dicha escritura no vaya acompañada de certificado sucesorio europeo, dado que en el Derecho alemán, si la sucesión se basa en una disposición de última voluntad que además está recogida en una escritura pública, es suficiente para la inscripción, si en vez del “Erbschein”, o certificado sucesorio alemán para acreditar la cualidad de heredero, se aporta dicha disposición de última voluntad junto con el protocolo judicial de apertura: por lo tanto, se trata de una disposición de última voluntad válida y que debe ser eficaz en todos los Estados miembros. El notario alemán autorizante de la escritura calificada, transcribe las normas pertinentes, referidas a la ley aplicable y al derecho material relativo al régimen económico matrimonial y al de sucesiones, por aplicación de los artículos 21.1 del Reglamento (UE) n.º 650/2012; así las normas del BGB relativas a la aplicación del régimen económico matrimonial de comunidad de bienes pactado mediante capitulaciones (parágrafos 1416, patrimonio común; 1476, reparto del remanente; 1482, integración de la cuota del cónyuge premuerto sobre el patrimonio común en la masa hereditaria); y las normas relativas al derecho sucesorio (parágrafos 1943, aceptación y repudiación de la herencia; 1943, plazo para repudiar la herencia; 1922, sucesión hereditaria a título universal; 1941, pacto sucesorio). Si el registrador entendiese que de alguno de dichos preceptos no se deriva la conclusión de que el compareciente es heredero y puede actuar en tal concepto a los efectos de modificar el contenido del Registro tendría que haber expresado el motivo concreto de su rechazo, pero no ha sido así.
En cambio, en cuanto a la compraventa del inmueble heredado, impide su inscripción tanto la ausencia de cédula de habitabilidad del mismo, ex artículo 26, apartado 2, de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña, como también (dado que no hay renuncia de las partes), la falta manifestación relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, al ser la vivienda objeto de la venta un elemento privativo de una propiedad horizontal ex artículo 553-5, apartado 2, del Código Civil de Cataluña.

LEGATARIO INCAPACITADO: ARTÍCULO 1057.3 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 20 de octubre de 2023 (BOE 4 de noviembre de 2023). Descargar

El hijo legatario estaba sujeto precisamente a la patria potestad rehabilitada de la causante, su madre, por ello son de aplicación las medidas cautelares a que se refiere el artículo 762 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme a la Ley 8/2021.
Mientras no fuesen judicialmente adoptadas las medidas de apoyo que sustituyan a la extinguida patria potestad rehabilitada, debería citarse al Ministerio Fiscal ex artículo 762 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, por analogía, el artículo 793.1.5.º de la misma ley, relativo a la citación para formación de inventario en caso de intervención del caudal hereditario; o, si ya hubiera sido nombrado representante legal del legatario, al defensor judicial a que se refiere el artículo 295 del Código Civil (cfr. asimismo artículos 56.1, párrafo tercero, 57.3, párrafo segundo, y 62.3 de la Ley del Notariado, y Resolución de la Dirección General de 9 de octubre de 2023). Dada la ratio legis de dicho artículo 792, (protección de los sujetos a patria potestad o tutela, así como los que tengan dispuestas medidas de apoyo que atribuyan a determinadas personas la facultad de representar o asistir en la partición de la herencia al afectado por discapacidad), debe entenderse aplicable, a los representantes legales o curadores, no sólo de los partícipes en la comunidad hereditaria como herederos ex re certa y legatarios de parte alícuota, sino también a los del legatario de cosa determinada, máxime si -como ocurre en el presente supuesto- se trata de legado en pago de legítima. Y es que el inventario debe comprender no sólo los bienes y derechos que constituyan la herencia, sino también la relación exacta de las obligaciones pendientes que hayan de satisfacerse con el activo inventariado, de modo que en la determinación de la composición del caudal hereditario está también interesado el legatario de cosa determinada, en tanto en cuanto puede quedar afectado el legado si se declara su inoficiosidad.

TESTAMENTO PARTICIONAL O NORMAS PARTICIONALES
Resolución de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar si es inscribible o no una escritura de adjudicación hereditaria en el que se dan las siguientes circunstancias: la testadora instituye heredero a su marido y lo sustituye por su hijo y los hijos de su marido, establecido una serie de normas sobre la distribución de fincas a favor de lo sustitutos. La escritura calificada es otorgada por uno de los sustitutos prelegatarios que acepta todos los derechos que como heredero y prelegatario le corresponden en la herencia de la esposa de su padre, y en representación de esta ejercita el pacto de supervivencia en que fueron adquiridas las fincas y se adjudica únicamente los bienes prelegados a él.
Señala la registradora los siguientes defectos: 1) no hay, con la claridad suficiente y necesaria, una institución de heredero en cosa cierta, ni tampoco partición, sino normas particionales; 2) no es mero deseo, sino que son “normas particionales” que en principio hay que respetar, pero hay que hacer la partición, con todas las operaciones particionales de común acuerdo por los herederos; 3) se trata de una sustitución vulgar por premoriencia del heredero instituido, al que sustituye por los cinco herederos; entiende la registradora que si se sustituye a un heredero, los que le sustituyen lo hacen, en principio, salvo otra prueba, en la misma condición de herederos, no de legatarios o prelegatarios. El notario recurrente alega lo siguiente: que la atribución de los bienes realizada por la testadora, en la práctica diaria, es considerada como prelegado; que es una institución heredero ex re certa, por tanto, como prelegatario; que facilitar a los restantes coherederos no llamados a los bienes atribuidos esta posibilidad de bloqueo resulta absurdo, pues no pueden verse perjudicados por las atribuciones realizadas, ya que únicamente podrían oponerse a la partición hecha por la testadora sí fueran legitimarios, y no lo son.
Manifiesta la Dirección General que el artículo 774 del Código Civil establece que puede el testador sustituir una o más personas al heredero o heredero instituidos (…); y el artículo 780 precisa que el sustituto quedará sujeto a las mismas cargas y condiciones impuestas al instituido, a menos que el testador haya dispuesto expresamente lo contrario (…); por último, el artículo 789 del Código Civil establece que todo lo dispuesto en este capítulo respecto a los herederos se entenderá también aplicable a los legatarios. De todo esto se colige que caben las sustituciones hereditarias tanto a título de herederos como de legatarios, y que los sustitutos lo son en el mismo título de sucesión que los sustituidos. Por tanto, en el supuesto concreto, la sustitución del premuerto esposo lo es por sus hijos en el mismo concepto de herederos en que ha sido designado el sustituido.
En cuanto a la distinción entre testamento particional y normas particionales reitera la Dirección su doctrina, al declarar que la partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales -inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos-, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La simple norma de la partición vincula a los herederos; Por el contrario, la verdadera partición testamentaria determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa iure hereditario de los bienes adjudicados a cada heredero es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es aplicable a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, “la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados”. Si bien en el caso concreto falta la liquidación (y el avalúo), es cierto que esa no puede verificarse sino hasta la apertura de la sucesión ya que no se conocen hasta ese momento la totalidad de las deudas líquidas. Así, respecto de algunos de los bienes, existe una partición realizada por el testador en los términos del artículo 1056 del Código Civil y se pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos. Y sentado que es un testamento particional concluye la Dirección General que son directamente inscribibles por el documento otorgado por el que ya es, de iure, titular de la misma. Respeto de los demás bienes sí será necesaria la concurrencia de todos los herederos.

ACREDITACIÓN DE LA SUSTITUCIÓN VULGAR EN CASO DE RENUNCIA
Resolución de 30 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Reitera el centro Directivo su doctrina relativa a que es suficiente la declaración del heredero renunciante (o de su representante) de que no tiene descendencia, para que opere el derecho de acrecimiento a favor del otro heredero. Debe tenerse en cuenta que en el presente expediente no hay un llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos, sino un llamamiento a genéricos descendientes, por lo que debe bastar la manifestación que realiza la renunciante en la escritura pública de partición, que igualmente es un documento público.

PARTICIÓN DE HERENCIA POR TITULAR DE LA PATRIA POTESTAD. CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 30 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar si hay conflicto de intereses cuando la madre, separada de hecho según dijo el testador en su testamento, interviene en representación de sus hijos herederos y de consuno con la hermana del testador, legataria, manifiestan, según intervienen que la manifestación que hizo el testador sobre encontrarse separado de hecho no se refiere a la separación conyugal propiamente dicha, sino al hecho de convivir con su hermana en el momento de otorgar testamento, por motivos de salud, por lo que recibirá la cuota legal usufructuaria. Y también derivado de la formación de inventario pues existen bienes cuya ganancialidad deriva de presunción.
Realiza la Dirección un interesante repaso por su doctrina recordando que la casuística es innumerable y así, por ejemplo, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada partícipe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante que, aun cuando pueda entenderse adecuada para los intervinientes, suponga una elección, ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del menor o de la persona con discapacidad, sino que exige el nombramiento de un defensor judicial, con posterior sometimiento a lo que haya establecido el juez (actualmente el Letrado de la Administración de Justicia) en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (cfr. artículos 163 y 1060 del Código Civil y la Resolución de 5 de febrero de 2015, citada también por la reciente Resolución de 5 de septiembre de 2023). Por eso, señala el Centro Directivo que en el presente caso existe conflicto de intereses pues existen bienes cuya ganancialidad derivan de un presunción que puede ser contradicha, y porque dicha declaración unilateral de la representante tiene consecuencias favorables para ella y desfavorables para los representados, sin que pueda asimilarse, como pretende la recurrente, al caso analizado en la citada Resolución de 24 de enero de 2023, pues en el supuesto del presente expediente se trata de una declaración contraria a la manifestación del testador y la realiza la representante en beneficio propio, de modo que no puede negarse que, como consecuencia de tal declaración, su interés entra en conflicto con el de los representados.

CONTADOR-PARTIDOR: EL PAGO DE LA LEGÍTIMA CON METÁLICO PROCEDENTE DEL PROPIO CAUDAL HEREDITARIO NO REQUIERE AUTORIZACIÓN JUDICIAL O NOTARIAL
Resolución de 28 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que concurren las siguientes circunstancias: la escritura es otorgada únicamente por el contador-partidor nombrado por el testador quien, en su testamento, legaba a uno de sus hijos lo que por legítima estricta le correspondiera, ordenando que dicha legítima le fuera satisfecha en metálico conforme a lo dispuesto en el artículo 841 y siguientes del Código Civil, detrayendo el metálico en primer lugar del que exista en la herencia, y en su defecto debiendo ser satisfecho por partes iguales por el resto de legitimarios. Con posterioridad al otorgamiento de dicha escritura, las herederas, mediante diligencia, ratificaron la partición. La registradora señala como defecto que se paga la legítima en metálico a uno de los herederos sin que se aporte la correspondiente aprobación judicial o notarial, a falta de confirmación expresa por todos los hijos.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, señalando que, en el presente caso, al pagarse los derechos de uno de los legitimarios mediante adjudicación de dinero de una cuenta corriente que consta en el inventario, no se conculca la legítima como pars bonorum. El contador-partidor se ha limitado a contar y partir, sin transformar la legítima de ninguno de los hijos y sin generar ningún derecho de crédito frente a los demás herederos, dado que con el metálico del caudal hereditario se han cubierto los derechos del legatario de legítima estricta con dinero que procede del causante. Por lo tanto, no se ha hecho uso de la facultad de pago en metálico del artículo 841 del Código Civil, de modo que no es necesaria autorización judicial o notarial, aunque dicho legitimario no haya confirmado la partición.

ADJUDICACIÓN POR SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN
Resolución de 4 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, la otorgante A se adjudica la herencia causada por fallecimiento de sus tíos, B y C. El primero de dichos causantes, B., falleció el día 13 de octubre de 2017, sin ascendientes ni descendientes. Había otorgado testamento el día 30 de julio de 2008, en el que instituyó heredera a su hermana, doña C., “y caso de premoriencia de la misma, a su sobrina doña A. (…), con sustitución vulgar a favor de sus descendientes, para el caso de premoriencia”. Doña C., hermana del testador, falleció el día 19 de enero de 2023, sin aceptar ni repudiar la herencia del referido causante, bajo testamento otorgado ante la misma notaria autorizante del testamento de su hermano y en la misma fecha, en el que, tras declarar hallarse soltera y carecer de ascendientes y descendientes, nombró heredero a su citado hermano, don B., “y caso de premoriencia del mismo, a su sobrina doña A. (…), con sustitución vulgar a favor de sus descendientes, para el caso de premoriencia”. La registradora fundamenta su negativa a la inscripción en que, si bien respecto de los bienes de Doña C es indudable que el heredero instituido premuere a la causante y por ello es heredera de esta, vía sustitución vulgar, su sobrina, por el contrario, respecto de los bienes del primer causante -don B.- la heredera es su hermana, doña C. Pero, a su juicio, al haber fallecido ésta sin aceptar ni repudiar la herencia de su mencionado hermano, entra en juego el derecho de transmisión -establecido en el artículo 1006 del Código Civil- en favor de su heredero. Y añade que, dado que aquella señora -transmitente- instituyó heredero a su hermano y éste ha premuerto, no hay institución de heredero, por lo que sus bienes deben ser adjudicados a sus herederos abintestato, ya que el derecho de sustitución, que sólo es para el caso de premoriencia, no posmoriencia, se ha establecido en el testamento de Doña C. pero para sus bienes propios, no siendo aplicable a los que se reciban por derecho de transmisión.
La Dirección General estima el recurso, puesto que, si en la herencia de la primera causante no entra en juego la sustitución vulgar, tal circunstancia no impide que dicha sobrina, como transmisaria, suceda de manera directa a ese primer causante mediante el ejercicio del ius delationis en tanto que heredera, vía sustitución vulgar, de la transmitente.

LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES ES COMPETENTE PARA ACTOS SUJETOS A TRANSMISIONES PATRIMONIALES
Resolución de 4 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de partición de herencia y entrega de legados, en la que se solicita la inscripción en favor de la legataria de los dos inmuebles legados en el testamento de la causante, verificando la entrega la albacea contadora-partidora designado en el testamento. Respecto de uno de los inmuebles se solicita la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca, actualizándose la descripción de la construcción existente en la misma, solicitando el inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en su caso. Se manifiesta en la escritura que la herencia fue presentada a la oficina liquidadora competente del distrito hipotecario de la Agencia Tributaría Valenciana y liquidada mediante instancia privada el día 22 de marzo de 2023, como se manifiesta ante el notario autorizante. Presentada dicha escritura en el Registro, la registradora suspende la calificación porque no se le ha acreditado el pago del Impuesto de la declaración de ampliación de obra nueva que, a su juicio, se contiene en la escritura, conforme a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria
La Dirección General considera que es suficiente para levantar el cierre registral la presentación y liquidación por el impuesto sobre sucesiones y donaciones de la herencia donde se integran los bienes legados, puesto que el artículo 72.1 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, declara competente a la oficina liquidadora de este impuesto para los actos sujetos al de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, ya que la oficina liquidadora dispone de toda la información relevante para tomar la decisión, sin perjuicio de la posibilidad que tiene la registradora de comunicar a la liquidadora la posible existencia de otro hecho imponible.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CAMBIOS EN AUMENTO DE CAPITAL. ACUERDO DE JUNTA
Resolución de 16 de octubre de 2023 (BOE 4 de noviembre de 2023). Descargar

No cabe rectificar un aumento de capital con aportaciones dinerarias y con una prima de emisión por medio de una escueta diligencia en la que el administrador, por sí solo manifiesta que se ha constituido una reserva indisponible por determinado importe, y no en un ulterior acuerdo de junta general elevado a escritura pública, como mecanismo de protección de los acreedores. Afirma el Centro Directivo que con independencia de cuál sea la causa de la rectificación del negocio jurídico de constitución de sociedad o el de modificación de estatutos que afecten a la cifra del capital social, no pueden confundirse los mecanismos de protección de terceros que resultan de un Registro de titularidades como es el Registro de la Propiedad y que se traducen en la intangibilidad de las inscripciones de terceros sin consentimiento de su titular o por medio de sentencia firme (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), con aquellos contemplados por la legislación en un Registro de personas, como el Registro Mercantil, en el que la intangibilidad de los asientos del titular se refuerza con mecanismos de protección de los terceros no titulares en los supuestos en los que la alteración del contenido del Registro pueda perjudicarles.

CIERRE REGISTRAL: BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
Resolución de 24 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Presentada a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en virtud de la cual se acuerda la disolución de la sociedad y el nombramiento de administrador, el registrador suspende la inscripción por encontrarse la hoja de la sociedad cerrada como consecuencia de la baja en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues conforme al artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, practicado en la hoja registral el cierre a que se refieren los artículos 276 y 277 del Reglamento del Impuesto de Sociedades, sólo podrán extenderse los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales. No concurriendo en el supuesto de hecho ninguna de las causas de excepciones establecidas en dicho artículo.

PARA PEDIR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA SOLICITUD DE ACTA NOTARIAL DE JUNTA GENERAL ES NECESARIO PRESENTAR EL REQUERIMIENTO NOTARIAL
Resolución de 14 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar

Por parte de uno de los socios se solicita por correo electrónico al presidente del Consejo de Administración la presencia de Notario que levante acta de la junta general.
Posteriormente, mediante instancia al Registro Mercantil se insta la práctica de la anotación preventiva de solicitud de acta notarial, negándola el registrador porque no se le presenta el acta notarial de requerimiento. La recurrente argumenta el principio de jerarquía normativa del artículo 203 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, frente al artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil.
La Dirección General desestima el recurso, entendiendo que la normativa es clara, y que debe exigirse la presentación del requerimiento notarial de presencia de Notario para que levante acta de la junta, para que se pueda practicar la anotación preventiva. Lo contrario sería admitir la práctica de un asiento registral en virtud de documento privado.

REDUCCIÓN DEL CAPITAL: RESERVA INDISPONIBLE
Resolución de 17 de noviembre de 2023 (BOE 14 de diciembre de 2023). Descargar

Ex artículo 332.1 de la Ley de Sociedades de Capital, dicha reserva compensatoria se constituirá “con cargo a beneficios o reservas libres por un importe igual al percibido por los socios en concepto de restitución de la aportación social” y no por el quantum “recibido por el socio saliente en concepto de reembolso” (expresión con la que parece referirse al precio obtenido en la compraventa), como se pretendía por la posición registral. Este criterio ha sido ratificado en las Resoluciones de 16 de noviembre de 2006 al amparo de la Ley anterior de sociedades de responsabilidad limitada y las posteriores de 26 de abril de 2013, 10 de mayo de 2017, 22 de mayo de 2018 y 11 de junio de 2020.

DENOMINACIÓN SOCIAL: COINCIDENCIA DE DENOMINACIONES
Resolución de 30 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

Existe semejanza semejanza gráfica y también fonética entre la palabra “Bolzoni” y los términos de las denominaciones “Belzoni, S.A.” y “Bolzani, S.A.”, que impide la concesión de dicha denominación para evitar la confusión de denominaciones en virtud del principio de exclusividad, de modo que no haya confusión en tráfico jurídico y económico entre la sociedad mercantil y sus colaboradores en el mercado.

ADMINISTRADORES

CUENTAS ANUALES

CAPITAL: EL DE LAS CUENTAS NO COINCIDE CON EL INSCRITO
Resolución de 19 de octubre de 2023 (BOE 4 de noviembre de 2023). Descargar

Resultando de los asientos registrales una determinada cifra de capital, que se presume exacta y válida y que resulta oponible a terceros, no puede accederse al depósito de unas cuentas que proclaman otro contenido, pues de hacerlo así, se estarían distorsionando los derechos de información y publicidad que el depósito de las mismas pretende. Esta doctrina resulta aplicable a los supuestos en que, inscrita una modificación de capital en el Registro (ya sea aumento o reducción) realizada durante un ejercicio, las cuentas presentadas a depósito y relativas a tal ejercicio, no reflejen la modificación, ya que el contenido del Registro se presume exacto y válido, produciendo sus efectos en tanto no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad, declaración que no perjudicará los derechos de terceros de buena fe (artículos 20 del Código de Comercio y 7 y 8 del Reglamento del Registro Mercantil).

DEPÓSITO DE CUENTAS: TRASLADO INTERNACIONAL DEL DOMICILIO SOCIAL
Resolución de 25 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

El objeto del presente recurso consiste en determinar si pueden depositarse en el Registro Mercantil las cuentas anuales de una sociedad, cuando en el momento de presentarse ya se había expedido la certificación para el traslado internacional del domicilio social.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que, conforme a la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, el iter temporal sería el siguiente: al expedirse por el registrador Mercantil la certificación, que acredita el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación española, se producirá el cierre del Registro; el traslado producirá sus efectos en la fecha en que la sociedad haya quedado inscrita en el nuevo Registro competente; y la cancelación de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil español, tendrá lugar cuando se presente la certificación de su nueva inscripción y se hayan realizado las publicaciones previstas en el artículo 102 de dicha Ley. En el presente caso, en el momento de presentarse, para su depósito, las cuentas anuales del ejercicio 2022 en el Registro Mercantil de Madrid, ya se había practicado la inscripción de traslado en el Registro del Principado de Andorra, por lo que el Registro competente para el depósito de las cuentas será el del Principado de Andorra.

DEPÓSITO DE CUENTAS POR AGRUPACIÓN DE INTERÉS ECONÓMICO
Resolución de 17 de noviembre de 2023 (BOE 14 de diciembre de 2023). Descargar

Para presentar sus cuentas anuales para su depósito, la agrupación de interés económico está obligada tanto a la emisión de estado de información no financiera como a su verificación.

REVOCACIÓN DE AUDITOR
Resolución de 28 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

De la hoja registral de una sociedad de responsabilidad limitada resulta la inscripción de nombramiento de auditor para la verificación de las cuentas anuales de los ejercicios 2021, 2022 y 2023. Ahora se presenta en el Registro Mercantil copia del acta de junta general en la que, estando presentes el 100% de socios que representan la totalidad del capital social, acuerdan por mayoría la revocación de la designación entonces realizada. El Registrador califica negativamente y la sociedad recurre.
En este supuesto, la sociedad designó auditores para la verificación de las cuentas anuales de los ejercicios 2021, 2022 y 2023. La junta general de fecha 25 de julio de 2023 acuerda por mayoría y con el voto en contra de un socio que representa el 33,33% del capital social la revocación del nombramiento para los ejercicios 2022 y 2023. Resulta que en relación al ejercicio 2022 la revocación se lleva a cabo una vez transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital lo que supone un claro perjuicio para los socios que no han votado a favor del acuerdo pues no pudiendo haber ejercido su derecho al existir entonces un auditor designado, resultan perjudicados por el acuerdo social que les ha privado de su derecho a solicitar la designación de auditor al Registro Mercantil. Por ello, se confirma la nota de calificación.

DEPÓSITO DE CUENTAS: ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. FACULTAD DE CERTIFICAR
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

Se rechaza al depósito de las cuentas anuales de una sociedad relativo al ejercicio 2.022, al constar que el órgano de administración de la sociedad es el de tres administradores mancomunados, que actuarán siempre conjuntamente, y la certificación está expedida únicamente por dos de ellos.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues tal y como ha reconocido el Centro Directivo en Resolución de 23 de junio de 1994, la facultad de certificar implica la atribución de una función, la de exteriorizar el contenido de las actas y acuerdos de los órganos sociales colegiados, que aquella norma reglamentaria reserva a quienes son depositarios de la confianza de los socios, en virtud de su nombramiento como administradores. Si aquella confianza se ha depositado en varios administradores mancomunados, a todos conjuntamente corresponde aquella facultad como cualquier otra de gestión. Por lo tanto, no cabe duda de que cuando la administración de una sociedad está encomendada a tres administradores mancomunadamente, la facultad de certificar corresponde a los tres conjuntamente.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA E INDICIOS DE OPERACIONES DE MODIFICACIÓN DE ENTIDAD HIPOTECARIA ENCUBIERTAS
Resolución de 24 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación, e indicios de operaciones de modificación de entidad hipotecaria encubiertas. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DEL COLINDANTE
Resoluciones de 25 de octubre de 2023 y 26 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar. Descargar. Otra Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca por uno de los colindantes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues constatada una posible controversia entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina del Centro Directivo que estima justificadas las dudas del registrador, dada la oposición del colindante titular registral de la finca colindante, aunque no tenga inscrita su correspondiente georreferenciación.

NOTA MARGINAL RELATIVA A LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO PROCEDIMIENTO DE DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Resolución de 31 de octubre de 2023 (BOE 21 de noviembre de 2023). Descargar

En el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse, no puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.

TRACTO SUCESIVO MATERIAL Y FORMAL
Resolución de 6 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre de 2023). Descargar

No procede la inscripción de una instancia privada acompañada de actas e protocolización de liquidación de gananciales y operaciones particionales de las que resultan cronológicamente los hechos y circunstancias siguientes: 1) acta, de fecha 21 de marzo de 2000, se protocoliza auto de fecha 9 de febrero de 2000 en la que se procede a la aprobación de las operaciones divisorias del matrimonio causante y en que la finca objeto de controversia se adjudica a los tres hermanos y el usufructo a la madre; 2) acta, de fecha 20 de diciembre de 2001, se protocoliza auto judicial de fecha 27 de abril de 2001, en el que dicha finca se adjudica al solicitante. Por lo que sostiene la Dirección General que, una vez adjudicada la finca en el primer procedimiento, que es de liquidación de gananciales como consecuencia del fallecimiento del causante, y -según figura- de adjudicación de los bienes de su herencia a los herederos y a la viuda, no procede efectuar la partición de los bienes del causante, al menos respecto de esa finca, pues ya está previamente adjudicada. dado que en el segundo documento continúa apareciendo la finca a nombre del causante, una vez que se inscriba la finca a favor de los hermanos en nuda propiedad y el usufructo a favor de su madre, para adjudicarla en su totalidad a favor del recurrente, no procede efectuar partición respecto de la finca -que ya está hecha-, sino formalizar el negocio jurídico -extinción de comunidad, compraventa, donación…- del que resulte que del condominio perteneciente a los hermanos se adjudica la finca en nuda propiedad al recurrente. En consecuencia, al ser contradictorios los dos autos, se debe confirmar este defecto señalado.

JUICIO NOTARIAL DE FACULTADES DEL APODERADO: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE ENTRAR SIEMPRE QUE SEA CONGRUENTE
Resolución de 15 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar. En parecidos términos otra Resolución de 15 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar

En una escritura complementaria de otra por la cual se determinaba el plazo de un derecho de superficie, habiéndose otorgado en la escritura rectificada poder irrevocable para modificarla o subsanarla. La registradora califica el poder, considerando, en contra del juicio de suficiencia de facultades del notario, considerando que excede el acto de sus facultades, y considerando que no está salvada la autocontratación.
La Dirección General revoca la calificación, entendiendo que el juicio del notario es congruente y no puede entrar la calificación registral, y el poder recíproco lleva implícita la autocontratación, como señalaba el notario.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 28 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar si es conforme a derecho el siguiente juicio de suficiencia realizado por un notario con ocasión de una compraventa de una finca por tres personas pro indiviso: “En base a la escritura de poder reseñada, copia autorizada de cual tengo a la vista, que salva la múltiple representación, intereses coincidentes o contrapuestos, le juzgo con facultades representativas suficientes para otorgar la presente escritura de compraventa”. El registrador señala que el juicio de suficiencia es incompleto y se permite determinar cómo debería realizarse dicho juicio al declarar que "...bastaría con que el notario manifestará -de forma autónoma y objetiva- que el apoderado tiene facultades para comprar participaciones indivisas de inmuebles...".
Lógicamente la Dirección revoca la nota y da la razón al notario. Conviene destacar la reiterada doctrina de la dirección sobre este tema, basado en la Ley, y en la jurisprudencia del Alto Tribunal. Así como la expresión del notario en su recurso la manifestar que "Es realmente sorprendente que todavía se den calificaciones como la que es objeto de este recurso".

NEGATIVA A INCORPORAR REFERENCIA CATASTRAL DE FINCA INSCRITA
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

El objeto del presente expediente se limita a determinar si cabe incorporar la referencia catastral a una finca inscrita resultando una variación en su descripción que no ha sido expresada en el título que ha sido objeto de inscripción parcial. Debe concluirse que es correcta la calificación del registrador recurrido al suspender tal incorporación si no se actualiza, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

LA INCLUSIÓN DE UNA REFERENCIA CATASTRAL EN LA INSCRIPCIÓN DE UNA FINCA REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS COTITULARES REGISTRALES
Resolución de 5 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar

Se presenta una instancia en la que el condueño de una finca registral pretende hacer constar en la inscripción que la finca está formada por tres parcelas catastrales y no dos, que son las que figuran en el Registro, señalando que la tercera parcela catastral es la que él ha adquirido y que se corresponde con una tercera parte indivisa de la finca registral. La registradora deniega la solicitud entendiendo que no se cumplen los requisitos del artículo 45 de la Ley del Catastro, si bien la Dirección General entiende que los requisitos de dicho artículo sí se cumplen, pero en el presente caso lo que es necesario es que la solicitud la presenten todos los cotitulares registrales.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA
Resolución de 17 de noviembre de 2023 (BOE 14 de diciembre de 2023). Descargar

El Centro Directivo ha admitido de manera reiterada, desde la Resolución de 19 de noviembre de 2015, que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición, sujeta a la redacción actual del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practique acompañando dicho título público de adquisición de un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.

TRUNCADA UNA INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

El título previo era una adjudicación y partición de herencia. La finca adjudicada y objeto de inmatriculación resulta ser fruto de una parcelación enmascarada sin previa licencia. Según se desprende de la cartografía catastral histórica, la parcela rústica cuya inmatriculación se pretende, formaba parte integrante de otra parcela; es decir, no tenía existencia autónoma como parcela catastral, sino que era parte de otra mayor que no ha podido ser identificada con finca registral alguna.
Se señala, por tanto, que dicha operación de individualización de tal finca, debe desenvolverse, bajo el control administrativo municipal y autonómico, tanto en el cumplimiento de los requisitos de parcela mínima determinada en planeamiento, como en el impedimento de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico. Según la Ley andaluza 7/2021, de 1 de diciembre aplicable a este supuesto, se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Si bien, se matiza que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN INTERVENCIÓN DEL ACREEDOR
Dos Resoluciones de 27 de noviembre de 2023 (BOE 19 de diciembre de 2023). Descargar. Descargar

En el presente supuesto, la escritura calificada no es otorgada por el acreedor -tampoco por persona alguna que alegue ser su representante- ni contiene un negocio cancelatorio, sino que se limita a una exposición de hechos, así como de una declaración de voluntad ajena que realiza el notario -sin que en dicho título conste ninguna rogación (vid. artículo 3 del Reglamento Notarial)-. Y tal omisión no puede quedar suplida por la ratificación de un negocio jurídico que no está formalizado en la escritura previa, por no asumir nadie la correspondiente declaración de voluntad cancelatoria (ni poder asumirla el notario autorizante).

NO DUPLICIDAD DE NOTAS DE EXPEDICIÓN DE CARGAS
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

Expedir una certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal en virtud de un mandamiento judicial librado en un determinado procedimiento de ejecución hipotecaria, constando en el historial registral otra nota marginal anterior acreditativa de la expedición de una certificación para otro procedimiento de ejecución de la misma hipoteca supondría generar, a través de la publicidad registral, una inevitable confusión acerca de la ejecución de la referida hipoteca. Esta circunstancia llevaría a los terceros a no saber en qué Juzgado ni bajo cuál procedimiento se está ejecutando el derecho real de garantía hipotecaria. El Registro de la Propiedad no puede ofrecer información incoherente o contradictoria, porque implicaría contradecir la esencia básica de su propia misión.

EXPEDICIÓN DE CARGAS Y CONCURSO
Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar

Con posterioridad a una hipoteca y cesión de la misma, consta registralmente la declaración de concurso del titular de los bienes ejecutados, pero no cuál sea el carácter de estos. A la vista del artículo 148 del texto refundido de la Ley Concursal, no puede exigirse, como pretende el registrador, que se aporte una resolución dictada por el juez encargado del concurso en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

EL REQUERIMIENTO PARA LA ACEPTACIÓN DE LA HIPOTECA UNILATERAL DEBE SER NOTARIAL
Resolución de 5 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar

El dueño de una finca cancela una hipoteca unilateral a favor de la A.E.A.T., a quien había requerido para la aceptación a través de su Sede Electrónica.
En la calificación se aclara que las comunicaciones telemáticas no tienen carácter fehaciente a que remite el apartado segundo del artículo 141 de la Ley Hipotecaria ni tampoco consta que contenga la advertencia de que de no constar en el Registro la aceptación de la hipoteca en el plazo de dos meses se procederá a su cancelación.
La entidad recurrente alega que al ser una persona jurídica sólo puede comunicarse con la A.E.A.T. por medios electrónicos, por imponerlo así el artículo 14.2.a) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
La Dirección General niega esa afirmación, considerando que la Ley citada es aplicable a los procedimientos administrativos, pero no a la hipoteca unilateral que tiene su propia regulación y exige que el requerimiento sea notarial, o, en su caso, judicial.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EFECTO DE LA CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN RELACIÓN CON EL DECRETO DE ADJUDICACIÓN JUDICIAL
Resolución de 24 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la Registradora a inscribir un testimonio judicial que recoge un decreto de adjudicación judicial de una finca, por aparecer la misma inscrita a nombre de persona distinta de la ejecutada, encontrándose caducada la anotación en la que se sustentaba el procedimiento, en el momento de presentación del indicado testimonio del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando la reiterada doctrina del Centro Directivo respecto a los efectos de la anotación caducada en relación con el auto, hoy decreto, de adjudicación y el mandamiento cancelatorio derivados del procedimiento en cuya sede se decretó el embargo. En aplicación de la citada doctrina, registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral.

NEGATIVA A PRACTICAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 31 de octubre de 2023 (BOE 21 de noviembre de 2023). Descargar

Se rechaza toma de razón por los siguientes motivos: primero, porque el documento no contiene una descripción registral de las fincas sino la catastral; segundo, porque las fincas registrales que pueden corresponder con las catastrales no se encuentran inscritas a nombre del demandado. Procede la desestimación del recurso.

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL
Resolución de 14 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar

Se solicita, a instancia de uno de los cónyuges, anotación preventiva de embargo sobre un bien ganancial, por deudas del otro cónyuge declaradas en procedimiento de ejecución forzosa. El registrador niega la práctica de la anotación considerando que no se puede realizar la misma al no haber en los bienes gananciales cuotas concretas.
La Dirección General, estimando el recurso, considera que es posible realizar la anotación de embargo sobre los bienes gananciales, por la propia naturaleza de la sociedad de gananciales -que, si bien carece de personalidad jurídica propia, se considera, no obstante, como una comunidad germánica o en mano común sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dure la sociedad-, lo que determina la posibilidad de que créditos privativos puedan hacerse efectivos sobre el patrimonio consorcial.