DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

OPCIÓN DE COMPRA SIN PACTO COMISORIO PROHIBIDO AL REGULARSE UN PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN QUE EXCLUYE LA SITUACIÓN DE ABUSO PARA EL DEUDOR
Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

La opción de compra pactada es más compleja que la tradicional, pero no desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los elementos esenciales de prima en concepto de arras que asciende al 99,17% del precio, plazo de duración de seis meses, el precio de ejercicio y posibilidad de dejar sin efecto la opción pagando la prima y una penalización. El dejar libremente al concedente de la opción la posibilidad de dejar sin efecto en un determinado plazo la operación si encuentra nuevos compradores, que mejoren el precio pactado, configurando en tal caso la cantidad entregada como arras o señal que se perdería, no implica (en contra del criterio registral) una condición puramente potestativa, sino de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad, como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad. También se niega la existencia de un pretendido pacto comisorio fantasma: se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.

VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN MURCIA: ¿PARCELACIÓN ENCUBIERTA?
Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

En la legislación murciana (lex rei sitae) no se equipara necesariamente dicha transmisión a la posible existencia de una parcelación ilegal. Por tanto, teniendo en cuenta que en virtud del apartado cuarto del citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, que dispone que el registrador de la propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas, si transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente de disciplina urbanística, la Dirección General revoca la calificación del registrador. Si bien no se prejuzga la competencia urbanística, ya que aunque concurran indicios de una eventual parcelación urbanística al margen del planeamiento, la apreciación efectiva de ésta compete al órgano competente en materia de disciplina urbanística y a través del cauce procedimental oportuno, con las debidas garantías del procedimiento administrativo, teniendo en cuenta, como se ha señalado, que se trata de una legislación urbanística que no impone la exigencia de licencia a la transmisión de una participación indivisa de finca -cfr. artículos 105 y siguientes de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.

COMPRAVENTA POR PERSONA EXTRANJERA: DETERMINACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, según manifiesta el comprador, su régimen económico-matrimonial es el legal supletorio vigente en Marruecos. Una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre el origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, “bastará la declaración del otorgante”, entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante.

COMPRAVENTA: NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN DERIVADA DEL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIAS
Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa de una finca, en cuyo historial consta lo siguiente: si la finca adquirida fuere enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes a la adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto o de la parte del mismo que se haya dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada, y de los intereses de demora, por estar la finca destinada a explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias. Esta circunstancia deriva del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Por ese motivo, la registradora señala que, efectuada la enajenación sin que haya transcurrido el referido plazo de 5 años, para poder practicar la inscripción, debe acreditarse el pago del Impuesto correspondiente para la práctica de dichas operaciones.
La Dirección General estime el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, afirmando que no estamos ante una prohibición de disponer, como ha interpretado la registradora, si no ante una obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento; y para asegurar el pago de dichas cantidades, consta extendida la correspondiente nota de afección. Añade, además, que la falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa al negocio jurídico previo no impide la inscripción de la compraventa posterior.

OPCIÓN DE COMPRA: NO HAY PACTO COMISORIO
Resolución de 14 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Una escritura de opción de compra se pacta bajo las siguientes condiciones: el precio final será de 110.000 € entregándose en concepto de arras penitenciales y una cantidad concreta y en concepto de anticipo del precio otra mayor. Se configura la opción con carácter real y se articula un procedimiento de ejercicio de opción, y se somete a condición resolutoria en el caso de que le concedente encuentre un mejor precio en el mercado durante un plazo, obligándose a devolver en tal caso las cantidades recibidas.
El registrador señala dos defectos: 1) que el cumplimiento del contrato queda sujeta a la exclusiva voluntad de una de las partes; y 2) infracción de prohibición de pacto comisorio.
Frente a ello el notario sostiene que el operación no depende de la voluntad de uno de los contratantes porque depende de un hecho objetivo y comprobable, que no está sujeta a la exclusiva voluntad de la partes; y en cuanto al pacto comisorio, señala, entre otros motivos, que se trata de una deuda derivada de una posible frustración de la opción de compra pactada, y no de un auténtico préstamo a favor de consumidores y que la operación se sujeta a las búsqueda de mejores condiciones de mercado, sin que se deduzca de la situación una situación angustiosa del concedente.
Los dos defectos de la calificación son rechazados por el Centro Directivo: el primero sobre la base de la interpretación que el Tribunal Supremo hace sobre el artículo 1115 del Código Civil, cuando la obligación depende en parte por voluntad del sujeto en parte por hechos externos. Y manifiesta que no estaríamos en el ámbito de las denominadas condiciones “puramente potestativas” que solo dependen de la voluntad del contratante, sino en el caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad; respecto del segundo defecto sostiene deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Y la propia resolución nos da idea de las condiciones necesarias para que el caso concreto infringiese la prohibición de pacto comisorio, ninguna de las cuales se da, a saber:
1) Concesión de préstamos o créditos hipotecarios, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, ni son contrato de intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible.
2) La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opción. Al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de opción, adquiere éste el carácter de inscribible.
3) Al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado en sentido técnico, no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya calificación por otra parte es siempre judicial.
4) No consta resolución judicial alguna inscrita en el Libro Registro de Préstamos Usurarios por la que se considere nula por usuraria una operación como la que es objeto de esta resolución.
5) Nada justifica la pretensión de equiparar la suma resultante a un interés sobre las cantidades recibidas y susceptibles de devolución en caso de resolución del derecho de opción, y como resulta de la escritura y de la calificación, no hay previsión alguna respecto de otros posibles costes o gastos, de intermediación o de otro tipo, por lo que no se puede presumir en el caso ningún incremento injustificado de la cantidad a devolver.
6) El precio pactado en la escritura coincide prácticamente con el valor de referencia que figura señalado por los servicios del Catastro el día de la firma, en consecuencia, no parece ser susceptible de provocar un enriquecimiento injusto.

DE NUEVO SOBRE LA PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO
Resolución de 9 de enero de 2024 (BOE 21 de febrero de 2024). Descargar

Reitera el Centro Directivo su doctrina en cuanto al llamado pacto comisorio. En este supuesto, mediante dos negocios celebrados se ha instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
La Dirección General desestima el recurso no sin antes recordar que se admite el pacto comisorio por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.

CONTRATOS

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES EN SENTENCIA DE NULIDAD: ALCANCE DE LA RESTITUCIÓN
Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Cuando una sentencia declara la nulidad una donación por simulación absoluta, la reintegración subsiguiente alcanza también las edificaciones (que fueron declaradas después por los donatarios). Por otro lado, la sentencia debe declara que asientos posteriores han de cancelarse.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES A SOCIO SUJETO A TUTELA. NATURALEZA DEL NEGOCIO JURÍDICO. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL POSTERIOR AL EQUIPARSE A PARTICIÓN DE HERENCIA
Resolución de 14 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza la liquidación de una sociedad anónima con las correspondientes adjudicaciones del haber social, en el que figuran, entre otras fincas, determinado local comercial que se adjudica a uno de los socios respecto del cual se declaró por sentencia la incapacidad para todo acto de administración y disposición de su patrimonio y su sometimiento a tutela.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, puesto que la liquidación de sociedad, con valoración y adjudicación en distintos lotes del patrimonio entre los socios, se trata de un acto dispositivo de las personas intervinientes, entre los cuales figura, representada por su tutor, una persona a cuyo favor se han establecido judicialmente especiales medidas de apoyo a la capacidad respecto de los actos de administración y disposición de su patrimonio, resulta necesario acreditar la aprobación judicial de tales operaciones de liquidación de la sociedad, conforme al artículo 287 del Código Civil.
Resuelve la Dirección General señalando que, si bien no se requiere autorización judicial previa, sí entiende necesaria la aprobación posterior del artículo 289 del Código civil, por analogía con las particiones de herencia.

DONACIÓN

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIENDO EL USO VACACIONAL Y NO TURÍSTICO
Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Se aprueba una nueva norma estatutaria de una comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal según la cual “las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional”. El acuerdo fue aprobado por doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas.
El registrador suspende la inscripción y, entre otros defectos no recurridos, exige que el acuerdo se tome por unanimidad de los propietarios de la Comunidad, pues la excepción de 3/5 a la norma general de la unanimidad no alcanza al mero alquiler vacacional. El interesado recurre y alega que con la mayoría de 3/5 es posible no solo la limitación sino también la prohibición del alquiler vacacional.
La Dirección General desestima el recurso señalando que la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico, como excepción a la norma general de unanimidad, no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas dichas actividades. Se aplica únicamente cuando se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas teniendo en cuenta los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

COMUNIDAD FUNCIONAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO Y REDISTRIBUCIÓN DE CUOTAS: CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS COMUNEROS
Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal, otorgada únicamente por la sociedad propietaria de una participación indivisa del 28,85% de un local sótano destinado a plazas de garaje y trasteros, y en virtud de la cual se modifica la descripción del local para añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes de dicho local; y se redistribuyen todas las cuotas de participación de las plazas de garaje y trasteros en el referido local de la planta sótano; amparando dicha actuación en una cláusula estatutaria inscrita que permite al promotor determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad.
El registrador señala que, a su juicio, es necesario que los titulares registrales de las plazas de garaje y trasteros ya vendidos presten su consentimiento a la modificación descriptiva del local de la planta sótano y a la redistribución de las cuotas.
El notario recurrente alega que la modificación formalizada está permitida por la referida cláusula de los estatutos de la propiedad horizontal que están inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que es oponible a los adquirentes de las plazas de garaje y trasteros.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, afirmando que el local se ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por elementos comunes y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, que se encuentra por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; y que no debe confundirse con la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria. Entiende el Centro Directivo que las modificaciones pretendidas, en cuanto consisten en añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes de dicho local de la planta sótano, suponen una alteración considerable de los elementos comunes de la comunidad funcional sobre el local; y tanto de esa alteración como de la redistribución de las cuotas de participación de los restantes comuneros resulta que la configuración dominical del elemento afectado ha sufrido alteración. Por ello, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Deberá contar con la autorización, en este caso, de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trastero integrantes de la comunidad y, adicionalmente, con el consentimiento de los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha modificación.

ESTABLECIMIENTO DE ESTATUTOS ENTRE VARIAS COMUNIDADES PARA APROVECHAMIENTO DE FINCA VINCULADA OB REM
Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Mediante escritura “de establecimiento de estatutos” los presidentes de tres comunidades de propietarios, en representación de sus respectivas comunidades, que a su vez son los únicos propietarios de otra finca registral, vinculada ob rem a las tres primeras, todas ellas situadas en Cataluña, formalizan unos estatutos para el mejor aprovechamiento y utilización de esta última finca, que habían sido previamente aprobados por sus respectivas juntas extraordinarias de copropietarios. La registradora señala cuatro defectos, uno de ellos revocado por la calificación sustitutoria.
El primero de los defectos señalado es que la finca vinculada ob rem no está descrita tal y como consta en el Registro; la Dirección General revoca este defecto, pues se trata de una norma estatutaria que puede tener eficacia actual o futura en función a que tales elementos estén o no construidos, pero sin que sea la pretensión de la escritura su declaración actual de obra nueva, toda vez que se hace en el cuerpo de las normas estatutarias y no en la descripción de la finca.
El segundo de los defectos es que no es posible excluir del disfrute de la finca subordinada a determinados elementos integrantes de la finca principal, como plazas de garaje, locales comerciales y de oficina, por cuanto, cada uno de los titulares del dominio y derechos reales lo es de forma inseparable de la finca vinculada. Este defecto es confirmado por la Dirección General, pues requiere la unanimidad y, por tanto, el consentimiento de los afectados, que van a ver limitado su derecho; así, el artículo 553-24 punto 4 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso, dispone que “los acuerdos que (…) priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados”.
Respecto al último de los defectos, señala la registradora que no son válidos los coeficientes que se establecen en cada uno de los acuerdos de las respectivas juntas de propietarios. La Dirección General revoca este defecto, pues el artículo 553-3 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso, señala que “la cuota de participación: a) Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes. (…) c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario”. Además, añade que “pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos”, teniendo en cuenta que conforme al artículo 553-26, apartado 2, “es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para (…) e) Acordar cuotas especiales de gastos”.

CORRECTA INTERPRETACIÓN DE RESERVA ESTATUTARIA A FAVOR DEL PROMOTOR
Resolución de 19 de diciembre de 2023 (BOE 16 de febrero de 2024). Descargar

Según el tenor literal de los estatutos de una comunidad funcional de garajes, la sociedad promotora: se reserva la facultad de alterar la superficie de los trasteros redistribuyendo entre ellos la cuota de participación en la comunidad de garajes, facultad de la que solo podrá hacer uso antes de proceder a la venta de los citados trasteros. Igualmente, podrá convertir los mismos en plaza de garajes sometidas al mismo régimen de comunidad y transmisión por cuotas indivisas con atribución de uso y disfrute de plazas concretas previa descripción de las mismas.
Si bien, el Centro Directivo, desde una perspectiva aperturista, estima que en una interpretación lógica, finalista y contextual de la cláusula estatutaria debatida en este expediente, resulta que las facultades que se reserva la sociedad promotora pueden ejercerse no sólo antes de iniciar la venta de trastero alguno, sino también aun en el caso de que ésta ya se haya iniciado, siempre y cuando las modificaciones se circunscriban a los trasteros y plazas de garaje cuyo uso siga aparejado a participaciones indivisas propiedad de dicha sociedad, algo lógico precisamente para “proceder a la venta de los citados trasteros”.
Por ello, debe concluirse que las modificaciones de descripción y de cuotas formalizadas en la escritura cuya calificación ha sido impugnada no exigen, para su validez, el consentimiento de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trasteros.

OBRA NUEVA “ANTIGUA” SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE
Resolución de 18 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

La Dirección General afirma que el notario autorizante de la escritura calificada negativamente hace un uso correcto de la posibilidad contenida en el artículo 153 RN para subsanar por sí mismo “errores materiales” cometidos al transcribir determinados extremos del informe técnico que quedó incorporado a la escritura matriz; pero no al introducir argumentaciones jurídicas para intentar rebatir una calificación registral negativa “a solicitud del titular de la finca”, ni para pedir que “se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo”, sin que conste quién lo interpone. Por otro lado, señala que es necesaria la constancia registral de la condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra nueva, aunque sea declarada por antigüedad (art. 14 bis RD 849/1986, de 11 de abril, Reglamento del Dominio Público Hidráulico).

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

EXCLUSIÓN POR PACTO DE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD: DEBE EXPRESAR LA CAUSA ONEROSA O GRATUITA
Dos Resoluciones de 15 de enero de 2024 (BOE 22 de enero de 2024). Descargar. Descargar

Los cónyuges, por pacto, pueden determinar la privatividad del bien comprado por uno de ellos, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicho bien -mediante aplicación directa del principio de subrogación real- por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado. La causa onerosa de ese negocio entre los cónyuges resulta de la manifestación contenida en la escritura referente a de la existencia de un crédito de la esposa (por el dinero que de su patrimonio privativo ingresó en una cuenta común de ambos, con la consiguiente conmixtión con dinero ganancial derivada de su fungibilidad) que ahora se extingue como contraprestación de la atribución de privatividad realizada (vid. art. 1358 CC), de modo que dicho negocio tiene, erga omnes, carácter oneroso y así resultará de su inscripción en el Registro. Tal atribución de privatividad tendrá efectos ex nunc, de modo que no impide el ejercicio de las acciones que a los acreedores reconoce el artículo 1401 del Código Civil. Que ese derecho de reembolso, sea signo de la onerosidad del negocio de atribución de privatividad comienza a admitirse con la Resolución de 25 de septiembre de 1990. De otro lado, aunque el artículo 1358 se refiere al “importe actualizado al tiempo de la liquidación”, no existe impedimento legal alguno para que los cónyuges acuerden además la liquidación anticipada, no de la sociedad de gananciales, sino propiamente del crédito por el derecho de reembolso. Por todo ello, no es cierto que “no se exprese la causa, gratuita u onerosa, de la atribución de privatividad a los bienes comprados”, como erróneamente sostenía el Registrador.

DERECHO DE SUCESIONES

LAS FACULTADES DE DISPOSICIÓN GRATUITAS Y LAS MORTIS CAUSA EN EL FIDEICOMISO DE RESIDUO DEBEN ATRIBUIRSE DE MANERA EXPRESA A FAVOR DEL FIDUCIARIO POR PARTE DEL PRIMER CAUSANTE O FIDEICOMITENTE
Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Un primer causante o fideicomitente falleció con testamento en el que instituyó heredera a su esposa, apartando expresamente a sus hijos y descendientes conforme al Fuero de Ayala, ordenando para el caso de que su esposa le premuriese o falleciese sin haber dispuesto de sus bienes, el testador ordenó legados de fincas registrales concretas a dos de sus hijos y, en el remanente, instituyó herederos a sus tres hijos. La esposa se adjudicó todos los bienes de su cónyuge y los inscribió a su nombre. Y al fallecer, en su testamento instituyó heredero a uno solo de sus hijos apartando expresamente al resto de sus hijos y descendientes. El hijo instituido heredero por la madre otorga, por sí solo, escritura de adjudicación hereditaria de la totalidad de los bienes, incluidos los que eran objeto de legado en el testamento del padre.
El registrador califica negativamente la escritura de adjudicación hereditaria otorgada solo por el hijo instituido heredero entendiendo a) que la cláusula testamentaria contiene una sustitución fideicomisaria de residuo y no una sustitución preventiva de residuo; b) que, como señala la doctrina, si el testador faculta al fiduciario para disponer mortis causa de los bienes, el fideicomiso de residuo desaparece para convertirse en una sustitución preventiva de residuo; c) y que, en este caso, no constando de manera expresa la atribución de la facultad de disponer mortis causa, no es posible entenderla comprendida en la cláusula testamentaria en cuestión y, por tanto, fallecida la esposa sin haber dispuesto de los bienes procedentes de la herencia de su cónyuge, los respectivos legatarios suceden de manera directa al testador como es propio en las sustituciones fideicomisarias.
El notario recurre exponiendo que la viuda ha dispuesto en vida de los bienes de su marido al habérselos adjudicado por herencia de su esposo y haberlos inscrito a su nombre en el Registro; que también ha dispuesto en vida de estos bienes y también en potencia, al haber otorgado escritura de poder general en el que se comprenden facultades de disposición de todos sus bienes (“donar, comprar, vender, permutar, segregar, y un amplísimo etc.”), y que el testamento del aforado ayalés no establece limitación alguna a la forma de disponer ni inter vivos ni mortis causa, que la interpretación del testamento corresponde al heredero y sobre la base de los dos testamentos puede inferirse que la verdadera intención de los testadores era nombrar heredera universal al cónyuge viudo con plenas facultades dispositivas, tanto inter vivos como mortis causa y solo para el caso de falta de disposición ordenar legados.
El Centro Directivo, tras distinguir la sustitución fideicomisaria “normal” con obligación de conservar y la de “residuo” con facultades de disposición; y las dos subespecies de esta última “de eo quod supererit” y de “si aliquid supererit”, hace un repaso de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la doctrina de la propia Dirección General en esta materia en el sentido de que la facultad de disponer deberá entenderse restrictivamente conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo y las facultades de disposición gratuitas y las mortis causa deben atribuirse de manera expresa. Señala por ello que sea cual fuere la interpretación que se dé a la cláusula controvertida, lo cierto es que se ha producido por el heredero de la fiduciaria una interpretación que priva de derechos a los llamados como “sustitutos en el residuo” y, en consecuencia, debe concluirse que se hace necesaria la intervención de los mismos para la inscripción.

DENEGACIÓN INSTANCIA PRIVADA DE HERENCIA POR NO HABER HEREDERO ÚNICO AL EXISTIR FIDEICOMISO DE RESIDUO
Resolución de 16 de diciembre de 2023 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

En el concreto supuesto, en cuanto a los bienes gananciales, el testador instituye heredera a su esposa y establece una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de la hermana del testador, sustituida vulgarmente por sus descendientes -con expreso deseo de que aquellos bienes gananciales de los que no hubiere dispuesto pasen a su hermana doña E. P. M., con sustitución vulgar en favor de sus descendientes-; la instancia se suscribe sin que esta tenga conocimiento de su llamamiento como heredera fideicomisaria de residuo. En este caso, no hay una heredera única sino dos: una heredera fiduciaria con facultad de disposición y otra heredera fideicomisaria de residuo, por lo que no se trata del supuesto de “heredero único” por lo que no puede admitirse la instancia privada.

ACEPTACIÓN DE LEGADO POR NO COMUNITARIO EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL
Resolución de 15 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Se plantea en este recurso la inscripción de una escritura de aceptación de legado de un inmueble sito en zona de interés para la Defensa Nacional por una persona no comunitaria (de nacionalidad marroquí), regulándose dicha materia en cuanto a los requisitos a observar en la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, que afectan a la validez de la adquisición. El Registrador entiende que la escritura es nula de pleno derecho por haber transcurrido dieciocho meses desde su autorización sin inscribirse y sin haber obtenido la pertinente autorización militar, o vendido dentro de los plazos previstos legalmente.
La Dirección General estima el recurso valorando los plazos transcurridos desde la aceptación del legado hasta la presentación en el Registro. Nos recuerda que la autorización militar es preceptiva tanto en el caso de adquisiciones inter vivos como mortis causa, si bien su régimen es distinto: a) inter vivos: es preceptiva la obtención con carácter previo al otorgamiento de la escritura; b) mortis causa: se amplía el plazo a tres meses desde que el adquirente pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o derecho real de que se trate (arts. 18 y 25 de la Ley), debiendo los notarios autorizantes, en todo caso, hacer advertencia expresa en las respectivas escrituras. Lo determinante es que la solicitud se presente dentro de los tres meses, sin que sea imputable al interesado el retraso de la Administración en expedir la autorización. Se debe inscribir la escritura en un único plazo de 18 meses, si bien el día inicial del cómputo no es siempre el mismo. Además, el plazo es ampliable a veinticuatro meses en los casos en que, sin culpa del adquirente, los referidos títulos estén pendientes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones o de cualquier otra formalidad que impida la inscripción (art. 21 de la Ley). Por último, recuerda que cuando se hayan otorgado varios títulos públicos sucesivos que, considerados conjuntamente conforman o constituyen el título adquisitivo, el plazo para la inscripción debe comenzar a contarse desde la fecha del último título.

SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: EMPLAZAMIENTO A LA HERENCIA YACENTE
Resolución de 8 de enero de 2024 (BOE 19 de febrero de 2024). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de aceptación, liquidación parcial de sociedad de gananciales y adjudicación parcial de herencia, donde una de las fincas inventariadas, fue adjudicada a los causantes en virtud de procedimiento judicial ordinario. La registradora señala tres defectos: que la demanda no se dirigió contra todos los titulares registrales de la finca; que dos de los demandados fueron declarados en rebeldía, por lo que es necesario que se determine si han transcurrido los plazos de audiencia del rebelde, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria, y, además, que la demanda se dirigió contra una comunidad hereditaria, sin personificarse en ningún interesado; y, por último, que uno de los herederos de los causantes falleció sin haber otorgado testamento y se acompaña declaración de herederos judicial no firme.
Respecto del primero de los defectos, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues de la Sentencia no resulta que se haya dirigido la demanda contra uno de los titulares registrales, ni que, en su caso, hayan tenido intervención sus herederos. Recuerda el Centro Directivo que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales.
Respecto del segundo de los defectos, señala el Centro Directivo que la rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: “Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”. Por lo tanto, aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada del Centro Directivo según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión, por lo que este defecto también debe ser confirmado.
En cuanto a la intervención de la comunidad hereditaria de otro de los titulares registrales, a la vista de la Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, el Centro Directivo modificó la doctrina aplicable cuando se demanda a una herencia yacente, diferenciando dos posibilidades:
1.- Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
2.- Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente. En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso.
En el presente caso, no resulta la existencia de posibles herederos conocidos ni, en el caso de ser ignorados herederos, la forma en que se haya hecho su emplazamiento ni que se haya comunicado al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, por lo que el defecto también es confirmado.
El último de los defectos también es confirmado, pues de la documentación presentada no resulta que sea firme la designación de herederos ab intestato del heredero de los causantes, por lo que no puede procederse a la inscripción de un documento basado en un pronunciamiento judicial que no es definitivo.

LA VIUDA NO PUEDE ATRIBUIRSE LA VIVIENDA CONYUGAL GANANCIAL EX ARTÍCULO 1406 DEL CÓDIGO CIVIL CUANDO EJERCE LA PATRIA POTESTAD DE SU HIJO MENOR EN LA HERENCIA AL EXISTIR CONFLICTO DE INTERESES A LA HORA DE VALORAR EL INMUEBLE
Resolución de 9 de enero de 2024 (BOE 21 de febrero de 2024). Descargar

En una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia, la viuda, que actúa, además en nombre de su hijo menor de edad, se adjudica la vivienda ganancial utilizando el derecho que reconoce el artículo 1406.4.º del Código Civil. La registradora considera que hay un conflicto de intereses con el hijo representado y que es necesario nombrar un defensor judicial.
La Dirección General confirma la calificación, al entender que el conflicto de intereses se produce no en el hecho de la adjudicación, sino en el de la valoración de la vivienda, que, realizada unilateralmente por el cónyuge viudo, puede perjudicar el interés del menor de edad.

PARTICIÓN EN LA QUE ESTÁ INTERESADA UNA PERSONA QUE NECESITA MEDIDAS DE APOYO POR FALTA DE DISCERNIMIENTO SUFICIENTE: SE REQUIERE INTERVENCIÓN JUDICIAL
Dos Resoluciones de 19 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar. Descargar

En un supuesto de partición de herencia en el que el contador partidor designado otorga la escritura con intervención de dos de los tres herederos, siendo el tercero un hermano de ambos que fue incapacitado en el año 2002, siendo rehabilitada la patria potestad a favor de sus padres que ya han fallecido. Se dice que el heredero no tiene establecidas medidas de apoyo, pero que los hermanos actúan como guardadores de hecho.
La Dirección General confirma la calificación entendiendo que en estos casos en que la persona no tiene discernimiento suficiente para prestar su consentimiento es necesaria la intervención del Ministerio Fiscal o el nombramiento de un defensor judicial, precisando la actuación de un representante, a través de la figura de la curatela.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

EFICACIA Y REQUISITOS DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA GENERAL QUE DEJAN SIN EFECTO OTROS ACUERDOS ADOPTADOS EN UNA PRECEDENTE JUNTA GENERAL
Resolución de 16 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

Se rechaza la inscripción del acuerdo social adoptado por la junta general de una sociedad de dejar sin efecto otro previo e inscrito de transformación de una sociedad anónima en sociedad limitada, dado que el título presentado carece de los requisitos que para su inscripción se derivan de los artículos 18 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, y 221 del Reglamento del Registro Mercantil.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, recordando la doctrina del Centro Directivo sobre la eficacia y requisitos de los acuerdos adoptados en junta general que tienen por objeto dejar sin efecto otro u otros acuerdos adoptados igualmente en una precedente junta general. No cabe duda de que la sociedad puede “rectificar, desistir, arrepentirse o renunciar” un acuerdo que previamente haya adoptado, pero siempre con pleno respeto a las normas del ordenamiento jurídico y con efectos ex nunc pues no puede pretenderse dejar sin efecto aquellos ya producidos. La adopción de un acuerdo como el que es objeto de recurso, tiene importantes consecuencias tanto desde el punto de vista material como desde el punto de vista formal: en el primer sentido, porque la sociedad que lo adopta no puede pretender actuar como si el acuerdo previo de transformación en sociedad de responsabilidad limitada no hubiera existido, por lo que los efectos producidos en la esfera jurídica de socios y terceros quedan inalterados; desde el punto de vista formal, la adopción del acuerdo debe reunir los requisitos previstos en el ordenamiento para producir los efectos propios de la transformación social en un tipo social distinto, y a su vez debe ir acompañado de las medidas de garantía previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores.

VENTA DE FINCA REALIZADA POR UNO SOLO DE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS
Resolución de 16 enero 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

El registrador suspende la inscripción solicitada porque comparece sólo el representante persona física de una de las sociedades administradoras mancomunadas de la sociedad transmitente, en virtud de acuerdo del órgano de administración de ésta, de cuya certificación resulta -a su juicio- que se apodera indistintamente a cualquiera de los dos administradores mancomunados para el otorgamiento de la escritura de compraventa; y considera que, al tratarse de un apoderamiento que excede de la representación social, porque uno sólo de los administradores mancomunados actúa en nombre de la sociedad, dicho apoderamiento debe constar en escritura pública y no en un mero documento privado como es la certificación societaria (aun cuando las firmas estén legitimadas por notario), si tiene por objeto un acto que deba otorgarse en escritura pública o deba perjudicar a tercero.
La Dirección General entiende que los diversos apoderamientos que puedan otorgarse por los diversos administradores mancomunados deberán revestir la forma de escritura pública, en la medida en que dichos actos sean inscribibles en el Registro de la Propiedad.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO TELEMÁTICO DE CUENTAS ANUALES: VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 22 de diciembre de 2023 (BOE 14 de febrero de 2024). Descargar. Dos Resoluciones de 26 de diciembre de 2023 (BOE 16 de febrero y 1 de marzo de 2024). Descargar. Descargar

Se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad porque la firma electrónica de dichos documentos no puede ser validada por el registrador. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues no siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro.

DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: IMPOSIBILIDAD DE VALIDACIÓN DE FIRMA
Resolución de 22 de diciembre del 2023 (BOE 16 de febrero de 2024). Descargar. Dos Resoluciones de 26 de diciembre de 2023 (BOE 16 de febrero de 2024). Descargar. Descargar

La falta de validación de la firma electrónica del firmante del certificado del acuerdo de aprobación de las cuentas anuales impide tener a la firma electrónica como puesta y producir los efectos previstos en los artículos 3, 24, 25, 26 y 32 del Reglamento (UE) n.º 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, y en los artículos 3, 4, 6, 9 y 16 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro.

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA CON FIRMA ELECTRÓNICA CORRECTAMENTE VALIDADA
Resolución de 22 de diciembre de 2023 (BOE 14 de febrero de 2024). Descargar. Resolución de 15 de enero de 2024 (BOE 22 de febrero de 2024). Descargar

En caso de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática las firmas electrónicas de los firmantes de la certificación del acuerdo de junta sólo si las mismas son debidamente validadas puede establecerse la debida correspondencia con quienes, según Registro, están legitimados para ello (art. 366.1.2.º Reglamento del Registro Mercantil).

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 14 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Lo interesante de esta resolución, más allá de lo evidente, y es que una escritura de herencia en que la causante no es titular registral no puede acceder al registro, es que el registrador de la propiedad no “puede ni debe deducir o presumir transmisiones, que no se encuentren debidamente formalizadas y menos aún si, como dice la recurrente, no se expresan de manera clara y concisa, dadas las exigencias de que el título inscribible contenga todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico (art. 21 LH), y dados los efectos de la inscripción, que impide que pueda darse acceso al Registro a indicios de que se ha producido una transmisión (arts. 1, párrafo tercero, 9 y 38 LH y 51 RH)”.

PUBLICIDAD REGISTRAL: INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 9 de enero de 2024 (BOE 19 de febrero de 2024). Descargar

Se deniega la expedición de una certificación literal del historial de una finca, alegando el solicitante como interés legítimo, la investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones. El registrador entiende que no concurre en el peticionario interés legítimo por no ostentar ni haber ostentado con anterioridad derecho alguno sobre la finca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual el anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente por sí solo para entender que concurre interés legítimo si no se acompaña de un principio de prueba del que resulte la verosimilitud de la solicitud. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. En relación con el interés legítimo, ha manifestado el Centro Directivo que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado; b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario; y c) ha de ser legítimo. Concluye el Centro Directivo que, en el presente caso, una vez interpuesto el recurso, el registrador, de conformidad con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, podría haber requerido al interesado a fin de que acreditara suficientemente a su entender, el interés legítimo en la certificación solicitada; en particular que quedara suficientemente documentado que el solicitante es titular de una finca colindante y que existe una controversia relativa a la extensión, superficie o linderos o cualquier otro motivo que deba ventilarse a través de un pleito. No habiéndose producido el este requerimiento, procede que el solicitante acredite dicho interés, a satisfacción del registrador, a fin de que pueda expedirse la publicidad solicitada.

SI ESTÁ CLARA LA EXENCIÓN DEL ACTO INSCRIBIBLE NO SE DEBE PEDIR LA LIQUIDACIÓN PREVIA A LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 10 de enero de 2024 (BOE 21 de febrero de 2024). Descargar

En un supuesto de presentación de certificación de resolución de adjudicación de fincas urbanas y cancelación de cargas dictada en procedimiento de enajenación de bienes embargados en procedimiento administrativo de apremio por razón de deudas correspondientes a la gestión de ingresos de derecho público de un Ayuntamiento, dándose la circunstancia de que el adjudicatario es el propio Ayuntamiento, el registrador suspende la calificación solicitando que se liquide el impuesto correspondiente al acto que se va a inscribir, pero la Dirección General revoca esta suspensión, estimando el recurso, afirmando que si el acto estuviera sujeto a IVA, no se requiere la liquidación previa, y si estuviera exento del mismo, al ser una administración pública la adquirente, estaría exento en el concepto de ITP (arts. 3 Ley de Bases de Régimen Local y 45.I.A.a Le reguladora del impuesto).

INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: NO CABE PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 17 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a practicar el asiento de presentación de una instancia privada solicitando la rectificación del Registro. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, como ocurre en el presente caso. Añade que la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

INSCRIPCIÓN SOBRE AGUAS PRIVADAS
Resolución de 17 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una participación indivisa de una quinta parte sobre aguas privadas por no reunir los títulos presentados los requisitos formales adecuados para la inscripción, y por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos para el acceso de los derechos de propiedad privada sobre las aguas existentes en el momento de entrada en vigor de Ley de Aguas de 1985 y en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley Aguas de 20 de julio de 2001.
La Dirección General estima el recurso respecto al primero de los defectos, pues dichas aguas privadas están inmatriculadas en favor de otros cotitulares, resultando de los mismos títulos que motivaron la inscripción, la participación indivisa cuya inscripción se solicita en favor de la presentante; y lo desestima respecto del segundo defecto, pues es imprescindible, además de presentar el título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción, acompañar la certificación del organismo de cuenca o Administración Hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

EN LA CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES NO ES NECESARIO SU GEORREFERENCIACIÓN NI EL DEL PREDIO SIRVIENTE
Resolución de 4 de diciembre de 2023 (BOE 26 de enero de 2024). Descargar

Se constituye una servidumbre de desagüe identificada en la escritura perfectamente, si bien la registradora exige la georreferenciación tanto de la situación de la servidumbre, como el del propio predio sirviente.
La Dirección General estima el recurso del notario ya que la servidumbre, que es un derecho real de goce limitativo del dominio, si está bien identificada en la escritura, como así es el caso, no necesita de tal georreferenciación, ni tampoco el predio sirviente, es una exigencia fuera de lugar de la registradora, que no tiene sustento legal, recordando que la como regla general, para inscribir la transmisión o gravamen de una finca en su totalidad, que ya conste inmatriculada sin georreferenciación de su ubicación y delimitación, no es obligatorio inscribir la georreferenciación de la misma.

NEGATIVA A INSCRIBIR GEORREFERENCIACIÓN POR OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 12 de diciembre del 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

En el presente expediente, la oposición del alegante no está mínimamente fundamentada en Derecho y, por tanto, la calificación registral que estima tales alegaciones y deniega la pretensión del promotor no resulta suficientemente fundada en el caso concreto que nos ocupa, y, por tanto, debe ser revocada.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DEL COLINDANTE REGISTRAL. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el titular de una finca registral al haberse presentado oposición por los titulares registrales de una finca colindante, señalando la registradora que existen dudas sobre la realidad de la delimitación y superficie derivadas de la representación gráfica aportada, al no ser pacífica la delimitación entre la finca objeto de inscripción y una de las fincas colindantes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, reiterando la doctrina del Centro Directivo que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante, con lo que “queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia”; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del artículo 103 bis ambos de la Ley Hipotecaria.

INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE Y PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA
Resolución de 9 de enero de 2024 (BOE 19 de febrero de 2024). Descargar

Cuando se presenta una escritura en que la finca invade la zona marítimo terrestre, y el registrador tiene dudas de invasión del dominio público, ratificada por un certificado presentado por la Demarcación de Costas, procede rectificar la descripción de la finca de modo que no invada dicho dominio público. Pero no basta con la rectificación literaria, cuando esta no se ajusta al catastro, sino que habrá de coordinarse la descripción literaria y la georreferenciación catastral, mediante, en su caso georreferenciación alternativa. O modificar el catastro con la alternativa, de forma que la descripción literaria sea coincidente con la catastral, debe acudirse al procedimiento de rectificación de fincas, bien notarial bien registral, y en este último caso, la presentación del título con la nueva descripción y georreferenciación supone rogación tácita, salvo en el caso del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

DESCRIPCIONES CONTRADICTORIAS DE FINCA A EJECUTAR
Resolución de 19 de diciembre de 2023 (BOE 15 de febrero de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria, al apreciarse contradicciones entre la descripción registral de una de las fincas objeto de y la que resulta del propio decreto judicial de adjudicación, descripción esta última que, en realidad, coincidiría con otra finca registral distinta. una nueva resolución judicial deberá aclarar cuál es la finca que ha sido objeto de ejecución y que ha sido adjudicada en el procedimiento. Añade el Centro Directivo que, si se tratara de una inexactitud en alguno de los historiales registrales, habría de seguirse el procedimiento previsto en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria y, en su caso, artículo 320 del Reglamento Hipotecario (confrontar Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 1960).

HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO Y FIANZA
Resolución de 16 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar

En el presente expediente debe decidirse si es posible inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo de 450.000 € que se instrumenta mediante una póliza que, intervenida por la notaria autorizante de dicha escritura, se incorpora a esta por medio de testimonio. El mismo día, el prestatario y dicha sociedad de garantía recíproca formalizan otro contrato de afianzamiento -mediante póliza intervenida por la misma notaria e incorporada por medio de testimonio a la escritura calificada-. Las mismas obligaciones de reembolso le son aseguradas a “Sociedad de Garantías y Avales de Canarias, SGR” por medio de la referida hipoteca, de máximo y de seguridad (hasta la cantidad de 495.000 euros por principal a la que se suman otras cantidades máximas por intereses de demora y por costas y gastos), que se constituye por ambos cónyuges. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que se excede en la garantía -por 495.000 euros- del importe de la obligación garantizada -préstamo de 450.000 euros-.
Señala el Centro Directivo que, en el presente supuesto, del contenido de la escritura resulta inequívocamente que la obligación asegurada con la hipoteca es la que puede nacer en el caso de que el fiador pague al acreedor principal, que se trata de una obligación diferente de la obligación contraída por el deudor para con dicho acreedor como consecuencia del préstamo. Por ello, el hecho de que la cantidad máxima garantizada con la hipoteca sea -como es natural- superior a la del capital del referido préstamo no constituye ningún obstáculo para la inscripción de tal derecho real, estando la obligación asegurada suficientemente determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las pólizas de préstamo y afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura calificada.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NO HAY FE PÚBLICA REGISTRAL DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA CUANDO HAY PRUEBA EN CONTRARIO NI, POR SUPUESTO, RIGE EN LAS BASES GRÁFICAS
Resolución de 15 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Ante la solicitud de la Directora de Medio Ambiente de un gobierno autonómico, para que se haga constar una nota marginal de la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria, la registradora lo niega considerando que es necesario un procedimiento administrativo en el que sea parte el titular registral de la finca.
La Dirección General desestimando el recurso realiza las siguientes conclusiones:
1.- Nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe pública registral por el hecho de que la nota marginal no se practique. Si en un momento posterior la Administración demostrara que la finca invade el demanio público (vía pecuaria o cualquier otra modalidad de dominio público), como resulta del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica inscrita, pero es una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario, de manera que la Administración, cualquiera que sea el tercer adquirente de la finca, podrá demostrar en un específico expediente de deslinde seguido contra quien en cada momento sea titular registral, que existe invasión del demanio público.
2.- No existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del principio legitimación (presunción iuris tantum y no iuris et de iure), que por tanto puede ser desvirtuado en cualquier momento.

NO CABEN ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DEMANDA DE RECLAMACIONES DE CANTIDAD POR TRATARSE DE PRETENSIONES DE NATURALEZA PERSONAL U OBLIGACIONAL
Resolución de 8 de enero de 2024 (BOE 19 de febrero de 2024). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda judicial sobre una finca, señalando el registrador los siguientes defectos: debe hacerse constar el domicilio del demandante; no se acredita que la parte solicitante de la medida cautelar haya prestado la caución establecida; se pretende anotar una demanda judicial dirigida exclusivamente a la obtención de sentencia de pura declaración de la existencia de una obligación preexistente y, en consecuencia, de condena al demandado a la realización de la prestación pecuniaria derivada de la misma, una pretensión de carácter puramente personal, sin efecto alguno respecto de tercero y sin relevancia inmobiliaria de ningún tipo el tercero, que debe hacerse constar el objeto de la demanda.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual sólo se permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones reales atinentes a la propiedad o a un derecho real sobre el inmueble o acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero, sin que culminen en una resolución con trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas sobre las que recaigan.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A OPCIÓN DE COMPRA INSCRITA: NO FUNCIONA AUTOMÁTICAMENTE SINO QUE EXIGE CONSIGNACIÓN
Resolución de 15 de enero de 2024 (BOE 22 de enero de 2024). Descargar

No puede efectuarse automáticamente por el mero ejercicio de ese derecho de opción, esgrimiendo un aparente derecho de prioridad tabular. Debe acreditarse la consignación de la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del préstamo garantizado con la hipoteca de conformidad con el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, tal como se exige registralmente. No cabe, en el ejercicio del derecho real de opción, modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos están anotados -ya que confiaron en los pronunciamientos de los asientos registrales-, defraudando sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa.