DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

INNECESARIA INCORPORACIÓN DE JUSTIFICANTES DE PAGOS DE TRANSFERENCIAS REALIZADAS CON POSTERIORIDAD A LA VENTA
Resolución de 24 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

En este caso concreto, en la misma escritura se expresa que se deja unido a ella un “cuadro informativo” sobre la transferencia que se ha de realizar posteriormente, pero en la copia autorizada de dicha escritura que consta en este expediente se ha omitido dicho documento unido.

Señala el Centro Directivo que resulta inequívocamente que se está refiriendo a un medio de pago que no es anterior ni simultáneo al otorgamiento (según se expresa en la escritura, dicho documento “no constituye una transferencia ni un medio de pago válido, quedando este pendiente de realización y acreditación”). Por ello, para decidir si la escritura calificada es o no inscribible, es irrelevante que tal documento conste incorporado a aquélla.

RATIFICACIÓN POR COPROPIETARIA INCAPACITADA DENTRO DE DETERMINADO PLAZO. RESOLUCIÓN EX TUNC
Resolución de 25 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

En tanto no se acredite la ratificación por la copropietaria que no intervino en el otorgamiento (cfr. arts. 1259 y 1892 CC), ratificación que, de hallarse ésta sujeta a tutela u otra medida de apoyo conforme a lo establecido en dicho Código tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, habría de ser realizada por quien tuviera facultades representativas (con la correspondiente autorización judicial conforme al art. 271.2.º de dicho Código antes de la citada reforma legal o el art. 287.2.º vigente desde el 3 de septiembre de 2021); y, en caso de haber fallecido -circunstancia que según la recurrente concurre-, deberán efectuarla quienes acrediten ser sus herederos, mediante el correspondiente título sucesorio, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

EXTINCIÓN PARCIAL O TOTAL DE CONDOMINIO
Resolución de 26 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

En el presente supuesto, se cumplen todas las premisas expresadas para aceptar la extinción de la comunidad, pero se debate si la adjudicación se refiere a la totalidad del dominio sobre la finca, y se adjudica el pleno dominio a uno de los comuneros, o solamente al 50% del pleno dominio, continuando la indivisión en cuanto al resto. El registrador entiende que hay dudas ya que solo se adjudica una mitad; el notario recurrente alega que de los términos en que está redactada la escritura resulta que dejan al adjudicatario dueño de la totalidad de la propiedad del apartamento.
Señala el Centro Directivo que no hay lugar a duda de que se produce la extinción de la comunidad sobre el apartamento y de que la adjudicataria resulta dueña de la totalidad del mismo. En consecuencia, se puede concluir que la disolución de comunidad se refiere al pleno dominio de la totalidad de la finca.

ACTA DE RESOLUCIÓN UNILATERAL POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA: REQUISITOS
Resolución de 27 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

Se presenta ante el Registro de la Propiedad un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador, quien no habría pagado el precio aplazado. Por su parte, el comprador otorga acta notarial de manifestaciones en la que se opone a la resolución del contrato, alegando incumplimiento del vendedor, al no entregar la posesión de la finca contra el ofrecimiento de pago por el comprador, acompañando testimonio del cheque bancario nominativo a favor de la parte vendedora.
La registradora califica negativamente la solicitud, señalando como defectos: que el vendedor no ha consignado en el Registro las cantidades ya percibidas del comprador, tal como exige el artículo 175.6ª del Reglamento Hipotecario, lo que impide la reinscripción automática de la propiedad; aunque no se ha pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente, el importe a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio pendiente sí ha quedado regulado por las partes, atendiendo al cumplimiento de determinada condición esencial, que no ha sido acreditado; y existe una oposición expresa por parte del comprador, lo exige una sentencia judicial que determine, o no, el incumplimiento del contrato, lo que excluye la actuación del registrador.
El vendedor recurre invocando el automatismo de la resolución del contrato de compraventa cumpliendo los requisitos del artículo 59 Reglamento Hipotecario; la supuesta oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos pretendidos; y la consignación de las cantidades que ha recibido el comprador, no se debe exigir, considerando que las partes han pactado una cláusula penal para el caso de incumplimiento por el comprador, ya sea total o parcial, así como que se ha pactado previamente excluir la facultad moderadora de los tribunales.
La Dirección General desestima el recurso, y confirma la nota de calificación señalando que la resolución unilateral del contrato por vía notarial debe ajustarse a ciertos requisitos formales y sustantivos: debe ser clara, explícita, precedida de un requerimiento de pago y sólo subsidiariamente resolutoria; ante la existencia de oposición formal por parte del comprador, no es posible practicar la reinscripción sin que medie una resolución judicial; la cláusula penal incluida en la escritura, no puede por sí sola excluir la exigencia de consignar las cantidades percibidas del comprador, especialmente cuando existen dudas sobre si realmente se ha producido el incumplimiento. Recuerda el Centro Directivo que la cláusula penal puede ser moderada por los tribunales, y que sólo en ciertos casos excepcionales cabe excluir esta facultad moderadora. Por último, considera válida la presentación del acta posterior por parte del comprador, ya que aporta información relevante para la calificación registral y expresa una oposición con suficiente entidad para derivar el asunto al ámbito judicial.

PROHIBICIONES DE DISPONER Y PLAZO DE CADUCIDAD. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Resolución de 4 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Con ocasión de una escritura de venta sujeta a prohibición de disponer, el registrador deniega la inscripción porque no consta la previa cancelación de la prohibición de enajenar que consta en la inscripción tercera de la finca. Pero el Centro directivo lógicamente, revoca la nota pues la prohibición de disponer que grava las fincas se estipuló por un plazo de tres años a contar desde la fecha de la escritura de compraventa de los compradores, el día 20 de abril de 2016. Es evidente, por tanto, que al tiempo en que se efectúa la transmisión a que se refiere este recurso, el día 6 de septiembre de 2024, ya ha transcurrido el plazo de duración de tres años que se estipuló. Si bien nuestra legislación se basa en el principio de rogación, como así ha ocurrido con la solicitud de cancelación de la condición resolutoria, en el presente caso, tratándose de una escritura de compraventa cuya inscripción se pretende, debe entenderse implícita la solicitud de cancelación de la prohibición de disponer.

OPCIÓN DE COMPRA: PARA LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES ES NECESARIA LA CONSIGNACIÓN TOTAL DEL PRECIO
Resolución de 5 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de ejercicio unilateral de opción de compra. Aunque pudiera ser una opción pactada en función de garantía (ver, por ejemplo, Resolución de 12 de marzo de 2025), la Dirección desestima las objeciones de la calificación registral en ese sentido, pues el derecho de opción fue inscrito en su día y está bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1 LH). La Dirección solo confirma que para cancelar la inscripción de la opción es necesario el depósito del precio (art. 175.6 RH), tanto de lo pagado actualmente en tal concepto como de lo pagado anteriormente y de los importes entregados al concedente de la opción a cuenta del pago del precio en el momento en que se contrató el derecho de opción; pues, de otra forma, se podría burlar el pago de las cargas posteriores con el simple pacto en cuya virtud todo o parte del precio de compraventa podrá ser entregado al concedente de la opción en un momento anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa.

COMPRAVENTA Y DETERMINACIÓN DEL PRECIO: FIJACIÓN DE LA CONTRAPRESTACIÓN
Resolución de 12 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

Con ocasión de una escritura de venta entre copropietarios parte del precio queda como un importe determinable que se calculará y pagará cuando se realice una enajenación futura. En la cláusula sexta se establece que el precio determinable lo será de la siguiente forma: se parte del valor de la tercera parte indivisa en la enajenación futura, sea por compraventa o lo sea por procedimiento judicial de disolución de condominio; del valor de enajenación futuro se restarán los costes, gastos e impuestos actualizados que soporten los compradores de ahora, que se detallan pormenorizadamente; la actualización de cada coste lo será con el Índice de Precios al Consumo publicado por el Instituto Nacional de Consumo desde el día en que los compradores pagan el coste soportado hasta la fecha en que se reciba el cobro del precio determinable; se detallan pormenorizadamente los costes soportados. Se pacta también que en caso de que la enajenación no se lleva a cabo en un plazo determinado éste podrá ser ampliado; en su defecto, la necesaria tasación del total inmueble que servirá de base para el cálculo del precio; y en caso de discrepancia en cuanto a la determinación del precio con arreglo a los criterios previamente establecidos, dicho precio será determinado por la Fundación Signum y en su defecto por árbitro designado por el Colegio Notarial de Madrid.
El Registrador califica la escritura como defectuosa al quedar indeterminado el precio de la compraventa.
El Centro Directivo, aceptando los argumentos del notario recurrente, concluye que se cumplen todos los requisitos exigidos por el Código civil y la jurisprudencia para la determinación del precio, señalando que en el concreto supuesto de este expediente, además de pagar una parte de precio como “determinado”, se pacta un procedimiento objetivo para la determinación de la parte de precio “determinable”: se parte del valor de la tercera parte indivisa en la enajenación futura, sea por compraventa o lo sea por procedimiento judicial de disolución de condominio; del valor de enajenación futuro se restarán los costes, gastos e impuestos actualizados que soporten los compradores de ahora, que se detallan pormenorizadamente; la actualización de cada coste lo será con el Índice de Precios al Consumo publicado por el Instituto Nacional de Consumo desde el día en que los compradores pagan el coste soportado hasta la fecha en que se reciba el cobro del precio determinable; se detallan pormenorizadamente los costes soportados; se ponen unos límites temporales de 10 años, y en caso de discrepancia, en cuanto a la determinación del precio con arreglo a los criterios previamente establecidos, dicho precio será determinado por la Fundación Signum y, en su defecto, por árbitro designado por el Colegio Notarial de Madrid, entidades imparciales y ajenas a las partes contratantes.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

DERECHO DE SUCESIONES

DESHEREDACIÓN CON POSTERIOR RECONCILIACIÓN
Resolución de 27 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La reconciliación puede ser expresa o tácita, pero requiere la acreditación mediante cualquier medio admitido en derecho. En el presente supuesto, manifiestan los otorgantes que les consta la reconciliación, pero no lo acreditan. La cuestión que se ha de resolver ahora es si puede entenderse que los otorgantes de dicha escritura constituyen todo el elenco de afectados que tienen que dar su conformidad como consecuencia de la privación de la eficacia del contenido económico del testamento.
Y, es procedente exigir que, si la desheredada carece de descendientes, se manifieste así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, se acredite (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos; siendo necesaria su intervención y consentimiento como afectados en las operaciones de adjudicación de la herencia.

CANCELACIÓN DERECHO DE RESERVA TRONCAL POR CADUCIDAD
Resolución de 26 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La reservista falleció en el año 2008 y las operaciones particionales fueron aprobadas por los herederos mediante escritura autorizada en el año 2010, sin que conste en el Registro haberse iniciado ni interpuesto acción alguna por parte de los reservatarios; que eran conocedores de que la finca no fue incluida entre los bienes de la causante, por haber sido vendida en vida, al no haber sido relacionada en el cuaderno particional aceptado por ellos. Los reservatarios -y a la vez herederos-, que aceptaron la herencia pura y simplemente, son continuadores de la personalidad jurídica de su madre reservista, por lo que, en aplicación de la doctrina de los actos propios, que se extiende ineludiblemente a los herederos de quien las realizó, no podrían impugnar tales enajenaciones, dada la caducidad.

CAUTELA SOCINI Y CONFLICTO DE INTERESES ENTRE VIUDO E HIJOS MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL DE LA VENTA POSTERIOR
Resolución de 6 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Se presenta una escritura de aceptación de herencia y adjudicación parcial de bienes en base a un testamento abierto, en el cual la causante legaba a su esposo el usufructo universal de su herencia e instituía herederos a sus dos hijos, uno de ellos menor de edad. Fueron otorgantes de dicha escritura el viudo, por sí y como representante legal de su hija menor de edad, y el otro hijo mayor de edad.
Se deniega la inscripción por cuanto en el testamento, la causante estableció en su disposición segunda una cautela socini, y por la escritura presentada, el viudo se adjudica una mitad indivisa en pago de gananciales y la otra mitad en usufructo vitalicio, cuya nuda propiedad se adjudica a los dos hijos por partes iguales, por lo que se estima que existe entre el viudo y la hija menor de edad conflicto de intereses que precisa del nombramiento de un defensor judicial conforme al artículo 163 del Código Civil, y el cumplimiento de los demás requisitos prevenidos en el artículo 1060 del Código Civil.
La Dirección General confirma que hay conflicto de intereses entre el viudo y la hija menor de edad a la que representa en la herencia de la causante, al adjudicarse el viudo el usufructo universal de la herencia en virtud de cautela socini dispuesta por la causante. En consecuencia, es necesario el nombramiento de defensor judicial, conforme al artículo 163 del Código Civil, y dar cumplimiento a las previsiones del artículo 1060.1 del Código Civil.

NECESARIA INTERVENCIÓN Y CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS LEGITIMARIOS DEL CONFESANTE EN LA ADJUDICACIÓN HEREDITARIA DE UN BIEN ADQUIRIDO POR EL CAUSANTE CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN
Resolución de 6 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es objeto de este recurso, se formaliza la adjudicación hereditaria de determinados bienes entre los que se inventaría una finca inscrita a nombre de la causante con carácter privativo por haberla adquirido, casada en gananciales, por compra a su propio marido con confesión de privatividad realizada por éste, en escritura otorgada el día 16 de noviembre de 1983. El confesante falleció el día 8 de abril de 1997, sobreviviéndole cinco hijos, fruto de sus segundas nupcias, con la citada causante, y siete hijos de sus primeras nupcias. La escritura calificada es otorgada únicamente por los cinco hijos comunes de la causante y el confesante. El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, conforme a los artículos 1.324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario, una vez fallecido el confesante, es necesaria la intervención de todos sus hijos, herederos forzosos, y no sólo los cinco otorgantes de la escritura calificada.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que para la adjudicación de herencia de un bien inscrito a nombre del causante con carácter privativo por confesión de su cónyuge premuerto es necesaria la intervención de los legitimarios de este (arts. 1324 y 95.4 CC); y estos deben ser todos sus hijos, y no solo los de sus segundas nupcias con la causante (como ocurría en el caso concreto).

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

MODIFICACIÓN DE OBJETO SOCIAL: NECESIDAD DE IDENTIFICAR EL CNAE DE LA ACTIVIDAD PRINCIPAL
Resolución de 25 de febrero de 2025 (BOE 26 de marzo de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en virtud de los cuales se suprime una de las actividades comprendidas en el objeto social, al no hacerse constar el código de actividad económica correspondiente a la actividad principal de la sociedad, tal y como exige el artículo 20.2 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que el citado artículo no sólo confiere rango legal a la obligación de identificación del código correspondiente a la actividad principal en el supuesto de depósito de cuentas, sino que extiende la obligación a la inscripción de constitución de la sociedad, concluyendo que es forzoso interpretar en el sentido que se refiere no sólo a la primera de constitución sino también a las posteriores de modificación de objeto.

AUMENTO DE CAPITAL DE ENTIDAD CON NIF REVOCADO
Resolución de 27 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La Dirección General entiende que queda vedado el acceso registral a cualquier otorgamiento o transmisión que realice una entidad con el número de identificación fiscal revocado, aunque en el momento del otorgamiento de la escritura estuviera vigente el número de identificación fiscal. 

ASIENTOS CONTRADICTORIOS
Resolución de 10 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en virtud de los cuales se aumenta el capital social, otorgada por un administrador cuyo nombramiento no consta inscrito en el Registro Mercantil por haber sido calificada negativamente la escritura de nombramiento. Posteriormente, se presentó a inscripción otra escritura de cese y nombramiento de administrador que sí fue inscrita. El registrador deniega la inscripción porque resulta opuesta e incompatible con la escritura de ceses y nombramientos de administradores ya inscrita.
El recurrente alega que los acuerdos de ceses y nombramientos de administradores inscritos se han adoptado al margen de toda legalidad y los acuerdos adoptados antes del cambio de órgano de administración son válidos.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad. Concluye señalando que, conforme a los artículos 18.2 del Código de Comercio y 6 y 10 del Reglamento del Registro Mercantil, en su función calificadora, los registradores Mercantiles han de tener en cuenta el juego del principio de prioridad, lo que les obliga a tomar en consideración, junto con el título que es objeto de la misma, los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentación.

ACUERDOS DE JUNTA GENERAL. RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN POSITIVA
Resolución de 11 de marzo 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

En el supuesto de hecho del presente recurso se deniega la inscripción de los acuerdos de una junta general de fecha 10 de julio de 2024, por haber sido convocada por un consejo de administración que había sido cesado y practicadas las correspondientes inscripciones en el Registro Mercantil, en una junta general anterior de fecha 3 de abril de 2024. El recurrente alega que los acuerdos derivados de esa primera junta no debieron ser inscritos, y solicitan que sean revocados por la Dirección General. El Centro Directivo ratifica su doctrina que los recursos solo pueden recaer sobre calificaciones negativas y que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DENEGACIÓN DE UNA SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN LITERAL DE ASIENTOS
Resolución de 19 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La razón estriba (ex art. 277 LH) en que el solicitante no es titular de la finca cuya certificación “literal” solicita, ni acredita en modo alguno un interés legítimo para tal publicidad registral. En el escrito de recurso se manifiesta que la información solicitada es para averiguar si la masa hereditaria a la que ha sido llamado el peticionario se ha visto mermada en fraude de sus derechos; no obstante, el recurso sólo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones.

VIGENTE UN ASIENTO DE PRESENTACIÓN NO PROCEDE PRACTICAR OTRO SIMULTÁNEO, EX ARTÍCULO 421 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 24 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

Sin embargo, practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral, consolidándose en el asiento practicado la prioridad ganada por el asiento de presentación, por lo que, habiendo sido retirado el título, la entrada de ese mismo documento, por ejemplo por advertir mediante la nota de despacho o la certificación extendida, un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación (cfr. arts. 213, 214 y 220 LH).

NECESARIA CONSTANCIA REGISTRAL DE DISCAPACIDAD DE UN TITULAR Y LA POSIBLE REHABILITACIÓN DE SU PLENA POTESTAD
Resolución de 25 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La escritura de segregación presentada no contiene referencia alguna a la situación actual de la persona en su día declarada incapaz, situación, por contra, que sí consta registralmente. No se acredita documentalmente la reposición en sus facultades para administrar su patrimonio, ni tampoco comparece el representante legal que tendría que prestar su consentimiento en caso de que dicha medida de apoyo continuase vigente (disps. transitorias 2.ª y 5.ª de la Ley 8/2021 y Resoluciones de la Dirección General de 9 y 20 de octubre de 2023).

NEGATIVA A PRACTICAR RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE INSCRITA
Resolución de 25 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

Practicada la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, la misma es notificada a los titulares colindantes, entre quienes se encuentra el ahora recurrente, formulando oposición a la inscripción ya practicada por entender que con la misma se ha invadido su propiedad. Ante la alegación así formulada, se dicta resolución en los términos que constan descritos en los Hechos, desestimando las alegaciones presentadas. El recurrente solicita en su escrito de recurso que se declare la nulidad de la inscripción practicada. En el caso del presente expediente, debe concluirse que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, que se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN CASO DE MEDIDAS CAUTELARES DE PROHIBICIÓN DE DIPONER
Resolución de 25 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

En el presente caso, no nos encontramos ante un simple supuesto de falta de poder de disposición, sino de verdadera nulidad del título transmisivo objeto de la calificación impugnada, pues este infringe una prohibición de disponer dictada en causa criminal, con el consiguiente componente de orden público, cuya imperativa protección ineludiblemente conduce a la sanción de nulidad de los actos realizados en su contravención.
Por otro lado, el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos, no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes o si es procedente o no el levantamiento de la medida cautelar por tratarse de un tercero de buena fe. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada.

EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA: NOTIFICACIÓN AL TITULAR DEL DERECHO DE USUFRUCTO
Resolución de 26 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La notificación ha de efectuarse en la forma prevenida en esta Ley y en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. En el caso de este expediente, se desconoce el lugar de notificación de los titulares de los derechos de usufructo, de tal manera que debe procederse a la notificación edictal. Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, como ha señalado este Centro Directivo, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. En el edicto publicado en el “Boletín Oficial del Estado” que consta incorporada al acta de cierre, no consta notificación nominal a los referidos titulares de los derechos de usufructo citados o a sus herederos, sino únicamente se indica en la misma que “tiene cualquier interesado la facultad de hacer alegaciones en la dirección de la Notaría antes reseñado en el plazo de un mes”. Por todo lo cual, procede confirmar en este extremo la calificación de la registradora, siendo fácilmente subsanable el defecto advertido, sin necesidad de proceder a la repetida notificación edictal nominativa si se aportan los certificados de defunción de los usufructuarios.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN: TITULACIÓN AUTÉNTICA
Resolución de 3 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Las meras fotocopias no pueden tener acceso al Libro Diario del Registro de la Propiedad, consecuencia básica del principio de legalidad en su vertiente de titulación pública, principio que conoce pocas excepciones.

CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL DE UNA FINCA SOLICITADA POR EL TITULAR REGISTRAL: EL INTERÉS LEGÍTIMO DEBE PRESUMIRSE
Resolución de 3 de marzo de 2025 (BOE 3 de abril de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora de la Propiedad a expedir una certificación literal del historial de una finca solicitada por el titular registral de la misma.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, recordado que el registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés legítimo, sobre la base del criterio restrictivo que, respecto de la publicidad de los asientos ya cancelados, se desprende de nuestra legislación hipotecaria, pero si quien solicita la información es el titular registral el interés legítimo debe presumirse, sin mayores indagaciones, respecto de todos los asientos relativos a su finca, debiendo adoptarse, las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas.

COORDINACIÓN REGISTRAL: DUDAS FUNDADAS DEL REGISTRADOR. LINDERO FIJO
Resolución de 4 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Se pretende el inicio de un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pero el registrador lo deniega sobre la base, no ya de que tenga dudas de identidad, sino que alberga la certeza a su juicio, de que se pretende alterar la realidad física amparada por el folio registral. Resumiendo, los indicios que justifican dicha certeza o duda, podríamos resumirlo en: 1) La referencia catastral constaba ya por manifestación en el folio registral. Si bien la mera referencia catastral no producía (antes de la Ley 13/2015) ni produce el efecto de entender que la ubicación, delimitación y superficie de la finca pase a ser la misma que la del inmueble catastral identificado con esa referencia catastral, sino que sólo permitía ubicar la finca en la cartografía catastral, pero no delimitarla con precisión. Unido a otros indicas cobra relevancia; 2) Hay un cambio de superficie sensible (más del 65%). Ocurre igual que en el caso anterior, la mera modificación de superficie no es por sí solo motiva de denegación, pero si la referencia ya constaba con una determinada superficie (aunque fuera por mera manifestación) y ahora, siendo la misma, se ha ampliado sensiblemente la misma, constituye un hecho muy relevante de que lo que hay no es una rectificación de superficie, sino la inmatriculación de otra finca; 3) Lindero fijo. En la identificación de fincas, sobre todo con descripciones literarias antiguas (o no tan antiguas) quizá el hecho más determinante es el lindero fijo, pues los arroyos, los caminos, las carreteras etc., no desaparecen. Es evidente, en este caso que en este caso la ampliación encubre la existencia de otra finca, y lo procedente es inmatricular y agrupar.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NO PUEDE INSCRIBIRSE LA TRANSMISIÓN OTORGADA POR PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 5 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Se trata de una sentencia de disolución de comunidad entre dos hermanos de una finca adquirida por donación de sus padres; pero al presentarse esta sentencia, se había inscrito antes otra de revocación de la donación por ingratitud y, por tanto, la finca estaba inscrita de nuevo a nombre de los padres, que no habían intervenido en el procedimiento de disolución (art. 20 LH).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

DOBLE VENTA: PRINCIPIOS DE PRIORIDAD, TRACTO SUCESIVO Y ESPECIALIDAD
Resolución de 20 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

La escritura de compraventa objeto del recurso, aun siendo de fecha anterior, ha sido presentada muy posteriormente en el tiempo para su despacho respecto de otra compraventa de otorgamiento posterior pero presentada a inscripción con mucha antelación, con las consecuencias jurídicas correspondientes de acuerdo con los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación registral y salvaguardia judicial de los asientos registrales. Esto ha abocado a que la participación indivisa del vendedor, objeto de venta en dicha escritura previa, consta ya inscrita a favor de personas distintas a la fecha en que dicho título ha sido presentado en el Registro. Por otra parte, en cuanto a otras fincas, las participaciones de que son dueños los vendedores son superiores a las que transmiten, pero, a la vista del contenido del título, lo que se pretende es la transmisión de la totalidad de las participaciones que les pertenecen, por lo que da lugar a confusión y ambigüedad, de modo que es precisa la necesaria subsanación, de acuerdo con el principio de especialidad (arts. 9 LH y 51 RH). Efectivamente, es necesario que los asientos registrales se redacten con claridad y certidumbre, lo cual exige, a su vez, que los títulos estén redactados igualmente de la misma manera para permitir el adecuado reflejo registral conforme al principio de seguridad jurídica.

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y CONTROVERSIA JUDICIAL
Resolución de 24 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

Hay que partir de que ya constan tabularmente la inmatriculación y simultánea inscripción de la base gráfica catastral de la finca en cuestión; luego es un error el hecho de iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar después la georreferenciación catastral inscrita y sustituirla por otra sensiblemente diferente, que incluye porciones de terreno adicionales que no estaban en la georreferenciación catastral que constituyó el objeto del título inmatriculador y sustrayendo otras, con la consecuencia de desinmatricular esas porciones.
Se rechaza registralmente la rectificación pretendida, a la vista de la oposición de los colindantes contra dicha inscripción de georreferenciación alternativa, y por haberse presentado contra el promotor de dicho procedimiento denuncia por falsedad en documento público por razón del título de su adquisición, la cual se halla sub iudice.

LA DOBLE INMATRICULACIÓN NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA
Resolución de 24 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar

De oficio se inicia registralmente la tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria para subsanar una hipótesis de doble inmatriculación y se suspende inscripción de una compraventa de las fincas afectadas estando en ciernes dicho procedimiento; es decir, antes de proceder al traslado al de la finca donde resulte la mayor cabida y cierre del historial de la menor cabida. En el historial unificado deberán constar, como se ha dicho, la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos, por lo que la claridad en el contenido de los asientos registrales se debe haber logrado, máxime cuando es trasunto de la situación tabular existente con anterioridad a la unificación. Sin embargo, no se no hace legalmente referencia alguna al cierre del registro a inscripciones durante la tramitación del citado expediente. Lo único que establece es la práctica de notas marginales de doble inmatriculación, que no impiden la inscripción, solo tiene efectos informativos. Dicho expediente ex artículo 209 de la Ley Hipotecaria no es oponible al ser posterior a la presentación del título.
Según el Centro Directivo, el criterio registral de suspensión de la inscripción de compraventa es insostenible e incluso contradictorio con la propia situación registral operada por el propio registrador, quien ya ha tramitado y culminado el procedimiento de unificación del folio real. Y ello, sin perjuicio, hasta tanto se resuelva el expediente iniciado para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, que su iniciación se haga constar en la publicidad formal que se expida y que, para el caso de no lograrse, sea de aplicación la regla quinta del citado artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria, quedando a las partes reservada la acción que proceda para que se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

CONCENTRACIÓN PARCELARIA: INVASIÓN Y SOLAPAMIENTO DE GEORREFERENCIACIÓN INSCRITA DE FINCA COLINDANTE. REGLA GENERAL Y EXCEPCIÓN
Resolución de 4 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

En el ámbito de un acta de reorganización de la propiedad derivada de un procedimiento de concentración parcelaria, la registradora deniega la inscripción de las de determinadas parcelas por invadir la georreferenciación inscrita de las fincas colindantes, sin identificar las mismas. Interesante resolución establece una excepción a la regla general. La regla general es, desde la Resolución de 4 de noviembre de 2021, que las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. La inscripción de la georreferenciación predica respecto de ella la protección de los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo y legitimación registral; pero esta, como toda regla general, es susceptible de matizaciones o excepciones. Por ello, con relación al principio de oponibilidad registral del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, las Resoluciones de 23 de mayo de 2022 y 9 y 10 de julio de 2024 declararon que, una vez inscrita una determinada georreferenciación para una finca, no podrá inscribirse para ninguna otra finca una georreferenciación que en todo o en parte invada la previamente inscrita. Ello no significa que el primero que solicite la inscripción de una georreferenciación tenga prioridad absoluta sobre quien lo solicite en segundo lugar. Lo procedente es analizar y calificar las respectivas pretensiones contradictorias: la de quien solicita la inscripción de la georreferenciación contradictoria, y la de quien tiene su georreferenciación inscrita. Pone como ejemplo una georreferenciación inscrita por doble titulo sin haber transcurrido los dos años de suspensión de la fe pública registral.
Después de realizar un examen la naturaleza, finalidad y el procedimiento de concentración parcelaria, el Centro directivo establece dos conclusiones:
1º) Si una finca está incluida en un expediente de concentración parcelaria, no es posible inscribir, respecto de la finca aportada, por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la georreferenciación asignada a la finca de reemplazo. Lo procedente es, una vez formalizada notarialmente el acta de reorganización de la propiedad, inscribir, sobre la finca de reemplazo, la georreferenciación resultante de dicha acta. De igual modo, el hecho de que, previamente al otorgamiento del acta de reorganización de la propiedad, se haya inscrito la georreferenciación de la finca aportada no puede implicar que la protección de los principios hipotecarios aplicada a la misma impida la inscripción de la georreferenciación de la finca de resultado, puesto que opera respecto de ellas el principio de subrogación real propio de la concentración parcelaria. Aplicando dicho principio, la georreferenciación de la finca de resultado sustituye a la aportada, manteniéndose la misma relación jurídica. Es decir, la georreferenciación que va a pasar a estar protegida por los principios hipotecarios es la resultante de la reparcelación, sin que el titular de la finca aportada deba prestar consentimiento alguno a la modificación de la georreferenciación de la finca aportada, pues ha tenido la posibilidad de intervenir en el expediente de concentración parcelaria, en el que ha sido parte.
2º) Respecto a la invasión de la georreferenciación de la finca excluida de la georreferenciación, la situación cambiaría si el titular de la misma no hubiera tenido participación en la concentración parcelaria, por lo que, en ese caso, hubiera sido necesaria, al menos, su notificación, para que hubiera tenido conocimiento de la afectación parcial de su finca. Pero este no es el supuesto que se produce en el presente caso, puesto que se producen dos diferencias sustanciales con respecto a la situación anterior. La Administración agraria afirma que toda la superficie de las fincas 1 y 2 (las calificadas negativamente) del acta se aportó a la concentración parcelaria. Dicha alteración catastral y la posterior inscripción de la georreferenciación derivada de la misma se ha producido una vez aprobado el acuerdo de concentración parcelaria, sin que la Administración agraria haya tenido conocimiento de esta situación.

DUDAS EN LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 5 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Tramitado el expediente que regula el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de georreferenciación alternativa de una finca y rectificación de su descripción, el registrador la deniega al estimar la oposición de un colindante que alega invasión parcial la finca de su propiedad, presentando un informe catastral de validación técnica de la georreferenciación alternativa que se corresponde con la identidad de su finca. Pero la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, por coincidir la parcela urbanística y la finca registral, a la cual ha de adaptarse la georreferenciación catastral, sin que la alegación del colindante tenga la virtualidad suficiente para convertir en contencioso el expediente, toda vez que no consta que formulara alegaciones en el acto de ejecución de la normativa urbanística, que era la sede adecuada para ello.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 10 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de la rectificación de cabida de una finca solicitada conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria al existir diferencias descriptivas relativas al cambio de un lindero físico, un arroyo, entre la finca registral y la que resulta de las certificaciones catastrales, que impiden acudir a este procedimiento a los efectos de hacer constar la diferencia de cabida. La recurrente alega que dicho arroyo es insignificante, y que, en otras fincas colindantes, con similares circunstancias en cuando a dicho lindero, sí que se ha inscrito su propia georreferenciación.
La Dirección General comienza señalando la diferencia conceptual entre rectificar la superficie expresada en la descripción literaria de una finca registral, e inscribir la georreferenciación de una finca registral, procedimiento al que recurrieron los colindantes mencionados por la recurrente, a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso, se aprecia cierta incongruencia conceptual en la pretensión de la recurrente cuando, por un lado, en la instancia presentada al registro de la propiedad, solicita inicial y simplemente inscribir la rectificación del dato de la superficie de la finca en su descripción literaria al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria; y, en su escrito de recurso, dice pretender obtener la inscripción de su georreferenciación y coordinación gráfica con el Catastro.
El Centro Directivo desestima dicha pretensión, por incongruente con su pretensión inicial, y porque, como señala el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
En consecuencia, el recurso es desestimado y la nota de calificación de la registradora confirmada, considerando plenamente justificadas las dudas registrales sobre la modificación solicitada, dado que el cambio de linderos fijos, puede encubrir una afectación del dominio público hidráulico, justificando que, tras suspender la inscripción pretendida, se ofrezca como alternativa el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, donde además de los propietarios privados colindantes potencialmente afectados, la administración titular del dominio público hidráulico potencialmente afectado, podrán efectuar las alegaciones que a su derecho convenga, antes de la decisión y calificación final del registrador; siendo posible, además, satisfacer la pretensión de la recurrente de inscribir la georreferenciación de su finca y hacer constar su estado de coordinación gráfica con el Catastro.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: LAS DUDAS DEL REGISTRADOR DEBEN SER OBJETIVAS Y VERDADERAMENTE FUNDADAS
Resolución de 11 de marzo de 2025 (BOE 5 de abril de 2025). Descargar

Se pretende la inmatriculación de una finca mediante el sistema de doble título de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pero se deniega por la registradora al considerar que linda con una finca inscrita y que la extensión de ésta última es mayor que la superficie catastral.
Se presenta recurso en que se demuestra que la finca objeto de inmatriculación no linda en ningún punto con la señalada en la calificación, lo cual confirma la Dirección General, poniendo en evidencia la falta de consistencia de la actuación registral.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: EL CARÁCTER INSTRUMENTAL DE LA TITULACIÓN DEBE FUNDAMENTARSE EN CASOS CONCRETOS Y CIERTOS
Resolución de 18 de marzo de 2025 (BOE 8 de abril de 2025). Descargar

Mediante diferentes títulos sucesorios de años distantes se adjudican fincas cuya inmatriculación se insta por el procedimiento del doble título, negando la registradora la misma alegando que existe una documentación ad hoc instrumental elaborada con tal objetivo.
La Dirección General estima el recurso de la notario autorizante del último título, considerando que para que se pueda calificar esa instrumentalidad de la documentación el registrador debe comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una mera suposición o conjetura. Y si bien el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, no por ello debe descartarse, incorporando necesariamente certificación catastral descriptiva y gráfica en términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador. Pero, si por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se dispone que “quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley”, ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CESIÓN DE CRÉDITO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS
Resolución de 10 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

Se solicita la cancelación de una hipoteca por confusión de derechos, basándose en una sentencia penal que recoge un acuerdo transaccional entre las partes implicadas. El fallo de la sentencia no contiene mandato real alguno, ni de transmisión del crédito ni de cancelación de la hipoteca, ni tampoco una homologación expresa de una transacción privada, sino únicamente una condena penal a varias personas físicas por razón de un delito de apropiación indebida.
El registrador deniega la cancelación, argumentando que no consta en escritura pública la cesión del crédito hipotecario, ni existe en la sentencia penal un mandato expreso de cancelación o inscripción de la cesión.
El recurrente alega que, aunque el fallo de la sentencia penal no contiene mandato expreso que ordene al Registro de la Propiedad la cesión o transmisión del derecho de crédito, tal testimonio debe ser considerado como título hábil para inscribir la cesión del crédito hipotecario.
La Dirección General recuerda que para cancelar una hipoteca por confusión de derechos se necesita, según el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, una solicitud del interesado; sin embargo, para inscribir la cesión del crédito hipotecario es obligatoria el otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 149 de la Ley Hipotecaria. La sentencia penal aportada únicamente aprueba un acuerdo transaccional para extinguir responsabilidades civiles por delito de apropiación indebida, sin contener un fallo autónomo que ordene la cancelación registral ni la inscripción de la cesión. Añade el Centro Directivo que la homologación de un acuerdo transaccional no equivale a un pronunciamiento judicial de fondo que pueda inscribirse directamente en el Registro. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador, indicando la necesidad de formalizar la cesión del crédito hipotecario en escritura pública para proceder a su inscripción y, posteriormente, solicitar la cancelación por confusión de derechos.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EXPEDIENTE DE APREMIO TRIBUTARIO: ANOTACIONES DE EMBARGO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Dos Resoluciones de 11 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar. Descargar

Se debate en el presente expediente si resultando caducada la anotación de embargo ordenada en expediente administrativo de apremio, procede o no cancelar las anotaciones posteriores a la misma, una vez inscrita la adjudicación en que ha culminado el expediente de apremio, habiendo ya transcurrido los cuatro años desde la fecha de la última prórroga de la anotación; y también si la expedición de una “segunda” certificación de cargas ordenada por la Administración Tributaria con efectos meramente informativos, tiene o no influencia en la fijación del dies a quo del plazo de caducidad de la anotación preventiva de embargo trabada en el seno del procedimiento administrativo.
Pues bien, caducada la anotación de embargo y caducadas sus prórrogas, se aplica la consolidada doctrina de la Dirección, consistente en que la anotación pierde toda virtualidad cancelatoria y, si bien cabe inscribir la adjudicación mientras la finca siga inscrita en pleno dominio en favor del deudor, no procede en cambio cancelar las cargas ulteriores a la anotación de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han ganado prioridad. Así, en la fecha de presentación de la certificación de adjudicación y del mandamiento cancelatorio había transcurrido con exceso el plazo de los cuatro años de vigencia de la anotación, contados, ya sea tanto desde la fecha de la prórroga, como desde la fecha de la nota marginal de expedición de la certificación, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo.

NO PUEDE EXIGIRSE FIRMEZA EN EL MANDAMIENTO QUE ORDENA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA AL SER ASIENTO PROVISIONAL QUE NO ATRIBUYE AL ANOTANTE LA FUERZA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
Resolución de 18 de marzo de 2025 (BOE 8 de abril de 2025). Descargar

Presentado un mandamiento judicial en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales se ordenaba tomar anotación preventiva de “las tres terceras partes [sic] y el 50% de una cuarta parte” indivisa de una determinada finca registral. En cuanto al defecto de no poder inscribir la anotación sobre ese supuesto 50% de una cuota indivisa se confirma el defecto, ya que se trata de una cuota de carácter ganancial y no se puede acceder a lo solicitado por el mandamiento, pero respecto de la exigencia de firmeza el recurso es estimado por la Dirección General, ya que, señala, para practicar una anotación de demanda, de embargo preventivo o de prohibición de disponer, no puede exigirse que se acredite que no cabe recurso alguno frente a la resolución judicial que las haya acordado, puesto que, según establece el artículo 735.2 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil, contra el auto que acuerda la medida cautelar solo cabe recurso de apelación sin efectos suspensivos. Sólo puede exigirse la firmeza cuando se van a producir asientos definitivos, ya que, si se admitiera la práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en asientos registrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose inviable la ejecución de la sentencia del órgano judicial superior revocatoria de la anterior. Pero tratándose de anotaciones preventivas, no existe ese peligro, porque se trata de asientos provisionales (vid. art. 86 LH) que, además, no atribuyen al anotante la fuerza de la fe pública registral. Si, practicada una anotación preventiva, se revocase posteriormente la resolución judicial que la había decretado al resolverse el recurso que sin efectos suspensivos está previsto legalmente al efecto, bastará con emitir el oportuno mandamiento para cancelar dicha anotación. Por ello el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo impone el requisito de la firmeza en sentido estricto para la práctica de inscripciones o de cancelaciones, pero no para las anotaciones preventivas: “Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”. Así se posibilita la ejecución provisional de la sentencia mediante la publicidad registral de la misma, evitando así que en el tiempo que media hasta que dicha sentencia alcance firmeza puedan surgir terceros hipotecarios que frustren su efectividad plena.