DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

NO CABE INSCRIBIR LA TRANSMISIÓN DE LAS FACULTADES QUE INTEGRAN EL EJERCICIO DEL USUFRUCTO DE VIUDEDAD FORAL NAVARRO
Resolución de 7 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se otorga escritura de compraventa del pleno dominio de una cuarta parte de una finca registral y del usufructo de viudedad que ostenta la vendedora sobre las restantes tres cuartas partes indivisas de que era titular. Esta escritura causó calificación registral negativa por la que se denegó la inscripción de la transmisión del referido usufructo de viudedad por el carácter personalísimo y, por lo tanto, intransmisible del usufructo de viudedad foral navarro. Se otorga subsanación de la anterior, en el sentido de que el objeto de la transmisión no es el usufructo de viudedad que sobre esas tres cuartas partes indivisas ostentaba la vendedora, sino el ejercicio de dicho derecho conforme a la ley 415 del Fuero Nuevo de Navarra. El registrador suspende la inscripción porque el objeto de la transmisión no es el derecho de usufructo, no permitida por la Ley, sino las facultades que integran el mismo, lo que supone introducir a un tercero en el ejercicio del derecho, teniendo en cuenta que este cesionario en el ejercicio no se constituye en usufructuario, dado que no es el derecho mismo lo que se transmite, y el usufructuario que cede el ejercicio de su derecho mantiene siempre su titularidad y situación jurídica respecto del nudo propietario, y en especial su responsabilidad hacia él.

La Dirección General estima el recurso y confirma la nota de calificación, pues de la interpretación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria, resulta que sólo es posible proceder a la inscripción de los actos o contratos que impliquen una verdadera transmisión, constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado el acceso al Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de trascendencia real.

EL EJERCICIO DE UN DERECHO DE RETRACTO EXIGE LA PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE FRENTE AL QUE SE EJERCITA
Resolución de 7 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de retracto al no constar inscrita la finca a nombre del transmitente frente a quien se ejercita dicho derecho de retracto.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, ya que es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 8 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

No es necesario llevar a cabo la previa liquidación de sociedad de gananciales a propósito de una elevación a público de un contrato de privado de compraventa por el heredero del comprador. Con carácter general, para determinar el haber hereditario, es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, lo que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, ya que solo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes; no obstante, el Centro Directivo ha declarado inscribible la venta de bienes singulares hecha conjuntamente por todos los herederos, sin previa partición y adjudicación de los bienes, siempre y cuando acrediten su llamamiento a la herencia con el correspondiente título sucesorio y sus documentos complementarios -artículo 14 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 76 y 78 de su Reglamento de desarrollo-, y se acredite, además de la liquidación de cualesquiera otros impuestos que correspondan -artículo 254 de la Ley Hipotecaria-, el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto sobre Sucesiones.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

OPCIÓN CON CONDICIÓN RESOLUTORIA A FAVOR DEL CONCEDENTE: PACTO COMISORIO PROHIBIDO
Resolución de 26 de marzo de 2025 (BOE 17 de mayo 2025). Descargar

Se concede un derecho de opción sobre finca ya hipotecada en el que el precio incluye arras y un adelanto del precio total; y se incluye una condición resolutoria para el concedente si antes de una fecha, otorgase una hipotética escritura manifestando su voluntad de dejar sin efecto la opción, devolviendo lo percibido más el duplo de las arras. A simple vista, la subsistencia del contrato queda al arbitrio de una de las partes contratante, se estipula que llegado el caso de recuperación de las cantidades que el optante haya podido anticipar al concedente, aquél podría determinarlas a su buen criterio, dejando también indeterminada la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas posteriores. Por eso, señala el Centro Directivo, que se deduce claramente que la opción se configura en función de garantía de una operación de financiación en la que siempre saldrá beneficiado el optante, pues, al fijar el precio de la compraventa, se establece, entre otras consideraciones, que “(…) la finca no podrá tener cargas posteriores a la que constan en la presente escritura. Suponiendo la existencia de posteriores cargas la resolución de la opción de compra con devolución del duplo de la opción de compra y las cantidades entregadas en concepto de señal (…)”. Pacto, cabría apostillar, totalmente extraño para la dinámica de un derecho de opción inscrito y, por supuesto, contrario a preceptos capitales como el artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Según tal planteamiento el optante, o bien recibiría de manos del concedente, el doble de las arras o anticipo que se supone recibido al concederse la opción (sin considerar presuntos pagos que el concedente ha debido realizar a terceros); y si tal suma no pudiera retornarse, desembocaría en la adquisición del bien (reteniendo el importe de una deuda hipotecaria), sin las garantías inherentes a todo proceso de ejecución tanto para el concedente, como para terceros.
Es curioso cómo el Centro Directivo ha dado un giro de ciento ochenta grados respecto del mantenido en la Resolución de 14 de diciembre de 2023 en la que da luz verde a otra escritura de opción de compra, autorizada por el mismo notario y redactada en términos similares a la que es objeto de recurso.

CONTRATOS

DERECHO DE USO Y HABITACIÓN SIN EXPRESIÓN DE PLAZO: EN AUSENCIA DE PLAZO DEBE REPUTARSE VITALICIO
Resolución de 2 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Aunque nada se disponga en el título constitutivo del derecho de habitación, su extinción siempre tendrá lugar por cualquiera de las causas legales del citado artículo 513 del Código Civil. Dado el carácter vitalicio del derecho de habitación, debe reputarse innecesaria la determinación expresa del plazo de duración de tal derecho.

SENTENCIA DE NULIDAD DE DONACIÓN: NO ES PRECISO QUE SE DECRETE EXPRESAMENTE LA CANCELACIÓN DEL HISTORIAL REGISTRAL DE LA FINCA
Resolución de 9 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Si bien la sentencia no ordena la cancelación de la inscripción 1.ª, pero si se tiene en cuenta que: a) el contenido de dicha inscripción es incompatible con el contenido de la sentencia declarativa de nulidad de los derechos inscritos (art. 79 LH), y b) que no existen otros asientos vigentes que pudieran quedar afectados por la sentencia, es forzoso concluir que el documento judicial presentado reúne los requisitos necesarios sin que quepa albergar duda sobre los asientos que deban ser cancelados como consecuencia de su despacho.

RESERVA DEL USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO A FAVOR DE CÓNYUGES CASADOS EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES
Resolución de 10 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

En escritura de donación los donantes se reservan el usufructo vitalicio en la misma proporción que les corresponde por mitad y proindiviso con carácter de conjunto y sucesivo de modo que al fallecimiento del uno acrezca al otro usufructuario y no se extinga hasta el fallecimiento del último. La registradora sostiene que al ser los donantes titulares del inmueble donado por mitad y proindiviso no es posible reservar el usufructo de forma conjunta y sucesiva, sin que pueda existir un eventual acrecimiento, y sin que pueda entenderse que tal derecho de usufructo se crea por el hecho de donarse la nuda propiedad si no existe un negocio jurídico distinto de la donación de la nuda propiedad.
Como dice la Dirección sobre la naturaleza jurídica de los negocios jurídicos en que se transfiere únicamente la nuda propiedad, reteniendo el titular el derecho de usufructo. tradicionalmente se han mantenido dos posturas: aquellos que sostienen que se trata de dos de negocios jurídicos distintos (uno en virtud del cual se transmite la propiedad y otro en virtud del cual se crea un derecho real limitado, el usufructo); y aquellos que sostienen que se trata de un único negocio jurídico. Sosteniendo el Centro Directivo esta última, señala que en la escritura objeto del presente recurso queda patente que la voluntad de los donantes es la de retener el derecho de usufructo hasta que se produzca el fallecimiento del último de ellos, atribuyéndole, pues, el carácter de conjunto y sucesivo; posibilidad que admite el Código Civil de acuerdo con lo expuesto, y que debe entenderse válida de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad y el criterio de numerus apertus que rige en el ámbito de los derechos reales; permitiendo este último no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (arts. 2.2.º LH y 7 RH), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos ( arts. 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º CC) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (arts. 11, 23 y 37 LH).

OPCIÓN DE COMPRA Y PACTO COMISORIO
Resolución de 10 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

De nuevo la opción de compra y el pacto comisorio. Como ocurre en las Resoluciones de 9 de diciembre de 2024 y 12 de marzo de 2025, por citar algunas, la Dirección aborda esta cuestión que se ha convertido en un clásico. Siguiendo las reglas generales establecidas ya por el Centro Directivo para averiguar si nos encontramos en dicha situación, que son: 1. Evitar presiones al deudor que impliquen una valoración inferior a la de mercado, dado su estado de necesidad. 2. Enriquecimiento sin causa del acreedor. 3. Respetar las normas de todo procedimiento de ejecución, a la sazón imperativas. Bajo estas premisas hay que abordar las circunstancias concretas del caso.
Podemos enfatizar dos cuestiones principales: 1) El precio (las arras). 2) El ejercicio de la opción (ejecución de la garantía).
1. El precio. El primer indicio de que podemos estar ante un pacto comisorio es que del precio que se pacta en el momento de la escritura, se pagan en concepto de arras un parte muy importante de la misma, por lo que, si no se lleva a cabo el ejercicio de la opción, el optante recupera las arras más una importante cantidad. Esto no son arras, aunque se le disfrace bajo ese nombre. Este dato puede ser revelador de que la causa que subyace en el propio contrato no es la de una opción en sentido estricto, como un contrato en dos fases cuyo objeto último es la venta del inmueble, sino la de financiar al concedente.
2. El ejercicio de la opción o ejecución de la garantía. Es revelador, como señala el registrador acertadamente, que mientras en la opción propiamente dicha, conforme a su naturaleza, el precio se paga fundamentalmente al consumar la opción mediante su ejercicio, sea unilateral o no, en el supuesto de hecho se pagan en su mayor parte al principio. El ejercicio unilateral de la opción, el descuento de las cantidades ya abonadas, y de las cantidades para liquidar las deudas que pudieran existir o de posible subrogación en las mismas por el optante, etc., configurar no un verdadero contrato de opción de compra, sino un contrato en función de garantía, prohibido por el ordenamiento jurídico español.

EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE ESTADOS UNIDOS: ES NECESARIO EL EXEQUATOR
Resolución de 16 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se pretende inscribir una escritura de dación de pago autorizada en España en la que una sociedad española da una serie de inmuebles en pago de deudas a otra sociedad española, y ello en ejecución de sentencia dicta por Tribunal estadounidense, en concreto de Miami-Dade, que se incorporó a la escritura traducida y apostillada, siendo sentencia definitiva, así como en virtud de acuerdos de junta general celebrados en Florida, Estados Unidos de América.
El registrador niega la inscripción al considerar que no resulta acreditada que la sentencia tenga eficacia en España, ni la validez formal y material y la eficacia en España de los acuerdos de la junta de accionistas adoptados y formalizados también en el extranjero en ejecución de esta sentencia.
La Dirección General confirma los defectos, ya que los certificados de las actas de juntas están firmados no por el secretario y el presidente, sino por quienes ejercen análogas funciones a las de un letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal de Miami-Dade, lo cual no está previsto en la legislación societaria española. Respecto de la sentencia judicial, como principio general -y ello con independencia del origen nacional o extranjero de las resoluciones judiciales- ha de tenerse en cuenta que cuando la sentencia es de condena no dineraria, como en el presente caso en que impone una obligación de hacer, consistente en el traspaso de la titularidad de una serie de bienes y derechos, no es aquélla título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo, como es en este caso la escritura pública otorgada (Resolución de 4 de mayo de 2010).
En este caso, dado que las resoluciones y transacciones judiciales en cuestión son procedentes de un estado no miembro de la Unión Europea, no resulta de aplicación la normativa comunitaria y tampoco existe suscrito entre España y Estados Unidos ningún convenio internacional relativo al reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, por lo que quedan sujetas a la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, aplicable en materia civil y mercantil con independencia de la naturaleza del órgano jurisdiccional (cfr. arts. 1.2 y 2 Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil) y, específicamente, al procedimiento de exequatur como presupuesto para su reconocimiento y ejecución en España (arts. 42.1, 50 y 51 de la misma ley). En tanto no recaiga resolución firme de reconocimiento dictada por juez español la resolución (o transacción) judicial extranjera no puede desplegar sus efectos y por tanto no puede ser tenida como título inscribible en el Registro de la Propiedad a los efectos de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, el Centro Directivo confirma el defecto, ya que la sentencia que acompaña al título inscribible carece de eficacia en España, al no haberse tramitado el correspondiente procedimiento de exequatur. Sin ese reconocimiento la sentencia extranjera no puede producir efecto jurídico alguno en España, más allá del probatorio de la existencia de la propia sentencia.

ENAJENACIÓN DE BIENES PATRIMONIALES DE ENTIDADES LOCALES: NO ES POSIBLE LA VENTA DIRECTA SALVO CASO EXCEPCIONAL
Resolución de 21 de abril de 2025 (BOE 23 de mayo de 2025). Descargar

Se deniega por parte del registrador la inscripción de una escritura de elevación de acuerdos entre un Ayuntamiento y una Fundación relativos a una enajenación directa de una parcela, bien patrimonial municipal que ya se había cedido por un periodo de uso de 50 años con derecho de reversión.
Los defectos son que la enajenación debe ser en subasta pública, que es necesaria la reversión a favor del Ayuntamiento y que no se trata de una novación.
La Dirección General confirma el primer defecto aplicando la normativa, entendiendo que la venta directa sólo es posible en circunstancias excepcionales, una vez fallido el procedimiento de subasta, por lo que no es posible la adjudicación directa como se hizo en el presente acto. Respecto de la reversión se trata de una potestad a favor de la Administración, pero no debe ser un paso obligatorio, no correspondiendo a la calificación registral exigirlo. Finalmente, respecto de la novación, señala que más importante que la denominación de la escritura o del acuerdo, es la legalidad o no de su contenido.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: PARCELACIÓN ENCUBIERTA. NECESARIA LICENCIA MUNICIPAL
Resolución de 26 de marzo de 2025 (BOE 16 de mayo 2025). Descargar

Debe atenderse a las condiciones concretas en las que se configura la división horizontal para analizar si puede o no equipararse a una parcelación.
1º) En primer lugar, debe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que se ubica la edificación.
La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de común según resulta de la propia descripción de los elementos privativos contenida en el título en relación a sus linderos y a la propia certificación catastral descriptiva y gráfica protocolizada.
2º) En segundo lugar, en las normas que rigen la propiedad horizontal se describen como elementos comunes exclusivamente “los señalados” en los preceptos legales reguladores de la propiedad horizontal, sin describir ningún espacio como elemento común.
3º) En tercer lugar, ambos elementos no sólo tienen atribuido un derecho de uso exclusivo sobre su respectiva porción de suelo, delimitada, sino que también disfrutan cada uno de su respectivo acceso independiente a través de puerta abierta a la calle de situación.
Por lo tanto, se deduce la configuración independiente tanto física como jurídicamente de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal y de la parcela de terreno a cada uno asociada, por lo que, tratándose de una división horizontal no amparada en licencia y concurrir además un supuesto de parcelación, debe confirmarse el defecto en cuanto a la exigencia de intervención administrativa del Ayuntamiento.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE FINCA DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA
Resolución de 8 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se plantea en el presente recurso si la porción de terreno ocupada por una obra nueva declarada en una escritura cuya inscripción se pretende se encuentra inmatriculada en el Registro, como defiende el notario recurrente, o es necesaria su inmatriculación, como sostiene el registrador, por entender que fue excluida de la concentración parcelaria y que por tanto no forma parte de la finca sobre la que se declara la obra nueva.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues de la descripción registral de la finca no resulta que la edificación que se pretende inscribir sobre la finca quedase excluida de esta como finca resultante de la concentración parcelaria, sino más bien al contrario: la finca no tiene ningún lindero o enclavado interior, y sus linderos son solo por sur y oeste con camino, y por norte y este con otras fincas de la concentración; de su descripción registral resulta con toda claridad que en ella existe una edificación.

LA PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE HOSPEDAJE INCLUYE A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
Resolución de 9 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, respecto de una finca integrante de un edificio en propiedad horizontal. La registradora objeta que los estatutos de la propiedad horizontal prohíben el desarrollo de la industria de hospedaje en los pisos. La Dirección General confirma que el concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también a las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación sería aplicable a las mismas.

LA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE BAJO COMERCIAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL AFECTA AL TÍTULO CONSTITUTIVO
Resolución de 29 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

Para la división material de uno de los locales y su posterior agrupación a las otras dos fincas es preciso acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No basta con presentar certificado emitido por técnico competente que acredita la descripción y superficie de las finca, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, cuya superficie coincide con la acreditada por el técnico, y certificación de un acuerdo de la junta de propietarios del edificio al que pertenece la finca por el que se autoriza la rectificación, por mayoría.
Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

URBANISMO

INFRACCIÓN URBANÍSTICA Y EXPEDIENTE SANCIONADOR PRESCRITOS EN VALENCIA: DERECHO INTERTEMPORAL
Resolución de 1 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Se declara una ampliación de obra nueva por antigüedad con un certificado que acredita la finalización en 2008. En 2011 se abrió y notificó al interesado un expediente sancionador por infracción urbanística con orden de derribo de lo edificado ilegalmente; sin embargo, orden de derribo nunca se ejecutó ni voluntariamente por interesado ni forzosamente por el Ayuntamiento. Se llega a la conclusión que plazo de prescripción de la infracción urbanística era el de cuatro años, que regulaba la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, a contar desde 2008, fecha de terminación de la obra. Este plazo fue interrumpido por la notificación de la apertura del expediente sancionador y orden de derribo de 2011, pero al estar paralizado dicho expediente durante más de un mes se reanudó, transcurrido ese mes, el cómputo de prescripción, de forma que en diciembre de 2012 prescribió la infracción, por lo que cuando entró en vigor la Ley 5/2014 de la Comunidad Valenciana no le fue aplicable el nuevo plazo de prescripción de quince años como erróneamente se pretendía en la calificación registral truncada.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE EN CONVENIO REGULADOR. POSTERIOR ASUNCIÓN DE DEUDA. DUDAS SOBRE SUJECIÓN AL IIVTNU. CONSTANCIA DEL NIF
Resolución de 9 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se otorga escritura de liquidación y disolución conyugal en la que se adjudica determinado inmueble a un cónyuge, según convenio regulador, quien, además, en la escritura asume el saldo pendiente de la deuda garantizada con hipoteca liberando al otro cónyuge, de nacionalidad española, residente en Suiza e identificado en la escritura con su pasaporte vigente. De los defectos señalados por la registradora se recurren dos: no consta acreditada la presentación, autoliquidación, declaración o pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a efectos de poder levantar el cierre registral y permitir la inscripción del documento, conforme establece al artículo 254 de la Ley Hipotecaria; y no consta el NIF del interviniente residente en Suiza.
La recurrente alega que la liquidación de la sociedad de gananciales no está sujeta a la liquidación del IIVTNU; y que el compareciente aparece debidamente identificado con su pasaporte vigente, y que se acompaña a dicha escritura la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y en ella consta acreditado el número de identificación de extranjero.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando respecto del primer defecto que en la escritura de liquidación del apartamento ganancial, además de la cesión pactada en el convenio, se asume una deuda por uno de los cónyuges; dicha modificación produce en el registrador dudas sobre el alcance que ha de darse a la no sujeción establecida en el artículo 104.3, apartado 2, en cuanto se refiere a transmisiones en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio y su aplicación al caso de los convenios reguladores pactados por los cónyuges aun cuando sean objeto de aprobación judicial; y para salvar su responsabilidad exige la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, sin perjuicio de que sean los órganos tributarios competentes los que puedan manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley. Respecto del segundo defecto reitera que no cabe entender cumplida la obligación de acreditación con aportación de un documento expedido por la propia Administración Tributaria de fecha posterior al otorgamiento de la escritura, sino que la expresión del número de identificación fiscal exigida por el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, debe constar en el documento público en el que se documente la transmisión o gravamen del derecho inscrito o bien por diligencia al mismo.

DERECHO DE SUCESIONES

FIDEICOMISO DE RESIDUO: FACULTAD DISPOSITIVA GRATUITA DEBE SER EXPRESA. RESERVA DE USUFRUCTO SIN PLAZO
Resolución de 25 de marzo de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Por una parte, la facultad de disponer al fiduciario deberá interpretarse restrictivamente, conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo, de modo que tal poder dispositivo se refiere únicamente a los actos a título oneroso e inter vivos, salvo que se extienda expresamente actos a título gratuito o mortis causa, se exige expresa autorización para el ejercicio de esas facultades en tales términos. Por otro lado, es innecesaria la expresa determinación del plazo de duración del usufructo reservado por la donataria. Aun cuando el derecho real de usufructo es un derecho de carácter temporal, tiene también carácter naturalmente vitalicio, de suerte que sólo cuando el constituyente del usufructo haya dispuesto una duración superior o inferior a la vida del usufructuario será imprescindible su determinación.

CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO Y DOBLE NATURALEZA: DOCUMENTO PRINCIPAL O DOCUMENTO PRIVILEGIADO DE PRUEBA. TRADUCCIÓN
Resolución de 3 de abril de 2025 (BOE 19 de mayo de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que consta incorporado el certificado sucesorio europeo expedido por juez alemán, en versión alemana, alegando ser necesario acompañar la oportuna traducción al castellano del certificado sucesorio, por ser título inscribible.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Plantea en primer término, si, en un mismo título, el certificado puede, en supuestos como el planteado, cumplir una función complementaria, no siendo el documento inscribible principal; concluye señalando que la especial naturaleza del certificado sucesorio europeo, le permite participar del procedimiento registral como documento principal; o como documento privilegiado de prueba de diferentes extremos del iter sucesorio en un formato uniforme y reconocible, con presunción legal de veracidad sobre su contenido, pues el documento principal, en el presente caso, es la escritura calificada. Respecto a la necesidad de traducción, nada se dice en el Reglamento de la lengua en que haya de ser expedido, por lo que las autoridades de destino pueden, por tanto, pedir traducción de conformidad con su Ley nacional. No obstante, considerada innecesaria tal petición en el presente caso, ya que el notario manifiesta conocer en lo suficiente la lengua alemana, en la sencilla traducción que se realiza de los campos cumplimentados en el concreto certificado empleado y que suponen el integro título sucesorio, por lo que una mayor exigencia carecería de fundamento.

SUCESIÓN EN LA QUE EL HEREDERO SE DETERMINA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD
Resolución de 2 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es objeto de este recurso se formaliza una adjudicación de herencia con base en un testamento, otorgado el día 29 de noviembre de 2022, en que la testadora -fallecida el día 11 de mayo de 2024- “instituye heredero universal de todos sus bienes, derechos y acciones presentes y futuros, a los familiares que más la cuiden durante sus últimos años que le resten de vida”. La escritura fue otorgada por quien, según el acta de notoriedad que se reseña, es determinado como heredero universal de la causante. El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, dado que los herederos no fueron instituidos nominalmente sino por circunstancias que no son constatables por él, es preciso acreditar fehacientemente que el compareciente sea efectivamente el único heredero por ser el único “familiar” que “más” cuidó a la causante “durante sus últimos años de vida”.
La Dirección General entiende que el juicio de notoriedad que, bajo su responsabilidad, ha emitido la notaria es congruente con los trámites legalmente exigibles del procedimiento seguido.

ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN
Resolución de 6 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Es necesario que se aporte una fe de vida del marido de la causante o, si ha fallecido, que sus herederos forzosos, ratifiquen la privatividad de la finca, acreditando la condición de tales y que son los únicos herederos. En congruencia con ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposición necesitarían el consentimiento o la intervención de los legitimarios y a la hora de liquidarla también ésta es preceptiva para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima.

DESHEREDACIÓN: INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
Resolución de 6 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

En el concreto supuesto, se hace por el heredero único en acta notarial una lacónica manifestación: “que no tiene conocimiento de tener sobrinos”. Esta manifestación, como principio general bastaría para acceder al Registro la escritura de adjudicación y no tendría otra trascendencia. Pero ocurre que la manifestación colisiona con las disposiciones testamentarias de ambos causantes. Y es que, una cosa es que no se exija la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y baste una manifestación al respecto, y otra es que, ante la manifestación de los testadores sobre sus descendientes, quepa la mera manifestación en contra hecha por el heredero.

LA PARTICIÓN HEREDITARIA APROBADA EN JUICIO CONTENCIOSO NO NECESITA PROTOCOLIZACIÓN
Resolución de 9 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

Se trata de una sentencia dictada en procedimiento contencioso en la que se aprueba un cuaderno particional. La registradora considera necesaria la protocolización del cuaderno particional conforme a los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La registradora suspende la inscripción, considerando necesaria la protocolización de aprobación del cuaderno particional ya que para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial se sigue el procedimiento establecido en los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cita también los artículos 788 y 782 de la misma Ley.
La Dirección General estima el recurso confirmando una doctrina ya reiterada sobre los casos de acuerdos extrajudiciales en procesos particionales exigiendo la protocolización notarial cuando el juez no lleve a cabo una valoración de las pruebas o pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (art. 209 LEC). En estos casos el auto de homologación no impediría la necesidad de protocolización notarial (ver también art. 787.2 LEC). Hay que tener en cuenta que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (art. 1817 CC). En definitiva, cuando los procesos particionales culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública. Sin embargo, en el caso analizado, se plantea la inscripción de una liquidación de sociedad de gananciales aprobada en proceso contencioso, en virtud de sentencia en la que se desestima la oposición al cuaderno particional, tras la valoración de la prueba realizada por un perito judicial. No estamos por tanto ante una transacción extrajudicial, que exigiría formalización en escritura pública, sino ante unas operaciones particionales expresamente aprobadas por el juez.

LA ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS NO INTERFIERE EN LA HERENCIA DEL CONCURSADO
Resolución de 9 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de adjudicación de herencia por el heredero único de una finca sobre la consta una anotación de suspensión de pagos, sin haber en el historial registral ninguna prohibición o limitación del deudor de la libre disponibilidad de sus bienes, derivada del convenio de suspensión de pagos, ni restricciones a la libre transmisibilidad de los bienes, ínter vivos o mortis causa. El registrador considera necesaria la aportación del correspondiente mandamiento del juzgado competente en el que se acredite cuál es la situación concreta en la que se encuentra el convenio inscrito y en el que se ordene la cancelación de la anotación. Pero dice la Dirección General que la inscripción de la aprobación de un convenio de suspensión de pagos sobre el inmueble en cuestión no implica, per se, una limitación a la libre disponibilidad del bien, ni tampoco interfiere en su sucesión, al no quedar afectada, limitada ni restringida su capacidad (de obrar, en expresión al uso entonces) por tal aprobación, de no constar expresamente en el convenio.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

VARIOS ARTÍCULOS DE LOS ESTATUTOS SOCIALES CON EL MISMO NÚMERO
Resolución de 1 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

La existencia de artículos estatutarios que, aun teniendo distinto contenido están encabezados con el mismo número -con la consiguiente confusión que provoca- es contraria a la necesaria claridad exigible a los documentos presentados a inscripción (cfr. arts. 9, 18 y 21 LH) e impide la inscripción de la escritura de constitución de sociedad que los contiene.

FUSIÓN IMPROPIA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS Y FRENTE A LA SEGURIDAD SOCIAL
Resolución de 2 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

El registrador entiende que de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, es necesario acreditar que las sociedades intervinientes se encuentran al corriente en el cumplimiento de las obligaciones frente a la Comunidad Autónoma y frente al Ayuntamiento al que pertenezcan, mediante la aportación de los correspondientes certificados, válidos y emitidos por el órgano competente.
La Dirección General da la razón al recurrente y entiende que solo se precisa aportar los certificados de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y los de la Seguridad Social.  

LAS RESOLUCIONES NO FIRMES PUEDEN ACCEDER AL REGISTRO MEDIANTE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 7 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

El objeto del presente recurso no es una nota de calificación, ya que no se ha llegado a extender, sino el asiento que ha practicado el registrador, una anotación preventiva, en lugar de una inscripción, como pretende el recurrente. La documentación que se presenta en el Registro Mercantil comprende cronológicamente los siguientes actos: aprobación del plan de reestructuración por la junta general de una sociedad, homologación judicial de dicho plan (si bien el auto no es firme al existir ocho incidentes de impugnación pendientes de resolución), y acuerdos del consejo de administración de reducción a 0 y aumento del capital social en ejecución del mismo.
Es doctrina reiterada del Centro Directivo que el asiento de inscripción requiere la firmeza de la resolución judicial que sirve de título para su práctica, además, en su caso, de su ejecución, en el caso de determinadas resoluciones condenatorias y siempre de la constancia de no haber sido dictadas en rebeldía haber transcurrido el plazo para la rescisión por esa causa. Por ello, según resulta del artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: mientras una resolución no sea firme o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados en esta ley para la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía solo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en registros públicos. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la procedencia del asiento practicado.

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXTRANJERA CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE RADICANTE EN ESPAÑA
Resolución de 7 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de inmueble por liquidación de una sociedad estadounidense, domiciliada en el Estado de Delaware, señalando el registrador como defecto, que los documentos incorporados a la escritura calificada no acreditan que la sociedad haya quedado disuelta, ni el nombramiento del liquidador.
La Dirección General, una vez determinada que la norma de conflicto aplicable es la ley española, desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues la certificación con firma legitimada ante notario inglés, incorporada a la escritura, expedida por quien ostenta la condición de socio único y liquidador en la que constan los acuerdos sociales mediante los cuales se acordó la disolución de la sociedad, su nombramiento de liquidador, el cese de los administradores solidarios, la adjudicación del único inmueble a dicho único socio y el apoderamiento al letrado para comparecer ante el notario español y elevar a público los acuerdos, nada acredita, pues el notario inglés se ha limitado a legitimar la firma del otorgante. Concluye el Centro Directivo señalando que para acreditar dichas circunstancias será preciso que se aporte certificación del Registro Mercantil de Delaware, con efectos equivalentes al del Registro Mercantil español, o que se acredite la cadena de transmisión de la propiedad de la sociedad a favor de la persona que pretende la inscripción, como socio único de la sociedad.

ES POSIBLE LA DECLARACIÓN DE CESE DE UNIPERSONALIDAD EN ESCRITURA POSTERIOR A LA DE TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES
Resolución de 8 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se otorga escritura en la que el administrador único de una sociedad, declara que, como consecuencia de la compraventa de participaciones sociales formalizada en escritura pública autorizada por el mismo notario el mismo día, con número anterior de protocolo, la sociedad ha perdido la condición de unipersonal y solicita que se haga constar tal circunstancia en el Registro Mercantil. El registrador deniega la inscripción alegando que no consta que se haya exhibido al notario el libro registro de socios, testimonio notarial del mismo o certificación de su contenido.
Señala el Centro Directivo que, el artículo 203 del Reglamento del Registro Mercantil exige que la pérdida del carácter unipersonal de la sociedad conste en el libro registro de socios antes del otorgamiento de la escritura a través de la que dicha situación alcance publicidad en el Registro Mercantil. Sin embargo, en los casos en el que esa declaración sobre la unipersonalidad se hace en la misma escritura que da acogida al negocio de transmisión de participaciones sociales que provoca tal resultado, el Centro Directivo ha puesto de manifiesto que no puede llevarse aquella exigencia a sus últimos extremos, por lo que debe admitirse a tal fin virtualidad suficiente a la declaración del administrador único, el encargado de la llevanza de dicho libro y de certificar de su contenido. Concluye la Dirección General que debe mantenerse la misma postura en un caso en que la declaración de pérdida del carácter unipersonal de la sociedad no se realiza en la misma escritura de transmisión de participaciones sociales del socio único sino en una escritura otorgada ante el mismo notario el mismo día con número anterior de protocolo, pues afirmar lo contrario provocaría una evidente contradicción de valoración si se tiene en cuenta la finalidad de la referida norma reglamentaria.

LA JUNTA GENERAL NO PUEDE OTORGAR PODERES. AUTOCONTRATACIÓN
Resolución de 15 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de dación, otorgada por la sociedad española titular registral a otra sociedad también española, en pago de una deuda de la transmitente con una sociedad mejicana socia única de la adquirente, y en cumplimiento de resolución de un tribunal estadounidense
El registrador suspende la inscripción por no resultar suficientemente acreditada la representación dado que no es válido el apoderamiento conferido en la junta general puesto que no consta en escritura pública conforme al artículo 1280 del Código Civil ni es conferido por el órgano competente para ello; porque no se acredita que esté salvada la autocontratación existente por acuerdos válidos de las dos sociedades actuantes; porque los acuerdos adoptados por la junta general extraordinaria y universal no son válidos en la medida en que los mismos se fundan en unas resoluciones judiciales que no cumplen los requisitos legalmente previstos para su validez y eficacia en España puesto que los tribunales de Estados Unidos carecen de competencia sobre una sociedad de nacionalidad española, no se ha instado el correspondiente procedimiento de exequatur y no consta la firmeza de ninguna de las tres resoluciones judiciales; respecto de una resolución únicamente se aporta una traducción jurada, faltando tanto el documento que permita acreditar su autenticidad a través del correspondiente código seguro de verificación así como la correspondiente apostilla y, por último, no resulta con claridad a qué documentos se refieren las apostillas, ni cuál es el funcionario que ha firmado los documentos respecto de los cuales se realiza la apostilla.
La Dirección General confirma la calificación. En primer lugar, reitera que no puedan tenerse en cuenta documentos presentados con el recurso que el registrador no tuvo a la vista al tiempo de emitir su calificación (art. 326 LH).Confirma que no es admisible el acta que recoge los acuerdos adoptados por la junta general de la sociedad transmitente, en las que la firma y el sello del secretario y el presidente han sido suplidas por quienes ejercen análogas funciones a las de un letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal americano, invocando al efecto las Reglas del Procedimiento Civil del Estado de Florida: Al tener la sociedad cedente domicilio social en España, y, por ende, nacionalidad española, queda sujeta al régimen jurídico de la Ley de Sociedades de Capital (art. 8 LSC).
No puede pretenderse la inscripción directa de la resolución judicial, porque cuando la sentencia es de condena no dineraria, no es aquel título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo, como es en este caso la escritura pública otorgada. A falta de un convenio internacional con Estados Unidos que establezca la eficacia directa, las resoluciones judiciales que acompañan al título inscribible carecen de eficacia en España, al no haberse tramitado el correspondiente procedimiento de exequatur (arts. 42.1, 50 y 51 Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil). Sobre el principio de tracto sucesivo, se reitera en el sentido indicado la doctrina de muchas otras resoluciones, al no resultar en este caso concreto que las actuaciones judiciales y acuerdos alcanzados y homologados judicialmente se hayan seguido contra la sociedad titular registral (sino contra algunos socios). Reitera también la doctrina, en materia de otorgamiento de poderes, de que la Junta General no puede otorgar poderes, ya que el órgano competente para ello es el órgano de administración. Y confirma el defecto de una autocontratación no salvada por ninguna de las dos sociedades, adquirente y transmitente, al actuar una misma persona en representación de la sociedad transmitente, como apoderado, y en representación de la sociedad adquirente, como administrador.

LA PREVISIÓN ESTATUTARIA SOBRE LA FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL HA DE SER ESTRICTAMENTE OBSERVADA
Resolución de 7 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de disolución y liquidación de una sociedad porque la Junta General de la sociedad no ha sido convocada, conforme a lo dispuesto en los estatutos sociales. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, siendo doctrina reiterada que ha de prevalecer la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos sociales y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral; y es así, porque los socios tienen derecho a saber en qué forma específica han de ser convocados, de modo que esa es la única forma en que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención.

LA RETRIBUCIÓN NO PUEDE DEPENDER DE UNA DECISIÓN DE LOS ADMINISTRADORES COMO PUEDE SER LA CONTRATACIÓN DE UN SEGURO
Dos Resoluciones de 13 de mayo de 2025 (BOE 12 de junio de 2025). Descargar. Descargar

En el artículo de los estatutos relativo a la retribución de los administradores contempla la posibilidad de la contratación de un seguro por parte del propio Consejo de administración.
La Dirección General, confirmando la calificación, considera que la retribución debe depender de una decisión de los socios, conforme al acuerdo de junta general, pero no depender de una decisión unilateral del propio órgano de administración.

ADMINISTRADORES

EL CERTIFICADO DEL CONSEJO DEBE PRECISAR LOS MIEMBROS DEL CONSEJO CUANDO EL ACUERDO SE REFIERE A LA PROPIA SOCIEDAD, NO PARA CONSTITUIR UNA NUEVA SOCIEDAD Resolución de 23 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

Una sociedad, cuyo órgano de administración está constituido por un consejo de administración, constituye, como socia única, una nueva sociedad. El registrador exige que en el certificado del acuerdo del consejo figure el nombre de los consejeros que han tomado parte en el acuerdo, lo que el Notario autorizante niega, considerando que eso es exigible cuando el acuerdo se refiere a actos de la propia sociedad regida por el consejo de administración, pero no cuando se adoptan acuerdos relativos a otra sociedad, como es el caso.
La Dirección General estima el recurso, dando la razón al notario recurrente, de acuerdo con el artículo 112 del Reglamento del Registro Mercantil.

CONCURSO DE ACREEDORES

NO ES ACEPTABLE UNA VENTA DIRECTA POR EL ADMINISTRADOR CONCURSAL EN PRECIO IRRISORIO
Resolución de 21 de abril de 2025 (BOE 23 de mayo de 2025). Descargar

Se escritura una venta directa de un terreno, dos pisos y un local por un precio conjunto de 4000 euros, siendo vendedora una sociedad en liquidación concursal. No consta en el plan de liquidación valor para la finca cuya venta se pretende inscribir, considerando el registrador que el administrador concursal no tiene facultades tan discrecionales para vender de forma directa por 800 euros un bien cuyo precio de adquisición fue de 363.000 euros, y el valor resultante de la certificación catastral protocolizada es de 81.329,97 euros, valor en todo caso, éste último inferior al valor de referencia.
La Dirección General confirma la calificación señalando que ni el deber legal de liquidar, ni la celeridad, pueden conducir a transmitir los bienes en cualquier condición al margen de las normas judicialmente aprobadas. Además, la existencia del concurso no puede conducir a transmisiones por valores irrisorios que ni favorecen a los acreedores ni al deudor al margen del plan liquidatorio, debiendo acreditarse el cumplimiento de las fases traslativas establecidas en el plan.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NEGATIVA A PRACTICAR RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: CERTIFICACIÓN DE LAS ALEGACIONES
Resolución de 24 de marzo de 2025 (BOE 19 de mayo de 2025). Descargar

Una vez finalizado el procedimiento, cabe pedir certificación de las alegaciones, con respeto a la legislación de protección de datos de carácter personal, a efectos de poder luego recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, instar deslinde notarial o ir a juicio declarativo, o simplemente ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, para que éste pueda contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial “recortada” en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

NEGATIVA A PRACTICAR RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
Resolución de 2 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Las dudas planteadas por el registrador no son de entidad suficiente por lo que se estima el recurso y revoca la nota de calificación, dando paso a la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, para que el Ayuntamiento se pronuncie sobre la posible invasión o no del vial público colindante, dado que no hay alteración de los linderos de la finca, que determinen la existencia de una posible duda de identidad de la misma, como invocaba la registradora, sino una posible discordancia con la realidad física, como invocan los otorgantes y mantiene el notario recurrente.

NEGATIVA A PRACTICAR INSCRIPCIÓN DE UNA FINCA SIN SUPERFICIE Y LINDEROS
Resolución de 3 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se transmite por título de herencia una vivienda inscrita como finca independiente, que forma parte de una casa inscrita bajo otro número. En el Registro consta la superficie de la finca en su totalidad, en ninguna de las inscripciones de las fincas independientes con sus anejos consta su superficie. La vivienda se describe en la escritura con la misma descripción que consta en el Registro.
El registrador suspende la inscripción de la vivienda por entender que al formar parte de una propiedad horizontal y al constar inscrita sin superficie y linderos, debe acreditarse “la misma” a efectos de su constancia registral.
Señala la Dirección General que el recurso debe ser estimado ya que en ningún caso cabría condicionar el acceso al Registro de la Propiedad del título adquisitivo, concretamente la aceptación y partición hereditaria, con lo efectos jurídicos derivados del mismo, al consentimiento de los terceros titulares del resto de elementos independientes de la propiedad horizontal, sin perjuicio, de que la constancia registral de la superficie pueda solicitarse, entre otros medios, por los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. TITULACIÓN AUTÉNTICA
Resolución de 11 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Las meras fotocopias no pueden tener acceso al Libro Diario del Registro de la Propiedad, consecuencia básica del principio de legalidad en su vertiente de titulación pública, principio que conoce pocas excepciones.

OPOSICIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIO: ¿VALE TODO?
Resolución de 21 de abril de 2025 (BOE 23 de mayo de 2025). Descargar

El registrador niega la oposición consistente en el escaneo de un escrito privado, presentada por la abogada del supuesto firmante del documento, pero la Dirección General revoca, sorprendentemente, la calificación, dando verosimilitud a dicho escaneo, con la siguiente manifestación: “En consecuencia, dicha comparecencia ante el registrador puede hacerse tanto en documento público, como privado, con firma legitimada ante notario o puesta ante el registrador, mediante firma electrónica o incluso puede ser una comparecencia personal verbal transcrita o formalizada en el propio Registro, o por cualquier medio que no cuestione su autoría”, que ahonda aún más en el desprestigio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, extendiendo las dudas e inseguridad jurídica a todas las calificaciones que ponen fin a los miles de expedientes, que, desgraciadamente, se practican a diario en las oficinas registrales.

COPIA AUTORIZADA NOTARIAL CON CSV: NO PUEDE RECHAZARSE POR LOS REGISTROS
Resolución de 25 de abril de 2025 (BOE 23 de mayo de 2025). Descargar

Se deniega por parte de la registradora accidental la consideración de copia válida notarial aquella que se presenta con CSV conforme al artículo 31 de la Ley del Notariado, considerando que se trata de un documento privado.
La Dirección General revoca la calificación estimando el recurso , considerando que la copia presentada con CSV tiene la consideración de copia autorizada electrónica y que el registrador no tiene por qué dudar de la autenticidad de la copia ni rebajarla a la consideración de documento privado, porque a través del código seguro de verificación tanto el otorgante como cualquier tercero a quien aquel entregue dicho código debe poder acceder, a través de la sede notarial, a la verificación de la autenticidad e integridad de la copia electrónica del documento notarial, lo que debe incluir, evidentemente, la verificación de la autenticidad e integridad de la firma electrónica notarial cualificada. Y esto debe predicarse no sólo cuando la copia autorizada electrónica tenga como destino el Registro de la Propiedad, sino que, con carácter general, cuando la copia autorizada electrónica tenga cualquier destino, como si de una copia autorizada en papel con firma autógrafa se tratara.

CERTIFICACIÓN LITERAL: REQUIERE UN INTERÉS LEGÍTIMO, CONOCIDO Y DIRECTO DEL SOLICITANTE
Resolución de 28 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

En este caso se deniega ya que no consta ni el objeto del procedimiento, ni se acredita de ningún modo que el recurrente tenga algún derecho sobre el proceso particional, conste como demandante, demandado o interesado por cualquier título en el proceso en cuestión. Se puntualiza que La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que, respecto de los asientos vigentes, concordando siempre la finalidad de la publicidad formal registral con la normativa de la protección de datos.

SER TITULAR REGISTRAL: CONDITIO SINE QUA NON PARA LA INSCRIPCIÓN. PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 29 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

Se advierte en una escritura de liquidación de gananciales presentada registralmente la falta de inscripción de la adquisición a favor de los otorgantes, y además tampoco figura la segregación previa de la finca inventariada, lo que a todas luces impide su inscripción.

INTERPRETACIÓN DE CALIFICACIÓN REGISTRAL DE COMPRAVENTA CON EXCESO DE CABIDA
Resolución de 29 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

No es claro si la denegación alcanza sólo a la inscripción del exceso de cabida superior al 10% (la cual es plenamente conforme a derecho) o si extiende también a la denegación de la inscripción de la compraventa siquiera sea manteniendo la descripción registral previa e inalterada, no pronunciándose expresamente sobre la denegación de la compraventa, la cual resultará inscribible manteniendo la descripción registral previa inalterada.

REVIVISCENCIA DEL HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA DE REEMPLAZO
Resolución de 6 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de subsanación en la que los comparecientes solicitan la reviviscencia del historial registral de determinada finca registral, cancelada formalmente por su sustitución, en virtud de la subrogación real operada por una reparcelación, por el nuevo número de finca asignado a la finca de resultado. La registradora alega que no es el documento presentado, título hábil para la rectificación registral solicitada consistente en la “reviviscencia del historial registral de la finca”, pudiendo considerarse como tal título el que se formalice por la Administración tras la tramitación de un expediente de operación jurídica complementaria de la reparcelación.
Se plantea en el presente expediente si las fincas de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, o el proyecto de actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos, concluyendo que la solución debe ser analizada bajo el prisma del principio de legitimación registral y el de salvaguardia judicial de los asientos, relacionados, a su vez, con el de confianza legítima y efectos derivados de la firmeza del acto administrativo, lo que impone que, con carácter general, dicha posibilidad debe ser rechazada dado que el historial se encuentra trasladado al de la finca de resultado que la sustituye jurídicamente y desaparecida físicamente la finca de origen en virtud de la reordenación de terrenos.
En definitiva, se pretende hacer constar registralmente la existencia de una superficie en la finca de origen que no fue aportada a la reparcelación al haber sido segregada de la finca de origen, sin que dicha segregación accediera al Registro, pero que sí se tuvo en cuenta en la reparcelación mediante la medición actualizada de la finca de origen en el propio expediente. Afirma el Centro Directivo que lo procedente hubiera sido formalizar en el proyecto o en otro título la segregación previa a la aportación, pero en su lugar se rectificó la superficie de la finca de origen haciendo constar únicamente la incluida en el ámbito de actuación; quedando “desinmatriculada” una porción de finca externa al ámbito de actuación, lo cual fue debido a la falta de presentación del título que la reflejaba en el Registro de la Propiedad con carácter previo a la inscripción de la reparcelación y cierre del historial registral de la finca de origen. Concluye que lo procedente es concordar el Registro con la realidad, lo que podrá hacerse por alguno de los procedimientos inmatriculadores previstos al efecto en Ley Hipotecaria y con sus correspondientes requisitos, por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
Resolución de 8 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

El Centro Directivo autoriza la legalización de libro de actas de división horizontal de hecho siempre que se den las siguientes circunstancias: a) que la supuesta comunidad esté integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios; y c) que se desprenda de la instancia o documentación aportada que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario.

COORDINACIÓN REGISTRAL Y DUDAS FUNDADAS
Resolución de 8 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

Existen dudas fundadas cuando están se basan en datos objetivos y razonados. La dificultad a la hora de coordinar las fincas, con descripciones antiguas y literales son manifiestas. Uno de los elementos más determinantes a la hora de identificar si se trata de un verdadero exceso de superficie, o de la inmatriculación de una nueva finca, más allá de la magnitud del exceso, ni tan siquiera que la finca proceda de división, sin embargo, sí lo es el hecho de que la coordinación en realidad encubra una agrupación, procedente de segregación, con el resto de finca de procedencia. La notificación a colindantes en estos casos no añade nada pues los colindantes no están afectados por la rectificación de cabida. Lo sustancial, por lo tanto, es determinar la causa que lleva a la registradora a entender que en realidad existe es una inmatriculación de finca y otro de modificación de entidad hipotecaria. Y quizá uno de los elementos más claros en este sentido sea la alteración de linderos, y en concreto de linderos fijos. En el presente caso difícilmente puede tratarse de un supuesto de inmatriculación, puesto que la finca procede de una división material de otra finca registral y linda con otras fincas inscritas, aunque sí puede encubrir una operación de agrupación, sin acceso registral, si se llega a verificar que la zona no catastrada puede corresponderse con la otra finca originada con la división material de la finca matriz. En el presente caso, en que hay coincidencia general de linderos, no existe dudas razonables para no continuar el procedimiento de coordinación.

INSCRIBIBILIDAD DE UNA SEGREGACÍON FORMALIZADA EN DOCUMENTO JUDICIAL Y SIN ESCRITURA. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
Resolución de 20 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

La exigencia de escritura pública con carácter general, no impide que puedan hacerse constar las operaciones de segregación y compraventa en cualquiera de los documentos inscribibles a que se refiere el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que recoge expresamente ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial; no debiéndose entender que lo dispuesto en el artículo 50 del Reglamento Hipotecario, con relación al título “escritura pública”, sea numerus clausus. Así lo prevé el artículo 206.5 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que enlaza con la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (art. 37.2), en cuanto a las certificaciones administrativas o los supuestos de acceso al registro de documentos privados, como lo son las instancias de distribución de hipoteca, instancias de heredero único o determinadas cancelaciones de cargas. Es obvio que, desde el punto de vista jurídico procesal, un procedimiento judicial (procedimiento ordinario) garantiza los derechos de los intervinientes.
Por otra parte, conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

LA TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE MEDIANTE AUTO NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE TÍTULO INSCRIBIBLE
Resolución de 23 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de un auto judicial homologando un acuerdo transaccional, al considerar que el auto en cuestión no constituye título público inscribible. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo respecto de esta cuestión, concluyendo que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DEL LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 26 de marzo de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Existen dudas fundadas sobre el mantenimiento de la identidad de la finca del promotor, dado que dicha finca es resultado como finca resto de una segregación realizada en el año 1999 (sin que en el Registro conste archivada su representación gráfica), y conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria la realidad de la modificación pretendida puede ponerse en duda en base al “el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie”.
Además, consta durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria la oposición expresa de la titular de la finca segregada y colindante con la del promotor, y que registralmente tiene la misma superficie que la finca resto, y que alega resultar ahora invadida parcialmente por la pretensión del promotor.

GEORREFERENCIACIÓN PREVIA A DECLARACIÓN DE OBRA. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 8 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la georreferenciación de una finca y posterior declaración de obra nueva, al apreciar dudas en la identidad de la finca basadas en el cambio de linderos fijos, en incongruencias con la apariencia posesoria derivada de la ortofoto oficial y en la alteración de la geometría catastral con la que fue inmatriculada la finca en el año 2002. El recurrente alega que no hay tal alteración, y que no debería siquiera haberse tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DEL COLINDANTE. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
Resolución de 5 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

La existencia física de una aparente servidumbre de paso, no puede impedir la inscripción de la georreferenciación de la finca predio sirviente, pero el error del registrador en cuanto a la forma de subsanar el defecto no puede obviar la existencia de este, respecto al cual no ha alegado nada el notario recurrente en el escrito de interposición del recurso. La constitución de un derecho real como la servidumbre de paso supone una carga jurídica sobre el predio sirviente que, aunque ciertamente, puede tener una repercusión sobre la realidad física, siendo voluntaria, es de constitución potestativa e inscripción registral voluntaria, aunque conveniente. Por eso, el defecto es exigir la inscripción de una servidumbre, a la que se refiere el registrador en su nota de calificación como vía de subsanación, contradice esta doctrina. En rigor el auténtico defecto que impide la inscripción, hubiera sido un juicio registral de dudas en la identidad de la finca, fundado en las alegaciones del titular registral de una finca colindante, que alega invasión de su finca delimitada por un muro de piedra. Pero lo cierto es que la nota de calificación, tal como está redactada no puede sostenerse.

GEORREFERENCIACIÓN. EXISTENCIA DE SERVIDUMBRE
Resolución de 7 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues de las alegaciones presentadas por una colindante, acompañadas de una sentencia sobre acción negatoria de servidumbre, resulta que existe una controversia respecto a la delimitación gráfica de ambas fincas.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, reiterando que no es defecto para la inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente.

GEORREFERENCIACIÓN: ALEGACIONES. REQUERIMIENTO PARA APORTAR JUSTIFICACIÓN GRÁFICA
Resolución de 7 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante, en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, instando al registrador a que requiera a los colindantes que plantearon oposición para que aporten representación gráfica georreferenciada alternativa de su finca, aunque no conste inscrita, de la que resulte en qué medida se ve afectada por la base gráfica que pretende inscribirse, la cual será objeto de nueva calificación por el registrador.

CANCELACIÓN Y RECTIFICACIÓN DE UNA INMATRICULACIÓN
Resolución de 7 de mayo de 2025 (BOE 7 de junio de 2025). Descargar

Se suspende una instancia por la que se solicita la cancelación, rectificación de una inmatriculación e inicio de un expediente de doble inmatriculación. Respecto a la cancelación y rectificación de inmatriculación, el Registrador alega que no es posible dado que la rectificación debe realizarse conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria; respecto a la última pretensión, indica que, aunque en la escritura se declare que determinada finca registral se corresponde con cuatro parcelas catastrales, esa afirmación resulta desmentida por la propia descripción registral de la finca.
Los dos primeros defectos son confirmados por la Dirección General, pues la rectificación exige el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
El último defecto también es confirmado y desestimado el recurso, pues del plano catastral aportado, se puede observar, que las cuatro parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral indicada son cuatro caminos separados entre sí, cuya realidad física no tiene nada que ver con la descripción registral de la finca, que se refiere a una sola porción de terreno destinada a cultivo de secano.

EXPEDIENTE DE DOMINIO JUDICIAL. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 23 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

El presente supuesto tiene por objeto un expediente judicial de dominio sobre la inmatriculación de un elemento de un edificio en régimen de propiedad horizontal. El registrador suspende, fundamentalmente, porque entiende que el local objeto de expediente consta ya inscrito a nombre de persona distinta. La Dirección revoca la nota. El juez en el auto objeto de calificación, tras exponer detalladamente todos los hechos, rechaza atender al escrito de oposición de la Fiscalía y resuelve expresamente que se ha identificado catastral y registralmente la finca objeto del expediente y que queda probado que dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro. Dado que la cuestión objeto de discusión y que ha fundamentado la calificación negativa ha sido abordada de forma expresa por la resolución judicial, rechazando que esa finca conste inscrita en el Registro, no procede sino revocar la calificación del registrador, puesto que éste tiene vedado revisar cuestiones de fondo resueltas expresamente por el juez (art. 100 RH).

ES POSIBLE HACER CONSTAR UN DEFECTO DE CABIDA AUNQUE HAYA OPOSICIÓN ALEGANDO INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 23 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

Se tramita un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la georreferencia de una finca al haber una disminución del más del 10% de la cabida. Al notificar se produce una oposición por parte de la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, señalando que un aparte de la finca podría formar parte de un monte de utilidad pública, motivo por el cual la registradora suspende el procedimiento.
La Dirección General afea en primer lugar que se suspenda y no se deniegue, si bien estima el recurso, entendiendo que no se ha ejecutado el deslinde del monte, sino que se ha declarado, que el acceso de la finca al Registro data de hace más de 120 años, anterior a la declaración del Monte y que en todo caso se trata de una disminución de cabida que no perjudica los intereses públicos, alegando los principios de legitimación registral y fe pública registral, sin perjuicio de las acciones que competan a la Administración para integrar el suelo de dominio privado en el monte declarado de utilidad pública, con posterioridad al acceso registral de la finca en el Registro de la Propiedad.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

HIPOTECA EN GARANTÍA DE AFIANZAMIENTO POR CANTIDAD SUPERIOR A LA DEUDA PRINCIPAL
Resolución de 26 de marzo de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Se presenta hipoteca a favor de una sociedad de garantía recíproca en garantía de un afianzamiento, que cubre el principal del préstamo y a la que se suman otras cantidades por intereses de demora y por costas y gastos para garantizar la obligación de reembolso para el caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones.
Señala el Centro Directivo, que el que la cantidad máxima garantizada con la hipoteca sea superior a la del capital del referido préstamo no constituye ningún obstáculo para la inscripción de tal derecho real, estando la obligación asegurada suficientemente determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las pólizas de préstamo y afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura. Reconocida la naturaleza autónoma de la relación de fianza, también es cierto que su carácter accesorio y subordinado determina una interconexión con la obligación principal que no se da en otro tipo de contratos. Una de las manifestaciones de esta peculiaridad se concreta en la posibilidad de que el fiador que paga se subrogue en la posición jurídica del acreedor (art. 1839 CC). Pero ese efecto subrogatorio no significa que la fianza se confunda con la obligación principal. Esto es evidente si se tiene en cuenta que los efectos específicos de la fianza se siguen produciendo en favor del fiador aún después de haber ejercitado con éxito los derechos del acreedor, como lo demuestra la subsistencia de la vía de regreso contra el deudor si por aquel medio no se produjo la íntegra satisfacción del primero.

EJECUCIÓN: CALIFICACIÓN DE LA CONGRUENCIA DEL TÍTULO CON EL PROCEDIMIENTO. CONSIGNACION DEL SOBRANTE
Resolución de 1 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

Dos son los requisitos a tener en cuenta al hacer el reparto del precio del remate: el límite de la cobertura hipotecaria y la satisfacción de los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. El importe de la adjudicación en concepto de principal e intereses ordinarios no puede exceder de la cobertura hipotecaria de la finca, debiendo consignarse el exceso a favor del titular de la carga posterior. Ex artículo 100 del Reglamento Hipotecario no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el testimonio o mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia; pero sí comprobar que el documento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro.
Esta conclusión, es aplicable aun no habiendo propiamente remate, sino adjudicación, por haber quedado desierta la subasta y ejercitado el acreedor la facultad prevista en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso, sólo procedería la consignación a favor de los acreedores posteriores en el supuesto de que el valor de lo adjudicado resultara superior al importe total del crédito del ejecutante.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN REFERIDO EXCLUSIVAMENTE A LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 3 de abril de 2025 (BOE 19 de mayo de 2025). Descargar

En el marco de una ejecución hipotecaria a través de procedimiento ordinario, en el cual se ha practicado la correspondiente anotación de embargo y vinculado esta registralmente a la hipoteca ejecutada, se ordena en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas la cancelación de la anotación preventiva de embargo causada a favor de la ejecutante en el presente procedimiento de ejecución, así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores sobre dicha finca, sin excepción, de conformidad al artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La registradora inscribe la adjudicación, cancela la anotación de embargo, pero deja subsistente la hipoteca y otras cargas posteriores, con base en el principio de rogación y el tenor literal del mandamiento, que se refiere expresamente a la anotación de embargo que ha motivado la ejecución, sin referencia alguna a la anterior inscripción de hipoteca. La recurrente entiende que tiene que cancelar la hipoteca de la Inscripción 4.ª y las anotaciones de embargo letras C y D por ser cargas posteriores a la misma.
Señala la Dirección General que es doctrina del Centro Directivo que, tratándose de inscripción de documentos judiciales y más concretamente de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan, de conformidad con el artículo 233 del Reglamento Hipotecario; por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación, afirmando que el registrador no puede ir en contra de la literalidad del mandamiento de cancelación, y entender motu proprio que cuando este se refiere a la anotación de embargo está aludiendo a la inscripción de hipoteca.

SOBRESEIMIENTO DE EJECUCIÓN PERO CON TRANSMISIÓN POSTERIOR A FAVOR DE TERCERO AL QUE SE DEBE CITAR
Resolución de 22 de abril de 2025 (BOE 23 de mayo de 2025). Descargar

Tras una ejecución hipotecaria y posterior transmisión a un tercero sin haber pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, se presenta solicitud para la cancelación de la inscripción al haberse decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria, por declarar la abusividad de la cláusula de resolución anticipada. Sin perjuicio de la razón de la solicitante, al constar el inmueble a nombre de un tercero no es posible la cancelación sin que este tercero haya dio parte en el procedimiento, lo que confirma la Dirección General al desestimar el recurso.

ADJUDICACIÓN EN PROCESO EJECUTIVO POR CUANTÍA SUPERIOR A LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 30 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

Según se desprende del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en concordancia con el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, apartado tercero, la cantidad entregada al acreedor ejecutante en pago de su deuda está siempre limitada a la cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria, que opera como límite tanto inter partes como frente a terceros. Este límite, principio esencial de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, permite a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca conocer cuál es la cantidad máxima de la que responderá la finca en caso de ejecución, teniendo derecho a que la diferencia entre el valor de realización de la finca y la responsabilidad hipotecaria sea consignada a su favor, como compensación por la purga o cancelación de su derecho. Existiendo un acreedor posterior a la hipoteca ejecutada debe denegarse la inscripción, en tanto no conste que la diferencia entre el importe de adjudicación y la responsabilidad hipotecaria se consignó a disposición del titular de la carga que se manda cancelar.

CANCELACIÓN HIPOTECARIA POR MANDAMIENTO JUDICIAL SIN SUBASTA
Resolución de 30 de abril de 2025 (BOE 5 de junio de 2025). Descargar

No se precisa aportar decreto de adjudicación, y mandamiento de cancelación de cargas (como se pretendía registralmente), dado que no ha existido una adjudicación del bien mediante subasta, sino la entrega a la parte ejecutante de las cantidades adeudas al acreedor por principal, intereses y costas, y como consecuencia de ello se ordena la cancelación de la hipoteca.

SUBROGACIÓN ACTIVA Y NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Resolución de 9 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

Se discute en el presente caso si en el caso de una escritura de subrogación activa y novación de tipo de intereses, es preciso siempre modificar la responsabilidad hipotecaria. EL notario, en un preciso recurso sostiene: 1) que en la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos opera la libertad de pacto; 2) que nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la hipoteca sólo garantice parte de la obligación principal; 3) que los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello independientemente en cuanto a ambos tipos de interés; 4) que no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, siempre que se respeten los límites legales imperativos.
El Centro Directivo le da la razón al notario sobre la base de que no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales. Siempre que se cumplan los límites legales imperativos.

DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN HOJA INCORPORADA COMO ANEXO A LA ESCRITURA
Resolución de 23 de mayo de 2025 (BOE 23 de junio de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que se manifiesta que la distribución de la responsabilidad hipotecaria figura en hoja que se incorpora como anexo a la propia escritura, alegando el registrador que la mera unión a la matriz tras la firma de los otorgantes no confiere a un documento privado, de contenido contractual y sin firma legitimada, los efectos de una escritura pública.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues de los artículos 154 y 221 del Reglamento Notarial resulta inequívocamente que los documentos incorporados a la propia escritura pasan a formar parte integrante de ella a todos los efectos. Y, como establece el artículo 17 bis, apartado 2, letra b), “los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE CUOTA INDIVISA DEL DEMANDANTE Y COTITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 1 de abril de 2025 (BOE 17 de mayo de 2025). Descargar

No importa que la finca sobre la que ha de practicase la anotación con esté ya inscrita a favor del demandado, dado que se suspendió la inscripción de su título de adquisición, suspensión que ha sido objeto de recurso judicial. En cualquier caso, la anotación preventiva de demanda tiene trascendencia real y además el demandante es uno de los titulares registrales de la finca junto con otros cotitulares que serían terceros. Además, de no practicarse dicha anotación podría producirse un supuesto de indefensión para el demandante, llegando incluso a surgir un tercero protegido por la fe pública registral.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CUOTA ABSTRACTA DE DERECHO HEREDITARIO. SE REQUIERE TÍTULO SUCESORIO QUE DETERMINE QUIÉNES SON LOS HEREDEROS. LEGITIMACIÓN PARA INSTAR EL ACTA Y ASEVERAR HECHOS EN QUE SE FUNDA
Resolución de 8 de mayo de 2025 (BOE 9 de junio de 2025). Descargar

El acta prevista en el artículo 1005 del Código civil no es título suficiente para determinar quiénes son los herederos. Es necesario el título sucesorio constituido por los distintos documentos sucesorios: certificado de defunción, últimas voluntades y testamento o acta declaración de herederos abintestato, para acreditar la cualidad de heredero. Y la acreedora puede instar esa acta de notoriedad, pero debe ser preciso a la hora de aseverar los hechos positivos o negativos en que haya de fundarse el acta.