DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA Y CONTRATOS

DERECHO DE SUPERFICIE: NECESIDAD DE PREVIA GEORREFERENCIACIÓN
Dos Resoluciones de 3 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar. Descargar

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
En este caso, respecto de una de las fincas, no existiendo invasión demanial, por salvaguardar el camino las coordenadas que constan en el plano incorporado al título, ni excediendo la extensión sobre la que se constituye el derecho de superficie la cabida inscrita de la finca, no se aprecian razones que permitan sostener las dudas de identidad manifestadas por la registradora, más allá de la circunstancia de no extenderse el derecho de superficie a la totalidad de la finca que, conforme a lo expuesto en los anteriores fundamentos, no puede justificar una negativa a la práctica de la inscripción solicitada. Sin embargo, debe resolverse que no es inscribible el documento en cuanto a la otra finca, sin perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA UNA VEZ HA FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 5 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Teniendo en cuenta que los herederos del titular registral fallecido son los únicos que están legitimados para asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, debe exigirse por el registrador, cuya función implica la defensa de las titularidades inscritas, que -todos- los herederos de los que lo firmaron acrediten su condición (constatándose en debida forma), sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicación de herencia o similar.

COMPRAVENTA Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS ARTÍCULOS 56 Y 57 DE LEY 7/2012, DE 28 DE JUNIO, DE MONTES DE GALICIA
Resolución de 10 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Debemos entender que el ámbito objetivo del derecho de retracto en materia de montes no ha de incluir terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana, máxime con vivienda en ella ubicada como ocurre en el presente caso. Es necesario que haya una coincidencia entre el bien objeto de la venta y el bien objeto del retracto, lo que no ocurre en el presente caso, dado que el objeto de la venta tiene naturaleza rústica/urbana.

DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER: CONSTANCIA REGISTRAL
Resolución de 11 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado, por no estar legitimada notarialmente la firma extendida en la instancia que acompaña al título y por entender que es necesario el otorgamiento de otra escritura pública en la que comparezcan donante y donatarias, en cuanto afectadas por tal modificación, para otorgar eficacia real a la señalada reserva de la facultad dispositiva de la donante. Añade que, en el cuerpo de la inscripción se relacionó dicha facultad dispositiva como una mención sin trascendencia registral, no haciéndose constar en el acta de inscripción, por lo que entiende que no se extiende a tal mención el principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente sostiene que no se trata de modificar la donación, sino de reflejar en el Registro una facultad que debió inscribirse desde el principio, que la escritura configura una facultad de disposición de la donante, de conformidad con el artículo 639 del Código Civil, con eficacia erga omnes, y que el reflejo como mención es contrario a los arts. 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 353 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General estima el recurso y confirma la nota de calificación, pues la transcendencia real de la reserva de la facultad de disponer ha sido declarada reiteradamente, tanto por la doctrina como por el proprio Centro Directivo, afirmando que la donación con reserva de la facultad de disponer aparece regulada en el artículo 639 del Código Civil y ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria. La Resolución de 8 de noviembre de 2018 admitió incluso la inscripción autónoma de la reserva de la facultad de disponer, con base en el principio de numerus apertus relativo a la creación de nuevos derechos reales, y la transcendencia real de dicha reserva. Concluye señalando que lo procedente, en el momento de practicarse la inscripción de la donación, hubiera sido denegar o suspender la inscripción solicitada, expresando tal decisión en nota de calificación o en la misma nota de despacho, a los efectos de que el interesado pudiera solicitar la inscripción parcial del título o ejercitar cualquiera de los recursos legalmente concedidas contra la calificación, pero lo que no puede hacer ahora el registrador es modificar el contenido del negocio documentado.

COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA QUE HA SIDO OBJETO DE EXPROPIACIÓN PARCIAL: NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 11 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la compraventa del 7,586% de una finca por entender que estando presentado el título de expropiación parcial de la finca vendida, es necesario concretar, mediante representación gráfica georreferenciada, la parte de finca resto tras la expropiación ya formalizada, aunque todavía no inscrita, a fin de garantizar la protección del dominio público; considerando que la inscripción ha de practicarse sujeta a las cargas que gravan la finca, que son las que inicialmente gravaban un 92,4140% de la finca, pero que tras las operaciones de segregación y extinción de condominio, pasaron a gravar la totalidad de la misma.
El notario recurrente alega que la compraventa de dicha participación indivisa no es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca y que la compraventa se formalizó sobre la base de una información registral que establecía que la finca no estaba gravada con hipoteca en lo que excede del 92,4140% de la misma, y es la cuota indivisa no gravada lo que se transmite en la escritura.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que es doctrina reiterada del Centro Directivo que, en caso de expropiaciones no inscritas que hayan reducido la superficie de la finca, las operaciones que se formalicen sobre la finca resto son inscribibles, siempre que se identifique el resto mediante la aportación de su representación gráfica georreferenciada; y respecto a si puede practicarse la inscripción de la compra de dicha participación indivisa de la finca, libre de cargas, concluye que los principios de legitimación y tracto sucesivo impiden que se practique con posterioridad sobre dicha finca o sobre una participación indivisa de la misma, asiento alguno que pueda afectar a los derechos de los acreedores hipotecarios, a menos que conste su consentimiento o sean previamente canceladas las hipotecas.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO DE FINCA GANANCIAL: CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE
Resolución de 19 de junio de 2025 (BOE 9 de julio de 2025). Descargar

Se otorga una escritura de extinción de condominio que pertenece una mitad a un comunero y la otra mitad de a un matrimonio casado en régimen de gananciales. Consta inscrito “en cuanto a los consortes conjuntamente y sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal”. El título de adquisición previo es una compraventa en que solo comparece uno de los cónyuges. Después de analizar la naturaleza jurídica de la extinción de condominio, el Centro Directivo sostiene que es necesario el consentimiento del cónyuge del titular o autorización judicial.

EXPROPIACIÓN FORZOSA: PAGO Y DETERMINACIÓN DEL JUSTIPRECIO
Resolución de 23 de junio de 2025 (BOE 24 de julio de 2025). Descargar

En el supuesto de este expediente, se pretende la inscripción de un acta de ocupación y pago en un expediente de expropiación seguido contra propietario no adherido a la Junta de Compensación. En dicho expediente, se ha pagado al propietario afectado la valoración del bien expropiado que resulta de la hoja de aprecio aprobada en el procedimiento de expropiación, pero según la propia acta de ocupación y pago, queda pendiente que el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid o, en su caso, los tribunales establezcan definitivamente el justiprecio expropiatorio. También expresa el acta que la firma de esta no supone la conformidad del expropiado con el justiprecio. Con posterioridad, el Jurado Territorial de Expropiación de Madrid dicta sobre valoración de la finca expropiada, y contra esta resolución la Junta de Compensación se interpone recurso contencioso-administrativo.
La registradora señala que es necesario el pago o consignación de la diferencia entre el precio pagado y la valoración conforme al artículo 26.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, lo que es confirmado por el Centro Directivo.

NO ES POSIBLE LA CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE LA ANTICRESIS DE UNA CUOTA DEL BIEN INMUEBLE, AUNQUE SEA DEL 75%: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS COPROPIETARIOS
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

En garantía de un crédito un copropietario titular del 75% del pleno dominio, constituye anticresis sobre su cuota, sin el consentimiento de los otros condueños. El registrador niega la inscripción considerando que la anticresis requiere la detentación posesoria y eso sólo es posible si se constituye por todos los titulares.
El recurrente declara que la posesión se ha producido entregando las llaves a la entidad acreedora.
La Dirección General confirma parcialmente la calificación, considerando que la anticresis, figura revitalizada por Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023, que incorporó en la disposición final vigésima novena una modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se trata de un acto de disposición, no de administración, y que el propietario no deudor del 25% no podrá recuperar la posesión del inmueble, en tanto el deudor no pague la totalidad de la deuda, lo que se pacta expresamente en la escritura, por lo que se exige el consentimiento de la totalidad de los copropietarios para su válida constitución.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

INMATRICULACIÓN DE ELEMENTO INDEPENDIENTE EN RÉGIMEN DE DIVISIÓN HORIZONTAL: COINCIDENCIA DESCRIPTIVA ENTRE TÍTULO Y CATASTRO
Resolución de 17 de junio de 2025 (BOE 9 de julio de 2025). Descargar

Se puede inscribir una vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, aunque le edificio no esté previamente inmatriculado, pero la descripción entre título y certificación catastral debe coincidir por virtud de las normas que regulan el procedimiento inmatriculador en nuestro país. Reitera doctrina de la Dirección sobre esta materia.

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA EN DIVISIÓN HORIZONTAL: CAUSA
Resolución de 19 de junio de 2025 (BOE 8 de julio de 2025). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura, denominada “de adecuación de la realidad jurídica extrarregistral de finca incardinada en régimen de propiedad horizontal y su correlativa descripción literaria tabular”. La finca fue adquirida por los propietarios, desprovista del derecho de uso y disfrute sobre azotea que, conforme al título constitutivo de la Propiedad Horizontal a la misma fue anexado, cuyo derecho de uso y disfrute fue absorbido por la ejecución edificatoria que ahora se manifiesta. Su uso ha venido desarrollándose en dos niveles de edificación, interconectados mediante escalera interior, propia de la vivienda de que se trata y se describe como una vivienda dúplex.
Además, ha sido recabado y obtenido el consentimiento de la Comunidad de Propietarios de dicho Edificio, hecho que además de ser asegurado por los comparecientes, descansa en la acreditación documental que supone el Certificado expedido por el Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios, con el Visto Bueno de la presidenta, con firmas y rúbricas respectivas.
Sin embargo, la Dirección confirma dos de los tres defectos:
1) Es necesario expresar la concreta causa onerosa o gratuita en virtud de la cual el propietario quede habilitado para levantar una planta más y hacer suya la resultante. No es suficiente del mero reconocimiento de dominio sino su origen causal.
2) Es necesaria la intervención del presidente de la comunidad de propietarios, sin que sea suficiente la rectificación de la descripción del elemento privativo formalizada únicamente por los propietarios de este. 3) Pero no es necesario requisito del técnico de que la descripción actual coincide con la descripción recogida en el proyecto para el cual se concedió la licencia, pues es aplicable el artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 25 de junio de 2025 (BOE 24 de julio de 2025). Descargar

Se trata de una escritura en la que se formaliza el cambio de uso de un local para destinarlo a vivienda en un edificio en régimen de propiedad horizontal y a la que se incorpora un certificado de un arquitecto colegiado que certifica la antigüedad del cambio de uso declarado.
Pero la Dirección General confirma que, a los efectos de los artículos 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (declaración de obra, o cambio de uso, por antigüedad), para admitir como medio de prueba del carácter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados, es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística. Añade que en aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.

FALTA DE CORRESPONDENCIA DE FINCA SEGREGADA CON LICENCIA MUNICIPAL
Resolución de 23 de junio de 2025 (BOE 26 de julio de 2025). Descargar

La Dirección General confirma la suspensión de inscripción de una segregación por no coincidir la superficie cuya inscripción se solicita, según certificación catastral, con la superficie que resulta de la licencia municipal de segregación (15 000 y 10 000 m2 respectivamente); además, el informe municipal aportado pone de manifiesto que dicha diferencia no se debe a un simple error, sino que es consecuencia de la segregación de la parcela catastral sin la correspondiente licencia municipal, segregación que además incumple la unidad mínima de cultivo.

COMPLEJO INMOBILIARIO DE HECHO DEL AÑO 1976 VS PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

Acogiendo el planteamiento notarial (y rechazando el punto de vista registral), la Dirección General considera que al estar integrado de siete bloques, con veinte viviendas y plazas de garaje cada bloque, y una nave comercial, separada de los bloques, parece haberse configurado un complejo inmobiliario donde el suelo y el vuelo son privativos del elemento o entidad independiente número 148 y no como propiedad horizontal (tumbada), en la cual el suelo y el vuelo son elementos comunes a toda ella, sin que exista reserva estatutaria del derecho de vuelo, por lo que se precisa el correspondiente acuerdo de la junta de propietarios de la propiedad horizontal.
Cada vivienda de cada uno de los bloques tiene una cuota sobre el total de la comunidad y otra cuota, para gastos de su respectivo bloque. A priori, daría la sensación de una única propiedad horizontal en la que la cuota global es una cuota sobre el total de la comunidad. Pero este elemento, atendiendo a la fecha de la constitución de la comunidad, tampoco es determinante, pues también puede interpretarse que es una cuota no en toda la comunidad formada por los siete bloques y la nave, sino únicamente sobre lo que constituye elementos comunes, como accesos, viales o jardines. Además, la obra se declara sobre la finca registral número 5.897/B que se trata de una entidad independiente, identificada con el número 148 del régimen de propiedad horizontal. La configuración utilizada en el título constitutivo debe ser analizada en el contexto de una época en la que, a pesar de la falta de regulación expresa, empezaron a proliferar bajo la forma de propiedad horizontal distintas modalidades de complejos inmobiliarios privados que fueron objeto de atención doctrinal (Congreso de Roma de 1982) y de varios intentos de regulación positiva.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS PROHIBIENDO LOS USOS TURÍSTICOS
Resolución de 10 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

No cabe la inscripción del documento presentado al no cumplirse el requisito de titulación auténtica en virtud del cual las inscripciones en el Registro solo podrán practicarse en virtud de documento público. Además, al tratarse de modificación de estatutos de un edificio en régimen de división horizontal, deberá constar en escritura pública otorgada ante notario.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: ES NECESARIO APORTAR CERTIFICADO DEL ÓRGANO ADMINISTRATIVO COMPETENTE EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA
Resolución de 10 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Admitida la posibilidad en la Comunidad de Madrid del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28, apartado 4, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cuestión objeto del presente recurso se concreta en determinar si la documentación incorporada en la escritura al efecto es apta para practicar la inscripción del referido cambio de uso de local a vivienda y si concurren el resto de los requisitos exigidos por el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Señala el Centro Directivo que la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso, y que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso de éste. A los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para admitir como medio de prueba del carácter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados, es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL. LICENCIA
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

Mediante escritura de ampliación de obra nueva otorgada por los herederos de los titulares registrales de una finca, se rectificó la descripción de la edificación existente en la misma al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y se declararon nuevas construcciones.
El registrador suspende la inscripción solicitada ya que, a su juicio, no se determinaba si se estaba realizando una rectificación de los datos que constaban en el Registro (en cuyo caso debería aportarse la escritura objeto de rectificación y solicitarse expresamente la inscripción de la rectificación de ese título) o si se trataba de un acto nuevo que implicaba reducciones de cabida de la edificación y/o cambio de uso de las mismas sin que se aportase la oportuna licencia de derrumbe ni se acreditasen los cambios de uso descritos y sin que se acompañase el seguro decenal de las viviendas declaradas.
No obstante, el Centro directivo da la razón al notario:
1) En la escritura constaba con claridad la nueva descripción resultante tras la declaración formal de obra, sin que fuese relevante la mención de que la misma obedecía a una rectificación de la construcción inscrita que, según manifestaban los comparecientes, se había descrito de manera errónea. Además, dicha declaración de obra se había hecho cumpliendo los requisitos legales del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, por lo que, no siendo exigible licencia de construcción, tampoco era necesaria licencia de derribo.
2) En cuanto a la solicitud del seguro decenal, considera aplicable la excepción prevista en la ley, sosteniendo que se puede mantener el “uso propio” aunque el promotor sea titular de varias viviendas y una comunidad hereditaria. En el caso concreto, además, la vivienda se había construido por los padres de los otorgantes (según resultaba de contrastar la antigüedad de la edificación y la fecha de defunción de los otorgantes) y la ley únicamente obliga a contratar el seguro decenal en el caso de transmisión inter vivos (salvo exoneración) y no en el caso de transmisión mortis causa.

SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE ELEMENTOS PRIVATIVOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. El resumen es el siguiente:
1) Cabe aplicar el citado artículo (arts. 26 y 28 Ley del Suelo) (con prueba basada en certificado técnico, catastral, municipal o acta notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su ampliación o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.
2) Cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4. Por ejemplo, si consta declarado por antigüedad un edificio compuesto de seis viviendas y dos locales cabe formalizar e inscribir, sin autorización administrativa, la división horizontal de los mismos al amparo del artículo 28.4, en relación con el artículo 26.
3) Los posteriores actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente título habilitante previsto en la normativa urbanística.
4) Únicamente sería admisible, a efectos registrales, aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los mencionados actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado en régimen de propiedad horizontal si se utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del órgano competente municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenación urbanística, su realidad interior y el carácter no contradictorio del procedimiento registral.

URBANISMO

DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN DE UN EDIFICIO
Resolución de 26 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

Rechaza el Centro Directivo tal pretensión en base a los siguientes argumentos:
1) El procedimiento no es el adecuado: No cabe incoar un expediente de restauración una vez transcurrido el plazo legal de prescripción.
2) No consta el trámite de audiencia previa de todos los interesados en la tramitación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, conforme al artículo 82 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
3) No se acredita la notificación a todos los titulares registrales de la declaración de fuera de ordenación del edificio en cuestión, en aplicación del artículo 24 CE y el artículo 40 de la Ley 39/2015.
4) No consta la firmeza del decreto en el que se dicta resolución del expediente de restauración de la legalidad urbanística ni del decreto por el que se acuerda la incoación de este.

COMPRAVENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA: ACTO REVELADOR DE PARCELACIÓN ILEGAL. EXIGENCIA DE LICENCIA URBANÍSTICA
Resolución de 10 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de 28 escrituras de compraventa de cuotas indivisas respecto de una finca rústica, al entender que la transmisión de cuotas indivisas, cuyo valor teórico resulta inferior a la unidad mínima de cultivo, constituye un acto revelador de posible parcelación urbanística, sujeto a la obtención de licencia municipal conforme a la normativa andaluza.
Tras un extenso análisis de la normativa autonómica aplicable, la Dirección General reitera su doctrina (corroborada por la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Junta de Andalucía, en comunicación circulada al Colegio Notarial de Andalucía el 24 de junio de 2024), en virtud de la cual, determinados tipos de negocios jurídicos permiten deducir que existe acto revelador de parcelación ilegal cuando a cada uno de los titulares corresponda “teóricamente” una parte de superficie inferior a la establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa o título societario enajenado. Si bien la existencia de estos actos reveladores de una “posible” parcelación urbanística no implica que el hecho parcelatorio se produzca automáticamente cuando se dan las circunstancias descritas, la normativa aplicable somete estos actos a licencia urbanística municipal, que tendrá por finalidad comprobar la existencia o inexistencia de peligro de formación de nuevos asentamientos; por lo que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación.

LAS SEGREGACIONES DEBEN REALIZARSE CON ACTO ADMINISTRATIVO EXPRESO, NO DEDUCIRSE DE RESOLUCIÓNES MUNICIPALES
Resolución de 16 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

Se segrega y declara una obra nueva sobre un terreno aportando un certificado municipal de declaración de situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para edificaciones con uso de vivienda en suelo rústico. Este decreto reconocía la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para las edificaciones (vivienda y piscina) en la parcela segregada.
Inicialmente hay una calificación negativa que se amplía tras recibir un informe de la Junta de Andalucía que declaraba la nulidad de la segregación, tras la notificación efectuada por la registradora a la administración autonómica.
La Dirección General desestima el recurso, considerando que, en el ámbito de la legislación andaluza, la declaración de asimilación a fuera de ordenación de una edificación puede amparar también la segregación de la parcela en que se ubica, pero para que ello tenga lugar y pueda justificar su inscripción, debe resultar con claridad la superficie y linderos a la que se extienda dicha declaración, coincida o no con la parcela catastral.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

LOS CÓNYUGES DE NACIONALIDAD INDIA NO PUEDEN ADQUIRIR “SEGÚN SU RÉGIMEN MATRIMONIAL”, DADO QUE NO EXISTE. SE APLICA, POR TANTO, COMO SUPLETORIO EL SISTEMA DE SEPARACIÓN ABSOLUTA DE BIENES
Resolución de 30 de junio de 2025 (BOE 26 de julio de 2025). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa en la que intervienen como compradores unos cónyuges, ambos de nacionalidad india, “casados bajo el régimen legal de su país”, que “compran y adquieren e ingresan en su patrimonio de conformidad con el régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”. La registradora suspende la inscripción porque en el derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, y el matrimonio, opera, en consecuencia, como un régimen de separación absoluta de bienes. Por tanto, deberá hacerse constar la proporción en que adquiere cada cónyuge, ya que siendo inexistente el régimen económico-matrimonial, no cabe la referencia al régimen legal o al de su nacionalidad, debiendo por tanto establecerse la proporción de la adquisición.
El notario recurrente alega lo siguiente: que cuando el régimen económico-matrimonial del adquirente o adquirentes casados estuviere sometido a legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste; que el registrador no puede exigir que se especifique cuál es el concreto régimen matrimonial, ni revisar la determinación de la ley aplicable y del régimen legal que resulta de la escritura, ni tampoco exigir que ésta especifique los datos con arreglo a los cuales ha efectuado el notario dicha calificación; que el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, tal cual está redactado, tiene preferencia sobre el artículo 54 del mismo Reglamento cuando se trata de personas casadas cuyo régimen matrimonial sea extranjero y no acreditado; que el momento de la enajenación posterior –voluntaria o forzosa– será cuanto hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en la calificación registral y acreditarse el concreto derecho aplicable; que en la India hay otros regímenes económicos distintos de la separación de bienes.
La Dirección General confirma la calificación señalando que no es inscribible una escritura en la que unos cónyuges indios compran “el régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad” (art. 92 RH), puesto que no existe tal régimen en el Derecho indio; por lo tanto, resulta necesario hacer constar la proporción en que adquiere cada cónyuge (art. 54 RH), ya que funcionaría, en consecuencia, como si fuera un régimen de separación absoluta de bienes.

PATRIMONIO PROTEGIDO: DISPOSICIÓN SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 2 de julio de 2025 (BOE 24 de julio de 2025). Descargar

Se trata de resolver si la modificación del régimen de administración del patrimonio protegido constituido por la parte recurrente, que pasa de atribuirse a un órgano de administración integrado por cuatro de sus hijos a conferirse en exclusiva a ella misma, constituyente y beneficiaria de dicho patrimonio, implica necesariamente que todas aquellas disposiciones referidas al órgano y régimen de administración previstos en la escritura originaria resultan inaplicables por cuanto tal órgano ha dejado de existir como tal, o si por el contrario solo deben excluirse aquellas disposiciones que hayan devenido indudablemente inaplicables manteniéndose la cláusula d) de la escritura originaria relativa a la necesidad de la autorización judicial pertinente para aquellos actos que, según las leyes, la requieran, en aplicación de las normas del Derecho Civil sobre la curatela, que actualmente debería interpretarse conforme a la legislación vigente. La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera necesaria la autorización judicial para la venta conforme a la estipulación d) transcrita, en relación con los artículos 224 y 287.2º del Código Civil. La recurrente, por el contrario, sostiene que dicha autorización judicial es innecesaria porque tanto la cláusula d) como las restantes que regulan el régimen de administración del patrimonio protegido han de entenderse inaplicables después del otorgamiento de la escritura de subsanación que pasa a conferir la administración en exclusiva a la beneficiaria de dicho patrimonio.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación, señalando que es fundamental que el constituyente del patrimonio protegido que a su vez sea el beneficiario del mismo, tenga capacidad suficiente para poder administrar sus bienes, entendiendo dentro del término administración también las facultades de disposición como resulta del Preámbulo de la citada Ley 41/2003, de 18 de noviembre, y que es plenamente admisible que el propio constituyente prevea la necesidad de autorización judicial, aun concurriendo en su persona la cualidad de administrador para la realización de determinados negocios jurídicos al objeto de lograr su autoprotección. Por el contrario, cuando precise de medidas de apoyo de las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica, las reglas de administración deberán prever que se requiera autorización judicial. Tampoco parece suficiente el argumento de haberse previsto dicha cautela solo para el caso de designación de un “órgano de administración” pues este término bien puede referirse a órganos unipersonales como se deriva del artículo 3.3 de la repetida ley, cuando en su apartado b) se refiere a los procedimientos de designación de las personas que hayan de integrar los órganos de administración o, en su caso, de fiscalización, pues otra interpretación imposibilitaría la designación de un administrador único sea este o no el constituyente o beneficiario.
En el supuesto de esta resolución, el hecho de que el inicial órgano de administración estuviera formado por cuatro hijos y posteriormente rectificado este órgano de administración por el nombramiento como administradora de la propia señora (discapacitada) no determina que necesariamente haya de entenderse modificado, simultáneamente, la forma de administración de este patrimonio, excluyéndose de la autorización judicial aquellos actos que, según las leyes, la requieran, en aplicación de las normas del Derecho Civil sobre la tutela (hoy curatela…), puesto que es perfectamente posible que la propia constituyente y beneficiaria del patrimonio protegido, con un grado de discapacidad de 52% en el momento de su constitución, hubiera querido establecer mecanismos de autoprotección. Además, señala que el referido régimen de administración y autorización judicial constan inscritos en el Registro de la Propiedad, cuyo asiento determina la presunción de existencia y pertenencia a su titular del derecho en la forma en que consta inscrito (art. 38 LH).

EL CONVENIO REGULADOR NO SE PUEDE EXTENDER A BIENES PRIVATIVOS DE LOS CÓNYUGES
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

En una sentencia de divorcio de unos cónyuges casados en régimen de separación de bienes, se reparten bienes privativos entre ellos, adjudicando un bien privativo del marido a favor de la esposa, pretendiendo que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La Registradora acertadamente niega la inscripción solicitando que esta transmisión conste no en sentencia sino en escritura pública.
La Dirección General confirma la calificación, reiterando su doctrina sobre la materia, señalando que las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, porque la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada, deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza.

EL USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO SE EXTIENDE HASTA LA MUERTE DEL SEGUNDO CÓNYUGE SIN NECESIDAD DE LIQUIDAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

Ante la calificación negativa del registrador exigiendo, ante el fallecimiento de uno de los cónyuges, que se liquidase la sociedad de gananciales con los herederos del cónyuge premuerto, la Dirección General reitera la doctrina ya establecida, por todas la Resolución de 24 de julio de 2024, ya comentada en el número 118 de nuestra Revista, en la que cuando el usufructo está constituido de forma conjunta y sucesiva a favor de los cónyuges casados en gananciales, se debe esperar al fallecimiento de los dos, sin necesidad de liquidar la sociedad de gananciales.

DERECHO DE SUCESIONES

ESCRITURA DE DISENSO DE PACTO SUCESORIO
Resolución de 5 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

En la citada escritura se indica que el pacto de definición que se deja sin efecto, es el realizado entre los otorgantes en virtud de escritura autorizada por el mismo notario, reseñando a continuación las dos fincas que fueron objeto del pacto en los términos antes expuestos. Por su parte, en el apartado relativo a las disposiciones (cláusula a) se indica que “aplicando el artículo 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, dejan sin efecto el reseñado pacto sucesorio de definición por mutuo disenso”, y en la cláusula siguiente consta que se restituyen las fincas descritas. El registrador cancela el carácter de pacto de definición de la donación realizada en su día, pero no indica que cambie la titularidad de la finca que en su día se realizó.
Entender que sólo se dejaba sin efecto el pacto de definición, manteniendo el donatario la titularidad de los bienes que en su día le fueron atribuidos en contemplación al mismo, conduciría a que dicha cláusula de la escritura no tuviera ningún sentido, puesto que no cabe ninguna otra interpretación de dicha cláusula que no implique que la donante recupere las dos fincas que fueron objeto del pacto (cfr. art. 1284 CC).

DERECHO DE TRANSMISIÓN: NECESARIA INTERVENCIÓN DE CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE
Resolución de 19 de junio de 2025 (BOE 8 de julio de 2025). Descargar

El Centro Directivo reitera su doctrina desde la ya famosa sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 en que zanjó, en parte, la discusión doctrinal entorno a la sucesión del primer causante. A modo de resumen y recopilatoria podemos sacar las cuestiones principales, más que sabidas ya:
1º) Los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios.
2º) Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante.
3º) No hay doble transmisión de bienes: los transmisarios adquieren la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y sólo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo cual es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa.
4º) Lo que se transmite es el ius delationis.
5º) La jurisprudencia del Alto Tribunal se limita a afirmar que ese ius delationis no se fragmenta en dos sucesiones;
6º) La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta.

LA PARTICIÓN EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS LEGITIMARIOS EN EL DERECHO COMÚN. LA FACULTAD DE PAGO EN METÁLICO DEBE RESPETAR LOS PLAZOS
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

Se otorga por el único heredero la escritura de partición, adjudicando a sus hermanas fincas legadas por el testador y una cantidad de dinero como suplemento para cubrir la legítima.
La registradora rechaza la inscripción por transcurrir el plazo para el pago en metálico de la legítima y porque no han concurrido todos los legitimarios, lo que la Dirección General confirma aplicando los artículos 841, 843 y 844 del Código Civil, afirmando que la legítima en Derecho Común tiene carácter de pars bonorum y debe ser satisfecha con bienes de la herencia, sin perjuicio de la facultad establecida en dichos artículos pero que debe hacerse efectiva en los plazos legales.

HERENCIA DE CAUSANTE QUE ERA SOLTERA PERO QUE COMPRÓ UN BIEN DECLARANDO QUE ESTABA CASADA POR ERROR
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

La causante adquirió una vivienda declarando que estaba casada, cuando realmente nunca contrajo matrimonio. En el testamento declaró que su estado civil era soltera y se aporta un certificado negativo del Registro Civil de Madrid en el que consta que no celebró matrimonio durante un periodo anterior a la escritura de compraventa y hasta el día de su fallecimiento.
La Dirección General confirma la calificación negativa, solicitando el consentimiento del que apareció como “marido” y que es titular registral o, en su defecto, aprobación judicial, si bien el Centro Directivo ofrece como solución aportar suficiente certificación de nacimiento en que no conste referencia al matrimonio de la persona, como ha quedado antes expuesto, o un acta de notoriedad donde junto a las acreditaciones que resultan del expediente, fueran citados quienes fueran acreditados como herederos o causahabientes del que aparece como cónyuge de la causante en el registro de la propiedad.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA, CONFLICTO DE INTERESES Y APLICACIÓN DEL ÓRDEN PÚBLICO SUCESORIO
Resolución de 10 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se otorga escritura de aceptación y adjudicación de herencia de un causante de nacionalidad argelina, regida por la ley de Argelia, con declaración de herederos (Frehda) autorizada por notario argelino. La notaria autorizante aplica el orden público conforme al artículo 35 del Reglamento (UE) 650/2012, igualando las cuotas sucesorias entre hijos varón y mujeres. En nombre de todos los interesados en la herencia interviene una única apoderada, aportando, respecto del hijo varón, escritura de poder especial otorgada ante un notario de Quebec, respecto del cual la notaria emite el correspondiente juicio de suficiencia. El registrador suspende la inscripción alegando que resulta congruente la calificación que hace la notaria autorizante de los actos jurídicos para los que está facultado el representante con el contenido del título, al haberse omitido, en su caso, las facultades de ejercicio del poder alegado respecto del hijo varón, en supuesto de conflicto de intereses, como podría ser el caso, por haberse aplicado el principio de orden público y recibir menos participación de lo que le correspondería de acuerdo con el Derecho Argelino aplicable a la sucesión.
La notaria recurrente alega que, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, la valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de esta, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere; y que en la adjudicación de la herencia no existe conflicto de intereses en tanto en cuanto se realiza exactamente conforme a la ley argelina, si bien con aplicación del criterio de orden público que impide la desigualdad de derechos sucesorios por razón de sexo, conforme al artículo 35 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, el juicio notarial de suficiencia no puede ser revisado por el registrador si es congruente con el negocio documentado. Asimismo, añade que la regla general es la de que el representante de uno de los herederos no puede actuar en nombre de otro coheredero si no está expresamente autorizado para ello, salvo que, por la forma de actuar del representado resulte haberse resuelto con imparcialidad dicha representación; lo que ocurre en el presente expediente, pues el apoderado adjudica el único bien hereditario por cuotas indivisas según la participación que a cada uno de ellos corresponde según el título sucesorio, corregido por razones de orden público; y siendo esta corrección obligada, no depende de la decisión del representante de los interesados.

DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. NO APORTACIÓN DE COPIAS AUTORIZADAS. AUSENCIA DE REQUISITOS PARA INMATRICULACIÓN
Resolución de 14 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se recurre la calificación negativa de un testimonio de decreto de división judicial de herencia, en el que el registrador aprecia cuatro defectos: (i) falta de acreditación del cumplimiento del artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria sobre el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; (ii) falta de aportación de copia autorizada del acta de declaración de herederos abintestato; (iii) falta de aportación de copia autorizada y liquidada de la escritura complementaria y de adecuación a Catastro; y (iv) incumplimiento de los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación de tres fincas.
La Dirección General confirma la nota de calificación y desestima el recurso, reiterando que: no basta acreditar la mera remisión de un documento de autoliquidación o de declaración, si no que la acreditación exige constancia de la presentación efectiva ante la Administración tributaria; el principio de legalidad impone la aportación de copias autorizadas de los títulos sucesorios y complementarios, de tal forma que todo documento que no cumpla el principio de titulación pública, no puede ser tenido en consideración en el seno del procedimiento registral; y la inmatriculación requiere acreditar adquisición previa por título público al menos un año antes del fallecimiento del causante, lo que no concurre en este caso al tratarse de una única transmisión hereditaria, pues la escritura complementaria y de adecuación a catastro no cumple los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

INEXISTENCIA DE CONFLICTO DE INTERES EN ADJUDICACIONES EN PROINDIVISO
Resolución de 16 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

En una escritura de aceptación de herencia comparecen el viudo de la causante (con quien estuvo casado en régimen de separación de bienes), en su propio nombre y derecho y, además, en nombre de su única hija menor de edad, en ejercicio de la patria potestad. En su testamento la causante legó a su esposo la cuota legal usufructuaria, instituyó heredera a su única hija, nacida el 18 de septiembre de 2018, y excluyó “al padre de la heredera de la administración de los bienes heredados, que serán administrador por el padre de la testadora y su hermano, antes mencionados, de forma solidaria, hasta su mayoría de edad”. En dicha escritura se adjudica al viudo “el usufructo vitalicio de una tercera parte indivisa de todos los bienes y pasivo descritos”, y a la única hija y heredera la “nuda propiedad de una tercera parte indivisa de todos los bienes y del pasivo descritos” y el “pleno dominio de dos terceras partes indivisas de todos los bienes pasivo-descritos”. Todos los bienes inventariados eran privativos de la causante. Entre ellos se incluyen dos fincas hipotecadas en garantía de sendos préstamos (con saldo pendiente de 232.630,71 y 51.111,68 euros, respectivamente) de los que era deudora únicamente dicha causante. La registradora suspende la inscripción entendiendo que, al comparecer el otorgante por sí, y en nombre y representación de su hija menor de edad, sobre la que ejerce la patria potestad, “hace falta aprobación judicial de las operaciones particionales contenidas en el documento que precede, por el posible conflicto de intereses. Dicha aprobación judicial será objeto de calificación junto con el documento que precede”. Se citan en la calificación como fundamentos de derecho, se citan los artículos 162.1.º y 1060 del Código Civil.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no existe conflicto de intereses en casos de adjudicación pro indiviso de bienes de la herencia realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes (vid. R. 27.01.1987); o cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL: DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN
Resolución de 4 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Mediante diligencia se incorporó a la matriz una certificación expedida por el secretario no consejero del consejo de administración de la sociedad, con el visto bueno del presidente del consejo (cuyas firmas el notario autorizante consideró legítimas), en cuya virtud se aclaraba y subsanaba el contenido de los acuerdos adoptados por la junta de socios, elevados a público mediante la escritura antes relacionada. El registrador exige que conste quién efectúa la entrega de la certificación subsanatoria.
Rechaza la Dirección General tal pretensión del registrador, señalando que se trata de la corrección de unos simples errores materiales, por lo que la incorporación de la certificación por el notario a la escritura por medio de una diligencia subsanatoria (correctamente al amparo del art. 153 RN), hacen del procedimiento utilizado un mecanismo perfectamente reglamentario para obtener dicha subsanación. Y la conclusión que se extrae de la anterior afirmación es evidente: a través del contenido de la certificación y del procedimiento subsanatorio, esto es, mediante diligencia extendida en el propio instrumento público, deviene irrelevante quién ha sido el que haya entregado la certificación al notario autorizante.

RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES: SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
Resolución de 5 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

En relación con un último párrafo del artículo 23 de unos estatutos sociales, según el cual “se permite que la sociedad pueda o no establecer o contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores”, se señala por el Centro Directivo que no se cumple con la exigencia de que respecto de la retribución de los administradores se determine en estatutos uno o más sistemas concretos para aquella, de suerte que en ningún caso quede a la voluntad de la junta general o del órgano de administración -en este caso- su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser cumulativos pero no alternativos. Ciertamente, esta disposición estatutaria no se ajusta a lo establecido en el citado artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. arts. 249.3 y 260, mención undécima, de la misma Ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no sólo a los consejeros, según resulta de una interpretación literal, lógica y sistemática de dicha disposición estatutaria, no es cumulativo y su existencia no está fijada en los estatutos sociales sino que depende de la decisión de “la sociedad”.

DENOMINACIÓN SOCIAL: EXPRESIONES GENÉRICAS, ANAGRAMAS Y ABREVIATURAS
Resolución de 12 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Mediante instancia dirigida al Registro Mercantil Central se solicita reserva de denominación en cuanto a las denominaciones “EVM, SL”, “EVM Engage Viral Movement, SL”, “EVM Hub, SL” y “Engage Viral Movement EVM, SL”, las cuales fueron objeto de certificación negativa por aparecer previamente registradas.
La Dirección General estima el recurso respecto a la denominación “EVM Hub, SL”, pues se añade un término que no está incluido en la relación de términos o expresiones genéricos y que se considera suficientemente diferenciador para no incurrir en la prohibición de identidad de denominaciones; desestimándolo respecto al resto, señalando que existe ya inscrita una sociedad con la denominación “EVM Group, SL”, y los términos “Grupo” y “Group” se encuentran incluidos en la relación de términos o expresiones genéricos, carentes de suficiente valor distintivo a que hacen referencia los artículos 408 del Reglamento del Registro Mercantil y 10 de la Orden de 30 de diciembre de 1991. Respecto al resto de denominaciones, incurren en la prohibición establecida en el artículo 398.2 del Reglamento del Registro Mercantil, según el cual “las siglas o denominaciones abreviadas no podrán formar parte de la denominación. Quedan a salvo las siglas indicativas del tipo de sociedad o entidad previstas en el artículo 403”; sin que pueda entenderse que las abreviaturas o anagramas referidas tenga significación propia.

CLÁUSULAS ESTATUTARIAS
Resolución de 17 de junio de 2025 (BOE 9 de julio de 2025). Descargar

Se trata de la siguiente cláusula del objeto social de la entidad: “La dirección y gestión de la participación de la Sociedad en el capital de otras entidades mediante la correspondiente organización de medios personales y materiales, pudiendo, cuando la participación en su capital lo permita, ejercer la dirección y el control de dichas entidades mediante la pertenencia a sus órganos de administración social, así como mediante la prestación de servicios de gestión y administración de dichas entidades.
La administración, dirección y gestión del conjunto de las actividades empresariales de otras entidades a través de la participación en sus órganos de administración y decisión, mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales…”.
La registradora opone los siguientes defectos:
1) Que es innecesario incluir en el objeto social la dirección y gestión de la participación de la sociedad en el capital de otras entidades. Lógicamente es una objeción rechazada de plano por el Centro Directivo: actividad económica legítima y plenamente inscribible en el Registro Mercantil.
2) Las referidas actividades invaden o inciden en el ámbito reservado a las empresas de servicios de inversión en la Ley del Mercado de Valores. Frente a esto: Lo relevante no es que una sociedad adquiera participaciones o acciones de otra sociedad, sino que el servicio que presta o la actividad de inversión que desarrolla sean llevadas a cabo con carácter habitual o profesional (dentro del marco regulado), por cuenta de tercero. Téngase en cuenta que la sociedad se encontrará sujeta a la Ley del Mercado de Valores aun si opera por cuenta propia si lo hace en el marco de sus relaciones con tercero y en el marco de su actividad profesional o comercial.
3) Retribución de los órganos: la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la sociedad, porque, a juicio del registrador, se transcribe parcialmente tal sistema de retribución tipificado en el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital que exceptúa de tal indemnización que el cese sea por incumplimiento de las funciones de administrador y por tanto también comprendiéndolo. Se rechaza porque la objeción que opone el registrador en su calificación no puede ser confirmada, pues la disposición cuestionada no se refiere al sistema de remuneración consistente en la indemnización prevista en el artículo 217.2.f) de la Ley de Sociedades de Capital para “los administradores en su condición de tales”, sino que se refiere uno de los conceptos retributivos que, respecto de los consejeros ejecutivos, podrá detallarse en el contrato referido en el artículo 249.4 de la misma Ley.
4) Se confirma el defecto relativo a que la sociedad pueda o no establecer o contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores, pero solo respecto de los consejeros ejecutivos.

LA TRANSMISIÓN O GRAVAMEN DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES ESTÁ AL MARGEN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Resolución de 1 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

En escritura pública se pignoran participaciones sociales de una sociedad limitada. Se pretende por la entidad vendedora cuyo derecho se garantiza con la prenda, inscribir la misma en el Registro de bienes muebles. El Registrador, con buen criterio, niega tal inscripción, al no ser posible por el ordenamiento jurídico. El abogado de la entidad insiste, presentando recurso gubernativo, que es desestimado por la Dirección General con los siguientes argumentos:
1) El Registro Mercantil, regido por el criterio de numerus clausus en cuanto a la materia susceptible de inscripción, no tiene por objeto en sociedades anónimas y de responsabilidad limitada, la constatación y protección sustantiva del tráfico jurídico de las acciones o las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades.
2) La titularidad de las participaciones sociales existe al margen del Registro Mercantil, no siendo posible la constatación tabular de la prenda sobre aquellas, sino que, además, tal consignación carecería de sentido al no añadir protección adicional a tal derecho real.
3) Las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que opera al margen del Registro Mercantil.
4) La constitución del derecho real de prenda sobre las participaciones sociales deberá constar en documento público (art. 106.1 LSC) y tanto la titularidad y sucesivas transmisiones de las participaciones sociales, así como la constitución de la prenda deben hacerse constar en el libro registro de socios, con los efectos de legitimación que le atribuye el artículo 104 de la Ley de Sociedades de Capital.
Pretender atribuir efectos de legitimación, inoponibilidad, prioridad y fe pública propios de los registros de bienes a una eventual inscripción en el Registro de Bienes Muebles de las transmisiones, gravámenes o prohibiciones de disponer sobre participaciones sociales, sería –además de inútil, porque tales efectos no podrían reconocerse a una inscripción que sería voluntaria– carente de fundamento legal.

LA DESIGNACIÓN DE APODERADOS TRAS UN APODERAMIENTO GENÉRICO DEBE HACERSE EN LA HOJA DE LA SOCIEDAD PODERDANTE
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

Se otorga un poder, ya inscrito en la hoja de sociedad poderdante, de esta última a favor de otra entidad para que “por medio de sus representantes, ya orgánicos ya voluntarios que expresamente designe”, ejercitase una serie de facultades. En una segunda escritura, la sociedad apoderada designó a los “apoderados de la compañía apoderada” para el ejercicio del poder a su favor conferido por la compañía poderdante.
La registradora mercantil, contradiciendo el criterio del mismo registro mercantil y con una pobreza patente de argumentos, considera que se debe inscribir la segunda escritura en la hoja de la entidad apoderada, y no en la hoja de la entidad poderdante.
La Dirección General admite el recurso, revocando la calificación, tras hacer constar que, en caso de calificación negativa de uno de los titulares de un registro mercantil pluripersonal, lo debe poner en conocimiento de sus compañeros titulares del mismo registro para unificar criterios, de acuerdo con los artículos 18.8 del Código de Comercio y 15.2 del Reglamento del Registro Mercantil.
Asimismo, reconoce la resolución la falta de argumentación de la calificación, y señala que el fondo del asunto es claro: la segunda escritura debe constar en la hoja de la sociedad poderdante, porque se trata de mismo apoderamiento formado en dos escrituras notariales, una de ellas de designación genérica y otra con individualización personal del apoderado.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS MEDIANTE ACTA NOTARIAL
Resolución de 10 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

El título cuya calificación ha sido impugnada es un acta notarial en la que la notaria autorizante hace constar determinados acuerdos adoptados por la junta general extraordinaria de una sociedad entre los cuales figura la modificación del artículo 13 de los estatutos sociales relativo a la convocatoria de las juntas generales. La registradora suspende la inscripción solicitada porque la modificación de dicha disposición estatutaria debe constar en escritura pública.  
Señala la Dirección General que la calificación debe ser confirmada toda vez que, según el artículo 290.1 de la Ley de Sociedades de Capital, en todo caso, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar en escritura pública que se inscribirá en el Registro Mercantil, el acta notarial presentada no es suficiente, si bien puede servir de base para la elevación a público de los acuerdos que constan en ella.

ADMINISTRADORES

CESE DE ADMINISTRADOR MANCOMUNADO: MAYORÍAS CUALIFICADAS
Resolución de 3 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción porque el acuerdo de cese del administrador mancomunado inscrito, y el nombramiento de un nuevo administrador mancomunado, se adoptó con el voto a favor del 51% del capital social y el voto en contra del 49% del capital, lo que implica una “modificación” del órgano de administración para lo que se requiere conforme al artículo 16.º de los estatutos sociales el voto a favor del 75% del capital social. 
Señala la Dirección General que es razonable concluir que la mayoría cualificada exigida por el citado precepto estatutario es aplicable tanto al cambio de estructura del órgano de administración, como al cambio de personas que lo integran sin modificar el sistema de administración. Enfocada así la cuestión, el término “modificación” es lo suficientemente amplio para abarcar el cambio de estructura como la composición del órgano; conclusión a la que nos lleva la interpretación de un precepto estatutario (el art. 16) cuya actual redacción deriva de un acuerdo adoptado por unanimidad. Y es que si ahora restringimos la mayoría cualificada (dos tercios) únicamente al cambio de sistema y no al de los integrantes, como en este último caso el acuerdo podría adoptarse por simple mayoría, de esa forma se estaría modificando indirectamente una previsión que en su día se adoptó por unanimidad y que iba más allá de un mero cambio de estructura del órgano. Es cierto que la mayoría reforzada que habilita el artículo 223.2 de la Ley de Sociedades de Capital se refiere a la separación de administradores (al no aludir al nombramiento de nuevas personas para el cargo); pero en el caso que motiva este recurso sí que se ha acordado la separación de un administrador mancomunado y el nombramiento de uno nuevo, por la mayoría no reforzada y que viene a exigir el citado precepto legal; circunstancia que tampoco puede obviarse en este caso.

RENUNCIA DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO: CONVOCATORIA DE JUNTA
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

En el presente caso, al haber sido infructuoso el intento de notificación de la renuncia en el domicilio inscrito de la sociedad por correo con aviso de recibo, debe acreditarse el intento de notificación presencial conforme al citado artículo 202 del Reglamento Notarial. En segundo lugar, no cabe inscribir la renuncia del único administrador de la sociedad con cargo vigente (como consta en el Registro) sin que se acredite la previa convocatoria de la junta general en la forma que establezcan los estatutos sociales, figurando en el orden del día la provisión de cargos para el nombramiento de órgano de administración (arts. 166, 171 y 235 LSC y 6, 147 y 192 RRM, así como Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de mayo de 2014 y 29 de septiembre de 2014).

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES CON OPINIÓN DESFAVORABLE DEL AUDITOR
Resolución de 10 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales de determinada sociedad anónima, por haber emitido el auditor informe con opinión desfavorable al considerar que las cuentas no reflejan la imagen fiel.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, reiterando su doctrina más reciente según la cual la mera opinión negativa del auditor no impide el depósito de las cuentas, pues lo relevante es que exista informe de verificación emitido. La gran trascendencia que para la sociedad conlleva el cierre de la hoja por falta de depósito aconseja extremar la prudencia y limitar los casos de denegación de depósito a aquellos en que del informe del auditor resulte la afirmación de existencia de incumplimiento radical del deber de colaboración.

DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES PENDIENTE LA DESIGNACIÓN DE AUDITOR A INSTANCIA DE LA MINORÍA POR HABER SIDO RECURRIDA
Resolución de 11 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Se solicita el depósito de las cuentas anuales de una sociedad respecto de un ejercicio para el que está abierto un expediente de designación de auditor a instancia de la minoría, suspendido por litispendencia civil sobre la legitimación del socio solicitante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que mientras exista indeterminación sobre la procedencia o no del nombramiento de auditor, el registrador debe suspender la calificación del depósito, sin que ello suponga una denegación definitiva sino una suspensión condicionada a la resolución firme del expediente.

AUDITOR NOMBRADO POR LA MINORÍA E INFORME
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

No es posible depositar las cuentas anuales cuando existe auditor nombrado por la minoría sin que se acompañe del informe de dicho auditor.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO SUSTITUYE LA AGRUPACIÓN DE DOS FINCAS
Resolución de 27 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

Este precepto está pensado exclusivamente para completar la descripción literaria de una finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, previa aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica; pero, en ningún caso ampara la posibilidad de encubrir, bajo el pretexto de rectificación descriptiva, negocios jurídicos, como puede ser una agrupación de fincas. Todo lo contrario, hoy en día una agrupación de fincas inexorablemente presupone la coordinación jurídico-catastral de las fincas objeto de la misma.

DOBLE INMATRICULACIÓN: NO CABE RECURRIR EL INICIO DEL PROCEDIMIENTO
Resolución de 10 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Apreciada por la registradora la posible existencia de doble inmatriculación y notificado el titular registral afectado, que no ha iniciado el procedimiento, para comparecer en el Registro de la Propiedad, interpone recurso solicitando que se anule o dejo sin efecto la decisión de la registradora sobre la existencia de la doble inmatriculación.
La Dirección General reitera que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho; sin que tenga por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como rectificar asientos ya practicados o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación iniciados.

CONSTATACIÓN REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 10 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a incorporar en el historial de una finca su referencia catastral, dado en nada coincide la descripción de la concreta parcela catastral con la referencia catastral cuya correspondencia se afirma.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina en virtud de la cual, para que el registrador pueda rechazar la constatación registral de la referencia catastral de una finca es preciso que las dudas que alega acerca de la identidad entre la finca inscrita y la que figura en el documento aportado estén debidamente fundamentadas, lo que ocurre en el presente expediente, ya que la realidad física de la finca registral no coincide con la de la parcela catastral, con diferencias superficiales superiores al 10 % y otra serie de circunstancias que afectan a la descripción de la misma.

LEVANTAMIENTO REGISTRAL EX ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA. FORMA DE PRESENTACIÓN ANTE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
Resolución de 18 de junio de 2025 (BOE 8 de julio de 2025). Descargar

Es objeto de este recurso resolver acerca de la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, a los efectos de su calificación y en su caso despacho e inscripción, de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en unión de un comprobante de la comunicación de dicho título al Ayuntamiento de Madrid, con la finalidad de tenerse por cumplido el levantamiento del cierre registral previsto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. El artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones, dispone que: “4. Los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse: a) En el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de cualquiera de los sujetos a los que se refiere el artículo 2.1. b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca. c) En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero. d) En las oficinas de asistencia en materia de registros. e) En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes. Los registros electrónicos de todas y cada una de las Administraciones, deberán ser plenamente interoperables, de modo que se garantice su compatibilidad informática e interconexión, así como la transmisión telemática de los asientos registrales y de los documentos que se presenten en cualquiera de los registros”.
Como afirmara esta Dirección General en el supuesto de la Resoluciones de 3 de junio y 7 de diciembre de 2013, los envíos aceptados por el operador al que se encomienda la prestación del Servicio Postal Universal, siguiendo las formalidades previstas, se considerarán debidamente presentados, a los efectos previstos en el artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y en su normativa de desarrollo, de conformidad con el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, que desarrolla la normativa contenida en la Ley 24/1998, de 13 de julio, de Servicio Postal Universal y Liberalización de Servicios Postales. La presentación de un documento en cualquiera de las oficinas de Correos equivale, en beneficio del presentante, a la presentación en el registro de entrada de la administración de destino.

PROHIBICIÓN DE DISPONER: LA DICTADA EN PROCEDIMIENTO PENAL IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE DISPOSICIÓN POSTERIOR A ELLA
Resolución de 30 de junio de 2025 (BOE 24 de julio de 2025). Descargar

Presentada una escritura de compraventa y poco después un mandamiento penal ordenando prohibición de disponer (prohibición dictada antes de la compraventa), debe suspenderse la inscripción de la compraventa, ya que el conflicto planteado entre ambos títulos no es de incompatibilidad o estricta prioridad, sino de validez, pues del mandamiento expedido antes del otorgamiento de la escritura pudiera resultar la nulidad de esta, aunque dicho mandamiento se presente en el Registro con posterioridad a dicha escritura y estando la misma aún pendiente de calificación y despacho; esta circunstancia determina la prevalencia del principio de legalidad sobre el de prioridad.

VALOR PURAMENTE INFORMATIVO DE LAS NOTAS SIMPLES INFORMATIVAS
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 28 de julio de 2025). Descargar

Se pretende inscribir la compraventa de una participación indivisa de una finca como libre de cargas sobre la base de una nota simple informativa, existiendo en realidad cargas vigentes sobre la misma, lo que rechaza el Centro Directivo, recordando el valor puramente informativo de las notas simples y que no da fe del contenido de los asientos, señalando además, incluso, que en relación a las certificaciones, que cuando no fueren conformes con los asientos de su referencia, se estará a lo que de éstos resulte.
En este sentido, señala la Dirección General que la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales cuyo contenido, como anteriormente se ha expuesto, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, sin perjuicio, habría que añadir de la responsabilidad en que pudiera incurrir el registrador.

CANCELACIÓN REGISTRAL: PACTO DE NATURALEZA PERSONAL
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional de unos pactos inscritos que afectan a un inmueble, pues el recurrente estima que no tienen carácter real y, en consecuencia, solicita su cancelación. El registrador señala que es necesario el consentimiento de los vendedores para proceder a dicha cancelación.
Señala la Dirección General que la circunstancia de que un derecho personal (en el caso debatido, una serie de obligaciones que asume la parte compradora) figure inscrito no altera su específica naturaleza (cfr. art. 98 LH), de manera que solo podrá desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes lo estipularon, aunque estén inscritas, tales estipulaciones no podrán afectar a tercero y tendrán alcance solutorio obligacional, únicamente afectando a las partes que lo convinieron.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA FRUSTRADA POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 26 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

La finca que se pretende inmatricular invade por completo el río, por lo que procede confirmar la calificación registral. Respecto a la falta de emisión del informe en el plazo previsto, cabe recordar que la técnica del silencio administrativo positivo no es aplicable en materia de validez o nulidad civil de los actos o contratos sujetos al derecho privado, y por tal hay que entender la pretensión de inscripción, vía inmatriculación, de un derecho de dominio, cuando en dicho procedimiento la intervención de una Administración Pública (en el caso debatido, un Servicio Hidrográfico) impuesta por la normativa hipotecaria o por la sectorial correspondiente lo es a título de mero informe, no de resolución de ningún procedimiento administrativo.
Por ello, la no emisión del informe en el plazo marcado por la normativa hipotecaria o por la sectorial correspondiente no puede implicar en modo alguno una resolución presunta de la Administración favorable a la pretensión del interesado.

EXPEDIENTE DE SUBSANACIÓN DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 4 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

En el presente caso procede la tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria para subsanar la posible doble inmatriculación que, por las circunstancias del caso, parece una doble inmatriculación conflictiva, puesto que la misma realidad física ha accedido a dos folios registrales diferentes, estando las fincas inscritas a nombre de personas distintas, por lo que el registrador deberá hacer constar por nota al margen de ambas fincas la tramitación del expediente y convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas. Y, en caso de no lograrse el acuerdo, será de aplicación la regla séptima del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

INMATRICULACION: DUDAS FUNDADAS EN LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS
Resolución de 4 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

En el supuesto del presente expediente, habida cuenta de la antigüedad del título previo, que expresa la superficie de la finca en una medida aproximada y, que, según explica la notaria autorizante del título inmatriculador, delimita los linderos por mera referencia a los puntos de la misma situados más al norte, sur, este y oeste, así como de la posterior tramitación de una modificación catastral para adecuar la descripción de la finca, tal y como consta en el título inmatriculador, a la realidad física, la calificación registral negativa, basada exclusivamente en la discrepancia entre el título previo y el inmatriculador, no puede confirmarse. La fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: NO ES ADMISIBLE LA CREACIÓN DE TÍTULOS AD HOC
Resolución de 5 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

El título aportado al expediente para justificar la adquisición de los interesados es la escritura de permuta autorizada el mismo día del acta de inicio bajo el número inmediatamente anterior de protocolo, en la que los otorgantes permutan entre sí las participaciones indivisas que dicen corresponderles, de modo que cada uno de ellos resulta titular del mismo porcentaje que inicialmente le correspondía, y en cuanto a la justificación de su título, se indica que “les pertenecen por títulos de compraventa verbal o documento privado no acreditado, de los herederos de los titulares registrales, sin que se disponga de documentación pública o privada que lo acredite”. Se trata por tanto de una transmisión meramente instrumental, con el fin de crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inscripción de la finca a favor de quienes ahora dicen ser sus propietarios sin disponer de un título público de adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de quien a ellos les transmitió.

GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE. CONSTATACIÓN DE LA EXISTENCIA DE UNA CONTROVERSIA
Resoluciones de 10 de junio y 15 de julio de 2025 (BOE 3 de julio y 6 de agosto de 2025). Descargar. Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca, al haberse presentado oposición por un colindante registral y catastral, que el registrador entiende están debidamente fundamentadas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues constatada la existencia de una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, reitera la doctrina del Centro Directivo que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición manifestada por un titular registral de la finca colindante, aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación, con lo que queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare tal controversia.

GEORREFERANCIACIÓN: POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 11 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar

Se suspende el inicio del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, alegando la registradora la invasión de camino público y de otra finca colindante y exigiendo que se aporte representación gráfica alternativa. El recurrente sostiene que la realidad física de su finca coincide con la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta, y la ubicación íntegra de la obra sobre la misma con el informe catastral de ubicación de construcciones.
La Dirección General estima parcialmente el recurso, dado que corresponde al registrador aclarar en su nota de calificación si tal supuesta invasión del dominio público deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía; pues, en este último supuesto, lo correcto es iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notificando a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que, con sus alegaciones, puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador.

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: SILENCIO ADMINISTRATIVO
Resolución de 12 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

La escritura objeto de calificación pretende reanudar el tracto sucesivo de parte de una finca, con la particularidad de que esa parte de finca fue objeto de segregación en su momento, sin licencia. Se solicita ahora una licencia de segregación, o declaración de innecesariedad de dicha licencia o declaración de haber prescrito la posible infracción urbanística. El Ayuntamiento no contesta en el plazo reglamentario de tres meses, por lo que se produce el efecto de concesión de la licencia por silencio positivo a dicha petición. Para acreditar la obtención de licencia se solicita al Ayuntamiento un certificado acreditativo del acto presunto (de concesión de licencia), pero el Ayuntamiento no contesta.
La Dirección General estima el recurso, ya que aunque la regla general sea la del silencio positivo, cabe excepcionarla cuando, como ocurre en al ámbito urbanístico, otra norma con rango de ley establezca lo contrario, tal y como ocurre con el artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al disponer que todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

INSCRIPCIÓN DE LA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y DE LA GEORREFERENCIACIÓN COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 12 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por no estar delimitada con precisión la vía pecuaria y su relación con la finca registral objeto del expediente, al ser dudoso el trazado de la vía pecuaria que consta a efectos informativos en el Visor del Instituto Cartográfico Valenciano, y porque la inscripción de la misma permite a la Administración ejercitar, con mayor seguridad, las acciones tendentes a la recuperación del dominio público en su caso usurpado, al poder ubicar la finca invasora sobre la cartografía y conocer con exactitud al titular registral que ha de participar en el expediente de deslinde parcial, sin perjuicio de las acciones judiciales, que inscrito el deslinde correspondan al titular registral perjudicado.

INMATRICULACIÓN: JUICIO DE IDENTIDAD ENTRE AMBOS TÍTULOS Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 18 de junio de 2025 (BOE 8 de julio de 2025). Descargar

La inmatriculación por doble título recogida en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria es una de las fórmulas recogidas en la legislación civil e hipotecaria español que regula el acceso de las fincas en el Registro de la Propiedad. Su centro de gravedad reside en la expresión recogida en el mencionado artículo: “identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”. Por tanto, hay que distinguir una doble operación:
a) Correspondencia entre la descripción de la finca en ambos títulos corresponde al registrador. Como reiteradamente tiene dicho la Dirección General no cabe exigir una identidad plena y absoluta, pues de ser así no se precisaría juicio alguno por parte del registrador, sino que basta con una identidad razonable, a juicio del Registrador.
b) Coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. Esta correspondencia no es un juicio, sino que debe darse “en todo caso” y con plena identidad.
La regla general es que la coincidencia se requiere entre el título inmatriculador y la cartografía catastral. Pero como toda regla, se admiten excepciones (inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, etcétera.). Ello se justifica porque la inconsistencia de la base de datos catastral es un mero dato técnico que no debe obstaculizar el tráfico jurídico de la finca. Posiblemente, la solución más ortodoxa sería la subsanación de las discrepancias por los procedimientos previstos para ello por la legislación catastral. Pero, siendo ello asumible desde el punto de vista de la institución catastral, no lo sería ni para la institución registral ni para el particular interesado, pues supondría una dilación temporal incompatible con la celeridad y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Por lo que, en esos casos excepcionales, debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia. Además, si el registrador albergase dudas acerca de la identidad de la finca y la eventual invasión de parcelas colindantes, podrá tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder subsanar, en su caso, las posibles dudas de identidad.

EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN: SE DEBE EXTREMAR EL CUIDADO EN LAS NOTIFICACIONES
Resolución de 30 de junio de 2025 (BOE 26 de julio de 2025). Descargar

En un expediente de inmatriculación practicado conforme a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, se objeta por la registradora que las notificaciones no se han realizado adecuadamente. A pesar del informe de la Notario autorizante sobre esta cuestión, la Dirección General confirma la calificación, entendiendo que los efectos de la inmatriculación por la vía del artículo 203 son más contundentes que por la vía del artículo 205, ya que en este segundo supuesto se aplica la limitación de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, y ello es debido a la exigencia de un sistema riguroso de notificaciones previas que dotan al artículo 203 de más garantías que el artículo 205 de la Ley.
Y en el presente caso, en la notificación/edicto publicada en “Boletín Oficial del Estado” no constan debidamente notificadas personas de quienes proceden los bienes o sus herederos. Respecto del ayuntamiento tampoco consta la notificación al mismo, sin que pueda alegarse que se ha publicado en el tablón de Anuncios, porque esa publicación en el Tablón de Anuncios es una medida complementaria y opcional, no un sustituto de la notificación obligatoria y directa al Ayuntamiento. Y, finalmente, respecto de un edificio en comunidad de propietarios, se hizo la notificación a uno de los propietarios, pero sin constar que lo era en su condición de presidente de la comunidad.

ACTA DE NOTORIEDAD DE EXCESO DE CABIDA DESMEDIDO: DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

Señala la Dirección General que no se corresponde la descripción registral con la representación gráfica aportada. Por ellos, parece que no se está procediendo a la mera rectificación de un dato erróneo sino que se está alterando ( en cuanto a linderos, perímetro, magnitud desproporcionada del exceso) la realidad física exterior de una finca resultante de una segregación, lo que tergiversa radicalmente su descripción registral, englobando la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, lo cual no encubre más que negocios jurídicos traslativos que deben acceder al Registro a través de los requisitos legales y registrales [sic] correspondientes acompañado del cumplimiento de las obligaciones de índole fiscal.
Según el Centro Directivo, si la finca tuviera inscrita su base gráfica o representación gráfica, georreferenciada tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, o sin georreferenciar antes de ella, y la nueva georreferenciación pretendida supusiera una alteración apreciable de aquélla, la registradora ni siquiera habría expedido la certificación registral para la tramitación del expediente de dominio, pues ya no tendría simples dudas, sino certezas geométricas de que no se respeta la identidad de la finca.
En cambio, precisamente por no constar en nuestro caso inscrita la previa base gráfica ni georreferenciación de la finca, es por lo que la registradora no se mueve en el terreno de las certezas geométricas, sino en el de las dudas fundadas, y por ello ha aplicado, correctamente, la regla del artículo 201 de la Ley Hipotecaria conforme a la cual si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

GEORREFERENCIACIÓN: ALEGACIONES PRESENTADAS POR MEDIO DE CORREO ELECTRÓNICO
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y la cancelación de una obligación personal que consta como carga de la misma. Tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, un colindante formula oposición por correo electrónico, alegando que la representación gráfica invade las zonas comunes de la comunidad, y que las coordenadas y determinación de linderos son incorrectos, especialmente por el lindero sur. La registradora deniega la inscripción al apreciar dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la posible invasión de la finca colindante.
La Dirección General analiza la aptitud del correo electrónico como cauce para la presentación de escritos en el procedimiento registral. Reitera su doctrina de que el correo electrónico no es un medio hábil de presentación, pues la Ley Hipotecaria y la normativa especial establecen taxativamente que la presentación de documentos debe hacerse presencialmente, por correo postal o mensajería, o por vía telemática a través de la sede electrónica habilitada, con las debidas garantías de autenticidad, integridad y control. El correo electrónico, por tanto, tiene un papel residual en el ámbito registral, limitado a ser dirección hábil para notificaciones, no siendo en ningún caso medio hábil para la presentación de documentos, susceptibles de causar, o no, asiento de presentación, debiendo presentarse las referidas alegaciones bien de modo presencial o bien a través de la plataforma telemática de presentación de documentos habilitada en la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España. No obstante, en el caso concreto, al haberse verificado la validez de la firma electrónica y la integridad del documento recibido y habiendo sido admitido por la registradora, y considerando que el objeto del recurso es el acuerdo de denegación o suspensión de un determinado asiento registral pero no si el cauce para la presentación de alegaciones es el adecuado, el Centro Directivo prosigue con la resolución del mismo.
En cuanto a la inscripción de la representación gráfica, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues constatada la existencia de una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, el recurso no puede tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia, sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare tal controversia.
Y en cuanto a la cancelación del pacto obligacional, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues la cancelación del referido pacto obligacional en nada condiciona o modaliza la calificación que deba merecer la solicitud de inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: DESPAZAMIENTO DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

Lo interesante de esta resolución es que se reitera sobre la posibilidad de que se admita la utilización de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de una finca, cuando la georreferenciación catastral adolece de cualquier tipo de inconsistencia técnica que no debe obstaculizar el tráfico jurídico de la finca. Y aunque la solución más ortodoxa pueda ser la de subsanarlas previamente, mediante el correspondiente procedimiento catastral, ello no es asumible para el particular interesado pues supondría una dilación temporal incompatible con la celeridad y seguridad que deben presidir el tráfico jurídico inmobiliario, cuya seguridad es la que se controla mediante la calificación registral. En el presente caso la calificación es confirmada porque el informe del técnico no se aportó a la escritura.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

NO CABE LA CANCELACIÓN UNILATERAL DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA A INSTANCIAS DEL COMPRADOR MOROSO
Resolución de 27 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

En el presente supuesto, el comprador con precio aplazado otorga escritura de cancelación, al serle concedida la facultad de otorgarse carta de pago unilateralmente y cancelar la condición resolutoria, siempre que comparezca ante notario y acredite el pago de la totalidad del precio aplazado en determinada fecha (y no después). Sin embargo, parte de las cantidades aplazadas se pagaron más tarde de la fecha límite. Aunque se hayan pagado todas las cantidades aplazadas, se ha pactado que, en caso de impago del total del precio aplazado pactado a fecha 31 de diciembre de 2024, la vendedora podrá optar entre reclamar el importe impagado o bien resolver la compraventa, para lo que, se establece un procedimiento, y, en consecuencia, existe un derecho a favor de la vendedora que no se puede cancelar sin su consentimiento.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE POR CADUCIDAD: NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS
Resolución de 27 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

Se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca solicitada por instancia ex artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria, por la existencia de una nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos la cual no ha sido cancelada.
Como premisa a la cancelación hipotecaria, deberá presentase formalmente a inscripción, como documento independiente, mandamiento del decreto judicial firme en el que se ordena la cancelación de la nota marginal practicada en el Registro de la Propiedad expresiva de la existencia de la repetida ejecución hipotecaria.

HIPOTECA DE LA FUTURA VIVIENDA HABITUAL: NO SE APLICA EL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 6 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta que la finalidad de la norma del citado artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro. De la escritura calificada y del título previo resulta que uno de los cónyuges declara una obra nueva, en fase inicial de su construcción, sobre un terreno privativo y manifiesta (a los efectos de lo establecido en los citados artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, como se infiere de la redacción de dicho título) que va a constituir su vivienda habitual y simultáneamente la hipoteca en garantía de un préstamo que tiene por finalidad la construcción de la vivienda y del cual se dispondrá previa presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de éstas resulte. Debe concluirse, por ello, que esa declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción -in fieri- se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULAS SOBRE FÓRMULAS ARITMÉTICAS, AMORTIZACIÓN ANTICIPADA Y COMUNICACIONES
Resolución de 13 de junio de 2025 (BOE 2 de julio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de determinadas cláusulas de un préstamo hipotecario relativas a: fórmulas aritméticas para el cálculo de intereses, opción de conversión del interés fijo en variable, amortización anticipada y comunicaciones entre las partes, al entender que son de carácter personal u obligacional.
Respecto a la cláusula de comunicaciones, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, dado que estas circunstancias no afectan a la ejecución judicial o extrajudicial de la hipoteca, pues las notificaciones judiciales, se harán con arreglo a la forma prescrita en la Ley de Enjuiciamiento Civil o Ley Hipotecaria, con carácter imperativo, careciendo todos los datos de números de teléfono, mails, burofaxes y otros, de trascendencia real.
En relación a la inscripción de la formulas aritméticas de las que resultan los intereses, se suspende la inscripción por ser carentes de trascendencia real, pero la registradora afirma en su informe que ha sido inscrita la formula, por lo que el Centro Directivo advierte de la conveniencia de que en la nota no haya dudas en ese aspecto, y se aclare la literalidad empleada.
En cuanto a la opción de conversión del interés fijo en variable, así como la forma de solicitarlo, y los efectos en el caso de no hacerlo -continuación del interés-, la fórmula del cálculo que en su día se haga de la deuda es precisa, para lo que el acreedor tendrá que acreditar cuál es el tipo de interés efectivamente adeudado y si continuó fijo o cambió a variable. Por tanto, al afectar a terceros, incluido el notario que deba levantar acta de la certificación de ese saldo para su liquidación, como también los acreedores o adquirentes posteriores, para el ejercicio de su derechos y obligaciones, deben ser inscritas; por lo que se estima esta parte del recurso.
Por último, respecto a la amortización anticipada, el Centro Directivo confirma la nota de calificación, reiterando que no tiene efectos reales y, por tanto, no accede al Registro; en consecuencia, el orden de imputación de esas amortizaciones anticipadas, tampoco es inscribible dado el carácter accesorio de la primera. Concluye afirmando que es una facultad que le reconoce el acreedor al deudor, pero no a terceros, por lo que es personal y por tanto no tiene acceso al Registro.

NO CABE SOLICITAR CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTANDO INSCRITA NOTA MARGINAL EXPRESIVA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS
Tres Resoluciones de 9 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar. Descargar. Descargar

Se debate si, después de practicada la nota marginal de expedición de certificación de cargas para la ejecución de una hipoteca, es posible cancelar tal hipoteca en base a un pacto de caducidad convencional debidamente inscrito, como pretende el recurrente.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, afirmando que no cabe la cancelación de la hipoteca en tanto conste vigente la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, cuya cancelación deberá ser ordenada por la autoridad judicial, produciéndose tal efecto frente a cualquier causa pretendida de cancelación, salvo que derive de la propia ejecución.

CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA EN CONTRATO DE PERMUTA: CANCELACIÓN
Resolución de 13 de junio de 2025 (BOE 3 de julio de 2025). Descargar. En parecidos términos Resolución de 17 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

Se solicita la cancelación de una condición resolutoria pactada en garantía del cumplimiento por parte de una sociedad de su obligación de construir determinadas viviendas objeto de permuta y entregarlas en el plazo mencionado de doce meses, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria. La registradora suspende la cancelación solicitada al considerar que dicha norma se aplica a las condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado de compraventas o a las hipotecas en garantía de obligaciones, pero no a las condiciones resolutorias en los contratos de permuta, por su naturaleza más compleja; para lo que se requiere el consentimiento de sus titulares o resolución judicial conforme al artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria. El recurrente alega que es aplicable la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (supuestos regulados en dicho art. 82.5 LH) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de caducidad, regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Añade que el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable; en tanto que el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos. Concluye señalando, respecto al caso concreto, que una vez inscrita en el Registro dicha condición resolutoria, su cancelación está sujeta a las reglas previstas en la legislación hipotecaria conforme a la cual y como regla general para proceder a la cancelación de las inscripciones hechas en virtud de escritura pública es preciso o bien otra escritura en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o resolución judicial firme en que así se acuerde. Podrá, no obstante, solicitarse la cancelación cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía, sin perjuicio, de poder acudir a los procedimientos generales de los expedientes de liberación de cargas que regula el mismo artículo 210 de la Ley Hipotecaria en las reglas primera a séptima del apartado 1.

SUBROGACIÓN DE HIPOTECA: MEDIOS DE PAGO Y MANIFESTACIONES
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

1º) La primera cuestión que se plantea es si a falta de emisión por parte del acreedor titular registral del certificado del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario objeto de la subrogación, el cálculo del mismo por parte de la entidad subrogada exige una manifestación expresa de que lo verifica “bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error”.
La Dirección General entiende que sí es necesario, ya que la eficacia de la subrogación debe supeditarse al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos, como la importancia tratándose de consumidores, como es el caso, del cumplimiento de los deberes de información y transparencia material, entre los que se encuentran la puesta en conocimiento del prestatario de la “carga económica” que realmente supone para él el negocio celebrado y de su “posición jurídica”.
2º) La segunda cuestión interpretativa es doble y se refiere a si, en el supuesto objeto del recurso, resulta acreditado el pago del importe de la deuda a la entidad acreedora inicial, ya que en el justificante de pago que se inserta, resulta beneficiario el propio deudor y no dicha entidad. La transferencia el prestatario señala expresamente que la misma tiene como finalidad: “cancelar el préstamo hipotecario que se identifica con su número”, lo que permitiría a ese acreedor tomar posesión de esos fondos. Además, el sistema de transferencia utilizado es el sistema Target, que se trata de un mecanismo que permite a los bancos del Eurosistema bancario realizar transferencias de dinero entre sí en tiempo real, garantizando la liquidación inmediata de los pagos interbancarios en euros. Por todo ello, se revoca este defecto.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: PLURALIDAD DE TITULARES DEL CRÉDITO. ORGANIZACIÓN
Resolución de 14 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se otorga escritura de préstamo hipotecario en virtud del cual se financia a una sociedad, la adquisición de viviendas destinadas a su posterior comercialización, constituyéndose hipoteca sobre 18 fincas; dicho préstamo ha sido concedido de forma sindicada por cinco acreedores, que figuran como entidades acreditantes. El registrador suspende la inscripción por entender contradictorias determinadas cláusulas: de un lado, se afirma que existen tantas obligaciones como prestamistas, por el importe que cada uno presta; de otro, que la hipoteca se constituye en cuotas conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario; y de otro, que se constituye una sola hipoteca a favor de la pluralidad de acreedores. Alega que, en el derecho español, solo es posible constituir una hipoteca por cada obligación asegurada, no pudiendo garantizar una solo hipoteca una pluralidad de obligaciones, sean estas presentes o futuras, salvo en el caso de la hipoteca flotante.
El recurrente alega que la afirmación de que una única hipoteca no puede garantizar una pluralidad de obligaciones, incluso, de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, no puede mantenerse, como ya reconoció la antigua Dirección General de Registros y del Notariado, cuando existe un nexo causal entre las mismas por derivar de derivan del contrato o relación jurídica básica; y que, en ningún caso, aunque se trate de crédito mancomunado divisible y la titularidad de la hipoteca sea con cuotas podrá entenderse que existen tantas hipotecas como acreedores.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Comienza analizando las tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura, concluyendo que ninguna encaja en el supuesto del presente expediente; en consecuencia, entiende que lo que se debe analizar es la relación de las obligaciones pluripersonales, entre la titularidad del crédito y la titularidad del derecho real de hipoteca y, en qué medida, el principio de accesoriedad de la garantía respecto de la obligación asegurada condiciona que esa titularidad deba tener la misma naturaleza o si, por el contrario, la autonomía de la voluntad puede alterar esa determinación natural.
Dicha cuestión fue abordada por la Resolución de 8 de junio de 2011, que admitió que el principio de autonomía de la voluntad puede dotar a la organización de una pluralidad de titulares del crédito de unas características distintas a las de la comunidad romana; admitiendo que la hipoteca puede constituirse a favor de varios acreedores por cuotas, de forma solidaria o en mano común, siempre que quede claramente definido el régimen de ejercicio de derechos. Sólo cuando la hipoteca sea en comunidad proindiviso o por cuotas, como ocurre en este caso, será necesario hacer constar las cuotas en la titularidad de la hipoteca que exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, ya que éste solo es aplicable cuando la comunidad sea de tipo parciaria o romana. Por el contrario, la configuración del crédito garantizado como solidario hace innecesario el determinar la cantidad del capital prestado por cada acreedor (lo que solo tiene relevancia en la relación interna entre ellos) y la cuota de titularidad de la hipoteca; siendo este criterio también aplicable en los casos de titularidad colectiva o en mano común.
Continúa indicando que el tipo de titularidad con que se configure la hipoteca, determina, a su vez, especialidades en el ejercicio de la acción hipotecaria, que podría presentar cuatro formas: la actuación aislada y unilateral de cada acreedor, que exigiría previa y necesariamente la fijación de cuotas entre ellos; la aislada de cada acreedor pero vinculando a los demás, lo cual nos llevaría a la titularidad solidaria; y la actuación conjunta de todos los acreedores, si la obligación es indivisible por pacto expreso entre las partes, bien sea está en régimen de unanimidad, si la titularidad fuera en mano común, o bien en el régimen de mayorías que se hubiere pactado, en caso de titularidad colectiva o sindicada propiamente dicha.
En el caso de titularidad hipotecaria por cuotas, la ejecución promovida por uno de los acreedores parciarios se circunscribe a su cuota, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito correspondiente a los demás acreedores parciarios que no han ido a la ejecución (de suerte que su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas del mismo rango). Esta consecuencia jurídica puede verse paliada, por los pactos de vencimiento de cruzado de las obligaciones garantizadas o por pactos de funcionamiento internos de los acreedores que les impongan un ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, pactos que como internos que son, también pueden ser modificados por los acreedores sin contar con el deudor.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: LA CLÁUSULA DE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS CARECE DE TRANSCEDENCIA REAL, NO SIENDO INSCRIBIBLE
Resolución de 15 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se otorga escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda habitual, al amparo de la Ley 5/2019. La registradora suspende la inscripción de la cláusula de compensación de créditos dado su carácter abusivo, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, y dado que, además, se trata de pactos que trascienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real. El notario recurre, alegando que la cláusula es válida y transparente según la doctrina del Tribunal Supremo, si bien carece de trascendencia real y, por tanto, no es inscribible.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando que, aunque el pacto es válido como negocio obligacional conforme al Código Civil, no es inscribible por no afectar a la extensión, eficacia o límites del derecho real de hipoteca. Concluye señalando que la cláusula discutida ha sido redactada por la entidad acreedora con sumo cuidado y claridad, procurando su comprensión por parte del prestatario, asemejándose en su redacción más a las cláusulas de las entidades de crédito que el Alto Tribunal declaró válidas en la sentencia de referencia, que la que declaró abusiva por falta de transparencia.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN Y TRACTO SUCESIVO: NO EN PROCEDIMIENTO QUE NO SE SIGUE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 26 de mayo de 2025 (BOE 25 de junio de 2025). Descargar

No procede practicar una anotación preventiva de sentencia respecto de determinadas fincas registrales inscritas a nombre de sociedad distinta de la demandada y que no ha sido parte en el procedimiento del que dimana la sentencia. Y en cuanto a otra finca, aunque figura inscrita a nombre la mercantil demandante; sin embargo, el título (escritura) en el que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro.

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO
Resolución de 17 de junio de 2025 (BOE 9 de julio de 2025). Descargar

No es posible cancelar las anotaciones de embargo posteriores a la que sustenta el procedimiento administrativo cuando ésta se encuentra caducada conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Sí sería posible la inscripción de la adjudicación sin cancelar la carga posterior, pero frente a lo que considera el registrador no es necesario el consentimiento del interesado, no se trata de un caso de inscripción parcial que requiera el consentimiento expreso del interesado. Debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que se establece para los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, en los que, por exigencia del artículo 133 de la Ley Hipotecaria, se han de presentar conjuntamente el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación, en los casos de ejecución ordinaria o en los procedimientos de apremio administrativo es posible presentar ambos títulos de forma separada, debiendo procederse a su calificación independiente. Por tanto, en el presente caso puede procederse a la inscripción de la certificación de adjudicación, aunque el mandamiento de cancelación de cargas haya sido calificado negativamente por encontrarse ya caducada la anotación de embargo que sustenta el procedimiento de apremio

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO NO PUEDE HACERSE UNA VEZ HAYAN CONCLUIDO LAS OBRAS
Resolución de 24 de junio de 2025 (BOE 26 de julio de 2025). Descargar

La Dirección General confirma la denegación de una anotación preventiva por crédito refaccionario porque la anotación del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite mientras no hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8 y 92 de la Ley Hipotecaria. El recurrente alegaba que las obras seguían su curso; pero, aparte de que no pueden tenerse en cuenta documentos que se presentan con el recurso, pero no habían sido presentados a calificación (art. 326 RH), constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido, ese asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1.3 LH). Si bien el Centro Directivo recuerda que queda bajo la exclusiva responsabilidad del técnico certificante del fin de obra la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido, con lo que parece dar pie a una posible rectificación del asiento de fin de obra por certificación técnica.

IMPROCEDENTE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

No consta la disolución del régimen económico-matrimonial de gananciales -no ha sido presentada en el Registro la sentencia firme de divorcio-; la demanda es de uno de los cónyuges contra el otro, y por tanto han sido parte del procedimiento ambos, por lo que huelga la notificación pues resulta expresamente del mandamiento presentado, que es el cónyuge del demandado el que solicita el embargo y el demandado es parte del procedimiento; se trata de una medida cautelar en orden a garantizar el resultado de un proceso.
La legislación hipotecaria permite el embargo de bienes concretos de la sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada. Pero, para ello, deben cumplirse los requisitos que se recogen en los artículos 144.4 y 166.1.ª, inciso primero, del Reglamento Hipotecario, siendo necesario que se acuerde el embargo de dicho bien o de la parte que corresponda en su caso al deudor, o la cuota global que al cónyuge deudor corresponda en los bienes gananciales.
Lo que no cabe nunca es el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN CADUCADO: NO IMPIDE LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 9 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

Una vez que ha caducado dicho asiento de presentación, no puede quedar condicionado el acceso de cualquier título que se presente con posterioridad al contenido de las actuaciones judiciales a que se refería la anotación y que eran objeto del asiento de presentación de 2024 y que no llegaron a tener reflejo registral, dejando transcurrir la vigencia de su asiento de presentación.

EJECUCIÓN DE EMBARGO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER POSTERIOR
Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la adjudicación de fina mediante subasta y mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Tributaria, relativo a la ejecución de embargo que recae sobre la misma, dado que en el historial de la finca figura una anotación posterior de prohibición de disponer ordenada en procedimiento de medidas cautelares reales en virtud de mandamiento expedido por la Fiscalía Europea de Madrid, provocando un cierre registral absoluto, impidiéndose así inscribir la adjudicación a favor de la Agencia Tributaria si no es con autorización judicial, pues sólo de este modo podrán ponderarse la tutela de todos los intereses en juego.
En el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación, lo cual es coherente con la solución ofrecida por el artículo 432.1 d) del Reglamento Hipotecario.
La Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que “si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha” (art. 17 LH).

LA PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS SE PRODUCE A HORARIO REAL AUNQUE SE HAGAN CONSTAR EN EL DIARIO DE PRESENTACIÓN AL DÍA SIGUIENTE
Resolución de 16 de julio de 2025 (BOE 7 de agosto de 2025). Descargar

Se presenta un mandamiento de prórroga de una anotación de embargo a las 19:22:29 horas, una vez cerrado el Libro Diario y presentándose dicho documento al día siguiente, a las 9:00 horas. Y el hecho de esta secuencia temporal tiene su trascendencia porque en ese día siguiente, cuando se refleja en el Libro Diario, ya se ha cumplido el plazo de caducidad, que no se había producido en el día anterior.
La Dirección General estima el recurso de la Tesorería General de la Seguridad Social, considerando que, en relación al cómputo de las anotaciones de embargo, el plazo de vigencia y la posibilidad de ser prorrogadas, se extienden hasta las 24:00:00 horas del día del vencimiento.