DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA Y CONTRATOS

VENTA CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCIA: POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 28 julio de 2025 (BOE 21 de octubre de 2025). Descargar. Con idéntico contenido Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

La legislación andaluza requiere aportar la preceptiva licencia municipal para la adquisición de una finca rústica por participaciones indivisas, cuando además a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje que represente cada cuota indivisa, pues ello constituye un acto revelador de parcelación urbanística que requiere aportar la correspondiente licencia municipal. En este caso, el resultado de dividir la superficie de la finca de treinta áreas en quintas indivisas partes, dando como resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo para las fincas, tanto de secano como de regadío.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

NECESIDAD DE LICENCIA PARA ACTOS DE PARCELACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 24 de octubre de 2025). Descargar

Se trata de una escritura en la que los titulares proindiviso de una finca en suelo no urbanizable declaran una obra nueva y su división en propiedad horizontal. La Dirección General confirma que será preceptivo el correspondiente acto de conformidad o aprobación administrativa a la parcelación resultante para posibilitar la adecuación de la realidad registral a la extrarregistral en el caso de que sea procedente -artículo 26 RDL 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana-; y sin que obste la posible antigüedad de la situación, puesto que el artículo 255.6 del Decreto del Consell 1/2021, de 18 de junio, dispone que el plazo de prescripción de quince años para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida por la parcelación, sin acreditar el otorgamiento de la licencia, no será de aplicación sobre suelo no urbanizable.

DEBE DILIGENCIARSE EL LIBRO DE ACTAS DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL AUNQUE HAYA UNA NOTA MARGINAL EN EL REGISTRO DE EXPEDIENTE URBANÍSTICO
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

Se solicita que se diligencie el libro de actas de una división horizontal debidamente constituida e inscrita, si bien consta una nota marginal practicada por resolución municipal que considera que no debería existir dicha división horizontal sin que sólo cabe una vivienda unifamiliar.
La Dirección General estima el recurso al considerar que las notas marginales en materia de urbanismo carecen de efectos jurídicos, y cumplen una función de mera publicidad noticia, para dar a conocer la concreta situación urbanística de la finca o derecho al que se refieren y en una fecha concreta, y en ningún caso puede paralizar ni suspender el tráfico jurídico ni la práctica de asientos posteriores sobre las fincas afectadas. Y si no cierra el Registro a actos posteriores, mucho menos debe impedir la diligencia de un libro de actas que resulta indispensable para el funcionamiento de la comunidad, sin perjuicio de que, una vez finalizado el expediente de reposición de la legalidad urbanística en el que hayan tenido participación los titulares de las fincas afectadas, se ordene anulación de la constitución del régimen de propiedad horizontal y consiguiente cancelación de las inscripciones derivadas del mismo.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

COMPRAVENTA POR NACIONAL FRANCES: ACREDITACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 31 de julio de 2025 (BOE 30 de octubre de 2025). Descargar

En el presente caso, para acreditar la separación de bienes conforme al derecho francés, se entrega al notario autorizante fotocopia de un contrato de capitulaciones nupciales, ante notario francés, que aparece como documentación incorporada a la escritura. La registradora suspende la inscripción porque entiende que es necesario que se acredite mediante documento auténtico el régimen económico matrimonial de separación de bienes de los citados cónyuges y además, en su caso, su anotación en el Registro correspondiente.
Señala el Centro Directivo que en cuanto a su publicidad, en Francia no existe propiamente ningún Registro de regímenes matrimoniales o contratos matrimoniales, pero, conforme al artículo 76 del Código Civil francés, el acta o certificado de matrimonio debe contener la mención acerca de si los cónyuges han celebrado o no un contrato de matrimonio, indicando la fecha del contrato y el nombre y lugar de residencia del notario ante el que se ha otorgado, y en virtud de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1394, si el certificado de matrimonio indica que no se ha celebrado ningún contrato matrimonial, se entenderá, frente a terceros, que los cónyuges están casados bajo el régimen económico matrimonial supletorio de comunidad, a menos que, en los actos celebrados con estos terceros, declaren haber hecho un contrato matrimonial. Por ello, señala que, en este caso, para poder practicar la inscripción de la compraventa, será necesario aportar acta o certificado de matrimonio donde conste su celebración y fecha.
Y en cuanto a la alegación de la recurrente que bastaría la simple confesión de uno de los cónyuges para inscribir la compra del bien inmueble en el Registro con carácter privativo, conforme al artículo 95 del Reglamento Hipotecario, la rechaza la Dirección General ya que el citado artículo se refiere a los bienes adquiridos por uno de los cónyuges durante la sociedad de gananciales y, de la escritura, resulta por lo que manifiesta, que el régimen económico-matrimonial es el de separación de bienes regulado en el Código Civil francés.

DERECHO DE SUCESIONES

TRACTO SUCESIVO: RESOLUCIÓN EXTRANJERA DE DIVORCIO
Resolución de 18 de julio de 2025 (BOE 20 de octubre de 2025). Descargar

Mediante escritura autorizada en febrero de 2025, el interesado, adicionó a la herencia de su finada esposa, fallecida en junio de 2016, una mitad indivisa de una finca registral. Se expresa, respecto de la escritura de manifestación de herencia de la causante, formalizada en diciembre de 2016, que en dicha escritura solo se indicó que era dueña de una mitad indivisa del inmueble, cuando realmente era dueña de la totalidad, por lo que ahora adicionan a dicha escritura de herencia, la restante participación indivisa de la misma, señalándose en el apartado título que pertenecía a la causante la indicada finca por acuerdo realizado en el Tribunal del Condado de Birmingham (Reino Unido), de 2018. En la nota registral incorporada al título, consta como titular de una mitad indivisa, de la citada finca registral, el otorgante representado y ahora recurrente y, de la otra mitad, el anterior esposo de la causante.
Incorporada a la escritura, con traducción jurada, consta el Acuerdo del Tribunal del Condado de Birmingham entre las partes, anterior esposo de la causante (demandante y titular registral de una mitad de la reseñada finca), y la causante (demandada), de mayo de 2014, en el cual se indica: “De mutuo acuerdo y con efecto desde la sentencia firma de divorcio, se establece lo siguiente: 1. Que el cónyuge traspase a la esposa su interés legal y beneficios de la propiedad sita en Calle (…) Nerja, Málaga, España, sujeta a hipoteca”. La sentencia dictamina la modificación de la propiedad a favor de la causante.
La registradora deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, esencialmente.
El recurrente alega que se trata de una resolución judicial extrajera de estado miembro antes del Brexit, conforme al Reglamento (CE) n.º 2201/2003 (Bruselas II bis), produce plenos efectos en el estado Español sin necesidad de acudir a un procedimiento de exequatur y que dicha resolución no podrá en ningún caso ser objeto de una revisión en cuanto al fondo.
El Centro Directivo deniega el recurso sobre la base de que la citada resolución no se rige por los artículos 21, 37, 39 y 52 del citado Reglamento: reconocimiento directo sin necesidad de exequátur de las resoluciones judiciales, y sin necesidad, tampoco, de legalización o apostilla, pues conforme al artículo 1 del citado Reglamento quedan fuera del ámbito de aplicación del mismo las resoluciones judiciales extranjeras en lo relativo a las cuestiones patrimoniales derivadas de los procedimientos de divorcio. Esto quiere decir que el reconocimiento de una sentencia extranjera, en toda cuestión que exceda del mismo, se rige por las normas generales del Estado miembro de destino, es decir, los artículos 3 y 36 del Reglamento Hipotecario y por tanto se requiere legalización o apostilla. Por tanto, ha de ser presentada la sentencia con todos estos requisitos formales para su previa calificación de forma separada y especial.

CERTIFICADO SUCESORIO O ERBSCHEIN EN DERECHO ALEMÁN: TÍTULO SUCESORIO INSCRIBIBLE SIN RECONOCIMIENTO ADICIONAL
Resolución de 23 de julio de 2025 (BOE 15 de octubre de 2025). Descargar

La escritura pública presentada acredita cuál es la ley aplicable a las sucesiones sucesivas, la alemana, así como que con arreglo al derecho material alemán el certificado sucesorio o Erbschein acredita el título sucesorio en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la que se solicita la inscripción (vid. Resolución de 14 de noviembre de 2012). Del derecho material alemán acreditado resulta que el certificado sucesorio es un documento público de origen judicial de cuyo contenido resulta la cualidad para suceder, así como la adecuación del título sucesorio al derecho material alemán por lo que, ex artículo 4 de la Ley Hipotecaria y artículo 38 de su Reglamento es título inscribible, sin necesidad de aportar el título en que se funda. Además, conforme al Convenio entre España y la República Federal de Alemania sobre Reconocimiento y Ejecución de Resoluciones y Transacciones Judiciales y Documentos Públicos con Fuerza Ejecutiva en materia civil y mercantil de 14 de noviembre de 1983 dicho documento es eficaz en España sin precisar reconocimiento adicional (arts. 4, 9 y 10) y sin necesidad de legalización (art. 16) (...). Si a la sucesión se hubiera aportado el certificado sucesorio europeo, tampoco cabría exigir la aportación de los documentos en los que se basa, salvo que lo exigieran las circunstancias del caso, lo que no parece tener lugar en este supuesto de hecho.

LA PARTICIÓN OTORGADA POR ALBACEA HOLANDÉS HA DE SER CONFORME A LA VOLUNTAS TESTATORIS Y AL LLAMAMIENTO A LOS LEGITIMARIOS
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 16 de octubre de 2025). Descargar

En el Derecho holandés es admisible el nombramiento de un ejecutor testamentario para administrar el patrimonio y garantizar su distribución según los deseos del difunto, pero no cabe ejecutar el testamento en contra de las previsiones del testador y partir el caudal relicto sin adjudicar nada a uno de los hijos, prescindiendo indebidamente, tanto de su llamamiento testamentario como heredero como su condición de legitimario.

ACEPTACIÓN DE HERENCIA POR INCAPACITADO CON REHABILITACIÓN DE LA PATRIA POTESTAD ASISTIDO POR EL GUARDADOR DE HECHO
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 16 de octubre de 2025). Descargar

Se plantean en el presente supuesto dos cuestiones:
1).- Si fallecido el único progenitor que ostenta la patria potestad rehabilitada, en su día decretada judicialmente, es necesario solicitar de la autoridad judicial la revisión de la medida, para adaptarla a la Ley 8/2021 de 2 de junio; o cabría solventar la situación directamente, acudiendo a las medidas de apoyo establecidas por la Ley 8/2021 citada; concretamente, en el supuesto contemplado, acudiendo a la figura del guardador de hecho.
2).- La relativa a si el heredero asistido de un guardador de hecho en funciones asistenciales necesita autorización judicial para aceptar la herencia sin beneficio de inventario.
Señala el Centro Directivo que en el concreto supuesto de este expediente si el discapacitado es la única persona interesada en la sucesión, que goza del beneficio legal de inventario, pero teniendo en cuenta que comparece en la escritura asistido por un guardador de hecho acreditado por acta notarial, y que el negocio jurídico realizado es meramente asistencial y no representativo, no se considera necesario revisar las medidas de apoyo, por lo que este defecto debe ser revocado.
Respecto al segundo defecto, en la escritura se ha omitido toda referencia al precepto aplicable a este caso del Código Civil catalán, que establece la necesaria aceptación a beneficio de inventario, de modo que a pesar de que el beneficio de inventario (más bien limitación ex lege de responsabilidad) es claramente aplicable al caso, señala la Dirección General que se ha de rectificar la escritura (se está ante un defecto claramente subsanable), consignando que la aceptación bien se realiza a beneficio de inventario; bien en los términos del artículo 416-16 del Código civil catalán (que sería en realidad lo correcto).

SUCESIÓN DE BRITÁNICO CON TESTAMENTO ANTERIOR AL AÑO 2017: SE DEDUCE LA PROFESSIO IURIS TÁCITA Y NO ES NECESARIO EL GRANT OF PROBATE
Resolución de 4 de agosto de 2025 (BOE 4 de noviembre de 2025). Descargar

Fallece un británico resiente en España en 2022, habiendo otorgado su último testamento en 1987, en el que instituía heredera a su segunda esposa, teniendo una hija de un primer matrimonio, y declarando el notario autorizante del testamento, que conocía la legislación nacional del compareciente.
El registrador niega la inscripción de la escritura autorizada respecto de los bienes en España, alegando que hay fragmentación en la herencia, que la ley aplicable es la inglesa, y que ésta por remisión, exige la ley española y que se necesita probate o un testimonio notarial adicional.
El notario autorizante recurre poniendo en evidencia la inconsistencia de la calificación, lo que es reconocido por la Dirección General, admitiendo el recurso, y recordando su doctrina sobre las sucesiones de los británicos en cuanto a los bienes situados en España, afirmando que coexisten dos grandes sistemas:
1º) El sistema anglosajón, que sigue una concepción patrimonialista o territorialista de la sucesión, y que permite fragmentar una sucesión en tantos países como sean aquéllos donde el causante tenga bienes, y con inexistencia de un sistema legitimario de cuotas (fixed shares), en el que sólo existen las “legítimas” alimenticias conocidas como family provisions, que en ningún caso se configuran como una pars bonorum que deba ir a determinados herederos forzosos
2º) El sistema europeo-continental, romanista, que defiende la unidad de la sucesión, y se basa en una concepción universalista de inclusión en una sola masa de los bienes hereditarios, con independencia del lugar donde se hallen.
Este conflicto entre ambos sistemas ya motivó, entre otras cuestiones, que el Reino Unido (miembro de la Unión Europea al tiempo de su negociación, aprobación y entrada en vigor) no admitiera el Reglamento (UE) n.º 650/2012, de julio, que proclamaba la vocación universal y de unidad en la sucesión como columna vertebral del proceso sucesorio.
La Dirección General señalaba como criterios para resolver los numerosos casos existentes en la práctica notarial española, que, en pro de un principio de eficiencia y amparo, a la luz de la realidad social, demográfica y económica, debe llevarse a cabo una interpretación teleológica e integradora de las normas (art. 3 CC); buscando soluciones de compromiso entre ambos sistemas en aras de la protección de los ciudadanos. Y en el presente supuesto nos hallamos ante un testamento abierto notarial español en el que se hace una professio iuris tácita a favor de la Ley británica, que ya admitió la resolución de 15 de junio de 2016.
Y la necesidad que exige el registrador de grant of probate o las letters of administration no debe sostenerse, por la dificultad práctica que ello entraña como ya afirmó la resolución de 1 de octubre de 2020, al suponer un trámite costoso y dilatorio y por lo tanto contrario a la interpretación del Reglamento, dirigido a facilitar la vida de los ciudadanos europeos -en su aplicación universal-, resultando incompatible con el tenor del artículo 12, párrafos 1 y 2 del Reglamento (UE) 650/2012, facilitando precisamente la sucesión de bienes en un Estado miembro cuando esté implicado un tercer país, como lo es el Reino Unido.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CERTIFICACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL
Resolución de 28 de julio de 2025 (BOE 20 de octubre de 2025). Descargar

La identidad de razón prohibida por el artículo 408.1 del Reglamento del Registro Mercantil exige denegar la reserva de denominación CAAE, por existir otras similares como CAE, CAHE, GAE, etc., por existir identidad sustancial.

REVOCACIÓN SOBREVENIDA DEL NIF DE UN OTORGANTE POSTERIORMENTE AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA: NO CABE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 31 de julio de 2025 (BOE 30 de octubre de 2025). Descargar

Constando el número de identificación fiscal de uno de los otorgantes como revocado, no procede la inscripción, aun cuando se hubiera otorgado la escritura de transmisión (título inscribible) cuando aún se hallaba en vigor dicho número. La disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria estable una doble prohibición; la publicación de la revocación del número de identificación fiscal en el “Boletín Oficial del Estado implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.

CIERRE REGISTRAL POR REVOCACIÓN DEL NIF: NO CABE INSCRIBIR LA RENUNCIA DE APODERADOS
Resolución de 31 de julio de 2025 (BOE 30 de octubre de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la escritura de renuncia a un poder otorgado por una sociedad, al constar en la hoja registral nota marginal de revocación del número de identificación fiscal de la entidad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando la reiterada doctrina del Centro Directivo sobre los efectos del cierre registral derivado de la revocación del NIF, que supone la imposibilidad de practicar asiento alguno en el Registro mientras no se rehabilite dicho número, previo cumplimiento de los requisitos previstos, entre ellos, acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocación y comunicar quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, el domicilio fiscal, así como documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar. Subraya que el cierre registral por revocación del NIF tiene un carácter absoluto, sin que proceda aplicar por analogía las excepciones previstas para otros supuestos de cierre, como el derivado de la falta de depósito de cuentas, en los que sí se permite inscribir la renuncia de apoderados.

CUENTAS ANUALES

OBLIGACIÓN DE DEPÓSITO: SOLO CUANDO HAYAN SIDO APROBADAS POR LA JUNTA GENERAL DE LA SOCIEDAD
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 15 de octubre 2025). Descargar

Aprobadas aquéllas, su depósito es obligatorio, quedando sujeto su incumplimiento a las consecuencias previstas en los artículos 282 (cierre registral) y 283 (régimen sancionador) de la Ley de Sociedades de Capital.

CONCURSO DE ACREEDORES

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD Y TRACTO SUCESIVO: EXIGEN LA CLARA IDENTIFICACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 15 de octubre de 2025). Descargar

La conjunción de los referidos principios de especialidad y de tracto sucesivo -en su aspecto formal-, impone que, en supuestos de modificación de entidades hipotecarias, como es en este caso la segregación, todas las fincas afectadas queden inequívocamente delimitadas y debidamente descritas, con expresa constancia de sus características físicas. En caso de existir edificaciones, el título inscribible deberá precisar con claridad la finca en la que las mismas quedan ubicadas tras la operación, debiendo existir congruencia entre lo que resulte del título y lo ya inscrito, de modo que, si se pretende la alteración u omisión de alguna construcción, deberá justificarse y acreditarse el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable. La situación física de las edificaciones queda suficientemente determinada en el título presentado y en el historial registral de la finca, sin que sea exigible una manifestación adicional sobre la inexistencia de otras construcciones. Como ha quedado expuesto, del propio contenido de los asientos previos se infiere que una de las naves gemelas ahora es la denominada vivienda unifamiliar.

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 16 de octubre de 2025). Descargar

Constatado que existe una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición manifestada por un titular registral de la finca colindante, aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Los interesados pueden acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. arts. 2 y 13 Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: INEXISTENCIA DE JUICIO FUNDAMENTADO SOBRE LAS DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 17 de octubre de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por el registrador.
El recurrente alega que la calificación negativa obedece a la simple presentación de una alegación en contrario.
La Dirección General, tras analizar si la calificación es o no ajustada a derecho, concluye que falta el juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debidamente fundamentado, desde el punto de vista jurídico y objetivo, siendo dicha motivación necesaria, por aplicación del principio de prohibición de la indefensión, que resulta del artículo 24 de la Constitución, para que el recurrente pueda conocer el defecto alegado por la calificación en toda su extensión y preparar debidamente el recurso contra el defecto alegado, que ha de poder conocer en toda su extensión. En consecuencia, estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, advirtiendo que ello no supone la inscripción de la georreferenciación, sino reapertura del expediente, para que se aporte por todas las partes la documentación que sea necesaria, para que el registrador pueda determinar con carácter indubitado si existe, o no, un indicio de controversia que ha de resolverse por la vía del acuerdo o de resolución judicial.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: ALEGACIONES FUNDADAS
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 17 de octubre de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la georreferenciación pretendida para las fincas resultantes de la segregación de una determinada finca registral, tras aceptar las alegaciones fundadas de un colindante catastral.
El recurrente sostiene que no se han justificado objetivamente los motivos para no iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y que las alegaciones contravienen la teoría que prohíbe ir contra los actos propios, ya que el documento firmado por los herederos, fue tenido en cuenta en la partición llevaba a cabo por el contador partidor testamentario en su cuaderno particional elevado a público.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, dado que no se ha denegado el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino que, tramitado dicho procedimiento, a la vista de las incidencias acaecidas en el mismo, se deniega la inscripción solicitada; añadiendo que la representación gráfica de las porciones segregadas y de la finca resto, está otorgada por sí solo por el recurrente, en su concepto de albacea contador-partidor de un causante y de apoderado del albacea contador-partidor de otro, sin que conste acreditada la afirmación de que los opositores hubieran consentido previamente dichas representaciones gráficas.

SEGREGACIÓN: ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA RESTO, CON APROBACIÓN FIRME DE REPARCELACIÓN URBANISITICA DE LA FINCA SEGREGADA
Resolución de 28 de julio 2025 (BOE de 21 de octubre de 2025). Descargar

En una primera escritura, se formaliza una reparcelación voluntaria, aportándose a la reparcelación íntegramente una determinada finca, tras una modificación de superficie, y en cuanto a otra segunda finca, se segregan unos determinados metros cuadrados, que son objeto de aportación a la reparcelación. Posteriormente, en escritura de subsanación, se subsana la superficie registral de la finca resto y se solicita el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero, no se modifica la superficie de la finca segregada de la misma y aportada a la reparcelación voluntaria inicial.
El registrador rechaza la inscripción solicitada señalando que se ha procedido a la determinación gráfica georreferenciada de la finca resto tras la segregación y que no cabe la modificación de la superficie de dicha finca resto tras la aprobación firme en vía administrativa del proyecto de reparcelación.
El notario en su recurso señala que sí se han aportado las coordenadas de la finca resto, y que es inexacto decir que se modifica la superficie de la finca resto puesto que la segregación, como descripción de una determinada porción de terreno, no se hace en este caso “en base” a que la finca matriz tenga una superficie mayor o menor (...) no viéndose modificada en la escritura de subsanación, ni afectada por el hecho de que dicha finca matriz resulte tener una superficie mayor de la inicialmente consignada. Asimismo, señala, resulta inexacto -y de especial relevancia- decir que la finca matriz se aportó a un proyecto de reparcelación, ya que lo que fue objeto de aportación fue una porción de dicha finca, cuya descripción quedó determina en la escritura inicial en términos coincidentes con los del proyecto luego aprobado, por lo que no se modifica el citado proyecto. Además, hace mención también que no constituye defecto el que la finca matriz no tenga la misma superficie en el Registro, pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación, sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar o que no estuviera identificada dicha matriz, lo que no sucede en este caso. Y menciona también la innecesariedad de georreferenciación de las llamadas fincas “efímeras” (como el de la finca segregada que luego se aporta) aceptado ya por el Centro Directivo.
La Dirección general, acogiendo los argumentos del recurso, revoca la nota de calificación y valida la procedencia del inicio de coordinación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

LA RATIFICACIÓN DE FECHA ANTERIOR AL MANDAMIENTO DE EMBARGO DEBE PREVALECER AUNQUE SE PRESENTE EN EL REGISTRO AQUÉLLA CON POSTERIORIDAD
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

Los hechos con fechas son los siguientes, como se aclara en la resolución:
1º).- Escritura pública de extinción de condominio de fecha 28 de septiembre de 2023, que se presenta el 15 de enero de 2025, pendiente de ratificar por lo que fue calificada con defecto y retirada por el presentante. El asiento de presentación fue prorrogado de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
2º).- El 17 de febrero de 2025 se presenta mandamiento de embargo derivado de procedimiento de apremio dirigido contra persona distinta a la que, de conformidad con el título anterior, se adjudica la finca objeto de la medida cautelar.
3º).- El 7 de abril de 2025, vigente el asiento de presentación, se devuelve la escritura de extinción de condominio presentada junto con la previa de herencia de fecha 14 de febrero de 2022, y de escritura de ratificación de fecha 11 de octubre de 2023, la cual fue presentada en el Registro el día 7 de abril de 2025.
La registradora da preferencia a la fecha de presentación del mandamiento del embargo, y la Dirección General, acertadamente, estima el recurso, y afirma que ratificada la representación verbal por escritura de fecha 11 de octubre de 2023, produce todos los efectos propios del negocio realizado desde esta última fecha (arts. 1218 y 1261 CC). Desde ese momento, no se trata de un negocio incompleto, sino de un negocio cuya documentación se integra por las dos escrituras públicas. Presentada la primera de ellas en el Registro de la Propiedad y ganada la prioridad registral en ese momento, la subsanación posterior del defecto observado de falta de consentimiento de una de las personas otorgantes se subsana mediante la aportación de la segunda. Y no puede hablarse ahora de ratificación en perjuicio de tercero, porque la ratificación se produjo con anterioridad a la presentación.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN EX ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: TÍTULO PREVIO DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 16 de octubre de 2025). Descargar

En el presente caso, el título público de adquisición previa, consistente en escritura otorgada en el año 2024 de elevación a público de un documento privado del año 2002, consta otorgado el mismo día que el título inmatriculador.
Señala el Centro Directivo que no se cumple el requisito legal de “haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes (…) también mediante título público”, ya que la fecha que ha de computarse es la del propio otorgamiento del título público, sin que a estos efectos haya norma ni doctrina alguna que permita retrotraer el cómputo de la fecha de adquisición a la del documento privado, ni a la de la liquidación del documento privado que se eleva a público. No puede decirse que el transmitente haya acreditado mediante título público haber adquirido la propiedad al menos un año antes de la transmisión. Sin embargo, sigue señalando la Dirección General, tal como está redactada la nota de calificación, el defecto señalado por el registrador no hace alusión al incumplimiento del plazo legal de un año, sino a la falta de carácter de título público en el antetítulo. Efectivamente, la calificación dice que “el título previo o antetítulo para inmatricular ha de ser título público adquisitivo, no puede ser documento privado dotado de fecha fehaciente por cumplir con los requisitos del artículo 1227 del Código Civil”. Y en el caso que nos ocupa, el antetítulo, que es una escritura de elevación a púbico de un documento privado, sí que es título público adquisitivo. Por tanto, este defecto señalado en la nota de calificación, tal como consta redactado, ha de ser revocado.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA INMATRICULADA CONFORME CATASTRO: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 16 de octubre de 2025). Descargar

La finca se inmatriculó con una cabida y geometría idénticas a la consignada en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título inmatriculador. Por ello, es necesario señalar que una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y, por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada. Ello lleva a concluir que no fue correcto iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar después la georreferenciación catastral inscrita y sustituirla por otra sensiblemente diferente y con mayor superficie que incluye porciones de terreno adicionales que no estaban en la georreferenciación catastral que constituyó el objeto del título inmatriculador.

EXCESO DE CABIDA INFERIOR AL 5%
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 24 de octubre de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de agrupación a la que incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación. La registradora objeta que la suma matemática de la superficie de las fincas inscritas no coincide con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica y, como las fincas han sido creadas por expediente administrativo de reorganización de la propiedad, sería necesaria una previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente o una certificación de alineación de rasantes.
La Dirección General estima el recurso y reitera la doctrina de la Resolución de 15 de junio de 2020, en el sentido de que no es necesaria la modificación del título administrativo de reorganización de la propiedad, pues no ha sido puesto de manifiesto por la registradora una alteración de la geometría de la finca, según resulta de los planos de la reparcelación, que deben constar archivados en el Registro, ni consta que haya habido un procedimiento de alineación.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: LA INSTRUMENTALIZACIÓN DEBE PROBARSE, NO BASTA CON LA SIMPLE CONJETURA REGISTRAL
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

Se plantea obtener la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de una escritura pública en la que se formaliza una adjudicación hereditaria en proindiviso a varias herederas, que, en virtud de escritura con número siguiente de protocolo otorgada el mismo día ante el mismo notario, extinguen ese condominio para adjudicar la finca íntegra a una sola de ellas. En el título previo de la herencia sólo se dice que adquirieron los causantes la finca por “compra en estado de casados hace más de treinta años en contrato privado hoy extraviado, sin que exista título escrito o inscrito”, ni más detalles. Se rechaza por el registrador la inmatriculación por apreciar la instrumentalidad de la operación diseñada y la creación ad hoc de la titulación presentada.
El notario recurrente alega que el registrador sigue un criterio puramente formalista, que es la autorización el mismo día, con números correlativos de protocolo, de dos títulos públicos notariales, con virtualidad inmatriculadora, sin alegar, ni atender ningún criterio más y en perjuicio del derecho de inscripción.
La Dirección General estima el recurso, considerando que la disolución de la comunidad es un título traslativo hábil para considerar cumplido el requisito del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y que no existe esa instrumentalidad que aduce el registrador, caracterizándose la calificación registral por su rigidez y por su carácter incompleto.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

PRÉSTAMO HIPOTECARIO SOBRE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN: MANIFESTACIÓN SOBRE EL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL. RESOLUCIÓN DICTADA CON ANTERIORIDAD
Resolución de 28 de julio de 2025 (BOE 20 de octubre de 2025). Descargar

Se otorga escritura de préstamo hipotecario en favor de una persona casada en régimen de separación de bienes, para construcción de primera vivienda -autopromoción- y, en garantía de aquél, se constituyó hipoteca sobre finca perteneciente a dicha persona, y que es objeto de declaración de obra nueva en construcción en escritura otorgada el mismo día ante el mismo notario. En la escritura de hipoteca se expresa que la finalidad para la que la parte prestataria ha solicitado el préstamo y a la que se compromete a destinarlo es la construcción/rehabilitación sobre la finca hipotecada, añadiendo que la finca objeto de hipoteca tiene uso residencial y tiene atribuido el carácter de vivienda habitual. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia, en cuyo caso requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial.
Dicha calificación fue revocada por la Dirección General en Resolución de 6 de junio de 2025, que concluyó que la declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge asintiendo la constitución de la hipoteca, pues se trata de una finca que, en el momento del otorgamiento de la escritura, no es apta para constituir vivienda habitual.
Previamente a dicha Resolución, con la finalidad de lograr la inscripción de la referida escritura de préstamo hipotecario, la prestataria y su cónyuge, otorgaron escritura complementaria en el sentido de expresar que, aunque se manifestara por la parte prestataria e hipotecante que el inmueble que tenía atribuido el carácter de vivienda habitual, tal manifestación se realizó en cumplimiento estricto de las exigencias establecidas en los artículos 21.3 y 129.2.b) de la Ley Hipotecaria, dado que la vivienda se encuentra en fase incipiente de construcción, no existiendo como tal vivienda a día de hoy, no pudiendo por ello servir para satisfacer las necesidades de vivienda de la prestataria e hipotecante y su familia. El registrador deniega la inscripción de ambas escrituras pues no consta el consentimiento de la entidad prestamista a la rectificación documentada.
La Dirección General advierte de que el hecho de que haya sido resuelto el recurso interpuesto contra la primera calificación y la circunstancia de haber sido inscrita la escritura pendiente dicho recurso y el presente como consecuencia de dichas escrituras complementarias, no exime de la obligación de resolver la cuestión planteada en el expediente. En consecuencia, estima el recurso y revoca la nota de calificación, dado que la escritura complementaria objeto de la calificación impugnada no es, en puridad, de rectificación de la anterior, sino de mera aclaración de su contenido en el sentido de que la manifestación sobre el carácter habitual de la vivienda se realizó por la prestataria a los efectos de lo establecido en los artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, y no para cumplir con lo dispuesto en el artículo 1320 del Código Civil.

NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL
Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de novación de una hipoteca unilateral a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, otorgada por el deudor, constando en el Registro la aceptación, pero sin terceros posteriores.
La Dirección General reitera que la hipoteca unilateral aceptada se somete a las reglas generales de las hipotecas y, por tanto, cualquier modificación de requiere el consentimiento del acreedor. Sin embargo, para el caso concreto, dice que la ampliación de la cantidad garantizada por una hipoteca unilateral de carácter tributario ya aceptada, sustitutiva de medidas cautelares, puede constituirse con carácter unilateral, ya se configure como una ampliación novatoria de la hipoteca inscrita, cuando sea posible, ya se instrumentalice a través de una segunda hipoteca.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

PREFERENCIA DE UN CRÉDITO REFACCIONARIO
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 15 de octubre de 2025). Descargar

Por una parte, según se desprende la más reciente doctrina del Tribunal Supremo, el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario. Sin embargo, el concepto amplio del mismo, no autoriza su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, ni permite solapar el criterio temporal que lo define, pues solo cabe sobre obras no concluidas. No se puede practicar anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la conditio iuris (“mientras duren las obras”) que para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el artículo 42.8.º de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, el crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que parezca que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación de los artículos 42 y 59 de la Ley Hipotecaria, conforme a los cuales el acreedor refaccionario puede solicitar la anotación preventiva del crédito refaccionario sobre el inmueble objeto de las obras, y del artículo 1923 del Código Civil, que establece para el crédito refaccionario distinta preferencia sobre el inmueble objeto de la refacción en función de si ha sido o no anotado en el Registro, resulta que el crédito refaccionario existe con independencia de su anotación en el Registro y que su conceptualización como tal no depende por tanto de su anotación. si se reconoce que el crédito es refaccionario, los efectos que este produce vienen determinados por la Ley, sin que sea necesario que medie el consentimiento del deudor para su anotación una vez ha nacido el crédito.

CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO
Resolución de 24 de julio de 2025 (BOE 17 de octubre de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador de cancelar por caducidad unas anotaciones preventivas de crédito refaccionario practicadas sobre determinadas fincas, al considerar que no ha transcurrido el plazo necesario para entender caducada la anotación de crédito refaccionario, y que no puede cancelarse la anotación de crédito mientras se dirime en juicio ordinario la liquidación del propio crédito, al haber interpuesto el acreedor refaccionario, antes de que caduque la anotación de crédito refaccionario, demanda de juicio ordinario en la que ejercita acción de cumplimiento de contrato y reclamación de cantidad, con liquidación del crédito, y solicita además la conversión en hipoteca de las anotaciones de crédito refaccionario; estas circunstancias resultan de documentación presentada en el Registro, con asiento de presentación de fecha y rango posterior al de la instancia solicitando la cancelación.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando respecto del primer defecto, que el cómputo del plazo de las anotaciones preventivas establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria no se rige por lo dispuesto en el artículo 5 del Código Civil sino por lo dispuesto en el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, que establece que los plazos señalados por días se computan por días hábiles excepto los establecidos para concursar registros o tomar posesión de los mismos, que se cuentan por días naturales. Y, respecto del segundo defecto, reitera la doctrina del Centro Directivo en virtud de la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, lo que significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos. En el presente expediente, de los asientos del Registro, resulta que se admitió a trámite la demanda del acreedor contra el deudor, por tanto, ha de subsistir la anotación preventiva, sin que sea posible cancelarla.