DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA PARCELA “FUTURA” PERO SÍ UNA CUOTA DE LA FINCA DE LA QUE SURGIRÁ
Resolución de 4 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

Se autoriza escritura de compraventa en que una entidad vende a dos matrimonios una parcela actualmente inexistente que se derivará de una reparcelación de una finca registral, pactando que: “la parcela numero 2 le corresponde un porcentaje de copropiedad del 6.2598% sobre dicha finca registral, el porcentaje incluye la parte proporcional de elementos comunes (Viarios).
II. Los compradores adquieren el compromiso de urbanizar dicha finca registral en proporción al porcentaje de copropiedad adquirido. La parte vendedora trasmite y entrega dicha propiedad, haciendo entrega de la posesión efectiva y un juego de llaves de acceso a la finca registral”.
El registrador niega la inscripción alegando falta de previa inscripción de la finca transmitida, lo que confirma el Centro Directivo, al considerar que si se pretendía transmitir una cuota concreta se debió expresar así en el otorgamiento de forma directa, no en la forma utilizada.

COMPRAVENTA DE FINCA UBICADA EN ESPACIO NATURAL: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO POR LA ADMINISTRACIÓN COMPETENTE
Resolución de 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar

El objeto del presente expediente se ciñe a la falta de notificación fehaciente a la Comunidad Autónoma de Andalucía de las condiciones de la venta efectuada, a los efectos del derecho de tanteo y retracto que a ésta legalmente le corresponden, en base a lo dispuesto en los artículos 40 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, y 24 de la Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía.
Habiéndose notificado en debida forma la pretensión de enajenar las fincas y sus condiciones, habiendo transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo por la Administración titular sin que por parte de ésta se haya procedido a ejercitar su derecho de tanteo, y sin perjuicio del ejercicio del derecho de retracto que corresponde a la Administración, no cabe que en sede registral se proscriba el acceso al Registro de una venta cuya validez no se niega y cuya eficacia registral está condicionada (además de al resto de los requisitos objeto de calificación conforme al art. 18 LH) a la práctica de una notificación (de la pretensión de enajenación) que ha sido acreditada suficientemente en el presente caso.

EL PAGO DE UNA TRANSFERENCIA POSTERIOR A LA FIRMA DE LA ESCRITURA NO PUEDE CONSIDERARSE UN PRECIO APLAZADO
Resolución de 19 de septiembre de 2025 (BOE 19 de diciembre de 2025). Descargar

El registrador considera que en una transferencia bancaria que se va a realizar con posterioridad al otorgamiento de la escritura debe señalarse el plazo, porque si no quedaría al arbitrio de los contratantes su cumplimiento, aplicando el artículo 1128 CC.
La Dirección General estima el recurso de la notario autorizante, no sin exigir a ésta una redacción que cumpla con el artículo 148 RN, señalando que se han cumplido las exigencias de la normativa sobre medios en pago y que la obligación es pura, no a plazo.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD: PLAZOS
Resolución de 3 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

La Dirección General confirma la calificación negativa a una solicitud de cancelación de una condición resolutoria porque no resulta la fecha límite en que el sujeto a cuyo favor se estableció la condición resolutoria pueda exigir su cumplimiento, por lo que no resulta aplicable la cancelación por caducidad del artículo 210.1.8.1 LH; respecto de la cancelación contemplada en los artículos 82.5 y 210.1.8.2 LH, para los casos en que no conste en el Registro la fecha en que la prestación garantizada debió ser cumplida en su totalidad, entonces sí podría tener encaje, pero no se cumplen los plazos exigidos por la Ley para que pueda procederse a la cancelación: 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

CONTRATOS

EXTRALIMITACIÓN EN LA CALIFICACIÓN: PRESUNTO PACTO COMISORIO
Resolución de 4 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

Se autoriza escritura de compraventa de la mitad indivisa en la que se pacta que la entidad compradora pagará medio millón de euros mediante el abono a la constructora de una edificación, en el plazo máximo de 20 meses. Además, se introducen acuerdos que posibilitan la extinción de la comunidad de forma objetiva, con plazos breves de ejercicio.
El registrador considera que se vulnera el derecho de extinguir el condominio y que el contrato encubre un pacto comisario.
La Dirección General, sorpresivamente, confirma la calificación del registrador, a pesar de muy fundado recurso del notario, con argumentos claros y contundentes:
- Por un lado, recuerda el párrafo segundo del artículo 400 CC, que permite pactos de indivisión con un límite de 10 años, prorrogables, periodo de tiempo mucho mayor que el pactado en la escritura, que, por otro lado, no es un pacto de indivisión, al contrario, es una opción para extinguir el condominio.
- Respecto del pacto comisorio invoca el notario que la función calificadora registral no puede declarar que existe una simulación, porque ni tiene atribuida tal poder y los medios con los que cuenta son claramente limitados: título presentado y asientos del registro. La ilicitud de la causa requiere de una declaración judicial con un proceso en el que se respeten todas las garantías constitucionales.
Pues bien, el Centro Directivo, considera que existe una vulneración del derecho a extinguir el condominio, sin que pueda establecerse limitaciones a este derecho, sin reconocer que existe una opción para dar por finalizada la comunidad. Respecto del pacto comisorio, la resolución aporta justificación en su reconocimiento en determinados supuestos, pero cuando parece que va a estimar recurso en un giro extraño, en su último párrafo, sin expresar las ideas en que basa su negativa, desestima el recurso.

URBANISMO

REPARCELACIÓN POR SOCIEDAD CONCURSADA CON NECESARIA AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 5 de agosto de 2025 (BOE 5 de noviembre de 2025). Descargar

Para inscribir una reparcelación en la que participa con aportación de fincas una sociedad en concurso en fase de liquidación se precisa autorización del juez del concurso cuando a la concursada no se le adjudica ninguna finca, sino una compensación en metálico. En el plan de liquidación de la concursada, anterior a la reparcelación, solo se contemplan como modos de realización de los bienes la venta directa durante un período de tiempo a contar desde la aprobación del plan de liquidación, en su defecto subasta y, en algunos supuestos dación en pago “de bienes” con privilegio especial a favor de los acreedores. En este caso, no sólo se lleva a efecto una mera subrogación de unas fincas por otras, sino que existen unas daciones en pago provenientes de otra reparcelación y el artículo 329.1 del texto refundido de la Ley Concursal exige unas precauciones que han de cumplirse y aprobarse en la propuesta de convenio, lo cual supone la intervención del juez, al que no puede hurtarse la protección de los acreedores y la clasificación y prelación de los créditos. Por otra parte, en cuanto a los documentos administrativos, la calificación registral no se ciñe a verificar el simple cumplimiento de requisitos formales, sino que ha de analizar “los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral”.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y SEGREGACIÓN: NECESIDAD O NO DE APROBACIÓN/AUTORIZACIÓN JUDICIAL EX ARTÍCULO 289 CÓDIGO CIVIL (CURATELA)
Resolución de 20 de agosto de 2025 (BOE 4 de diciembre de 2025). Descargar

La cuestión se centra, en primer lugar, en discernir si la segregación de una finca perteneciente a una pluralidad de propietarios implica un acto de división de la cosa común, como entiende el registrador o, por el contrario, no entra dentro del ámbito de aplicación del artículo 289 CC, por no producirse un acto de extinción del régimen de comunidad, por cuanto las fincas resultantes de la segregación siguen perteneciendo, en la misma proporción, a quienes concurren al otorgamiento del título como copropietarios de la finca matriz. En el supuesto de este expediente, los copropietarios continúan siéndolo de las fincas segregada y resto en la misma proporción que ostentaban sobre la finca objeto de la operación de modificación de entidades hipotecarias, sin que se altere la cotitularidad que cada uno de ellos ostentaba en la cosa común, por lo que puede no puede considerarse que exista propiamente un negocio de extinción del régimen de comunidad, pues se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, extinguiendo la comunidad y modificando el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien pero no se produce, en el presente caso, el desplazamiento patrimonial que conlleva el negocio de extinción de la comunidad.

SEGREGACIÓN EN ELEMENTO PRIVATIVO
Resolución de 15 de septiembre de 2025 (BOE 19 de diciembre de 2025). Descargar

Se de una escritura de segregación de una finca compuesta de planta baja y primera e integrada en una propiedad horizontal, en la que sus titulares, en cuanto representan el 66% del total de las cuotas de participación de la comunidad, formalizan la segregación de la parte de la finca correspondiente a la planta baja con las circunstancias descritas en los antecedentes de hecho.
El registrador opone los siguientes defectos:
1.- Necesidad que se adopte el acuerdo en el seno de la junta de propietarios por tres quintas partes de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Lo que es confirmado por el Centro Directivo, sobre la base de que no es suficiente que los titulares del elemento alterado ya constituyan el 65% de las cuotas de participación. La regla es la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación y esto debe hacerse cumplimiento los requisitos de convocatoria, quórum y mayorías que para la Juntad propietarios establece la Ley de Propiedad Horizontal.
2.- El segundo de los defectos observados el mismo consiste en que de un elemento de 46,5575 metros cuadrados no pueden resultar dos elementos que suman 93,115 metros cuadrados, por lo que, según el registrador, con carácter previo sería precisa la rectificación de la superficie del elemento uno originario, rectificación para la que el artículo 201.1.e) LH exige necesariamente rectificación del título originario, para lo que se exigiría unanimidad. Lo que se deniega, por el Centro Directivo, porque lo que hace la escritura es ajustarse a la descripción registral de la funca, sin modificarla.
3.- Todo elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha de lindar necesariamente con un elemento común (rellano, caja de escaleras, hueco del ascensor), que le de acceso a la vía pública. Lo que se confirma, ya que es esencial que el elemento privativo tenga acceso a la vía pública, de otro modo no sería posible el disfrute y aprovechamiento diferenciado. Puede conseguirse a través de salida directa o indirecta como una servidumbre de paso o una vinculación ob rem.
4.- La superficie de las entidades resultantes de la segregación, son incorrectas dado que la extensión del piso ha de ser contemplada de puertas adentro, sin comprender en ella los metros cuadrados correspondientes a los elementos comunes que le dan acceso a la vía pública, pues lo contrario supondría no determinar la extensión del piso, sino más bien la extensión de la planta. Lo que es confirmado por la Dirección General.

SE NECESITA TÍTULO ADMINISTRATIVO HABILITANTE PARA LA SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 16 de septiembre de 2025 (BOE 19 de diciembre de 2025). Descargar

En el presente expediente tiene por objeto determinar la necesidad de aportar la correspondiente licencia administrativa para practicar una segregación al resultar acreditado, a juicio del recurrente, la existencia de la parcelación desde, al menos, el año 1977 conforme a la exposición fáctica y a las ortofotos aportadas en sede de recurso. La registradora suspende la inscripción al no aportar la preceptiva licencia municipal para inscribir la referida modificación de entidad hipotecaria.
La jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General (Resolución 4 de febrero de 2025) han reconocido que las divisiones o segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística (art. 28.4 RDL 7/2015 de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: inscripción sin licencia); pero siempre con un título administrativo habilitante, que será el en que el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD Y CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 8 de septiembre de 2025 (BOE 15 de diciembre de 2025). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es impugnada, compra una determinada finca una persona casada en régimen de gananciales, si bien manifiesta “que el dinero con que realiza esta adquisición tiene carácter privativo”; y su esposa, también compareciente, “corrobora esta manifestación, solicitando ambos la inscripción en el Registro de la Propiedad con tal carácter”.
El registrador califica confundiendo la confesión de privatividad de los artículos 1324 CC y 95.4 RH con la prueba documental publica del carácter privativo del dinero para que la privatividad no quede determinada en momento futuro a acreedores y legitimarios. Ante la claridad de la escritura, se revoca la calificación, recordándose que hay dos posibilidades de inscribir un bien como privativo:
1.- Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 CC y 95.4 RH.
2.- Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo al bien adquirido, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

ADJUDICACIÓN CONCURSAL DE CUOTA GANANCIAL SIN DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar

Se presenta a inscripción un testimonio de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento concursal en fase de liquidación seguido contra un cónyuge del que resulta la adjudicación del 50% de una finca ganancial a favor de determinada sociedad y su cesión a favor de la recurrente La registradora deniega la inscripción indicando la necesidad de que previamente se lleve a cabo la liquidación de la sociedad conyugal.
Señala el Centro Directivo que la declaración de concurso de una persona natural casada en régimen de gananciales supone la inclusión en la masa activa del conjunto de su patrimonio, incluidos aquellos bienes que tengan naturaleza ganancial y que deban responder por deudas del concursado. El cónyuge del concursado, que debe ser notificado en todo caso, puede solicitar del juez del concurso la adquisición preferente de cada uno de los bienes gananciales incluidos en la masa activa satisfaciendo a la masa la mitad de su valor o bien solicitar la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, lo que se llevará a efecto por el propio juez del concurso.
No constando en el presente caso ni la subasta de la totalidad de la finca ganancial ni la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en virtud de la cual se haya adjudicado el 50% del bien ganancial a la masa activa, lo que justificaría su subasta dentro del procedimiento concursal, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

DERECHO DE SUCESIONES

EL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ESTÁ CUBIERTA POR LA FE PÚBLICA NOTARIAL
Resolución de 17 de septiembre de 2025 (BOE 19 de diciembre de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de herencia en la que, respecto de la herencia de un heredero fallecido, se reseña el acta de declaración de herederos. La registradora alega que no se acredita quiénes son los herederos aportando el acta del requerimiento inicial donde se incorpora la prueba documental y testifical (certificado de defunción del causante y certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad).
La Dirección General estima el recurso, señalando que la determinación de los herederos ab intestato resulta del desarrollo probatorio (documental y testifical) que conduce a la declaración de notoriedad, que está amparada por la fe notarial; para desvirtuar el juicio de notoriedad emitido por el notario hay que señalar y explicar, debida y motivadamente, en la calificación, qué falta, qué se ha omitido o qué se ha realizado o consignado incorrectamente en el acta final.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y CALIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES INCOMPATIBLES
Resolución de 25 de agosto de 2025 (BOE 4 de diciembre de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital por compensación de créditos en la que interviene en representación de la sociedad el administrador inscrito, por existir presentada con anterioridad otra escritura de elevación a público de acuerdos sociales adoptados en la misma fecha y de la que resulta el cese de aquél administrador y la designación de uno nuevo. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues como resulta del artículo 10.1 RRM: inscrito o anotado preventivamente en el Registro Mercantil cualquier título, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que resulte opuesto o incompatible con él.

CONCURSO DE ACREEDORES

EN CONCURSO DE ACREEDORES SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO O PAGO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
Resolución de 3 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

Se debe decidir en este caso si para cancelar unas hipotecas que gravan unas fincas que han sido objeto de enajenación mediante subasta conforme al plan de liquidación del concurso de la mercantil titular registral es necesario que conste el consentimiento expreso de los acreedores hipotecarios, o que en el mandamiento de cancelación de cargas conste que dichos acreedores hipotecarios han tenido intervención en el procedimiento y se les ha pagado en los términos de los artículos 210, 213 y 430.3 LC, tal como sostiene el registrador, o si en cambio basta, como defiende el recurrente, con la mención que contiene el auto que se inserta testimoniado en el mandamiento de cancelación acerca de que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 225 LC y la reiterada doctrina de esta Dirección General en materia de cancelación de cargas, procede la cancelación al cumplirse todos los requisitos legales, toda vez que la adjudicación de las fincas descritas lo fue en ejecución del plan de liquidación aprobado; y por otro lado, es necesario pronunciarse también acerca de si es posible inscribir la adjudicación de las fincas aun cuando no se inscriba la cancelación de las cargas o si en cambio no puede tener lugar aquella inscripción sin practicarse al mismo tiempo la cancelación.
La Dirección General confirma que, para cancelar unas hipotecas que gravan unas fincas que han sido objeto de enajenación mediante subasta conforme al plan de liquidación del concurso de la mercantil titular registral es necesario que conste el consentimiento expreso de los acreedores hipotecarios, o que en el mandamiento de cancelación de cargas conste que dichos acreedores hipotecarios han tenido intervención en el procedimiento y se les ha pagado en los términos de los artículos 210, 213 y 430.3 RDLeg. 1/2020, de 5 de mayo, LC. Igualmente confirma que no es posible la inscripción de la adjudicación sin que de manera simultánea se proceda a la cancelación de las cargas.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/INMATRICULACIÓN

ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN INVASIÓN ACREDITADA. NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO
Resolución de 20 de agosto de 2025 (BOE 4 de diciembre de 2025). Descargar

En el presente caso, hay oposición de colindantes en expediente anterior, y una posible alteración de la geometría de la finca, que podría implicar un posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes, que son los argumentos contenidos en la nota de calificación originaria, con una fundamentación objetiva y razonada del registrador sobre las dudas en la identidad de la finca. Resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 LH en el sentido de que la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél. También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis LH, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. arts. 2 y 13 Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 LH.

RECTIFICACIÓN DE ERROR REGISTRAL: NO ES POSIBLE MEDIANTE UN ACTA DE MANIFESTACIONES
Resolución de 30 de septiembre (BOE 29 de diciembre de 2025). Descargar

En el supuesto de hecho del presente expediente, en la escritura de rectificación otorgada el compareciente manifiesta, que se casó el 23 de octubre de 1986, bajo un determinado régimen económico matrimonial por lo que ahora pretende subsanar la inscripción.
Señala el Centro Directivo que la rectificación se pretende en base a una mera escritura de manifestaciones., pero sin que se acredite de manera indubitada la certeza de los hechos que manifiesta, entre otros mediante certificado de matrimonio expedido en Marruecos, de la fecha del matrimonio, de la ley personal común de los contrayentes (cfr. art. 9.2 CC, según redacción dada por el art. 1 Ley 11/1990, de 15 de octubre) y de los demás elementos que puedan determinar que a la fecha del matrimonio, 1986, ambos contrayentes debían quedar sujetos al régimen de separación de bienes de Marruecos.

PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD Y LEGALIDAD: RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA
Resolución de 11 de agosto de 2025 (BOE 4 de diciembre de 2025). Descargar

Se describe una finca (en propiedad horizontal) en una escritura de donación con pacto de definición mallorquina, con la superficie que resultaba del título previo, pero sin tener en cuenta una subsanación posterior del mismo, que es la que consta en el registro y que no se consigna en la escritura de donación por no haberse solicitado nota informativa ni se solicita su inscripción con arreglo a la descripción registral. Señala la Dirección General que debe primar la diligencia: la descripción contenida en la escritura ha de ser la actualizada y correcta y su rectificación resulta muy sencilla mediante el cambio de su descripción. De este modo, se logrará que en el futuro no circule una escritura con una descripción defectuosa que pueda inducir a errores a futuros adquirentes.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN INVASIÓN ACREDITADA
Resolución de 3 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de agrupación de fincas rústicas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 LH, por concurrir oposición de un titular colindante, que aporta una validación gráfica de la que resulta un hueco entre ambas representaciones, y la existencia de una demanda judicial de resolución del contrato de compraventa de una de las fincas agrupadas.
La Dirección General reitera su doctrina sobre el art. 199 LH: la mera oposición de un colindante no basta, por sí sola, para denegar la inscripción, siendo necesario que el registrador motive de forma objetiva y razonada la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como una invasión de dominio público, de finca colindante inscrita o la ocultación de un negocio traslativo. En el caso concreto, no existe solape ni invasión, sino únicamente un hueco entre representaciones, que no afecta a la delimitación de la finca del colindante ni impide que éste inscriba en el futuro su propia georreferenciación. Tampoco la demanda judicial justifica la denegación, pues no se discute la delimitación geográfica ni la titularidad de una franja concreta de terreno, sino la resolución de un contrato de compraventa, sin incidencia directa en la configuración geométrica de las fincas. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación.

RECURSO SIN CALIFICACIÓN REGISTRAL: SILENCIO ADMINISTRATIVO EN SEDE REGISTRAL
Resolución de 3 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

En el presente caso, mediante escrito privado, el recurrente interpone recurso por silencio en la actuación del Registro de la Propiedad de Iznalloz, ante sendos escritos presentados los días 25 de junio y 8 de octubre de 2021, en los que se solicita la rectificación de oficio de un asiento que según el recurrente ha sido practicado con error, mediante el inicio de un expediente para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica y la rectificación de la inexactitud del asiento. El Registro de la Propiedad de Iznalloz contesta por un medio de mensajería electrónica, de uso general (whatsapp), al número de teléfono móvil designado por el remitente de los escritos, sin que los escritos se presenten en el Registro de la Propiedad. En el mensaje se le comunica que para lograr el objetivo debe ponerse en contacto con la Notaría y con el Ayuntamiento para proceder a la rectificación del título que provocó el asiento y que es el que causa la inexactitud registral. Tras dirigirse al Ayuntamiento y a la Notaria en cuestión y tras tres años desde las mencionadas gestiones decide interponer recurso.
La Dirección General revoca el recurso:
1.- Por la falta de objeto, puesto que el recurso, señala, ha de formularse contra una calificación registral negativa, que en este caso no se ha producido.
2.- Porque no se regula en la legislación hipotecaria la interposición de recurso por silencio en la actuación registral.

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resoluciones de 8 y 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar. Descargar

Constatado que existe una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 LH, dada la oposición manifestada por un titular registral de la finca colindante, aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. los interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis LH, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. arts. 2 y 13 Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 LH.

INMATRICULACIÓN: DUDAS FUNDADAS INICIO DEL PROCEDIMIENTO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar

En el caso de este expediente, el registrador, expresa los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada, quedando perfectamente identificada la finca que pudiera verse afectada por la operación que pretende acceder al Registro. De lo expuesto, y en los términos que se expresa la nota de calificación, las dudas están suficientemente fundadas. Sin embargo, el Centro Directivo tiene declarado que en toda inmatriculación debe iniciarse un procedimiento del artículo 199 LH. Y será tras su tramitación cuando podrán confirmarse las dudas del registrador, o bien disiparse con las alegaciones de interesados y colindantes. La denegación directa sólo procede si se invadiera una georreferenciación inscrita o claramente se solapará con el dominio público deslindado.

COORDINACIÓN: DUDAS RAZONABLES DE NEGOCIOS ENCUBIERTOS
Resolución de 22 de septiembre de 2025 (BOE 5 de enero de 2026). Descargar

Están justificadas las dudas del registrador cuando el exceso de cabida no solo altera sustancialmente la superficie inscrita, sino que además modifica la base grafica previamente inscrita. La alteración experimentada en los linderos de la finca, pues la representación gráfica que pretende rectificar la anteriormente inscrita engloba la práctica totalidad de dos parcelas catastrales con las que antes lindaba, así como la alteración en la configuración geométrica de la finca (resultante del contraste entre ambas representaciones gráficas -rectificada y rectificativa de la anterior-), puede encubrir una agrupación no documentada, o sin acceso registral, lo que puede determinar que ese aumento de superficie supone una alteración de la realidad física amparada por el folio registral, límite del ámbito material de aplicación de la inscripción de las rectificaciones superficiales de una finca registral.

NO CABE EXPEDIR CERTIFICACIÓN SIN INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 29 de septiembre de 2025 (BOE 27 de diciembre de 2025). Descargar

Dado que no se ha justificado vínculo jurídico, sucesorio o procesal concreto con la finca y que carece de eficacia la simple referencia a la “investigación personal” o posible afectación hereditaria futura.

RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE UNA FINCA TRAS EL FALLECIMIENTO DE SU TITULAR REGISTRAL
Resolución de 30 de septiembre de 2025 (BOE 29 de diciembre de 2025). Descargar

Se solicita la rectificación del Registro para modificar el carácter privativo de una finca, adquirida por compraventa por una titular que declaró estar divorciada cuando en realidad estaba casada con el recurrente, aunque el matrimonio no se inscribió en el Registro Civil hasta después de su fallecimiento. El recurrente aporta certificación del Registro Civil que acredita la existencia del matrimonio al tiempo de la adquisición y sostiene que, por ello, la finca debió inscribirse con carácter ganancial.
La Dirección General recuerda que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo pueden rectificarse con el consentimiento de todos los titulares afectados o mediante resolución judicial. En este supuesto, la titular fallecida instituyó heredero fiduciario al recurrente y fideicomisaria a una determinada Fundación, siendo necesario el consentimiento de esta última, al existir un interés directo en la calificación de la finca como privativa o ganancial. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

COMPRAVENTA DE FINCA SUBASTADA EN EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: NOTIFICACIONES
Resolución de 20 de agosto de 2025 (BOE 4 de diciembre de 2025). Descargar

Señala esta resolución que el procedimiento de venta extrajudicial del bien hipotecado es un procedimiento tasado en la Ley. En consecuencia, para la venta extrajudicial, en virtud de lo contemplado en el artículo 129.2.e) LH, debe atenderse para determinar la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones al artículo 236 d) RH, la regulación de los requerimientos y notificaciones en los ámbitos hipotecario y notarial ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva.
La persona con la que debió entenderse el requerimiento, para no considerarse causada indefensión, debió haber sido, conforme lo dispuesto en el artículo 235 LSC, el administrador de la sociedad deudora o una persona a quien se le hubiera conferido en legal forma dicha facultad. El requerimiento de pago al deudor está sujeto a estrictos requisitos de realización, pues el precepto exige que se lleve a cabo con determinadas personas, si se encontraren en el domicilio; y con otras, si así no fuere. Pero, fuera de los supuestos previstos y conforme las previsiones reglamentarias, en el caso que motiva este recuso y dado que el prestatario (deudor) es una sociedad mercantil, resulta que el requerimiento no se llevó a término conforme prevé y dispone la normativa reguladora antes reseñada (a mayor abundamiento se ha puesto de relieve que el fiador e hipotecante, ya no era el administrador único de la sociedad deudora en ese momento), por lo que la notaria autorizante debió dar por finalizada su actuación y por conclusa el acta.

NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 2 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

Conforme a lo establecido en el artículo 132 LH, el registrador debe observar que se ha demandado y requerido de pago al deudor; y que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación.

CANCELACIÓN DE CARGAS EN ADJUDICACIÓN DERIVADO DE PROCEDIMIENTO CONCURSAL
Resolución de 2 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

En el procedimiento concursal, cuando se trata de la enajenación de bienes afectos a privilegio especial -por regla general bienes hipotecados- no puede sostenerse que la transmisión y la cancelación de hipoteca sean dos actos jurídicos diferentes, no afectando el uno al otro. La enajenación llevará como consecuencia, como regla general, la cancelación de la carga; y la transmisión con subsistencia del gravamen exigirá unos requisitos adicionales que aseguren que el crédito queda excluido de la masa pasiva

IMPOSIBLE LA CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN VIRTUD DE DOCUMENTOS JUDICIALES, SIN CONCRETAR SU CAUSA
Resolución de 8 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar

Señala el Centro Directivo que no cabe cancelar una inscripción de hipoteca en virtud de mandamiento judicial en el que se ordena únicamente a la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa hipotecaria, si bien se acompaña un decreto del letrado de la administración de justicia en el que se ordena «expedir mandamiento de cancelación de la hipoteca», pero sin indicar la causa. Es preciso que la autoridad judicial aclare que la obligación garantizada ha sido íntegramente satisfecha, o que concurre alguna otra causa que ampare la pretensión de que se tenga la hipoteca por extinguida.
Según el Centro Directivo, para el supuesto de pago por el prestatario de forma extraprocesal, lo que por otra parte en este caso no consta, el mandamiento o el testimonio del decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la cantidad reclamada al instarse la ejecución, no es título hábil por sí mismo para la cancelación de la inscripción de hipoteca, no puede ordenar la cancelación de la hipoteca, sino únicamente la cancelación de la constancia registral de la ejecución, debiendo tal mandamiento limitarse a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca. La regla general para la determinación del título necesario para cancelar una inscripción de hipoteca la establece el primer párrafo del artículo 82 LH. También será posible cancelar una hipoteca como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución. Así lo dispone el segundo párrafo del artículo 674 LEC. E igualmente, se podrá cancelar cuando, habiendo sido objeto de ejecución, ésta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: CLAÚSULA DE COMISIÓN POR GESTIÓN DE RECLAMACIÓN DE IMPAGOS
Resolución de 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir la cláusula de comisión por gestión de reclamación de impagos en una escritura de préstamo hipotecario, al ser considerada abusiva por el registrador.
La Dirección General recuerda que notarios y registradores deben denegar la inscripción de cláusulas contrarias a normas imperativas o declaradas nulas por abusivas, pero únicamente cuando la infracción o abusividad resulte directa y objetiva, sin necesidad de ponderar circunstancias del caso concreto, lo que excedería de la función calificadora.
En el supuesto analizado, los preceptos legales invocados en la calificación no permiten apreciar de forma inmediata ni una vulneración de norma imperativa ni una abusividad directa, pues exigirían un juicio de proporcionalidad y de valoración fáctica propio del ámbito jurisdiccional. Tampoco puede fundamentarse la denegación en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019, al no haber sido citada en la nota de calificación, sin perjuicio de que dicha jurisprudencia exija que estas comisiones retribuyan gestiones efectivas, no se devenguen automáticamente ni de forma reiterada. Además, la doctrina posterior del Tribunal Supremo distingue entre la previsión contractual de la comisión, susceptible de calificación registral, y su efectivo devengo y cobro, cuestión reservada al control judicial.
En consecuencia, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, declarando inscribible la cláusula controvertida.

IMPOSIBLE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: PLAZOS A RESPETAR
Resolución de 29 de septiembre de 2025 (BOE 29 de diciembre de 2025). Descargar

No concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal de la hipoteca, ya que en la fecha de presentación de la instancia solicitando su cancelación en el Registro de la Propiedad no ha transcurrido el plazo de caducidad exigido por el artículo 82, párrafo quinto, LH, ni concurren tampoco los plazos ni requisitos que hagan aplicable el artículo 210 de la citada ley, ya que sí figura el plazo de vencimiento de la obligación garantizada, pero no han transcurrido 21 años desde el mismo y, además, existen respecto de algunas hipotecas cesiones del crédito hipotecario o ejecuciones en trámite.

ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CARÁCTER HABITUAL O NO DE LA VIVIENDA
Resolución de 22 de septiembre de 2025 (BOE 5 de enero de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria, al haberse adjudicado una vivienda por el 50% del valor de tasación sin constar si constituía o no la vivienda habitual del ejecutado.
La Dirección General señala que, en escrituras de préstamo hipotecario otorgadas e inscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que no necesariamente contenían por disposición de ley manifestación expresa sobre la condición de la finca hipotecada relativa a ser o no vivienda habitual del deudor, corresponde al letrado de la Administración de Justicia pronunciarse sobre el carácter habitual o no de la vivienda, salvo que del Registro resulte que la finca tiene carácter de vivienda habitual del deudor.
En el presente caso, si bien el decreto y la posterior diligencia de ordenación presentan cierta ambigüedad, la doctrina del Tribunal Supremo impide al registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del artículo 671 LEC; siendo el letrado de la Administración de Justicia la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 3 de septiembre de 2025 (BOE 5 de diciembre de 2025). Descargar

La Dirección General confirma la suspensión de calificación de un mandamiento de embargo por constar previamente presentados y pendientes de despacho dos títulos anteriores incompatibles, ya que son de venta e hipoteca. Señala que no solo no procede anotar el mandamiento de embargo presentado después de la escritura de venta y de la de hipoteca, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH. A la vista de estos preceptos, no obsta a esa solución que el decreto judicial que acordó el embargo sea de fecha anterior al título de transmisión, pues lo relevante son las fechas de los asientos de presentación. Y no puede tomarse en consideración en el caso concreto que se haya presentado mandamiento judicial en que, como medida precautoria en causa penal, se ordena al registrador suspender el despacho de los documentos previamente presentados, ya que el mandamiento se ha presentado después de la calificación recurrida (art. 326.1 LH).