DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

CESIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO: CAUSAS DE EXTINCIÓN
Resolución de 20 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a cancelar un derecho de usufructo vitalicio solicitada mediante instancia privada acompañada de certificado de defunción del cesionario del usufructo, al entender que, conforme al título constitutivo, el usufructo tiene carácter vitalicio y se extingue al fallecimiento del usufructuario cedente, no del cesionario.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que el cesionario de un usufructo adquiere el derecho en los términos y con las limitaciones del título constitutivo, quedando sujeto a sus causas de extinción. Si el usufructo es vitalicio y se pactó expresamente que se extinguiría al fallecimiento del usufructuario originario, la muerte del cesionario solo afecta a la cesión en su esfera jurídica, pero no extingue el derecho real frente al nudo propietario.

JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL: ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. AVANCES TECNOLÓGICOS Y COPIAS ELECTRÓNICAS
Resolución de 22 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero 2026). Descargar

Se decide en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que las facultades del apoderado de la parte vendedora resultan de una primera escritura de poder de Coral Homes, S.L., a Servihabitat Servicios Inmobiliarios, S.L. Unipersonal; un segundo poder en la que ésta confirió, por vía de subapoderamiento, poder a favor de la entidad Grupo BC de Asesoría Hipotecaria, S.L.; y una tercera en que ésta última confiere poder al apoderado. El notario manifiesta que ha tenido a la vista: copia autorizada de este último poder y testimonio notarial del subpoder.
Recuerda la Dirección General su reiterada doctrina sobre este tema:
1.º El juicio de suficiencia corresponde al notario, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo.
2.º El registrador debe calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
3.º El notario tiene encomendada la función sustantiva y formal en la legitimación representativa, mientras el registrador se limita a revisar el juicio que el notario hace en exclusiva, un aspecto formal, pues no puede entrar a enjuiciar el juicio de suficiencia notarial, más allá de su congruencia, así como no puede juicio notarial de validez y vigencia del poder.
4º. Respecto a la admisión del juicio de suficiencia con base en un testimonio de una escritura de poder, el Centro Directivo reitera lo dicho en Resolución de 16 de noviembre de 2021 y otra idéntica de fecha 17 de noviembre de 2021, no es adecuado pues al notario debe exhibirse documento autentico, como elemento justificador de su vigencia en el tráfico. No vale testimonio, copia simple, etc.
5.º Con relación a la forma de proceder en el juicio de suficiencia notarial en la sustitución de poder, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. No es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder.
6.º Sin embargo, en el supuesto contemplado el último poder no es de subapoderamiento, de lo que resulta que no le puede ser de aplicación la doctrina de este Centro Directivo en relación con los subapoderamientos. En este caso concreto es necesario que sí se exhiba la copia autorizada del subpoder anterior.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 29 de octubre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales otorgada por la ex-esposa en su propio nombre y por la hija de ambos en representación del ex-marido, en virtud de poder especial que el notario autorizante juzga suficiente para formalizar la liquidación y adjudicar la vivienda común a favor de la esposa, con asunción íntegra de la deuda hipotecaria.
En una primera calificación se señalaron defectos formales que fueron subsanados. Posteriormente, el registrador emitió nueva nota de calificación suspendiendo la inscripción por entender que, dada la compensación del exceso de adjudicación mediante cantidades supuestamente adeudadas por el poderdante, era necesaria la ratificación expresa de éste.
La Dirección General recuerda la doctrina del artículo 98 de la Ley 24/2001 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el alcance del juicio notarial de suficiencia: corresponde al notario valorar la existencia, validez y alcance del poder, y al registrador limitar su calificación a comprobar la reseña del documento representativo, la existencia del juicio de suficiencia y su congruencia con el acto documentado, sin poder revisar el fondo de dicha valoración salvo incongruencia evidente. En el presente expediente, el notario emitió juicio expreso de suficiencia para la liquidación de la sociedad conyugal y el registrador no cuestionó su congruencia con el negocio formalizado, sino que, en realidad, revisó la suficiencia del poder al exigir ratificación del representado y dicha actuación comporta una revisión notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas que no compete al registrador de la propiedad. Asimismo, el convenio regulador aprobado judicialmente ya preveía la adjudicación íntegra de la vivienda a la esposa y la asunción de la hipoteca, siendo coherente la escritura con esa finalidad. Por todo ello, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando que la calificación debe ser unitaria y global, a fin de evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su función, incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.

COMPRAVENTA

ES NECESARIO MANIFESTAR LA SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LOS TRASTEROS INDEPENDIENTEMENTE DE LA VIVIENDA TRANSMITIDA
Resolución de 27 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa en la que se transmite una vivienda y un trastero. Respecto a la situación arrendaticia de la vivienda se manifiesta que el arrendatario había renunciado al derecho de adquisición preferente pero no se decía nada respecto al trastero. La registradora suspende la inscripción.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el hecho de que la vivienda esté arrendada en los términos relacionados no puede implicar que lo esté en los mismos términos el trastero, ya que éste es un departamento jurídicamente independiente y, por tanto, podrá venderse o alquilarse de forma independiente.

REVERSIÓN EN CESIÓN GRATUITA MUNICIPAL
Resolución de 11 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar

Se discute la inscripción de una compraventa de una finca previamente cedida gratuitamente por un Ayuntamiento, sujeta a la obligación de destinar el inmueble a un fin determinado durante treinta años, con posible derecho de reversión en caso de incumplimiento. La recurrente sostiene que, transcurrido dicho plazo, la carga modal y el derecho de reversión han caducado, por lo que no sería necesario el consentimiento del Ayuntamiento ni cancelar previamente la condición de destino.
La Dirección General rechaza esta tesis y señala que el transcurso del plazo no permite cancelar automáticamente la carga, pues podría haberse producido un incumplimiento del destino, lo que habilitaría al Ayuntamiento para ejercitar la acción de reversión, cuyo plazo es de cuatro años desde el conocimiento del incumplimiento. No obstante, puntualiza que la compraventa podría inscribirse manteniendo la carga modal inscrita, al tratarse de una causa de revocación o reversión que consta en el Registro y es oponible a terceros, si bien para ello sería necesario que la interesada prestase su consentimiento para la inscripción de esta manera. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

PRESUNTA PARCELACIÓN EN ANDALUCÍA EN UNA COMPRAVENTA POR MITADES INDIVISAS
Resolución de 13 de noviembre de 2025 (BOE 2 de marzo de 2026). Descargar

Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que el titular venden a dos personas el pleno dominio de una finca rústica, que la compran con carácter privativo, en la proporción de una mitad indivisa cada uno de ellos. La registradora suspende la inscripción por dos defectos: no consta el nombre del cónyuge de una de las compradoras casada bajo el régimen de separación de bienes legal de Cataluña, y no se ha acreditado la obtención de licencia municipal de parcelación, que se entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística e infringir la normativa relativa a la unidad mínima de cultivo por tratarse de una finca rústica. El recurrente se opone al señalar que basta la indicación del régimen económico, sin necesidad de identificar al cónyuge, al no ser relevante para el acto, y que la mera venta de cuotas indivisas sin asignación de uso exclusivo no exige licencia, salvo concurrencia de otros elementos objetivos que evidencien la parcelación, siendo en el presente caso los adquirentes madre e hija y estar exceptuados por el artículo 91.5 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, y el artículo 137.b) del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. En el presente caso, la calificación se basa en una presunción genérica derivada de la superficie y la existencia de edificaciones en la zona.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que se observa que, en el presente caso, el resultado de dividir idealmente la superficie total de cada finca entre los distintos compradores en su respectiva proporción determina superficies teóricas inferiores a la unidad mínima de cultivo vigente. Por tanto, puede sostenerse que concurre el supuesto objetivo definido en la ley sustantiva aplicable para justificar la exigencia de previa intervención administrativa. El apartado 5 del artículo 91 de la Ley 7/2021 exceptúa expresamente el supuesto de la “asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho” que “no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley”, supuesto que no se da en el presente expediente. Y, las eventuales alegaciones del recurrente al respecto deberán ventilarse ante el órgano administrativo competente, en este caso, el Ayuntamiento.

CONTRATOS

SE NECESITA JUSTIFICAR LOS MEDIOS DE PAGO EN DACIÓN EN PAGO DE DEUDA DERIVADA DE UN PRÉSTAMO
Resolución de 7 de octubre de 2025 (BOE 22 de enero de 2026). Descargar

Se presenta una escritura de adjudicación en pago de un reconocimiento de deuda basado en un préstamo entre particulares para pagar los gastos y costas derivados del divorcio del deudor. El registrador suspende la inscripción por no expresarse los concretos medios de pago que se emplearon en el préstamo entre los otorgantes y que da lugar a la dación en pago.
La Dirección General exige constancia de los medios de pago origen de la deuda inicial, para evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo (art. 254.3 LH).

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD: NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. CONFIRMA CAMBIO DE CRITERIO YA SEÑALADO EN RESOLUCIONES DE 2024
Resolución de 23 de septiembre de 2025 (BOE 13 de enero de 2026). Descargar

Por escritura de cambio de uso y declaración de obra se formalizó el cambio de uso de un elemento privativo de una propiedad horizontal, concretamente local comercial para destinarlo a vivienda, solicitando la inscripción del cambio de uso por antigüedad. Para acreditar el cambio de uso, y su prescripción a efectos urbanísticos, se incorpora informe y certificado técnico que describe la vivienda y sus linderos declarando que, a su juicio, tiene una antigüedad superior a diez años resultando cédula de habitabilidad. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, el registrador suspende la inscripción solicitada al no resultar acreditada la correspondiente autorización administrativa para el cambio de uso, considerando que la legislación catalana no admite la prescripción de la alteración del uso.
La Dirección General entiende que la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que, tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta, posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso y que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso de éste es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística, sin que esta circunstancia pueda acreditarse por el técnico certificante de la obra porque la atribución de esa potestad certificante, por aplicación del principio de legalidad, debe estar prevista en la norma jurídica, de modo expreso y específico, por incidir en un ámbito en el que es necesaria una licencia para realizar determinados actos. Y, en el presente caso no resulta norma con rango legal que atribuya una facultad certificante a los técnicos que, junto otros requisitos, permitan prescindir del título administrativo de la licencia para hacer constar en el Registro de la Propiedad un cambio de uso, a diferencia de la regulación expresa y determinada de esta misma potestad certificante en las obras nuevas.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD Y DIVISIÓN HORIZONTAL
Resolución de 3 de octubre de 2025 (BOE 14 de enero de 2026). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de actualización descriptiva de finca y constitución del régimen de propiedad horizontal, respecto de la cual la registradora formula cinco defectos: 1.º) denegación del inicio del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; 2.º) no concurrir los presupuestos para la declaración de obra por antigüedad; 3.º) desavenencias entre la descripción del inmueble que informa las certificaciones técnicas del mismo y la contenida en los títulos presentados a calificación; 4.º) no proceder la inscripción de la división horizontal por ser necesario para su inscripción aportar la correspondiente licencia/autorización que permita este cambio de tipología de uso en una zona donde la norma zonal aplicable no lo permite y por tratarse de un edificio incluido en el Catálogo Municipal de Bienes Inmuebles con Valor Patrimonial y Catalogación Ambiental; y 5.º) por posible parcelación encubierta al constituir el régimen de propiedad horizontal.
Resuelve el Centro Directivo en los siguientes términos:
1.º) En cuanto al primer defecto, relativo a la denegación del inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por no haberse solicitado expresamente, la Dirección General lo revoca. Recuerda que la mera presentación del título implica la solicitud de todos los asientos que procedan, salvo exclusión expresa, que no concurre en el caso.
2.º) Respecto del segundo defecto, relativo a la declaración de obra por antigüedad en edificio incluido en el Catálogo Municipal de Protección, también se revoca. Se señala que, aunque los bienes catalogados pueden quedar sujetos a imprescriptibilidad urbanística, la certificación técnica acredita que las obras son anteriores a la normativa que estableció tal régimen, por lo que cabe la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y la inscripción como edificación en situación de fuera de ordenación, con la correspondiente notificación a la Administración.
3.º) El tercer defecto, basado en discrepancias entre la descripción contenida en el título y la del certificado técnico, se confirma, señalándose que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo exige coincidencia descriptiva entre el título y la certificación aportada, requisito que no se cumple.
4.º) En cuanto al cuarto defecto, relativo a la inscripción de la división horizontal en dos viviendas sin licencia municipal, también se confirma. Se señala que, aunque cabe completar la descripción de la obra por antigüedad, la división horizontal proyectada no resulta de la declaración de obra inscrita ni se acredita el correspondiente título habilitante urbanístico o certificación municipal que justifique su consolidación, siendo además contradictoria con la calificación del inmueble como vivienda unifamiliar en el catálogo municipal.
5.º) Por último, el quinto defecto, relativo a una posible parcelación encubierta, se revoca, ya que la configuración jurídica responde a una propiedad horizontal con mantenimiento de la unidad del suelo como elemento común, sin alteración de superficie o linderos, no apreciándose indicios suficientes de parcelación.

ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE OTRA DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y TRIBUTACIÓN: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 31 de octubre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

Autorizada en el año 2021 escritura pública de constitución de régimen de propiedad horizontal y extinción de condominio sobre las fincas resultantes, se presentan ahora dos escrituras públicas otorgadas en el año 2025, una por el adjudicatario de uno de los elementos independientes, y otra por los causahabientes de la adjudicataria del otro elemento de la propiedad horizontal, y por las que llevan a cabo determinados negocios jurídicos sobre las citadas fincas.
Dichas escrituras se acompañan tanto de la escritura pública del año 2021 de constitución de régimen de propiedad horizontal, que se refería a una edificación no inmatriculada en el Registro de la Propiedad, como de otra autorizada en el año 2025, con carácter previo a las que son objeto de calificación, y por la que se lleva a cabo la rectificación de la descripción del edificio y de los dos elementos independientes en que en su día se dividió aquél. El registrador exige la tributación de la mencionada escritura, lo que rechaza la recurrente sobre la base que se trata de un acto inscribible contenido en la escritura es una mera rectificación del título previo de constitución del régimen de propiedad horizontal y disolución de condominio, por lo que no es necesaria su presentación ante la oficina liquidadora competente, conforme al artículo 54.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Señala la Dirección General que el registrador, ante supuestos dudosos, puede exigir, para salvar su responsabilidad, que el documento sea presentado ante la oficina liquidadora competente. Y así ocurre en el supuesto de hecho en el que la modificación de la propiedad horizontal y de la propia descripción del edificio puede implicar un acto sujeto al Impuesto o una modificación de la base para el cálculo del mismo por lo que resulta correcta la actuación del registrador.

CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD
Resolución de 3 de noviembre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

Se plantea si para constituir una comunidad funcional en la planta baja de un edificio en propiedad horizontal se requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios.
La Dirección General resuelve que no se requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, puesto que no se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, no se alteran los restantes elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio, ni se produce ninguna alteración en el elemento privativo que exceda de las facultades que a su propietario atribuyen los artículos 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, 68 del Reglamento Hipotecario y 53 b) del Real Decreto 1093/1997.

SUBDIVISIÓN HORIZONTAL: DETERMINACIÓN DE CUOTAS Y LICENCIA DE DIVISIÓN EN ANDALUCIA
Resolución de 11 de noviembre de 2025 (BOE 2 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea en el presente expediente la procedencia de inscribir una escritura de subdivisión horizontal de un local comercial en cuarenta y nueve trasteros, dos locales destinados a cochera y seis estudios profesionales. A cada elemento resultante de la división se le asigna una cuota de participación en el local y otra “cuota en el edificio”.
La registradora califica negativamente la escritura por los defectos expresados en la nota de los que solo son objeto de recurso los siguientes:
a) En primer lugar, la registradora considera que si lo que efectivamente se pretende es constituir una subdivisión horizontal de un elemento privativo este tiene que mantener su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal y cada uno de los subelementos independientes resultantes de la subdivisión horizontal deben tener su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal constituido sobre el elemento privativo. Por tanto, estos subelementos independientes no deben tener, además, una cuota de participación en el régimen de propiedad principal, conforme a los artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal.
b) En segundo lugar, suspende la inscripción porque no se acompaña la preceptiva licencia para constituir la subdivisión horizontal.
El Centro Directivo señala, en cuanto al primero defecto, que la cuota fijada en relación con el edificio es una mera información, sin que ello signifique que cada propietario de la subcomunidad pueda participar en las juntas de la comunidad general; Y que sí se requiere licencia de división porque la subdivisión horizontal de una finca en diversos elementos independientes que no coinciden con los existentes en la declaración de obra nueva, porque supone un complejo inmobiliario de los recogidos en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo.

SEGREGACIONES

SEGREGACIONES POR ANTIGÜEDAD: NECESIDAD DE TÍTULO ADMINISTRATIVO HABILITANTE
Resolución de 2 de octubre de 2025 (BOE 14 de enero de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de segregación, donación y mejora, por carecer de título administrativo habilitante para la segregación. El recurrente invoca el transcurso del plazo de seis años y aporta certificación técnica que acredita la antigüedad de la división, así como informe municipal en el que consta la inexistencia de expediente de reposición urbanística.
La Dirección General recuerda su doctrina sobre la posibilidad de inscribir segregaciones antiguas por analogía con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, siempre que exista un título administrativo habilitante, consistente en la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar. En el caso concreto, la certificación técnica no sustituye el necesario pronunciamiento administrativo, y el informe municipal aportado se refiere a una edificación, no al acto de división del terreno. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.

SEGREGACIÓN EN ESCRITURA DE 1978 Y UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO
Resolución de 27 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

Se presenta para su inscripción una escritura del año 1978 en la que se segregaba una parcela que se vendía. El registrador califica negativamente solicitando licencia o declaración municipal de innecesariedad, y que se acredite que no se incumplen las normas sobre unidades mínimas de cultivo.
En el recurso se hace constar que la segregación ilegal ya está prescrita, con derechos consolidados a favor de terceros con dos transmisiones de la parcela segregada y que la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958 está derogada.
La Dirección General confirma a calificación recordando su doctrina sobre derecho intertemporal, que considera que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior, tomando como argumento la disposición transitoria cuarta del Código Civil. Si bien afea al registrador que exija el cumplimiento de las normas sobre unidades mínimas de cultivo, cuando tiene que ser él el que comunique a la administración competente el acto realizado a efectos de que la misma se pronuncie. El Centro Directivo también se plantea la vigencia o no de la famosa Orden de 1958, concluyendo que está vigente en tanto no haya una derogación expresa de la misma, no pudiendo deducir una derogación tácita que hubiera hecho casi inviable la aplicación de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973, y sin perjuicio de las disposiciones autonómicas que sí sustituyeran a la Orden de 1958, como en el caso que nos ocupa, en Andalucía, la Resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA
Resolución de 30 de septiembre de 2025 (BOE 13 de enero de 2026). Descargar

En este expediente se debate acerca de si cabe rectificar el contenido del Registro, en concreto el carácter -privativo- de una finca, adquirida por escritura de compraventa en la cual la titular adquirente, hoy fallecida, manifestó estar divorciada, pero casada en segundas nupcias con el recurrente.
Señala la Dirección general que en el presente supuesto fáctico la testadora designó dos herederos, uno actual o fiduciario, y otro futuro, o fideicomisario de residuo, que adquiriría la finca al fallecimiento del fiduciario si éste no la hubiera enajenado. Y, dado que la titular registral ha fallecido, son sus sucesores, todos ellos, y por tanto también la fideicomisaria, los únicos que pueden desvirtuar la prueba que desde luego constituye la inscripción del matrimonio en el Registro Civil.

VIVIENDA FAMILIAR: CONSENTIMIENTO DEL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL Y PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL
Resolución de 21 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir el derecho de uso atribuido en sentencia firme de divorcio a la hija menor, bajo la custodia de la madre, sobre la vivienda que había constituido el domicilio familiar, por constar la finca inscrita a nombre de un tercero distinto del demandado en el procedimiento.
Del historial registral resulta que la vivienda fue adquirida por el marido con carácter privativo, haciéndose constar su destino como vivienda habitual familiar. Con posterioridad concedió opción de compra y finalmente transmitió la finca a una sociedad mercantil, que inscribió su adquisición antes de dictarse la sentencia de divorcio, manifestando el transmitente que la vivienda no constituía domicilio habitual.
La Dirección General recuerda que la vivienda familiar goza de especial protección, exigiéndose el consentimiento de ambos cónyuges para su disposición. Y, como ha declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, para proteger a uno de los cónyuges frente a iniciativas unilaterales del otro se impone la exigencia del consentimiento para los actos dispositivos sobre la vivienda familiar, que se configura como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, por la que un cónyuge tolera o aprueba un acto en el que no es parte, constituyendo un requisito de validez cuya ausencia determina la anulabilidad del negocio. Ahora bien, esa cautela debió exigirse en el momento de la inscripción de la opción de compra y de la posterior compraventa, lo que no ocurrió, de modo que la transmisión accedió al Registro y quedó amparada por los principios hipotecarios, en particular por la presunción de exactitud y legitimación registral. Aunque el derecho de uso atribuido en sentencia es inscribible y tiene trascendencia real, no puede perjudicar a un tercero titular registral que no ha intervenido en el procedimiento, por lo que el Centro Directivo desestima el recurso y confirma la nota de calificación, añadiendo que la controversia sobre la validez o ineficacia de la transmisión debe resolverse en sede judicial, no en el ámbito del recurso registral.

CONVENIO REGULADOR Y CONTENIDO INSCRIBIBLE: NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 22 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

Reiterada doctrina del Centro Directivo que puede resumirse someramente en que: el contenido típico y directamente inscribe de los convenios reguladores es la liquidación de la sociedad conyugal y la extinción de condominio sobre la vivienda habitual. Todo lo que exceda de ahí, como proindivisos privativos requieren escritura pública. No importa, como alega la recurrente, la procedencia de los fondos de adquisición (arts. 1274, 1354 y 1357.2 CC), sino que debemos estar a la titularidad dominical en relación con la naturaleza, familiar o no, del bien en cuestión.

CURATELA REPRESENTATIVA FRENTE A ASISTENCIAL
Resolución de 14 de noviembre de 2025 (BOE 2 de marzo de 2026). Descargar

Otorgan dos hermanos una escritura de herencia. La hermana es curadora de su hermano, declarado incapaz parcialmente en sentencia de 2007. La registradora exige autorización judicial para la inscripción, considerando que es una curatela representativa, y, además, un defensor judicial porque hay un conflicto de intereses.
El notario recurrente consigue que la Dirección General estime que la curatela es realmente asistencial y que no necesita tal autorización judicial, si bien nada alegó respecto del conflicto de intereses, siendo confirmado este segundo defecto.

DERECHO DE SUCESIONES

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

DETERMINACIÓN DEL OBJETO SOCIAL Y LEY DEL MERCADO DE VALORES
Resolución de 7 de octubre de 2025 (BOE 21 de enero de 2026). Descargar

La actividad del objeto social consistente: “Otras actividades auxiliares a los servicios financieros, excepto seguros y fondos de pensiones” queda reservado, a falta de cualquier otra precisión, a empresas de servicios de inversión por lo que debe someterse a la legislación sectorial correspondiente.

PREFERENCIA DEL AUDITOR NOMBRADO POR LA SOCIEDAD CUANDO EXISTE PENDIENTE OTRO SOLICITADO POR EL SOCIO MINORITARIO
Resolución de 7 de octubre de 2025 (BOE 21 de enero de 2026). Descargar

Se trata de resolver la negativa del registrador mercantil a inscribir el nombramiento de auditor voluntario, nombrado por la sociedad, estando pendiente de resolución por la Dirección General, a la fecha de la nota de calificación, el nombramiento de un auditor a solicitud de socio minoritario.
El Centro Directivo ha reconocido desde antiguo el hecho de que, dados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que presiden la actividad auditora, no frustra el derecho del socio el origen del nombramiento, ya sea éste judicial, registral o voluntario, puesto que el auditor, como profesional independiente, inscrito en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas, ha de realizar su actividad conforme a las normas legales, reglamentarias y técnicas que regulan la actividad auditora. Y siempre que se den dos requisitos: a) que se acredite el nombramiento voluntario de auditor a instancia de la sociedad y b) que se garantice el derecho del socio al informe de auditoría, lo que solo puede lograrse mediante la inscripción del nombramiento, mediante la entrega al socio del referido informe o bien mediante su incorporación al expediente; la inscripción del auditor nombrado por la sociedad procede sin que ello genere indefensión al socio minoritario.

AUMENTO DE CAPITAL: INNECESARIEDAD DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE LA FIRMA DEL AUDITOR
Resolución de 20 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura en la que una sociedad aumenta su capital social y traslada su domicilio social, por falta de legitimación notarial de la firma del auditor que verifica el balance incorporado a la escritura.
La Dirección General comienza analizando cuestiones procedimentales. En primer lugar, aprecia que, existiendo acuerdos independientes, como son el aumento de capital y el traslado de domicilio social, y habiéndose solicitado expresamente la inscripción parcial, el registrador debió practicarla simultáneamente a la calificación negativa, sin demorarla. Asimismo, constata el incumplimiento de los artículos 18.8 del Código de Comercio y 15 del Reglamento del Registro Mercantil, al no haberse comunicado oportunamente la calificación a los cotitulares del Registro ni la interposición del recurso, recordando la obligación de coordinación en registros pluripersonales.
Entrando en el fondo del asunto, el Centro Directivo concluye que ninguno de los preceptos citados por el registrador exige la legitimación notarial de la firma del auditor que verifica el balance para el aumento de capital con cargo a reservas. La normativa solo requiere que el balance esté verificado por auditor, sin imponer formalidad adicional respecto a la firma. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la calificación, recordando al registrador el deber de observar las normas procedimentales aplicables.

REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN PARCIAL DE DOCUMENTOS EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 23 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

Se trata de decidir si procede la inscripción parcial del documento y si la firma de la solicitud realizada por el presentante debe estar legitimada.
En cuanto a la inscripción parcial, regulada en el artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil, la Dirección General recuerda que no basta con que la inscripción parcial se solicite por la parte interesada, sino que es preciso que la inscripción así practicada no desvirtúe el negocio celebrado entre las partes. En el caso actual, se trata de una parte de los estatutos que afecta a actividades del objeto social y, siendo el defecto apreciado por el registrador fácilmente subsanable por los interesados, corresponde a estos decidir si optan por la inscripción sin esas actividades o por la subsanación, sin que pueda pretenderse la aplicación automática del citado artículo 63.2 del Reglamento del Registro Mercantil, ni aun estando previsto en la escritura; pero procede la inscripción parcial porque no solo consta el consentimiento anticipado en la escritura, sino también la solicitud del presentante.

CONCURSO DE ACREEDORES

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD TRAS CONCLUSIÓN DEL CONCURSO POR INSUFICIENCIA DE MASA
Resolución de 6 de octubre de 2025 (BOE 21 de enero de 2026). Descargar

Se presenta una escritura de elevación a público de acuerdos sociales por los que se disuelve y liquida determinada sociedad tras haberse declarado judicialmente la conclusión del concurso por insuficiencia de masa y acordado el cierre provisional de la hoja registral conforme al artículo 485 del texto refundido de la Ley Concursal.
El registrador deniega la inscripción al entender que, existiendo deudas pendientes, no cabe liquidación sin previo pago o consignación de los acreedores, debiendo seguirse el procedimiento concursal tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil competente.
La Dirección General analiza la evolución normativa del llamado “concurso sin masa” y destaca que el vigente artículo 485 del Texto refundido de la Ley Concursal ya no acuerda automáticamente la extinción de la sociedad, sino un cierre provisional de la hoja registral y su cancelación definitiva transcurrido un año si no se reabre el concurso por aparición de nuevos bienes. En este período la sociedad mantiene una personalidad jurídica “latente” conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, para atender relaciones jurídicas pendientes. En consecuencia, el Centro Directivo estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que, aunque exista pasivo insatisfecho, la sociedad puede proceder a su disolución y al nombramiento de liquidador e inscripción en el Registro Mercantil. Si bien, con la finalidad de mantener la debida coordinación entre el Registro Mercantil y el Juzgado que conoce del concurso, por parte del registrador mercantil se debe notificar al Juzgado que conoce el concurso la inscripción practicada.

INSCRIPCIÓN DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL NOMBRADO
Resolución de 7 de octubre de 2025 (BOE 22 de enero de 2026). Descargar

Se presentan en el Registro Mercantil un auto de declaración de concurso de una sociedad limitada, con nombramiento de administrador concursal, y el auto que declara la conclusión del concurso por insuficiencia de masa, la disolución, con cancelación de la hoja registral y cese de la administradora concursal. La registradora suspende la inscripción por no resultar la aceptación de la administradora concursal designada con expresión de sus circunstancias personales y por no resultar acreditada la solicitud o práctica de la liquidación de los tributos correspondientes a los actos inscribibles.
En cuanto al primer defecto, la Dirección General reconoce la necesidad de que el administrador concursal designado acepte el cargo, pero dado que simultáneamente va a constar su cese, ningún perjuicio puede ocasionarse para los terceros si simultáneamente se inscribe la disolución de la sociedad, la cancelación de la hoja por cierre definitivo y el cese de la administradora. En cuanto al segundo defecto dice que puede entenderse no exigible el requisito, por cuanto del documento presentado no parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto.

CUENTAS ANUALES

RECHAZO DEL DEPÓSITO POR INCORRECTA IDENTIFICACIÓN DE TITULARIDAD REAL SIN JUSTIFICAR EL MOTIVO
Resolución de 14 de octubre de 2025 (BOE 6 de febrero 2026). Descargar

La calificación no contiene una expresión del motivo o motivos concretos porque dicha situación se produce a juicio del registrador de modo que permita al interesado conocer con exactitud las causas por las que su rogación no es atendida. Esta situación no es controvertida y como resulta del expediente ha sido en un momento posterior, por medio de comunicaciones informales entre la sociedad interesada y el registro en que se ha justificado el rechazo al depósito.

DEPÓSITO DE CUENTAS Y CALIFICACIÓN INSUFICIENTEMENTE MOTIVADA
Dos Resoluciones de 21 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar. Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales de una sociedad limitada por entender el registrador que la declaración de identificación del titular real no está correctamente cumplimentada conforme a la normativa de prevención de blanqueo de capitales (Directiva (UE) 2015/849). La sociedad recurre, si bien no discute directamente el defecto señalado, sino las actuaciones y comunicaciones posteriores mantenidas con el Registro en relación con la cumplimentación del modelo.
La Dirección General estima el recurso por falta de motivación suficiente en la nota de calificación. Recuerda que toda calificación negativa debe expresar con claridad los defectos apreciados y los fundamentos jurídicos que los sustentan, de modo que el interesado pueda conocer la ratio decidendi y ejercer adecuadamente su derecho de defensa. En el presente expediente, la nota se limita a afirmar que la declaración no está correctamente cumplimentada en el modelo oficial, sin precisar en qué consiste el defecto. Solo posteriormente el registrador concreta el motivo del rechazo, lo que impide considerar suficientemente motivada la calificación inicial. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota, sin entrar a resolver sobre el fondo del defecto señalado.

CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS DE EJERCICIO ANTERIOR
Resolución de 31 de octubre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2024 por no constar previamente depositadas las del ejercicio 2023. El recurrente sostiene que las cuentas de 2023 sí fueron presentadas en el Registro Mercantil; sin embargo, del expediente resulta que dichas cuentas, aunque presentadas, fueron calificadas negativamente.
Conforme al artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital y al artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, el incumplimiento de la obligación de depósito determina el cierre registral, impidiendo la inscripción o el depósito de documentos posteriores mientras persista dicha situación; siendo doctrina reiterada del Centro Directivo que no cabe el depósito de cuentas de un ejercicio si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

INSTANCIA PRIVADA RECHAZADA POR CARECER DE ACTO INSCRIBIBLE
Resolución de 30 de septiembre de 2025 (BOE 12 de enero de 2026). Descargar

No existe precepto alguno que atribuya específica relevancia registral a la pretensión consistente en condicionar la calificación del registrador respecto a otro título, lo que resulta inadmisible, y dejar constancia de su oposición a la inscripción de un título inscribible a favor de un Ayuntamiento, lo que debe ventilarse en el procedimiento contradictorio que considere oportuno, judicial o administrativo, mas no en el registral que no tiene por objeto resolver contienda alguna entre partes ni erigirse en órgano revisor de la legalidad de la actuación administrativa -cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario sobre el alcance limitado de la calificación-.

NUEVA INDEFENSIÓN EN PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA PERJUDICADA POR UNA OPOSICIÓN NO PUEDE CONOCER EL CONTENIDO DE LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS POR EL OPOSITOR
Resolución de 8 de octubre de 2025 (BOE 23 de enero de 2026). Descargar

Ante una oposición aceptada en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la perjudicada solicita copia de los documentos presentados por el opositor para recurrir en su caso.
La Dirección General, amparándose en la normativa de protección de datos, así como la legislación notarial y la catastral en relación a las copias de escrituras y certificaciones catastrales, confirma la calificación de la registradora, pero ello no obsta para comprobar, una vez más, la opacidad de un procedimiento en el que el instructor del mismo es el que juzga el mismo, y el que percibe los honorarios de toda la actuación, provocando una indefensión ya sea del promotor como de los otros afectados, que en ningún caso se puede contradecir bajo el argumento de presentar un recurso gubernativo, o judicial, porque el procedimiento está contaminado en su propia esencia.

EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD DEBE RESPETARSE SALVO CASOS EXCEPCIONALES
Resolución de 10 de octubre de 2025 (BOE 24 de enero de 2026). Descargar

Se presenta escritura de compraventa y, durante la vigencia del asiento de presentación, se presenta resolución judicial de fecha posterior a la de la compraventa, en la que se ordena prohibición de disponer sobre la finca objeto de compraventa.
El registrador, apelando a la doctrina de la Dirección General en relación a tener en cuenta documentos pendientes de despacho posteriores a la presentación, niega la inscripción de la compraventa.
El Centro Directivo revoca la calificación, ya que en este caso no nos encontramos con títulos incompatibles entre sí y que pongan en duda la validez de los mismos, sino a una medida judicial dictada con posterioridad a la venta, pudiendo, eso sí, la autoridad judicial ordenar al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado.

DENEGACIÓN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO RECAIDA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO
Resolución de 16 de octubre de 2025 (BOE 6 de febrero de2026). Descargar

Presentado en el Registro de la Propiedad título judicial de declaración de dominio en sentencia firme recaída en procedimiento ordinario, es objeto de calificación denegatoria por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta a aquella contra la que se ejercitó la demanda. Lo relevante a efectos registrales es el hecho de que al tiempo de solicitarse la inscripción la finca consta inscrita a nombre de tercero por lo que el título retrasado gana prioridad en el registro. No otra cosa resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria (que dando expresión registral a la previsión del art. 1473 CC), determina lo siguiente: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”. En consecuencia, inscrito un título en el Registro de la Propiedad, se cierra este a cualquier otro de carácter incompatible, aunque fuese de fecha anterior.

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO SIN EXPRESIÓN DE LA CAUSA: CARECE DE VIRTUALIDAD TRASLATIVA
Resolución de 16 de octubre de 2025 (BOE 5 de febrero de 2026). Descargar

Tabularmente, sólo se puede dar luz verde al título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994).

NO HAY ROGACIÓN: LÓGICA DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 13 de octubre de 2025 (BOE 6 de febrero de 2026). Descargar

Se pretende presentar tabularmente una sentencia judicial. Sin embargo, en esta sentencia, ni de los fundamentos de Derecho, ni especialmente de su fallo, se contiene ningún mandato ordenando al Registro de la Propiedad en orden a practicar un asiento registral, ni contiene, tampoco, el objeto o naturaleza de lo que el Registro deba constatar en sus folios registrales.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN COLINDANTES
Resolución de 17 de octubre de 2025 (BOE 11 de febrero de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa en base a las alegaciones formuladas por los colindantes en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria y por advertir dudas de identidad y delimitación geográfica de la finca, entendiendo que existe controversia entre colindantes respecto de la titularidad y configuración del terreno.
La Dirección General recuerda que, en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe decidir motivadamente según su prudente criterio, y que la mera oposición no determina automáticamente la denegación; no obstante, cuando de las alegaciones resulte una controversia razonable y concreta sobre la delimitación de las fincas, procede rechazar la inscripción, pues el procedimiento no tiene carácter contencioso ni permite resolver conflictos de propiedad. En el caso concreto, queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, el Centro Directivo desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

PROCEDIMIENTO EXPROPIATORIO E IDENTIFICACIÓN FISCAL DE LOS INTERVINIENTES
Resolución de 22 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

En el acta de ocupación y pago de una expropiación forzosa se requiere la expresa constancia de los números de Identificación fiscal de todos los intervinientes al tratarse de un negocio de trascendencia real e inmobiliaria, se requiere dicha constatación. No cabe confundir identificación civil y fiscal, y aunque la documentación en ocasiones coincida, no será siempre será así.

CALIFICACIÓN ERRÓNEA E INMOTIVADA: PROVOCA INADMISIBLE INDEFENSIÓN
Resolución de 29 de octubre de 2025 (BOE 28 de febrero 2026). Descargar

No está bien justificado el reproche registral de que no cabe permutar las cuotas que corresponden a unas hermanas sobre la finca matriz, debiendo permutarse las cuotas sobre el elemento privativo, pues esto es precisamente lo que se ha realizado en la escritura. a falta de claridad de la calificación y a la errónea identificación de la finca registral supuestamente inventariada en la escritura y que sería objeto del defecto, se une una cita defectuosa de los artículos que serían de aplicación y una falta de motivación que han producido una evidente indefensión del recurrente. Así, el único artículo que se cita como fundamento de Derecho es el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativo a la inmatriculación por doble título público, que no resultaría de aplicación pues la finca ya está inscrita en el Registro de la Propiedad.

ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO Y TITULACIÓN PÚBLICA
Resolución de 3 de noviembre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

Al no ser el auto de homologación título traslativo ni gozar de los efectos de una sentencia declarativa firme, es patente la inhabilidad del título presentado para causar la pretendida inscripción registral.

LA RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA CON NUEVO OTORGAMIENTO PRECISA INTERVENCIÓN DE TODAS LAS PARTES
Resolución de 3 de noviembre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar

La Dirección General reitera que, en un caso en que los titulares de una finca inscrita otorgan escritura en la que modifican unilateralmente la proporción en la que adquirieron (ahora usufructo y nuda propiedad, en lugar de mitades indivisas), sin la comparecencia de los vendedores, todo negocio bilateral, si adolece de algún error cuya evidencia no sea probada de manera absolutamente indubitada, requiere ser rectificado por todas las partes afectadas y, si quien propone la rectificación no obtiene todos los consentimientos precisos para ello, se encuentra legitimado para ejercitar las acciones que el ordenamiento jurídico le otorga.

NEGATIVA A INSCRIBIR REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTE (ART. 199 LH)
Resolución de 4 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar

El registrador basa su la oposición en la existencia de sentencia, como motivo de suspensión de la inscripción solicitada; aunque la calificación no expone las dudas de identidad con la fundamentación que sería deseable, la misma no se limita a poner de manifiesto la mera existencia de una oposición no fundamentada, sino que evidencia la existencia de un conflicto latente sobre la titularidad de una determinada franja de terreno.
Constatado que existe una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, el Centro Directivo reitera su doctrina, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición manifestada por un titular registral de la finca colindante, aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación

RECURSO DEL COLINDANTE CONTRA INSCRIPCIÓN PRACTICADA CONFORME AL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 4 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar

El registrador resolvió practicar la inscripción, desestimando en consecuencia las alegaciones formuladas por el colindante, notificándose al mismo la certificación de despacho del título, librada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. A la vista del contenido de la certificación de despacho, el colindante formula escrito de recurso contra la inscripción ya practicada, sosteniéndose, que no se han tenido en cuenta sus alegaciones. En el caso del presente expediente, debe concluirse que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador.

FORMAS DE PEDIR LAS NOTAS SIMPLES
Resolución de 12 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar

La digitalización del procedimiento registral no permite eludir el uso de los cauces estrictamente reglados para cada trámite, y que solo cabe la petición y emisión de publicidad formal, como la nota simple informativa, por los canales institucionales expresamente previstos: presencialmente en la oficina registral o a través del trámite específico en la sede electrónica corporativa del Colegio de registradores. El empleo de vías informales o procedimientos ajenos vicia el procedimiento y legitima la denegación solicitada, sin que ello suponga indefensión alguna para el interesado, que puede reiterar su petición por la vía correcta.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: PREVIA ADQUISICIÓN ANTES DE UN AÑO EN TÍTULO
Resolución de 22 de septiembre de 2025 (BOE 13 de enero de 2026). Descargar

Lo relevante, para la inmatriculación por doble título, no es la fecha de otorgamiento de los títulos de elevación a público de documento privado de compra liquidado fiscalmente, sino la fecha en la que tiene lugar el acto o negocio adquisitivo del ahora transmitente; por lo que la fecha inicial para el cómputo del plazo de un año ha de ser fecha de realización de la adquisición previa por parte del vendedor.
El Centro Directivo recuerda que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, al exigir, en relación con el título previo al inmatriculador, que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, no admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes; y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
También ha señalado el Centro Directivo, que cuando se trata de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad se otorga un título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año al que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, conforme a los artículos 440, 657, 989 y 1068 del Código Civil.

AGRUPACIÓN QUE INVADE VÍA PECUARIA SEGÚN LA BASE GRÁFICA CATASTRAL APORTADA
Resolución de 25 de septiembre 2025 (BOE 10 de enero de 2026). Descargar

El recurrente, con buen criterio, basándose en disposición adicional 1.ª del Reglamento de Vías Pecuarias de Andalucía aduce que, dada la calificación de suelo urbano de la finca objeto de agrupación y obra nueva, que la vía pecuaria no existe. Sin embargo, el Tribunal Constitucional en sentencia 25/2024, de 13 de febrero, declaró la inconstitucionalidad y nulidad de la disposición adicional 4.ª apartado 1 de dicho Reglamento que preveía la desafectación implícita de dichos bienes demaniales en suelo que deviene urbano, por entrar en colisión con el artículo 149.1.23.ª de la Constitución Española, al disminuir el nivel de protección establecido con carácter común para todas las vías pecuarias que discurren por el territorio estatal.
Los instrumentos de planeamiento urbanístico deberán delimitar el trazado de las vías pecuarias existente en el ámbito de suelo que se desarrolle, con independencia de la ubicación de las mismas en suelo rústico o urbano, pues tal previsión no altera la necesidad de un acto de desafectación expresa, el cual no es competencia de la Administración local, sino de la Consejería competente, como se ha expuesto y como señaló el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de marzo de 2012.

INFUNDADA OPOSICIÓN DE COLINDANTES: NO PARALIZA EL PROCEDIMIENTO EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resoluciones de 13 de octubre de 2025 (BOE 6 de febrero 2026) y 4 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar. Descargar

Señala el Centro Directivo que la nota de calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse. Ante la falta de precisión del contenido del escrito de oposición, registralmente debería haber actuado conforme al criterio establecido por esta Dirección General en Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, conforme al cual, cuando en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión.
Esta justificación gráfica aportada deberá ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial “recortada” en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

“TÍTULOS CIRCULARES” PARA NEGAR UNA INMATRICULACIÓN: LA EVIDENCIA DEBE SER CLARA
Resolución de 28 de octubre de 2025 (BOE 23 de febrero de 2026). Descargar

Se adjudicaron por herencia dos hermanos una finca que su padre había adquirido en documento privado. Posteriormente la hermana vende al hermano su mitad indivisa y éste inmatricula por el procedimiento del doble título público, ex artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Finalmente, transcurrido un año, la hermana vende toda la finca al hermano, que pretende la inmatriculación de la mitad indivisa restante.
La registradora, arbitrariamente, dice que se trata de una estructura artificial de títulos circulares y niega la inmatriculación, considerando que se podía haber adjudicado en la herencia el bien directamente al último propietario.
La Dirección General estima el recurso negando que tal afirmación tenga un sustento en los hechos, respetando la autonomía de la voluntad de las partes y recordando que el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la espera de un lapso temporal de un año entre los dos títulos públicos y la restricción de efectos en la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en el plazo de dos años.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: HERENCIA PREVIA Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 4 de noviembre de 2025 (BOE 28 de febrero de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inmatricular una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria mediante escritura de extinción de condominio presentando como título previo una escritura de aceptación de herencia, extinción de usufructo y adjudicación, otorgada el mismo día, con el número anterior de protocolo. La registradora suspende la inscripción al apreciar, por un lado, una posible instrumentalidad de los títulos aportados y, por otro, la falta de correspondencia entre la superficie ocupada por la edificación según el título y la resultante de las coordenadas georreferenciadas.
La Dirección General recuerda que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige un título público traslativo otorgado por quien acredite haber adquirido la finca al menos un año antes mediante título público. En el caso analizado, la extinción de condominio puede considerarse título inmatriculador y la adquisición previa resulta acreditada mediante la herencia, cuyo efecto adquisitivo se retrotrae al momento del fallecimiento del causante. Y dado que el fallecimiento se produjo décadas antes del otorgamiento de los títulos, no puede apreciarse la creación artificiosa de la documentación para lograr la inmatriculación, por lo que se revoca este primer defecto.
Respecto al segundo defecto, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación, pues la existencia de una discordancia entre la superficie ocupada por la edificación según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas, impide determinar con precisión la ubicación gráfica de la construcción.

REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CITACIÓN NOMINAL AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 7 de noviembre de 2025 (BOE 26 de febrero de 2026). Descargar

En caso de que el registrador aprecie defectos que impidan la tramitación del expediente para la reanudación del tracto, el momento procedimental adecuado para calificar dichos defectos es precisamente, aquel en que le solicitan la expedición de certificación a efectos de tramitar dicho expediente. Lo contrario supondría la continuación de un expediente que ya se sabe que el registrador entiende que no se podrá inscribir.
Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también pueden ser citados por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad en la documentación aportada. Aunque proceda la notificación edictal a los ignorados herederos de los respectivos titulares de las participaciones indivisas inventariadas, la citación debe ir referida a quienes ostentan la cualidad de causahabientes de determinada persona, no pudiéndose admitir una notificación edictal genérica a cualquiera que se considere perjudicado o interesado en la práctica del asiento, tal como consta en el edicto remitido por la notaria recurrente y que ha sido publicado en el “Boletín Oficial del Estado”.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

EJERCICIO JUDICIAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS
Resolución de 15 de octubre de 2025 (BOE 6 de febrero de 2026). Descargar

El presente expediente tiene por objeto determinar si procede la cancelación de un derecho real de hipoteca como consecuencia del ejercicio judicial de una condición resolutoria inscrita con anterioridad.
Señala la Dirección General que el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.

CERTIFICACIÓN DE SALDO PENDIENTE Y LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 6 de octubre de 2025 (BOE 21 de enero de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria señalando el registrador como defecto que la certificación de saldo pendiente, expedida conforme al artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta ser incongruente e incompleta.
La Dirección General recuerda que, cuando el precio de adjudicación no cubre íntegramente el crédito reclamado, es requisito imprescindible para la inscripción que se acompañe la certificación del saldo pendiente, que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por otras vías distintas a la ejecución hipotecaria.
En el presente expediente, el registrador aprecia discrepancias en el cálculo del principal pendiente y entiende incompleta la certificación por no haberse practicado aún la liquidación definitiva de intereses y costas y gastos. No obstante, del decreto de adjudicación resulta expresamente determinada la deuda pendiente total y su desglose por conceptos y, mediante diligencia posterior, el letrado de la Administración de Justicia aclara que no procede practicar tasación de costas ni liquidación de intereses hasta el cobro íntegro del principal.
Por ello, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, concluyendo que la certificación incorporada al decreto expresa con claridad suficiente la deuda total pendiente de pago y los diferentes conceptos que la integran, sin que registrador no puede revisar el criterio del órgano judicial sobre la liquidación futura de intereses y costas, pues ello excedería los límites de la calificación registral de documentos judiciales.

PACTOS CONTRACTUALES EN HIPOTECA: APRECIACIÓN DE LA POSIBLE CLÁUSULAS ABUSIVAS
Resolución de 21 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar

Se trata de dilucidar si las siguientes circunstancias en un préstamo hipotecario pueden o no ser abusivas:
1.º La retención, en concepto de comisión de apertura de 24.539,49 €. La Dirección revoca la nota porque en el presente expediente nos encontramos ante una línea de crédito concedido por entidades que no tienen la consideración de entidad de crédito, de tal modo que el registrador, en su nota de calificación, no ha fijado ningún criterio estadístico por el que se deba considerar objetivamente la comisión de crédito como abusiva, ni ha examinado los demás requisitos de los que pudiera deducirse, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, que la comisión de apertura fuera abusiva. Si resultaría abusivo si se tratara de una entidad de crédito porque en estos casos, según el Tribunal Supremo, suelen oscilar entre un 0,25 y un 1,50%.
2.º La retención de 51.600 € por concepto de intereses por anualidad, por lo tanto, una cantidad que no es entregada al deudor. Sin embargo, como dice el notario autorizante y se ratifica por el Centro Directivo: el pago anticipado de los intereses es un sistema más de amortización de los préstamos, en el cual los intereses ordinarios se pagan al comienzo de cada período y, así, el efectivo inicial que recibe el prestatario será el importe del principal del préstamo menos los intereses correspondientes al primer período, y, de existir más períodos, la cuota que se sigue pagando al final de cada uno de ellos se compone de la amortización de capital de dicho período más los intereses del período siguiente, comprendiendo la cuota final únicamente el principal restante. Por tanto, no existiendo ninguna norma o interpretación jurisprudencial que proscriba de forma objetiva y automática el pago de los intereses por adelantado.

ANOTACIONES PREVENTIVAS