DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

COMPRA DE FINCA RÚSTICA EN ZONA DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL POR CIUDADANO BRASILEÑO: NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN MILITAR PREVIA
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

En relación con un inmueble situado en zonas de interés para la Defensa Nacional, la mera calificación catastral de la finca como urbana no es suficiente para excluir la necesidad de autorización militar, si no se acompaña la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida por la Administración pública competente que lo acredite.

En el supuesto de hecho que motiva el presente expediente, la naturaleza rústica de la finca no solo deriva de la descripción registral, sino que también resulta de la consulta al Ayuntamiento correspondiente. En consecuencia, no cabe sino confirmar la calificación registral de exigencia de la citada autorización. Ahora bien, en el caso de que los interesados obtengan un certificado municipal acreditativo de la calificación urbanística de la finca como suelo urbanizado, el defecto sería subsanable mediante la aportación del mismo al Registro. Pero, en caso de que no tenga tal calificación urbanística acreditada de suelo urbanizado, y sea no urbanizable o rústica, será necesario haber obtenido la autorización militar con carácter previo al otorgamiento, deviniendo insubsanable el defecto.

CONTRATOS

INSCRIPCIÓN DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN PATRIMONIAL DE TITULARIDAD PÚBLICA
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

La cuestión se circunscribe en determinar si, como alega la recurrente, el artículo 107.1 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas que ampararía el concurso como procedimiento para el arrendamiento de bienes, constituye o no legislación básica del estado o, por el contrario, debiera confirmarse la calificación de la registradora y, conforme el sistema de fuentes a aplicar, sería exigible la subasta prevista en el artículo 92 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Siguiendo el orden de fuentes del artículo 1.2 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales en su letra d, al no existir regulación autonómica en esta materia, resultaría aplicable al arrendamiento de bienes inmuebles la legislación estatal no básica en materia de Régimen Local y bienes públicos, es decir, lo dispuesto en su artículo 92, necesidad de subasta pública cuando la duración del arrendamiento sea superior a 5 años, como es el caso del contrato de arrendamiento objeto del presente expediente, establecido en 35 años.

ARRENDAMIENTO Y DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE FINCA PARA INSTALACIÓN FOTOVOLTAICA: EXIGENCIA DE GEORREFERENCIACIÓN PREVIA DE LAS FINCAS Y DE LA PORCIÓN AFECTADA POR EL DERECHO CONSTITUIDO
Tres Resoluciones de 17 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo 2026). Descargar Descargar Descargar Tres Resoluciones de 18 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar Descargar Descargar Tres Resoluciones de 26 de diciembre de 2025 y una Resolución de 29 de diciembre de 2026 (BOE 27 de abril de 2026) Descargar Descargar Descargar Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir sendos derechos de arrendamiento y un derecho de superficie sobre parte de varias fincas registrales, destinados en todos los casos a la construcción y explotación de plantas solares fotovoltaicas, señalando el registrador en los tres expedientes como defectos la comparecencia de la parte mediante mandatario verbal sin acreditar ratificación y la falta de georreferenciación previa de las fincas sobre las que se constituyen los derechos.
La Dirección General desestima los recursos en los dos primeros expedientes y estima parcialmente el tercero, confirmando en todos ellos idéntica doctrina. En cuanto al primer defecto, la ratificación no se había presentado en el momento de la calificación, por lo que el negocio jurídico era incompleto, sin perjuicio de que pueda subsanarse mediante presentación conjunta de ambos títulos. Respecto al segundo, recuerda que, aunque es doctrina consolidada del Centro Directivo la posibilidad de constituir derechos sobre parte de finca sin que ello equivalga a una parcelación, el objeto de los derechos constituidos es la construcción de una instalación fija, lo que los equipara, a efectos registrales, a una declaración de obra nueva y determina la aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, siendo presupuesto esencial para su inscripción la previa incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas afectadas. En el último caso, relativo al arrendamiento, la incorporación al título de la certificación catastral con manifestación de coincidencia con la realidad física constituye una solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica, por lo que procede la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, quedando la inscribilidad del documento a resultas de lo actuado en dicho expediente.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE ELEMENTOS PRIVATIVOS: ANTES TRASTEROS AHORA BUHARDILLAS
Resolución de 19 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo 2026). Descargar

La modificación, este caso, de “trasteros en la planta de buhardilla” a “buhardillas en planta bajo cubierta” exige el consentimiento del titular registral (y no de una sociedad tercera) con independencia de que se trate o no de acto dispositivo, o en su defecto, resolución judicial; tal y como se prevé para las rectificaciones registrales en el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria. En segundo lugar, al suprimirse así el destino a trastero de la descripción, no queda claro cuál es el uso que se va a dar a las buhardillas o mansardas, que bien podría ser el de vivienda, en cuyo caso habría que acreditar que el mismo se ajusta a la legalidad urbanística. No puede entenderse conseguido el nihil obstat del mismo por silencio administrativo, pues en materia urbanística no es positivo, sino negativo: en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística (art. 11.3 in fine TRLS). En último término, habiéndose producido una alteración descriptiva de los trasteros como elementos privativos, sin que la misma no limite per se el uso de los mismos ni entrañe modificación de las cuotas de participación de los mismos, dado que los cambios originados de la distribución interna de los anejos no afectan a los elementos comunes del edificio, no se requiere acuerdo de la junta de propietarios.

SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A TRES VIVIENDAS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, CUOTAS Y SUPERFICIE
Resolución de 26 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

En relación al defecto señalado de la falta de acreditación documental del informe favorable del Ayuntamiento de Madrid, no resultando suficiente para obtener la inscripción el informe favorable efectuado por la entidad urbanística colaboradora que la finca originaria tiene dos cuotas, una en el total edificio y otra en el bloque, señalándose que en el presente caso se ha determinado la cuota de participación de los elementos formados respecto de su finca matriz, señala la Dirección General que la circunstancia de que no se haya expresado la cuota en relación con el bloque no puede constituir un defecto que impida su inscripción, dado que dicha cuota puede determinarse mediante una sencilla operación aritmética.
Y, en cuanto al otro defecto señalado consistente en que la suma de las superficies útiles de las tres nuevas fincas arroja un valor de 143,50 m2, que difiere del de la finca originaria de 168,52 m2, señala el Centro Directivo que si en el otorgamiento del título constitutivo se hubiera padecido algún error en la medición o superficie asignada a algún elemento privativo, la rectificación de tal error requiere la rectificación del propio título constitutivo, para lo cual no es suficiente el consentimiento unilateral del titular de elemento privativo objeto de la rectificación, sino el de todos ellos. Por tanto, respetando la superficie construida, las eventuales discrepancias en la suma de la superficie útil de las fincas resultantes no implican tal modificación del título, aunque supongan diferencias con la superficie útil de la finca matriz, siempre y cuando tales discrepancias se justifiquen de un modo objetivo, a juicio del registrador. En tanto la nueva superficie útil de los elementos creados por la segregación no sea arbitraria o no encubra posibles alteraciones de las fincas registrales que oculten transmisiones, que deben ser debidamente motivado por el registrador, debe considerarse susceptible de constancia registral, por lo que este defecto, en los términos redactados, debe ser revocado.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. SITUACIÓN DE ENGALABERNO
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

En el presente caso, los recurrentes solicitan la inscripción de una declaración de obra nueva sobre la finca con diferencia superficial superior al 10% de la cabida inscrita y tratándose de la solicitud de una inscripción de obra nueva, que requiere la inscripción previa o simultánea de la georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva, para que el registrador pueda calificar, que esta se apoya íntegramente en el terreno de la finca sobre la que declara, inicia un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Un colindante entiende que la construcción invade el vuelo de su finca, concretamente, dos habitaciones que están construidas bajo parte de la finca objeto del expediente. La registradora estima la alegación, apreciando la existencia de un engalaberno, por lo que deniega la inscripción de la georreferenciación de la finca y la de la obra nueva sobre ella. Se señala que estamos ante un supuesto de engalaberno y que las habitaciones de la finca 8.186, que constituyen el sótano de la finca 967, ocupan una porción determinada de suelo, situándose la finca 967 sobre su vuelo. Y, además, no consta en el Registro referencia alguna al régimen jurídico que debe regir la situación de engalaberno, cuando para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere una agrupación de ambas, con fijación de cuotas para cada propietario, la constitución de una propiedad horizontal, o se configure como medianería horizontal, siendo necesario en todo caso el consentimiento expreso del colindante alegante, para la definición del régimen jurídico del engalaberno.
La Dirección General entiende que existe un indicio de posible conflicto en la delimitación de la situación física de la finca, al no haberse determinado el régimen jurídico del elemento vuelo de la finca registral 8.186, que a la vez es el suelo de la finca 967, para lo que se requiere el acuerdo de las partes, en escritura pública.

LA LICENCIA SOLO ES NECESARIA CUANDO SUPONGA UN INCREMENTO DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES
Resolución de 1 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

En el presente expediente se debate la inscribibilidad de una adjudicación de herencia que incorpora la modificación de la declaración de obra nueva por antigüedad y la constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio antiguo, inscrito con una descripción registral genérica e imprecisa, en la que no resultaba determinado el número de viviendas existentes; se pretende ahora adecuar la descripción a la realidad edificatoria consolidada desde hace décadas, sin incremento de plantas ni creación de nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, sino mediante la mera concreción del destino y configuración de los espacios ya existentes, amparada en el artículo 28.4 TRLSRU; el registrador suspendió la inscripción al considerar que se producía una alteración urbanísticamente relevante del número y uso de las viviendas y que no quedaba acreditada la inexistencia de infracción urbanística, exigiendo licencia o acto administrativo habilitante y rechazando asimismo la inscripción parcial.
La Dirección General, tras afirmar que la nueva presentación del título abre un nuevo procedimiento registral plenamente recurrible, recuerda la finalidad del artículo 28.4 de la citada Ley como mecanismo de acceso registral de edificaciones con situación urbanística consolidada y reitera su doctrina conforme a la cual solo es exigible título urbanístico cuando la división horizontal suponga un incremento de los elementos independientes respecto de los que integran la edificación declarada, lo que no concurre cuando la descripción registral previa es antigua y no determina de modo concluyente el número de viviendas, por lo que la operación pretendida no constituye una actuación urbanística nueva sino un ajuste descriptivo conforme a la realidad acreditada, acordando estimar el recurso y revocar la calificación, con orden de inscripción de la modificación de la obra nueva y de la división horizontal, previa comunicación al Ayuntamiento conforme al artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

FINALIZACIÓN DE OBRA NUEVA: EXIGENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES Y APORTACIÓN DE COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN
Resolución de 4 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se presenta acta notarial de finalización de obra nueva previamente declarada en construcción, cuya inscripción es suspendida por la registradora al no contener el título manifestación expresa sobre la realización o no de actividades potencialmente contaminantes en la finca y no aportarse las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.
La Dirección General, tras recordar el alcance del artículo 98.3 de la Ley 7/2022, declara que la obligación legal de manifestar la existencia o inexistencia de actividades potencialmente contaminantes debe cumplirse en el título de declaración de obra nueva, pero no exige su reiteración en el acta de finalización cuando dicha manifestación ya consta en la declaración de obra en construcción y ha accedido al Registro mediante nota marginal, por lo que revoca este primer defecto; sin embargo, confirma el segundo defecto al reiterar la doctrina consolidada conforme a la cual, desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito inexcusable para la inscripción de cualquier edificación terminada la identificación mediante coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada, exigencia autónoma y no dispensable aunque la obra hubiese sido previamente declarada en construcción, y que solo puede cumplirse cuando la edificación está finalizada; en consecuencia, la Dirección General estima parcialmente el recurso, revocando el defecto relativo a la manifestación ambiental y confirmando la suspensión de la inscripción por falta de georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación.

EL ACTA DE FIN DE OBRA NO TIENE QUE REITERAR LA DECLARACIÓN PREVIA SOBRE ACTIVIDADES CONTAMINANTES
Resolución de 4 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

En relación con un acta de declaración de una obra previamente declarada en construcción, la registradora suspende la inscripción solicitada por no contener el acta calificada manifestación acerca de si se ha realizado o no en la finca actividad potencialmente contaminante, y por no expresarse las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación. El notario recurrente, por su parte, entiende que la declaración de haberse realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante debe realizarse en la escritura de declaración de obra nueva y no en el acta acreditativa de su finalización, y, en cuanto a la aportación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, señala que ya se hicieron constar las mismas en la escritura de declaración de obra nueva en construcción, no procediendo reiterar lo ya aportado, pues tales coordenadas deberían figurar ya en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General concluye que habiéndose realizado al tiempo de declararse la obra nueva en construcción la manifestación de si se ha realizado en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (art. 98.3 Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados), no es necesario reiterarla en el acta de fin de obra. En cambio, sí es necesario que en el acta de fin de obra conste identificada la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, por exigirlo el artículo 202 LH “de manera clara, general y sin excepciones”.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA
Resolución de 17 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de cambio de uso de un local comercial a vivienda, integrado en una división horizontal, alegándose por el solicitante el transcurso de más de cuatro años desde la terminación de las obras. La registradora suspende la inscripción por no haber transcurrido el plazo de quince años que la legislación valenciana establece para que caduque la acción administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Señala el Centro Directivo que el cambio de uso es equiparable a una modificación de la declaración de obra nueva inscrita y, por tanto, su acceso registral se rige por el artículo 28 de la Ley de Suelo, que exige acreditar bien la licencia o título habilitante, bien el transcurso de los plazos de prescripción de las acciones de restablecimiento de la legalidad. A estos efectos, el plazo relevante no es el de prescripción de la infracción urbanística, sino el de caducidad de la acción de restauración de la legalidad que puede implicar demolición, que tanto la legislación valenciana vigente como la anterior fijan en quince años. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD POR DECLARACIÓN DE LOS CÓNYUGES: NO DEBE ENTRAR LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 24 de noviembre de 2025 (BOE 14 de marzo de 2026). Descargar

La Dirección General estima el recurso del notario autorizante respecto de una escritura en a que el marido declaraba expresa y claramente que los fondos destinados a la compra eran de la esposa. Todo ello de acuerdo con la doctrina del Centro Directivo señalada en la resolución de 12 de junio de 2020 que se citaba ya por el notario en la escritura calificada.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA: LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES CON RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE UN BIEN DE PRIVATIVO A COMÚN
Resolución de 18 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo 2026). Descargar

Se inventaría como privativa de la causante una finca que en el Registro de la Propiedad consta inscrita como ganancial de la causante junto con su esposo, luego resulta preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales, contando al efecto con el consentimiento del marido no interviniente o, su caso, de sus herederos.
Ahora bien, si, como dice la recurrente, se cometió un error en la escritura de herencia de su madre que se trasladó al asiento de a la inscripción y dado que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, dicha rectificación del asiento registral, cuando este error proviene, a su vez, de un error en la escritura, debe realizarse conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.

SUCESIÓN INTESTADA COMPLEMENTARIA DE TESTAMENTO EN EL QUE NO SE DISPONE DE TODA LA HERENCIA
Resolución de 25 de noviembre de 2025 (BOE 21 de marzo de 2026). Descargar

No existiendo designación de herederos, procede la apertura de su sucesión abintestato. En el testamento se distribuyó lo que la testadora denominó “toda su herencia” en legados, pero sin indicar concretamente, respecto a las fincas de que se trata, qué bien se legaba -qué pisos de la casa- ni a quien se legaba -de los tres legatarios que nombró. Y resulta preciso determinar el destino que ha de darse a la planta baja y piso primero de una casa que la testadora recibió por legado de su hermana premuerta, y fallecida con posterioridad al otorgamiento del testamento en cuestión, luego la causante no pudo distribuir dichas plantas (baja y primera) específicamente en los legados por ella establecidos, no menos cierto es que considerar que la casa -o parte de ella- está incluida en los legados específicos es cuanto menos una generalización exagerada, por lo que debe entenderse que dichos inmuebles irán a su caudal hereditario para sus herederos abintestato, nombrados ex artículo 912.2 del Código Civil. Y no resulta inscribible la cesión de los derechos hereditarios de las entidades legatarias sobre la casa cuestión, dado que no les pertenece (nemo dat quod non habet).

INSCRIPCIÓN DE LEGADO DE HABITACIÓN: NO CABE SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES
Resolución de 26 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

Herederos y titulares registrales otorgaron en la escritura de herencia un legado de habitación. Pero una de las cuotas indivisas de la casa donde recae el derecho de habitación es ganancial por haber sido adquirida por compra y el cónyuge del causante, que no firmó la referida escritura de herencia.
La parte recurrente manifiesta que dicho cónyuge era conocedor de la existencia del gravamen y que, por lo tanto, no es un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, señala la Dirección General que la presunción iuris tantum de buena fe del tercero, únicamente puede ser desvirtuada judicialmente en un procedimiento seguido contra quien se afirma que carece de buena fe. En consecuencia, se trate o no de un error, la rectificación del Registro requiere en todo caso del consentimiento de los actuales titulares registrales, que debe ser expreso, o la pertinente declaración judicial firme recaída en un procedimiento contra ellos.

FIDEICOMISO DE RESIDUO: LA INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FIDEICOMISARIO EXIGE DETERMINAR TODOS LOS LLAMADOS Y OTORGAR ESCRITURA DE PARTICIÓN DE HERENCIA
Resolución de 1 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una escritura de extinción de fideicomiso de residuo por fallecimiento de la fiduciaria y adjudicación de una tercera parte en proindiviso.
El registrador suspende la inscripción por dos motivos: la falta de determinación completa de los fideicomisarios, al incluirse en la cláusula testamentaria la expresión abierta “y los que tuviere”, y la ausencia de partición hereditaria con intervención de todos los llamados.
La Dirección General confirma ambos defectos. Por un lado, señala que en las sustituciones fideicomisarias con llamamientos sucesivos es necesaria la determinación efectiva de todos los fideicomisarios, sin que baste la mera alegación o la aplicación de la doctrina de los hechos negativos. Por otro lado, tras el fallecimiento de la fiduciaria se abre una nueva fase sucesoria que genera una comunidad hereditaria, por lo que para concretar derechos sobre bienes determinados es imprescindible la partición con intervención de todos los interesados.

SUCESIÓN TRANSFRONTERIZA: DEBE CONOCERSE O ACREDITARSE EL DERECHO EXTRANJERO POR EL NOTARIO O EL REGISTRADOR
Resolución de 29 de diciembre de 2025 (BOE 27 de abril de 2026). Descargar

La Dirección General desestima el recurso del notario autorizante respecto de una escritura de herencia, señalando que los juicios notariales habrán de apoyarse en la prueba efectiva del Derecho aplicable, por sí si conociera suficientemente la normativa aplicable o por los medios supletorios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y la facilidad de acudir a las fuentes oficiales de la Comisión Europea cuando se trate de ordenamientos integrados en el ámbito de Reglamentos europeos y en relación a Estados miembros.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

COMPLEMENTO DE ORDEN DEL DÍA EN JUNTA CONVOCADA POR EL REGISTRADOR MERCANTIL AL AMPARO DEL ARTÍCULO 171 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL EN SITUACIÓN DE ACEFALIA DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 2 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

En el supuesto analizado, una sociedad anónima mantiene el órgano de administración caducado desde 2002, por lo que, tras intentos infructuosos de renovación, un grupo de socios solicita y obtiene del registrador mercantil la convocatoria de junta general conforme al artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital, con el único objeto de nombrar administrador, convocatoria que se publica en el BORME; posteriormente, un socio solicita la práctica de anotación preventiva por complemento de convocatoria para incluir en el orden del día la eventual disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidadores, solicitud que el registrador deniega al considerar que el artículo 171 configura un supuesto especial y excluyente, limitado estrictamente a la provisión del órgano de administración, que impide la ampliación del orden del día mediante el ejercicio del derecho de complemento previsto en el artículo 172 de la Ley de Sociedades de Capital; la Dirección General confirma esta calificación, recordando que las convocatorias realizadas por el registrador o el letrado de la Administración de Justicia en casos de acefalia societaria tienen un objeto legalmente tasado y excluyente, sin que quepa introducir otros puntos, incluso aunque deriven de obligaciones legales como la disolución, pues ello desbordaría los límites funcionales del artículo 171, sin que ello suponga una privación del derecho del socio sino su adecuada acomodación al cauce legal específico; añade que, en esta situación de inexistencia de órgano de administración, el eventual requerimiento de complemento del orden del día debería haberse dirigido al propio registrador, como autoridad competente para fijarlo, pero en todo caso fuera de plazo, concluyendo con la desestimación del recurso y la confirmación de la nota de calificación.

ADMINISTRADORES

EXIGENCIA DE MOTIVACIÓN EN LA CALIFICACIÓN NEGATIVA DEL REGISTRADOR
Resolución de 26 de noviembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se discute la inscripción del cese y nombramiento de administrador en una sociedad. La registradora inicialmente aprecia dos defectos, pero en su informe mantiene solo uno: que la junta no tiene carácter universal.
La Dirección General revoca la calificación por falta de motivación, ya que la nota se limita a afirmar que la junta no es universal sin explicar por qué ello impide la inscripción ni el fundamento jurídico aplicable.
Se recuerda que toda calificación negativa debe estar suficientemente motivada para permitir al interesado conocer las razones y defenderse adecuadamente; en consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación de la registradora.

INSCRIPCIÓN DE LA RENUNCIA DE ADMINISTRADOR CON HOJA SOCIAL CERRADA POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES, REVOCACIÓN DEL NIF Y FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 3 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se presenta en el Registro Mercantil escritura pública de renuncia al cargo de administrador de una sociedad de responsabilidad limitada, cuya inscripción es rechazada por el registrador al constar la sociedad dada de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, con nota marginal de revocación del número de identificación fiscal publicada en el Boletín Oficial del Estado, y hallarse además la hoja social cerrada por falta de depósito de cuentas anuales de varios ejercicios; la Dirección General confirma la calificación recordando la doctrina reiterada conforme a la cual tanto la baja provisional en el Índice de Entidades como la revocación del NIF producen un cierre registral prácticamente absoluto, que impide la práctica de cualquier asiento en la hoja social salvo los expresamente exceptuados por la ley -resoluciones judiciales, actos necesarios para la reapertura de la hoja o depósito de cuentas-, entre los que no se incluye la inscripción del cese o renuncia de administradores; precisa que este cierre por causas fiscales opera con independencia y prioridad respecto del cierre derivado de la falta de depósito de cuentas anuales, respecto del cual sí se admite, como excepción, la inscripción del cese o dimisión de administradores, excepción que en el caso no puede aplicarse por concurrir simultáneamente los cierres de naturaleza tributaria; en consecuencia, al subsistir vigentes la nota marginal de baja en el Índice de Entidades y la revocación del NIF, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, negando el acceso registral de la renuncia mientras no se rehabilite la situación fiscal de la sociedad.

RENUNCIA DE ADMINISTRADOR: EXIGENCIA DE NOTIFICACIÓN FEHACIENTE A LA SOCIEDAD Y VÁLIDA CONVOCATORIA DE JUNTA
Resolución de 18 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir la renuncia de un administrador único en el Registro Mercantil señalando la registradora tres defectos: la notificación de la renuncia no se dirige a la sociedad sino a un administrador, su contenido no es propiamente la renuncia sino una convocatoria de junta, y no consta que la convocatoria se haya realizado conforme a lo dispuesto en los estatutos sociales.
Comienza la Dirección General señalando que la renuncia debe notificarse fehacientemente a la sociedad y con un contenido claro de dimisión, sin que pueda considerarse que la notificación de convocatoria supla la notificación de renuncia a que se refiere el artículo 147 del Reglamento del Registro Mercantil por mucho que la convocatoria incluya la previsión del cese por renuncia del administrador. Considera el Centro Directivo que se trata de cosas distintas por lo que no se puede confundir la notificación de renuncia con la de convocatoria de junta general, circunstancias que se rigen por preceptos distintos, están sujetos a requisitos diferentes y producen efectos igualmente diferentes. Añade, además, que cuando la renuncia provoca una situación de acefalia, debe acreditarse la correcta convocatoria de junta para el nombramiento de nuevo órgano de administración, lo que exige cumplir estrictamente los requisitos estatutarios.
En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

CONCURSO DE ACREEDORES

LA ADJUDICACIÓN EN CONCURSO DEBE DICTARSE POR EL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA, NO POR EL JUEZ
Resolución de 24 de noviembre de 2025 (BOE 14 de marzo de 2026). Descargar

La Dirección General declara de forma clara que la competencia para decretar las adjudicaciones en materia concursal compete a los Letrados de la administración de Justicia, tras la discordancia entre la competencia atribuida por el artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de atribuir la competencia a los hoy letrados de la Administración de Justicia, y el artículo 149.5 de la Ley Concursal, de atribuir la competencia al juez del concurso. Este problema perduró hasta la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, que en su artículo 225 atribuye la competencia para la cancelación a los letrados de la Administración de Justicia, por lo que ya no debe suscitarse mayor polémica.

CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA EN LIQUIDACIÓN CONCURSAL: EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea si puede cancelarse una hipoteca respecto de una mitad indivisa de una finca adjudicada en un procedimiento concursal, cuando la hipoteca se constituyó con carácter unitario y sin distribución de responsabilidad entre cuotas.
La registradora deniega la cancelación por aplicación del principio de indivisibilidad hipotecaria, exigiendo la previa distribución de la responsabilidad con consentimiento de todos los titulares. El recurrente sostiene que, conforme a la normativa concursal, la adjudicación debe realizarse libre de cargas, sin necesidad de dicha distribución.
La Dirección General reconoce que, con carácter general, la hipoteca no puede cancelarse parcialmente sin previa distribución. Sin embargo, al tratarse de una transmisión derivada de una liquidación concursal debe armonizarse el principio de indivisibilidad de la hipoteca con la finalidad liquidatoria del concurso y su principio de adquisición de la finca libre de cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. En consecuencia, la adquisición por el mejor postor de la mitad indivisa del concursado implica que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta y por la necesidad de armonizar ambas normativas, quedará minorada la responsabilidad hipotecaria en la cantidad correspondiente al remate, si consta su entrega al acreedor hipotecario, y ello sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores; por lo que estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

NO ES POSIBLE LA DACIÓN EN PAGO EN CONCURSO TRANSCURRIDO EL PLAZO MÁXIMO PARA LA ENAJENACIÓN DIRECTA
Resolución de 30 de diciembre de 2025 (BOE 27 de abril de 2026). Descargar

Se presenta escritura de cesión en pago de bienes por parte de una sociedad concursada en liquidación, desestimando la Dirección General el recurso ya que había transcurrido con mucho el plazo para la enajenación directa aprobado en el Plan de Liquidación, por lo que excede de las facultades del administrador concursal la dación en pago efectuada.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO INSCRIBLE LA SENTENCIA CONDENATORIA A INSCRIBIR UN INMUEBLE: REQUIERE UN PROCESO DE EJECUCIÓN
Resolución de 17 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo de 2026). Descargar

Per se es un título inhábil porque carece de transcendencia inmobiliaria inmediata, a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas de derechos. Por ello, no es inscribible la una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en el que la Agencia Estatal de Administración Tributaria ejercita la acción subrogatoria del artículo 1.111 del Código Civil, a fin de poder obtener la anotación preventiva de embargo sobre determinada finca. Se declara probado que la demandada, ejercitó el derecho de opción de compra sobre la citada finca, si bien no llegó a inscribir tal adquisición en el Registro de la Propiedad, y falla condenar a la entidad demandada a inscribir el bien inmueble, en virtud de la opción de compra ejercitada frente a la titular registral. Sólo se contiene el mandato judicial por condena de que el demandado inscriba, pero no el título inmediato de adquisición. Para que dicha titularidad sea inscrita en el Registro, será preciso que la entidad demandada otorgue la titulación necesaria para ello, documentando públicamente la adquisición de la finca, o en su defecto, lo haga la autoridad judicial en ejecución de sentencia, supliendo la correspondiente declaración de voluntad, conforme al artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA
Resolución de 17 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo de 2026). Descargar

Si la pretensión del recurrente es obtener la práctica de una anotación preventiva de demanda, lo procedente es solicitarlo al Juzgado en el que se tramita el procedimiento, al objeto de que si el Juzgado lo considera procedente así lo acuerde y ordene mediante el correspondiente mandamiento. Así resulta del apartado primero del artículo 43 de la Ley Hipotecaria.

CANCELACIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE FINCAS EXPROPIADAS
Resolución de 20 de noviembre de 2025 (BOE 4 de marzo de 2026). Descargar

No basta con la presentación de una instancia de solicitud por parte de la Administración expropiante, ya que una vez practicada la inscripción del derecho de reversión a favor del expropiado se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que su cancelación requiere consentimiento del beneficiario de tal derecho o bien una resolución judicial firme que ordene la cancelación ex artículos 23 de la Ley de Expropiación Forzosa y artículos 1 y 20 de la Ley Hipotecaria.
En los casos de caducidad, según sostiene el Centro Directivo, la cancelación registral, su caso, solicitada -cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016-, debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Puntualiza, además la Dirección General, hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, constaba en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación constaba la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente. Sin embargo, el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes por cualquier título (cfr. art. 54 Ley de Expropiación Forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia erga omnes de todo derecho real.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL Y EXIGENCIA DE SUPERFICIE EN TODA INSCRIPCIÓN
Resolución de 26 de noviembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de herencia al no constar la superficie de la finca tanto en el título como en el Registro. El recurrente sostiene que no es necesario al constar ya la finca inscrita.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que la superficie es un dato obligatorio en todo caso, incluso para fincas ya inscritas sin cabida. Su constancia es esencial para la correcta identificación de la finca y responde al principio de especialidad registral. Añade, además, que no basta la mera manifestación del interesado, sino que será necesario acreditar tal extremo de modo que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados los derechos de terceros, en especial, los titulares de fincas colindantes, resultando idóneos para ellos los procedimientos legalmente previstos, como los de los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.

ANULACIÓN DE LA LEGALIZACIÓN DE UN LIBRO DE ACTAS
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

La anulación de la decisión del registrador de practicar la diligencia de un libro de actas, y la correspondiente nota marginal, no es posible llevarla a efecto a través del recurso que contra la calificación registral se regula en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso, corresponde hacer valer sus derechos, a través del correspondiente proceso judicial, bien directamente contra el acuerdo del registrador que en su día diligenció el libro de actas, bien indirectamente contra aquellos acuerdos que impliquen la existencia de una cuota o contraprestación económica derivada de la hipotética inclusión de su propiedad registral en la situación de comunidad que motivó la diligencia del libro de actas.

CIERRE REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TRIBUTARIA
Resolución de 28 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso determinar si, para levantar el cierre registral del artículo 254 de la Ley Hipotecaria a un título de compraventa, basta aportar justificante de pago del impuesto y modelos 600, sin acreditar la presentación del título ante la Administración tributaria.
La Dirección General recuerda que no es suficiente acreditar el pago o la autoliquidación, sino que es necesario justificar también la presentación del documento ante la Administración competente, a fin de permitir sus funciones de comprobación e inspección. En el presente caso, al no haberse acreditado dicha presentación ante la Agencia Tributaria, no puede levantarse el cierre registral. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.

FALTA DE INSCRIPCIÓN DE FINCAS VINCULADAS OB REM
Resolución de 28 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

La registradora suspende la inscripción de una escritura de herencia porque las fincas vinculadas ob rem consta inscrita a favor de persona distinta del transmitente. En el presente supuesto, si existe una inexactitud podría rectificarse mediante la aportación del documento público del que resulte la misma y si se estima que hay un error lo procedente será aportar el título que causó la inscripción u otro título rectificatorio, sin que en ningún caso baste la mera instancia ni manifestaciones de los interesados.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 1 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a practicar asiento de presentación de una instancia cuyo objeto es poner en conocimiento del Registro la existencia de un procedimiento administrativo que podría afectar a futuras actuaciones, por considerar la registradora que no se trata de un título inscribible ni de un documento capaz de provocar operación registral alguna.
La Dirección General recuerda que el asiento de presentación solo procede respecto de documentos con potencial acceso registral. En este caso, la instancia carece de contenido inscribible y no encaja en los supuestos legales, por lo que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación de la registradora.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 1 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea si procede practicar asiento de presentación de una instancia de alegaciones formulada por una colindante tras la inmatriculación de fincas por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El registrador deniega la presentación al considerar que se trata de un escrito sin contenido inscribible ni apto para provocar operación registral. La recurrente alega que la inmatriculación invade un camino de servicio y le causa perjuicio.
La Dirección General recuerda que el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria solo prevé notificación posterior a colindantes, sin trámite de alegaciones con efectos registrales. Una vez practicada la inmatriculación, el asiento queda bajo la salvaguardia judicial, debiendo su rectificación seguir los procedimientos legalmente previstos. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.

COORDINACIÓN REGISTRAL Y OPOSICIÓN FUNDADA
Resolución de 2 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de una finca tramitada por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, frente a cuya tramitación formulan oposición dos colindantes alegando invasión de sus respectivas propiedades, apoyándose uno de ellos en la existencia de un ribazo y diferencias físicas apreciables en ortofotografía, y el otro en supuestos errores de la cartografía catastral; la registradora suspende la inscripción por apreciar dudas de identidad basadas esencialmente en dichas oposiciones.
La Dirección General recuerda su doctrina conforme a la cual la mera oposición de colindantes no determina por sí sola la denegación de la inscripción, siendo imprescindible que el juicio registral de identidad esté motivado y fundado en criterios objetivos y razonados; analiza separadamente las alegaciones formuladas, destacando que el colindante registral pretende, en realidad, alterar la delimitación con la que su finca fue inmatriculada de forma coordinada con Catastro, lo que no puede lograrse a través de la oposición en un expediente del artículo 199, y que la delimitación por vallados o ribazos carece de relevancia jurídica sin consentimiento bilateral, así como que la oposición del colindante no registral carece de la cualificación necesaria frente a la presunción de exactitud de los datos catastrales; al no quedar acreditadas de forma objetiva las dudas de identidad y basarse la nota en una valoración insuficientemente motivada de las alegaciones, estima el recurso y revoca la calificación registral.

COORDINACIÓN REGISTRAL Y OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 2 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se solicita la rectificación descriptiva y la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca mediante el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiéndose el Ayuntamiento al considerar que la representación gráfica invade un vial de dominio público, pese a no figurar como colindante registral ni aportar título inscrito que acredite la naturaleza demanial del camino; la registradora suspende la inscripción por apreciar indicio de contienda; la Dirección General confirma la corrección formal de la notificación al Ayuntamiento cuando existen dudas de posible invasión de dominio público, pero recuerda que su oposición solo es eficaz si es concreta, acreditada y fundada, y que la finalidad del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no es resolver controversias dominicales; analiza la documentación aportada y declara que la mera previsión urbanística o calificación como vial en el planeamiento no convierte el terreno en dominio público sin el previo otorgamiento y formalización del acto de cesión y aceptación, cuya inexistencia consta, destacando además que del propio Registro resulta la naturaleza privada del camino como servidumbre de paso inscrita, lo que desvirtúa la alegación municipal; en consecuencia, al no acreditarse la titularidad pública ni existir un verdadero conflicto de delimitación, estima el recurso y revoca la calificación, ordenando la inscripción de la georreferenciación solicitada.

COORDINACIÓN REGISTRAL Y OPOSICIÓN FUNDADA
Resolución de 2 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral, incorporada a un acta notarial, que supone un incremento significativo de la superficie de la finca (de 1.476 m² a 1.988,72 m²), pretendiendo el promotor rectificar la descripción registral al amparo del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria; tramitado el expediente, un colindante catastral formula oposición, acreditando gráficamente un solape entre ambas parcelas, apoyado además en la observación de una franja de terreno físicamente alterada y diferenciada, mientras que el promotor se limita a invocar supuestas barreras físicas no apreciables en la ortofotografía y a cuestionar la legitimación y el título catastral del colindante; la registradora, tras valorar no solo la oposición sino también las bases gráficas disponibles y el solape verificado en la aplicación homologada, concluye que existe un conflicto objetivo de delimitación, rechazando la inscripción y dejando a salvo las vías de deslinde, conciliación o judicial; la Dirección General confirma que el expediente del artículo 199 no es cauce para resolver controversias dominicales ni para decidir qué georreferenciación es correcta, sino únicamente para constatar si existen dudas fundadas de identidad, apreciando que en el caso concurre una oposición técnicamente justificada y un solape efectivo, por lo que desestima el recurso y confirma la calificación registral negativa.

DENEGACIÓN DE PUBLICIDAD FORMAL REGISTRAL POR SUPUESTA FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA SOLICITADA
Resolución de 3 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea la negativa del registrador de la Propiedad a expedir una nota simple informativa por considerar que la finca solicitada no podía ser localizada ni identificada con certeza, al no constar su número de finca registral ni el titular, pese a que el solicitante indicó su ubicación física, su colindancia inmediata con una finca de su propiedad perfectamente identificada, la finca matriz de ésta y, en una segunda solicitud, la referencia catastral concreta del inmueble cuyo estado jurídico pretendía conocer.
La Dirección General recuerda que la publicidad registral exige la identificación suficiente de la finca conforme al principio de especialidad y al sistema de folio real, y que el registrador no está obligado a emitir información cuando existan dudas fundadas sobre el objeto de la solicitud, pero precisa igualmente que dicha identificación no exige necesariamente el conocimiento previo del número de finca o del titular registral si concurren otros datos objetivos que permitan acotar razonablemente el inmueble; destaca que forma parte de la buena práctica registral requerir al solicitante para completar los datos antes de denegar definitivamente la publicidad y que, en el marco de la coordinación Registro Catastro y de los medios técnicos actualmente disponibles, el registrador puede y debe servirse de los índices registrales y de la información catastral accesible para intentar la localización de la finca cuando se aportan elementos suficientes; al apreciar que en el caso concurrían datos relevantes que permitían, con un grado razonable de certeza, identificar la finca solicitada, y que la denegación se fundamentó en una interpretación excesivamente restrictiva del deber de identificación, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, ordenando la expedición de la publicidad solicitada conforme a la doctrina reiterada sobre publicidad formal registral.

NEGATIVA A INSCRIBIR POR DUDAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y CATASTRO
Resolución de 17 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar

La recurrente señala que la calificación no pone objeciones a su derecho de dominio sobre la finca; que las diferencias descriptivas entre Registro y Catastro son inferiores al 5%; que existe una inscripción previa practicada sobre la finca practicada después de la nota marginal que advierte de la expropiación, y que, conforme a doctrina de esta Dirección General, las dudas de correspondencia entre finca registral y parcela catastral no pueden impedir la inscripción en el Registro de la transmisión de la finca. ya se ha pronunciado esta Dirección General de forma reiterada para expresar que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que debe motivarse y fundarse en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 11 de abril de 2024, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, según la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: LA OMISIÓN DE UN BIEN GANANCIAL NO PUEDE RECTIFICARSE MEDIANTE INSTANCIA
Resolución de 19 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar

Se presenta instancia privada en virtud de la cual se solicita la rectificación de la titularidad registral de una finca, en cuanto a la mitad indivisa que consta inscrita a nombre de dos cónyuges con carácter ganancial, alegando el heredero del esposo que dicha mitad fue íntegramente adjudicada a su causante en la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales y que la mención registral de la esposa como cotitular obedece a un error.
La registradora deniega la rectificación alegando que los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia que lo ordene.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que, en el presente caso, el problema no deriva de un error registral propiamente dicho, sino de una escritura de liquidación de gananciales que únicamente inventarió e incluyó en las adjudicaciones una de las dos mitades gananciales de la finca, sin hacer referencia alguna a la otra, que permanece vigente en el Registro conforme a su título de adquisición originario. Para reflejar la titularidad única pretendida sería necesario complementar y rectificar dicha escritura con intervención de quienes fueron sus otorgantes o sus causahabientes, sin que una mera instancia privada sea título hábil a tal efecto.

IMPUGNADA JUDICIALMENTE UNA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEBE PRORROGARSE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 29 de diciembre de 2025 (BOE 27 de abril de 2026). Descargar

La Dirección General estima el recurso presentado, revocando la calificación de la registradora, que entendía que la prórroga del asiento de presentación procedía sólo cuando se interponía recurso judicial entre las partes en relación al título que había provocado el asiento de presentación, interpretando el artículo 328 de la Ley Hipotecaria en relación con el 327.10 de la misma Ley en ese sentido, el contrario a lo señalado por el Centro Directivo, que considera que ello sería atentar contra la tutela judicial efectiva a favor del recurrente, ya que permitiría el acceso al registro de derechos mientras se resolviese el procedimiento judicial.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INFUNDADA OPOSICIÓN A LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA NO PARALIZA EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 17 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo de 2026). Descargar

Inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca formada por segregación, aun cuando la administración colindante una presunta invasión (que no justifica) del dominio público, no parece justificado que, en base a unos simples informes, no concluyentes, el registrador dicte una calificación negativa de la pretensión del promotor sin fundamentar debidamente en ningún otro indicio adicional las dudas del propio registrador acerca de esa posible invasión de dominio público (cfr. Resolución de 10 de noviembre de 2022). Procede admitir el recurso, puesto que la solución contraria puede dejar en indefensión al recurrente y abocarlo a un procedimiento judicial, sin tener total certeza de la existencia de contienda, que es la clave para que pueda denegarse la incorporación de la georreferenciación, como se dijo en la citada resolución de 10 de mayo de 2022.
Señala el Centro Directivo que la nota de calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse. ante la falta de precisión del contenido del escrito de oposición, registralmente debería haber actuado conforme al criterio establecido por la Dirección General en Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, conforme al cual, cuando en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión.

INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: NO CABE RECTIFICACIÓN REGISTRAL Y SÍ CATASTRAL
Resolución de 20 de noviembre de 2025 (BOE 4 de marzo de 2026). Descargar

El registrador no observa invasión de dominio público, al superponer la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea con la georreferenciación de la línea de dominio público marítimo-terrestre, sin que sea preciso recabar pronunciamiento alguno del Servicio Periférico de Costas. Sin embargo, de la situación resultante de la cartografía catastral ver que lo que invade el dominio público marítimo-terrestre es la parcela catastral y no la construcción. Por tanto, ningún impedimento jurídico hay para la práctica de la inscripción.
Dicha situación hubiera sido fácilmente determinable si se hubiere solicitado la tramitación de un expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con aportación de una georreferenciación alternativa a la catastral, para subsanar la inexactitud catastral. Pero, tratándose en este caso de la inscripción de una transmisión hereditaria, en el que la georreferenciación no es circunstancia necesaria del asiento, se requiere aportación por del interesado de una georreferenciación alternativa, por inexactitud de la catastral, en virtud del principio hipotecario de rogación. Por ello, no ha lugar a la solicitud del recurrente de que el Registro emita certificación sobre la realidad física de la finca, puesto que el registrador solo puede expedir publicidad formal de lo que consta en el asiento, sin poder actuar de oficio. Y, en el presente caso, no habiendo georreferenciación inscrita, no puede conformarla de oficio el registrador.

EXPEDIENTE PARA LA SUBSANACIÓN DE LA DOBLE O MÚLTIPLE INMATRICULACIÓN DE OFICIO
Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE 9 de marzo de 2026). Descargar

Una vez iniciado de oficio el expediente y conforme a la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria, notificados los titulares de derechos inscritos en cada una de las fincas registrales, señala la regla quinta que “si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas”, lo que ocurre en el supuesto de hecho objeto de este expediente.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO Y OPOSICIÓN POR POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA COMO DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO
Resolución de 3 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se solicita la inmatriculación de dos fincas por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que el registrador suspende, en lo que aquí interesa, por albergar dudas fundadas de posible invasión de una vía pecuaria clasificada, constitutiva de dominio público, a la vista de informes emitidos por el Servicio Territorial de Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León, apoyados en la clasificación aprobada por Orden ministerial de 1974, en la cartografía catastral histórica y en la continuidad del trazado de la cañada, aun sin constar deslinde practicado.
La Dirección General recuerda que la protección registral del dominio público alcanza también al no inscrito cuando existan indicios suficientes de su existencia, y que tras la Ley 13/2015 los registradores deben impedir la práctica de inscripciones privadas cuando existan dudas fundadas de invasión demanial, incluso aunque no se haya producido el deslinde administrativo; precisa que el expediente de inmatriculación o el recurso contra la calificación no son cauces adecuados para resolver controversias dominicales ni para contradecir pronunciamientos administrativos sobre la afección al dominio público, quedando a salvo las acciones jurisdiccionales civiles correspondientes; distingue entre los supuestos de dominio público deslindado y no deslindado, pero concluye que, existiendo oposición expresa y fundada de la Administración titular de la vía pecuaria clasificada, sin que del historial registral resulte una exclusión clara y terminante de la afección demanial ni se haya iniciado procedimiento de deslinde en el que pueda clarificarse la delimitación, procede mantener la función preventiva de la calificación registral; por todo ello, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al apreciar dudas fundadas de posible invasión de dominio público que impiden la inmatriculación pretendida.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS: LAS DUDAS DE LA IDENTIDAD DE FINCAS DEBEN SER FUNDADAS. INDEBIDO USO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 10 de diciembre de 2025 (BOE 13 de marzo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inmatricular unas fincas de acuerdo con el doble título consagrado actualmente en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General señala que las dudas fundadas deben fundamentarse en la calificación, lo cual es lógico, pero lo que no es, es que el Centro Directivo considere que es necesario por parte del registrador iniciar de oficio el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, utilizando de nuevo la doctrina de la llamada jurisprudencia registral para legislar y entender lo que no se deduce de la Ley por intereses meramente corporativos, y si bien se reconoce que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria “está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada”, luego, con una analogía extensiva y evidentemente impropia, se está utilizando en la práctica para que los registradores fuera de lo que ha sido siempre su función, que es la publicación de actos y contratos existentes en la esfera extrarregistral, se encuentren actualmente como protagonistas, actores y jueces de procedimientos fuera de su actuación tradicional y ortodoxa.

DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS DE ORIGEN Y DE REEMPLAZO
Resolución de 12 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se presenta una solicitud de cancelación de una finca adjudicada en un expediente de concentración parcelaria por constancia de una doble inmatriculación. La registradora suspende la inscripción por tratarse de un procedimiento de carácter administrativo no sujeto a modificación por voluntad de los adjudicatarios de las fincas de reemplazo, sino que se requiere un nuevo procedimiento en el que la autoridad competente proceda a la rectificación de los linderos geográficos de las fincas o dejando fuera del procedimiento de concentración nuevas zonas excluidas, no siendo aplicables las normas generales de doble inmatriculación.
La Dirección General confirma la denegación, porque, si bien el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tal y como ha sido interpretado por este Centro Directivo, parte de la regla general de que, apreciada una doble inmatriculación, debe mantenerse, por lo común, la finca más antigua y depurarse el historial más moderno, sin embargo, tratándose de doble inmatriculación, con idéntico historial de titularidad y cargas, consecuencia de una concentración parcelaria, por la especial naturaleza del título administrativo, procede precisamente lo contrario: cancelar o rectificar, en su caso, las fincas de origen y mantener el historial de la finca de reemplazo, que es la que concentra la realidad jurídica resultante del procedimiento.

INFUNDADA OPOSICIÓN DE COLINDANTES TRAS HABERSE INSCRITO UNA FINCA
Resolución de 17 de diciembre de 2025 (BOE 24 de marzo de 2026). Descargar

El registrador, practicado el asiento y en cumplimiento del último inciso del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria notifica la práctica del asiento para que pueda alegar lo que a su Derecho convenga ante la autoridad competente. Uno de los colindantes notificados se opone a la inscripción y solicita su rectificación, pues no se ha tenido en cuenta en la misma la existencia de una servidumbre de acueducto en favor de su finca, interponiendo recurso. Según el Centro Directivo, se desestima el recurso, por falta de objeto, puesto que el asiento practicado solo puede rectificarse con acuerdo del titular registral del derecho inscrito, o resolución judicial tras el correspondiente procedimiento contradictorio.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA POR SOBRESEIMIENTO SIN DECLARACIÓN EXPRESA DE NULIDAD TOTAL
Resolución de 31 de octubre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

Se plantea en este expediente si el auto de sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado es suficiente para cancelar la adjudicación inscrita a favor del acreedor ejecutante y restaurar la situación registral anterior. La registradora exige mandamiento judicial expreso que determine los asientos a cancelar, mientras que los recurrentes sostienen que el sobreseimiento implica por sí mismo la ineficacia de todo lo actuado.
La Dirección General concluye que, cuando la ejecución se sobresee por nulidad de la cláusula abusiva, ello comporta la ineficacia de todo el procedimiento, por lo que procede cancelar la adjudicación y revivir los asientos anteriores, aunque no se ordene expresamente la nulidad de todo lo actuado, no siendo necesario un mandato detallado del juez si el alcance resulta claro. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación de la registradora.

VENTA EXTRAJUDICIAL: DEUDORES REQUERIDOS. ADJUDICACIÓN INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE SUBASTA
Resolución de 18 de noviembre de 2025 (BOE 5 de marzo de 2026). Descargar

Ha de cumplirse estrictamente lo dispuesto en el artículo 236-C del Reglamento Hipotecario, por lo que si el notario no puede practicar el requerimiento al deudor o a las personas que menciona dicho artículo, el notario tiene que dar por concluido el expediente, quedando abierta la posibilidad de acudir a los demás procedimientos de ejecución, bien el directo sobre los bienes hipotecados, bien el procedimiento de ejecución ordinaria. No admite la Dirección General los argumentos de que el propio deudor pidió una copia simple del acta de venta extrajudicial ante notario y de que se publicó un anuncio en el BOE, ambos, con posterioridad a la celebración de la subasta. Aun cuando el acreedor se dé por satisfecho con la adjudicación producida y dé carta de pago por la totalidad de la deuda (aunque fuese mayor que el valor de tasación), no es válida la adjudicación por un valor inferior a la mitad del valor de sirva de tipo para la subasta según el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

ES INSCRIBIBLE LA RENUNCIA AL DERECHO DE RECARGA
Resolución de 24 de noviembre de 2025 (BOE 13 de marzo de 2026). Descargar

Constituye el objeto de la presenta determinar si puede acceder al Registro de la Propiedad la renuncia unilateral que lleva a cabo un hipotecante no deudor de su derecho o facultad de “recargar” la hipoteca con la particularidad de que la renuncia se realiza exclusivamente en beneficio del acreedor hipotecario titular de una hipoteca posterior. No existen inscritas otras hipotecas sobre la finca. La registradora no cuestiona ni la validez y viabilidad de la renuncia llevada a cabo por el hipotecante no deudor ni de la validez de que se limite en beneficio del titular de la segunda hipoteca. La registradora suspende el acceso al Registro porque, a su juicio, carece de efectos reales al limitarlos a las relaciones entre renunciante y beneficiario. Además, entiende que, por afectar al rango de la primera hipoteca, es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario.
La Dirección General estima el recurso: en primer lugar, porque no cabe confundir el efecto real que puede producir la renuncia con la limitación de sus efectos; y, concebida posibilidad de recarga “como facultad atribuida al hipotecante de reutilizar el límite de cobertura hipotecaria sin necesidad de constituir un nuevo derecho real de hipoteca, la posibilidad de renunciar con carácter anticipado a la previsión legal parece fuera de toda duda al encontrar cobertura en el artículo 6.2 CC”. En cuanto al titular de la primera hipoteca, no resulta afectado por la inscripción de la renuncia, por lo que no se precisa su consentimiento.

CABE LA HIPOTECA SOBRE DOS MITADES INDIVISAS SIN NECESIDAD DE DISTRIBUCIÓN
Resolución de 10 de diciembre de 2025 (BOE 13 de marzo de 2026). Descargar

Se trata de una escritura en la que las propietarias por mitades indivisas de una finca la hipotecan en garantía de un préstamo, sin determinación previa de la cantidad de que cada participación deba responder (arts. 119 LH y 216 RH), ni acuerdo de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos (art. 217 RH). Dice la Dirección que caben esas dos posibilidades, pero la fórmula utilizada, “constituyen hipoteca voluntaria sobre la finca”, es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin distribuir la responsabilidad.

LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA REQUIERE CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR
Resolución de 12 de diciembre de 2025 (BOE 12 de marzo de 2026). Descargar

La Dirección reitera que, para cancelar una hipoteca, es necesario el consentimiento en documento público del acreedor titular registral de dicho derecho real o resolución judicial firme (art. 82.1 LH); no cabe, por lo tanto, una cancelación automática mediante la acreditación del pago o de cualquiera otra causa de eventual extinción de la obligación.