DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA EN ANDALUCÍA: REQUIERE LICENCIA SI HAY INDICIOS DE PARCELACIÓN
Resoluciones de 5 de enero y 10 y 16 de febrero de 2026 (BOE 5 y 11 de junio de 2026). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

Siendo la clasificación rústica de la finca a los efectos de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, que solo conoce en la actualidad las categorías de suelo urbano o rústico, tratándose de la venta de una cuota indivisa ex novo, no inscrita como tal, cuya superficie equivalente en relación a la de la totalidad de la finca es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable, concurre el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelación urbanística.

En estos supuestos, contemplados por las referidas resoluciones, se observa que la venta de la participación indivisa de finca se halla en una zona en la que comienza a haber abundantes construcciones y en apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.) y aunque la mera transmisión de cuotas es en principio neutra, en la normativa andaluza puede constituir un acto revelador de parcelación urbanística cuando concurren circunstancias objetivas, como la creación de nuevas cuotas ex novo cuya superficie teórica es inferior a la unidad mínima de cultivo o la transmisión sucesiva a múltiples adquirentes; y, en estos casos, la ley impone un control administrativo previo obligatorio (licencia o acto equivalente), sin que baste la declaración de las partes de no dividir ni atribuir uso exclusivo, ya que la normativa atiende al efecto material del negocio y no a la forma jurídica elegida; en consecuencia, al concurrir dichos indicios objetivos, especialmente la desproporción de la cuota y la naturaleza rústica de la finca, no puede practicarse la inscripción sin acreditar la intervención municipal correspondiente.

COMPRA POR ENTIDAD RELIGIOSA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y SU RELACIÓN CON LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS ORGÁNICAS NO INSCRITAS
Resolución de 2 de enero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa en la que la entidad compradora es la “Comunitat Islàmica de Malgrat de Mar”, inscrita en la sección especial del Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia. Comparece como representante el Presidente de la Junta Directiva de la entidad, según consta por acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria de la Entidad, elevado a escritura pública y expresamente facultada en virtud de certificación expedida por el Secretario de la Junta Directiva. El registrador rechaza la inscripción porque no se acredita el contenido de los estatutos y del reglamento de funcionamiento por el que se establezca el órgano de representación ni la inscripción de sus cargos, para acreditar que el compareciente puede actuar como Presidente de la Junta en nombre y representación de la entidad y que tiene facultades para proceder a la compraventa de la finca que contiene la presente escritura, ni que sea posible la delegación de facultades a su favor.
La Dirección General desestima el recurso confirmando la calificación registral ya que la escritura calificada no contiene referencia alguna a las normas estatutarias ni a la publicidad registral de los órganos de gobierno y representación y de la identidad de sus titulares. Tampoco se acredita el cargo del Secretario (origen y nombramiento); como tampoco se justifica el alcance las facultades representativas del Presidente, ni el alcance y límites de lo que se le ha delegado por la asamblea, aunque el recurrente alude en su escrito a la junta directiva y no a la asamblea (con lo que podría surgir la duda sobre quien ha decidido la compra).

COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA: CABE PACTAR LA RENUNCIA ANTICIPADA A LA CONDICIÓN PARA EL CASO DE SU INCUMPLIMIENTO EN PLAZO
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una compraventa sujeta a condición suspensiva consistente en la obtención de autorización municipal, con la previsión de que, transcurrido el plazo máximo de cuarenta y ocho meses sin cumplirse, las partes renuncian a la condición y la compraventa queda perfeccionada. La registradora suspende la inscripción por entender que resulta contradictorio pactar una condición suspensiva estableciendo a la vez que su incumplimiento no determinará la ineficacia del contrato, generando una situación ambigua incompatible con los principios registrales.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues no existe obstáculo para inscribir transmisiones sujetas a condición suspensiva, siempre que se fije plazo para su cumplimiento o incumplimiento. La renuncia a la condición suspensiva puede pactarse de antemano, incluyendo su sujeción a la circunstancia de que transcurra el plazo sin cumplirse, sin que ello infrinja el artículo 1117 CC ni ningún otro precepto, siendo expresión legítima de la autonomía de la voluntad conforme al artículo 1255 CC.

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 POR HABITUALIDAD
Resolución de 2 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una cesión de crédito hipotecario a favor de una sociedad que afirma no dedicarse profesionalmente al crédito, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque entiende que sí concurre habitualidad, lo que activa la aplicación de la Ley 2/2009, ya que esta Ley no solo se aplica a la concesión inicial de préstamos, sino también a sucesivas cesiones, ya que las garantías de protección del consumidor deben mantenerse frente al nuevo acreedor; además, el registrador puede comprobar dicha habitualidad mediante consultas a bases de datos registrales, y la existencia de varias titularidades hipotecarias inscritas (incluso pocas, como dos o más) constituye un indicio suficiente de actividad profesional, correspondiendo al cesionario probar lo contrario o acreditar el cumplimiento de los requisitos legales (inscripción en registro administrativo y seguro de responsabilidad civil); en consecuencia, al no acreditarse tales requisitos, procede suspender la inscripción.

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA: NO INSCRIBIBLE SI LA CONDICIÓN ES IMPOSIBLE O INDETERMINADA
Resolución de 2 de marzo de 2026 (BOE 15 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una compraventa de local sujeta a condición suspensiva, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque el negocio, tal como está configurado, no cumple las exigencias del sistema registral.
La resolución parte de que, aunque las compraventas condicionales son en principio válidas e inscribibles, en este caso la condición pactada resulta jurídicamente imposible desde su origen, ya que la obtención de la licencia de primera ocupación -de la que depende la eficacia del contrato- estaba condicionada a la previa cesión obligatoria de la propia finca al Ayuntamiento, lo que impide su cumplimiento; ello supone una imposibilidad originaria que afecta al objeto del contrato y compromete su validez civil, lo que el registrador puede valorar en su función calificadora.
Además, el pacto por el que el comprador puede, llegado un plazo, renunciar unilateralmente al cumplimiento de la condición y consolidar la compraventa introduce una indeterminación incompatible con el principio de especialidad registral, ya que deja el efecto real del negocio al arbitrio exclusivo de una de las partes y hace imposible que un tercero conozca con certeza si la transmisión llegará o no a perfeccionarse; por tanto, se trata de una configuración negocial que no ofrece la certeza exigida para su acceso al Registro.
Por último, la Dirección General confirma que el registrador puede tener en cuenta documentos posteriores presentados (como el del Ayuntamiento) si revelan la invalidez del negocio, porque en estos casos prevalece el principio de legalidad sobre el de prioridad; y recuerda que no todo negocio válido en el plano civil es necesariamente inscribible si no cumple los requisitos estructurales de la publicidad registral.

CONTRATOS

LAS DACIONES EN PAGO DE VPO EN ANDALUCÍA EXIGEN COMUNICACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN
Resolución de 4 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

En una compraventa con subrogación se transmiten varias viviendas de protección oficial, sin realizar las comunicaciones que la legislación vigente andaluza exige, alegando el recurrente ante la exigencia de dichas comunicaciones que en realidad no se trata de una compraventa sino de una dación en pago, a lo que se opone diciendo que el adquirente no es el acreedor.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que aunque el contrato pudiera entenderse no como compraventa, la transmisión, mediante dación en pago, se encuentra sujeta al régimen de comunicaciones que imponen los artículos 12 y 13 de la Ley andaluza 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, siendo aplicable además el artículo 31 de su Reglamento, aprobado por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, en la redacción dada por Decreto 161/2018, de 28 de agosto.

LAS TRANSMISIONES DE LAS TITULARIDADES OB REM DEBEN REALIZARSE DE FORMA EXPRESA JUNTO CON LAS FINCAS A LAS QUE ESTÁN VINCULADAS
Resolución de 6 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se vende una plaza de garaje haciendo mención que la titularidad de la misma le corresponde en una finca registral, integrada por las unidades catastrales que se describen en la misma, una titularidad ob rem de seis diez millonésimas 0,000.000.6 por cada metro de suelo.
El registrador defiende que deben ser objeto de transmisión las participaciones de tal finca, pero el notario en su recurso muy bien fundamentado defiende que se trata de viales y elementos comunes de una urbanización, y que no es necesaria esa transmisión, en cuanto elementos comunes que son, si bien el Centro Directivo mantiene la calificación entendiendo que al estar así configurada registralmente es necesario transmitir las participaciones indivisas de tales fincas comunes.

RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y DACIÓN EN PAGO: NECESIDAD DE CONCRECIÓN DE LA CAUSA
Resolución de 20 de febrero de 2026 (BOE 12 de junio de 2026). Descargar

En referencia al supuesto que motiva este recurso, la causa debería necesariamente ser, en virtud del principio de especialidad (arts. 9 LH y 51 RH), la concreta -y no abstracta- relación crediticia que fundamentara la dación en pago (que es un medio y no una causa en sí); y aquella, como afirma acertadamente la calificación, no se ha determinado con un mínimo detalle de concreción, pues queda enmarcada en el terreno de una vaguedad tal, que, per se, es incompatible con el grado de exigibilidad que imponen la determinación y especialidad de los asientos registrales

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN GARAJE: ACUERDO DE JUNTA POR UNANIMIDAD
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

Se exige el consentimiento de todos los interesados (o resolución judicial), y más aún cuando se trata de un elemento en propiedad horizontal, en que la alteración pretendida podría implicar una invasión de elementos comunes. En tal ámbito ni siquiera son aplicables las normas del artículo 201 LH sobre rectificaciones de superficies inferiores al 5% o al 10%, que solo cabría con autorización y aprobación de la comunidad de propietarios.

OBRA NUEVA TERMINADA EN CATALUÑA: INNECESARIEDAD DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA FINALIZACIÓN DE OBRA
Resolución de 26 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de un acta de finalización de obra nueva en Cataluña por no aportarse las cédulas de habitabilidad de las viviendas del edificio.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que el artículo 28 Texto Refundido de la Ley de Suelo exige, para inscribir la declaración de obra nueva terminada, acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística, requisito que en Cataluña se satisface mediante la licencia de primera ocupación o comunicación equivalente. La cédula de habitabilidad, en cambio, es un acto administrativo distinto que acredita el cumplimiento de condiciones de calidad técnica de la vivienda, pero no la adecuación del uso a la legalidad urbanística. Por tanto, acreditada la licencia de primera ocupación, no puede cerrarse el Registro por falta de cédula de habitabilidad, cuya exigibilidad queda reservada para otros actos distintos de la declaración de obra nueva.

DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA: NO REQUIERE NECESARIAMENTE LICENCIA DE PARCELACIÓN
Resolución de 28 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se discute la inscripción de una división horizontal tumbada de una finca dividida en varios elementos con un acceso común, que la registradora rechaza por exigir licencia de parcelación al entender que hay división del terreno; sin embargo, la Dirección General revoca este criterio al considerar que se trata de una auténtica propiedad horizontal tumbada, en la que se mantiene la unidad jurídica del suelo al existir un elemento común de acceso y carecer los elementos privativos de autonomía independiente, por lo que no hay parcelación ni división material del terreno y, en consecuencia, no es exigible licencia urbanística conforme a la legislación cántabra. Además, incluso si se entendiera exigible control administrativo, este queda cumplido mediante la certificación municipal aportada, que acredita la adecuación urbanística de la operación. Por ello, se estima el recurso y se declara inscribible la división horizontal.

CAMBIO DE USO: NO CABE INSCRIPCIÓN POR PRESCRIPCIÓN EN CATALUÑA
Resolución de 28 de enero de 2026 (BOE de 23 de mayo de 2026). Descargar

Se solicita inscribir un cambio de uso de local a vivienda por prescripción, acreditando únicamente antigüedad mediante certificado técnico; sin embargo, la Dirección General confirma la negativa registral porque, aunque en general el cambio de uso puede acceder por la vía del artículo 28.4 Texto Refundido de la Ley del Suelo, en Cataluña esto solo es posible si la normativa y la jurisprudencia permiten la prescripción del uso, lo que no ocurre cuando el uso es una infracción continuada, ya que el plazo de prescripción no empieza mientras el uso se mantiene; además, al tratarse de un acto sujeto a licencia urbanística, el certificado técnico no es suficiente para acreditarlo, siendo necesario un título administrativo (licencia o certificado municipal) que confirme su compatibilidad urbanística, por lo que sin esta acreditación no cabe la inscripción.

CAMBIO DE USO A APARTAMENTO TURÍSTICO: REQUIERE ACUERDO DE LA COMUNIDAD
Resolución de 29 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se solicita la inscripción del cambio de uso de un local a apartamento turístico sin acuerdo de la comunidad, alegando que la actividad ya estaba iniciada antes de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por haberse solicitado previamente la compatibilidad urbanística; sin embargo, la Dirección General confirma la calificación negativa porque entiende que ese certificado es solo un acto preparatorio, que no implica inicio de la actividad, y que para aplicar la disposición transitoria de la Ley de Propiedad Horizontal es necesario que la actividad turística estuviera efectivamente en ejercicio antes de la entrada en vigor de la reforma (3 de abril de 2025), lo que exige contar con la correspondiente autorización administrativa, que en este caso es posterior; en consecuencia, no se aplica el régimen transitorio y resulta exigible la aprobación expresa de la comunidad de propietarios (3/5) para inscribir el cambio de uso.

EL CAMBIO DE USO Y DIVISIÓN HORIZONTAL QUE CONSTA RECONOCIDO POR EL AYUNTAMIENTO EN LICENCIAS DE OBRAS DEBE INSCRIBIRSE
Resolución de 3 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una escritura de ampliación de obra en la que consta el cambio de unos locales y la división horizontal. La registradora niega la inscripción, solicitando licencia municipal, lo que es negado por la Dirección General, dando la razón al notario recurrente, ya que de las licencias de obras resulta reconocido por la propia administración actuante el uso actual de los departamentos y la propia existencia de la división horizontal.

OBRA NUEVA ANTIGUA EN SUELO PROTEGIDO: SOLO INSCRIBIBLE SI LA ACCIÓN ESTABA PRESCRITA
Resolución de 10 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad sobre finca rústica, acreditándose unos 18 años mediante certificado técnico, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque, al tratarse de suelo no urbanizable protegido, la normativa urbanística valenciana (art. 224 Ley 16/2005) establece la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de la legalidad, lo que impide acudir a la vía del artículo 28.4 Texto Refundido de la Ley del Suelo basada en la antigüedad; además, no basta acreditar la edad de la obra, sino que es necesario justificar que ya estaba prescrita conforme a la normativa aplicable en el momento o, alternativamente, aportar certificado administrativo que acredite su legalización o situación consolidada, sin que pueda el interesado oponer la retroactividad normativa, ya que la protección especial del suelo impide en todo caso la prescripción; en consecuencia, sin dicha acreditación administrativa no procede la inscripción.

ES NECESARIA LA PREVIA DIVISIÓN HORIZONTAL PARA POSTERIOR SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO DE LOCAL
Resoluciones de 17 y 25 de febrero de 2026 (BOE 11 y 13 de junio de 2026). Descargar. Descargar

Toda constitución de un régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración ex novo de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico en uno formalmente constituido. No sólo es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes de edificio, sino que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se crean, con determinación expresa de la superficie de cada uno de ellos, su número de orden y de la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los distintos elementos privativos que se configuren, con todos los requisitos del artículo 5 LPH, algo que no se ha realizado y para lo cual es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de los elementos del edificio, o en su caso el acuerdo de junta de los titulares registrales para la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme a las exigencias del principio de tracto sucesivo ex artículo 20 LH, con observancia en todo caso de los restantes requisitos legalmente exigibles para la constitución de dicho régimen.
Solo después de constituido el régimen de propiedad horizontal en los términos expuestos será posible inscribir la segregación y extinción de condominio pretendidas, pues para aquélla se cuenta con la aprobación de los propietarios que integran la comunidad de acuerdo con la norma reguladora de la propiedad horizontal.

REPAROS REGISTRALES QUE NO CONSTITUYEN DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA EN UNA OBRA NUEVA DECLARADA
Resolución de 18 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

No puede resultar extralimitación de la construcción declarada, pues la misma ocupa la misma superficie que aquélla. En este caso, finca se encuentra íntegramente ocupada por la edificación, como lo demuestra el hecho de que la superficie atribuida a la finca en el informe de validación gráfica frente a parcelario catastral y las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación (114,52 m2) son plenamente coincidentes.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL: EXIGE GEORREFERENCIACIÓN PREVIA Y SE PROHÍBE CUOTA CERO EN ALGUNO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Resolución de 2 de marzo de 2026 (BOE 15 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad, junto con división horizontal y extinción de condominio, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque concurren dos obstáculos estructurales del sistema registral. Por un lado, al existir un exceso de cabida superior al 10% y ocupar la edificación la totalidad de la finca, es imprescindible tramitar previamente el expediente del artículo 199 LH para inscribir la representación gráfica georreferenciada de la finca, ya que la inscripción de la obra nueva exige poder comprobar geométricamente que la construcción se sitúa íntegramente dentro del perímetro registral; sin esa delimitación previa no cabe inscripción, pues la georreferenciación de la edificación presupone la de la finca.
Por otro lado, en relación con la división horizontal, la asignación de cuota cero a un elemento privativo (trastero en ruinas) es contraria a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la cuota no es solo un criterio de reparto de gastos, sino un elemento estructural del régimen que determina la participación en la propiedad, en los beneficios, en las cargas y en la toma de decisiones comunitarias; atribuir cuota cero implica, en la práctica, excluir ese elemento del régimen jurídico de la propiedad horizontal, lo cual no es admisible. La Dirección General aclara que la finalidad perseguida (exonerar temporalmente de gastos por estado ruinoso) puede lograrse por vía estatutaria mediante reglas de distribución de gastos, pero sin alterar la cuota de participación, que debe existir siempre y ser proporcional al conjunto del inmueble.

USO TURÍSTICO Y AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 4 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Mediante escritura pública se declara una obra nueva de adaptación de local a vivienda, acreditando la concesión de la licencia de obras y cambio de uso, la descripción de la obra y su terminación, mediante certificado técnico. La registradora suspende la inscripción solicitada por dos defectos: primero, por no acreditar debidamente el consentimiento expreso de la junta de propietarios por aplicación del artículo 17.12 LPH. Y, segundo, al no acompañar la declaración responsable de ocupación que exige la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico de la Comunidad Valenciana.
La Dirección General estima parcialmente el recurso, señalando, que, en cuanto al primer defecto, respecto a la autorización de la comunidad de propietarios y su exigencia, no puede exigirse la autorización comunitaria cuando el procedimiento administrativo habilitante para el uso turístico ya estaba iniciado antes de la entada en vigor de la norma legal. Y, en cuanto al segundo defecto, confirma la calificación registral puesto que la primera ocupación constituye un requisito urbanístico independiente de la terminación material de la obra.

NO ES NECESARIO SEGURO DECENAL SI SE DEDICA EL EDIFICIO A APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Resolución de 11 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Se declara una final de obra de un edificio dividido horizontalmente en diez apartamentos de uso turístico y trasteros de instalaciones, exigiendo el registrador que se constituya el seguro decenal exigido por el artículo 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
La Dirección General revoca la calificación en consideración al objeto al que va a ser destinado el edificio, acreditado en documentación administrativa, por lo que los apartamentos no van a ser destinados a viviendas de los usuarios, no sin antes mencionar la resolución de 11 de noviembre de 2008, en la que se afirmó que, el hecho de que un edificio esté dividido horizontalmente e integrado por varias viviendas no excluye el uso propio, a efectos de la exoneración del seguro decenal prevista en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999; pues a nadie perjudica que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación de alguna de las viviendas, si la misma llegara a producirse.
Y todo ello sin perjuicio de que cuando se cambie el uso del apartamento turístico o se transmita uno al menos de ellos deba aportarse el seguro decenal.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

LIQUIDACIÓN CONTENCIOSA DE GANANCIALES: LA SENTENCIA FIRME ES TÍTULO SUFICIENTE PARA RECTIFICAR EL REGISTRO
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una sentencia firme dictada en procedimiento contencioso de liquidación de sociedad de gananciales, en la que se incluye como activo ganancial una finca inscrita registralmente como privativa de la esposa y se adjudica en proindiviso entre ambos cónyuges. El registrador deniega la inscripción por considerar que la inclusión de un bien privativo en la liquidación de gananciales requiere formalización en escritura pública o sentencia dictada en procedimiento declarativo.
Señala el Centro Directivo que el procedimiento de liquidación del régimen económico-matrimonial regulado en los artículos 806 y siguientes Ley de Enjuiciamiento Civil es el cauce idóneo para determinar qué bienes integran la masa ganancial, y la sentencia firme dictada en dicho procedimiento, cuando este ha devenido contencioso, constituye título suficiente para rectificar el contenido del Registro, sin necesidad de protocolización notarial ni escritura pública adicional. Recuerda que la calificación registral de documentos judiciales se limita, conforme al artículo 100 RH, a la competencia del tribunal, la congruencia del mandato con el procedimiento, las formalidades extrínsecas y los obstáculos registrales, sin que el registrador pueda entrar en el fondo de la resolución, máxime cuando el titular registral fue parte en el procedimiento. En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación del registrador.

DIVORCIO: NECESARIA ADJUDICACIÓN EXPRESA Y DETERMINACIÓN DE CUOTAS
Resolución de 29 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se pretende inscribir un decreto de divorcio con convenio regulador en el que, pese a declararse disuelta y liquidada la sociedad de gananciales, se indica respecto de la vivienda común que no se adjudica a ninguno de los cónyuges y que ambos compartirán por mitad ingresos y gastos; la Dirección General confirma la calificación negativa porque entiende que no hay una verdadera liquidación con adjudicación, ya que la disolución de gananciales no implica por sí misma la atribución de bienes en proindiviso, sino que, sin adjudicación expresa, subsiste una comunidad postganancial; además, el Registro exige cumplir el principio de especialidad, lo que implica determinar de forma clara las cuotas de cada titular, sin que baste la presunción del artículo 393 CC ni la referencia a reparto de gastos, pues tampoco existe una rogación inequívoca de inscripción en proindiviso; en consecuencia, la falta de adjudicación expresa y de determinación de cuotas impide la inscripción.

EN LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POSTERIOR AL DIVORCIO NO DEBE PRESENTARSE EL CONVENIO REGULADOR
Resolución de 4 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se otorga por dos excónyuges, tras su divorcio, escritura de liquidación de gananciales. El registrador se empeña en pedir el testimonio de la sentencia con el convenio regulador. El notario ya hizo constar en la escritura que hubo sentencia de divorcio, de la que da fe su presentación y en la misma no se contenía convenio regulador.
La Dirección General revoca la calificación, dando la razón al notario recurrente, recordando que no es necesario presentar el convenio si se pacta por los interesados en escritura, que recoge lo acordado, y que afecta al derecho de uso de la vivienda, adjudicando la misma al usuario o al otro cónyuge.

NO CABE DISOLVER EL CONDOMINIO EN UN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 13 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible la adjudicación de una finca mediante un convenio regulador aprobado por sentencia en autos de guarda, custodia y alimentos de hijos no matrimoniales. La finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro, pro indiviso, a nombre de ambos progenitores, no casados, quienes habían mantenido una relación de pareja de hecho. En el convenio, además de concretar las medidas precisas en materia de guarda y custodia de un hijo no matrimonial menor de edad, así como el régimen de domicilio, visitas, estancia y comunicaciones, alimentos y cargas familiares, se adjudica en propiedad al ahora recurrente determinada vivienda, perteneciente a dichos progenitores en copropiedad. El registrador fundamenta su negativa a la inscripción en que, a su juicio, existen tres defectos: a) la disolución de condominio debe constar en escritura pública notarial para poder acceder a los libros del Registro; b) no se acredita la firmeza de la referida sentencia, y c) no constan las circunstancias personales del adjudicatario de conformidad con lo que establece el artículo 51 RH en relación con el artículo 9 LH.
La Dirección General desestima el recurso afirmando que el convenio regulador en procedimientos de guarda y custodia de hijos no matrimoniales no es título suficiente para transmitir bienes inmuebles entre los progenitores si dicha transmisión excede de las medidas estrictamente familiares.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES: NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LA VIUDA LEGITIMARIA DADO EL CARÁCTER DE PARS BONORUM DE LA LEGÍTIMA EN EL DERECHO COMÚN
Resolución de 27 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales otorgada por la primera esposa divorciada y las dos hijas herederas del causante, sin intervención de la viuda del segundo matrimonio, quien ostenta la condición de legitimaria en concepto de legataria de usufructo.
Comienza la Dirección General señalando que la liquidación de la sociedad de gananciales tras el fallecimiento de uno de los cónyuges exige la intervención no solo de los herederos sino de todos los llamados a la sucesión, incluidos los legitimarios, pues el quantum de su legítima depende del resultado de dicha liquidación. La legítima en el Derecho común es pars bonorum, lo que impone la concurrencia del legitimario en las operaciones particionales para preservar la intangibilidad de su derecho, sin que quepa deferir su defensa a acciones posteriores de rescisión o complemento. La viuda, como legitimaria, debe intervenir y consentir la liquidación con independencia de que haya sido llamada en concepto de legataria y no de heredera, pues mientras no se realice la partición existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación de la registradora.

DERECHO DE SUCESIONES

FIDEICOMISO: INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA DE LAS FACULTADES DISPOSITIVAS DEL FIDUCIARIO
Resolución de 13 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

Dicho criterio restrictivo lo aplica al presente caso para decidir si estamos ante una sustitución fideicomisaria de residuo o no, y concluye que la prohibición de disponer impuesta en el testamento no es suficiente para entender que al fiduciario se le haya atribuido, pasado el pazo de la prohibición, la facultad de disponer inter vivos con exclusión de la obligación de conservar prevista en el artículo 781 CC.

LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO GALLEGO: PARS BONORUM. SIMILITUD EN DERECHO COMUN
Resolución de 14 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo 2026). Descargar

Mientras no se concrete o conmute la legitima, el derecho del cónyuge se proyecta sobre la universalidad patrimonial hereditaria, por lo que mientras no se acredite que la legítima del cónyuge se ha satisfecho no procede la inscripción de los bienes relicto a nombre del heredero (art. 254 Ley de derecho civil de Galicia). Para la conmutación, en su caso, se precisaría la anuencia de todos los legitimarios.

PACTO SUCESORIO DE MEJORA: EXIGENCIA DE VECINDAD CIVIL GALLEGA
Resolución de 26 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una escritura de pacto sucesorio de mejora otorgado en Galicia por un nacional alemán con larga residencia en dicha Comunidad Autónoma, por considerar la registradora que dicha institución queda reservada a quienes ostenten vecindad civil gallega, sin que baste la mera residencia.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, reiterando su criterio consolidado. El Reglamento (UE) n.º 650/2012, al regular las disposiciones mortis causa en Estados plurilegislativos, remite en primer lugar a las normas internas sobre conflicto de leyes, que en España determinan la unidad territorial aplicable a través de la vecindad civil, operando el criterio de la residencia habitual solo en defecto de tales normas internas. Por tanto, la admisibilidad y validez del pacto sucesorio de mejora queda supeditada a las normas de conflicto interregional, que exigen vecindad civil gallega, sin que la residencia prolongada en Galicia sea suficiente para atribuirla automáticamente.

CADUCIDAD DEL CARGO DE ALBACEA: LA PRÓRROGA SOLICITADA TRAS EL VENCIMIENTO DEL PLAZO TESTAMENTARIO NO REHABILITA EL CARGO EXTINGUIDO
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una escritura de adición de herencia otorgada por un albacea contador-partidor, por considerar la registradora que el cargo había caducado al haberse solicitado la prórroga una vez vencido el plazo testamentario de ejercicio.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que la testadora fijó un plazo de cuatro años desde su fallecimiento -con posibilidad de prórroga por otros dos- para el ejercicio del cargo, plazo que venció el 24 de diciembre de 2022. La prórroga no fue solicitada hasta el 20 de diciembre de 2024, esto es, casi dos años después de la extinción del cargo ordinario, cuando este ya había caducado. El artículo 904 CC, que prevé la suspensión del plazo por pendencia de litigios sobre la validez del testamento, es aplicable únicamente cuando el testador no haya fijado plazo, supuesto que no concurre en el presente caso. Tampoco puede ampararse el albacea en la resolución notarial de prórroga, pues la calificación registral puede examinar las formalidades extrínsecas del expediente de jurisdicción voluntaria, entre las que se incluye la comprobación de que la prórroga fue solicitada dentro del plazo procedente, requisito que aquí no se cumple.

FIDEICOMISO DE RESIDUO: LA INTERPRETACIÓN UNILATERAL DEL FIDUCIARIO SUPERVIVIENTE NO PUEDE SUSTITUIR EL CONSENTIMIENTO DE LOS FIDEICOMISARIOS
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia otorgada unilateralmente por la única heredera fiduciaria superviviente, quien pretende adjudicarse la totalidad de las fincas gravadas con fideicomiso de residuo, interpretando que el llamamiento a los fideicomisarios -diecisiete sobrinos- solo operaría al fallecimiento del último fiduciario, por tratarse de una sustitución fideicomisaria a término, no pura.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, ya que conforme a la literalidad del testamento, los fiduciarios supervivientes reciben las participaciones del causante gravadas con fideicomiso de residuo a favor de los sobrinos, pero las participaciones procedentes de una hermana fallecida anteriormente, gravadas con su propio fideicomiso, siguen el camino marcado por este y pertenecen ya a los fideicomisarios, sin que puedan reintegrarse al caudal relicto del causante. Respecto al hermano fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia del causante, no opera el derecho de transmisión del artículo 1006 CC para hacer consolidar en la fiduciaria superviviente las participaciones gravadas con fideicomiso, pues la cláusula fideicomisaria mantiene su plena vigencia al no haberse dispuesto de los bienes. Concluye el Centro Directivo señalando que la interpretación propuesta por la recurrente no resulta del tenor literal del testamento ni de elementos suficientemente concluyentes, y recuerda que, en caso de discrepancia entre los interesados, corresponde a los tribunales fijar el alcance interpretativo de las cláusulas testamentarias, sin que uno solo de los llamados pueda decidirlo unilateralmente.

DESHEREDACIÓN DE MENOR: INEFICAZ SIN PRONUNCIAMIENTO SI TENÍA MENOS DE 14 AÑOS
Resolución de 29 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una herencia en la que la testadora deshereda a su nieto menor (al tiempo de otorgarse el testamento) por falta de relación familiar, adjudicándose el heredero único todos los bienes: la Dirección General confirma la calificación negativa porque, aunque en general, la desheredación despliega eficacia extrajudicial mientras no sea impugnada, ello exige que el desheredado tenga aptitud suficiente para ser responsable de la conducta imputada, lo que no ocurre de forma evidente en menores de corta edad: así, conforme a su doctrina, por debajo de un límite orientativo de 14 años debe presumirse la inimputabilidad salvo declaración, que acredite su madurez, por lo que no puede darse eficacia registral a la desheredación sin intervención del legitimario o resolución judicial: además, tampoco cabe una inscripción sin su intervención, al tratarse de un legitimario cuya legítima debe quedar salvaguardada.

EXCESO DE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA: DEBE EXPRESARSE LA CAUSA
Resolución de 5 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Una madre con poder de su hijo otorga, en nombre propio y en representación de éste, una escritura de adjudicación hereditaria de su esposo y padre del heredero, en el que se produce un exceso de adjudicación a favor de la viuda y madre.
El registrador exige que en el juicio de facultades se recoja expresamente la autocontratación que constaba en el poder y que se exprese la causa del exceso de adjudicación, calificación que la Dirección General confirma con argumentos ya utilizados anteriormente en el primer defecto, y exigiendo la causa que permita esa transmisión de bienes en favor de la apoderada, al considerar que el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados.

NO CABE INSTANCIA PRIVADA PARA INSCRIBIR UNA ADICIÓN DE HERENCIA
Resolución de 12 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Se presenta en el Registro una instancia privada de heredero único. Su finalidad es inscribir una adición de herencia de un causante fallecido en 2023. La heredera (hermana del causante) pretende que se inscriba la adjudicación a su favor sin escritura pública notarial de partición. El registrador considera que la instancia privada no es título suficiente para la inscripción de la adjudicación hereditaria. Es necesaria escritura pública de partición de herencia o documento equivalente con las garantías legales.
La Dirección General confirma la calificación, niega la inscripción mediante instancia privada y reitera la necesidad de escritura pública o título formal equivalente.

ENTREGA DE LEGADO: COMPARECENCIA DE LA VIUDA
Resolución de 18 de febrero de 2026 (BOE 12 de junio de 2026). Descargar

El carácter pars bonorum en sentido funcional y estructural de la legítima de la viuda, puesto de manifiesto en la calificación recurrida, hace que su derecho legitimario tenga naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal -como en el caso de los descendientes hereditarios y que es oponible erga omnes-, configurándolo como una participación real en la herencia; aunque el derecho se limite al usufructo y ello aunque la viuda no tenga la consideración de heredera.
Por lo tanto, hasta que no se acredite que su derecho legitimario ha sido satisfecho no puede procederse a la inscripción de las fincas que integraban el caudal hereditario aunque no se traten de la vivienda habitual del causante si no se cuenta con su consentimiento.

RENUNCIA TRASLATIVA EVITA LA SUSTITUCIÓN VULGAR
Resolución de 19 de febrero de 2026 (BOE 12 de junio de 2026). Descargar

La voluntad del renunciante con una expresión clara sobre quiénes son los destinatarios de la herencia, es clara en el presente supuesto. Es determinante el hecho de que el testador haya ordenado una sustitución vulgar, que, por prevalecer frente al derecho de acrecer, impide que el presente caso pueda considerarse incurso en el supuesto normativo del mencionado número 3, in fine, del artículo 1000 CC, pues la renuncia formalizada altera el curso normal de los llamamientos testamentarios, lo que implica el carácter traslativo de la renuncia y que no entre en juego la sustitución vulgar. Si existen descendientes del renunciante no entraría en juego la sustitución vulgar sino la cesión gratuita que comportaría la renuncia traslativa formalizada, mediante su consideración cono aceptación tácita de la herencia.

TRANSACCIÓN JUDICIAL: EL AUTO DE HOMOLOGACIÓN EXIGE ESCRITURA PÚBLICA. ALCANCE DE LAS FACULTADES DEL ALBACEA
Resolución de 25 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de un auto judicial de homologación de acuerdo transaccional que pone fin a un procedimiento de ejecución hipotecaria, mediante el cual el albacea de una herencia yacente demandada acuerda la dación en pago de varias fincas. El registrador opone dos defectos: la insuficiencia del auto de homologación como título formal inscribible, y la falta de acreditación de las facultades del albacea para transigir y disponer de bienes hereditarios.
La Dirección General confirma ambos defectos. En cuanto al primero, el auto de homologación no altera el objeto ni el contenido del acuerdo entre las partes ni contiene declaración judicial sobre el fondo del asunto, limitándose a poner fin al procedimiento; siendo las partes quienes declaran, constituyen o extinguen la relación jurídica, el acuerdo debe documentarse en escritura pública conforme al artículo 3 LH para poder acceder al Registro. En cuanto al segundo, sin aportarse el testamento no es posible determinar el alcance de las facultades del albacea ni si actúa dentro del plazo de su cargo; con carácter general el albacea no puede disponer de bienes hereditarios sin consentimiento de los herederos y dicha facultad en ningún caso podría ejercerse sin el consentimiento de los legitimarios del causante en caso de que los hubiera, dado el principio de intangibilidad de la legítima.

LA PREMORIENCIA NOTORIA DE LOS PADRES DE LA CAUSANTE NO REQUIERE CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN CUANDO SU OBTENCIÓN RESULTA IMPOSIBLE
Resolución de 27 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia por no aportarse los certificados de defunción de los padres de la causante, fallecida con casi cien años, exigiéndolos la registradora para acreditar la inexistencia de legitimarios.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, señalando que la doctrina consolidada del Centro Directivo establece que no es preciso probar hechos negativos a efectos registrales, sin que pueda exigirse acreditar la inexistencia de legitimarios no mencionados en el testamento. En el presente caso, la premoriencia de los padres de la causante resulta notoria atendida su edad y la fecha del fallecimiento, constando además acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 RN en la que dos testigos declaran de ciencia propia dicho extremo y el notario declara probado que la causante falleció huérfana, viuda y sin descendientes. Estas circunstancias son más que suficientes para tener por acreditada la inexistencia de legitimarios, sin que sea exigible el certificado registral civil cuando su obtención resulta imposible atendida la edad que habrían alcanzado los progenitores.

INTERPRETACIÓN TESTAMENTARIA: PREVALECE LA VOLUNTAD REAL Y EL ACUERDO DE TODOS LOS INTERESADOS
Resolución de 4 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Se suspende la inscripción de una herencia por entender la registradora que no opera la sustitución prevista (limitada literalmente a la conmoriencia) y que debe abrirse la sucesión intestada, pero la Dirección General estima el recurso y revoca la calificación al considerar que esa interpretación es excesivamente literal y contraria a la voluntad real de la testadora.
La resolución recuerda que en materia testamentaria no debe prevalecer un criterio rígidamente literal, sino una interpretación espiritualista orientada a descubrir la verdadera intención del testador mediante criterios A) literal, pero también B) lógico, C) sistemático y D) teleológico, pudiendo incluso acudirse a circunstancias extrínsecas cuando sea necesario para aclarar el sentido de las disposiciones. En este caso, la interpretación razonable es que la cláusula de sustitución prevista para la conmoriencia incluía también la premoriencia, pues otra lectura llevaría a un resultado contrario a la voluntad evidente de la causante, que había preterido intencionalmente a su hijo y pretendía favorecer a sus nietos.
Además, la Dirección General destaca que todos los interesados en la herencia -nietos y el hijo preterido- coinciden en esa interpretación y han salvaguardado la legítima de este último conforme al artículo 814 CC, por lo que no existe conflicto que justifique acudir a la sucesión intestada ni exigir resolución judicial; al contrario, rige el principio de favor testamenti y de conservación de las disposiciones testamentarias.

TESTAMENTO A FAVOR DEL CURADOR REPRESENTATIVO: ES POSIBLE SI TIENE DERECHO A SUCEDER ABINTESTATO
Resolución de 11 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Se intenta inscribir una instancia privada de herencia por parte de heredera única que sucede a su tío, de quien era tutora (con funciones de curadora representativa actualmente)
La registradora exige acreditar que tiene derecho a suceder abintestato, al tiempo de su fallecimiento, por inexistencia de parientes colaterales de grado superior (hermanos del causante), o bien su previa renuncia a la herencia y que tiene que aprobarse la gestión por la autoridad judicial.
El Centro Directivo asume los argumentos de la notario recurrente, considerando que los principios legislativos actuales, derivados de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, e, incluso, los jurisprudenciales anteriores, en los que el Tribunal Supremo ya reconocía la aplicación de la nueva situación surgida de la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad, aprobada en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, cuyo Instrumento de Ratificación rige en nuestro ordenamiento jurídico desde el 3 de mayo de 2008, determinan el pleno reconocimiento y defensa de la aplicación de la voluntad de las personas con discapacidad, y si, como en este caso se produjo, nombró en testamento notarial heredera a su curadora, debe respetarse tal voluntad. Además, entiende la Dirección General que no es necesaria la aprobación judicial de la gestión de la misma, ya que debe tenerse en cuenta que sobre la norma del artículo 251 CC, citado por la registradora, prevalece la norma especial del último párrafo del artículo 753 CC.

LOS HEREDEROS DEL RENUNCIANTE SE ACREDITAN POR LA PROPIA DECLARACIÓN DE ÉSTE
Resolución de 12 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

El supuesto de hecho es bien sencillo: en escritura de renuncia de herencia, liquidación de sociedad de gananciales y aceptación y adjudicación de la herencia, ordenada en virtud de un testamento en el que los hijos del testador, instituidos herederos, eran sustituidos vulgarmente por sus descendientes. Uno de los hijos renuncia de forma pura simple y gratuita a sus derechos en la herencia y exhibe su libro de familia en el que aparece que tiene dos hijos, y se expresa lo siguiente: “por lo que dichos señores pasan a formar parte de dicha herencia en sustitución de su padre”. A pesar de ello, el registrador exige acta de notoriedad que acredite quiénes son los hijos del renunciante.
La Dirección General revoca la calificación considerando que no solo es la acreditación del libro de familia la que se presenta, sino también la corroboración del renunciante sobre sus hijos y la de los sustitutos y de los llamados a la sucesión, lo que debe bastar para acreditar quiénes son los sustitutos vulgares del renunciante.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

LEVANTAMIENTO DEL VELO: ES POSIBLE APLICARLO INCLUSO SIN NOTIFICARLO A LA SOCIEDAD
Resolución de 3 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se solicita que se aplique por parte del registro de la propiedad la teoría del levantamiento del velo, en el que el demandado aportó un inmueble a una sociedad de la que era único socio y administrador, considerando la sentencia que esta sociedad era meramente instrumental.
La Dirección General, en otra resolución criticable, utiliza como argumento para revocar la calificación, no alegado por las partes, un fundamento de la sentencia, del que colige que se cubre, así, la notificación a la sociedad, sin tener en cuenta que actualmente esa sociedad pueda tener otros socios o administradores.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LOTES MIXTOS REQUIERE UNANIMIDAD
Resolución de 18 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

En los casos en que el derecho del socio a la cuota de liquidación se satisfaga no en dinero sino mediante la adjudicación de bienes concretos es imprescindible que el acuerdo unánime de los socios se adopte una vez que se haya determinado el haber líquido partible así como la forma de realizar su división y adjudicación a los socios, siempre que se haya aprobado el proyecto de liquidación por la junta -a falta de cláusula estatutaria concreta- (vid. la Resolución de este Centro Directivo de 13 de febrero de 1986). Sólo así queda garantizado el derecho del socio a la integridad de la cuota resultante de la liquidación. Además, como se expresa en la citada resolución, al no contener la Ley de Sociedades de Capital una regulación completa de la materia, y dada la naturaleza de acto particional que la división del haber societario conlleva, habrán de ser tenidas en cuenta las normas que regulan la partición de las herencias (cfr. arts. 1708 CC y 234 CCom.) y en especial los artículos 1059 y 1061 del mismo texto legal, que sancionan los principios de unanimidad e igualdad en la partición. Tampoco consta, ex artículo 395 LSC, que no consta que se haya procedido a la satisfacción de la cuota de liquidación o que se haya consignado su importe.
Sólo cuando todos los socios estén de acuerdo se puede mutar el contenido de la cuota de liquidación en bienes que no sea dinero.

RECHAZO A LA RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO
Resolución de 17 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

Se deniega su inscripción, porque la sociedad a la que pertenecía fue dada de baja provisional en el Índice de Entidades de la AEAT y se procedió a la revocación del CIF, figurando así registralmente. La renuncia se produce en un contexto de imposibilidad del administrador de continuar en el cargo y con la voluntad expresa de no causar indefensión ni extender una responsabilidad que jurídicamente ya no corresponde tras la renuncia debidamente notificada.

INCLUSIÓN EN EL OBJETO SOCIAL DE UNA FRANQUICIA: DERECHO DE SEPARACIÓN DE SOCIOS
Resolución de 19 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

La franquicia constituye una actividad compleja, contractual de tracto sucesivo y vinculatorio integrada necesariamente por unos elementos relativos a la propiedad intelectual y a la asistencia en conocimiento técnico y comercial que desbordan por completo a la actividad de mero asesoramiento para el diseño y montaje de locales; su incorporación al objeto social exige añadir la previsión del artículo 346 LSC relativa al derecho de separación de los socios.

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA: INNECESARIEDAD DE INDICAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL DEL SOCIO FUNDADOR
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción en el Registro Mercantil de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada por no indicarse el régimen económico-matrimonial del único socio fundador, persona física casada que aporta dinero.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Reitera que el Reglamento del Registro Mercantil exige consignar el estado civil de las personas físicas cuya identidad deba constar en la inscripción, pero no el régimen económico-matrimonial ni el nombre del cónyuge, requisitos que solo se exigen respecto del empresario individual. Concluye señalando que el instrumento adecuado para publicar el régimen económico-matrimonial es el Registro Civil, no el Registro Mercantil, salvo para el empresario individual.

ACUERDOS SOCIALES: LOS ESTATUTOS SOBRE QUÓRUM Y MAYORÍAS SON VINCULANTES Y NO PUEDEN ELUDIRSE
Resolución de 3 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir acuerdos sociales adoptados en junta con asistencia del 60,7% del capital, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque en este caso los estatutos sociales -que tienen carácter normativo y vinculante- exigían un quórum reforzado de dos tercios para la válida constitución de la junta, que no se alcanza, lo que determina la invalidez de la junta y de todos sus acuerdos, con independencia de que hubiera sido convocada registralmente o de que existan razones de interés social; en consecuencia, el incumplimiento estatutario no puede relativizarse ni excepcionarse según el tipo de acuerdo (ni siquiera en materia de aprobación de cuentas), sino que conduce directamente a la imposibilidad de inscripción.
Además, la Dirección General rechaza la pretensión de distinguir entre “separación” y “cese” de administradores, afirmando que en la Ley de Sociedades de Capital ambos conceptos son equivalentes, por lo que la cláusula estatutaria que exige mayoría reforzada de dos tercios para acordar la separación resulta plenamente aplicable al cese, de modo que tampoco se cumple la mayoría exigida para cesar al órgano de administración.
En definitiva, prevalece el principio de autonomía estatutaria: si los estatutos establecen quórums o mayorías reforzadas válidas conforme a la ley, obligan a la sociedad en todo caso, sin que puedan ser inaplicados por razones prácticas o de oportunidad, correspondiendo, en su caso, su modificación conforme a las reglas estatutarias vigentes.

ACTIVO ESENCIAL EN LA COMPRA DE UNA SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 5 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Una sociedad de responsabilidad limitada compró determinado inmueble. En dicha escritura, el notario hace constar que dicha sociedad tiene por objeto la gestión y administración de la propiedad inmobiliaria. Y añade que la administradora única, “a efectos del artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital, hace constar que la presente compraventa lo es en cumplimiento del objeto social de la entidad y se realiza con la conformidad del otro socio de la misma, lo que ha acreditará donde proceda”. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al constituir la finca que se transmite un activo esencial de la entidad compradora, y manifestarse en el documento calificado que la representante de dicha sociedad lo hace con la conformidad del otro socio de la citada entidad, no se acredita con [sic] la autorización por parte de la junta general para dicha adquisición.
La Dirección General estima el recurso, señalando que artículo 160 TRLSC no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal).

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL EN SOCIEDAD ANÓNIMA Y DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS
Resolución de 10 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

Se elevan a público determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad anónima (con asistencia de titulares de acciones con derecho a voto que representan el 85,56% del capital social); entre ellos, y por unanimidad -a la vista del informe emitido por los administradores-, autorizar al consejo de administración para que, conforme al artículo 297.1.b) LSC acordara en una o varias veces ampliar el capital social mediante aportaciones dinerarias hasta una cifra no superior a la mitad del actual capital social, en la oportunidad y cuantía que dicho órgano decidiera dentro del plazo de cinco años a contar desde la fecha y adoptara los acuerdos complementarios necesarios, inclusive los correspondientes a las modificaciones estatutarias necesarias para adaptar en cada momento la cifra del capital social a la realidad. El anuncio de convocatoria sobre el derecho de información decía lo siguiente: Cualquier accionista podrá obtener de la sociedad para su examen en el domicilio social o para su envío de forma gratuita e inmediata, previa solicitud por escrito, de las Cuentas Anuales… correspondiente al ejercicio económico cerrado el 31 de diciembre de 2024, y el informe emitido por los auditores externos respecto a las cuentas anuales de la sociedad. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se vulnera en la convocatoria de la junta general el derecho de información reconocido a los socios por el artículo 287 LSC, ya que en el anuncio de dicha convocatoria no se ha hecho constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y del informe sobre la misma, así como pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos
La Dirección General confirma la nota, señalando que un acuerdo de junta general autorizando al órgano de administración de una sociedad anónima a aumentar el capital social, aunque en sí el acuerdo no suponga directamente una modificación de estatutos, se van a exigir los mismos requisitos que si lo implicara y por tanto el anuncio de convocatoria de la junta debe contener el derecho de información específico para dicha modificación.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO TELEMÁTICO DE CUENTAS ANUALES: IMPOSIBILIDAD DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 21 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador mercantil a admitir el depósito de cuentas anuales presentadas telemáticamente, por no poder validarse la firma electrónica del certificado del acuerdo de aprobación de la junta general.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, reiterando la doctrina del Centro Directivo a este respecto: en el depósito telemático de cuentas anuales, la correspondencia entre el archivo que las contiene y el certificado del acuerdo aprobatorio se garantiza mediante la firma electrónica de quienes están legitimados para certificar, debiendo el registrador verificar que dichas firmas son validadas por la plataforma correspondiente. La imposibilidad de validación impide tener por firmado el certificado y, por tanto, acreditar la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada según el Registro, incumpliéndose los requisitos exigidos por los artículos 279 y 280 LSC y 366 RRM. La subsanación puede llevarse a cabo generando una nueva firma electrónica validable o aportando el certificado en papel con firma manuscrita.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CONCORDANCIA DE ANTIGUO NIE Y NUEVO DNI POR ADQUISICIÓN DE NACIONALIDAD ESPAÑOLA
Resolución de 30 de diciembre de 2025 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

Para acreditar la identidad personal del titular antes extranjero, y después adquirente de nacionalidad española, a efectos registrales, bastaría con el certificado de concordancia expedido por la policía, pues se trata de un documento público oficial suficiente para poder cohonestar a todos los efectos legales en antiguo NIE con el nuevo DNI obtenido tras la jura de la nacionalidad.

DISCORDANCIAS ENTRE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE FINCAS Y REALIDAD FISICA
Resolución de 5 de enero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

Con anterioridad a la Ley 13/2015 (cfr. Resolución de 9 de enero de 2024) se permitía el acceso registral de fincas sin que pudiera incorporarse su georreferenciación para completar su descripción acreditando su ubicación, localización y delimitación física que se individualizaba con una descripción meramente literaria, que adolecía de cierta imprecisión. Pero, tras la entrada en vigor de la citada Ley, no puede mantenerse la práctica de asientos relativos a fincas, que no pueden identificarse sobre el territorio, siquiera relativamente. En tales casos, procede la tramitación del procedimiento de rectificación del artículo 199 LH.
Ahora bien, respecto a las fincas en las que no están ni siquiera identificados los linderos, no se puede apreciar identidad entre las concretas fincas registrales y aquéllas que son objeto de transmisión, debiendo aportarse, a representación gráfica georreferenciada alternativa, sin perjuicio de la aportación del título de reparcelación en este caso, siempre que ésta última se haya aprobado definitivamente por la Administración urbanística actuante (cfr. art. 20 LH).

PRIORIDAD REGISTRAL: SE CONSIDERA COMO FECHA DE LA INSCRIPCIÓN PARA TODOS LOS EFECTOS LA FECHA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 15 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

La registradora deniega la inscripción de una donación por el defecto insubsanable de constar inscrita dicha tercera parte indivisa a nombre de otra consorte. Cuando presentó la escritura de donación del recurrente, la otra escritura de donación sólo estaba presentada, aunque no inscrita, pero esta última escritura motivaría la inscripción 5ª. Así pues, cuando comienza el plazo de calificación del asiento de presentación de la otra donación, la otra sí estaba ya inscrita. Es decir, a fecha de la certificación de calificación denegatoria, la tercera parte indivisa del donante. constaba inscrita a nombre de la cotitular, consorte y donataria.

NEGATIVA A INSCRIBIR UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL
Resolución de 15 de enero de 2026 (BOE 16 mayo de 2026). Descargar

El registrador suspende la inscripción por dos motivos: la sociedad transmitente tiene el código de identificación fiscal revocado por la Agencia Tributaria, y porque para la cancelación de la anotación de embargo es preciso que se presente el correspondiente mandamiento judicial.
La Dirección General confirma las calificaciones señalando que es necesario que la sociedad obtenga la rehabilitación del código de identificación fiscal para levantar el cierre registral y la cancelación de una anotación de embargo solo puede llevarse a efecto en virtud del mandamiento judicial librado por el Juzgado que la ordenó practicar. El auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes. Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto.

CADA TÍTULO ESTRICTAMENTE CONSIDERADO REQUIERE UN ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

Dentro del contenido de la escritura de compraventa de fincas gravadas con condición resolutoria se integraba una copia autorizada electrónica, dotada de código seguro de verificación, de otra escritura distinta de cancelación de dicha condición resolutoria, como si fuera un todo compacto. El hecho de que el notario autorizante inserte una escritura a otra relativa a un negocio jurídico independiente pero relacionado con la misma finca, no implica que la presentación del primer título lleve implícita la del segundo, sino que, por el contrario, habrá ser objeto de una presentación independiente y autónoma por parte del interesado bajo un distinto asiento de presentación.

IMPUGNACIÓN DE INSCRIPCIÓN: NO CABE POR LA VÍA DEL RECURSO GUBERNATIVO
Resoluciones de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026), 26 de diciembre de 2025 (BOE 16 de mayo de 2026) y 18 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar. Descargar. Descargar

Es improcedente pedir la nulidad de una adjudicación por ejecución hipotecaria ya inscrita a una sociedad, aduciendo sin más que el decreto de adjudicación no debió inscribirse. En cuanto al resolución de 16 de enero referente a la tramitación de un procedimiento especial de liquidación de una microempresa faltaba un mandamiento /y no un mero auto) dictado por el letrado de la Administración de Justicia de conformidad con el artículo 555 TRLC, en el que se hiciese constar la eventual firmeza de la resolución, si bien este punto no se recurría, directamente de forma indebida se pedía la nulidad de la inscripción. En la resolución de 26 diciembre de 2025, una vez practicada inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, la propietaria de la finca colindante gravada con una servidumbre de paso, unilateralmente solicita que se rectifique el asiento ya practicado en el sentido de excluir la zona gravada por el citado derecho real limitativo, por ser de su propiedad. solicita que se rectifique el asiento ya practicado en el sentido de excluir la zona gravada por el citado derecho real limitativo, por ser de su propiedad. En el caso de la resolución de 5 de enero de 2026 se deniega la nulidad solicitada de la inscripción de una agrupación y de la georreferenciación de origen catastral de la finca agrupada, que ya se ha inscrito, por considerar que no respeta los límites de su finca, existiendo una inexactitud catastral.

SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL
Resolución de 13 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

Es inscribible dicho documento, si bien no se exime de acreditar la obtención de las correspondientes licencias de segregación, así como que se aporte la georreferenciación de las fincas matrices de las que se segregan los respectivos metros y la resultante de la agregación o agrupación.

PUBLICIDAD REGISTRAL: INTERÉS LEGÍTIMO EN EL ÁMBITO SUCESORIO
Resolución de 20 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a expedir certificación literal de una finca, solicitada por quien afirma ser interesado en la sucesión del causante, aportando únicamente certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, por no acreditarse interés legítimo y por no constar el causante ni su cónyuge como titulares registrales ni mencionados en inscripción alguna de la finca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que el acceso al contenido del Registro exige acreditar un interés directo, conocido, legítimo y patrimonial respecto de la concreta finca. En el ámbito sucesorio es preciso acreditar la posición jurídica del solicitante en la sucesión y la conexión objetiva entre esta y la finca objeto de consulta, requisitos que no concurren en el presente caso; sin perjuicio de que pueda reiterarse la solicitud si se aporta documentación sucesoria suficiente.

CIERRE REGISTRAL Y LIQUIDACIÓN DEL IIVTNU EN DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD: EL REGISTRADOR NO PUEDE APRECIAR LA NO SUJECIÓN CUANDO ESTA NO RESULTA INDUBITADA
Resolución de 26 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de disolución y liquidación de sociedad por no haberse acreditado la presentación ni la autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. El recurrente alega la no sujeción al impuesto por la naturaleza del negocio y que el mismo título fue inscrito en otro Registro.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Respecto a la inscripción en otro Registro, recuerda el Centro Directivo que la independencia en el ejercicio de la función calificadora impide que el registrador quede vinculado por la calificación positiva efectuada sobre el mismo título por otro registrador. En cuanto a la cuestión de fondo, el artículo 254.5 LH impone el cierre registral cuando no se acredite la presentación de la autoliquidación o declaración del impuesto de plusvalía, sin que corresponda al registrador pronunciarse sobre la sujeción o no sujeción cuando esta no resulte de manera expresa e indubitada de los supuestos previstos en el artículo 104 LHL. No siendo clara la no sujeción de la disolución y liquidación de sociedad a dicho impuesto, la registradora no puede verse obligada a decidir bajo su responsabilidad sobre una cuestión fiscal cuya competencia corresponde a la Administración Local, debiendo el interesado acreditar el pago, exención, prescripción o no sujeción ante el órgano tributario competente.

HAY INTERÉS LEGÍTIMO PARA CONOCER EL CONTENIDO DEL REGISTRO SI HAY UNA INVESTIGACIÓN HISTÓRICA
Resolución de 3 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Una profesora de una universidad alemana solicita certificaciones de siete fincas de Conil de la Frontera a los efectos de conocer la historia del primer complejo destinado a extranjeros en dicha localidad gaditana, por considerarlo esencial para una investigación histórica sobre la transformación del municipio desde un modelo agrario y pesquero a otro turístico.
La registradora niega las certificaciones considerando que el interés legítimo no puede ser por motivos históricos, sino que el interés debe ser patrimonial.
La Dirección General revoca la calificación considerando que la finalidad del conocimiento de los datos solicitados debe ser tenido en consideración, si bien debe limitarse dicha información a los datos relevantes de la investigación iniciada.

SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA DE VIAL SIN CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO NI ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 11 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Se vuelve a plantear el tratamiento de las cesiones de suelos calificados por el planeamiento para su uso o servicio público cuando no comparece su propietario para prestar su consentimiento a la cesión.
La registradora suspende la inscripción solicitada por ser precisa la presentación de un acta de cesión, firmada por el titular registral y el Ayuntamiento, que complemente el convenio urbanístico y que identifique debidamente tanto las fincas objeto del convenio como las fincas que son objeto de cesión por el particular, con expresión de su superficie y linderos.
La Dirección General desestima el recurso, ya que no se acreditan en este caso los requisitos previstos en el citado artículo 31 Real Decreto 1093/1997 para la inscripción a favor del Ayuntamiento, sin necesidad de consentimiento del titular registral, de la finca destinada a uso dotacional sanitario.

NEGATIVA A INSCRIBIR UN ESCRITO DE AYUNTAMIENTO SOBRE INCUMPLIMIENTO DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 24 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se presenta en el Registro de la Propiedad un escrito de un alcalde en el que se pone en conocimiento del registrador las alegaciones desfavorables presentadas por el Ayuntamiento en un expediente de declaración catastral de las que resultan el informe desfavorable de los servicios técnicos municipales a la segregación y agrupación de determinadas parcelas por incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el planeamiento. El registrador califica desfavorablemente por no ser el documento susceptible de provocar operación registral alguna.
Ante esa calificación el alcalde en vía de recurso solicita que “se revoque íntegramente la calificación negativa recurrida y se acuerde la ilegalidad de la escritura pública de segregación y agrupación, por carecer de licencia municipal, y la nulidad del documento privado de compra-venta”. Dichas escrituras ya se habían inscrito con anterioridad.
La Dirección General confirma la calificación al considerar que las inscripciones ya practicadas están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y su rectificación precisa el consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial en proceso en el que sea demandado -artículo 40.d) LH-, sin perjuicio de la eventual procedencia de un procedimiento administrativo en el que puedan hacerse efectivos los deberes de cesión obligatoria y en el que asimismo tenga intervención el titular registral, particularmente el proyecto de reparcelación debidamente aprobado -artículo 23 LS-, lo que en el presente supuesto no se da.

NEGATIVA A INSCRIBIR UNA SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINO POR USUCAPIÓN
Resolución de 24 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

En el presente supuesto, nada consta en la sentencia calificada sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión; esta circunstancia es esencial para la calificación del registrador, puesto que según el artículo 524 LEC, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.

CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO: SOLO PROCEDE POR SOLICITUD DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 25 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la cancelación mediante documento privado de una reserva de dominio inscrita en el Registro de Bienes Muebles sobre un vehículo, alegando que la titularidad ya no es la que aparece en el Registro, solicitándose subsidiariamente requerimiento al titular registral y nota marginal de impugnación de dicha titularidad
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Reitera el Centro Directivo que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador. En cuanto al fondo del asunto, la reserva de dominio inscrita goza de legitimación registral, de modo que su cancelación solo puede operarse mediante solicitud del titular registral o resolución judicial firme, sin que un documento privado sea título suficiente para ello. Las solicitudes subsidiarias tampoco pueden prosperar, pues no corresponde al Registro requerir al titular registral para que adecúe su contenido a la realidad, ni existe cobertura normativa para la nota marginal de impugnación solicitada.

GEORREFERENCIACIÓN (ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA): LAS ALEGACIONES NO BASTAN SI NO ACREDITAN CONFLICTO REAL
Resolución de 27 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una georreferenciación por existir alegaciones de colindantes, pero la Dirección General estima el recurso al considerar que la mera oposición no basta para denegar, si no se acredita de forma objetiva un conflicto real sobre la delimitación; el registrador debe motivar su decisión explicando qué parte concreta resultaría invadida y por qué, y valorar la consistencia técnica de la prueba aportada; en este caso, la oposición se basaba en un acuerdo antiguo con plano no georreferenciado que no demostraba claramente la invasión ni desvirtuaba la representación gráfica aportada, y el registrador no justificó suficientemente sus dudas; por ello, se concluye que no existe controversia suficientemente acreditada para bloquear el expediente y procede la inscripción.

RECURRIDA JUDICIALMENTE LA CALIFICACIÓN, CONTINÚA VIGENTE EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DEL TÍTULO
Resolución de 10 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

La cuestión es determinar si procede mantener o prorrogar la vigencia de un asiento de presentación cuando, una vez recaída y publicada resolución desestimatoria de la Dirección General resolviendo un recurso contra la calificación registral, se interpone demanda de juicio verbal impugnando dicha resolución.
Y el Centro Directivo considera que sí mantiene su vigencia de acuerdo con el artículo 328 LH dice que este otro procedimiento judicial en el que los interesados contendieran “entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo” en ningún caso paralizará la resolución definitiva del recurso (contra la calificación registral).

SE PUEDE CANCELAR LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CONCURSO SI LAS FINCAS YA NO PERTENECEN A LA ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 11 de marzo de 2026 (BOE 17 de junio de 2026). Descargar

El nuevo titular de varias fincas registrales solicita la cancelación de una anotación preventiva de concurso, en virtud de instancia privada, que se refería al concurso del anterior titular.
La registradora considera que es necesaria providencia judicial, lo cual no es mantenido por la Dirección General, considerando que habiendo salido del patrimonio de la entidad concursada los bienes afectos al concurso y cumpliendo los requisitos legales del plan de liquidación según resulta del historial registral de la finca, debe accederse a la petición del recurrente.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INFUNDADA OPOSICIÓN SIN PRUEBAS DE COLINDANTES NO DETIENE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Dos Resoluciones de 5 de enero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar. Descargar

No se ha fundamentado objetivamente el juicio registral de identidad, al no haber aportado la colindante que se oponía, la georreferenciación alternativa de la finca, que a su juicio resulta invadida, sin que ello suponga inscripción de la georreferenciación alternativa aportada al expediente, sino reapertura del mismo, para que se aporte por la colindante la georreferenciación alternativa de la concreta finca invadida, junto con cualquier documentación que acredite que la porción de terreno que se sitúa más allá del muro delimitador, es realmente de su propiedad. Para que la nueva alegación sea valorada registralmente y pueda determinar, con carácter indubitado, si existe o no un indicio de controversia que ha de resolverse por la vía del acuerdo o de resolución judicial. Y solo en el caso de no presentarse en el plazo fijado por el artículo 199 LH, o de no estimarse registralmente la alegación presentada, podrá procederse a la inscripción de la georreferenciación, por ser indubitado que no existe invasión de finca colindante.

GEORREFERENCIACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA: RIESGOS DE REORDENACIÓN DEL TERRITORIO
Resolución de 12 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

Al inicio del procedimiento (de ahí que registralmente sea paralizado), se aprecia invasión de la finca de la que segregó, que puede encubrir una agrupación, pues la finca objeto del procedimiento pasa de lindar con su finca matriz a lindar con otras fincas. En suma, la alteración de linderos llevada a cabo mediante la nueva descripción implica la desaparición de la finca de la que procede la que es objeto de este procedimiento que, aunque el notario diga que no tiene realidad física, sí la tiene jurídica. Se trata, pues, de una nueva ordenación de terrenos que se realiza sin especificar su causa y dejando en indefensión al titular de la finca afectada, lo que excede del ámbito del artículo 199 LH.

CAMBIO DE USO: REPAROS REGISTRALES QUE NO CONSTITUYEN DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA AFECTADA
Resolución de 13 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

La referencia catastral inscrita coincide con la que se ha hecho constar en la escritura pública, idéntica a la que resulta de la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora al título y la que consta en la autorización municipal del cambio de uso, coincidiendo el nombre de la calle. Dándose estas circunstancias, no puede dudarse que el cambio de uso autorizado se refiere a la misma registral. Respecto a la diferencia descriptiva relativa a la superficie, no es ésta una circunstancia que haya de analizarse para la constatación registral del cambio de uso, sino cuando, en su caso, se solicite la inscripción de la declaración de obra nueva sobre el local comercial. Y en cuanto a la duda sobre la regularidad del cambio de uso autorizado por el Ayuntamiento porque la superficie del local comercial que consta en el Registro pudiera ser inferior a la mínima que ha de ser destinada a vivienda según las normas urbanísticas de Alcalá de Henares, no procede calificarlo ya que es competencia municipal y no del registrador, a quien compete calificar únicamente si se cumplen las circunstancias legales exigidas para inscribir la rectificación de la descripción de un elemento privativo en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

INMATRICULACION DE FINCA: EN CASO DE DUDA DEBE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 14 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

En el presente expediente debe revocarse la calificación del registrador que suspende la directamente la inmatriculación solicitada basándose en una mera apariencia indiciaria resultante de la superposición de la representación gráfica a inscribir sobre la ortofotografía aérea del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, pues lo procedente es iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH para intentar disipar las dudas sobre invasión de finca colindante que se plantea y sin que la edificación en cuestión haya sido declarada en el título calificado..

RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN Y LA GEORREFERENCIACIÓN DE UNA FINCA: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. ALEGACIONES POR UNO DE LOS COLINDANTES
Resolución de 15 de enero de 2026 (BOE 16 de mayo de 2026). Descargar

Es erróneo afirmar que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica, por lo que no cualquier alteración en la realidad física de una finca ha de trasladarse al Registro. Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela, no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas. Lo que se requiere es acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, el cual transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA LA GEORREFERENCIACIÓN COLINDANTE YA INSCRITA
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

Dicha representación gráfica georreferenciada propuesta, debe ser rechazada, pues aspira a dejar inoperativa otra inscrita y, como tal, protegida por el principio de legalidad y salvaguardia de los tribunales, denegándose incluso por esta misma razón, la tramitación del procedimiento de artículo 199 LH. Asimismo, en este caso, la falta de aportación del informe catastral citado impide entender debidamente cumplidos los requisitos técnicos exigidos por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE A LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA QUE PARALIZA EL PROCEDIMIENTO DEL 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

Dicho vecino alega que la delimitación gráfica propuesta no respeta la linde real entre ambas fincas, la cual es pacífica desde tiempo inmemorial, señalando que la línea divisoria entre ambas fincas está constituida por un cauce de torrente, aportando justificación gráfica y un acta notarial.

DUDAS RAZONABLES DE IDENTIDAD DE LOS LINDEROS DE FINCA: PARALIZAN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

No constan identificados los linderos de la finca, luego no se puede apreciar identidad entre las concretas fincas registrales y aquéllas que son objeto de transmisión, debiendo proporcionarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, sin perjuicio de la aportación del título de reparcelación en el caso de que ésta última se haya aprobado definitivamente por la Administración urbanística actuante (cfr. art. 20 LH), el cual afecta a las fincas registrales objeto de este recurso.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA MERA OPOSICIÓN DE COLINDANTES SIN PRUEBA OBJETIVA NO JUSTIFICA LA DENEGACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 21 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica georreferenciada catastral de una finca, y con ella la declaración de obra nueva por antigüedad y la constitución del régimen de propiedad horizontal, tras haber formulado oposición dos comunidades de propietarios colindantes en el procedimiento del artículo 199 LH, alegando invasión de sus propiedades y ejecución de obras sin licencia.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, señalando que la oposición de los colindantes no acredita mediante dictamen pericial ni representación gráfica alternativa en qué medida se ven afectadas sus fincas, y su contenido se refiere más a la obra nueva declarada que a la representación gráfica, materia esta última que es el único objeto del procedimiento del artículo 199 LH. Añade el Centro Directivo que la calificación negativa carece de motivación objetiva y razonada, limitándose a reproducir el contenido de las alegaciones y a remitirse a la mera oposición de los colindantes, lo que resulta insuficiente conforme a la doctrina reiterada del mismo.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: IMPROCEDENCIA DEL RECURSO CONTRA LA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 21 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la desestimación por la registradora de las alegaciones formuladas por un colindante en el procedimiento del artículo 199 LH, tramitado con ocasión de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa, habiéndose practicado finalmente la inscripción solicitada.
La Dirección General desestima el recurso por inadmisible, señalando que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente previsto para impugnar calificaciones negativas, pero no para rectificar asientos ya practicados, que quedan bajo la salvaguardia de los tribunales. La calificación positiva del registrador no es susceptible de recurso gubernativo, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la desestimación de las alegaciones del colindante. No obstante, el Centro Directivo matiza que las alegaciones del colindante fueron presentadas dentro del plazo concedido, al haberse efectuado por vía telemática fuera del horario de oficina, lo que no determina su extemporaneidad. Se recomienda además que, cuando el registrador desestima alegaciones de colindantes y practica la inscripción, emita dictamen motivado que permita al oponente conocer las razones de la decisión y, en su caso, acudir a los tribunales con las debidas garantías.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 26 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inmatricular una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la que se aporta título previo, título inmatriculador y escritura complementaria para adaptar la descripción a la certificación catastral actual, al albergar dudas sobre la identidad de la finca entre los títulos presentados.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si bien advierte que registrador no motivó suficientemente sus dudas, existen circunstancias objetivas que impiden conectar las descripciones de los títulos previo e inmatriculador con la escritura complementaria: una diferencia superficial del 37,45% entre ambas descripciones, la desaparición en el título complementario de referencias esenciales a la configuración de la finca y la discordancia entre los linderos y polígonos catastrales expresados en unos y otros títulos. Concluye el Centro Directivo que estas divergencias no pueden atribuirse a una mera precisión métrica, sino que revelan una alteración de la realidad física que genera fundadas dudas de identidad, las cuales no pueden resolverse mediante el expediente del artículo 199 LH, siendo necesario acudir al procedimiento más garantista del artículo 203 LH.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN AFECTACIÓN REAL A SU PARCELA. NO PROCEDE DENEGAR LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la representación gráfica catastral de una finca en el procedimiento del artículo 199 LH, tras formularse oposición por un colindante que alegaba una zona de intrusión respecto de su parcela, aportando informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. Del análisis del informe aportado por el colindante resulta que la supuesta intrusión no afecta a su propia parcela sino a una tercera finca distinta, por lo que su oposición carece de fundamento para sustentar la denegación. Añade que la calificación negativa carece de motivación objetiva, limitándose a reproducir las alegaciones del colindante sin fundamentar por qué generan dudas sobre la identidad de la finca. Recuerda el Centro Directivo que es doctrina consolidada que la mera oposición de un colindante, aunque vaya acompañada de documentación técnica, no determina necesariamente la denegación cuando de dicha documentación resulta que la representación gráfica propuesta respeta los linderos del opositor.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL: NUEVO CASO DE EXPANSIÓN NORMATIVA POR VÍA DE LAS RESOLUCIONES
Resolución de 3 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se solicita por una sociedad la inscripción de la representación gráfica de una recepción, un edificio de servicios y un “Quiosco bar-piscina” de una urbanización.
La registradora, con buen juicio y apoyándose en la legislación vigente y en la propia doctrina de la Dirección General, niega que se pueda hacer constar la representación gráfica de elementos privativos de una propiedad horizontal, citando resoluciones, entre otras, 19 de julio de 2018, 13 de marzo de 2019, 6 de julio de 2021, 6 de marzo de 2020 y 23 de febrero de 2023, y alegando que la representación gráfica, solicitada de manera individualizada, no está contemplada en la ley.
La Dirección General, excediéndose en su ámbito de actuación, y en contra del principio de legalidad y de tipicidad, admite el recurso y alegando que no hay ningún precepto que lo prohíba.

OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO A UN PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SE ANTEPONE EL CONTENIDO DEL REGISTRO
Resolución de 4 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Ante un procedimiento del artículo 199 LH, el Ayuntamiento correspondiente se opone afirmando claramente que la inscripción gráfica que se pretende consiste en la segregación de parte de la parcela con referencia catastral propia y de parte de otra parcela con referencia catastral distinta, y la agrupación de estas dos porciones segregadas, para conformar una parcela de 780,34 metros2, en la que se incluye una edificación.
El registrador, consecuentemente, deniega la inscripción de tal representación, pero la Dirección General, de nuevo, revoca la calificación registral en aras a extender el ámbito objetivo del procedimiento del artículo 199 LH, de forma que se puedan englobar en su desarrollo todo tipo de actuaciones urbanísticas.

DUDAS RAZONABLES DE IDENTIDAD DE FINCA EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 17 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

Cuando en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 LH se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión.
Esta justificación gráfica aportada, deberá ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial “recortada” en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN Y LA GEORREFERENCIACIÓN DE UNA FINCA: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 18 de febrero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

En el presente caso, mediante acta notarial se solicita la tramitación de un expediente del artículo 201 LH, para la rectificación de los errores descriptivos de la finca, solicitando la inscripción de su descripción actualizada y de la georreferenciación de la finca coherente con dicha descripción.
A la vista de la descripción registral y de los trámites del expediente no se pretende alterar la realidad física amparada por el folio registral, que está bastante bien definida, coincidiendo los linderos registrales con los catastrales, cuya actualización se solicita, siendo el único criterios que puede hacer dudar de la identidad de la finca el de la desproporción de la superficie, si se toma como referencia la de la casa, que es insuficiente para denegar la inscripción, atendidas las circunstancias históricas y la relación de linderos que figuran en el Registro. Las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad física de la finca.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: ES VÁLIDA EL ACTA DE NOTORIEDAD QUE ACREDITA LA ADQUISICIÓN POR LA CAUSANTE Y POR LA HEREDERA
Resolución de 25 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inmatricular una mitad indivisa de finca por título hereditario, por considerar la registradora que el acta de notoriedad aportada acreditaba la posesión de la heredera, pero no la adquisición previa de la causante transmitente.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora. Reitera el Centro Directivo que, conforme al artículo 205 LH, el título previo puede ser un acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 RN, siempre que el notario declare acreditada la adquisición por el transmitente y que esta se produjo al menos un año antes del título inmatriculador. En el presente caso, la notaria declaró notorio no solo que la heredera era tenida como propietaria, sino también que la persona de quien heredó era tenida como propietaria desde hace más de treinta años, lo que cumple los requisitos exigidos tanto en cuanto a la acreditación de la adquisición por la causante como al plazo temporal mínimo de un año anterior al fallecimiento.

EXPEDIENTE DE DOMINIO: LA DOCUMENTACIÓN APORTADA NO DESVIRTÚA LAS DUDAS DE ENCUBRIMIENTO DE UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de una finca rústica resultante del expediente de dominio regulado en el artículo 201 LH, por albergar el registrador dudas fundadas de que encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues de la documentación aportada durante el expediente no resulta que las parcelas que pretenden identificarse a través del expediente de dominio como una unidad física, constituyeran históricamente dicha unidad. Añade que la conclusión del expediente de dominio no excluye la calificación registral, que resulta preceptiva conforme al artículo 201.1 LH, sin que el hecho de no haberse formulado oposición por los colindantes pueda enervar las dudas de identidad manifestadas en la calificación.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. LA RENUNCIA POR EL TITULAR REGISTRAL A LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA NO VINCULA AL REGISTRADOR
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una escritura de declaración de obra nueva por no haberse inscrito la representación gráfica georreferenciada de la finca, habiendo renunciado expresamente los otorgantes a dicha inscripción.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que la renuncia de los otorgantes no vincula al registrador, pues las circunstancias del asiento las regula el legislador en el artículo 9 LH al margen de la autonomía de la voluntad. Conforme a la doctrina del Centro Directivo contenido en la Resolución de 24 de junio de 2025, la inscripción previa o simultánea de la georreferenciación de la finca es presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva, con independencia de la ubicación de la edificación y de que el registrador no aprecie dudas, pues solo a través de la base gráfica puede comprobarse que la edificación se ubica íntegramente dentro de la finca.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA DENEGACIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN EXIGE CONCRETAR LAS PORCIONES INVADIDAS PARA NO CAUSAR INDEFENSIÓN
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca, tras formularse alegaciones por invasión de dominio público viario y por inclusión de una finca colindante en el recinto propuesto.
Señala el Centro Directivo que, aunque las alegaciones tienen entidad suficiente para generar dudas fundadas de identidad de la finca, la nota de calificación adolece de motivación suficiente, pues la registradora no concreta qué porción de dominio público resulta invadida ni qué porción de la finca colindante se ve afectada. Dicha determinación es imprescindible para evitar la indefensión del recurrente, que de otro modo no puede conocer el alcance exacto de la controversia ni adaptar su pretensión o preparar adecuadamente su recurso. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso, pero matiza la calificación de la registradora, ordenando que determine con precisión las porciones de dominio público y de finca colindante concretamente invadidas, a fin de garantizar los derechos de defensa del recurrente.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA: LA OPOSICIÓN DEL COLINDANTE NO PUEDE CANALIZARSE POR RECURSO GUBERNATIVO
Resolución de 27 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la rectificación de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca ya practicada conforme al artículo 201.3 LH, solicitada por un titular registral colindante que considera que dicha inscripción menoscaba su propia finca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente previsto para impugnar calificaciones negativas, pero no para rectificar asientos ya practicados, que quedan bajo la salvaguardia de los tribunales conforme al artículo 1 LH. La rectificación de un asiento exige el consentimiento del titular registral y de todos los afectados o resolución judicial recaída en juicio declarativo, sin que quepa pronunciarse en sede de recurso sobre si fue o no correcta la calificación que dio lugar a la inscripción.

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO SE PUEDE BLOQUEAR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS, HAY QUE TRAMITARLO
Resolución de 3 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se deniega la expedición de certificación para iniciar un expediente de exceso de cabida porque ya existe una georreferenciación inscrita y se entiende que se pretende alterar la realidad física de la finca, pero la Dirección General estima el recurso y revoca la calificación: el registrador no puede impedir la tramitación del expediente del artículo 201 LH negando la certificación, aunque tenga dudas sobre la identidad o incluso sospeche una posible ampliación indebida.
La clave es que, en este procedimiento: a) el momento para expresar dudas es al expedir la certificación, pero no para bloquearla; b) debe expedirse la certificación y hacer constar en ella las dudas motivadas, para que el notario pueda intentar disiparlas durante la tramitación; c) solo si tras el expediente persisten las dudas, se deniega la inscripción, pero no antes.
Además, la Dirección General precisa: a) la existencia de una georreferenciación previa no impide su rectificación, aunque exige mayor control; b) la alteración del perímetro no basta por sí sola para denegar: hay que acreditar que realmente se pretende añadir terreno ajeno y no corregir una discordancia histórica; c) en casos como este, puede ser necesario recabar informes administrativos (Ayuntamiento) para determinar la realidad urbanística.

INMATRICULACIÓN EX ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: REQUIERE IDENTIDAD CON CATASTRO Y AUSENCIA DE DUDAS SOBRE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 3 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inmatricular una finca (un quiosco situado en un parque) por la vía del artículo 205 LH, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque concurren dos obstáculos esenciales: de un lado, la falta de identidad entre el título y el Catastro -al existir una discrepancia superficial relevante (18 m² frente a 25 m²)-, lo que impide que la finca nazca registralmente coordinada, requisito estructural de este procedimiento; y de otro, la existencia de dudas fundadas de invasión del dominio público, derivadas de la localización del inmueble dentro de un parque calificado urbanísticamente como espacio libre público, lo que activa el deber del registrador de proteger el demanio incluso no inscrito.
La Dirección General enfatiza que la identidad con Catastro no es un requisito meramente formal sino sustantivo, de modo que si no coincide debe previamente corregirse mediante: a) rectificación del título; b) rectificación catastral; o c) aportación de una georreferenciación alternativa coherente. Paralelamente, cuando existan indicios objetivos de dominio público, el artículo 205 LH establece un cauce específico (notificación a la Administración y emisión de informe), pero si, aun sin respuesta, persisten las dudas, debe denegarse la inmatriculación; además, la alegada posesión prolongada carece de eficacia frente al dominio público, por ser éste inalienable e imprescriptible.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

AUTO DE ADJUDICACIÓN: DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA DE LA LEY 5/2019
Resolución de 5 de enero de 2026 (BOE 11 de junio de 2026). Descargar

La determinación del momento de la preclusión del control de la abusividad de las cláusulas contractuales es una cuestión de fondo de la resolución judicial, en cuanto base del fallo, por lo que el registrador de la propiedad no puede entrar a revisar la valoración judicial de la misma, de lo que concluye que se ha excedido en su función calificadora del ámbito que la legislación le concede (arts. 18 LH y 100 RH). La firmeza del decreto de adjudicación de la finca hipotecada es el “punto límite” o preclusión para el control judicial de la abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario, porque el mismo implica que se ha producido la traditio ficta o entrega de la posesión jurídica y, en consecuencia, la transmisión de la propiedad de la finca. Se encuentra cumplido el requisito de la posesión efectiva, ya que la finca transmitida se encuentra ocupada por terceras personas, distintas de los ejecutados, a las que tras los trámites legales previstos en el artículo 675 LEC, se les reconoció su derecho a ocuparla; y, en segundo lugar, la notificación personal a los ejecutados se puede entender cumplida desde en el momento en el que realizaron una comparecencia personal en el Juzgado, en la que toman constancia personal de lo acontecido en el seno del procedimiento, y, por tanto, de la posibilidad de instar el incidente extraordinario.

EN ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA CABE EL RETRACTO ARRENDATICIO
Resolución de 16 de enero de 2026 (BOE 15 de mayo de 2026). Descargar

Faltaba haberle notificador fehacientemente al arrendatario de la vivienda ejecutada las circunstancias específicas de la enajenación con su precio y condiciones concretas y mediante entrega (art. 25 LAU) de la copia del documento en que se hubiese formalizado.

CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS INSCRIBIBLES EN UNA HIPOTECA DEL ICO A SOCIEDAD
Resolución de 11 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Se otorga una escritura de préstamo hipotecario empresarial concedido por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). En la escritura se incluyen cláusulas complejas sobre amortización anticipada obligatoria, reintegro de subvenciones futuras, imputación de pagos, régimen de costes de ruptura, vencimiento anticipado por incumplimiento. El registrador inscribe parcialmente la hipoteca, pero rechaza o limita la inscripción de determinados pactos, especialmente los relativos a la amortización anticipada obligatoria y su régimen.
La Dirección General declara que la obligación de amortizar anticipadamente si se reciben subvenciones sí tiene trascendencia real, afecta al contenido del derecho real de hipoteca, influye en la determinación del débito garantizado y, por tanto, debe reflejarse en la inscripción (art. 12 LH). El régimen de amortización también es inscribible, no solo la obligación, sino también las reglas de imputación de pagos, las condiciones de ejecución, los costes de ruptura y los efectos del incumplimiento. Todo ello afecta a la ejecución hipotecaria, a la determinación del saldo exigible y la protección de terceros

CANCELACIÓN DE HIPOTECA: LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA NO ES APRECIABLE POR EL REGISTRADOR
Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Mediante instancia privada se solicita la cancelación registral de una hipoteca por prescripción al haberse sobreseído el procedimiento de ejecución judicial con cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. El registrador deniega la inscripción alegando que no concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal por no haber transcurrido el plazo establecido el artículo 82.5 LH.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Señala que el registrador no puede apreciar la prescripción extrarregistral, cuya declaración corresponde a los tribunales, siendo su función limitarse a verificar la caducidad registral del asiento conforme al artículo 82 párrafo quinto LH. Conforme a dicho precepto, la cancelación de la hipoteca por caducidad requiere el transcurso de veinte años de prescripción de la acción hipotecaria más un año adicional, computados desde la fecha en que la obligación garantizada debió satisfacerse en su totalidad según el Registro, plazo que en el presente caso no se ha cumplido al vencer la hipoteca el 31 de marzo de 2036. La documentación judicial aportada acredita únicamente la cancelación de la nota marginal del procedimiento de ejecución sobreseído, no un mandamiento de cancelación de la hipoteca.

HIPOTECA UNILATERAL: HAY QUE REQUERIR AL TITULAR REGISTRAL ACTUAL PARA CANCELARLA
Resolución de 3 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se solicita cancelar una hipoteca unilateral no aceptada tras haber requerido al acreedor originario, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque, al haberse producido previamente la cesión del crédito hipotecario inscrita a favor de un nuevo titular, el requerimiento del artículo 141 LH debe dirigirse al titular registral vigente en el momento de la cancelación, no al acreedor inicial.
Aunque la hipoteca unilateral no haya sido aceptada, sí está válidamente constituida desde su inscripción, generando efectos registrales (publicidad, prioridad y tracto) y atribuyendo al acreedor -y a su cesionario- la facultad de aceptarla; por ello, la cesión del crédito transmite también ese derecho y coloca al cesionario en la posición del acreedor original.
En consecuencia: a) el requerimiento de aceptación es personalísimo y debe hacerse al titular registral actual; b) los principios registrales (especialmente tracto sucesivo y prioridad) impiden cancelar sin intervenir ese titular; c) el hecho de que el acreedor originario no hubiera aceptado no elimina la eficacia registral ni impide la cesión.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: AMPLIACIÓN POR NUEVOS VENCIMIENTOS CAMBIARIOS DE LA MISMA OBLIGACIÓN AL AMPARO DEL ARTÍCULO 578 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Resolución de 22 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a practicar la ampliación de una anotación preventiva de embargo en un procedimiento cambiario, como consecuencia del vencimiento de nuevos pagarés derivados de la misma obligación que motivó la anotación originaria, habiéndose acordado judicialmente la ampliación de la demanda al amparo del artículo 578 LEC. La registradora señala como defecto que se requiere un nuevo pronunciamiento judicial sobre si procede una nueva anotación con su propio rango, al tratarse de pagarés distintos de los consignados en la anotación vigente.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora. La doctrina del Centro Directivo admite la ampliación de embargo no solo por nuevos intereses y costas, sino también por nuevos importes del principal, siempre que tengan el mismo origen que el débito original y puedan ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre con los nuevos vencimientos de una deuda periódica. Esta doctrina es aplicable a los títulos cambiarios, cuya abstracción respecto de la relación crediticia que los origina no impide que los vencimientos posteriores de pagarés emitidos en cumplimiento de una misma obligación se incorporen al principal de la deuda reclamada en el procedimiento. Acordada judicialmente la ampliación conforme al artículo 578 LEC, la función calificadora de la registradora se limita a comprobar que el mandamiento acredita el cumplimiento de los requisitos de dicho precepto, sin que proceda exigir mayor pronunciamiento judicial.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN PERMITE ULTERIORES PRÓRROGAS DE LA ANOTACIÓN
Resolución de 22 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a prorrogar una anotación preventiva de embargo, por entender que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas únicamente prolonga la vigencia de la anotación a los efectos de inscribir el decreto de adjudicación, pero no permite la práctica de nuevas prórrogas.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, señalando que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo fijada en la sentencia 237/2021, de 4 de mayo, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no causan estado definitivo, sino que constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, durante la cual pueden practicarse todos los asientos relativos al procedimiento, incluidas nuevas prórrogas ordenadas judicialmente. La interpretación mantenida por la registradora conduciría a la paradoja de que, extendida la nota marginal, el procedimiento debería culminar forzosamente en el plazo de cuatro años, lo que equivaldría a un cierre registral contrario al artículo 86 LH y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. No habiendo transcurrido cuatro años desde la nota marginal en el momento de solicitarse la prórroga, esta debe admitirse.

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO: INNECESARIEDAD DE NOTIFICACIÓN AL DEUDOR
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a anotar la prórroga de una anotación de embargo por no acreditarse la notificación al deudor y demás interesados de la diligencia que acordó la prórroga.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, reiterando que la prórroga de una anotación preventiva de embargo es un mero trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, cuya única finalidad es evitar su caducidad conforme al artículo 86 LH, sin constituir un acto ejecutivo propiamente dicho. Por ello, no cabe exigir una notificación específica al deudor para su práctica, máxime cuando la finca sigue inscrita a nombre del ejecutado. Concluye señalando que sí es posible anotar la prórroga cuando la finca ya pertenece a un tercero ajeno al procedimiento, con mayor razón lo será cuando el titular registral es el propio deudor ejecutado.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA EN EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE 23 de mayo de 2026). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a practicar asiento de presentación y anotación preventiva de la demanda interpuesta en ejercicio de acción de nulidad y doble inmatriculación, en el seno de un expediente del artículo 209 LH en el que ya constaban notas marginales vigentes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Reitera que, estando vigentes las notas marginales del expediente de doble inmatriculación, no procede practicar un nuevo asiento de presentación, sino hacer constar la demanda por nota al margen del asiento inicial, a fin de mantener la prioridad ya ganada; solo si las notas marginales hubieran caducado procedería un nuevo asiento de presentación. Respecto al segundo defecto, confirma que la mera presentación del escrito de demanda no es título suficiente para practicar la anotación preventiva, pues conforme al artículo 404 LEC es preciso que el Letrado de la Administración de Justicia dicte decreto admitiendo la demanda, siendo este documento judicial, acompañado en su caso del escrito de demanda, el que debe presentarse en el Registro para acreditar la interposición de la demanda y posibilitar la práctica de la anotación.

PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO: NO REQUIERE LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NI A LOS NUEVOS TITULARES DE LA FINCA
Resolución de 4 de febrero de 2026 (BOE 6 de junio de 2026). Descargar

Se presenta mandamiento de prórroga de una anotación de embargo ordenada por el órgano de recaudación ejecutiva de la Diputación Provincial que en su momento acordó la práctica de la anotación de embargo. El registrador niega su calificación porque no se ha notificado al deudor y demás personas
interesadas la diligencia acordando ordenar la referida prórroga.
La Dirección General revoca la calificación aplicando la normativa vigente y poniendo en evidencia el sinsentido de la calificación, ya que bastaría una transmisión de la finca para dejar sin eficacia un embargo, como se deduce del razonamiento del registrador.

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO: NO REQUIERE NOTIFICACIÓN PREVIA
Cuatro Resoluciones de 10 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

Se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo por no constar la notificación de la diligencia de prórroga al deudor, pero la Dirección General revoca la calificación y declara que no es exigible dicha notificación, ya que la prórroga no constituye un acto ejecutivo ni una nueva traba, sino un acto de mero trámite destinado exclusivamente a evitar la caducidad de la anotación conforme al artículo 86 LH; por ello, no altera la posición jurídica de las partes ni causa indefensión, bastando con la existencia de un mandamiento válido presentado dentro de plazo, sin que pueda exigirse un requisito no previsto legalmente; en consecuencia, procede practicar la prórroga.

CONCURSO DE ACREEDORES: NO SE PUEDEN CANCELAR CARGAS POSTERIORES SI EL MANDAMIENTO SOLO SE REFIERE A LAS ANTERIORES
Resolución de 10 de febrero de 2026 (BOE 5 de junio de 2026). Descargar

Se pretende cancelar una anotación de embargo posterior al concurso alegando que es nula por infringir la normativa concursal, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque el mandamiento judicial únicamente ordena la cancelación de las cargas anteriores al concurso, por lo que el registrador no puede extender sus efectos a cargas posteriores sin un mandato expreso; además, aunque el embargo posterior pudiera ser contrario a la legislación concursal, el asiento ya practicado está bajo salvaguardia judicial y produce efectos mientras no se declare su nulidad en el procedimiento correspondiente, sin que el registrador pueda apreciarla por sí mismo; en consecuencia, para cancelar ese embargo posterior es imprescindible una resolución del juez del concurso que ordene expresamente su cancelación (o que declare la transmisión libre de todas las cargas), no bastando invocar su nulidad en el recurso.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: NO PROCEDE EN MERAS RECLAMACIONES DE CANTIDAD
Resolución de 3 de marzo de 2026 (BOE 13 de junio de 2026). Descargar

Se solicita la anotación preventiva de demanda en un procedimiento de reclamación de cuotas de comunidad, incluso acordada como medida cautelar por el Juez, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque no toda demanda es anotable en el Registro: solo lo son las que ejercitan acciones reales o aquellas personales cuya estimación suponga una alteración jurídico-real del inmueble (art. 42 LH).
En este caso, la demanda persigue únicamente el cobro de una deuda dineraria, por lo que su estimación no modifica la titularidad ni ningún derecho real inscrito; en consecuencia, no cabe anotación preventiva de demanda, aunque exista resolución judicial que la acuerde, ya que el registrador puede y debe calificar la congruencia del mandato con el tipo de acción (art. 100 RH).