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REVISTA93

ENSXXI Nº 94
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2020


DERECHO CIVIL

CONTRATOS

No cabe ceder la posición contractual de arrendatario financiero en un leasing cuando se prohíbe expresamente con carácter real

La prohibición de disponer inscrita delimita el contenido del contrato teniendo naturaleza real. Sin embargo, podría tener carácter obligacional si lo fuera por su naturaleza, o bien por deducirse así del contenido del pacto, y esa naturaleza personal no se alteraría por el hecho de su inscripción

NO CABE LA CESIÓN DE LA POSICIÓN CONTRACTUAL EN UN LEASING CUANDO SE PROHÍBE EXPRESAMENTE CON CARÁCTER REAL
Resolución de 30 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Se discute si es inscribible una cesión de un arrendamiento financiero a un tercero constando inscrito en el Registro de la Propiedad la siguiente cláusula: “el arrendatario financiero no podrá, sin el previo consentimiento expreso y escrito del arrendador financiero, ceder, vender, traspasar o aportar, total o parcialmente, los derechos que a su favor dimanen del contrato de arrendamiento financiero inmobiliario, aunque se tratase de sucesor o continuador de su negocio”.
El recurrente entiende que dicha cláusula tiene alcance solo obligacional, por no figurar dicha prohibición o limitación de disposición como un gravamen sobre la finca ni como una limitación a la disponibilidad de la finca ni de los derechos inscritos en la nota simple registral suministrada para la formalización de la escritura, lo cual a su juicio refuerza el carácter obligacional o personal de la mencionada cláusula, prohibición o limitación. Además, el artículo 26 de la Ley Hipotecaria establece las prohibiciones de disponer que tienen acceso al Registro, a diferencia de aquellas que “aún habiéndose podido pactar, no tienen trascendencia real conforme al artículo 27 de la misma Ley Hipotecaria”.
La Dirección General desestima el recurso señalando, en cuanto a la naturaleza de la prohibición de disponer que en este caso delimita el contenido del contrato y que, al estar inscrita, tiene naturaleza real pues delimita el contenido del derecho inscrito. Sin embargo, tendría carácter personal si lo fuera por su naturaleza, o bien por deducirse así del contenido del pacto, y esa naturaleza personal no se alteraría por el hecho de su inscripción.

 

URBANISMO

COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA: DUDAS SOBRE LA EXISTENCIA DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA
Dos Resoluciones de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar. Descargar

Se presenta a inscripción escritura de compraventa una 120 ava parte indivisa de una finca de naturaleza rústica sin que se incluya pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble al comprador. El registrador, ante la duda de que la operación formalizada encubra una parcelación urbanística, efectúa la comunicación prevista en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al Ayuntamiento competente, quien, a su vez, remite certificación en la que confirma la existencia una parcelación urbanística, ordenando la restauración del orden perturbado y solicitando la práctica de la nota marginal del anterior artículo 228 de la Ley del suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, relativo a la constancia registral de la orden de ejecución de las operaciones necesarias para restaurar físicamente los terrenos a su estado anterior a la infracción. El registrador extiende la nota marginal solicitada y califica negativamente el título presentado. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, previo repaso al régimen competencial en materia de urbanismo, concluyendo que el procedimiento regulado en el artículo 79 constituye un mecanismo de colaboración entre el Registro de la Propiedad y el órgano urbanístico competente, cuya finalidad es evitar el acceso al Registro de actos contrarios a la ordenación urbanística.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL: APLICABLE A LA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA CUANDO SE HAYA PACTADO CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se presenta instancia en la que se solicita la reinscripción del dominio a nombre del cedente por concurrir causa de resolución pactada en una permuta de solar por obra futura. La registradora deniega la inscripción por entender necesaria la intervención del titular registral. Dado que en el contrato de permuta se pactó una condición resolutoria explícita, la Dirección General aplica en su resolución la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina del Centro Directivo relativa al artículo 1504 del Código Civil y, en consecuencia, confirma la nota de calificación de la registradora ya que no consta acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos para la obtención de la reinscripción a favor del transmitente.

DONACIÓN

DONACIÓN DE INMUEBLE A UN HIJO: DEBE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 2 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

Del contenido del convenio regulador objeto de este recurso no resulta que el padre esté efectuando una simple donación a favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso. En consecuencia, para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad debe tratarse de un negocio diferente a una donación pura y simple, acercándose más a un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronque con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil.

DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Resolución de 30 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Se discute si es posible practicar la inscripción de la donación de una mitad indivisa de una finca calificada definitivamente como vivienda protegida de promoción privada en el año 2001 y para cuya adquisición se obtuvo la concesión de un préstamo cualificado el mismo año, figurando en el folio registral de la finca nota marginal con el siguiente texto: “Limitada su transmisibilidad de conformidad con el Real Decreto 1186/1998, de 23 de junio”.
La Registradora entiende necesaria la obtención de resolución del Instituto Gallego de Vivienda y Suelo de descalificación de la vivienda, dado que no consta en el Registro ni en la normativa de aplicación reseñada cuál es la duración del régimen legal de protección de las viviendas acogidas al expediente. La recurrente, por el contrario, sostiene la innecesariedad de tal resolución administrativa al haber transcurrido el plazo de diez años que resulta del artículo 12 del Real Decreto 1186/1998.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el presente caso, habiéndose formalizado el préstamo cualificado por escritura de 26 de junio de 2001 y la donación de la vivienda en el año 2019, resulta evidente que ha transcurrido el plazo de diez años que prevén los artículos 12 del Real Decreto 1186/1998 y del Decreto 345/1998, sin que pueda invocarse el artículo 20 de este último Decreto, pues se refiere a la duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial pero no al régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente pues, en todo caso, seguirán vigentes las demás limitaciones que a estas viviendas y préstamos se aplican, por todo el tiempo que reste para el transcurso del plazo de duración del régimen legal de protección, que en este supuesto, será por todo el periodo de amortización del préstamo, esto es, hasta el día 1 de octubre de 2022, salvo cancelación registral previa del préstamo hipotecario o descalificación voluntaria previa en las condiciones reglamentariamente exigidas.

SEGREGACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

ACTA FINAL DE OBRA: CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS PROPIETARIOS
Resolución de 4 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

Para declarar la obra inicialmente (ya se trate de declaración de obra nueva en construcción o declaración directa de obra nueva terminada) es preciso el consentimiento unánime de los condueños. En el caso de este expediente, se han introducido dos modificaciones en la obra nueva, modificaciones que, sean accesorias o sustanciales, requieren el consentimiento de todos los copropietarios.

LA DIVISIÓN DE UNA FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL REQUIERE EL PREVIO REFLEJO REGISTRAL DEL CONJUNTO EDIFICADO
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de división de una finca en régimen de propiedad horizontal señalando el registrador los siguientes defectos:
1º) Se pretende dividir una casa que consta inscrita con una superficie de 191 m2 en tres elementos privativos que suman 412 m2 siendo necesario, como exige el registrador y confirma la Dirección General, que se refleje registralmente, con carácter previo a la división, la totalidad del conjunto edificado.
2º) Que para dividir una vivienda única en varios elementos privativos se precisa la previa obtención de la autorización prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997. Defecto que confirma la Dirección General y que es consecuencia de haberse reflejado registralmente, al tiempo de inmatricular, únicamente la existencia de una vivienda, sin aludir a la posible existencia de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
3º) Que a uno de los elementos privativos se le asigna como anejo una superficie de terreno, de tal forma que la totalidad del suelo, a excepción de lo edificado, deja de ser elemento común para convertirse en anejo de un elemento privativo, siendo necesaria autorización administrativa. Respecto a este defecto, la Dirección General estima el recurso ya que de la descripción de dicho terreno no cabe deducir que tenga por finalidad la realización de actos de edificación o uso del suelo o subsuelo sometidos a licencia, siendo preciso para exigir tal licencia que dicho terreno fuera objeto de fraccionamiento en diversas porciones, lo que no concurre en el presente caso, ya que la totalidad se asigna como anejo de un elemento privativo.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA EN LA QUE SE UBICA
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de declaración de obra nueva sobre finca registral, de naturaleza rústica, en la que la misma se identifica con una parcela catastral con superficie superior pero se aporta representación gráfica alternativa a la catastral e informe de técnico del que resulta una superficie igual a la inscrita y en el que constan las coordenadas de suelo ocupado por la edificación, y certificado municipal de ubicación de la parcela en suelo urbano no consolidado industrial. El registrador señala como defectos la falta de acreditación de la naturaleza urbana de la finca al no existir correspondencia entre la parcela catastral y registral, que no procede la declaración de obra nueva por antigüedad conforme la legislación extremeña, al no regir en este suelo el plazo de prescripción para el ejercicio de la potestad urbanística, no expresar el certificado municipal que la finca no se ubica en suelo demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general, y por existir dudas de que la edificación declarada se encuentre efectivamente sobre la parcela registral.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador ya que de la documentación aportada resulta perfectamente identificada la porción de suelo a la que se refiere el certificado municipal y que es coincidente con la finca registral; en consecuencia, no cabe plantear dudas respecto a si la edificación se ubica o no sobre la misma, ya que las coordenadas contenidas en el informe del técnico así lo reflejan, sin perjuicio de la necesidad de tramitar el correspondiente procedimiento para inscribir la representación gráfica alternativa de la finca aportada en la escritura.

PROPIEDAD HORIZONTAL: DILIGENCIACIÓN DE LIBROS DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 24 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

Nada obsta para que se puedan diligenciar en el libro de legalizaciones los libros de actas de tres subcomunidades que pertenecen a un complejo inmobiliario, cuando el libro del propio complejo ya está legalizado, y sin necesidad de inutilizar éste, lo que solo procede cuando se pretende sustituir.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

RECTIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 3 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

Se discute si es inscribible una escritura de rectificación de otra, modificando el régimen económico-matrimonial, alegando el adquiriente de nacionalidad alemana que se incurrió en un error al hacer la manifestación ante notario. La Dirección General entiende que en el presente caso no es suficiente para practicar la rectificación pretendida que se acredite con un certificado de vigencia de leyes cuál era el régimen económico-matrimonial supletorio en Alemania ya que los cónyuges pudieron haber pactado en capitulaciones matrimoniales el de comunidad.

CABE LA INSCRIPCIÓN DE CONVENIO REGULADOR CON LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN ECÓNOMICO MATRIMONIAL DE SEPARACIÓN DE BIENES
Dos Resoluciones de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar. Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir testimonio de sentencia de divorcio en la que se aprueba convenio regulador que recoge la liquidación del régimen económico matrimonial de separación de bienes mediante la adjudicación a cada uno de los cónyuges de bienes concretos que fueron adquiridos constante matrimonio por mitades e iguales partes indivisas esgrimiendo en su calificación el valor de negocio jurídico privado entre las partes que se le asigna al contenido del convenio regulador, siendo necesario el correspondiente título público que formalice la disolución y extinción de condominio y la adjudicación a cada una de las partes. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, recordando la doctrina del Centro Directivo respecto al valor formal y material del convenio regulador como título inscribible en el Registro de la Propiedad, siempre que sus cláusulas no excedan del contenido típico y normal, entre el que se incluye la adjudicación de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, y así lo prevé el artículo 233-2 del Código Civil Catalán.

NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL DE LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA COMPRAVENTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar Resolución de 9 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa otorgado por dos cónyuges casados en régimen de separación de bienes en virtud de escritura de capitulaciones matrimoniales que no consta inscrita en el Registro Civil, manifestando que la adquisición se efectúa por mitades partes indivisas para el patrimonio privativo de cada uno de ellos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1323 del Código Civil, considerando el registrador que el citado precepto se refiere a transmisiones y contratos celebrados entre cónyuges. La Dirección General confirma la nota de calificación pues la inscripción en el Registro Civil no solo tiene efectos probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, rechazando las consecuencias derivadas de la publicación de realidades distintas en el Registro Civil y en el Registro de la Propiedad, y ello sin perjuicio de la manifestación de los cónyuges en la escritura, ya que el régimen de separación de bienes tiene eficacia entre los mismos desde el otorgamiento de las capitulaciones.

El notario está obligado a aplicar la norma de conflicto española y a determinar la ley material que resulte aplicable al régimen económico matrimonial de los cónyuges extranjeros

No debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable

No puede el registrador exigir que se acredite la elección de residencia habitual común tras la celebración del matrimonio, ni el acuerdo o aprobación del otro cónyuge, bastando la declaración que hayan hecho los otorgantes a tal efecto y la determinación de ley material hecha por el notario en función de dicha manifestación

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO Y CONSTANCIA EN EL REGISTRO
Resolución de 28 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Una señora de nacionalidad rusa constituyó hipoteca sobre una vivienda (que, según manifiesta, no era la habitual de su familia) cuya compra se formalizó inmediatamente antes ante el mismo notario. En la escritura de compraventa se expresó que, al no haber otorgado capitulaciones matrimoniales y no ostentar la misma nacionalidad que su esposo, su régimen económico matrimonial es el legal supletorio en Reino Unido, por ser éste el país de su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio. Estas manifestaciones se recogen en el asiento registral de la inscripción de la compraventa, que se realiza “a favor” de dicha señora, “casada, por título de compraventa, con sujeción a su régimen matrimonial”. Y en el otorgamiento de la escritura se hace constar que dicha señora “compra y adquiere para sí con carácter privativo”.
El registrador suspendió la inscripción de la hipoteca, porque no consta acreditado el régimen matrimonial de separación de bienes de la adquirente y tampoco se acredita que, según la ley aplicable, dicha señora, pueda disponer por sí sola de la finca. El notario autorizante de la escritura extendió diligencia complementaria de la anterior escritura de compraventa, haciendo constar resumidamente que, dada la distinta nacionalidad de los cónyuges en el momento del matrimonio (rusa y británica) y conforme a lo exigido por el artículo 159 del Reglamento Notarial indagó sus circunstancias personales y patrimoniales al objeto de la adecuada aplicación de la norma de conflicto española, para determinar el régimen económico matrimonial aplicable, expresándose en la escritura que su régimen matrimonial era el legal supletorio en el Reino Unido, como país de su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, de modo que, al ser ese régimen el legal correspondiente y no el convencionalmente pactado, se expresó así por la mera declaración de la otorgante; el registrador, a la vista de la diligencia practicada, considera que no se ha subsanado el defecto porque el Reglamento 2016/1113, de 24 de junio de 2016, se basa en el común acuerdo de los cónyuges para designar la ley aplicable al régimen económico del matrimonio, y en defecto de elección común, será la ley de la residencia habitual común tras la celebración del matrimonio y por tanto, “No se acredita la elección de la residencia habitual común tras la celebración del matrimonio con el acuerdo del otro cónyuge; por lo que es necesario su conocimiento y aprobación de lo actuado, siendo insuficientes manifestaciones unilaterales”.
La Dirección General estima el recurso. Señala que el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (art. 12.6 CC) y a determinar, conforme a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así, aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.
Señala, además, que no puede el registrador exigir que se acredite la elección de residencia habitual común tras la celebración del matrimonio ni el acuerdo o aprobación del otro cónyuge, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, “bastará la declaración del otorgante”, entendiendo este Centro Directivo, que dicha manifestación se recogerá por el notario, tras haber informado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que -bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna- deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos). En el presente caso, por tratarse de la legislación inglesa no existe propiamente un régimen económico matrimonial sino simple aplicación de la ley material de Reino Unido, y el notario ha precisado cuál es esta ley aplicable así como su alcance, al afirmar, por su conocimiento directo, que en dicho sistema legal existe “absoluta separación del patrimonio de cada uno de los cónyuges, que conduce a la libre administración y disposición de cada uno sobre sus bienes propios” (cfr. art. 36 RH). La adquisición por compraventa debió haberse inscrito a nombre de la compradora, para sí o con carácter privativo según el régimen legal supletorio en Reino Unido (y no, como se ha hecho, “con sujeción a su régimen matrimonial”, sin expresar cuál es este). No es necesario que el cónyuge no titular consienta en la hipoteca que se pretende inscribir o en la determinación del régimen económico matrimonial aplicable. De las manifestaciones que vierte el notario autorizante en la referida diligencia (y, especialmente su afirmación sobre el conocimiento del sistema legal supletorio vigente en Reino Unido), resulta probado -conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario- el derecho extranjero. 

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA YACENTE
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

El orden cronológico es el siguiente: interpuesta demanda de ejecución hipotecaria contra dos deudores hipotecantes, se produce el fallecimiento del primer deudor el día 10 de enero de 2014 y del segundo el día 4 de febrero de 2015. El 4 de noviembre de 2015 la hija de ambos compareció en noviembre de 2015 a fin de justificar a la Letrada de la Administración de Justicia la renuncia que tanto ella como su hermana habían hecho a las herencias de sus padres a través de escrituras notariales de fecha de 6 de abril de 2015 y 8 de julio de 2015, respectivamente. A la vista de dicha comparecencia, se dicta diligencia de ordenación en la misma fecha en la que se acuerda seguir el procedimiento contra la herencia yacente de los deudores.
El registrador sostiene que el hecho de que la renuncia se efectuase con anterioridad a su comparecencia en el procedimiento, no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediante la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses en la herencia o en su defecto habrá de nombrarse un defensor judicial.
Es cierto como reconoce la Dirección que mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa a los siguientes en orden, testados o intestados, que serán los encargados de defender los intereses de la herencia o en su caso nombrar defensor judicial. No obstante, en el caso concreto dado que ha quedado demostrado que las renunciantes sí tuvieron conocimiento del procedimiento pues acudieron a él en los términos mencionados, la Dirección coincide con el Letrado y por tanto al constar sucesores legítimos que han renunciado, estima el recurso u ordena la inscripción.

NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA EN GALICIA
Resolución de 28 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Se debate sobre la facultad y la obligación del pago de la legítima en metálico en una herencia con causantes sujetos al Derecho Civil gallego. Sostiene la registradora que, al reducirse el legado por los herederos, y dado que los afectados por la reducción podrán evitarla entregando en metálico su importe para el pago de las legítimas, a esto habrán de someterse en vez de la reducción. Por su parte, la recurrente y la notaria autorizante alegan que la facultad de entregar la legítima en metálico corresponde a los herederos y no está en las facultades del legatario exigir que sea así el pago.
La Dirección General desestima el recurso. Recuerda que la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico. Ese derecho se dirige personalmente frente al heredero, que, en definitiva, es el obligado frente al legitimario. Así, el legitimario tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte, por su solo título de legitimario, del proceso de transmisión y adquisición de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, con respecto al cual es un tercero acreedor. Por lo tanto, la legítima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el límite de la cuota legitimaria y constituye un derecho también preferente al de los acreedores del heredero. En definitiva, la legítima tiene una naturaleza especial pars valoris, lo que permite que, en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. La consecuencia de todo ello es la posibilidad del pago de la legítima con caudal extrahereditario, lo que se recoge el artículo 246 de la Ley de Derecho civil de Galicia.

CABE LA PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS NI LEGITIMARIOS
Resolución de 28 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Se otorga una escritura de partición de herencia por los contadores partidores sin intervención de uno de los legitimarios. El registrador suspende la inscripción ya que considera que tienen que intervenir todos los legitimarios.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no puede impedirse la inscripción pretendida porque la partición es realizada por los albaceas contadores partidores. En nuestro Derecho los albaceas contadores, en cumplimiento de lo dispuesto en el testamento, pueden confeccionar el cuaderno particional sin la intervención de los herederos y ello no desvirtúa el carácter unilateral propio de las particiones practicadas por contador partidor, que no requieren de la aprobación de los herederos y legitimarios.

NO ES NECESARIO ACREDITAR EL “PROBATE” EN UNA SUCESIÓN DE UN BRITÁNICO EN ESPAÑA. "PROFESSIO IURIS"
Resolución de 1 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Se plantea si debe exigirse en una sucesión sujeta a Derecho británico (Inglaterra y Gales) el acompañamiento de la resolución, expedida por el “Probate Service” no contenciosa y más próxima, en el Derecho español, con las consiguientes adaptaciones, a un acto de jurisdicción voluntaria, conocida por “probate” (“Grant of Representation”), con la peculiaridad de que el testamento ante notario español, correctamente extendido a la totalidad de sus bienes, en el que el causante ordenaba “professio iuris” a la ley nacional del testador, y concretamente a su “domicile”, se otorgó después de la entrada en aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y por tanto si este hecho -no tratarse de un supuesto transitorio contemplado en el artículo 83.2 del Reglamento- varía en algo la apreciación que del supuesto ha hecho este Centro Directivo en sus Resoluciones de 2 de marzo de 2018 y 14 de febrero de 2019.
La Dirección General estima el recurso y señala que este sistema que de alguna forma intentó contemplarse en el artículo 29 del Reglamento Europeo de Sucesiones, sin que contentara a Reino Unido e Irlanda, no puede ser exigido en España en una sucesión sobre bienes situados en España y, en el caso concreto, al que cabe limitarse ahora, de sucesión testamentaria. La “lex rei sitae” conlleva que los procedimientos necesarios para la transmisión de los inmuebles, una vez establecida la sucesión mortis causa (art. 1 Reglamento Europeo de Sucesiones) se determine por la ley del lugar de situación de los inmuebles con las necesarias adaptaciones (arts. 1.2.k y.l, 10, 11 y 27 y Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 12 de octubre de 2017, asunto C-218/16 [Kubicka]). Por lo tanto, es de aplicación el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la disposición final primera de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, según el cual quedará redactado en los siguientes términos: “El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”. De este precepto resulta con claridad que en nada se hace preciso, en este concreto supuesto que se examina, conforme al ordenamiento español y pese a no existir reenvío al mismo, la designación de un ejecutor por el “Probate Service” británico, institución referida a la liquidación de bienes en Reino Unido.

UNA RESOLUCIÓN JUDICIAL BRITÁNICA: NO ES INSCRIBIBLE DE FORMA INMEDIATA. APLICACIÓN “LEX REI SITAE”
Resolución de 8 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Se pretende la inscripción de una resolución denominada “General Form of Order-Financial Order”, dictada por un Tribunal de familia británico, sobre finca que figura inscrita a nombre de persona distinta del obligado, lo que no se admite por la Dirección General, señalando que la legislación aplicable, de acuerdo a los artículos 67 y 68 del Acuerdo sobre la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte de la Unión Europea y de la Comunidad Europea de la Energía Atómica (versión consolidada a 12 de junio de 2020), a la resolución judicial británica -dictada al amparo de un procedimiento de divorcio y de una resolución de alimentos, ambos fundadas en Reglamentos europeos (CE) n.º 2201/ 2003 y n.º 4/2009-, que no permiten la aplicación de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, de carácter subsidiario a la legislación europea y a la convencional. No es posible la ejecución inmediata, sino que, de conformidad con los artículos 10.1 y 12 del Código Civil, todo requisito referente a la “lex rei sitae”, y por tanto a los requisitos para el acceso a los libros registrales, su funcionamiento y eficacia, corresponderán al ordenamiento jurídico español (cfr. Sentencia de la Sala Primera Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012). Y como la finca no está inscrita a nombre del demandado, sino de persona distinta que no consta notificada ni demandada en la resolución que pretende acceder al Registro, conforme a los artículos 1. 3 y 20 de la Ley Hipotecaria, no permite su inscripción.

DERECHO GALLEGO: PARTICIÓN CONJUNTA DE LOS CÓNYUGES E INTERVENCIÓN DE CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 16 de octubre de 2020 (BOE 31 de octubre de 2020). Descargar

En vida un matrimonio realiza una partición en escritura pública y con un testamento mancomunado en el que se nombra contador partidor con amplias facultades que actuará a requerimiento de los herederos. Tras la muerte del marido, se otorga una partición por parte de la viuda, el contador partidor y el hijo más beneficiado en el testamento.
La Dirección General diferencia entre partición efectuada por el testador y “normas particionales”, y, de acuerdo con el Derecho Gallego, confirma la calificación, tras señalar que el contador partidor se excede en su competencia, debiendo contar con todos los herederos para modificar la partición efectuada en vida del testador. Diferente hubiera sido el supuesto en que se hubiera limitado a liquidar la sociedad de gananciales con la viuda.

HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO
Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

Se trata de una escritura de aceptación de herencia en la que la causante “…teniendo sin embargo un hijo adoptivo llamado A. S.”; en las disposiciones establece lo siguiente: “Cláusulas. Primera: Lega a su hijo adoptivo don X la legítima que le corresponda. Segunda: Sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula anterior, instituye heredero a su sobrino don Y sustituido vulgarmente y para el caso de premoriencia, conmoriencia, incapacidad o renuncia, por sus descendientes”; en la escritura, que otorga el heredero, se manifiesta, relativo al hijo adoptivo, lo siguiente: “… que dicha manifestación es meramente un error, dado que el citado don X tiene otro nombre, y que estuvo acogido por la causante en la posguerra, sin que el mismo fuera nunca adoptado”; se sustenta por el compareciente con la exhibición del Libro de Familia de la causante, en el que no figura inscrito hijo alguno; y al no figurar la adopción del citado señor y no constar inscrito el mismo en el documento que lo acredite, el compareciente se adjudica los bienes de la herencia. Junto a la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad una certificación negativa del Registro Civil de Don Benito (Badajoz), sin que figura el nombre del solicitante de ésta, en la que se expresa que respecto de X “resulta que examinados los ficheros y demás antecedentes pertinentes que obran en este Registro Civil, referentes al tiempo comprendido desde 01/01/1950 y 122/03/2020 no figura inscripción de nacimiento”. El registrador señala como defecto único lo siguiente: que no interviene el hijo adoptivo, siendo heredero forzoso del causante. Lo fundamenta en que la certificación negativa no acredita la inexistencia de la adopción, dado que la filiación adoptiva es un dato especialmente protegido al que solo tienen acceso el interesado o el cónyuge del fallecido, pareja de hecho, ascendientes y descendientes hasta el segundo grado del mismo.
La Dirección General confirma la calificación. Recuerda que la privación del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso, provoque su pérdida de eficacia ya sea total o parcial; y ello porque el principio de salvaguarda judicial de los derechos (art. 24 CE) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (art. 658 CC), hace necesario que sea una declaración judicial la que prive de eficacia al testamento, y no sea uno de los interesados en la herencia quien lo decida.

LA PARTICIÓN POR EL CONTADOR PARTIDOR DEBE REALIZARSE CON LA CITACIÓN DE LOS REPRESENTANTES LEGALES DEL MENOR DE EDAD
Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

Fallecido el testador, el contador partidor procede a formalizar las operaciones particionales con intervención de la prelegataria e hija del testador y se realiza la entrega del legado. Posteriormente los otros dos herederos e hijos del causante renuncian a la herencia, el primero sin hijos y el segundo con una hija menor de edad, surtiendo efecto en su favor la sustitución vulgar establecida por el testador. A continuación el contador partidor lleva a cabo una rectificación de la partición ya protocolizada en la que se inventarían los bienes de las porciones vacantes por la renuncia pero sin citación de los representantes legales del menor.
La Dirección General determina que para la entrega de legado se requiere la formalización del inventario con citación del representante legal del menor de edad llamado por efecto de la sustitución vulgar. Y que la formalización del inventario previa a la renuncia de los herederos mayores de edad ha de ser repetida posteriormente en la escritura de rectificación y con citación del representante legal del menor, que no estuvo presente en esta última ni fue citada, aun a pesar de renunció anteriormente.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

FIJACIÓN DEL MÁXIMO Y MÍNIMO DE ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS
Resolución de 7 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

Sobre la base del respeto a la voluntad de la junta general, se considera inscribible la constitución de la sociedad, en la cual una cláusula estatutaria dispone que la sociedad se regirá a elección de la junta, entre otras opciones alternativas: por dos administradores mancomunados; por varios administradores mancomunados, con un mínimo de tres y un máximo de siete, actuando siempre conjuntamente todos los designados; o por varios administradores mancomunados, con un mínimo de tres y un máximo de siete, de los que actuarán dos cualesquiera en forma conjunta. No ha proliferado el argumento registral únicamente motivado en la sola cita de los artículos 210, 233 LSC y 185 RRM de que las dos últimas opciones son contradictorias entre sí. Tampoco se ha tenido en cuenta por el Centro Directivo la razón argüida en el informe extemporáneamente, ya en fase de recurso, de que la disposición debatida otorga a la junta la decisión sobre la forma de ejercitar el poder de representación sin necesidad de modificar los estatutos, en contra de lo establecido en el artículo 233-2 LSC.

REDUCCIÓN DE CAPITAL PARA RESTITUIR APORTACIONES CON ADJUDICACIÓN DE UN INMUEBLE: ES NECESARIO EL ACUERDO DE TODOS LOS SOCIOS POR NO AFECTAR POR IGUAL A TODAS LAS PARTICIPACIONES
Resolución de 2 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

La operación de reducción de capital con devolución del valor de aportación, al ser un supuesto eminentemente voluntario de reducción, no puede ser impuesta por la mayoría en perjuicio de la minoría de conformidad con las reglas sobre protección de los socios minoritarios. La regla general en materia de reducción de capital social es que debe restituirse a los socios en dinero y para que pueda efectuarse en “especie”, si no está previsto en estatutos, requiere la aprobación unánime de los socios por afectar a derechos individuales de los socios; y en el presente caso la restitución en especie, así como la valoración dada al bien no ha sido aprobada por unanimidad.

OBLIGATORIEDAD DE TENER NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL PARA LAS RELACIONES DE TRANSCENDENCIA TRIBUTARIA
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de reducción de capital social de una sociedad con restitución de aportaciones a uno de los socios, que es una sociedad extranjera, al no constar el Número de Identificación Fiscal de la misma. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que tal exigencia viene impuesta por la Ley de Sociedades de Capital, por el Reglamento del Registro Mercantil y por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, de tal forma que derivándose de la escritura relaciones de transcendencia tributaria, deberá solicitarse el correspondiente Número de Identificación Fiscal.

NECESIDAD DE ACUERDO UNÁNIME PARA ADJUDICAR BIENES “IN NATURA” EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 30 de septiembre de 2020 (BOE 14 de octubre de 2020). Descargar

Se presenta una escritura de liquidación den la cual se adjudica en pago de cuota de liquidación a una socia bienes in natura. El Registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque entiende que no puede considerarse prestado el consentimiento pleno al reparto de la cuota resultante de la liquidación al no existir consentimiento unánime de los socios al pago de la cuota de liquidación “in natura”, por lo que la liquidación realizada es contraria a lo dispuesto en el artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General confirma la nota. Es imprescindible, señala, que el acuerdo unánime de los socios se adopte una vez que se haya determinado el haber líquido partible, así como la forma de realizar su división y adjudicación a los socios, pues solo así queda garantizado el derecho del socio a la integridad de la cuota resultante de la liquidación.

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA: NO ES NECESARIO QUE CONSTEN PREVIAMENTE INSCRITAS LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES EN EL REGISTRO CIVIL NI TAMPOCO EL CARGO DE ADMINISTRADOR DEL SOCIO PERSONA JURÍDICA EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 1 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Se otorga una escritura de constitución de una sociedad limitada cuyos fundadores son una persona física y una sociedad. La persona física manifiesta estar casado bajo el régimen legal de separación de bienes, reseñando el notario la escritura de capitulaciones que no consta inscrita en el Registro Civil. Respecto a la sociedad comparece la persona física representante de la compañía administradora de la misma según escritura no inscrita en el Registro Mercantil pero reseñando el notario todas las circunstancias, a su juico necesarias, para poder calificar la validez e inscribibilidad de su nombramiento (junta, acuerdo, designación y aceptaciones respectivas y notificación al anterior administrador).
El registrador suspende la inscripción porque por un lado, no consta la reseña de la escritura de capitulaciones, ni su inscripción en el Registro Civil y, por otro, no consta previamente inscrito al cargo del administrador (principio de tracto sucesivo).
La Dirección General estima el recurso. Por un lado, recuerda que respecto de un socio fundador casado en régimen de separación de bienes no es necesario que se acredite dicho régimen económico matrimonial (Resolución de 29 abril 2003) y, por otro lado, también recuerda que según su criterio el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción. Añade además que en un registro de personas como es el Registro Mercantil, registro de empresarios, algunos principios registrales como el de tracto sucesivo no pueden tener el mismo alcance que en un registro de bienes donde los derechos que sobre ellos recaigan o bien son incompatibles o gozan entre sí de preferencia en razón del momento de su acceso al registro, por ello si bien dicho principio es de necesaria exigencia por ejemplo para inscribir en el Mercantil un poder dado por otro apoderado, no lo es para inscribir la fundación de una sociedad en la que uno de los socios persona jurídica, aparece representado por un administrador no inscrito.

No cabe inscribir la renuncia de un administrador único si la sociedad está dada de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria

En esta situación solo se permiten los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales

NO PUEDE INSCRIBIRSE LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR ÚNICO SI LA SOCIEDAD TIENE LA BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT
Resolución de 9 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

De acuerdo con la Dirección General no es posible la inscripción en el registro mercantil de la renuncia del administrador único de la sociedad, aplicando el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, completado con el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, por el cual solo se permiten los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.

LA CIFRA DEL CAPITAL SOCIAL TRAS UNA FUSIÓN DEBE CUBRIR SU PATRIMONIO
Resolución de 9 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

De acuerdo con el principio de realidad del capital social, según el cual es nula la creación de participaciones que no respondan a una efectiva aportación patrimonial a la sociedad y no cabe crear participaciones por una cifra inferior a la de su valor nominal (cfr. art. 59.2 LSC), no puede inscribirse, en una fusión de sociedades, el aumento del capital social de la sociedad absorbente porque, en la cifra resultante, éste no queda cubierto por el patrimonio de dicha sociedad tras la fusión.
En definitiva, en las fusiones y escisiones, para que sean viables se exige legalmente la necesaria cobertura de la cifra de capital para la sociedad resultante o beneficiaria ex artículo 34.3 de la Ley 3/2009 (del que resulta que el patrimonio aportado por las sociedades que se extinguen debe ser igual, al menos, al capital de la nueva sociedad o al importe del aumento del capital de la sociedad absorbente).

DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD POR CAUSA LEGAL DE DISOLUCIÓN Y POSTERIOR ACUERDO DE DISOLUCIÓN VOLUNTARIA
Resolución de 19 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

En el presente expediente se cumple el presupuesto de la existencia, judicialmente constatada, de la causa legal de disolución del artículo 363.1.a) LSC, ejercitándose con carácter subsidiario la acción de disolución judicial por los administradores ex artículo 366 LSC por la falta de adopción del correspondiente acuerdo en junta. El grupo mayoritario se opone en junta a la adopción del acuerdo de disolución por la causa legal de cese de actividades de la sociedad. Presentada la demanda de disolución judicial, se obtiene la adopción por junta, convocada al efecto, de un acuerdo de disolución voluntaria de la misma sociedad en aplicación de lo previsto en el artículo 364 LSC. El órgano de administración que insta la declaración judicial de nulidad no tiene el respaldo del socio mayoritario que acuerda una voluntaria y diferente disolución y nombramiento de liquidadores distintos de los designados por el juez.
El problema básico registral que este recurso plantea es el relativo a la eficacia registral de las anotaciones preventivas de suspensión de acuerdos sociales (en nuestro caso la de suspensión del acuerdo de disolución voluntaria de la sociedad y la del acuerdo posterior de nombramiento de liquidadores por junta) respecto de los asientos posteriores (disolución judicial de la sociedad con nombramiento judicial simultáneo de liquidadores por la causa legal de inactividad societaria). A diferencia de la anotación preventiva de demanda cuya eficacia se limita a garantizar la inscripción de la resolución que se adopte en perjuicio de eventuales terceros, la anotación que contiene orden de suspensión cierra el Registro a cualquier pretensión de inscripción de los acuerdos suspendidos o de los que de ellos traigan causa. La eficacia de la anotación no solo se proyecta hacia adelante, hacia los asientos que se puedan producir con posterioridad, sino que también impide, para el caso de que los acuerdos suspendidos hayan llegado a inscribirse, que acceda a los libros del Registro cualquier acto del que deriven. Y más adelante, añade que para la publicidad de la resolución judicial que adopta la medida cautelar y para asegurar que cumpla su función no es exigible queden cumplidos los habituales requisitos de tracto sucesivo o prioridad respecto del acuerdo cuestionado pero adoptado y aun no inscrito.

ADMINISTRADORES

EL CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR DEBE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 1 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

No puede tener acceso al registro en virtud de un acuerdo transaccional. Debe constar en escritura pública la adopción del correspondiente acuerdo en junta de socios constituida con cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley de Sociedades de Capital (arts. 209, 210 y 285).

CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. TÍTULOS CONTRADICTORIOS Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Resolución de 24 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

En el presente recurso están presentados por diferentes personas dos títulos relativos al nombramiento de administrador de una misma sociedad, realizados por dos distintas juntas por existir controversia respecto de la titularidad de la condición de socios y por tanto de las mayorías exigibles. Existen, en concreto dos juntas Generales Universales, una de 14 de octubre de 2019, y otra de 16 de enero de 2020, de contenido incompatible pues en ambas se cesa al mismo Administrador único de la Sociedad, nombrándose distintos administradores únicos, y ambos acuerdos sociales están elevados a públicos y presentados en el Registro Mercantil. El título que es objeto de este recurso es el presentado en segundo lugar.
En base al principio de prioridad registral procede rechazar la inscripción del título objeto de recurso en tanto en cuanto el primero se encuentre pendiente de despacho o con asiento vigente, o se dilucide judicialmente la titularidad real de las participaciones y la validez de uno u otra junta contradictoria, habida cuenta de la imposibilidad de determinar en el plano estrictamente registral la nulidad de los acuerdos documentados en los documentos presentados en primer lugar.

LA REELECIÓN DE LOS ADMINISTRADORES SE PRODUCE DESDE QUE ES ACORDADA, SIN TENER EFICACIA RETROACTIVA
Resolución de 14 de octubre de 2020 (BOE 31 de octubre de 2020). Descargar

Se acuerda en junta general de una sociedad anónima reelegir a la administradora única, y, además, se acuerda convalidar y aprobar todos los actos que hayan efectuado la administradora desde la fecha de caducidad de su cargo hasta este momento. Esta última mención no tiene reflejo registral, al impedirlo el registrador y confirmarlo la Dirección General, al entender que la reelección debe constarse desde la fecha del acuerdo, sin perjuicio de que una junta general pueda acordar la convalidación y aprobación de todos los actos en los términos expuestos.

FALLECIDO UNO DE LOS DOS ADMNISTRADORES MANCOMUNADOS PUEDE CONVOCARSE POR EL OTRO CON EL OBJETO DE CAMBIAR EL SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN SOCIAL
Dos Resoluciones de 22 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar. Descargar

Lo establecido en el artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital no es óbice para que, fallecido uno de los dos administradores sociales mancomunados, pueda el otro convocar junta general con el objeto, no de nombrar otro administrador mancomunado, sino de modificar el sistema de administración social de modo que, de una administración mancomunada pase a un sistema de administración única. Y no es necesario como sostiene el registrador, la celebración de dos juntas, una primera que nombre al otro administrador, y otra segunda para cambiar el sistema de administración. Siempre que, como ocurría en los casos examinados, se haya dado cumplimiento a los requisitos generales de convocatoria y respetando el derecho de información del socio, lo que se obtiene dejando constancia de ello en el orden del día.

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR DOS DE LOS TRES ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS
Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

La cuestión planteada por el recurso está referida a la convocatoria de la junta general de una sociedad de responsabilidad limitada, hecha solo por dos de sus tres administradores mancomunados. En dicha junta se acuerda cesar a una de las administradoras (asunto no incluido inicialmente en el orden del día), quedando dos administradores que convocan posteriormente una nueva junta donde se cambia el sistema de gobierno para pasar a un administrador único. Los acuerdos de ambas juntas se elevan a público por este administrador en la misma escritura pública. La calificación negativa del registrador descansa en que la junta fue mal convocada, al no haberse hecho por los tres administradores mancomunados conjuntamente. A esto opone la sociedad en su recurso, que realmente la convocatoria se hizo bien, pues la previsión estatutaria de actuación conjunta por solo dos de los administradores no estaría limitada a la representación externa de la sociedad, siendo también aplicable en el ámbito interno, y más específicamente a la convocatoria de junta.
La Dirección General estima el recurso, señalando que aunque la junta no sea universal, una nutrida línea jurisprudencial, sobre la base de los principios de buena fe y de congruencia con los actos propios, había venido negando la legitimación para impugnar los acuerdos a los socios que, sin haber hecho la oportuna denuncia al abrirse la sesión, consintieran la celebración de la junta. Cuando todos los socios se encuentren en idéntica situación, el resultado viene a ser en la práctica una especie de convalidación de la junta defectuosamente convocada, aunque solo sea porque tiene lugar una pérdida generalizada de aquella legitimación activa, hablándose en ocasiones impropiamente de una junta universal (sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2010: “la consideración de la junta como universal se utiliza en la sentencia recurrida como argumento para entender subsanados los defectos de convocatoria, y sucede que, sea o no universal, dada la presencia de todo el capital social, la ausencia de reservas o protestas y la forma de celebración de la misma, los defectos de convocatoria denunciados carecen de relevancia para determinar la nulidad de la misma”). Con estos antecedentes la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, dispuso la pérdida de la legitimación para impugnar de quien, habiendo tenido la ocasión de denunciar en el momento oportuno los defectos de forma en el “proceso de adopción del acuerdo”, no lo hubiera hecho (art. 206.5 LSC). Aunque habla de defectos de forma, no hay razón para excluir todo lo relacionado con la convocatoria, así la autoría, la forma, el plazo o el contenido. En cuanto al “momento oportuno” habría de ser al comienzo de la reunión y a requerimiento expreso de la mesa de la junta. Cuando el socio ya lo hubiera manifestado antes, tampoco hay necesidad de reiterarlo, pero si no lo hizo y en ese momento guarda silencio, su legitimación para impugnar puede verse comprometida cualquiera que sea su actitud en la junta, es decir, aunque no incurra en la contradicción de votar después a favor. En el presente caso la junta se desarrolla sin hacerse cuestión de la regularidad de su convocatoria, pues no resulta del acta la oposición del socio a su celebración por tal motivo, sobre todo después de que el presidente proclamara su válida constitución, pues expresamente se recoge en el acta que ningún asistente “presenta protesta o reserva alguna”, lo que permite entender que la oportunidad de hacerlo se les ofreció (no debemos olvidar que el acta se aprueba y firma por los dos socios y el representante de la otra).

ES NECESARIO IDENTIFICAR LA IDENTIDAD DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO EN LAS CERTIFICACIONES DE SUS ACUERDOS
Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

La única cuestión planteada se refiere al mutismo de la certificación de acuerdos que mediante la escritura se elevan a público sobre la identidad de los miembros del órgano colegiado concurrentes a la sesión en que se adoptaron tales acuerdos, limitándose a señalar que “concurrieron la totalidad de los miembros del Consejo de Administración, de acuerdo con la Lista de Asistentes que figura al comienzo de la propia Acta”.
La Dirección General desestima el recurso. Señala que precisamente lo que persigue el requisito debatido es comprobar que quienes hayan concurrido son consejeros, se encuentran inscritos y son suficientes para la válida constitución del órgano, y esa cualidad expresiva no es predicable de una simple indicación sobre la asistencia de todos los consejeros, pues deja sin identificar a los integrantes del colectivo al que alude.

CUENTAS ANUALES

CIERRE REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE REVOCACIÓN DEL NIF
Resolución de 7 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

No puede practicarse inscripción alguna salvo que se rehabilite el NIF o se asigne uno nuevo (disp. adic. 6ª LGT, añadida por la Ley 36/2006 de prevención del fraude fiscal).

CONCURSO DE ACREEDORES

ES POSIBLE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA SEPARADA DE BIENES NO NECESARIOS PARA LA ACTIVIDAD PROFESIONAL O EMPRESARIAL DE LA ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 9 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Ante una ejecución separada de bienes hipotecados, la registradora considera que la ejecución debía haberse realizado por el juez del concurso, lo que niega la Dirección General, que considera que el ultimo inciso del artículo 57.3 de la Ley Concursal (actual art. 149.2 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo) no es aplicable a la reanudación de la ejecución de las garantías reales cuando se trate de bienes innecesarios para la actividad profesional o empresarial del concursado, de modo que únicamente en caso de que fueren necesarios, abierta la fase de liquidación “las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.

HIPOTECANTE NO DEUDOR EN CONCURSO: NO CABE LA EQUIPARACIÓN CON EL TERCER POSEEDOR. APLICACIÓN NORMATIVA CONCURSAL
Dos Resoluciones de 19 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar. Descargar

Se presenta certificación de adjudicación en subasta y mandamiento de cancelación de cargas, dictados en procedimiento de apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria, dándose la circunstancia de que tanto el deudor tributario como el hipotecante no deudor, se encuentran en situación de concurso. La registradora suspende la inscripción al considerar que estando el hipotecante no deudor en concurso, es necesaria la resolución del Juez que entiende del mismo, acreditando que los bienes hipotecados y ejecutados no son activos esenciales necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, así como certificado de que el hipotecante no deudor ha sido demandado y requerido de pago en dicho procedimiento.
La Dirección General, respecto del primero de los defectos, considera necesario determinar si a la ejecución que se lleva a cabo sobre el bien dado en garantía por el concursado para garantizar deuda ajena, le son de aplicación las normas concursales o, si cabe que el acreedor continúe su ejecución con independencia de las mismas; para ello, analiza si cabe equiparar la situación del hipotecante no deudor a la del tercer poseedor, concluyendo que el hipotecante no deudor, respecto del deudor principal, es parte en el negocio jurídico de constitución de la garantía y, normalmente, parte en la obligación garantizada, a diferencia del tercer poseedor, que se mantiene ajeno a la obligación garantizada, de tal forma que no procede efectuar tal equiparación, criterio recogido en el Texto Refundido de la ley Concursal aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo de 2020, confirmando el defecto señalado por la registradora. Respecto del segundo defecto, la Dirección General también lo confirma, dado que no consta que se haya demandado ni requerido de pago al titular registral de los bienes ejecutados, en su condición de hipotecante no deudor, tal y como exige el artículo 74 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO PROCEDE PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN RESPECTO DE DOCUMENTOS CUYA FINALIDAD NO SEA PROVOCAR UN ASIENTO REGISTRAL
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se deniega la práctica del asiento de presentación respecto de una instancia por la que se solicita la no inscripción respecto de una serie de fincas que serían objeto de un procedimiento judicial, al tratarse de un documento que por su naturaleza, contenido o finalidad no puede provocar operación registral alguna. La Dirección General confirma la nota de calificación dado el limitado alcance que tienen los documentos cuya presentación en los registros tenga por finalidad advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro documento presentado o por presentar, ya que el presentante dispone de la vía judicial para impugnar la validez del acto que pretende su acceso al Registro o para solicitar las medidas cautelares pertinentes en defensa de su derecho.

INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN ESCRITURA PÚBLICA ANTERIOR. PRINCIPIO DE TITULACIÓN PÚBLICA
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se presenta instancia privada en la que se solicita la inscripción de dominio de dos fincas registrales a favor del presentante alegando que fueron incluidas en una escritura de compraventa otorgada en el año 2001. El registrador deniega la inscripción dado que las fincas constan inscritas en favor de terceras personas que no otorgaron la referida escritura de compraventa. La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador dadas las exigencias del principio de tracto sucesivo, reseñando que el recurso no es la vía para revocar una inscripción ya practicada y que no procede el pronunciamiento respecto la aptitud de una instancia privada como medio para instar una inscripción dominical por título de compraventa por aplicación del principio de titulación pública recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, al no haber sido objeto de calificación ni recurso.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Resolución de 24 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

El 13 de julio de 2011 se otorgó escritura de adjudicación de herencia en la que se adjudicaban todos los bienes del fallecido a su esposa. Entre dichos bienes una de las fincas consta inscrita a favor del causante para su sociedad de gananciales casado con una persona distinta de su viuda. Se adjuntó libro de familia en que se acreditaba que el estado civil del causante era de soltero antes de 2010 en que casó con su viuda y heredera. En el año 2011 se cancelaron por caducidad la hipoteca y la condición que gravaban dicha finca mediante instancia privada presentada ante el registrador por la titular registral presuntamente ganancial. El 17 de enero de desestimó el recurso contra la calificación negativa por no constar la finca inscrita solo a nombre del causante. Dicha resolución dijo expresamente que la prueba de la soltería a los efectos de rectificar la inscripción del titular registral en el Registro de la Propiedad requeriría como condición necesaria, certificación de nacimiento en que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona (sin perjuicio de los supuestos de nulidad matrimonial).
Pero dicha afirmación, dice ahora el centro directivo, se matizó con el inciso “sin que ahora se prejuzgue su suficiencia dadas las circunstancias concurrentes” dado que en el momento de dictarse la reiterada resolución no se pudieron tener en cuenta los documentos ahora presentados. Por tanto la Dirección vuelve a desestimar el recurso y ahora exige consentimiento o resolución judicial.

COORDINACIÓN REGISTRO Y CATASTRO. CERTIFICACIÓN DE IDENTIDAD DE PARTIDAS E INFORME DEL REGISTRADOR
Resolución de 24 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

Solicitada por instancia privada la coordinación registral el registrador resuelve denegar dicha solicitud por la falta de aportación de un certificado de identidad de partidas, pero sin que la duda del registrador sobre la identidad de la finca conste debidamente fundada. Ante el recurso del interesado, el registrador lleva a cabo un informe donde expone con más detalle las circunstancias que justifiquen sus dudas sobre la identidad de la finca. Ante esto la Dirección General revoca la nota y estima el recurso. Dice expresamente el centro directivo que el informe es un trámite en que el registrador puede profundizar sobre los argumentos expuestos en la nota de calificación, pero no puede añadir nuevos defectos porque si el recurrente no conoce inicialmente todos los motivos por los que se deniega la inscripción quedaría en una situación de indefensión.
Dado los importantes efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a los asientos registrales, el registrador debe fundar adecuadamente la nota de calificación para que el interesado, al que deniega la posibilidad de acceder al registro y gozar de los principios registrales, pueda defenderse en vía administrativa o judicial. Y el posterior informe no puede utilizarse como una segunda calificación de otra que ha sido defectuosa.
La parquedad de la nota de calificación o simplemente la falta de motivación impide que sean efectivas las garantías del interesado que no podrá alegar adecuadamente lo que proceda en defensa de sus intereses. No son propias de la función registral ni las meras citas rutinarias del precepto legal, ni la falta de motivación adecuada, y por supuesto, utilizar el informe posterior para corregir una nota que en realidad, por defectuosa, debería considerarse como inexistente.

LA RECTIFICACIÓN DE UN ERROR EN EL REGISTRO REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES ACTUALES
Resolución de 8 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar Con el mismo fundamento, Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020), en un supuesto de propiedad horizontal. Descargar

Una servidumbre constituida correctamente se inscribe incorrectamente, ya que se confundió el predio sirviente con el predio dominante y a la inversa. Ante la exigencia de que se rectifique la inscripción, la Dirección General, confirmando la calificación del registrador, señala que la rectificación no puede practicarse sin el consentimiento de los titulares registrales actuales, que son distintos de los que la constituyeron, o bien a través del correspondiente procedimiento judicial.

DOBLE VENTA: PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
Resolución de 19 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

Se trata de decidir si es inscribible una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El registrador en estos supuestos debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

NO CABE RECURSO PARA EL ENJUICIAMIENTO DE ASIENTOS YA PRACTICADOS
Resolución de 22 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

Se presenta instancia privada junto con una copia de acta de manifestaciones por la que se solicita que se reinscriba una finca a favor del anterior titular registral. El registrador suspende la inscripción al no intervenir los titulares registrales ni tratarse de una resolución judicial. La Dirección General, tras resolver sobre su competencia en la tramitación del recurso, confirma la nota de calificación, ya que el recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

REDUCCIÓN DE CABIDA Y EXPROPIACIÓN: PROCEDIMIENTO “AD HOC”
Resolución de 2 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

No procede acudir al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciación de una finca, lo cual entraña la reducción su cabida inscrita justificada por una expropiación, como suele suceder, pendiente a su vez de ser inscrita. Según el criterio de la Dirección General: para la descripción del resto tras una expropiación, no se precisa la previa inscripción del procedimiento, como tampoco es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite. En consecuencia, cabe aplicar también a estos supuestos de expropiación pendiente de inscripción la solución prevista en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que permite la inscripción en diferente momento temporal de segregaciones formalizadas en diversos títulos, o negocios sobre el resto, debiendo en tales casos aportarse solo la representación gráfica de la porción que es objeto de inscripción en cada momento. Sin embargo, en el caso resuelto lo correcto no es hacer desaparecer del folio real la superficie expropiada como si nunca hubiera existido, sino determinar con precisión cuál es la porción resto que ha sido objeto de segregación y expropiación no inscrita, y que ha de quedar registralmente vigente y pendiente para cuando la Administración cumpla su obligación legal de inscribir la expropiación conforme al citado artículo 47 del Reglamento Hipotecario.

DUDAS REGISTRALES DE IDENTIDAD DE FINCA: SUSPENSIÓN DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 3 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral que supone un aumento de cabida respecto de la superficie inscrita, que coincide con la del Catastro. Una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, se estiman fundadas las dudas del registrador basadas en la existencia de una franja de terreno -que no figura ni en Registro ni en Catastro- que denota una posible alteración del perímetro de la finca inscrita, modificando su superficie y linderos, a lo que cabe añadir la oposición de un colindante que, aun que adolece de falta de fundamentación, corrobora que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca. Podrá acudirse al procedimiento de deslinde del artículo 200 LH, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (art. 198 LH).

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO ADMITIDA
Resolución de 12 de febrero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

Interesantísima resolución en la que el título previo es una escritura de adjudicación de herencia, donde la finca se adjudica en propiedad indivisa a los hijos del causante y a su viuda, la cual tiene además el usufructo de una cuota cuya nuda propiedad es de los hijos; y el título inmatriculable es una escritura de disolución de comunidad, donde se adjudica el pleno dominio de la finca a uno de los coherederos, quien compensa en metálico a los demás titulares de derechos. El registrador entiende que la extinción de condominio requiere que los derechos poseídos en comunidad sean iguales, no siéndolo la nuda propiedad y el usufructo. Además, la extinción de condominio no está prevista como causa de extinción del usufructo. Sin embargo, la Dirección aplica la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2008 que, en relación también a un supuesto de acción de división de cosa común en la que estaba interesada una usufructuaria, entendió que si bien procesalmente la usufructuaria no forma parte de la comunidad y carece de legitimación pasiva en el ejercicio de la acción de división, esto no impide que al realizar una disolución de comunidad a iniciativa de una o varias comuneras, la usufructuaria resulte compensada por su derecho.

EXPEDIENTE DE DOMINIO POR EXCESO DE CABIDA DE UNA FINCA QUE HA SIDO PREVIAMENTE OBJETO DE UNA EXPROPIACIÓN QUE NO ACCEDIÓ AL REGISTRO
Resolución de 2 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

La Dirección General considera que es posible siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público (cfr. arts. 9, 201 y 203 LH).

TRACTO SUCESIVO: INSCRIPCIÓN DE ACUERDO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOBRE SERVIDUMBRES DE PASO
Resolución de 4 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

En el presente supuesto, existe una titularidad registral que no se ha considerado en el acta y documento que se presenta a inscripción, y, en la sentencia que se acompaña, relativa a un procedimiento de extinción de servidumbres, no han sido oídos ni personados, ni como demandantes ni como demandados, los titulares registrales mencionados antes. En consecuencia, en la regularización de las cuotas que ahora se pretende, no se cumple el principio de tracto sucesivo.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: NO PROCEDE LA COORDINACIÓN REGISTRAL CUANDO EXISTE OPOSICIÓN FUNDADA DE COLINDANTE
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar Resolución de 21 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH). Pero no corresponden ni a la Dirección General, ni al registrador resolver el conflicto entre colindantes, lo que solo compete a los tribunales de justicia.

ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO Y CANCELACIÓN DE TODOS LOS ASIENTOS REGISTRALES Y RESTITUCIÓN DE FINCAS APORTADAS. REPARCELACIÓN INVERSA
Dos Resoluciones de 17 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar. Descargar

Se plantea en el presente expediente la inscripción de un acto administrativo en virtud del cual se acuerda anular un Proyecto de Reparcelación inscrito, dejándolo sin efecto al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física, y la cancelación de todos los asientos practicados por la inscripción del Proyecto así como la retroacción de todas las actuaciones practicadas con regreso a la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas. La registradora deniega la inscripción por los defectos siguientes: por no constar la firmeza en vía administrativa del acto y por no ser coherente el procedimiento seguido con lo acordado, pues encontrándonos ante la anulación de un acto administrativo firme, los trámites formalmente previstos para dicha actuación en la citada Ley son los recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a la revisión de actos en vía administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha tramitado en este expediente según lo previsto en el artículo 70 y siguientes. Sin embargo la Dirección revoca la nota sobre la base de que el procedimiento seguido es adecuado pues conlleva la modificación de la reparcelación para no incluir las fincas fuera del sector, retrotrayendo el expediente al momento de la aportación de las fincas originarias. En el expediente han intervenido todos los titulares afectados prestando su conformidad.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: CONFLICTO ENTRE COLINDANTES
Resolución de 20 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral por existir oposición expresa de dos colindantes. El recurrente presenta sentencia dictada en juicio declarativo donde se desestimó la pretensión de los colindantes. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, considerando fundadas sus dudas sobre la delimitación de las fincas, lo que se confirma con la existencia de un litigio judicial anterior, recordando la presunción de veracidad de los datos catastrales. Asimismo, indica que no es competencia ni de la registradora ni del Centro Directivo, resolver los conflictos existentes entre los colindantes, quienes deberán recurrir a la vía judicial o bien acudir el expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.

EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN: LEGITIMACIÓN PARA INSTARLO
Resolución de 20 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

Se presenta instancia solicitando la tramitación del expediente de doble inmatriculación regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la tramitación por carecer la solicitante de legitimación para ello, al no ser titular de derechos inscritos o anotados sobre la finca, ni apreciar la existencia de una doble inmatriculación, ya que la mera invasión o diferencia de superficie que se produce en la realidad física, extrarregistral, no evidencia que nos encontremos ante dicha situación. La Dirección General confirma la nota de calificación.

DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 22 de octubre 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

No cabe la inmatriculación de una finca cuando ya existe una misma finca inscrita con la misma referencia catastral a nombre de otra persona, que aparece inscrita a nombre de persona distinta de quien ahora solicita la inmatriculación, practicada como consecuencia de una donación efectuada por la misma causante de la herencia que se presenta ahora a inscripción. Son razonables las dudas de que si se accede a ello se produciría una doble inmatriculación. Las alegaciones de la recurrente en orden a la falsificación del título no pueden ventilarse en sede de un recurso contra la calificación de los registradores de la propiedad, que se limita a comprobar la procedencia o no de la calificación efectuada. El interesado, a falta de consentimiento del titular registral, deberá acudir al juicio declarativo correspondiente por el que se declare la nulidad del título o de la inscripción, la cual entretanto está bajo la salvaguarda de los tribunales. Lo mismo ocurre en relación al número de referencia catastral. El hecho de que a recurrente haya podido obtener la alteración de la referencia catastral a su nombre no desvanece el temor de que inscribiendo la escritura de herencia se produzca una doble inmatriculación, mientras no se aclare que se trata de fincas distintas o consienta en la rectificación de la descripción el titular registral de la finca ya inmatriculada con la misma referencia catastral o se obtenga tal rectificación en procedimiento declarativo seguido al efecto contra él.

REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO: REQUISITOS DE NOTIFICACIÓN Y CANCELACIÓN DE ASIENTOS CONTRADICTORIOS
Resolución de 23 de octubre de 2020 (BOE 6 de noviembre de 2020). Descargar

La especial naturaleza del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, obliga a interpretar de forma estricta las normas sobre el mismo, y en particular del requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser un trámite esencial del citado procedimiento, siendo fundamental comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio del tracto sucesivo (art. 20 LH).
Además, y en relación a la cancelación de inscripciones anteriores, al auto judicial debe ser concreto, sin que basten, como señala la Dirección General, la práctica de suposiciones o presunciones de todo tipo.

SEGREGACIONES, DIVISIONES, PARCELACIONES

DIVISIONES Y SEGREGACIONES ANTIGUAS: CABE SU INSCRIPCIÓN POR VÍA DE LA PRESCRIPCIÓN ACREDITADA (ART. 28.4 LEY DEL SUELO)
Resolución de 16 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de segregación de local comercial que existe construido y dividido desde al año 2001, exigiendo el registrador que se aporte autorización administrativa pertinente. La Dirección General estima el recurso del recurrente que invoca la aplicación de la doctrina del Centro Directivo en materia de segregaciones ya materializadas en elementos constructivos, que permite la aplicación de lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley del suelo estatal dada la realidad consolidada de la edificación existente siempre que ello resulte debidamente acreditado por los medios previstos en dicho artículo.

PARA CALIFICAR LA EXISTENCIA DE UNA PARCELACIÓN HAY QUE ESTAR A LOS INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA O FORMACIÓN DE NÚCLEO POBLACIONAL
Resolución de 16 de octubre de 2020 (BOE 31 de octubre de 2020). Descargar

En un supuesto en que se formaliza la cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un “módulo” en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, la registradora exige licencia o declaración municipal de innecesariedad.
La Dirección General confirma la calificación reiterando su doctrina consistente en que a la hora de analizar los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

SEGREGACIÓN CUANDO NO SE EXIGÍA LICENCIA: INTERTEMPORALIDAD
Resolución de 19 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

No puede denegarse la inscripción de una segregación de 1978 efectuada según el Texto Refundido de 1976 en el que no se exigía licencia previa o declaración municipal de innecesariedad. Para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
Por otra parte, en cuanto a la falta de consentimiento de los actuales titulares registrales; no basta con el consentimiento de la segregación por quienes eran los titulares registrales en 1978, han de consentir ahora los herederos titulares registrales. En el presente supuesto tuvo acceso al registro el título hereditario de uno de los cónyuges titulares registrales figurando inscrita la finca a nombre de la viuda y los herederos del causante. No obstante la eficacia del contrato para las partes y sus herederos, ex artículo 1257, dichos efectos jurídicos resultan modalizados cuando entran en conflicto con la publicidad registral cuyos efectos erga omnes también están reconocidos legalmente -art. 32 LH-.

HIPOTECA

FALTA EL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO DE PRÉSTAMO: NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Dos Resoluciones de 3 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar. Descargar

Debe darse luz verde a la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario destinado a financiar una segunda vivienda del prestatario y garantizado con hipoteca sobre la misma. El único defecto alegado es la falta de incorporación del Código Identificador del modelo de préstamo utilizado, algo que aun cuando se hubiera incorporado, no es equivalente a la constancia del deber notarial de comprobar el depósito de las condiciones generales.

CONTROL DE TRANSPARENCIA: CORRESPONDE AL NOTARIO EN EXCLUSIVA
Dos Resoluciones de 7 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar. Descargar

No se puede exigir registralmente una aseveración notarial “sacramental” de coincidencia de la FEIN con el contenido de la escritura de préstamo hipotecario. Ahora bien, si el notario hace constar que el prestatario ha recibido la documentación y la información sobre la misma, forzosamente ha debido comprobar que esa documentación es correcta y completa y por ello, que la FEIN corresponde al préstamo. En caso contrario, el notario rechazaría la autorización de la escritura. Tal correspondencia debe ser interpretada “pro debitoris”: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, un diferencial de interés inferior) o si la diferencia no es en las condiciones sino solo en los cálculos (por ejemplo, si el préstamo se firma en fecha posterior a la prevista y por ello resultan diferentes la TAE y el cuadro de amortización), ello no implica condiciones financieras diferentes y no impide la autorización del préstamo.

DOS PRESTATARIOS SUJETOS A LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO: BASTA INDICAR UN EMAIL
Resolución de 7 de enero de 2020 (BOE 23 de septiembre de 2020). Descargar

Hallándose sometido el préstamo hipotecario a la LCCI 10/2019, la expresión de una sola dirección sin especificar que se refiera únicamente a uno de ellos, entraña el consentimiento de ambos respecto de la consignación de una sola dirección de correo electrónico para ambos.

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO
Resolución de 3 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

En la escritura de constitución de hipoteca a que se refiere este expediente se pactó un plazo máximo de duración de la hipoteca de diez años a contar desde el 30 de septiembre de 1990. No puede cancelarse porque no han transcurrido aún los veinte años de prescripción de la acción hipotecaria, más el transcurso de un año exigido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria contar del plazo de vencimiento de la hipoteca sin constar en el Registro la reclamación de la obligación garantizada ni la renovación de la hipoteca, ni la interrupción de la prescripción, ni la ejecución de ninguna de los cambiales garantizadas con la hipoteca.

REQUISITOS NECESARIOS EN LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA CUANDO PAGA EL FIADOR
Resolución de 8 de octubre de 2020 (BOE 23 de octubre de 2020). Descargar

Se plantea en este recurso que requisitos son necesarios para hacer constar en el Registro de la Propiedad la subrogación activa en un préstamo hipotecario, es decir, el cambio de acreedor titular registral, operada en virtud del pago de una deuda, ya vencida, por parte de un fiador como tercero interesado en el cumplimiento de la obligación que no tiene la condición de entidad de crédito. Concretamente, la parte recurrente sostiene que son suficientes los siguientes documentos que se han presentado en el Registro de la Propiedad: a) escritura de ratificación de una certificación bancaria y b) acta de requerimiento a la entidad bancaria, pero sin consentir esta última expresamente en el cambio de titularidad en la hipoteca; consentimiento expreso que en la nota de calificación registral y en su informe se considera necesario.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que aunque la subrogación opera automáticamente por el pago, es necesario un acto expreso de consentimiento por el acreedor y titular de la hipoteca para consentir la inscripción de la subrogación y no basta para ello con el reconocimiento del pago efectuado. En estos casos, el fiador no puede acogerse al procedimiento de subrogación de la Ley 2/1994 porque ni es una entidad de crédito ni el supuesto encaja en el artículo 1211 del Código Civil. El procedimiento adecuado para formalizar la subrogación del tercero viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de pago y consignación regulado en los artículos 1176 a 1181 del Código Civil y 98 y 99 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, debidamente adaptado al supuesto concreto. Si el acreedor ha admitido el pago pero no quiere formalizar la escritura de carta de pago y subrogación la única alternativa es acudir al procedimiento judicial declarativo que corresponda para que la autoridad judicial, oídas las partes, ordene al antiguo acreedor al cumplimiento de su obligación como acto debido y, en caso de inacción del mismo, supla su consentimiento al amparo del artículo 708 de la Ley Enjuiciamiento Civil en el trámite de ejecución de dicha sentencia.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA: NO ES INSCRIBIBLE CUANDO DERIVA DE UN PROCEDIMIENTO QUE TIENE POR OBJETO UNA RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
Resolución de 2 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

La anotación preventiva de que trata el caso tercero del artículo 42 de la Ley no podrá verificarse hasta que, para la ejecución de la sentencia, se mande embargar bienes inmuebles del condenado por ésta, en la forma prevenida respecto al juicio ejecutivo. Es decir, en caso de acción personal pura, de reclamación de cantidad, no cabe anotación de embargo hasta que se ejecute la sentencia.

ANOTACIÓN PREVENTIVA “VERSUS” ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 2 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

Solo se permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 3 de septiembre de 2020 (BOE 2 de octubre de 2020). Descargar

El registrador entiende que no se puede practicar por no aportarse acta de declaración de herederos abintestato del que resulten los herederos. Sin embargo la Dirección General estima el recurso porque entiende que se ha cumplido el requisito de emplazar a alguno de los posibles llamados a la herencia, sin perjuicio de que pueda instarse la declaración de herederos, pero sin que la ausencia de tal declaración pueda implicar la suspensión del procedimiento conforme a la legislación relacionada y sin que pueda alegarse indefensión puesto que no nos encontramos ante un supuesto de herederos absolutamente desconocidos, ni ante el caso de que no haya ningún interesado en la herencia que haya podido intervenir en las actuaciones.

NO CABE EL EMBARGO DE LA MITAD INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL EN TANTO NO SE HAYA LIQUIDADO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada en un mandamiento librado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra una herencia yacente, respecto de la participación del cincuenta por ciento de determina finca que aparece inscrita a nombre del fallecido, con carácter ganancial, ya que, no constando la liquidación de la sociedad de gananciales, el embargo solo podrá anotarse si la demanda se ha dirigido contra ambos cónyuges, lo que no concurre en el presente caso. La Dirección General desestima el recurso y estima la nota de calificación de la registradora, recordando las distintas opciones que existen a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación, concluyendo que no cabe el embargo de mitad indivisa del bien, ya que mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque se haya producido su disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos, exigiendo el artículo 144 del Reglamento Hipotecario para la anotación del embargo que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges.

ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL TERCER POSEEDOR DEBE SER DEMANDADO EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 15 de septiembre de 2020 (BOE 7 de octubre de 2020). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo respecto de varias fincas registrales al constar inscritas en favor de un tercero que no ha sido demandado en el procedimiento. La Dirección General concluye que las exigencias del principio de tracto sucesivo y el principio de salvaguardia jurisdiccional del tercer poseedor confirman la nota de calificación de la registradora, siendo doctrina constitucional que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito en el Registro de la Propiedad, quedando este extremo acreditado frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

CANCELACIONES POR MANDATO JUDICIAL
Resolución de 24 de septiembre de 2020 (BOE 9 de octubre de 2020). Descargar

No procede la cancelación de un asiento registral aunque se haya decretado por sentencia judicial cuando el titular registral no ha sido parte en el procedimiento.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHOS HEREDITARIOS: EL HEREDERO DEBE ESTAR ACREDITADO
Resolución de 19 de octubre de 2020 (BOE 4 de noviembre de 2020). Descargar

El artículo 166.1.ª2.º del Reglamento Hipotecario permite tomar anotación preventiva solo en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, si bien no puede practicarse en este caso simplemente alegando ser el deudor hijo del titular registral, pero sin acreditarse al registrador -en el momento de poner la nota de calificación- el fallecimiento del titular registral, y la condición del ejecutado como heredero, mediante la aportación de los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.

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