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DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

DERECHO INTERTEMPORAL: EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001 NO SE APLICA A LAS ESCRITURAS AUTORIZADAS ANTES DE SU ENTRADA EN VIGOR
Resolución de 23 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

En efecto. A una escritura autorizada en 1980 pero presentada en el año 2019 no le puede ser de aplicación el criterio recogido en el artículo 98 de la Ley 24/2001, por la sencilla razón de que cuando se otorgó la escritura objeto de presentación ahora, el notario no gozaba de la exclusividad en cuanto al juicio de suficiencia sino que el registrador podía disentir, y era una competencia compartida (Resolución de 12 de abril de 1996). En la actualidad dicha norma atribuye el juicio de suficiencia al notario, bajo su responsabilidad, y ello impone a este fedatario una determinada forma de actuar que no puede exigirse a situaciones anteriores a su entrada en vigor. La determinación del ámbito de la eficacia temporal del citado precepto, ha de resolverse con arreglo a la normativa vigente al tiempo de la autorización de la escritura y no al tiempo de la inscripción.

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO Y TEORÍA DE LA REPRESENTACIÓN INDIRECTA. FIDUCIA CUM AMICO
Resolución de 19 de febrero 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

Procede la inscripción de una escritura de reconocimiento de dominio en la que, por un lado, se reconoce justificadamente la titularidad a favor del dominus, y de esta forma quede acreditada la relación representativa entre el gestor y el dominus; y por otro se expresa la causa de la adquisición. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real. Es decir, son elementos esenciales de este negocio: la existencia clara del pacto de fiducia y la expresión de la causa adquisitiva.

PODER INGLÉS: JUICIO DE EQUIVALENCIA
Resolución de 4 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

El juicio de suficiencia expreso debe incluir el de equivalencia, es decir, debe acreditarse conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario (por ejemplo, mediante la aseveración por parte del notario autorizante de la escritura presentada a inscripción en el Registro) que con arreglo al Derecho inglés la escritura de apoderamiento exhibida al notario español tiene una eficacia equivalente a la que el Derecho español atribuye a las escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles.

COMPRAVENTA/MEDIOS DE PAGO

OPCIÓN DE COMPRA: PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO
Dos Resoluciones de 28 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Descargar

En una escritura se reconoce por parte de una sociedad una deuda a favor de otra en virtud de un contrato de préstamo. En la misma escritura, la entidad prestataria constituyó a favor de la mercantil prestamista, un derecho de opción de compra gratuito sobre las fincas registrales que se ejercitaría por la prestamista únicamente en el supuesto que se produzca impago del préstamo y sus intereses por la parte prestataria, una vez transcurridos los 24 meses de plazo, respecto de las fincas que no hayan sido previamente vendidas y hasta el límite de la cuantía adeudada del préstamo. La registradora deniega la inscripción solicitada ya que dados los términos en que está pactada la opción de compra, se está vulnerando la prohibición del pacto comisorio expresamente prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, ya que dicha opción se concede en garantía de la deuda con la que tiene una conexión directa. Así se deduce de que sea el impago del préstamo el que determine el nacimiento del derecho de opción, y que su plazo, precio o facultad de ceder el derecho de opción a un tercero estén vinculados al préstamo, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su crédito. La Dirección General confirma la calificación registral.

LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES DEBEN CONSTAR INDICADAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA INSCRIBIR UNA COMPRAVENTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 13 de febrero de 2020 (BOE 24 de junio de 2020). Descargar

La Dirección General confirma la calificación negativa al no figurar que de unas capitulaciones se haya hecho la oportuna indicación en el Registro Civil, impidiendo la inscripción de una compraventa de un cónyuge con carácter privativo, todo ello de conformidad con el artículo 1333 del Código Civil y el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil, y con el fundamento de que la inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, eficacia esta última que conduce al rechazo de la inscripción en el Registro de la Propiedad sin la previa inscripción en el Registro Civil, pues ello podría desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad, al publicar cada Registro una realidad distinta.

MEDIOS DE PAGO: NO TODO ERROR MOTIVA EL CIERRE REGISTRAL
Resolución de 4 de marzo de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Se consignan erróneamente en la escritura los beneficiarios de unos cheques bancarios. Para el registrador eso supone un defecto que impide la inscripción de la compraventa, lo que es revocado por la Dirección General, dando la razón al notario autorizante, al ser un error de escasa entidad, claramente constatable, prevaleciendo el contenido del cheque testimoniado, sobre lo manifestado.

MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS
Resolución de 20 de marzo de 2020 (BOE 9 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General, ante la calificación negativa del registrador por no hacer constar los medios de pago en una compensación de créditos, concluye que la compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de obligaciones, de modo que no procede aplicar la normativa de los medios de pago.

ACTIVO ESENCIAL: AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN EXPRESA NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La ausencia de manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, no es por sí defecto que impida la inscripción. El registrador solo puede apreciar el carácter esencial de un activo cuando así resulte de forma manifiesta o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar.

VENTA DE BIENES POR FUNDACIÓN DE ÁMBITO AUTÓNOMICO DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

A diferencia de lo que ocurre con las fundaciones de ámbito estatal, la legislación autonómica madrileña, no exige la previa aprobación de la venta por el Protectorado, sino únicamente la comunicación posterior y el depósito de la documentación en el Registro de Fundaciones.

VENTA DE INMUEBLE QUE COLINDA PARCIALMENTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: CERTIFICADO DEL SERVICIO PERIFÉRICO DE COSTAS FUERA DE PLAZO
Resolución de 17 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa en que el registrador, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Costas, suspende la inscripción, toma anotación preventiva y notifica al Servicio de Costas para expida certificado manifestado si invade o no dominio público. Transcurrido el plazo legal de un mes, contesta la administración determinando la invasión parcial, y el registrador deniega la inscripción. Se revoca la calificación ya que se señala que la administración tiene en el plazo de un mes para contestar y, si no lo hace en plazo, el registrador debe convertir la anotación en inscripción con arreglo a lo dispuesto en el 36.5 del Reglamento de Costas.

Existe derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario en venta de cuota indivisa

De lo contrario, podría eludirse este derecho con la venta sucesiva de las cuotas indivisas, dado que si no reconoce para la primera venta de cuota, no habría razón para admitirla en la segunda y sucesivas

VENTA DE CUOTA INDIVISA DE LOCAL: EXISTE DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO POR PARTE DEL ARRENDATARIO
Resolución de 18 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

La venta de una cuota indivisa de local arrendado no exime de la aplicación de las reglas relativas a los derechos de tanteo y retracto que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Si bien es cierto que este derecho debe interpretarse de forma restrictiva y que, mientras que la Ley de Arrendamientos Rústicos sí distingue y la Ley de Arrendamientos Urbanos no, no obstante, debe reconocerse la existencia de este derecho, salvo manifestación en contrario, porque si no podría eludirse este derecho con la venta sucesiva de las cuotas, dado que si no reconoce para la primera venta de cuota, no se encuentra razón para que sí se admita en la segunda; y además, que el único derecho de tanteo y retracto preferente al arrendaticio urbano, además del convencional inscrito, es el de comuneros, por lo que necesariamente debe admitirse que el precepto, aunque no lo diga de forma directa, reconoce este derecho de adquisición preferente para el caso de venta de cuota.

CONTRATOS

CESIÓN DE FINCA RESULTANTE DE SEGREGACIÓN: LA LICENCIA SEÑALA QUE LA NUEVA FINCA SURGIDA DE LA SEGREGACIÓN HA DE SER CEDIDA A DICHO AYUNTAMIENTO Y SER DESTINADA A ZONA VERDE PÚBLICA
Resolución de 5 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

La licencia expresa el destino que para dicha finca tiene previsto el planeamiento urbanístico, pero que no altera su actual titularidad privada ni supone una prohibición de enajenar. El adquirente de la finca lo hace con pleno conocimiento de la condición de destino de la misma, en ejecución del planeamiento urbanístico y sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON UNA CUOTA GANANCIAL
Resolución de 5 de abril de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Debe prestar su asentimiento el cónyuge del condómino cuya cuota es ganancial o presuntamente ganancial o autorización judicial. Según el Centro Directivo la extinción de comunidad excede del ámbito de los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación y, por tanto, no resulta aplicable la norma del apartado 2 artículo 94 del Reglamento Hipotecario, como pretende el recurrente.

DACIÓN EN PAGO CON QUITA Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO
Resolución de 10 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

En el presente caso se concede una quita a los deudores. Por ello, se señala, que resulta incompatible con el reconocimiento de derecho de adquisición preferente al arrendatario al no poder situarse en la posición de la entidad de crédito que, a cambio de la finca transmitida al tercero por ella designado -sociedad íntegramente participada-, no solo da por pagada las deudas por el valor de la finca transmitida sino que, además, lleva a cabo una quita de tales deudas por la diferencia hasta la liberación total de responsabilidad de los deudores con la consiguiente cancelación de las hipotecas que en garantía de las mismas gravan la finca transmitida. Atendiendo a la ratio legis de derecho de adquisición preferente del arrendatario debe concluirse que éste no existe en una transmisión como la que es objeto de la escritura calificada mediante un negocio más amplio que una mera compraventa.

NO CABE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE CUANDO SE TRANSMITE LA TOTALIDAD DEL EDIFICIO
Resolución de 20 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se formaliza la venta de un inmueble urbano que se describe como edificio compuesto de planta baja, destinada en su mayor parte a almacén, estando el resto destinada, junto con la planta primera, a vivienda. En la escritura manifiesta la parte vendedora que únicamente está arrendada la planta baja destinada a almacén y la vivienda está libre de arrendamientos. El registrador suspende la inscripción por entender que el arrendatario tiene derechos de tanteo y retracto conforme a los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Dirección General estima el recurso, señalando que se entiende que de los artículos 31 y 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta inequívoco que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. Lo anterior ha sido reconocido por abundante jurisprudencia, que reconoce únicamente el derecho de retracto para el caso de que en el inmueble solo existiera una vivienda o un local.

URBANISMO

NO CABE LA CANCELACIÓN DE UNA MISMA HIPOTECA EXISTENTE EN UNA FINCA MATRIZ Y EN LA ADJUDICADA EN LA REPARCELACIÓN POR PETICIÓN UNILATERAL DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 2 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar

Se trata de un supuesto en que una hipoteca existente en una finca aportada a una reparcelación se arrastra a la finca adjudicada en tal procedimiento. En el proyecto de reparcelación no se eliminó, como debió ser lo correcto, en la finca de origen. Posteriormente el ayuntamiento solicita se cancele lo que, para ellos, es una “doble inmatriculación” de la hipoteca.
La Dirección General desestima el recurso, aclarando que no hay tal doble inmatriculación, sino que es el efecto normal del carácter indivisible de la hipoteca (art. 123 LH), sumado en este caso la circunstancia de que caducó por el transcurso de los tres años legales, la nota del inicio de procedimiento de equidistribución sin que fuera prorrogada (art. 5.2 del citado Reglamento de Ejecución de la Ley Hipotecaria en materia urbanística), y el Registro aplicó el régimen general de arrastre de cargas del artículo 51, regla 7.ª, del Reglamento Hipotecario. Concluye el Centro Directivo que la rectificación de un proyecto de compensación ya inscrito, exige el consentimiento de los titulares del dominio o de los derechos reales sobre las fincas registrales resultantes afectados por la misma, en cuanto que son quienes tienen el poder de disposición sobre tales fincas o derechos reales tras la inscripción del proyecto, sin perjuicio de tener que cumplirse, si procede, las disposiciones administrativas que resulten aplicables a la rectificación que se pretenda en cada caso concreto.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS ESTÁ LIMITADA
Resolución de 3 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar

En contestación a una comunicación registral al Ayuntamiento correspondiente de una obra nueva, se dicta resolución municipal en la que se solicita que se extienda nota haciendo constar que la obra nueva carece de licencia y que se trata de un “acto clandestino”. El registrador exige, para ello, determinadas actuaciones que la Dirección General entiende extralimitadas a la calificación registral, recordando su doctrina en la interpretación de los artículos 99 y siguientes del Reglamento Hipotecario, que facultan al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO
Resolución de 27 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Se formaliza una escritura de compraventa por la que una sociedad vende, a otra veintisiete fincas rusticas, por un precio global el cual queda aplazado en su mayor parte y se pacta que: “La falta de pago a su vencimiento de las cantidades aplazadas facultará a la vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho del presente contrato, conforme al 1504 del Código Civil. Para que se produzca la resolución del contrato, bastará la notificación hecha al comprador por requerimiento judicial o por acta notarial, transcurridos 15 días hábiles desde la fecha del impago”.
La registradora suspende la inscripción solicitada, ya que, al tratarse de una compraventa de varios inmuebles, cuyo pago se aplaza, en parte, y éste se garantiza con condición resolutoria, no consta en la escritura la distribución de la cantidad aplazada, cuyo pago se garantiza con dicha condición resolutoria, sobre cada una de las fincas afectadas y ello en base a los artículos 18, 11, 119 y 120 de la Ley Hipotecaria y a las exigencia derivadas de la necesaria claridad y precisión que debe presidir los asientos registrales.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en este caso, es inequívoco que de la escritura resulta que se pacta un “precio global y no distribuido” y para eludir la distribución del precio entre las diversas fincas, a efecto de inscripción de la garantía, carece de base la afirmación del recurrente de que se trata de un único terreno rústico, y además indica que no ha solicitado la inscripción de la condición resolutoria, por lo que hace constar que se podía haber inscrito la escritura sin esa garantía real. La Dirección General estima que no puede desconocerse la unidad negocial, tal y como la han configurado los otorgantes, de forma que, no cabe inscribir la venta y denegar el acceso de la condición resolutoria, por cuanto se está alterando el equilibrio negocial pretendido y se atribuye al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados. De todo ello resulta que, aun cuando la cláusula resolutoria pudiera ser considerada esencial para el equilibrio negocial, podría ser excluida de la inscripción si lo consintiera el contratante favorecido por ella. Por tanto, debería admitirse, si lo solicita el vendedor, que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ya que, al ser único beneficiado, puede excluir de la presentación inicial, dicho extremo.

RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO
Resolución de 6 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

Producido el impago del precio garantizado, la reinscripción a favor del vendedor no es automática, es necesaria la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas posteriores- que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. La condición resolutoria pactada no es garantía inmediata de la finca vendida sino del equilibrio del contrato, de ahí la necesaria consignación.

DONACIÓN

DONACIÓN DE VIVIENDA: INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
Resolución de 6 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

No basta con la mera constancia en la escritura de donación por casado en separación de bienes de que la finca descrita “no se destinaba a domicilio habitual” o debe manifestarse expresamente que no tiene carácter de domicilio o vivienda habitual de la familia. Afirma el Centro Directivo que con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las exigencias legales.

SEGREGACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA PREEXISTENTE: RECOMENDABLE LA PREVIA O SIMULTÁNEA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA
Resolución de 20 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de declaración de obra nueva preexistente al tener dudas sobre si la misma se encuentra enclavada o no en la finca registral sobre la que se pretende su inscripción. Si bien la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación al entender que queda suficientemente justificado que la edificación se encuentra enclavada sobre la finca registral inscrita al acompañarse a la escritura acta notarial e informe topográfico que así lo acreditan, recuerda que tales dudas hubieran quedado disipadas mediante la previa o simultánea georreferenciación de la finca en la que se ubica.

EXONERACIÓN DE CONSTITUCIÓN DE SEGURO DE CAUCIÓN
Resolución de 20 de enero de 2020 (BOE de 18 de junio de 2020). Descargar

No basta la mera manifestación de que se trata de autopromotor de vivienda individual para uso propio, sino que es necesario acreditar que el promotor-vendedor utilizó la vivienda para uso propio con pruebas documentales adecuadas como pueden ser acta de notoriedad, certificado de empadronamiento o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en derecho, no siendo admisible como prueba la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, ya que únicamente sirven para acreditar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.

DEMOLICIÓN Y OBRA EN CONSTRUCCIÓN
Resolución de 14 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

La modificación de descripción constructiva en finca registral, por demolición y obra en construcción no requiere la previa licencia de demolición, al acompañarse a la escritura la licencia urbanística y certificación técnica.

LA OBRA NUEVA PUEDE NO INSCRIBIRSE CUANDO HAYA DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 4 de marzo de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Se declara una ampliación de obra sobre una finca que aparece en el registro con una superficie de 667 metros cuadrados y en el certificado del técnico con 359 metros cuadrados. Se inicia por la registradora el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que resulta negativo, considerando la Dirección General que la negativa a la inscripción de la obra nueva debe mantenerse porque existen dudas sobre la identidad de la finca dada la evidente discordancia en sus superficies, siendo necesaria la determinación de cuál es la finca sobre la que se ubica la edificación y su coincidencia con la registral, lo que puede lograrse mediante la ubicación y delimitación de la finca registral por alguno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria.

RECTIFICACIÓN DE ELEMENTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 6 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

Para instar la inscripción de la representación gráfica de un solar (finca matriz) en el que se ubique un edificio dividido horizontalmente, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría: y sin que, por otra parte, proceda, como ha reiterado este Centro Directivo, la georreferenciación de los elementos independientes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

PROHIBICIÓN DE VIVIENDAS DE USO HOTELERO: UNANIMIDAD
Resolución de 5 de abril de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

No basta con una mayoría cualificada para aprobar una modificación estatutaria vetando en la división horizontal los pisos y apartamentos turísticos. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige mayoría para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.

PROPIEDAD HORIZONTAL: ALCANCE DE LOS ACUERDOS DE MODIFICACIÓN ESTATUTARIA NO INSCRITOS
Resolución de 1 de junio de 2020 (BOE 10 de julio de 2020). Descargar

Los acuerdos de modificación de estatutos no inscritos no pueden afectar los derechos de dominio adquiridos por terceros con posterioridad a su adopción. No obstante, si la ley de propiedad horizontal no exige unanimidad para el acuerdo adoptado, como ocurre en el caso objeto de la presente resolución, si ya ha mediado el consentimiento del quorum exigido para su validez, no es necesario su aprobación por los propietarios que han adquirido su derecho con posterioridad.

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Resolución de 1 de junio de 2020 (BOE 10 de julio de 2020). Descargar

El acuerdo de modificación de la descripción de un edificio en régimen de propiedad horizontal que, además, afecte de forma individual a algún elemento privativo, requiere unanimidad de la junta de propietarios y el consentimiento individualizado del titular registral afectado.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FUERA DE LOS CASOS PREVISTOS EN LA LEY ES NECESARIO LA UNANIMIDAD AUNQUE EL ACUERDO SE REFIERA A LA REMISIÓN DE UNA NORMA LEGAL
Resolución de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General recuerda que toda modificación de los estatutos sociales requiere la unanimidad de acuerdo entre los propietarios. En este caso se adoptaba el acuerdo siguiente: “Se prohíbe cualquier actividad de arrendamiento que no está amparada por normativa municipal, autonómica o estatal”. A pesar de ser de tal tenor, es exigible la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o los requisitos en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado, pues por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.

DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGÜEDAD: VISADO COLEGIAL
Resolución de 16 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

Determina el centro directivo que en las obras por antigüedad no es necesario el visado colegial del técnico. Con arreglo al artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 son técnicos competentes: 1) el que hubiera firmado el proyecto; 2) el que tuviera encomendado la dirección de la obra; 3) cualquier otro técnico que tuviera facultades suficientes acreditadas; 4) el técnico municipal del ayuntamiento. Como se observa de este precepto, y aun cuando el visado acredita la cualificación y habilitación, lo cierto es que no se exige visado en ningún momento, y solo certificado del colegio en el tercer caso.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. NÚMERO DE POLICÍA Y COORDENADAS
Resolución de 19 de junio 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

En una ampliación de obra no es imprescindible para su inscripción que se acredite el número de policía y tampoco es necesario que se aporten las coordenadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación si la ampliación no varía la que consta en el Registro de la Propiedad.

NECESIDAD DE LICENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Resolución de 20 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se plantea en este expediente si para inscribir una escritura de constitución de propiedad horizontal “tumbada” con asignación de uso exclusivo y excluyente de una determinada porción de terreno a cada uno de los dos elementos privativos que la componen, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos agota la totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones declaradas sobre las fincas, es necesario o no acreditar la obtención de licencia administrativa de parcelación o división de terrenos o la declaración municipal de que no es necesaria. Entiende la registradora que ello es necesario, por configurarse en este caso la división horizontal de manera que los dos elementos privativos que la integran constituyen realmente dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí.
La Dirección General confirma la nota, señalando que no cabe admitir el acceso al Registro bajo el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal de la división horizontal tumbada que se formaliza en la escritura calificada, pues no se puede admitir en este caso la configuración registral independiente de los elementos privativos de la división horizontal sin la oportuna licencia por suponer una división de suelo y no resultar aplicable tal régimen de acceso registral a los actos afectantes al suelo, particularmente en el ámbito de la legislación urbanística gallega, donde se requiere que se aporte dicha licencia o en todo caso la declaración municipal de su innecesariedad.

LAS CERTIFICACIONES CATASTRALES NO SON SUFICIENTES PARA ACREDITAR UNA DIVISIÓN HORIZONTAL DECLARADA POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

En virtud de un certificado de un técnico y de certificaciones catastrales, se pretende inscribir una edificación en división horizontal en Madrid, donde su legislación propia no exige licencia para constituir una división horizontal. Pero no es posible inscribirla porque de las certificaciones catastrales resulta acreditada la configuración independiente y descripción de cada uno de los elementos constructivos, mas no con el suficiente detalle su antigüedad en esa configuración, dado que solo consta genéricamente el año de la construcción principal, o en su caso, de reconstrucción o rehabilitación integral, al menos con la documentación valorada al tiempo de la calificación, ni con el certificado técnico incorporado que, como se ha expuesto, debería ser más concreto respecto a los distintos elementos resultantes de la división, al menos en cuanto a superficie y destino.

OBRA NUEVA EN “COMUNIDAD VALENCIANA”
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 7 de agosto de 2020). Descargar

Se pretende inscribir un acta notarial en la que los titulares registrales de las tres viviendas (una situada en la planta baja y dos dúplex en la planta primera) en que está dividido horizontalmente un edificio hacen constar la terminación de la obra nueva de dicho edificio, alegando a registradora para negar la inscripción que no se aportar el seguro decenal previsto en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
La Dirección General reitera su doctrina asentada en Resolución de 29 de noviembre de 201, respecto de la construcción de diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente (cfr. Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), que la asimilación al concepto de autopromotor individual de la “comunidad valenciana” para la construcción de edificios, se admite “si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente” (Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Y MEDIOS DE PAGO
Resolución de 17 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

En un supuesto de liquidación de sociedad de gananciales con existencia de contraprestación en dinero o signo que lo represente, la Dirección General concluye que le es de aplicación la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

ÁMBITO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES
Resolución de 26 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

El presente recurso tiene como objeto la calificación de una sentencia dictada en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales. Dicha sentencia acuerda excluir del haber ganancial liquidable una finca que aparece inscrita en cuanto a la nuda propiedad a favor de ambos cónyuges, porque entiende que la compraventa por la que estos realizaron la adquisición, en realidad era una donación encubierta y que existió simulación. La registradora deniega la inscripción porque entiende que es necesario para declarar la simulación que en el proceso judicial no solo hayan intervenido los dos cónyuges titulares registrales, sino también el vendedor que en su día otorgó la escritura que ahora se declara incursa en simulación contractual.
La Dirección General estima el recurso, señalando en primer lugar, porque ni el principio de legitimación registral, ni el de tracto sucesivo imponen que para modificar un asiento tengan que intervenir otras personas que las que aparecen como actuales titulares según el Registro. Y, en segundo término, porque las cuestiones referidas a la adecuada constitución de la legitimación pasiva en el proceso judicial, en tanto no afecten a la necesaria intervención de los titulares registrales, son apreciadas por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador, dentro del respeto a los límites que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece para la calificación de los documentos judiciales, revisar tal extremo.

ÁMBITO DE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD
Resolución de 26 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

En una compraventa, la compradora -casada en régimen de gananciales- adquiere el pleno dominio de dos fincas mediante precio que paga con dos cheques bancarios; manifiesta, con la confirmación de su marido, que el dinero invertido en dicha compraventa proviene de la venta de bienes privativos según consta en determinada escritura, y solicita que se inscriba esta adquisición con tal carácter privativo según lo previsto en los artículos 1346.3.º del Código Civil y 95.1 del Reglamento Hipotecario. La registradora inscribió tal adquisición por título de compraventa, con carácter privativo por confesión. El recurrente sostiene que tal inscripción es incorrecta, pues, a su juicio, debieron haberse inscrito las fincas con carácter puramente privativo, al haberse acreditado fehacientemente el origen privativo de los fondos empleados en la adquisición. Y solicita que se revoque la nota de inscripción recurrida.
La Dirección General desestima el recurso. Señala que la prueba de la privatividad de la contraprestación es especialmente difícil cuando consiste en dinero, ya que su carácter fungible hace muy difícil demostrar que el dinero utilizado es privativo, pues para ello hay que acreditar de forma indubitada que el dinero invertido es justo el mismo que había adquirido anteriormente con igual carácter el cónyuge adquirente y que integraba su peculio privativo. El rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción. Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, como se ha expuesto anteriormente, exige, con el limitado alcance de regular su acceso registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. Fuera del proceso esa exigencia se viene entendiendo necesario que sea directamente la fe notarial -y no tanto las manifestaciones de parte interesada plasmadas en soporte documental público- la que ampare la privatividad del precio invertido. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial; y esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación normativa que (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo) flexibilice este extremo.

SEPARACIÓN LEGAL SIN LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 11 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

En contra del criterio registral, se admite la inscripción de testimonio judicial en el que se declara tal separación sin liquidarse la sociedad, ahora extinta, de gananciales. La alteración del estado civil, de casado a separado, provoca, como se ha dicho, la disolución de la sociedad de gananciales, e implica, como también se ha dicho, que surja una comunidad post ganancial, que produce importantes alteraciones en el régimen de administración y disposición de los bienes, así como en el régimen de cargas y responsabilidad de las deudas contraídas por los consortes.

AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD: EXCLUSIÓN DE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD
Dos Resoluciones de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar. Descargar

La Dirección General reconoce que el pacto de atribución de privatividad entre cónyuges es admisible siempre que esté causalizado, siendo suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma se deduzca de los términos de la escritura, y aunque no haya podido acreditarse el carácter privativo de tal aportación mediante aplicación del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado.

LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

La elevación a público y protocolización de un cuaderno de liquidación de la sociedad de gananciales en caso de muerte de uno de los cónyuges exige la intervención de los legitimarios, tal y como advierte el notario en la escritura. La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que su porción en la herencia, viene determinada no solo por los bienes privativos del causante, sino también por la parte que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique al caudal hereditario.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: CUOTA INDIVISA GANANCIAL
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

La Dirección General siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto al ejercicio de la acción de división, exige el consentimiento de ambos cónyuges o la autorización judicial supletoria, para extinguir un condominio cuando una de las cuotas tiene carácter ganancial.

DIFERENCIA ENTRE DOMICILIO INDIVIDUAL Y DOMICILIO FAMILIAR A EFECTOS DEL ARTÍCULO 1320 DEL CODIGO CIVIL
Resolución de 16 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

En el presente expediente se constituye una hipoteca por una persona casada en régimen de separación de bienes, expresando en la escritura que la finca hipotecada es su vivienda habitual, pero no su domicilio conyugal/familiar. Frente a la calificación registral, el Centro Directivo distingue entre el domicilio individual que no tiene por qué coincidir con el familiar y/o conyugal. Y concluye que el artículo 1320 del Código Civil protege el domicilio familiar y conyugal, no el individual, por lo que no se requiere el consentimiento del otro cónyuge en el caso concreto.

DERECHO DE SUCESIONES

DECLARACIÓN DE HEREDEROS: SOLO JUICIO DE NOTORIEDAD
Resolución de 15 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Basta la presentación del acta final en la que se formaliza el juicio de notoriedad y se reseñan las pruebas practicadas, sin que sea necesario incorporar las certificaciones de fallecimiento y del Registro General de Actos de Última Voluntad de los causantes que se han incorporado al acta inicial de requerimiento para la declaración de herederos.

INTERPRETACIÓN DE LAS CLÁUSULAS TESTAMENTARIAS: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
Resolución de 22 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Se trata en el presente caso sobre la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias: la causante falleció el día 16 de marzo de 2019, careciendo de ascendientes y descendientes; en su último testamento, instituyó herederos a diversos sobrinos suyos sustituidos por sus descendientes; en la escritura intervienen todos los llamados en ese testamento; en el inventario figuran unas fincas que según consta el Registro, proceden de la división horizontal de otra, que, a su vez, procedía de una reanudación de tracto sucesivo y disolución de comunidad, y que, en cuanto a una tercera parte indivisa de esa comunidad, la causante había adquirido por herencia de su esposo, quien falleció el día 8 de marzo de 1971, bajo la vigencia de su último testamento, en el cual, dispuso lo siguiente: “Instituye heredera fiduciaria en todos sus derechos, bienes y acciones a su esposa Doña A. O. L., con la condición de que no contraiga nuevo matrimonio, pues en este caso quedará sin efecto y reducida a su cuota legal usufructuaria, y la sustituye vulgar y fideicomisariamente por sus hermanos Doña M. y Don B., sustituidos a su vez por sus respectivos descendientes legítimos”.
El registrador entiende que la cláusula debe entenderse en el sentido de instituir a la esposa como heredera fiduciaria, pero con la condición de no contraer matrimonio, como requisito para conservar la titularidad fiduciaria: de forma tal que, si la fiduciaria contrajere matrimonio se adelantaría la entrega de los bienes a los herederos fideicomisarios; la parte recurrente, en cambio, entiende que la institución de heredera es pura, y que lo que se somete a condición es el llamamiento fideicomisario, de forma tal que si contrae matrimonio recibe la cuota legal usufructuaria y suceden los fideicomisarios y, en otro caso, queda como heredera pura y transmite los bienes a sus propios herederos.
El Centro Directivo resuelve en dos sentidos: 1.- La interpretación de las cláusulas testamentarias corresponde a los herederos, y dado que en este caso, no se está interpretando el testamento de la causante, sino el testamento del esposo de la causante actual, de la que derivan determinados bienes sujetos a la contingencia debatida, debió haberse interpretado junto con los hederos fideicomisarios del esposo de la causante. 2.- Resuelve el fondo del asunto entendiendo que la voluntad del testador fue designar a su esposa, actual causante, como heredera fiduciaria de sus bienes sujeta a la eventualidad de que, en caso de contraer matrimonio, debería anticipar la entrega de los bienes a los fideicomisarios, y en otro caso, los mantendría hasta su fallecimiento, pero nunca como heredera pura. Para ello se basa en los términos recogidos por el testador en el testamento notarial: heredera fiduciaria; y en el hecho de que al haberse otorgado ante notario, las palabras son utilizadas con el rigor técnico que corresponde a dichos documentos.

NATURALEZA DEL ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
Resolución de 23 de enero de 2020 (BOE 18 de junio 2020). Descargar

A diferencia del testamento, que es a la vez, título material y formal y ley que rige la sucesión por voluntad de su autor, el acta de declaración de herederos abintestato solo es el título formal de la sucesión mortis causa, pues el fundamento de la vocación hereditaria es la misma ley, título material en la sucesión intestada. Desde el punto de vista formal, es doctrina reiterada del Centro directivo, como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura. Al ser el testamento, como se ha indicado, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sino que tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto. Ahora bien, en el ámbito de la sucesión intestada, esta Dirección General ha entendido que puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Es posible limitar la intangibilidad cualitativa de la legítima pactando una cautela socini

El heredero forzoso tiene así la facultad de elegir entre respetar la limitación cualitativa de su legítima (administración o prohibición de disponer) recibiendo más de lo que le corresponde por ella, o bien alegar la infracción de dicha intangibilidad quedando reducida su porción hereditaria a su legítima

ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO A LA VIUDA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER: CAUTELA SOCINI
Resolución de 27 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Se impone en un testamento una prohibición de disponer a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años. La registradora entiende que se conculca el principio de intangibilidad cualitativa de la legítima. La Dirección General estima el recurso entendiendo que no es una prohibición absoluta de disponer sino que se establece una cautela socini, según es configurada y admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima y el legado ordenado en favor de la viuda limitado al pleno dominio del tercio de libre disposición.

SUSTITUCIÓN VULGAR: RENUNCIA DEL LEGATARIO DE LEGÍTIMA ESTRICTA: LOS DESCENDIENTES DEL RENUNCIANTE NO SON LEGITIMARIOS
Resolución de 19 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca ganancial legada en pago de legítima estricta a uno de los legitimarios con la siguiente cláusula: “Este legatario, será sustituido, en su caso, por sus descendientes”; efectuada la renuncia por el legitimario, los herederos otorgan escritura de herencia sin intervención de los descendientes del legatario legitimario renunciante, exigiendo la registradora la manifestación por parte del renunciante de carecer de descendencia o concurrir el consentimiento de los legatarios sustitutos.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación al interpretar que, renunciada la legítima por el legatario legitimario, los descendientes del renunciante no son legitimarios, tal y como resulta del artículo 985.2 del Código Civil; admitiendo la interpretación que de la cláusula de sustitución hacen los herederos, como obligados a ejecutar las disposiciones testamentarias, es decir, que el legado se ha de aplicar “en su caso” a los descendientes del legitimario, solo en el “caso” de que los descendientes sean legitimarios (por premoriencia o indignidad del hijo), y que no siendo legitimarios no procede la sustitución.

NO ES NECESARIO HACER CONSTAR EN LA ESCRITURA EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS ADJUDICATARIOS EN UNA HERENCIA
Resolución de 5 de marzo de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

En una extraña calificación registral, se exige en una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que conste el régimen económico matrimonial de los adjudicatarios, afirmación desautorizada por la Dirección General, que solo exige dicha constancia en el supuesto excepcional de que en la escritura comparezca el cónyuge de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil, al referirse -a contrario- a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario.

PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA
Resolución de 6 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

Se deniega su inscripción por falta de equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español. Como defectos se alegan: Se requiere la prueba del hecho según el cual, con arreglo al Derecho francés, en una escritura de partición de herencia, si el notario no hace declaración específica de la capacidad de los intervinientes, no queda privado el documento por él autorizado de su condición de escritura pública. Falta la aportación del acta notarial de protocolización del testamento ológrafo del causante de la herencia. Y además acreditar su fallecimiento. Asimismo, no se ha aportado poder en escritura ni se ha acreditado ratificación. Por último, la ausencia de presentación de los documentos acreditativos del Número de Identidad de Extranjero (o D.N.I. -N.I.F. vigente- si fuera español) del adquirente de los bienes en España y de la legitimaria, heredera legal, que no adquiere bien alguno en nuestro país.
Se precisa la rectificación de estos defectos, o bien otorgamiento de nueva escritura ante notario español.

INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA: EL LLAMAMIENTO SUCESIVO ENCAJA EN LA FIGURA DE LA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
Resolución de 1 de junio de 2020 (BOE 10 de julio de 2020). Descargar

Se resuelve en el presente recurso la interpretación que debe hacerse de determinada cláusula contenida en un testamento ológrafo que, sin emplear los términos sustitución fideicomisaria, contempla un llamamiento sucesivo. El registrador suspende la inscripción al considerar que, siendo una sustitución fideicomisaria, la fideicomisaria no puede solicitar la inscripción de los inmuebles a su nombre al no haber entrado todavía en su patrimonio y la presentante recurre la nota de calificación negando la existencia de dicha sustitución. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación considerando que el carácter sucesivo del llamamiento, que resulta de la cláusula testamentaria, es el elemento fundamental para afirmar que se trata de una sustitución fideicomisaria y no de un usufructo con facultad de disposición donde el testador no hace un doble llamamiento sucesivo, si no que distribuye entre distintas personas, de forma inmediata, las facultades integrantes del derecho.

ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA
Resolución de 10 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

Un heredero único, en concepto de representante de la herencia yacente, eleva a público un contrato privado de arrendamiento, por el cual, además, se produce la subrogación de una sociedad en la posición de arrendatario y titular del derecho de opción de compra de la causante después de más de dos años después del óbito. Todo ello implica, para la Dirección General, aceptación tácita de la herencia, sin que pueda considerarse un acto de conservación del patrimonio hereditario, y aunque el llamado a la sucesión que otorga dicha escritura manifiesta expresamente en ella su voluntad de no aceptar la herencia y que con la subrogación disminuyen las deudas de la misma y puede evitarse la resolución del arrendamiento. Pero estas circunstancias no impiden que tales actos tienen entidad suficiente para considerar que solo pueden ejecutarse asumiendo la cualidad de heredero, pues son “actos de señor” -en terminología de Las Partidas-, al igual que lo sería la extinción de una deuda de la herencia mediante una dación en pago de bienes de la misma.

DESHEREDACIÓN: NO SE NECESITA ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO SINO QUE BASTA MANIFESTARLO EN LA ADJUDICACIÓN
Resolución de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General mantiene que siempre es necesario que resulte de la escritura atributiva de bienes hereditarios cuáles son los sujetos interesados en la herencia, y que -sin llegar a una prueba diabólica- se justifique o se refiera la inexistencia de otras personas que por llamamiento legal o testamentario pudieran tener algún derecho en la sucesión, de modo que se infiera la legitimación de los otorgantes, per se, para la adjudicación de los bienes relictos.

ALBACEA: TIENE FACULTADES PARA DIVIDIR HORIZONTALMENTE
Resolución de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General entiende que un albacea, como acto preparatorio imprescindible para ejecutar la voluntad testamentaria, tiene facultad para dividir horizontalmente el edificio a fin de configurar los distintos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y que son objeto de atribución particular, sin que sea preciso el consentimiento de los legatarios favorecidos en orden a la fijación de cuotas.

DIVISIÓN DE COSA LEGADA: REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS LEGATARIOS
Resolución de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

Una misma finca registral es objeto de diversos legados ordenados en testamento a favor de un grupo de legatarios que, a su vez, son instituidos herederos, y a favor de otro grupo de legatarios, ordenando la causante la división del mismo para adjudicar a cada grupo de legatarios la porción especificada en cada legado. A la escritura de adjudicación de herencia, segregación y entrega de legados concurren los herederos, pero no todos los legatarios, señalando como defecto la registradora la necesidad de que, siendo la división un acto de riguroso dominio, concurran a la misma todos los copropietarios. La recurrente alega que no es un caso de copropiedad, sino de partición realizada por la propia testadora, no siendo necesaria la intervención de todos ellos. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al entender que no se ha efectuado la partición por la causante ya que no concurren los requisitos para ello, tales como inventario, avalúo y adjudicación directa de los bienes, sino que se trata de meras normas particionales y, por lo tanto, tratándose de un legado de bien específico y determinado regulado en el artículo 882 del Código Civil, los legatarios adquieren la propiedad desde el fallecimiento del causante siendo necesario el concurso de los mismos para efectuar cualquier acto de riguroso dominio sobre el objeto legado.

SUSTITUCIÓN VULGAR PARA CASO DE PREMORIENCIA: DEBE APLICARSE PARA EL INSTITUÍDO Y PARA LOS SUCESIVOS SUSTITUTOS
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

De tal forma que, concurriendo la premoriencia del instituido, si los sustitutos renuncian a la herencia, no procede acreditar la inexistencia de descendientes de los renunciantes o, en caso de existir, exigir la intervención de los mismos en la partición, si no que la renuncia surte el mismo efecto que hubiera tenido en caso de renuncia del instituido, la entrada en juego de la vocación subsidiaria: el acrecimiento.

PODER TESTATORIO EN EL DERECHO VASCO
Resolución de 2 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

En el ámbito de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, la viuda, como única otorgante y en su calidad de comisaria, haciendo uso del poder testatorio conferido por su difunto esposo, se nombra a sí misma heredera universal del mismo y acepta la herencia; en su calidad de “comisaria de la herencia de su esposo y de heredera universal de éste”, manifiesta “bajo su responsabilidad que la obligación de pago de las legítimas de los descendientes se ha cubierto sobradamente con las donaciones que el causante les hizo en vida”; por último, se adjudica la totalidad de los bienes descritos en la parte expositiva de esta escritura, una mitad por su participación en la sociedad de gananciales y la otra en su condición de heredera del causante. Frente a los defectos señalados por la registradora, el centro directivo, asume plenamente el fundamentado recurso del notario autorizante, que pueden resumirse, muy brevemente, como sigue: 1.- En el derecho sucesorio vasco las normas son de carácter dispositivas, de forma que prima la libertad civil y la voluntad del testador "de manera que las disposiciones no pueden ser interpretadas como una restricción de la facultad del comisario de hacer todo aquello que habría podido hacer el causante y éste no le haya prohibido". 2.- La facultad de autoadjudicación no se limita solo a la comunicación foral de bienes y cabe también en la sociedad de gananciales. 3.- La legítima foral vasca es colectiva, cabe el apartamiento de los legitimarios tanto de forma expresa como tácita, pero esto, como regla general, no significa, que el legitimario no apartado no pueda tener unos mecanismos de defensa para el amparo de su derecho, aunque sea mínimo, puesto que, aunque colectiva, la naturaleza sigue manteniéndose como pars valoris bonorum.

INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO
Resolución de 2 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

En este recurso la Dirección General recoge su doctrina sobre la sustitución fideicomisaria de residuo dado que el presente supuesto trata sobre la interpretación de una clausula testamentaria. Nos recuerda que en los fideicomisos de residuo lo condicional no es el llamamiento en sí, sino su contenido, es decir, no se condiciona la cualidad sino el quantum de la misma. Está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ser a título gratuito y también mortis causa, si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa. Por tanto, en la sustitución fideicomisaria de residuo, el fideicomisario es heredero desde la muerte del causante fideicomitente, pero el contenido de la herencia será mayor o menor en función de los actos dispositivos del fiduciario. El fideicomisario, aunque solo tenga una expectativa, es heredero. En el fideicomiso de residuo hay cierta condicionalidad, pero no en el llamamiento, que es puro -de forma que el fideicomisario adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos- sino en el quantum de lo que se recibirá.

MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS
Resolución de 20 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

En una escritura de aceptación de herencia se procede modificar la división horizontal de un edificio cuyas nuevas unidades registrales se adjudican a legatarios de cosa específica que no comparecen en la escritura. La registradora señala como defecto que se requiere el concurso de los legatarios de cosa cierta y determinada propia del testador, dueños ya desde el fallecimiento de la causante, de los elementos uno, tres y cuatro y bajo cubierta, lo que es contrario al principio de tracto sucesivo y la regla de unanimidad exigida para la modificación que se formaliza.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que siendo que los legatarios de cosa específica adquieren la propiedad desde el mismo momento del fallecimiento del testador y que la modificación de cuotas exige el consentimiento unánime individualizado de todos los propietarios, resulta necesaria la concurrencia de los mismos para la modificación de la división horizontal.

DEBE APORTARSE EL CERTIFICADO DE REGISTRO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES CUANDO EL CAUSANTE ES RESIDENTE EN EL EXTRANJERO
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

En el supuesto de una española cuya última residencia era Alemania, la Dirección General exige que se presente, siempre que exista, y en Alemania así es (registro testamentario alemán “Zentrales Testamentsregister”), el certificado del Registro de disposiciones de última voluntad, cuando de la valoración de los elementos concurrentes en la sucesión resultare que la ley aplicable fuere distinta de la española, imponiéndose la presentación de certificado o justificación de su inexistencia en el Estado cuya ley resultare aplicable a la sucesión o a la disposición de última voluntad (arts. 21, 22, 24 y 25 del Reglamento), sea o no la del Estado o Estados cuya nacionalidad ostentare el causante.

EN LA HERENCIA DE EXTRANJEROS DEBE FIGURAR EL JUICIO POR EL NOTARIO DE QUE SE CUMPLE CON LA NORMATIVA EXTRANJERA, DE ACUERDO CON EL CERTIFICADO SUCESORIO
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 7 de agosto de 2020). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada por las únicas hijas de la causante, fallecida el día 21 de febrero de 2019, que optó, en testamento otorgado el día 25 de octubre de 2016 ante el mismo notario autorizante y recurrente, por la ley de una de sus nacionalidades, la suiza, no discutiéndose en el expediente que poseía nacionalidad suiza y alemana.
Se acompaña certificado de la ley suiza, pero no se justifica la ausencia del cónyuge viudo, exigiendo la Dirección General que el Notario, a pesar de existir ese certificado, emita un juicio basado en la prueba del Derecho aplicable a la sucesión, del contenido de la ley con base en la cual es omitida la comparecencia del cónyuge viudo, y de los requisitos mínimos exigibles al certificado de herederos emitido, así como un juicio de equivalencia funcional del título extranjero con el que emitiera una autoridad española.

NO ES POSIBLE CREAR UNA DOCUMENTACIÓN INSTRUMENTAL PARA INMATRICULAR UNA FINCA Y ELIMINAR UNA CARGA FIDEICOMISARIA
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 7 de agosto de 2020). Descargar

Se pretende la inmatriculación de 6/8 partes indivisas de finca en virtud de un título público de permuta, aportándose como título previo una escritura de adjudicación de herencia.
La Dirección General, confirmando la calificación, considera que el título de permuta ha sido creado ad hoc para lograr la inmatriculación de la finca y en cuanto a la calificación de que, además, con dicha transmisión ficticia pretende liberarse al bien de la sustitución fideicomisaria de residuo impuesta por el causante en su testamento, el centro Directivo concluye que el bien no ha sido transmitido en su totalidad, sino parcialmente por cuotas, con el resultado de que no se altera la proporción de los permutantes en la comunidad, no se puede entender que esté cumplida la condición a la que se somete la purificación del fideicomiso.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CIERRE REGISTRAL POR CAUSAS FISCALES
Resolución de 15 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Cerrado el Registro Mercantil por baja provisional de la sociedad afectada en el índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, no cabe inscribir la renuncia de unos apoderados. No pueden confundirse las consecuencias de este cierre registral provocado en el ámbito de las obligaciones de naturaleza fiscal con las del cierre que se deriva de la falta de depósito de cuentas anuales (art. 282 TR LSC, así como el art. 378 y la disp. trans. 5ª RRM), respecto del cual se admite expresamente como excepción la inscripción de la renuncia de poderes.

JUNTA GENERAL: OBLIGACIÓN DE RESPETAR EL PLAZO LEGAL ENTRE LA CONVOCATORIA Y LA CELEBRACIÓN DE LA JUNTA CON ARREGLO A LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 173 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 22 enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

En la certificación, así como en el acta notarial en su caso, deberá dejarse constancia expresa de los elementos esenciales establecidos por los artículos 97 y 102 del Reglamento del Registro Mercantil, entre otros, la fecha de convocatoria.

REPRESENTACIÓN DEL SOCIO EN LA JUNTA: VALIDEZ DE LA CLÁUSULA: “LA ASISTENCIA PERSONAL A LA JUNTA DEL REPRESENTADO NO TENDRÁ VALOR DE REVOCACIÓN DE LA TOTAL REPRESENTACIÓN CONFERIDA”
Dos Resoluciones de 5 de febrero de 2020 (BOE 26 junio de 2020). Descargar. Descargar

La Dirección General lo admite y afirma que puede entenderse como autorización estatutaria para que asistan representante y representado si bien con legitimación de solo uno de ellos para ejercitar los derechos de socio (cfr. art. 181.1).

Es posible permitir en estatutos sociales que la junta general sea convocada por uno solo de los administradores mancomunados

Hay que diferenciar entre las facultades ámbito externo de representación que deben ejercitarse por ambos administradores conjuntamente, y las del ámbito interno de gestión, entre las cuales se encuentra la junta general, incluida la propia convocatoria, que pueden ejercitarse por uno solo de ellos

ES POSIBLE EN ESTATUTOS PERMITIR LA CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS
Resolución de 12 de febrero de 2020 (BOE 24 de junio de 2020). Descargar

Se constituye una SL en cuyos estatutos se establece que, en caso de que el órgano de administración adopte la modalidad de dos administradores mancomunados será válida la convocatoria de la junta general por cualquiera de ellos.
La Dirección General, tras analizar las resoluciones propias, en especial la de 4 de mayo de 2016, e, incluso la Primera Directiva Consejo de las Comunidades Europeas 68/151/CEE, de 9 de marzo de 1968, estima el recurso, tras diferenciar claramente entre las facultades ámbito externo de representación de los administradores, y las del ámbito interno de gestión, entre las cuales se encuentra la junta general, incluida la propia convocatoria, en las que, por tratarse de relaciones internas societarias debe admitirse el amplio juego de la autonomía de la voluntad a la hora de aplicar la norma del artículo 166 de la Ley de Sociedades de Capital. Y si se admitió una previsión estatutaria como la entonces analizada (por la que se dispone que será válida la convocatoria de la Junta General por dos de los tres administradores mancomunados), ahora también se debe admitir la ahora invocada, porque no se infringen normas imperativas sobre el capital social, responsabilidad frente a terceros, derechos de las minorías ni otros elementos esenciales como al ámbito del poder de representación orgánica o las competencias mínimas del órgano de administración, y no solo no es contraria a la Ley ni a los principios configuradores del tipo social elegido (cfr. arts. 28 LSC y 1255 y 1258 CC), caracterizado por la flexibilidad de su régimen jurídico (como expresaba el apartado II.3 de la Exposición de Motivos de la derogada Ley 2/1995, de 23 de marzo), sino que facilita la convocatoria de la junta general, de suerte que ante la negativa o imposibilidad de concurso de uno de los dos administradores conjuntos se evita la convocatoria realizada por el letrado de la administración de justicia o el registrador, con la mayor dilación que pudiera comportar. Como concluye el Tribunal Supremo en la Sentencia, número 424/2019, de 16 de julio, “la mancomunidad parcial se prevé legalmente solo respecto de la representación, pero no en cuanto a la gestión, salvo que los estatutos establezcan que los administradores con poder mancomunado pueden gestionar de forma solidaria los asuntos internos de la compañía”. 

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO TIENE UN MENOR ALCANCE EN AL ÁMBITO MERCANTIL QUE EN EL HIPOTECARIO
Resolución de 20 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

No puede denegarse la inscripción de una escritura de disolución que decreta el cese de todos los administradores nombrados, por el hecho de que alguno de estos no estuviera previamente inscrito. En tal caso, basta el acuerdo genérico de cese, sin necesidad de identificar a los cesados y aunque el nombramiento de alguno de ellos no hubiere accedido al Registro.

DISCREPANCIAS ENTRE ASISTENTES Y VOTANTES EN UNA JUNTA UNVERSAL
Resolución de 26 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

En el marco de la celebración de una Junta Universal no es posible entender que una representación puede estimarse suficiente para consentir la celebración de una junta fuera del término municipal donde la sociedad tiene su domicilio y, al mismo tiempo, entender que esa representación es insuficiente para ejercitar el derecho de voto precisamente en la junta que gracias a la misma representación se considera válidamente constituida.

EMBARGO DE PARTICIPACIONES: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 27 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Es inscribible una cláusula estatutaria por virtud de la cual en caso de embargo de participaciones surge un derecho de adquisición preferente a favor de la sociedad y los socios. Se admite como precio o valor razonable el que resulta del balance. Mientras subsiste el embargo se suprime el voto al socio afectado. Y también es admisible configurar el embargo como causa de exclusión, con valor también preestablecido según balance.

DENOMINACIÓN SOCIAL MUY PARECIDA
Resolución de 6 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

Aun cuando existe una cierta semejanza gráfica, y también fonética, entre la denominación presentada y otra anterior, esas mínimas diferencias gramaticales tienen como resultado que se trate de denominaciones claramente distinguibles a los efectos de la exigencia legal de identificación.

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS: DERECHO DE INFORMACIÓN
Resolución de 12 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

La ausencia en el supuesto de hecho de referencia al derecho de los socios al examen, entrega o envío del informe especial a que se refiere el artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital no puede quedar suplida por la referencia genérica al derecho a obtener los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la junta, sin producirse una grave merma de las garantías específicamente señaladas por la Ley para el supuesto de propuesta de modificación de estatutos por aumento de capital con cargo a compensación de créditos.

CONVOCATORIA JUNTA GENERAL
Resolución de 20 de marzo de 2020 (BOE 23 de julio de 2020). Descargar

Debe cumplirse estrictamente la forma de convocatoria establecida por los estatutos sin que quepa acudir a otras vías, aunque gocen de mayor publicidad.

CESE DE AUDITOR: SOCIO MINORITARIO EXCLUIDO
Resolución de 5 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Se rechaza la cancelación del nombramiento de dicho auditor cesado, aun cuando se haya confirmado judicialmente la exclusión del socio minoritario que en su día instó su designación, hasta que no se resuelva y así se acredite el término del procedimiento iniciado para el pago de su cuota liquidativa, porque “el peticionario continúa siendo socio, en tanto que sigue siendo propietario de las participaciones que alegó y está legitimado a solicitar la auditoría”, según aduce el registrador, al cual se da la razón.

SISTEMAS DE RETRIBUCIÓN DE CONSEJEROS ALTERNATIVOS
Resolución de 4 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Se da luz verde a la posibilidad, pactada en los estatutos, de establecer diversos sistemas de retribución de los consejeros, aplicables de modo alternativo. Para llegar a tal conclusión, en la argumentación se trae a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, en la que se viene a decir que, en el contrato a celebrar con el consejero ejecutivo, lo que puede hacerse además por acuerdo del consejo, se concretarán los distintos sistemas retributivos.

PREVISIÓN ESTATUTARIA SOBRE FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que existiendo norma estatutaria sobre la forma de convocatoria de la Junta General, debe observarse el sistema regulado en los estatutos sin que quepa acudir a otro sistema, incluido el legal supletorio.

DERECHO DE SEPARACIÓN DEL SOCIO Y FORMA Y LUGAR DE CONVOCATORIA
Resolución de 18 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

Se plantean tres cuestiones en este expediente que pueden resumirse en los siguientes puntos: 1.- Existe derecho de separación del socio en los términos del artículo 346 LSC cuando hay modificación sustancial del objeto social. 2.- Puede el vicepresidente del consejo de administración puede convocar la junta en sustitución del presidente cuando consta la renuncia de éste. 3.- Puede convocarse junta incluso en el extranjero si así está establecido en los estatutos y no contraviene la normativa vigente.

REDUCCIÓN DEL CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES: SI EL IMPORTE DEVUELTO AL SOCIO ES INFERIOR AL IMPORTE DEL VALOR NOMINAL DE LAS PARTICIPACIONES SE PRODUCE UN DÉFICIT DE PROTECCIÓN DE LOS ACREEDORES POR LA DIFERENCIA
Resolución de 11 de julio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General entiende que la reducción del capital respecto de esa diferencia debe hacerse por una de estas tres vías: reducción de capital por pérdidas, constitución de una reserva voluntaria o por constitución de la reserva indisponible, siendo éstas por la diferencia entre el importe del valor nominal que se reduce y el importe de la cantidad devuelta al socio.

ADMINISTRADORES

LA NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR SALIENTE DEBE HACERSE EN EL DOMICILIO QUE DEL MISMO FIGURA EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 19 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

El recurso interpuesto en el presente caso es estimado por la Dirección General ya que el requisito exigido en el artículo 111 del Reglamento Mercantil se ha cumplido, al haberse practicado la notificación en el domicilio que consta en el Registro Mercantil. No obstante, no siendo objeto de recurso, pero sí de argumentación por parte del recurrente, la Dirección General se pronuncia sobre la improcedencia de la inscripción de la escritura de cese y nombramiento de administrador al constar únicamente un intento fallido de notificación personal, sin constar el envío posterior de la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo.

CIERRE REGISTRAL: INSCRIPCIÓN RENUNCIA ADMINISTRADOR
Resolución de 19 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

Basta para inscribir la renuncia de un administrador que la notificación a la sociedad se haya efectuado en su nuevo domicilio social, aunque dicho domicilio no conste inscrito en el Registro Mercantil por cierre del mismo ante la falta de depósito de cuentas anuales.

CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE NOTIFICACIÓN NOTARIAL A LOS EFECTOS DE LOS ARTÍCULOS 111 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL Y 202 DEL REGLAMENTO NOTARIAL
Resolución de 19 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

En una escritura de elevación a público de cese y nombramiento de administrador no es suficiente, a efectos de la notificación fehaciente que exige el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil al administrador cesado y con cargo inscrito, que el notario deje constancia de que dos personas se negaron a recibir la cédula de notificación. Después de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 solo la negativa a recibir la cédula hecha por el destinatario o su representante produce los efectos de la notificación, pero no cuando se realiza en persona distinta de éstos. En este caso, el Notario debe proceder con arreglo a la regla sexta del artículo 202 del Reglamento Notarial y enviar la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO DE CUENTAS: CUANDO SE SOLICITA POR SOCIO MINORITARIO EN LAS SOCIEDADES NO OBLIGADAS A VERIFICACIÓN CONTABLE
Resolución de 7 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

Si se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral de un auditor de cuentas, no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales si no se presenta el correspondiente informe.

NO SE PAGÓ AL AUDITOR: INFORME DENEGATORIO
Resolución de 5 de abril de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Resulta inadmisible el depósito de las cuentas anuales de una sociedad con auditor voluntario nombrado a instancia de la minoría, porque el informe del mismo arroja una opinión denegada expresando no se ha hecho auditoría alguna por falta de pago al auditor.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

UN BUQUE QUE SE ESTÁ CONSTRUYENDO EN EL EXTRANJERO NO SE PUEDE INSCRIBIR EN EL REGISTRO ESPAÑOL
Resolución de 13 de febrero de 2020 (BOE 24 de junio de 2020). Descargar

Una sociedad que está construyendo un buque en Dubai, pretende inscribirlo en el Registro de Bienes Muebles de Barcelona, lo que se niega por el Registrador, al no estar inscrito en el Registro de Matrícula De Buques, requisito indispensable para practicar la primera inscripción en el Registro de Bienes Muebles y para determinar el registro competente, como señala la Dirección General.

SUSTITUCIÓN DE MARCA GRAVADA: NO NOVACIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 4 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

El cambio de número en la oficina de patentes, no implica novación modificativa de la misma. No es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para la renovación de la inscripción, sin perjuicio de la facultad que el antes transcrito artículo 60.4 de la Ley de Marcas concede al titular hipotecario de dar por vencida la obligación en caso de caducidad o nulidad de la marca y de su derecho a la renovación de la marca si no lo hace el titular de la misma.

CONCURSO DE ACREEDORES

NO CABE INSCRIPCIÓN DIRECTA DE AUTO JUDICIAL ACORDANDO VENTA DE UNIDAD PRODUCTIVA: NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 20 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción de un auto judicial dictado en procedimiento concursal en el que se acordaba aceptar la oferta de compra de la unidad productiva aprobando su adjudicación a una serie de entidades mercantiles señalando como defectos la falta de determinación las fincas sobre las que se solicita la inscripción y la necesidad de escritura pública para la formalización de la venta del bien. Ambos defectos son confirmados por la Dirección General ya que de la documentación presentada al Registro ninguna permita la identificación de las fincas afectadas, siendo doctrina reiterada del Centro Directivo que no cabe tomar en consideración la documentación aportada con el escrito de recurso; y respecto al segundo de los defectos, si bien es cierto que en ocasiones se admite la inscripción directa de un auto, es necesario que el mismo reúna una serie de requisitos que no concurren en el presente caso, señalando el propio auto que la administración concursal queda facultada para el otorgamiento de los documentos públicos o privados necesarios para formalizar dicha la adjudicación acordada.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO Y CONCURSO
Resolución de 14 de febrero de 2020 (BOE 9 de julio de 2020). Descargar

La falta de pronunciamiento del juzgado de lo mercantil sobre el carácter necesario o no para la actividad profesional o empresarial del deudor concursado del bien objeto del embargo impide la anotación del mismo en el registro de la propiedad, ya que la anotación de embargo comparte la naturaleza de los actos comprendidos dentro del procedimiento de apremio y por ende su carácter ejecutivo no puede cuestionarse.

COMPRAVENTA POR SOCIEDAD CONCURSADA
Resolución de 14 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa en la que la parte compradora es una sociedad en concurso compareciendo en la misma su consejero delegado. La Registradora califica negativamente toda vez que consultado el Registro Mercantil resulta que la sociedad compradora fue declarada en concurso de acreedores con intervención de las facultades de la administración Por ello considera necesario que intervengan los administradores concursales prestando autorización o conformidad a la compra efectuada. La Dirección General confirma la calificación con fundamento en el artículo 40 de la Ley Concursal y es que los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la caducidad de la acción de anulación, sea la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada (art. 40.7 LC).

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

RECTIFICACIÓN ESTADO CIVIL
Resolución de 17 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Ante un error en el estado civil del titular registral la Dirección General reitera su doctrina, señalando que para dispensar la aplicación del artículo 40.d) de la ley hipotecaria debe tratarse de “hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes”. La prueba de la soltería requeriría como condición necesaria, certificación de nacimiento en que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona (sin perjuicio de los supuestos de nulidad matrimonial).

COORDINACIÓN REGISTRAL: OPOSICIÓN FUNDADA DE LOS COLINDANTES
Resolución de 21 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Están fundadas las dudas de identidad del registrador cuando, con ocasión de la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca registral, los colindantes plantean sus objeciones fundándose para ello en documentación fehaciente, en el caso concreto, un camino que se incardina dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende.

NATURALEZA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL
Resolución de 26 de febrero de 2020 (BOE 2 julio de 2020). Descargar

Señala el Centro Directivo que dada la importante función que el ordenamiento jurídico concede al Registro de la Propiedad, y los extraordinarios efectos que se otorgan a la función registral en nuestro país, el registrador ha de actuar con el mayor celo posible en sus calificaciones. Están deben ser globales y unitarias pues solo de esta forma se consigue el objeto de su función: la seguridad jurídica. Una sucesión de calificaciones por parte del registrador consigue justo el efecto contrario: la inseguridad en el tráfico. Y si bien es cierto que ello no implica que por un defecto forma, proceda la inscripción solicitada, también lo es que el registrador está sujeto en su función a responsabilidad civil y disciplinaria.

RECTIFICACIÓN REGISTRAL POR ERROR COMETIDO POR EL REGISTRADOR
Resolución de 12 de marzo de 2020 (BOE 6 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General señala en relación a un caso de error cometido por el registrador que la rectificación del asiento deberá realizarse conforme el artículo 329 del Reglamento Hipotecario, si hubiera oposición por parte del registrador o de cualquiera de los interesados, se estará a lo que dispone el artículo 218 de la Ley, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por el error cometido.

CUANDO NO CONSTA LA SUPERFICIE EN EL REGISTRO SE DEBE INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DEL LA LEY HIPOTECARIA DE OFICIO POR EL REGISTRADOR
Resolución de 2 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de adjudicación herencia en relación a una finca que figura inscrita sin que conste la superficie del solar, expresando el título que actualmente, según Catastro, tiene 90 metros cuadrados. Se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela con superficie gráfica de 90 metros cuadrados, con situación y linderos coincidentes con la finca registral. La registradora suspende la inscripción por estimar que es preciso solicitar expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del mismo Cuerpo Legal. La notaria autorizante recurre alegando que la registradora debió tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria conforme a la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015. La Dirección General estima el recurso.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL NO SE EXTIENDE A DATOS PERSONALES CARENTES DE TRASCENDENCIA JURÍDICA
Resolución de 3 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General confirma la negativa del registrador a facilitar el domicilio del titular registral solicitado por una entidad que hace las veces de comunidad de propietarios, y ello para realizar las comunicaciones establecidas en los estatutos de la comunidad, al tratarse de un dato personal que carece de transcendencia jurídico-patrimonial, tratándose de un dato de carácter personal que carece de protección tabular y ajeno a la finalidad propia de la institución registral y de la publicidad que la misma ofrece, sin que se hubiera justificado interés legítimo al efecto por el solicitante.

NO ES POSIBLE UNA INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA EN REBELDÍA DEL TITULAR REGISTRAL HASTA QUE SEA FIRME
Resolución de 3 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar

Se pretende la inscripción de una sentencia en un proceso en el que el titular registral no ha comparecido. La Dirección General desestimando el recurso, recuerda su doctrina sobre la necesidad de que la sentencia sea firme, siendo competencia del juzgado apreciar si ha habido o no fuerza mayor a los efectos de esperar los 16 meses señalados en los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FINCA APORTADA A SOCIEDAD ANÓNIMA QUE NUNCA SE INSCRIBIÓ
Resolución de 4 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Un socio había comprado una finca bajo condición resolutoria inscrita, luego la aportó a la sociedad anónima, pero nunca se presentó a inscripción esa escritura de aumento, finalmente el socio aportante perdió, por impago, la finca, que se reinscribió (ex condición resolutoria) a favor de la vendedora. Ahora el administrador no puede pretender que esa finca se inscriba a favor de la SA en virtud de la escritura de aumento nunca presentada.

RECTIFICACIÓN REGISTRAL A PARTIR DE RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

Ante una rectificación del contenido del registro ordenada por una resolución judicial, la Dirección General afirma que el principio de rogación queda modalizado en el caso de los documentos judiciales, en la medida de lo posible, y, pudiendo el registrador actuar de oficio, incluso, a los efectos de su inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales.

DERECHO CIVIL CATALÁN: NO CABE SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE LAS LIMITACIONES DEL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

Alega el recurrente que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria no es aplicable a las sucesiones regidas por el Derecho civil catalán dada la distinta naturaleza jurídica de la legítima en esta legislación y en el Derecho civil común y la diversa eficacia de la acción de petición de herencia. No obstante, la Dirección General confirma la nota de calificación ya que el propio artículo 465-2 del Código Civil catalán en su párrafo segundo se remite a la legislación hipotecaria, por lo tanto, salvo que sea aplicable la excepción del segundo inciso del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso la fe pública registral surte plenos efectos y la adquisición del tercero deviene inatacable, es necesario esperar el transcurso del plazo de dos años sin que quepa solicitar tal cancelación.

CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 16 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

Es suficiente para levantar dicho cierre el documento electrónico adjunto a la escritura en el que aparece el logo del ayuntamiento en concreto, así como el justificante electrónico de recepción.

SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 14 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se presenta una escritura de segregación por antigüedad de una finca rústica en la que constan incorporados: declaración administrativa municipal de estar “fuera de ordenación o similar”, aportando Certificado del Ayuntamiento de Palma de Mallorca del que resulta el “carácter de fuera de ordenación de las edificaciones existentes” y Certificado del Ayuntamiento de Palma de Mallorca del que resulta el “carácter ilegal” de las segregaciones practicadas con posterioridad al 1 de enero de 1993. La registradora exige acreditar el título administrativo habilitante, conforme a la Ley de Urbanismo de Baleares y la Ley Estatal del Suelo. El recurrente invoca la doctrina sobre segregaciones consolidadas por antigüedad aportando diversos medios de prueba.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la documentación municipal aportada no reconoce expresamente la existencia consolidada de la parcelación (por ejemplo por ser anterior a 1993), sino al contrario, afirma su carácter ilegal y contrario a ordenación lo que puede motivar además la nulidad de los actos a tenor de la legislación antes citada. Tampoco puede alegarse la falta de ejercicio o renuncia a la acción administrativa de restablecimiento de legalidad, pues para la inscripción de divisiones o segregaciones es preciso un reconocimiento expreso de la Administración en cuanto a la improcedencia de dichas medidas, a diferencia del caso de las edificaciones donde basta la acreditación de los presupuestos contemplados en el meritado artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA: COINCIDENCIA CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 17 enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

La Dirección General afirma, en relación a la identidad que exige el artículo 203 de la Ley Hipotecaria entre el título y la certificación catastral, que tal identidad se refiere exclusivamente a la descripción de la finca, no a que coincida el titular catastral con el promotor del expediente, según la certificación catastral incorporada al título,

INMATRICULACIÓN: APORTACIÓN DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA COINCIDENTE CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO
Resolución de 21 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Es necesario aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción incorporada al título inmatriculador, sin que la obtención de dicha certificación catastral por parte del registrador pueda suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en el título.

ESCRITURA RECTIFICATORIA DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA: NECESIDAD DE QUE CONCURRAN AMBAS PARTES
Resolución de 14 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

La obligatoriedad de los pactos contractuales implica que cualquier alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que fueron parte en el mismo. En el presente caso, dado que en la escritura en la que se rectifica la superficie de la finca para hacerla coincidir con la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica, únicamente concurre la parte compradora, la misma carece de eficacia y, por tanto, falta la identidad entre la descripción de la finca contenida en el título inmatriculador y la contenida en dicha certificación.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 18 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, ya que la registradora debe expresar en su nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica alternativa, sin que la oposición de los colindantes justifique la denegación de la inscripción, pues la oposición que no esté debidamente fundada no puede derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, ni impedir que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

NO PROCEDE LA GEORREFERENACIACIÓN DE UNA FINCA SI ELLO SUPONE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 18 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una representación gráfica catastral al estar incluida la finca en el dominio público marítimo terrestre, según consultas realizadas a la Sede Electrónica del Catastro y al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación. La Dirección General confirma la nota de calificación recordando la reiteradísima y consolidada doctrina de que la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público no se refiere únicamente a aquél que conste inscrito, sino que abarca al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA
Dos Resoluciones de 25 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar. Descargar

Se plantea si para la tramitación del expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es preciso que sea coincidente la nueva descripción que se pretende hacer constar en el Registro con la que figura en el título de dominio del promotor. La registradora entiende en su calificación que ello es así habida cuenta de la remisión genérica que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria hace al artículo 203 en cuanto a la tramitación del procedimiento. Se basa, por tanto, en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 de este último precepto en cuanto que dispone que para iniciar el expediente se debe acompañar el “título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el expediente para la rectificación de descripción de la finca, el artículo 201 LH expresa como particularidad que su inicio se realiza “mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada”, sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta ubicación y delimitación.

TRACTO SUCESIVO: CADUCIDAD DE ANOTACIONES JUDICIALES
Resolución de 27 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

La caducidad de la anotación por falta de prórroga conlleva la imposibilidad de inscribir el testimonio del auto de adjudicación por existir una inscripción de dominio que ha pasado a tener rango preferente, lo que determina el cierre del Registro respecto de títulos ahora posteriores en rango (art. 17 LH). Lo mismo ocurre con el mandamiento de cancelación de cargas, que no puede extenderse a asientos que han pasado a tener rango registral anterior.

EXPEDIENTE DE DOMINIO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA QUE SE PRETENDE INMATRICULAR
Resolución de 1 de junio de 2020 (BOE 10 de julio de 2020). Descargar

Se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de expediente de dominio al albergar el registrador dudas sobre si la finca que se pretende inmatricular coincide con otra ya inscrita. El interesado recurre alegando que dichas dudas no fueron puestas de manifiesto en la certificación solicitada por él mismo antes del inicio del expediente y que fue incorporada al acta tramitada por el notario; sin embargo, en la certificación que el notario solicitó durante la tramitación del expediente sí se hicieron constar las dudas sobre la identidad de la finca. La Dirección General recuerda que es doctrina reiterada que el registrador, al tiempo de expedir el certificado, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inmatriculación y que, de no hacerlo, no podría pretender plantearlas concluido el expediente; no obstante, en el presente caso, las dudas si fueron planteadas en el certificado expedido a solicitud del notario, sin que pueda tenerse en cuenta la certificación solicitada por el interesado antes del inicio del expediente. Asimismo, el hecho de que se planteen dudas de identidad del inmueble no siempre conlleva la suspensión del procedimiento ya que el notario puede adoptar las medidas necesarias para disipar las dudas planteadas, lo que no concurre en el presente caso, por lo que el Centro Directivo confirma la nota de calificación.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO
Resolución de 3 de junio de 2020 (BOE 23 de julio de 2020). Descargar

No existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que algunos de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos.

LA SIMPLE DESPROPORCIÓN DE LA SUPERFICIE NO ES MOTIVO PARA NO RECTIFICAR SU CABIDA
Tres Resoluciones de 3 de junio de 2020 (BOE 24 de julio de 2020). Descargar. Descargar. Descargar

Se pretende hacer constar la representación gráfica de sendas fincas con modificación de superficie, constando la inscrita de 80 metros cuadrados y resultando de la nueva medición la de 243 metros cuadrados, en el caso de la primera resolución, y 44 metros cuadrados y 184 metros cuadrados, respectivamente, en la segunda resolución, y 17 metros cuadrados y 85 metros cuadrados, respectivamente, en la tercera resolución. El notario recurrente ve estimada su pretensión, ya que el registrador no fundamenta la duda en la identidad de las fincas, limitándose a señalar que hay una gran diferencia entre ambas superficies. La Dirección General no pone un límite cuantitativo o cualitativo a la rectificación de cabida, sino que pone su alerta en términos generales en que una rectificación encubra operaciones de modificación de entidades hipotecarias o actos traslativos.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y SEGREGACIÓN
Resolución de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

La Dirección General recuerda que en un supuesto de segregación de fincas se debe aportar la representación gráfica de las fincas resultantes de la operación realizada, segregada y resto.

DOBLE INMATRICULACIÓN. TRACTO SUCESIVO MATERIAL Y FORMAL
Resolución de 16 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

En un procedimiento de concentración parcelaria, que da lugar a una determinada finca, identificada con su número de parcela y polígono, la de reemplazo es adjudicada a los dueños de la finca de origen. Sin embargo, durante ese procedimiento, y antes de su terminación, se procede por los dueños mencionados a la venta de la finca de origen, la cual es inmatriculada con número de parcela y polígono distinto de los anteriores, a través del artículo 205 de la Ley hipotecaria. Luego, estos compradores llevan a cabo la venta de la finca de reemplazo y el registrador deniega por falta de tracto. El Centro Directivo entiende sin embargo que procede la inscripción de la compraventa, pues si bien, es cierto que no se cumple el principio de tracto sucesivo en su vertiente formal, sí se cumple en su ámbito material, pues no hay duda de que se trata de la misma finca. Deberá hacerse constar que la finca que se inmatriculó con número de parcela y polígono es en realidad la misma que la que procede del procedimiento de concentración, lo que se observa de los certificados de equivalencia del ayuntamiento y certificado catastral, donde se observa la identidad. Todo ello sin perjuicio de proceder con arreglo a lo dispuesto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL EN EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 2 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se debate en el presente recurso la procedencia de la expedición de una certificación registral solicitada en virtud de copia autorizada de acta de iniciación de expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo interrumpido. La registradora lo deniega por entender que no hay tracto sucesivo interrumpido al ser el promovente del expediente causahabiente del titular registral y no expresarse las circunstancias de extraordinaria dificultad que justificarían la no obtención de la titulación justificativa de la titularidad. El notario autorizante entiende que esto corresponde expresarlo cuando se apruebe el acta definitiva de reanudación de tracto y que mientras tanto nada impide la obtención de la certificación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que lo procedente es expedir la certificación sin perjuicio de la calificación final que pueda hacer la registradora a la vista de las pruebas aportadas e incorporadas al acta final aprobatoria del expediente, donde podrán alegarse y justificarse las dificultades extraordinarias que permiten excepcionar la doctrina general de imposibilidad de tramitación del expediente por el promovente causahabiente del titular registral. Mientras no finalice el expediente y se expida en su caso acta de acreditación de la reanudación del tracto, no podrán valorarse todos los elementos de prueba objeto de calificación. Debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las salvedades y advertencias que considere la registradora conveniente realizar.

LA EXISTENCIA DE UN CAMINO ENTRE DOS FINCAS NO IMPIDE SU AGRUPACIÓN
Resolución de 16 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se debate si procede la inscripción de una escritura de agrupación de fincas aportándose una representación gráfica de la finca resultante de la agrupación, de la que resulta además una disminución de la superficie registral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador opone, como primer defecto, que las fincas que pretenden agruparse no son colindantes, por existir entre ellas un camino; y, en segundo lugar, que existe oposición formulada por dos titulares de fincas colindantes.
El primer defecto es revocado al resultar tanto de la descripción de las fincas que figura en el título y de la representación gráfica que se pretende, la agrupación de tres parcelas catastrales colindantes, y el hecho de que una finca esté atravesada por un camino constituye simplemente una descripción de la conformación física de la finca, sin que signifique una división de la misma, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que sigue siendo un único objeto jurídico. En cuanto al segundo defecto lo revoca por falta de motivación.

HIPOTECA: ESPECIAL SOBRE LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

El control de transparencia material en los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley de Crédito Inmobiliario corresponde al notario

Le corresponde la responsabilidad de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura de préstamo hipotecario. Y el registrador deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la Ley le encomienda

CONTROL DE TRANSPARENCIA SIN FÓRMULAS SACRAMENTALES
Dos Resoluciones de 15 de enero de 2020. Descargar. Descargar y seis de 16 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Cuatro Resoluciones de 3 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

La Ley 5/2019 confía al notario la responsabilidad de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura de préstamo hipotecario, al atribuirle, en su artículo 15, la responsabilidad de la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, por tanto, la sola reseña de acta previa (por la que se manifiesta el ajuste de la copia del proyecto de contrato de préstamo a la FEIN), que acredita el cumplimiento del principio de transparencia material, y sin la ulterior inclusión en la escritura de aseveraciones de coincidencia redundantes, basta para dar curso e inscribir préstamo hipotecario.

EL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL CORRESPONDE AL NOTARIO
Resolución de 22 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Y el registrador deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Y en ningún caso podrá el registrador exigir que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada o -como se pretende en la calificación impugnada en este expediente- que se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario autorizante. 

NO CABE INTERÉS MORATORIO POR DEBAJO DE LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Resoluciones de 15 y 28 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Descargar

Dado el carácter imperativo del, es inadmisible fijar un interés de demora adicionando solo dos puntos y no tres, como determina el artículo 25 de la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Dicho precepto de carácter imperativo, se ciñe a la regla de derecho necesario para la determinación del tipo de interés de demora, y, además es imposible interpretarlo de manera lesiva para el prestatario.

LEY 5/2019: NO ES NECESARIO HACER CONSTAR EL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
Resolución de 15 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Dos Resoluciones de 22 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Descargar. Resolución de 28 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Resolución de 6 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar. Resolución de 28 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción solicitada porque “no se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo”.
La Dirección General revoca la nota, señalando que el notario autorizante ha hecho constar que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Habiendo consultado antes vía telemática el depósito de las condiciones generales de préstamo hipotecario que se otorga, se entiende cumplido el principio de transparente y, asimismo, las exigencias de la Ley 7/1998, aun cuando no se refleje en la escritura el código de dicho depósito de las CGC. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, no exige que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese el código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, además según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.

INTERÉS MORATORIOS Y PÉRDIDA DE BONIFICACIÓN
Resolución de 17 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

La Dirección General entiende que no se puede equiparar el interés de demora y la pérdida de la bonificación, el hecho de que el interés ordinario al tipo vigente pueda ser incrementado en un entero por ciento si no se cumplen las condiciones establecidas para obtener la bonificación del mismo, porque nada tiene que ver con un incremento del interés moratorio.

EXCLUSIÓN DE LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009
Resolución de 21 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

La manifestación y reiteración por parte del prestatario de que el préstamo está destinado al desarrollo de su actividad empresarial y de que no le es aplicable la Ley 2/2009, es suficiente para entender que está actuando dentro del marco específico de su actividad como tal empresario y, por tanto, no cabe exigir la aplicación al prestamista de los requisitos exigidos por la citada Ley, esto es, la inscripción en el Registro Público y la suscripción de un seguro de responsabilidad civil o la constitución de aval bancario.

LEY 5/2019: CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. CONCORDANCIA OFERTA VINCULANTE-FEIN-ESCRITURA
Dos Resoluciones de 28 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 12 de febrero de 2020 (BOE 24 de junio de 2020). Descargar. Descargar

La registradora suspende la inscripción de una hipoteca de vivienda porque “el notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al objeto de poder realizar dicha comprobación”. La Dirección General estima el recurso, señalando que en el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.

ACTA NOTARIAL DE TRANSPARENCIA: CONSTANCIA EXPRESA DE INTERVENCIÓN DEL HIPOTECANTE NO DEUDOR O DEL FIADOR
Resolución de 23 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar. Resolución de 6 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

En la reseña del acta de transparencia notarial el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido con el principio de transparencia respecto del hipotecante no deudor, prevaleciendo una interpretación lógica, sistemática y finalista de la norma, frente a la interpretación literal. El hipotecante no deudor, al igual que el fiador, no se entiende subsumido en el término prestatario. Son conceptos distintos que presentan situaciones diferentes frente al préstamo hipotecario.

LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES DE DEMORA NO TIENE QUE COINCIDIR NECESARIAMENTE CON EL INTERÉS DE DEMORA FIJADO
Resolución de 5 de marzo de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar. Dos Resoluciones de 11 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar. Descargar. Idéntica doctrina en Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

En la cláusula relativa al interés de demora se señala como tal, y de acuerdo con el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que el interés de demora será del 8,10%, añadiendo tres puntos al 5,10% que es el interés ordinario, pero al señalar la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora se fijan en 7,10%, lo que es un defecto para su inscripción, según la registrador, pero no para la Dirección General, que, reiterando su doctrina, afirma que los intereses ordinarios y moratorios pactados solo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. En este sentido la prescripción legal respecto de la determinación de los intereses de demora se cumple al fijar que será el resultado de sumar tres puntos al interés ordinario vigente en cada momento, conforme al artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario. Pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos.

INTERÉS MORATORIO IGUAL AL ORDINARIO PARA UN EMPLEADO
Resolución de 5 de abril de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar. Resolución de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

Se trata de préstamo de empleador a empleado está excluido del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 LRCCI y del artículo 25 de la misma. Es admisible dicho préstamo en el que se pacta un interés moratorio no es tres puntos más alto que el remuneratorio, sino igual a éste. La prohibición de pacto en contrario en materia de intereses de demora del artículo 114.3 LH, se ciñen a la forma de cálculo del interés de demora, a la prohibición de capitalización y al tipo máximo fijado por la ley, tipo que regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del consumidor.

DEPÓSITO NO COMPROBADO Y CONSTANCIA DE SU CÓDIGO
Resolución de 5 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

Es semejante, más no idéntico, a otros supuestos similares ya resueltos por el Centro Directivo. En el presente caso son los otorgantes quienes expresan que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo, a diferencia de otros supuestos en que sí se ha hecho y han dado la razón al notario autorizante.
La falta de constancia de esta comprobación, determina la suspensión de la inscripción solicitada. Ahora bien, se desoye lo previsto en la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.

NO APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 A LAS SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA
Resolución de 18 de junio de 2020 (BOE 3 agosto de 2020). Descargar. Resolución de 27 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

No son aplicables al supuesto de una hipoteca constituida en garantía aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca, que grava un inmueble de uso residencial perteneciente a un hipotecante que es una persona física; siendo que ese aval se otorgó en garantía, a su vez, de un préstamo concedido por una entidad de crédito a una sociedad de capital con una finalidad exclusivamente mercantil, de cuya sociedad es socio el hipotecante.

MANIFESTACIÓN DEL CARÁCTER DE CONSUMIDORES DE LOS HIPOTECANTES Y SUBSANACIÓN DE FALTA DE CONTROL DE TRANSPARENCIA
Resolución de 27 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

Se autoriza una escritura de préstamo hipotecario a favor de dos personas físicas sobre un local comercial, sin aplicar la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La registradora exige que se aplique la ley, salvo que los prestatarios no sean consumidores.
La Dirección General declara, confirmando su doctrina sobre esta cuestión, y después de examinar concienzudamente el carácter de consumidores y su acreditación, que basta con que los deudores manifiesten que no lo son en la escritura, sin otro requisito, y, ante la solicitud del notario autorizante, que consulta cómo se podría subsanar el cumplimiento del control material de transparencia previo a la hipoteca, si los deudores resultan, finalmente, consumidores, propone el Centro Directivo, ante la consecuencia de que ninguna cláusula debe entenderse incorporada al contrato y que éste, en consecuencia deviene ineficaz por incumplimiento de los requisitos ineludibles del proceso de contratación de hipotecas en garantía de préstamos sujetos a la Ley 5/2019 a que se refiere la resolución de 27 de julio de 2020, que sea esta falta enmendada en una nueva escritura en la que los deudores, después de ser advertidos expresa y especialmente por el notario autorizante sobre la no vinculación de las cláusulas no transparentes, decidan confirmar la subsistencia del contrato con sujeción a la Ley 5/2019, con aplicación de las normas sobre transparencia material establecidas en ella, sin necesidad de restitución de las prestaciones si los consumidores prestan su consentimiento informado sobre tal extremo en caso de que consideren más ventajosa esta posibilidad que la ineficacia del contrato primitivo o que la novación extintiva (baste pensar en la posibilidad de que les sea imposible, difícil o perjudicial la restitución así como -por ejemplo, por razones de solvencia o de mercado- la nueva contratación de otro préstamo de las mismas características con otra entidad; sin que, por lo demás, pueda descartarse que una vez cumplidas las normas sobra transparencia y sustantivas de la Ley 5/2019, el préstamo sea económicamente idéntico al primitivo -e incluso también jurídicamente- con la única salvedad de acomodación de las causas de vencimiento anticipado a la que se refiere el registrador en su calificación, que quedarían sujetas a la norma imperativa del art. 24 de dicha Ley).
En definitiva, corresponde decidir al prestatario, con base en su consentimiento libre e informado, decidir si insta la declaración de ineficacia del contrato, la realización de una novación extintiva o de una novación meramente modificativa, todo ello sin perjuicio de los derechos de terceros conforme a las reglas generales.

EN LA ESCRITURA DEBEN APARECER LOS CORREOS ELECTRÓNICOS TANTO DEL DEUDOR COMO DEL HIPOTECANTE NO DEUDOR Y DEL AVALISTA
Resolución de 28 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

La norma contenida en la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 por la que se pretende facilitar que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitirle telemáticamente sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de la propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación, obliga a que conste en la escritura no solo el correo electrónico del deudor, sino también del hipotecante no deudor y del avalista.

HIPOTECA

ES POSIBLE CONSTITUIR UNA HIPOTECA EN GARANTÍA DE DOS OBLIGACIONES CONEXAS O DEPENDIENTES ENTRE SÍ SIN LLEGAR A SER UNA HIPOTECA FLOTANTE
Resolución de 28 de enero de 2020 (BOE 18 de junio de 2020). Descargar

Se vende un inmueble y parte del precio queda aplazado. Una parte será abonada en determinado plazo y otra se abona mediante la subrogación por el comprador en una deuda hipotecaria del vendedor. Para el caso de que se reclame al vendedor dicha deuda subrogada (al haber aceptado el acreedor la subrogación), y como garantía de su pago, se emiten dos pagarés cuya presentación al cobro y obligación de pago está condicionada a que se cumplan determinados requisitos. En garantía del precio aplazado y del pago de los pagarés se constituye una sola hipoteca que se distribuye sobre determinados bienes. El registrador suspende la inscripción ya que considera que son dos obligaciones diferentes (el precio aplazado y los pagarés) por lo que entiende que hay que constituir dos hipotecas y no una. Añade que la llamada hipoteca flotante que permitiría la constitución de una sola hipoteca en garantía de varias obligaciones regulada en el artículo 153 bis LH no es aplicable al presente supuesto pues la sociedad acreedora no es una entidad financiera.
La Dirección General estima el recurso, señalando que cabe constituir una sola hipoteca en garantía de obligaciones distintas cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. En el presente caso, la hipoteca garantiza el cumplimiento de dos prestaciones concretas que debe realizar el comprador como contraprestación por el contrato de compraventa: el precio aplazado y la eficaz subrogación en la deuda pendiente de forma que el vendedor resulte indemne por la misma, ambas bien definidas e individualizadas.

EJECUCIÓN DE CARGAS URBANÍSTICAS Y CANCELACIÓN
Resolución de 4 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

Se permite cancelar una hipoteca en virtud de un procedimiento administrativo de reclamación por afección urbanística por gastos de urbanización. La hipoteca fue transmitida a una entidad mercantil siendo por tanto un tercero registral posterior a la constancia registral de la afección urbanística, por lo que tal afección legal solo le perjudica y le es oponible, como tercero registral que es, si la constancia registral de la referida afección permaneciera todavía vigente, en el momento en que se pretenda hacer valer en su contra dicha afección urbanística y obtener la cancelación registral de la hipoteca.

CANCELACIÓN: NO POR MERA MANIFIESTACIÓN DE HABERSE PAGADO
Resolución de 4 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

Se precisa escritura pública de cancelación y carta de pago sin que baste la mera declaración del interesado de haberse satisfecho el principal económicamente.

HIPOTECA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: NO EXIGE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA EN CASO DE SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
Resolución de 20 de marzo de 2020 (BOE 9 de julio de 2020). Descargar

A diferencia de lo que ocurre en el caso de que se produzca una transmisión de la concesión administrativa o una subrogación del adjudicatario judicial, donde sí se exige la pertinente autorización administrativa de la autoridad concedente a fin de que el nuevo concesionario reúna todos los requisitos necesarios para llevar a cabo la explotación de la misma, tal requisito no es exigible en el caso de sustitución del acreedor hipotecario, bien como consecuencia de una cesión de crédito, bien por subrogación activa, ya que tal modificación en nada afecta negativamente a la explotación del negocio, permitiendo, en el presente caso, obtener unas mejores condiciones de financiación al concesionario que eviten una deficiente prestación de servicio.

LA TRANSMISIÓN DE LA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN NO REQUIERE INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Resolución de 12 de junio de 2020 (BOE 31 de julio de 2020). Descargar

No obstante, nada impide que puedan inscribirse aunque dicha cesión sea en favor de fondos de titulización sin personalidad jurídica, tal y como resulta del artículo 16.3 de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial; siendo requisito para practicar la inscripción que se presente la copia autorizada de la escritura de constitución del fondo en la que figure el crédito cedido, debidamente liquidada, sin que sea necesario que conste el consentimiento ni la notificación a los deudores cedidos.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA PARCIAL: CONSTANCIA EXPRESA DEL PACTO EN LA ESCRITURA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL
Resolución de 16 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

No basta una alusión genérica al artículo 693-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como ocurre en el presente caso, si no que ha de constar de forma expresa en la escritura el pacto que determine la ejecución parcial para el caso de impago de al menos tres plazos mensuales o número de cuotas equivalente a tres meses, tal y como resulta de la interpretación gramatical del citado artículo. Respecto a la inscripción parcial de la escritura de préstamo hipotecario, la Dirección General admite tal posibilidad, solicitada por las partes contratantes en la propia escritura, si bien denegando la posibilidad de ejecución parcial de la misma.

EL DEUDOR NO ESTÁ LEGITIMADO PARA SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE UN FONDO DE TITULIZACIÓN
Resolución de 14 de julio de 2020 (BOE 5 de agosto de 2020). Descargar

Se debate en el presente recurso sobre si está legitimado para inscribir en el Registro de la propiedad el deudor de un crédito hipotecario cedido a un fondo de titulización hipotecaria, que presenta la documentación acreditativa de la cesión. No se plantea en la nota de calificación defecto alguno formal, sino tan solo de legitimación, entendiendo el registrador que no está legitimado el solicitante ex artículo 6 LH.
La Dirección General desestima el recurso, ya que señala que no tiene el deudor cedido por el mero hecho de serlo la consideración de legitimado para obtener copias de la escritura de cesión (art. 224 RN), ni la de interesado para solicitar la inscripción de la aportación al Fondo en el Registro de la propiedad [art. 6 apartado c) LH]. Nada impide la inscripción de la constitución del fondo de titulización en el Registro de la propiedad como cesión de facultades inherentes al crédito -entre ellas la de titulizar-, pero para ello es preciso que sea solicitado por persona legitimada, y no se ha acreditado que el solicitante tenga la representación del transmitente ni del adquirente del derecho [art. 6 apartado d) LH]

LA CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA FLOTANTE PUEDE SOLICITARSE DESDE QUE VENCE EL PLAZO DE LA HIPOTECA, NO EL DE LA DEUDA
Resolución de 27 de julio de 2020 (BOE 6 de agosto de 2020). Descargar

La Dirección General, ante la solicitud de cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo, reitera su doctrina (Resolución de 22 de septiembre de 2016), en virtud de la cual el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del artículo 353-3 del Reglamento Hipotecario, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 82 párrafo 5 de la Ley Hipotecaria.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCADA: CARECE DE EFICACIA CANCELATORIA
Resolución de 4 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

Se inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHOS HEREDITARIOS: HEREDERO DEBE ESTAR ACREDITADO
Resolución de 4 de febrero de 2020 (BOE 26 de junio de 2020). Descargar

Cuando se ordena un embargo por deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1ª.2º del Reglamento Hipotecario permite tomar anotación preventiva solo en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que se pueda extender al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos. Para esto, ha de aportarse el título sucesorio.

PRIORIDAD REGISTRAL Y PROHIBICIONES DE DISPONER: DISOLUCIÓN DEL MATRIMONIO Y DE LA SOCIEDAD CONYUGAL DE LA FECHA DE LA SENTENCIA FIRME DEL DIVORCIO
Resolución de 19 de febrero de 2020 (BOE 2 de julio de 2020). Descargar

Constando anotada una prohibición de disponer que abarca cualquier acto de enajenación, transmisión o de “cualquier operación” ordenada por la Agencia Tributaria, existe un componente de orden público que no puede ser pasado por alto, prevaleciendo los superiores intereses públicos, debiéndose denegar la inscripción de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación) sin que se plantee por tanto la eventual prevalencia que conforme al artículo 145 Reglamento Hipotecario podría haber tenido la escritura de compraventa si fuera de fecha anterior a la misma y la anotación se hubiera limitado dentro de un procedimiento civil a prohibir actos dispositivos.
Los efectos de la disolución de matrimonio por divorcio se producen siempre desde que recae la sentencia firme, y no por la admisión a trámite de la demanda. Lo que implica que si alguien adquiere un bien durante el procedimiento del divorcio, estando casado en gananciales, no podrá adquirir como privativo.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE BIEN GANANCIAL
Resolución de 4 de junio de 2020 (BOE 30 de julio de 2020). Descargar

El otro cónyuge debe ser también demandado. Y si son los herederos del originario demandado, ha de acreditarse que son todos.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 210 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 3 de agosto de 2020). Descargar

Cabe solicitar la cancelación de una anotación preventiva de embargo prorrogada antes de la entrada en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil a través del procedimiento regulado en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, reconociendo la Dirección General que la si bien la anotación de embargo no es un derecho real en, si tiene eficacia real, encajando en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” recogida en la regla octava del apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, pudiendo solicitar la cancelación transcurrido el plazo de veinte años.

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