DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

LA RESOLUCIÓN JUDICIAL DE NULIDAD DE UNA COMPRAVENTA EXIGE NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL ADQUIRENTE PARA LA PROTECCIÓN DE SUS INTERESES
Resolución de 11 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una sentencia en la que se declaraba la nulidad de una compraventa sobre una finca registral inscrita a nombre de una persona casada bajo el régimen legal de gananciales, y de su cónyuge, al no haber sido este último parte en el procedimiento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues la resolución judicial de una compraventa exige que el cónyuge del adquirente haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, en analogía con la solución ofrecida por el artículo 144 RH y con la doctrina del Centro Directivo para la protección de titulares de derechos sobre la finca.

NO CABE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ALEGADA UNILATERALMENTE COMO TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Resolución de 17 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa en virtud de la cual el titular registral de una octava parte indivisa de una finca registral transmite una parte de la misma. La registradora rechaza la inscripción por dos razones: en primer lugar, entiende que con carácter previo procede la segregación de la parte vendida de la finca registral, segregación que ha de ser formalizada por todos los titulares registrales de la finca, en escritura pública, contar con la preceptiva licencia administrativa y, además, incorporar la representación gráfica georreferenciada; y, en segundo lugar, ser improcedente la inscripción por prescripción adquisitiva al requerirse en tal caso el correspondiente pronunciamiento judicial.
La Dirección confirma que con carácter previo procede la segregación de la parte vendida de la finca registral, segregación que ha de ser formalizada por todos los titulares registrales de la finca, en escritura pública, contar con la preceptiva licencia administrativa y, además, incorporar la representación gráfica georreferenciada; y rechaza el argumento de que la parcela en cuestión haya sido adquirida por usucapión, porque dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.

VENTA DE VIVIENDA EN COPROPIEDAD: NO RESULTA APLICABLE EL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 31 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, aunque se indica que el referido copropietario está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, no se indica si la vivienda es o no la habitual de la familia o si, de acuerdo con el derecho que rija los efectos de su matrimonio, los cónyuges pueden disponer libremente de la vivienda que consta a su nombre.
La Dirección General admite el recurso, señalando en contra de la calificación que en el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Por tanto, se excluye la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar -que es lo que la ley trata de proteger-, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes -porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad-, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos.
Por tanto, señala el Centro Directivo, resultan excesivas e infundadas las exigencias expresadas por la registradora en su calificación, exigencias que no se imponen a españoles y que dificultarían no solo la transmisión sino el acceso al crédito para la financiación de bienes inmuebles a un no nacional.

ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE NACIONALES INDIOS: ARTÍCULO 54 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 2 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

En una escritura de nacionales indios se manifiesta que están sujetos al régimen legal supletorio de su nacionalidad. La registradora solicita que se determine el porcentaje de adquisición, pues tiene conocimiento que, en India, al igual que ocurre en el derecho inglés, no existe régimen económico matrimonial y que, por tanto, el matrimonio opera como una separación absoluta de bienes.
Confirma el Centro Directivo la calificación ya que, en estos casos, si el registrador tiene conocimiento del régimen existente habrá de expresarse en la escritura el porcentaje de adquisición, cuando se trate de un régimen de separación.

COMPRAVENTA POR PARTE DE BRITÁNICOS EN ZONA DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NECESARIA AUTORIZACIÓN MILITAR SI NO ES URBANA
Resolución de 9 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

Se declara la ampliación de una obra nueva por antigüedad de más de veintidós años respecto de una finca que no es urbana. El registrador, al tratarse de una finca no urbana que se adquiere por unos británicos, exige la autorización militar, lo cual es confirmado por parte de la Dirección General, al no constar que se trate una finca urbana, sin que la antigüedad de la obra sea argumento suficiente para eximir tal requisito.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

NEGOCIO COMPLEJO: OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN Y NATURALEZA DE LA CONDICIÓN, PURA O SIMPLEMENTE POTESTATIVA
Resolución de 17 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción, en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura se otorga el día 23 de junio de 2021; una sociedad concede una opción de compra sobre una finca a favor de otra sociedad, a cambio del pago de una prima de 20.000 euros y se pacta como precio para el caso del ejercicio de la opción de compra, el de 140.000 euros, de los que se hace un anticipo del precio final de compra, de 85.000 euros; se pacta que los 20.000 euros sean arras penitenciales de manera que en caso de no ejercitar la compra, quedarán en poder de la entidad concedente; que si “la concedente encontrara, en el plazo que a tal efecto se acuerda, un comprador que ofreciera precio superior, se le permite dejar sin efecto la presente opción de compra, mediante la condición resolutoria de la misma, que deberá ser cumplida en los términos literalmente en la presente escritura”; se pacta para la opción una duración de dieciocho meses, “esto es, hasta el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós incluido, pudiendo la beneficiaria de la opción ejercitar la misma entre el día veintiséis de junio de dos mil veintidós y el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós, este inclusive”; se da eficacia jurídico real a la opción constituida y se solicita la inscripción en el Registro “solicitando además que se practique dicha inscripción con transcripción literal, en los términos del artículo 51.6.ª RH, de la condición resolutoria impuesta para el derecho de opción de compra”; en caso de ejercicio de la opción de compra, al precio de 140.000 euros se descontarán 20.000 euros y 85.000 euros anticipados antes; se establece expresamente que durante los primeros doce meses de vida de la opción, la misma no es ejercitable; se pacta que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si se cumple la condición resolutoria de la opción, consistente en que antes del día 26 de junio de 2022 la concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada como arras más las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa.
Sostiene la registradora que no estamos propiamente ante un contrato de opción de compra ya que no se otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el concedente durante el plazo pactado. Se fundamenta en que permite al concedente por su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 CC y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho.
Sin embargo, entiende el Centro Directivo que tal y como se ha configurado la condición, no estamos ante una condición si voluero o puramente potestativa de las proscritas por el artículo 1115 CC, pues el cumplimiento de la condición no depende de la exclusiva voluntad del deudor, sino que existen otras circunstancias o intereses que intervienen en la relación dando lugar a un negocio complejo, pues no basta con que el concedente manifieste su voluntad unilateral de dejar sin efecto la condición, sino que además debe ir acompañada de la devolución del doble de la cantidad señalada como arras -que también ha hecho función de precio de la opción- y, además, las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa, lo que hace que, como alega la recurrente, estemos ante un negocio complejo.

CONTRATOS

NULIDAD DE UN CONTRATO: PRINCIPIO DE ROGACIÓN EN LOS DOCUMENTOS JUDICIALES
Resolución de 11 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato de dación en pago y su reintegración en el activo de la anterior titular registral, concurriendo la circunstancia de que la acreedora declaró sobre la finca, con posterioridad a la fecha de dicho contrato, una edificación antigua y otra en construcción y constituyó tres hipotecas.
La registradora señala como defectos que la sentencia no expresa qué asientos han de ser objeto de cancelación ni especifica que la declaración de nulidad del contrato deba extenderse a las construcciones declaradas con posterioridad; y que existiendo titulares de cargas posteriores que no han sido parte en el procedimiento no es posible rectificar o cancelar asientos que les afecten sin su consentimiento o intervención.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando respecto al primero de los defectos señalados que la doctrina del Centro Directivo permite modalizar el principio de rogación en el caso de los documentos judiciales, dadas sus especiales características, de tal forma que puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como ocurre en el presente caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere; y respecto a si la propiedad de lo edificado debe seguir a la propiedad del suelo o si, por el contrario, debe disociarse la propiedad del suelo y la propiedad del vuelo, considera que la reintegración afecta a la totalidad de la finca y edificaciones, sin perjuicio de las compensaciones económicas de carácter personal que, en su caso, procedan. En cuanto al segundo de los defectos, señala que en el presente caso no se solicita la cancelación de los asientos posteriores, sino la inscripción del dominio a favor de la recurrente, como consecuencia de la declaración de resolución del contrato de compraventa ordenada por el Juzgado, con plena subsistencia de las cargas posteriores.

COMUNIDAD ROMANA ENTRE CONVIVIENTES MORE UXORIO
Resolución de 24 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

En sentencia firme se declara que la propiedad de una finca es compartida entre dos convivientes, discutiéndose si constituye un título material válido de adquisición consistente en “un pacto por el que las partes decidieron tácitamente constituir una comunidad de bienes”.
Señala la Dirección General que, como resolución judicial que es el título presentado ex artículo 100 RH, su calificación registral solo permite que sean revisadas la competencia judicial, la congruencia con el procedimiento y las formalidades extrínsecas, pero no el fondo del asunto; esto es, el reconocimiento judicial del pacto tácito de constitución de una comunidad de bienes, con todos los efectos inherentes a su existencia. Sin embargo, no hay indicios claros del porcentaje en que debe entenderse constituida la comunidad en contra del principio de especialidad ex artículo 54 RH, luego este requisito resulta confirmado.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

SEGREGACIÓN DE FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 10 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

El artículo 10.3.b) LPH, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, señala que para llevar a cabo la división de un departamento independiente será́ imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.
En el caso objeto de este expediente, este requisito no está́ cumplido porque no figura inscrita en la finca matriz la cláusula estatutaria que permita tal posibilidad.

TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 10 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

El régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este expediente. Por ello, debe considerarse que en tales casos existe una verdadera propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
En el presente caso, en el título, una escritura de adjudicación de herencia precedida de un acta de expediente de dominio, se cumplen los requisitos establecidos en los artículos 5 LPH y 8 LH para la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transmisión de los elementos independientes integrados en ella. La pretensión de la registradora que señala como defecto que falta el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal y hasta que no se formalice este no será́ posible la inscripción del régimen ni de los pisos o locales en propiedad separada, no puede por tanto ser aceptada.

CAMBIO DE USO DE FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN POR ANTIGÜEDAD EN DEPARTAMENTOS DE USO PRIVATIVO: REQUISITOS
Resolución de 7 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se declara el cambio de uso de determinada finca en régimen de propiedad horizontal, destinada a local de oficinas, de modo que se destina a uso residencial y se subdivide horizontalmente, resultando dos departamentos independientes destinados a vivienda.
Se oponen los siguientes defectos:
1º) La subdivisión de local requiere licencia del artículo 10.3 de la Ley: no obstante, en este caso se revoca el defecto porque se acredita la antigüedad de la subdivisión mediante certificado del técnico, por lo que se aplican las normas establecidas para la declaración de obra por antigüedad.
2º) Es necesario el consentimiento del propietario que pudiera verse afectado: se revoca también este defecto pues se trata de un obstáculo hipotético, sin que exista constancia de que haya propietario afectado.
3º) El registrador considera que la cláusula estatutaria que permite la división de los locales sin necesidad de autorización por la junta de copropietarios es ambigua por establecer como presupuesto de tal posibilidad el hecho de que división “no trascienda al exterior”: se revoca asimismo por falta de fundamentación.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONVENIO REGULADOR SIN SENTENCIA FIRME: PLUSVALÍA
Resolución de 3 de enero de 2022 (BOE 2 de febrero de 2022). Descargar

Se rechaza la inscripción ya que no se ha practicado la comunicación, liquidación o autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, no consta la firmeza de la sentencia y no se acredita que el divorcio haya sido inscrito en el Registro Civil correspondiente.

ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 26 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo “no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura” cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias expuestas, y, por tanto, no es necesario que -como pretende la registradora- se añada manifestación alguna sobre si es o no la vivienda habitual familiar del disponente, quien ya presta el consentimiento imprescindible en la realización del acto dispositivo.

DERECHO DE SUCESIONES

PROHIBICIÓN DE DISPONER EN TESTAMENTO: LAS PROHIBICIONES DE DISPONER NO SON DERECHOS REALES SINO RESTRICCIONES IMPUESTAS A UN TITULAR SIN ATRIBUCIÓN DE UN CORRELATIVO DERECHO A OTRAS PERSONAS
Resolución de 5 de enero de 2022 (BOE 10 de febrero de 2022). Descargar

Al no atribuir derecho alguno al beneficiado por las restricciones dispositivas impuestas por el causante, no cabe cancelación por renuncia de aquél y debe respetarse la voluntad del causante que es la ley por la que se rige la sucesión (art. 675 CC).
Esto no impide que el afectado por la prohibición de disponer puede solicitar autorización judicial para disponer si concurre una causa justa sobrevenida (como en el ámbito del derecho civil catalán contempla expresamente el art. 428-6, apartado 5, del Libro IV del Código civil de Cataluña).

SI EN LA PARTICIÓN CONSTAN LOS ELEMENTOS DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO, NO HAY QUE LLEVAR LA COPIA AUTORIZADA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 19 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Se solicita por la registradora que se presenten las copias de las actas de declaración de herederos abintestato, así como los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad, para inscribir una inscripción de partición y adjudicación de una herencia.
La notario recurre alegando las diferencias que existen entre la sucesión testada e intestada, lo que la Dirección General confirma en su resolución invocando la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1964 que señaló que “la declaración judicial de herederos abintestato no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitado a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente ope legis”, pero cuando existe un testamento la realidad es otra y la registradora necesita saber el contenido exacto del mismo, por lo que es procedente pedir la copia autorizada del mismo o testimonio, pero en las intestadas no es necesario si en la escritura de partición constan los elementos fundamentales de la sucesión, a saber, la competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos, último domicilio del causante, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión con la específica y nominativa declaración de herederos abintestato, siendo congruente el acta respecto del grupo de parientes declarados herederos.

PACTO DE MEJORA GALLEGO OTORGADO POR FRANCÉS: NO ES POSIBLE SI NO TIENE LA NACIONALIDAD ESPAÑOLA Y LA VECINDAD CIVIL CORRESPONDIENTE
Resolución de 20 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Por parte de nacionales franceses se formaliza ante notario de Pontevedra un pacto de mejora sometido a la ley de Derecho Civil gallega. La Dirección General, confirmando la calificación registral señala como conclusiones las siguientes:
1º. Que un pacto con entrega de presente de los mismos, difícilmente puede ser considerado un pacto sucesorio a los efectos de los artículos 3.1.b) y 25 a 27 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012 relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de las resoluciones, a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa y a la creación de un certificado sucesorio europeo.
2º. Que dicho pacto de mejora fracciona la sucesión, en cuanto las deudas y las partes reservadas se determinarán por la ley aplicable correspondiente a la ley sucesoria (art. 23 del citado Reglamento) y podría ser considerada, por tanto, una elección de ley parcial, con clara vulneración de la unidad de la ley sucesoria (Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de septiembre de 2021).
3º. Que la interpretación del artículo 36.2 del Reglamento es aplicable tanto a las sucesiones ya abiertas como a las disposiciones mortis causa, aunque habida cuenta de que para éstas surtan efecto será necesario el cumplimiento de los requisitos de validez material y formal (arts. 25 a 27 del Reglamento), es relevante que en los derechos forales españoles existan pactos en los que se limita, históricamente, de forma subjetiva, la posibilidad de su concertación.
La existencia de una norma estatal que no permite la aplicación de un Derecho foral a un extranjero por carecer de vecindad civil de la Comunidad Autónoma en cuestión no necesariamente debe equipararse al supuesto de hecho del artículo 36.2, esto es, la ausencia de normas internas sobre conflictos de leyes.
España no lo ha hecho para éste ni para ningún otro Reglamento de la Unión Europea que contienen la denominada cláusula española de lo previsto en el artículo 38 del Reglamento, que parte de la inaplicación del Reglamento a los conflictos internos de leyes.
Por lo tanto, el extranjero o el español que no posea la vecindad civil no podrá concertar determinados pactos forales por no ser válidos material y formalmente en la unidad territorial cuyo ordenamiento es directamente aplicable (art. 36.2).

ALBACEA: PAGOS A LOS CUIDADORES DE LA CAUSANTE
Resolución de 25 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

La adjudicación a favor del heredero y albacea no está sujeta a condición suspensiva consistente en el pago de la retribución, a cargo del caudal hereditario y determinable por el mismo albacea, a las personas que en los últimos momentos de su vida hubiesen atendido a la testadora. Asimismo, es intranscendente la forma en que se haya documentado la renuncia a la retribución ordenada por la misma.
Aun entendiendo que fuera un legado, tal carga u obligación de retribución ordenada carece de alcance real. Conforme al artículo 858 CC el testador puede gravar con mandas y legados a los herederos -y también a los legatarios- y en ese caso no están obligados a responder del gravamen sino hasta donde alcance el valor del legado, pero esto no lleva necesariamente a que el bien adjudicado quede sujeto con eficacia erga omnes a la satisfacción de las cantidades que lleva implícita tal carga. A mayor abundamiento, en ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria.

ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE HEREDEROS Y LEGITIMARIOS
Resolución de 26 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

En este supuesto concreto interviene en la partición solo la heredera y no lo hacen los legatarios de legítima estricta ni hay contador-partidor designado. El legado que se ha realizado a favor de los legitimarios en pago de su legítima, es un legado de su cuota de legitima con asignación de cosa, por lo que para determinar si la cosa que se le entrega en pago de su cuota cubre o no su porción legitima, se hace necesario ese inventario y avalúo del caudal hereditario. En consecuencia, siendo necesaria la realización de inventario y avalúo a los efectos de determinar su cuota en el haber líquido del caudal relicto, deben intervenir en la partición los herederos forzosos en su calidad de legitimarios.

EN UNA ESCRITURA DE MANIFESTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA NO ES NECESARIO EXPRESAR EL NOMBRE DEL CÓNYUGE NI EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 2 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Cuando la adjudicación de herencia no afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, toda vez que no se haya declarado que se trate del supuesto excepcional en que por ley o pacto exista entre la heredera y su cónyuge una comunidad foral de bienes, no es necesario expresar el nombre del cónyuge ni el régimen económico matrimonial. Será posteriormente, en el momento de la realización de actos dispositivos sobre el bien adquirido por herencia, cuando deberá tenerse en cuenta el régimen económico-matrimonial del heredero, algo que, sin duda, quedará facilitado si, según una buena práctica notarial, se hace constar el régimen económico-matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge en los términos expresados en el artículo 51.9.ª a) RH.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

DENOMINACIÓN CONFORME AL OBJETO SOCIAL LATO SENSU
Resolución de 3 de enero de 2022 (BOE 2 de febrero de 2022). Descargar

Conforme al artículo 402.2 RRM se admite la inclusión del término “Engineering” en la denominación social de una sociedad que, además de la actividad principal de promoción inmobiliaria comprende también, entre otras actividades, la construcción en general. Aparte de ello, aunque la ingeniería sea actividad propia de sociedades profesionales, resulta que estatutos sociales, “(…) se entenderá que, en relación a dichas actividades, la sociedad actuará como una sociedad de mediación o intermediación, sin que le sea aplicable a la sociedad el régimen de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales”.

VENTA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO: ES SUFICIENTE EL CONTROL NOTARIAL
Resolución de 3 de enero de 2022 (BOE 2 de febrero de 2022). Descargar

Se ha emitido, ex artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas por el administrador de la sociedad vendedora para la compraventa, incidiéndose en el examen de la validez y vigencia de tal nombramiento -según los medios de que dispone para ello- y su congruencia con aquel acto o negocio. Asimismo, la inscripción del cargo de administrador no es constitutiva, si bien obligatoria; sin embargo, y a diferencia de lo previsto en el artículo 95 RRM de 1956, no hay ningún precepto que imponga dicha inscripción del cargo en el Registro Mercantil, con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo limitadas excepciones (solo susceptibles de interpretación estricta), como las previstas en el artículo 383 RRM o del artículo el artículo 249.3 LSC, respecto a lo actuado por el consejero delegado en nombre de una sociedad.

CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y SOCIEDADES PROFESIONALES
Resolución de 13 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

No incumple la normativa de sociedades profesionales el cambio de denominación social de una mercantil, que incluye las palabras “economistas y auditores”, cuando ya en la escritura de constitución se recoge la norma estatutaria que dice “en relación a aquellas actividades que tengan el carácter de actividad profesional de acuerdo con la Ley 2/2007 de 15 de marzo, la sociedad que se constituye actuará exclusivamente como sociedad de intermediación, en los términos de la exposición de motivos de la citada Ley, entre los clientes y el profesional persona física que desarrollará efectivamente la actividad profesional, quedando por tanto esta sociedad excluida del ámbito de aplicación de la Ley 2/2007 de 15 de marzo”. Esta cláusula general de intermediación no se ve desvirtuada, aunque el socio único ejerza esa función.

LA DENOMINACIÓN DE LA NUEVA SOCIEDAD DEBE REALIZARSE POR LA SOCIEDAD QUE CAMBIA EL NOMBRE
Resolución de 24 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

En el supuesto de cambio de denominación de una sociedad, la nueva denominación no se solicita por la propia sociedad.
La Dirección General confirma la calificación registral señalando que el certificado de la denominación debe solicitarse por la sociedad, no por persona distinta, todo ello en virtud del principio de la protección del derecho de toda sociedad a disfrutar de una denominación que reúna dichas características que es la que justifica las normas protectoras previstas en el ordenamiento.

JUNTA GENERAL CONVOCADA POR ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN CADUCADO. MODIFICACIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 31 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos sociales adoptados por la junta general de accionistas de una sociedad anónima convocada por un órgano de administración cuyo mandato había expirado hacía siete años y en la que se decide por unanimidad de los asistentes las modificaciones estatutarias pertinentes para cambiar la estructura del órgano de administración, pasando de un consejo de administración a un administrador único, así como el nombramiento de la persona que habría de ocupar este cargo. La registradora señala como defectos:
1º) La improcedencia de calificar el documento por hallarse pendiente la celebración de una junta general de accionistas convocada por ella misma, al amparo de lo dispuesto en el artículo 171 LSC. Este defecto es revocado por la Dirección General al no existir disposición normativa, ni doctrina jurisprudencial o administrativa, que conmine a suspender la calificación de los acuerdos sociales adoptados por la junta general de una compañía a la espera de otra asamblea convocada por el registrador mercantil para una fecha posterior, aunque el orden del día sea coincidente.
2º) La caducidad de los cargos de los administradores convocantes con más de siete años de anterioridad. Este defecto es confirmado pues el cambio en la configuración del órgano de administración requiere una modificación estatutaria, extremo para el que, con arreglo al segundo párrafo del artículo 171 LSC, el administrador caducado convocante carece de competencia para incluirlo en el orden del día.

REQUISITOS PARA DEJAR SIN EFECTO UNA ESCISIÓN PARCIAL YA INSCRITA
Resolución de 7 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

Se pretende lograr la cancelación de las inscripciones ocasionadas por el proceso de escisión parcial de una sociedad en beneficio de otra, cuyo capital resultó ampliado, alegando para ello haber omitido en su momento, en las certificaciones de acuerdos sociales incorporadas a la escritura de escisión, la cláusula mediante la que la modificación estructural quedaba condicionada suspensivamente al logro de una consulta vinculante o a la obtención de un dictamen pericial favorable a la aplicación del régimen fiscal especial establecido en el Capítulo VII del Título II de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
El registrador deniega la inscripción porque al haberse acordado como consecuencia de la escisión parcial, un aumento de capital social en la sociedad beneficiaria, debe acordarse por esta sociedad una reducción del capital social con la modificación de sus estatutos, y “con las garantías que frente a terceros establece el artículo 44 LMESM, por remisión del artículo 73.1, esto es, la publicación del acuerdo por el que se deja sin efecto la escisión, así como la reducción del capital social en la beneficiaría, que deberá bien publicarse en el BORME y en un periódico o bien comunicarse individualmente a los acreedores de la sociedad escindida a la vista de que se manifiesta que la sociedad beneficiaría carece de acreedores (arts. 43, 46 y 73.1 Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, art. 200 RRM y resoluciones DGRN de 6 de mayo de 2005, 4 de abril de 2013 y 4 de noviembre de 2015)”.
La Dirección General confirma la nota, señalando que para el supuesto de la escisión parcial que se quiere dejar sin efecto, ello supone la reposición de la situación anterior a la modificación estructural indebidamente inscrita, disipando su rastro. Y ese camino de vuelta ha de ser recorrido, desde el punto de vista formal, con los mismos requerimientos de garantía para los acreedores que el inicialmente transitado. En conclusión, dado que se trata de una escisión, y no solo de una ampliación de capital, para cancelar esa escisión, será necesario que ambas sociedades hagan los trámites precisos para posibilitar el derecho de oposición de los acreedores en la forma regulada en la Ley 2/2009, sin perjuicio de que, por carecer de ellos, la compañía beneficiaria no lo precise.

FUSIÓN POR ABSORCIÓN: SI NO HAY JUNTA UNIVERSAL Y ACUERDO UNÁNIME, SE DEBEN CUMPLIR ESTRICTAMENTE LAS DISPOSICIONES LEGALES
Resolución de 11 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

En un supuesto de una sociedad en liquidación que absorbe a otra sociedad en liquidación íntegramente participada, no se cumplen estrictamente las disposiciones de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, ya que aquélla pertenece a un socio en un 90%, pero hay un socio minoritario de un 10%. No se cumple en el proyecto de fusión la norma, ni siquiera la notificación en la forma estatutaria señalada, por lo que no se admite el recurso, sí únicamente en relación al defecto de no observar el contenido de la regla sexta del artículo 31 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, ya que en caso de fusión de sociedad íntegramente participada, como es el caso, el artículo 49.1.1.º de la Ley 3/2009, de 3 de abril, exime al proyecto de fusión de hacer mención de la regla sexta del artículo 31 de la propia Ley.

CUENTAS ANUALES

DEBE FIGURAR LA IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL EN LAS CUENTAS PARA SU DEPÓSITO
Resoluciones de 10, 11 y 12 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar. Descargar. Descargar

El administrador de una sociedad se niega a incluir en las cuentas anuales el formulario relativo a declaración de identificación del titular real. El recurso se centra en que la Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, carece de rango para exigir la obligación de presentación del citado formulario, que la calificación se extralimita al no resultar dicho formulario parte de las cuentas anuales sujetas a depósito y, finalmente, que la publicidad prevista para dicho formulario violenta las normas sobre protección de datos. La Dirección General desestima el recurso, confirmando la escueta calificación registral.

LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMIS) ESTÁN SUJETAS A INFORME DE AUDITOR RELATIVO A LAS CUENTAS ANUALES
Resolución de 14 de enero 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Para la Dirección General las normas aplicables a esta figura societaria son claras en cuanto a la obligación de nombrar auditor por parte de las SOCIMIS y de acompañar al depósito de cuentas el informe de auditoría.

SE DEBE ADMITIR LA RENUNCIA DEL AUDITOR AL QUE NO SE LE HACE PROVISIÓN DE FONDOS
Resolución de 19 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Ante la designación de un auditor por el Registro Mercantil a solicitud de un socio minoritario (art. 265.2 LSC), y con cargo inscrito, solicita del propio Registro la toma de razón de su renuncia por la falta de satisfacción de la provisión de fondos y al amparo de la previsión del artículo 11.4 del Real Decreto 2/2021, de 12 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 22/2015, de 20 de julio.
El registrador, alegando que no se protegería los intereses del socio que ha pedido la auditoría, exige el consentimiento de éste y el acuerdo unánime de los demás socios (que podrían haber ejercitado aquel derecho, de no haberse anticipado el efectivo solicitante).
La Dirección General estima el recurso del auditor, con el argumento reglamentario señalado en el recurso y la dicción del artículo 5.2 de la Ley 22/2015, de 20 julio, de Auditoría de Cuentas. Y respecto de la situación de las cuentas de la sociedad, señala que, sin la verificación contable, no sería posible el depósito de las mismas.

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE CUENTAS ANUALES: NECESIDAD DE VALIDAR LA FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 1 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a admitir el depósito de las cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada presentadas telemáticamente, al no poder validar la firma digital que consta en la certificación de los acuerdos de junta de aprobación de las propias cuentas anuales y de la propuesta de aplicación del resultado.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues no siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente, resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro.

DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES SI FIGURA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEVANTAMIENTO DE ACTA NOTARIAL DE JUNTA
Resolución de 8 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar. Otra Resolución idéntica de 9 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

No cabe el depósito de cuentas si consta en el Registro una anotación preventiva de acta notarial de junta, o de complemento de convocatoria.

CONCURSO DE ACREEDORES

ADJUDICACIÓN EN SUBASTA JUDICIAL EN SEDE DE CONCURSO UNA VEZ ABIERTA YA LA FASE DE LIQUIDACIÓN DEL MISMO: REMATE INFERIOR AL 50%
Resolución de 5 de enero de 2022 (BOE 10 de febrero de 2022). Descargar

En el supuesto de este expediente nos encontramos ante el concurso de una persona jurídica, por lo que habrá́ que estar a las disposiciones del plan que señalaba la aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de enajenación mediante subasta, sin previsiones especiales.
Del propio decreto de adjudicación resulta que, una vez conocido el resultado de la subasta, se dio traslado a la administración concursal que consideró procedente la aprobación de la adjudicación. Por lo tanto, el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que la propia norma le atribuye, por lo que, una vez acreditado esto, no hay obstáculo para proceder a la inscripción aun cuando el remate se haya efectuado por una cantidad inferior al 50% del valor adjudicado al bien por la administración concursal.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

INSCRIPCIÓN DOCUMENTO COMPLEMENTARIO: CERTIFICADO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD
Resolución de 5 de enero de 2022 (BOE 10 de febrero de 2022). Descargar

En el presente caso la aportación como documento complementario puede estar referido bien a la escritura de partición, bien a la anotación preventiva de embargo del derecho hereditario (cfr. art. 166.1.2), pero en ningún caso dicha aportación puede originar por sí misma un asiento de presentación, pero sí puede motivar una nota marginal del asiento principal al que complementa.

DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 5 de enero de 2022 (BOE 10 de febrero de 2022). Descargar

En el caso que nos ocupa en el pliego de condiciones se estableció́ que “terminado el plazo de la concesión revertirán al Ayuntamiento en perfecto estado de uso y funcionamiento la totalidad de las obras, vehículos, instalaciones y servicios adscritos a la concesión, es decir todos los elementos materiales de la explotación, los cuales pasaran a ser de exclusiva propiedad municipal sin que puedan ser retirados por el concesionario en beneficio de su patrimonio particular ninguno de los bienes necesarios para la debida continuidad del servicio”. Es precisamente el título concesional, que se acompaña a la certificación administrativa por la que se solicita la constancia de la concesión en las fincas registrales afectadas, el que servirá́ de causa traslativa -derecho de reversión- justificativa de la transmisión de los terrenos en favor de la Administración concedente una vez finalizada la concesión.

CONTENIDO CERTIFICACIONES REGISTRALES
Resolución de 12 de enero de 2022 (BOE 15 de febrero de 2022). Descargar

El registrador tiene la obligación legal de expedir certificaciones registrales si le acredita el interés legítimo, incluso de anotaciones preventivas, aunque estén caducadas.

RECTIFICACIÓN SUPERFICIE Y RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Dos Resoluciones de 13 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar. Descargar

Se trata de dilucidar si es posible rectificar la titularidad y superficie de determinada finca registral -la número 5580 del Registro de la Propiedad de Toledo número 3- inscrita a nombre del Ministerio de Defensa, en virtud de la aportación de acta notarial de protocolización de un informe privado de titularidad y rectificación de superficie, que se presenta acompañada de copia de una sentencia del Tribunal Supremo. El Centro Directivo lo rechaza en base a las siguientes premisas:
1. El acta de protocolización de un documento privado (como advierto el notario) no modifica la naturaleza privada del documento ni es por tanto título inscribible.
2. Lo mismo ocurre con una escritura que incorpora los datos catastrales de determinadas fincas, a los efectos de iniciar un procedimiento de rectificación catastral. Como señala el propio notario autorizante en la misma escritura, ello no tiene efectos para desvirtuar titularidades de terceros, sino para iniciar los procedimientos que legalmente sean procedentes.
3. La sentencia que se acompaña no reúne tampoco los requisitos formales ni sustantivos necesarios para motivar una rectificación registral, pues no se trata de una ejecutoria o mandamiento judicial de la que resulte una modificación jurídico real.

ES NECESARIO QUE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL SEA CLARA PARA CANCELAR ASIENTOS REGISTRALES
Resolución de 19 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Se venden unas cuotas indivisas por parte de una UTE adjudicataria del concurso para el desarrollo y la gestión del sistema de expropiación de un sector urbanístico. Como consecuencia de un pacto entre la UTE y una de las entidades expropiadas, se reconocía a esta última un aprovechamiento sobre una finca que, tras un procedimiento judicial, vende la UTE a un tercero su cuota indivisa, testimoniado la sentencia y solicitando la cancelación del aprovechamiento a favor del expropiado.
La registradora solicita el consentimiento de la entidad expropiada, lo que confirma la Dirección General, al considerar que del auto judicial no resulta claro que el aprovechamiento haya sido extinguido por resolución del título de adquisición.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Resolución de 24 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

No existe duda alguna de que la finca registral ha sido objeto de compraventa y que por lo tanto procede su inscripción. A efectos del cumplimiento de los requisitos que impone el principio hipotecario de especialidad o determinación, la misma escritura se remite a la descripción de la finca contenida en la nota simple protocolizada, de modo que estarían cumplidas sus exigencias.

CALIFICACIÓN SIN SUFICIENTE MOTIVACIÓN
Resolución de 25 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

La calificación se limita a señalar que a juicio del registrador existen dudas acerca de la fijación de un lindero e invasión de finca ajena. Se señala que no es necesario que se de traslado íntegro de las alegaciones presentadas, pero sí que la nota exprese de manera suficiente por qué de aquellas resulta que no puede accederse a la inscripción pretendida, desvirtuando la presunción de exactitud de la representación gráfica catastral. La motivación no exige razonamiento exhaustivo y pormenorizado, sino que basta que las calificaciones permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales de la decisión, es decir, la ratio decidendi; de esta forma debe contener los elementos de juicio suficientes para que el destinatario y, eventualmente, los órganos encargados de revisar sus decisiones puedan conocer el fondo de la decisión.

DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE DEFECTO: DEBE PRESENTARSE EN TIEMPO Y FORMA
Resolución de 26 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

En el presente caso la diligencia no fue aportada al Registro telemáticamente con firma electrónica con los requisitos exigidos en la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, y tampoco fue presentado físicamente con las formalidades requeridas por la legislación notarial. La resolución del recurso debe serlo atendiendo únicamente a los motivos y circunstancias que resulten de la documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación. En el supuesto concreto, la existencia de una diligencia que no ha sido presentada en forma para la calificación, por lo que no puede ser tenida en cuenta para la resolución de este expediente.

PROCEDIMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO: HA DE ACREDITARSE LA NOTIFICACIÓN DEL REQUERIMIENTO DE PAGO, TASACIÓN DE LA FINCA Y PROVIDENCIA DE SUBASTA
Resolución de 1 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una certificación de acta de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librados en procedimiento de apremio administrativo señalando el registrador como defectos que no ha quedado debidamente acreditado que se haya notificado al hipotecante no deudor, o a sus correspondientes herederos, en cuyo caso es necesario acreditar el fallecimiento del mismo y que aquellos contra los que se ha seguido el procedimiento son realmente sus herederos, el oportuno requerimiento de pago, la tasación de la finca ejecutada y la providencia de subasta. Respecto a la exigencia de que se aporte el correspondiente título sucesorio que demuestre que los hijos citados son realmente los herederos de la titular de la finca, hipotecante no deudor, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues de acuerdo con la doctrina del Centro Directivo ha de entenderse suficiente para considerar adecuadamente llamada a la herencia yacente al procedimiento con que se notifique a alguna de las personas llamadas a la herencia, como son los hijos, ya sea en su condición de legitimarios o de eventuales herederos abintestato. El resto de defectos señalados en la nota de calificación son confirmados por la Dirección General pues el propio artículo 74.4 RGR, Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, establece expresamente el requisito del previo requerimiento de pago al hipotecante no deudor para la ejecución de la hipoteca y aunque el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social no contiene una disposición específica referida a la notificación al hipotecante no deudor de la valoración del bien hipotecado a efectos de subasta, el registrador ha de asegurarse de que este no haya sufrido indefensión, por lo que ha de entenderse que también es necesario notificarle dicho valor, con el objetivo de defender su derecho en ese trámite procedimental.

SEGREGACIÓN: NO CABE INSCRIBIR ÚNICAMENTE LA FINCA RESTO
Resolución de 1 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de segregación en la que únicamente se solicita la inscripción de la finca resto y no de la finca segregada.
El registrador suspende la inscripción, señalando en su nota de calificación que la celebración de un negocio jurídico de segregación exige inscribir la porción segregada con número diferente, expresando esta circunstancia al margen de la finca matiz, siendo una operación estrictamente tabular, no pidiendo inscribir únicamente el resto de finca matriz.
El notario recurrente alega que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 47.3 RH, en virtud del cual: “No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación; el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos, casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro”.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que no resulta de aplicación el párrafo tercero del artículo 47 RH, ya que no se trata de una segregación pasada no presentada a inscripción ni inscrita debidamente cuando se presenta a inscripción un negocio jurídico sobre el resto tras dicha segregación pasada no inscrita, sino que estamos ante una segregación que se efectúa ahora y que se rige por lo dispuesto el párrafo primero del citado artículo, que exige que siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente.

CIERRE REGISTRAL ARTÍCULO 254 REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 2 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Todas las operaciones anteriores y posteriores a la sentencia del Tribunal Constitucional, para abrir el Registro, requieren de la presentación pertinente a efectos de plusvalía, pues lo declarado inconstitucional no es el tributo en sí, sino su cálculo.

ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL SIN MANIFESTACIÓN EXPRESA SOBRE SITUACIÓN ARRENDATICIA
Resolución de 8 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad una certificación de un acta de adjudicación por subasta pública de dos fincas, consistentes en vivienda y plaza de garaje, en procedimiento de apremio fiscal por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. El registrador suspende la inscripción por no existir en el documento calificado manifestación expresa sobre la situación arrendaticia de la vivienda objeto de adjudicación, no siendo suficiente, a su juicio, que en el expediente administrativo de apremio se haga constar que no se tiene constancia de que la finca esté arrendada.
La Dirección General confirma la nota, señalando que la necesidad de garantizar los derechos de adquisición preferente que los arrendatarios tienen en relación con dicha trasmisión permite concluir que la declaración de libertad de arrendamientos, tal y como se ha formulado en la certificación (esto es, la mera alegación de que del procedimiento no resulta tal existencia) no cubre las exigencias del artículo 25 LAU en los términos antes expuestos. Por lo tanto, debe confirmarse la calificación, si bien el defecto es de fácil subsanación mediante la declaración realizada por la sociedad adjudicataria ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, sobre el hecho de que no existe arrendamiento alguno tal y como afirma en el escrito de recurso.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: COINCIDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA CONTENIDA EN EL TÍTULO INMATRICULADOR Y EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 10 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Se deniega la inmatriculación de una finca conforme al artículo 205 LH al no existir coincidencia entre la descripción de la finca contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

INMATRICULACIÓN: POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA
Resolución de 12 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a cancelar una inmatriculación practicada solicitada por la Administración por supuesta invasión de vía pecuaria, señalando en su nota de calificación que la inmatriculación se practicó cumpliendo todas las garantías previstas en la legislación hipotecaria, que ninguna de las cartografías disponibles en la aplicación registral homologada recogía el citado deslinde de la vía pecuaria, y que la inscripción practicada no impide la posibilidad de inscripción del deslinde administrativo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues si bien del recurso resulta que el deslinde de la vía pecuaria en cuestión fue aprobado por Resolución de 11 de julio de 2013 de la Dirección General de Espacios Naturales y Participación y publicado en el Boletín Oficial autonómico competente, no consta que la citada Administración autonómica haya ejercitado su derecho ni cumplido su obligación de solicitar la inscripción registral del citado deslinde, a los efectos de obtener, según proceda, la inmatriculación de la vía pecuaria deslindada y/o la rectificación de las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde. Por tanto, la pretensión de cancelación ha de ser desestimada, sin perjuicio de que, tal y como señala la nota de calificación, la Administración pueda solicitar la inscripción del deslinde administrativo, cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada de procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención, con el objetivo de evitar la indefensión del mismo.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE
Resolución de 12 de enero de 2022 (BOE 14 de febrero de 2022). Descargar

Tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 LH, el registrador suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por posible invasión de finca colindante. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando su doctrina del Centro Directivo relativa a la inscripción de representaciones gráficas, de tal forma que la oposición de los colindantes y el juicio motivado del registrador sobre la posible invasión de fincas colindantes es suficiente para suspender la inscripción de la representación gráfica solicitada.

DOBLE INMATRICULACIÓN: HA DE ACREDITARSE LA EXISTENCIA DE LA MISMA
Resolución de 1 de febrero de 2022 (BOE 22 de febrero de 2022). Descargar

Se deniega el inicio de la tramitación de un expediente de doble inmatriculación por no resultar acreditada la existencia de una doble inmatriculación entre las fincas registrales afectadas, realizando la registradora un exhaustivo análisis del contenido del Registro.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando su doctrina de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados en el artículo 209 LH, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

LA SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO NO ES TÍTULO INMATRICULADOR SI NO SE HA CITADO A LOS COLINDANTES
Resolución de 9 de febrero de 2022 (BOE 24 de febrero de 2022). Descargar

No se permite la inmatriculación de una finca cuyo dominio se declara en una sentencia, porque en la misma no se solicita la inmatriculación de la finca ni, por otra parte, se cumplen los requisitos señalados en el artículo 203 LH, fundamentalmente la notificación a los titulares de predios colindantes.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR DECLARARSE EN SENTENCIA LA NULIDAD DE LA HIPOTECA EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA PERSONAS DISTINTAS AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 31 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

Para que la sentencia despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad del asiento registral con anterioridad a los mismos- es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. A este respecto, debe tenerse en cuenta que el asiento de anotación preventiva de la demanda tiene como función la afectación de los terceros adquirentes a las resultas del procedimiento y la información a estos de su existencia, a los efectos de que puedan personarse en autos y defender sus intereses, solicitando, en su caso, la sucesión procesal.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 31 de enero de 2022 (BOE 17 de febrero de 2022). Descargar

Se discute en el presente expediente si es posible prorrogar una anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar que ya se encontraba cancelada en el momento de presentación en el Registro del mandamiento ordenando su prórroga. El registrador no puede prorrogar anotaciones preventivas canceladas, independientemente de la procedencia de la cancelación. La trascendencia erga omnes de la institución registral y la naturaleza misma de la prórroga, solo predicable de los asientos en vigor, determinan la imposibilidad de prorrogar una anotación de prohibición de disponer cancelada.