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COMPRAVENTA

COMPRA CON CARÁCTER PRIVATIVO POR PERSONA SEPARADA, POR RENUNCIA DEL CÓNYUGE EN DOCUMENTO EXTRANJERO
Resolución de 23 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

La manifestación de que la adquisición es privativa con base en el documento de renuncia no puede tenerse en cuenta ya que trata de un documento privado, no público, con firmas legitimadas notarialmente, y dicho documento de renuncia no es admisible en la legislación española, ya que para que los cónyuges pacten que a partir de cierto momento las adquisiciones hechas por un cónyuge sean privativas lo procedente serían unas capitulaciones matrimoniales pactando otro régimen como único (separación de bienes) o una confesión de privatividad para un caso concreto.

Para que un documento notarial pueda considerarse equivalente ha de contener, entre otros, como requisitos fundamentales, que el notario emita juicio de capacidad y fe de conocimiento de los otorgantes. En el documento de renuncia incorporado no aparece ninguno de estos requisitos. Se trata, por lo tanto, de un documento privado que ha sido presentado a un notario, quien se ha limitado a legitimar las firmas de las personas que se indica; algo que no convierte, en modo alguno, un documento privado en una escritura púbica.

ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE BIENES ADQUIRIDOS A TÍTULO DE HERENCIA SIN HABERSE EXPRESADO EN EL ACTA DE INSCRIPCIÓN SI TIENEN CARÁCTER PRIVATIVO
Resolución de 28 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de varias participaciones indivisas de una vivienda adquirida por los vendedores a título de herencia, constando su carácter privativo en la nota registral informativa obtenida por el notario, si bien afirmando el registrador en su informe que, según el acta de inscripción, figuran inscritas sin expresar si tienen carácter privativo, por lo que exige que se haga constar en la escritura los regímenes matrimoniales de los vendedores así como la identidad de sus respectivos cónyuges si el acto que se inscribe afecta a sus derechos presentes o futuros, al tener tres de ellos vecindad civil vasca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación señalando que, dado que los bienes adquiridos por los herederos se inscribieron sin indicar su carácter privativo, y dado que consta la vecindad civil vasca, debe expresarse el régimen económico del matrimonio, ya que si éste es el de comunicación foral es indudable que la venta afecta a los derechos de la sociedad conyugal.

OBLIGATORIEDAD DE APORTACIÓN DEL NIE POR LA PARTE VENDEDORA, INCLUSO ENCONTRÁNDOSE EN SITUACIÓN DE REBELDÍA
Resolución de 2 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de la elevación a público de un contrato privado de compraventa en el que la declaración de voluntad de la parte vendedora, extranjera, se encuentra suplida por la autoridad judicial, al encontrarse el vendedor en situación de rebeldía, al no haberse aportado el Número de Identificación de Extranjero. El recurrente alega la imposibilidad de obtener dicho NIE por la propia situación de rebeldía del vendedor y la no obligación de tener NIE en el momento de adquisición de la vivienda.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que si bien es doctrina del Centro Directivo la estimación de la pretensión del solicitante que hubiera agotado los medios previstos para el cumplimiento de la norma, pudiendo dar cumplimiento a la legítima pretensión de obtener su inscripción dominical y, en consecuencia, la salvaguarda que la misma produce; en el presente caso resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 20 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, en su párrafo tercero, en virtud del cual, en caso de que la persona física que carezca de nacionalidad española y no disponga de NIE no solicite a la AEAT la asignación de un número de identificación fiscal, ésta podrá proceder de oficio a darles de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarles el número de identificación fiscal que corresponda.

COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE PARCELA RÚSTICA: INDICIOS DE PARCELACIÓN
Resolución de 8 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Si bien la venta de finca rústica por cuotas indivisas no rebela por sí misma una parcelación ilegal, en el caso de que exista indicio no podrá llevarse a cabo su inscripción. Supone indicio de parcelación la asignación de uso concreto o un certificado administrativo que así lo determine, como era el caso del presente supuesto.

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: BASTA CON IDENTIFICAR CUENTA DE CARGO Y ABONO, NO SIENDO IMPRESCINDIBLE UNIR EL JUSTIFICANTE DE LA TRANSFERENCIA EFECTUADA
Resolución de 8 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa y se pacta que el precio se paga mediante cuatro transferencias bancarias cursadas desde la cuenta de la parte compradora cuyo número se indica a la cuenta de la parte vendedora cuyo número también se especifica, añadiéndose que se une a la escritura copia de la respectiva orden de emisión. El registrador entiende que es necesario incorporar a la escritura los justificantes de ejecución de la transferencia y no basta con las órdenes de pago. Sin embargo, la Dirección da la razón al notario pues es evidentemente la escritura cumple con las obligaciones legales recogidas en los artículos 24 LN, 177 RN y 21 LH. Es suficiente que los comparecientes manifiesten los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono.

PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO. OPCIÓN DE COMPRA EN FUNCIÓN DE GARANTÍA
Resolución de 10 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar si un contrato de cesión de créditos realizado por el acreedor cedente a su deudor cesionario, con precio aplazado, y en que se asegura el pago con una opción de compra sobre la finca, es o no inscribible. Claramente el caso implica una prohibición de pacto comisorio proscrita por nuestro ordenamiento jurídico.

La doble venta del artículo 1473 del Código Civil exige siempre buena fe del comprador que primero accede al Registro de la Propiedad

La prevalencia del adquirente que primero inscribe decae sin la concurrencia de buena fe, ya que no deviene propietario. Y esa buena fe consiste en ignorar que la cosa había sido vendida con anterioridad a otro

EN CASO DE DOBLE VENTA DEL ARTÍCULO 1473 DEL CÓDIGO CIVIL, LA PREFERENCIA DEL PRIMERO EN LA INSCRIPCIÓN EXIGE SIEMPRE BUENA FE
Resolución de 14 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción escritura en la que la apoderada del propietario de una mitad indivisa de una finca, que es propietaria de la mitad indivisa restante, se la vende a sí misma en nombre del poderdante -con base en una escritura de poder especial otorgada el día 9 de agosto de 2004 para la venta de dicha participación exclusivamente-, si bien manifiesta que dicho poderdante ya la había vendido a una sociedad por documento privado de fecha 27 de octubre de 2017, aunque no le consta que se haya formalizado en escritura pública y no se ha producido efecto traslativo de la propiedad, ya que ella y su hijo han mantenido en todo momento la posesión pública, libre y pacífica de la finca. La Registradora califica negativamente señalando que la suma de cantidades satisfechas por la parte compradora a la parte vendedora no coinciden y que la venta ahora llevada a cabo en la escritura, puede configurar una presunta venta de cosa ajena por lo que el poder alegado en la escritura solo le facultaría para representar al primer propietario, pero no a representar ni actuar en nombre del posible segundo propietario cuyos derechos no pueden ser desconocidos en el ámbito de la calificación registral.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que ciertamente el artículo 609 CC establece que la propiedad se transmite por ciertos contratos mediante la tradición; y el artículo 1473 CC regula la doble venta de inmueble, en la que la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Pero el Tribunal Supremo (ver STS 928/2007 de 7 de septiembre y STS 304/2019 de 28 de mayo) reconoce esa prevalencia del adquirente que inscribe “si reúne en ese momento la buena fe requerida por el artículo 34 LH; [...] aquél que inscribió sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario, y si el que compró anteriormente de buena fe no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión”; y esa buena fe “consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro”. Además de esta doctrina, un poder “puede entenderse revocado tácitamente por el hecho de haber vendido el poderdante la participación indivisa a que dicho apoderamiento especial se ceñía. [...] Por último, el hecho de que a la compradora se le reconoce legalmente el derecho de retracto de comuneros (art. 1522 CC) no le autoriza para adquirir la participación indivisa vendida si no es mediante el ejercicio en tiempo y forma de aquel derecho”.

AUTORIZACIÓN JUDICIAL A TUTOR PARA ELEVAR A PÚBLICO CONTRATO DE COMPRAVENTA, PREVIA ACEPTACIÓN DE HERENCIA: IMPLICA ESE PASO PREVIO QUE DEBE ENTENDERSE TAMBIÉN AUTORIZADO
Resolución de 30 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de un contrato verbal de compraventa celebrado en el año 1995, otorgada entre los herederos del vendedor y su esposa y entre los herederos del comprador y su esposa, estando representado uno de los herederos del vendedor por una de sus hermanas, como tutora del mismo, habiendo obtenido la correspondiente autorización judicial para elevar a público dicho contrato de compraventa. En la escritura objeto de calificación, todos los herederos citados, como “acto necesario para la elevación a público que sigue” aceptan la respectiva herencia deferida a su favor y elevan a público el contrato verbal de compraventa. El registrador suspende la inscripción al no haberse acreditado la obtención de autorización judicial para aceptar la herencia pura y simplemente en nombre del sujeto a tutela, siendo necesaria por implicar la elevación a público del contrato verbal de compraventa un acto de aceptación tácita de la herencia.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues atendiendo a las especiales circunstancias concurrentes, que han sido suficientemente valoradas por la jueza al autorizar dicho acto jurídico, debe considerarse válida la aceptación de herencia realizada y producidos los efectos del beneficio de inventario en favor del tutelado, de tal forma que las consecuencias de la inobservancia por el tutor del requisito legal debatido han de quedar limitadas al ámbito de la responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo.

CONTRATOS

NO HAY DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN UNA DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CON ADJUDICACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE
Resolución de 6 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

En un supuesto de disolución de sociedad mercantil con adjudicación de un bien inmueble a favor del único socio, el registrador considera al ser el inmueble un bien incluido en el Inventario General del Patrimonio Cultural Vasco, que se aplican los artículos 25 y 26 de la derogada Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco, que concede al Gobierno Vasco un derecho de tanteo.
La Dirección General revoca la calificación, al reiterar su doctrina de que los derechos de adquisición preferente no se aplican, salvo expresa referencia en la Ley, los supuestos traslativos del dominio que no permitan subrogarse por pago del importe del precio en la posición del comprador, tales como permuta, cesión de vivienda por renta vitalicia, adjudicación de la cosa común arrendada a uno de los comuneros, etc.; así como las transmisiones a título gratuito (herencia, legado, donación); las donaciones remuneratorias y las aportaciones in natura a sociedades. En definitiva, en todos los casos de imposibilidad por parte del retrayente de reembolsar al adquirente en cuyo lugar se subroga, la prestación por él realizada.

DONACIÓN

CANCELACIÓN DE DONACIÓN MODAL: DIFERENCIAS CON LA DONACIÓN CON CLÁUSULA DE REVERSIÓN
Resolución de 2 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a cancelar, por caducidad, el asiento relativo a la condición que grava una determinada finca, basándose la solicitud en la aplicación al caso del apartado octavo del artículo 210, número 1, LH, equiparando la naturaleza de la condición que grava la reseñada finca a los gravámenes perpetuos, como los censos.
La registradora basa su negativa en la consideración de que se trata de una donación modal en cuanto al destino de la finca donada; pues se imponen al donatario cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros a los que se refiere el artículo 647 CC con el término condiciones, al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento. Añade, que es esencial que se acredite en el Registro el cumplimiento del modo para consignar la desaparición de la condición y la consiguiente consolidación del dominio, pues, de no ser así, se cancelaría frente a terceros la facultad revocatoria que al donante atribuye el artículo 647 CC sin cumplir el requisito general establecido por el artículo 82 LH, esto es, el consentimiento del titular registral o la resolución judicial obtenida en procedimiento seguido contra el mismo o sus causahabientes.
La Dirección General, tras una breve referencia histórica al actual artículo 210 LH, en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, que desjudicializa el expediente de liberación de cargas y gravámenes, y otros expedientes, entre de lleno a analizar la naturaleza del derecho inscrito (modo, cuyo incumplimiento habilitaría la pretensión de instar la revocación por el donante o sus sucesores con efectos frente a terceros y cuya cancelación se solicita), que ha sido equiparado por los recurrentes a los censos y gravámenes similares, concluyendo que no se trataría de una donación reversional, a modo de condición resolutoria impuesta por la donante, cuya resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de tal forma que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, sino de una donación modal, y es que la voluntad de la donante es imponer al donatario destinar lo donado a determinados fines y, en caso de no darse cumplimiento al fin pretendido por la disponente, ello pueda provocar el paso de los bienes a otra persona vía revocación, que mientras no se ejerza mantiene la subsistencia de aquélla y que, del mismo modo que es facultativo su ejercicio, voluntaria es la renuncia a la misma o la concesión de un nuevo plazo o modalidad para su cumplimiento.
Una vez sentada la naturaleza del derecho inscrito, la Dirección General estima clave determinar el carácter perpetuo o temporal del modo y el supuesto carácter personalísimo de la acción de revocación de la donación por incumplimiento del modo y su intransmisibilidad a los herederos del donante. Respecto a la primera cuestión, hay que tener en cuenta que: a) el Código Civil guarda absoluto silencio sobre la cuestión; b) la doctrina no ha prestado especial atención a dicha cuestión, y c) si bien es cierto que las resoluciones judiciales no se pronuncian expresamente sobre esta cuestión, el análisis de la jurisprudencia civil permite llegar a la conclusión de que la mayoría de las sentencias dictadas por los tribunales del orden jurisdiccional civil acogen la tesis de que el modo impuesto por el donante en una donación puede tener carácter perpetuo. Y respecto a la segunda cuestión, la Sala Primera del Tribunal Supremo considera que la citada acción es transmisible mortis causa, pues “ningún precepto dispone lo contrario; pero si el donante no la quiso ejercitar, no pueden tampoco hacerlo sus herederos”. Y respecto del plazo de ejercicio de la acción de revocación de la donación por incumplimiento del modo, el Código Civil guarda silencio sobre dicha cuestión, si bien la Sala Primera del Tribunal Supremo mantiene, de forma prácticamente unánime que está sometido a un plazo de caducidad, no existiendo unanimidad sobre si se trata de un plazo de caducidad de un año o de cuatro años.
El análisis de cada una de estas cuestiones, determinan que la Dirección General rechace plenamente la pretensión de los recurrentes de aplicar al caso el párrafo tercero de la regla octava del artículo 210, número 1, LH; pues considerar el supuesto de revocabilidad de una donación por incumplimiento del modo impuesto en ella, una carga asimilable a los censos y demás derechos que menciona, no tiene amparo ni fundamento alguno, toda vez que tales figuras son derechos reales inmobiliarios con la característica de perpetuidad o por tiempo indefinido, si bien son redimibles a voluntad del censatario; por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, si bien concluye que la vigencia o caducidad del modo impuesto, la subrogación de una nueva institución por inoperancia de las donatarias originales y el alcance que conllevaría el cambio de destino o la posible caducidad de la acción revocatoria, son cuestiones que no cabe sustanciar, ni dilucidar, en el marco del artículo 210 LH ni en sede de recurso, requiriéndose por tanto para la cancelación pretendida la intervención de los sucesores legítimos de la donante o, en su defecto, una resolución judicial firme.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

FIN DE OBRA: NO CABE EN INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 16 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

No se aporta título jurídico hábil para declarar la terminación de la obra nueva. El inmueble consta inscrito en construcción, y para la inscripción de su terminación, debe aportarse, según proceda, escritura pública o acta notarial.

SEGREGACIÓN DE UN LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE APROBACIÓN POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS, SALVO AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA
Resolución de 3 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de segregación de local por no constar la necesaria aprobación de la junta de propietarios con las mayorías previstas en el artículo 10.3 LPH, para efectuar la segregación, dado que en los estatutos de la comunidad no está previsto que se pueda prescindir de dicha autorización. El recurrente alega que no es necesaria tal autorización, al no afectar las obras a elementos comunes ni haber alteración de cuotas, ni afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal, no existiendo ningún perjuicio para los demás copropietarios.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que con la actual redacción del artículo 10.3.b) LPH, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por el Centro Directivo, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

LA DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS NO REQUIERE NUEVA LICENCIA, SALVO QUE LA LICENCIA ORIGINAL SE HUBIERA CONCEDIDO POR TAL VINCULACIÓN
Resolución de 22 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

Se otorga escritura por la que se desvinculan determinados elementos de otros de un edificio.
El registrador deniega la inscripción por considerar que se necesita nueva licencia que permita esa desvinculación, al contemplarse en la licencia primitiva tal vinculación.
La Dirección General revoca la calificación al considerar que la vinculación no constituye una condición de la licencia, y establecer la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en su artículo 330, las actuaciones sujetas a previa licencia urbanística municipal mediante un listado cerrado o de “números clausus”, no estando contemplado el acto sujeto a recurso.

DISTINCIÓN ENTRE LICENCIA DE OBRAS Y LICENCIA DE USO
Resolución de 30 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por faltar un acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa, no siendo suficiente con las declaraciones responsables y los informes favorables que se acompañan, pues éstos solo pueden sustituir a la licencia de uso o actividad, pero no a la licencia de obras, requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada, de acuerdo con el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
La Dirección General tras hacer un repaso de la normativa aplicable al supuesto, partiendo del régimen de distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas recogido en la Constitución y analizar el régimen competencial en sede del control urbanístico de las obras de edificación y su relación con el control de legalidad del registrador cuando las mismas han de acceder al Registro de la Propiedad, desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que es preciso distinguir entre la licencia de obras, que no puede ser sustituida por una declaración responsable, y la licencia de uso, que sí puede serlo; de tal forma que, siendo requisitos distintos, para inscribir la obra nueva declarada es necesario que, junto con las declaraciones responsables y los informes favorables, se acompañe la preceptiva autorización, aprobación o conformidad del Ayuntamiento o declaración de innecesariedad, en su caso.

NO CABE INSCRIBIR OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SI LA DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA CONTENIDA EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA DEL REGISTRO
Resolución de 31 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad por entender la registradora que no existe identidad entre la finca registral y la parcela catastral con cuya certificación se pretende acreditar la antigüedad de la obra, al no coincidir la localización, ni la superficie de ambas fincas, excediendo la diferencia del 10%.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, la acreditación de la antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta; de tal forma que no cabe inscribir la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

LA DECLARACIÓN DE GANANCIALIDAD DE UNA FINCA EN SENTENCIA JUDICIAL PERMITE QUE SE ADJUDIQUE A UN CÓNYUGE, AUNQUE ESTÉ INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DEL OTRO
Resolución de 21 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

En una disolución judicial de sociedad de gananciales se adjudica a la esposa un inmueble que estaba inscrito a favor del marido con carácter privativo. Se incluye en el inventario porque se declaró en sentencia judicial el carácter ganancial del inmueble. La registradora deniega la inscripción por considerar que se necesitaría un negocio jurídico para cambiar el carácter del bien. La Dirección General revoca la calificación al existir esa sentencia que no deja lugar a dudas.

DERECHO DE SUCESIONES

La sustitución vulgar prevalece sobre el derecho de acrecimiento

Por ello, si alguno de los sustitutos premuere (lo mismo que si repudia o es incapaz) su parte en la herencia corresponderá a su estirpe, sus descendientes, y solo si no existen descendientes o si los que existen no pueden o no quieren heredar, la porción vacante acrecería al otro llamado en la vocación de sustitución siempre que hubiera aceptado la herencia

LA SUSTITUCIÓN VULGAR DEBE PREVALECER SOBRE EL POSIBLE ACRECIMIENTO QUE SE BASA EN LA VOLUNTAD PRESUNTA DEL CAUSANTE
Resolución de 22 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

En la escritura objeto de calificación, uno de los instituidos falleció antes que el causante, por lo que entró en juego la sustitución vulgar prevista en el testamento en favor de los dos únicos hijos del instituido, quienes renunciaron a la herencia; y ésta se adjudica a los restantes nueve instituidos herederos. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, si los sustitutos renunciantes no tienen descendientes basta la manifestación en tal sentido; y, si existen descendientes, estos deberán intervenir en la partición de la herencia, conforme al artículo 774 CC.
Confirma el criterio de la calificación la Dirección General señalando que la renuncia de los sustitutos debe tener en el presente caso la misma consecuencia que habría tenido la renuncia del instituido (padre de los renunciantes, premuerto), es decir la entrada en juego de la vocación subsidiaria de la sustitución vulgar -y no el acrecimiento-, pues la vocación y la correlativa sucesión que, por premoriencia, no tuvo efectividad en el instituido alcanza a los sustitutos descendientes de primer grado en las mismas condiciones ordenadas por el testador respecto del instituido, de modo que no queda ineficaz el llamamiento subsidiario a los descendientes de ulterior grado del mismo si lo que ocurre no es la premoriencia de esos sustitutos de primer grado sino la renuncia de éstos a la herencia.

RENUNCIA A LA HERENCIA POR EL SUSTITUTO
Resolución de 22 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

Habiendo manifestado expresamente la testadora su voluntad al ordenar la sustitución vulgar, debe prevalecer ésta sobre el posible acrecimiento que, basado en la voluntad presunta de la causante en los términos establecidos en los artículos 982 y siguientes del Código Civil, derivaría de una institución solidaria que en el presente caso no existe, como resulta de la interpretación de la cláusula testamentaria debatida, al ordenar la testadora la sustitución en favor de los descendientes de ulterior grado como preferente a un eventual acrecimiento entre los sustitutos primeramente llamados. De este modo, dicha cláusula debe interpretarse en el sentido de que si alguno de los sustitutos premuere (lo mismo que si repudia o es incapaz) su parte en la herencia corresponderá a su estirpe, sus descendientes, y solo si no existen descendientes o si los que existen no pueden o no quieren heredar, la porción vacante acrecería al otro llamado en la vocación de sustitución siempre que hubiera aceptado la herencia (en el presente caso, el recurrente). 

NO INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LEGADO OMITIENDO LA PROHIBICIÓN DE DISPONER IMPUESTA

Resolución de 16 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

Pretender eludir la inscripción de la prohibición de disponer, porque pueda parecer gravosa, se alteraría la esencia de la disposición testamentaria dando pie a una posible publicidad formal engañosa acerca de las posibilidades de disposición de la finca legada. Es cierto que tal prohibición, como todas las limitaciones de dominio, ha de interpretarse estrictamente; pero para anularla o declararla nula, inexcusablemente hay que acudir a la vía judicial y no solicitar la inscripción parcial del legado sin prohibición.
Sugerente reflexión realiza el Centro Directivo in fine, al afirmar que: “….no es insensible a la situación de pensionista, discapacidad y edad avanzada que alega el recurrente, pudiendo ser éstas objeto de alegaciones que se hagan en el procedimiento por el que se pretenda obtener la resolución judicial que anule la prohibición de disponer, si bien, debe tenerse en cuenta que los legados pueden ser aceptados o renunciados, tal como se ha hecho con el legado de metálico al que se renuncia en la misma escritura, sin prejuzgar con ello si se trata de un solo legado o de varios, lo que no es objeto de este recurso por no haber sido señalado en la calificación...”

INSCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES PARTICIONALES LLEVADAS A CABO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Resolución de 2 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de los testimonios de una sentencia firme dictada en autos de división de herencia y de cuaderno particional al exigir la Registradora la necesidad de que se presente testimonio firme expedido por el letrado de la Administración de Justicia del que resulte la aprobación de las operaciones particionales.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando la doctrina del Centro Directivo en relación con la inscripción de las operaciones particionales llevadas a cabo en procedimiento judicial, señalando que, en el supuesto de que haya habido oposición de uno de los interesados, como ocurre en el presente expediente, no procede el decreto de aprobación de las operaciones particionales al no haber conformidad, sino que el conflicto debe resolverse mediante sentencia firme que ponga fin a los trámites del preceptivo juicio verbal. Por lo tanto, al desestimarse la oposición, se mantienen las operaciones divisorias efectuadas en el cuaderno particional, que ha sido presentado debidamente testimoniado.

NO CABE LA INSCRIPCIÓN DE UN DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA CUOTA INDIVISA DE UN INMUEBLE
Resolución de 3 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia en la cual, en virtud de un legado dispuesto en el testamento del causante, se adjudica a la legataria el derecho de habitación sobre una mitad indivisa de una vivienda, señalando el registrador que dicho derecho de habitación ha de recaer sobre la totalidad de la misma, ya que no cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) por su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa, sin perjuicio de la posibilidad de que se adjudique una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa.

El derecho de transmisión debe respetar el título sucesorio del transmitente

La clave reside en la distinción entre aceptación y adjudicación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo se refiere al derecho de aceptar o repudiar, pero no modifica las reglas de la partición hereditaria que han de tener en cuenta las normas establecidas por el transmitente. Por ello, aceptada por el transmisario la herencia del primer causante, el conjunto patrimonial activo y pasivo de dicho causante recae en la masa patrimonial del transmitente, y, por ende, la partición de los bienes de la masa del transmitente debe cumplir con las normas aplicables a su propia sucesión manifestada en su testamento

DERECHO DE TRANSMISIÓN: TEORÍA DE LA ADQUISICIÓN DIRECTA. DISTINCIÓN ENTRE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN
Resolución de 7 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Resolución que trata de resolver sobre un asunto ya tratado hasta la saciedad, aunque de intensa actualidad como se puede observar en las continuas resoluciones que recaen sobre el asunto del derecho de transmisión y su naturaleza. El supuesto de hecho es el siguiente: 1.- El testamento del primer causante instituye heredera universal a su esposa, para el caso que le sobreviva; 2.- El testamento de la transmitente establece dos cláusulas: a) legado a favor de los hermanos de su esposo de lo que aquélla herede de éste; b) institución de heredero a favor de las hermanas de la testadora.
Se otorga escritura de partición en la que se adjudica la totalidad de los bienes de ambas herencias a las herederas de la transmitente, sin intervención de los hermanos del primer causante, y legatarios de la transmitente.
La Dirección después de recordar su doctrina interpretativa de la sentencia del Tribunal Supremo y que obliga a intervenir en la herencia del primer causante a los legitimarios del transmitente (hay que recordar que existe una sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de marzo de 2021 que anula Resolución del Centro Directivo de 11 de marzo de 2019 relativa a la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante sobre la premisa de que se aparta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013), señala que la clave reside en la distinción entre aceptación de adjudicación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo se refiere al derecho de aceptar o repudiar, pero no modifica las reglas de la partición hereditaria que han de tener en cuenta las normas establecidas por el transmitente. Desde luego la opción contraria sería cuanto menos sorprendente, porque la diferencia entre aceptar o no la herencia del causante inicial por el transmitente sería enorme. De ahí que la Dirección diga que aceptadas por las transmisarias la herencia del primer causante, “el conjunto patrimonial activo y pasivo de dicho causante deberían recaer en la masa patrimonial del transmitente, y, por ende, la partición de los bienes de la masa del transmitente debe cumplir con las normas aplicables a su propia sucesión manifestada en su testamento, entre ellas las relativas a los legados ordenados” lo que hace preciso la intervención de los legatarios.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA Y GARAJE
Resolución de 15 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

El titular registral de una finca con carácter privativo falleció bajo testamento en el que instituía como heredera universal a su esposa; ahora esta, con el “comprador”, otorga una escritura titulada “elevación a público de compraventa” a la que se incorpora un documento privado en el que el causante “reservaba” la finca a cambio de una paga o señal, pendiente de la “formalización del contrato de compraventa”. La registradora señala dos defectos: el primero, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ningún momento han salido del patrimonio del fallecido, por lo que pasan a ser parte de la herencia; por tanto, el principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) exigiría que se adjudique la finca a la heredera y se inscriba a su nombre, para luego transmitirla al comprador. Y el segundo, al ser el causante de vecindad foral vasca y estar el bien en territorio foral, se trata de un bien troncal sujeto a las normas de la troncalidad del Derecho civil foral vasco; por lo que entiende la registradora que son los herederos tronqueros (y no la heredera universal, que no es tronquera) los llamados a la aceptación de la herencia de la finca y quienes están obligados a transmitir los bienes troncales; de manera que sería necesario instar el acta de declaración de herederos ab intestato tronqueros.
Pero la Dirección considera que el pariente tronquero llamado en este concepto a un bien concreto es más bien legatario (arts. 660 CC y 19 Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco), y la falta de concurrencia de los parientes tronqueros en la enajenación lo que les concede es una acción de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro años (art. 69 Ley 5/2015); en consecuencia, a la heredera universal corresponde dar cumplimiento al contrato, sin perjuicio de que los parientes tronqueros puedan ejercitar las acciones que les corresponden durante el plazo señalado.

DESHEREDACIÓN: DEBE MANIFESTARSE QUE EL HEREDERO NO TIENE DESCENDIENTES, Y SI LOS TIENE, ACREDITARLO E INTERVENIR ÉSTOS EN LA PARTICIÓN
Resolución de 21 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

Se otorga escritura de aceptación y partición de herencia por la viuda y el hijo instituido heredero en un testamento en el que se había desheredado a otro hijo.
El registrador exige la manifestación de que no existen descendientes del desheredado o de existir, que se acrediten quiénes son mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio admitido en derecho, siendo necesario que intervengan, en este último caso, en la partición.
La Dirección General, reiterando su doctrina sobre esta cuestión, doctrina con más de un siglo de antigüedad, en concreto a partir de la Resolución de 2 de diciembre de 1897, confirma la calificación registral.

PARTICIÓN EFECTUADA POR CONTADOR PARTIDOR DESIGNADO CON LAS MÁS AMPLIAS FACULTADES: ALCANCE DE SU ACTUACIÓN EN RELACIÓN A LA FIGURA DE LA COLACIÓN
Resolución de 31 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de aceptación de herencias y adición de otra, en la que concurren la contadora partidora nombrada por uno de los causantes, con las más amplias facultades, una legataria y uno de los dos herederos nombrados.
El registrador señala como defectos la necesidad de que el heredero no compareciente preste su consentimiento, tanto en lo que respecta a la adición de herencia de uno de los causantes, como en lo que respecta a la herencia de la causante que nombra contadora partidora, pues la misma realiza unas operaciones de colación que parecen diferir de lo ordenado por la testadora; y que, en todo caso, exceden de la “simple facultad de hacer la partición” que refiere el artículo 1057 CC, convirtiendo la partición unilateral realizada por un contador-partidor en una partición convencional que requiere la comparecencia de todos los herederos.
Señala la Dirección General que, en la misma escritura, se otorgan las operaciones particionales de adición a una herencia para la que no se ha designado contador-partidor testamentario, de tal forma que, a pesar de la unidad documental que representa la escritura pública otorgada, en la misma se formaliza una pluralidad negocial, que no borra ni desdibuja la autonomía de cada acto, y especialmente la autonomía y unilateralidad de la partición, ni los efectos que le son propios. Por tanto, la operación de adición de herencia requiere la intervención del heredero no compareciente, ya que las facultades del contadora partidor no pueden alcanzar a la herencia de dicha causante, desestimando el recurso respecto a esta cuestión; en tanto que lo estima respecto a la otra herencia, pues la causante dispuso en su testamento que las donaciones efectuadas con anterioridad a aquél a favor de sus hijos tendrán todas el carácter de no colacionables, atribuyendo a los contadores-partidores solidarios las más amplias facultades; y, frente a lo que afirma el registrador, la Dirección General sostiene que la operación de “colación” que realiza la contadora-partidora no contradice lo ordenado por la testadora sobre el carácter no colacionable de las donaciones referidas, ya que esa operación denominada con cierta impropiedad como “colación” no es sino la mera computación de tales donaciones a los únicos efectos de la fijación de las legítimas, no debiendo confundirse con la colación a que se refieren los artículos 1035 y siguientes del mismo Código que es, precisamente, la que es objeto de dispensa por la testadora.

CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL O SUPLETORIO
Resolución de 6 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

Se presenta una escritura de liquidación de sociedad conyugal y partición de herencia otorgada, junto a los restantes herederos, por quien manifiesta que está casada en régimen de separación de bienes, lo que no acredita, y que tiene vecindad civil vasca, local de Getxo. La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que ha de expresarse si el régimen de separación de bienes es legal o convencional y, en este último caso, deben constar en la escritura calificada los datos de inscripción de las correspondientes capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil, toda vez que el régimen aplicable determina el carácter de la adquisición y, por tanto, el régimen jurídico de administración y disposición de los bienes, debiendo acreditarse de forma indubitada para su constancia registral según dispone el artículo 51.9.ªa) RH, en consonancia con el artículo 159 RN.
La Dirección General confirma la nota, señalando que en el presente supuesto, en el que la escritura de herencia se otorgó en Bilbao y la heredera manifiesta que tiene vecindad civil vasca, local de Getxo, y que está casada en régimen de separación de bienes, deben observarse las normas de los artículos 51.9.ª a) RH y 159 RN [(este último, respecto del régimen económico-matrimonial, establece que: “Si fuere el legal bastará la declaración del otorgante. Si fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará el régimen acreditado; salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es (...)”. Por tanto, es indudable que si el régimen económico-matrimonial fuera el legal supletorio de comunicación foral, conforme al artículo 127 de la Ley de Derecho Civil Vasco, la adquisición hereditaria afectaría o podría afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio, toda vez que, aun cuando el bien heredado tendría carácter privativo, para la validez de la futura venta de dicho bien también sería necesario el consentimiento del consorte, conforme al artículo 135 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, antes transcrito.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CONVOCATORIA JUNTA GENERAL: TERCERO DE CONFIANZA
Resolución de 7 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo 2022). Descargar

Cuando la convocatoria de la junta general se realice por correo certificado habrá de realizarse a través del Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos, pues solo este goza de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES: ES NECESARIA LA LEGITIMACIÓN DE LAS FIRMAS DE LOS QUE CERTIFICAN LOS ACUERDOS
Resolución de 9 de marzo de 2022 (BOE 28 de marzo de 2022). Descargar

La secretaria de un consejo de administración eleva a público unos acuerdos del consejo-nombramiento de consejeros delegados- tomando como base para ello una certificación del Consejo respecto de la que solo se indicaba que estaba firmada electrónicamente por la secretaria y el presidente del órgano de administración. La registradora suspende la inscripción por no constar la legitimación de firma “por parte del notario autorizante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 261 RN; y sin que la misma pueda ser objeto de comprobación por el que suscribe”.
La Dirección General confirma que es necesaria “la legitimación notarial de las firmas con las que las personas titulares de los cargos correspondientes suscriban las certificaciones de acuerdos sociales que se incorporen”; pues, aunque no lo prevea el artículo 107 RRM, resulta “una exigencia inexcusable, tanto por el efecto de la publicidad registral del acuerdo una vez se inscriba, como por respeto a la función de la escritura pública que, en otro caso, avalaría tan solo la existencia de una declaración sobre la existencia y contenido de una voluntad social hecha por persona que no es la llamada a exteriorizarla, sino tan solo a darle una vestidura pública, dando autenticidad tan solo a esa declaración que por sí sola carecería de efectos jurídicos como voluntad de la sociedad”.

TRASLADO DE DOMICILIO DE SUCURSAL DE SOCIEDAD EXTRANJERA. ÓRGANO COMPETENTE
Resolución de 14 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

Una sucursal de sociedad extranjera con domicilio en Madrid presenta en el Registro Mercantil de Palma de Mallorca escritura de elevación a público de acuerdo de traslado de domicilio a dicha circunscripción. El documento es objeto de calificación negativa porque se fundamenta en un certificado emitido por el responsable permanente de la sucursal del que resulta que la decisión de traslado ha sido adoptada por acuerdo de la junta general de la matriz de la sucursal a la que han asistido la totalidad de sus socios
La Dirección General confirma la nota manteniendo que, para el traslado del domicilio de una sucursal extranjera en España, habrá que estar a su ley nacional para determinar cuál sea el órgano competente para ello. Una vez concretado cual sea ese órgano, la decisión corresponde al mismo y en ningún caso al representante permanente de la sucursal o a los apoderados de la misma.

LA CONVOCATORIA DE JUNTA POR TELEGRAMA ES POSIBLE SI HAY ACUSE DE RECIBO
Resolución de 22 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

En unos estatutos se dispone que “La convocatoria de la Junta General deberá realizarse por el Órgano de Administración y, en su caso, por los liquidadores de la Sociedad, mediante carta certificada con acuse de recibo o telegrama, dirigido a cada socio en el domicilio designado al efecto o en el que conste en el Libro de Registro de socios (…)”.
La Dirección General confirma la calificación registral, que exigía el acuse de recibo cuando la convocatoria se hiciera mediante telegrama, de acuerdo con el artículo 173 LSC.

El nombramiento de consejeros por sistema proporcional es posible en la sociedad limitada

A pesar del tenor literal del artículo 191 del Reglamento del Registro Mercantil, no está justificado rechazar esa pretensión y obligar a los socios a utilizar otros remedios sustitutivos como el del denominado voto cumulativo (atribuyendo a cada socio tantos votos como número de participaciones tiene, multiplicado por el número de consejeros a elegir) u otros basados en la posible desigualdad de derechos de voto entre los socios, voto plural y demás disposiciones que exijan, para el acuerdo de nombramiento de consejeros, el voto favorable de un determinado número de socios

ES POSIBLE LA AGRUPACIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES PARA NOMBRAMIENTO DEL CONSEJO EN SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 28 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

En los estatutos sociales consta que “las participaciones sociales que voluntariamente se agrupen, hasta constituir una cifra del capital social igual o superior a la que resulte de dividir este último por el número de componentes del consejo, tendrán derecho a designar los que, superando fracciones enteras, se deduzcan de la correspondiente proporción”; añadiéndose que “en el caso de que se haga uso de esta facultad, las participaciones sociales así agrupadas no intervendrán en la votación de los restantes componentes del consejo”. Registralmente se aduce que el sistema de representación proporcional para el nombramiento de los consejeros no está admitido para las sociedades de responsabilidad limitada, basándose en el artículo 191 RRM, y en la Resolución de 15 de septiembre de 2008.
Sin embargo, señala la Dirección General, tales objeciones olvidan que los propios socios los más indicados para decidir si ese sistema de representación proporcional es el más adecuado atendiendo a las circunstancias concretas de la sociedad. En la sociedad de responsabilidad limitada, y a diferencia de las relaciones con terceros en las que rigen normas imperativas para salvaguardar la garantía que para aquellos comporta el capital social, en las relaciones entre los socios se permite el amplio juego de la autonomía de la voluntad siempre que -como ocurre con la disposición estatutaria cuestionada por la calificación ahora impugnada- no se contravengan normas imperativas ni los principios configuradores del tipo social elegido, no está justificado rechazar una disposición estatutaria como la analizada en el presente caso para obligar a los socios a utilizar otros remedios sustitutivos como el del denominado voto cumulativo (atribuyendo a cada socio tantos votos como número de participaciones tiene, multiplicado por el número de consejeros a elegir) u otros basados en la posible desigualdad de derechos de voto entre los socios, voto plural y demás disposiciones que exijan, para el acuerdo de nombramiento de consejeros, el voto favorable de un determinado número de socios (cfr. arts. 159.1 y 202.2 LSC y 184 RRM). Además, el artículo 13.2 de la Ley 44/2015, de 14 de octubre, de Sociedades Laborales y Participadas, permite expresamente que, si la sociedad laboral estuviera administrada por un consejo de administración, los titulares de participaciones sociales de la clase general (es decir no pertenecientes a socios trabajadores) agrupen sus participaciones sociales para nombrar a sus miembros conforme al sistema de representación proporcional previsto en el artículo 243 LSC. Y no hay razón que impida adoptar el mismo sistema también en el seno de las sociedades de responsabilidad limitada no laborales, en las cuales debe atenderse a intereses de los socios minoritarios que no son menos dignos de tutela que los contemplados por la citada Ley 44/2015.

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR EL REGISTRADOR MERCANTIL: COMPETENCIA PARA REQUERIR ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA
Resolución de 4 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

En una situación de acefalia societaria y ante la solicitud de un socio, el Registrador Mercantil convoca junta general “habilitando al notario para presenciar la junta y levantar acta de la misma sin que sea necesario que sea requerido para ello por el órgano de administración de la sociedad y cuya acta deberá ser considerada como acta da la junta”. Por circunstancias que se desconocen no se levanta acta de la sesión y se presenta certificación de acuerdos expedida por la nueva administradora.
Señala el Centro Directivo que el artículo 203 LSC también es aplicable a los casos de acefalia societaria, de modo que en estos casos el Letrado de la administración de justicia o el Registrador Mercantil podrán instar que se levante acta notarial de la sesión. Sentado esta competencia del registrador, es aplicable la consecuencia del precepto señalado: si los acuerdos no constan en acta notarial, no serán eficaces.

REDUCCIÓN DE CAPITAL MEDIANTE AMORTIZACIÓN DE ACCIONES
Resolución 4 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

Para que un acuerdo de reducción de capital con amortización de acciones sea inscribible en el Registro Mercantil es necesario que la numeración de las acciones amortizadas coincida con las contenidas en los estatutos que constan inscritos en el Registro.

CUENTAS ANUALES

FALTA CERTIFICADO DE LOS ACUERDOS DE JUNTA GENERAL EX ARTÍCULO 366.1ª DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 14 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

El recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que, aportado el documento junto con el resto de documentación exigible, previa calificación de su totalidad, se practique el depósito solicitado.

NO PODRÁ PRACTICARSE UN DEPÓSITO DE CUENTAS CUANDO LA CIFRA DEL CAPITAL SOCIAL NO COINCIDE CON LA QUE RESULTA DEL REGISTRO
Resolución de 21 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

En el supuesto de hecho, el recurrente en realidad no niega ni discute la virtualidad del defecto señalado por el registrador limitándose a explicar la discordancia aportando una copia de escritura pública de aportación de inmueble al patrimonio social que, a su juicio, justifica la situación producida. Procede en consecuencia la confirmación del defecto señalado sin que pueda atenderse a la solicitud del recurrente de dejar sin efecto la cifra de capital resultante del balance presentado a depósito y “se deje” la cifra de capital que resulta del contenido del registro.

DEPÓSITO DE CUENTAS EFECTUADO A PARTIR DEL 27 DE JULIO DE 2021: OBLIGATORIEDAD DE CUMPLIMENTACIÓN DE LA HOJA COVID-19
Tres Resoluciones de 15, 16 y 17 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar. Descargar. Descargar. Otra Resolución de 28 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2020 de una sociedad de responsabilidad limitada, por no venir acompañadas de la hoja de declaración Covid-19 que, con carácter transitorio y excepcional exige la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación para el depósito de cuentas sujeto a su ámbito de aplicación, que entró en vigor el 27 de julio de 2021. Alega el recurrente que la presentación se efectuó el día 26 de julio, aclarando el registrador que fueron remitidas de forma telemática con entrada el día 26 de julio fuera de las horas de oficina, y objeto de presentación al día siguiente, 27 de julio de 2021. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues de conformidad con el artículo 248.1 LH, es a partir de la fecha del asiento de presentación en que comienza el cómputo de plazos de calificación y vigencia, a partir de la que se produce el efecto de preferencia, y a partir de la que se considera realizada la inscripción del título.

NECESARIA COINCIDENCIA ENTRE LA FECHA DE CIERRE DEL EJERCICIO SOCIAL Y LA FECHA DE CIERRE DE LAS CUENTAS ANUALES
Resolución de 2 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad dada la discrepancia existente entre la fecha de cierre a que se encuentran referidas y la que consta en los estatutos sociales inscritos como fin de los ejercicios en que se fracciona la actividad económica de la compañía.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si bien es cierto que la fecha de cierre del ejercicio social constituye una mención facultativa de los estatutos, una vez incluida en ellos, debe ser respetada por la sociedad y tenida en cuenta por el registrador en su calificación, dado que el componente cronológico es uno de los extremos a tener en cuenta para apreciar si los documentos presentados son los exigidos por la Ley y están debidamente aprobados por la junta general.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ASIENTOS: SALVAGUARDIA JUDICIAL. RECTIFICACIÓN. TERCERO HIPOTECARIO
Resolución de 15 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

Se inscribe a nombre de dos hijas y herederas por mitades indivisas, una finca gravada con sustitución fideicomisaria, caso de fallecer solteras. Se cancela la “condición resolutoria de sustitución” a solicitud de una de las herederas por considerar el Registrador que la sustitución ha quedado ya sin efecto, al haber sobrevivido ambas tanto al padre como a la madre. Así las cosas, sobre la mitad de una de ellas se constituyó una hipoteca en reconocimiento de deuda. Por resolución judicial, se ordena que se cancele la cancelación de la condición resolutoria de sustitución y subsiste la sustitución fideicomisaria; la inscripción de hipoteca no ha quedado afectada por la sentencia inscrita, pese a lo que manifiesta el acreedor hipotecario recurrente, su asiento no se ha visto cancelado, ni modificado en su contenido o prelación y conserva su eficacia. Respecto del mismo aclara el Centro Directivo, no es el recurso gubernativo el medio ad hoc para determinar si el titular registral en su caso tiene la cualidad de tercero hipotecario, por ser una cuestión que debe ser objeto de apreciación en el juicio plenario correspondiente. Asimismo, sin perjuicio de la vigencia y prelación de esos asientos posteriores mientras no sean anulados si procede por los tribunales, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio (en este caso de la libre disponibilidad del inmueble), a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción anulada.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL DIVIDIDA HORIZONTALMENTE MEDIANTE EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 201.1 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 1 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, mediante acta que culmina la tramitación de un expediente del artículo 201.1 LH, cuando la misma se ha dividido horizontalmente en dos fincas registrales, señalando los siguientes defectos:
1º) Las dudas sobra la identidad de la finca: alegando el notario recurrente que dichas dudas no se expresaron en la certificación inicial, que fue expedida por registradora diferente a la que ahora firma la calificación. La Dirección General da la razón al notario, al ser doctrina reiterada del Centro Directivo que el registrador ha de expresar en la certificación inicial las dudas que puedan impedir la inscripción al término del procedimiento, para que las mismas puedan ser resueltas en la tramitación del expediente; no obstante, esta doctrina se matiza cuando la certificación inicial del expediente ha sido expedida por registradora distinta de la que ahora califica el acta que pone fin al expediente, por lo que no le puede vincular, dada la independencia de su calificación. Sentada esta premisa, el defecto es confirmado al no cumplirse la doctrina que exige el Centro Directivo para inscribir la rectificación de la descripción, al constar debidamente acreditadas y justificadas las dudas en la identidad de la finca expresadas por la registradora, basadas en la gran desproporción superficial entre las parcelas.
2º) Por defecto en la realización de las notificaciones: al no haberse practicado la notificación edictal a uno de los colindantes al resultar infructuosa la notificación presencial y mediante correo certificado con acuse de recibo, ni haberse notificado al Ayuntamiento en cuyo territorio se ubica el inmueble objeto del acta. El segundo defecto también es confirmado, ya que tras dos intentos de notificación personal, el artículo 203 LH, al que se remite el artículo 201 de la misma, exige notificación edictal nominal, necesaria para que no pueda alegarse indefensión; asimismo, no consta la notificación genérica a la que se refiere dicho artículo, cuando exige que “se inserte un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el ‘Boletín Oficial del Estado’, que lo publicará gratuitamente”, que es necesario para que todo interesado tenga conocimiento de la tramitación del expediente y pueda alegar lo que su derecho convenga; ni tampoco consta la notificación al Ayuntamiento en el que está ubicada la finca.
3º) Por la no procedencia del expediente del artículo 201.1 LH para rectificar la descripción de los elementos privativos en los que se encuentra dividida horizontalmente la finca cuya rectificación de descripción se solicita: la Dirección General estima el recurso respecto a este defecto, revocando la nota de calificación, pues como ya señaló la Resolución de 10 de noviembre de 2016, el procedimiento previsto en el artículo 201 LH no es, en principio, título hábil para rectificar los datos descriptivos de una edificación, pero según el artículo 202, las nuevas edificaciones pueden inscribirse por su descripción en los títulos referentes al inmueble, lo que no se refiere exclusivamente a escrituras públicas, por lo que nada obsta a que la rectificación de la obra nueva inscrita se formalice en el acta recaída en el expediente del artículo 201; siempre que se cumplan los requisitos exigidos para la modificación de una obra nueva.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA CATASTRAL: OPOSICIÓN
Resolución de 1 de marzo de 2022 (BOE 24 de marzo de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la representación gráfica georreferenciada catastral de una finca al existir oposición de un colindante que, durante la tramitación del procedimiento, aportó informe técnico con medición topográfica, del que resulta que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, pudiendo existir invasión de finca colindante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación al haber quedado patente la existencia de un conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas cuya resolución escapa del ámbito del expediente regulado en el artículo 199 LH.

CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD. PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 8 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Puede el registrador denegar la expedición de certificación solicitada por el requirente de un expediente de coordinación cuando este pretende conocer los títulos de propiedad aportados por el colindante. Además, corresponde al notario, con arreglo a la legislación notarial la expedición de copias o testimonios de los mismos.

TRACTO SUCESIVO Y TITULACIÓN AUTÉNTICA
Resolución de 9 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

No son suficientes las fotocopias de los documentos públicos que pretenden acceder al registro de la propiedad, consecuencia evidente del principio de legalidad en su vertiente de titulación auténtica.

LIQUIDACIÓN DE IMPUESTO ANTERIOR A LA LEY 22/2009. CIERRE REGISTRAL
Resolución 9 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

Las liquidaciones anteriores a la Ley 22/2009 levantan el cierre registral aun cuando se hubieran presentado en oficina territorialmente incompetente, de forma que los documentos liquidados con anterioridad en dicha ley son inscribibles.

ESTANDO UN TÍTULO PENDIENTE DE RECURSO GUBERNATIVO NO PUEDE CALIFICARSE OTRO TÍTULO POSTERIOR INCOMPATIBLE
Resolución de 10 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022). Descargar

El registrador suspende la calificación de un título por hallarse pendiente de recurso gubernativo otro título incompatible presentado con anterioridad.
En primer lugar, la Dirección plantea si esa decisión, pese a no ser propiamente una calificación registral, es susceptible de recurso; y contesta afirmativamente, “pues se trata de una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión”. Entrando en el fondo del asunto, recuerda el principio de prioridad del artículo 17 LH, de manera que, presentados dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad [asiento que está prorrogado por razón del recurso interpuesto] pero no solo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH.

LA ANULACIÓN DE LOS ARTÍCULOS DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL NO AFECTA EL CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 259 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 16 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

La cuestión del recurso es el cierre registral de una escritura de pacto sucesorio de mejora con entrega de presente, por no acompañarse autoliquidación de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley de las Haciendas Locales, considerando el notario recurrente que la declaración de inconstitucionalidad y nulidad de determinados artículos de la Ley Reguladora de Haciendas Locales supone su expulsión del ordenamiento jurídico, dejando un vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide que impide la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad.
La Dirección General desestima el recurso entendiendo que no entra en la calificación registral apreciar la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado, y señalando que lo declarado nulo por la Sentencia es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo, por lo que las demás cuestiones relativas al mismo deben considerarse subsistentes y, en especial, la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Esto unido a que sigue plenamente vigente el artículo 254.5 LH, permite concluir que la actuación de los registradores debe seguir siendo la misma que ha venido siendo hasta la fecha. En consecuencia, para todas las operaciones anteriores y posteriores a la Sentencia, para abrir el Registro, debe exigirse la documentación prevista en la norma, sin perjuicio del derecho que asiste a todos los contribuyentes de alegar la no sujeción o instar ulteriormente una impugnación tributaria.

NO HAY PRÓRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN CUANDO LA CALIFICACIÓN, NEGATIVA, TRAS RECURSO GUBERNATIVO DESESTIMATORIO, HA SIDO IMPUGNADA JUDICIALMENTE
Resolución de 21 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

La Dirección General, tras analizar el desarrollo normativo de la cuestión, centrada en los artículos 66, 327 y 328 66 LH, concluye que fue la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, por virtud de la cual se retornó al esquema ordinario mediante la supresión del párrafo sexto del artículo 328 LH en su disposición derogatoria, la que eliminó la suspensión automática de las Resoluciones de la Dirección General por el simple hecho de haber interpuesto recurso judicial frente a ellas. Y en el último inciso del párrafo undécimo del artículo 327 LH, conforme al que “en todo caso [para cancelar el asiento se presentación] será preciso que no conste al registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente”, la alusión al recurso judicial únicamente puede entenderse referida al proceso iniciado para contender entre las partes acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado cuando el juez hubiera ordenado la anotación preventiva de demanda en las condiciones previstas en el último párrafo del referido artículo 328. Ello no impide la eventual anotación preventiva de la demanda impugnatoria que pudiera ordenar el tribunal (arts. 42 LH y 721 a 745 LEC).

LOS APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PÚBLICAS REQUIEREN SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS
Resolución de 23 de marzo de 2022 (BOE 11 de abril de 2022). Descargar

En una escritura de herencia se adjudica “una hora de agua de riego del río (…)”, de la que ya existe referencia en anteriores inscripciones. El registrador suspende la inscripción por no identificarse la correspondiente inscripción en el Registro de Aguas o inclusión en el Catálogo de Aguas Privadas del derecho de aguas, calificación que es confirmada por la Dirección General, aplicando el artículo 52 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio) por lo que procede la aplicación de la disposición transitoria primera del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas. Concluye que tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. art. 33 RH), el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, quedando legalizadas mediante la inscripción en el Registro de Aguas.

ESCRITURA SELLADA. NO SE ACOMPAÑA CARTA DE PAGO: ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 28 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

Es plausible la condescendencia del Centro Directivo, frente a la intransigencia registral mostrada en orden a acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales referentes a los títulos presentados, afirmando que la decisión del registrador de suspender la calificación del documento por falta de liquidación del Impuesto es susceptible de ser recurrida, pues si bien no se trata de una auténtica calificación, lo cierto es que una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión.
La escritura se presentó a autoliquidación ante la Administración Tributaria competente; según consta en su primer folio y, si bien no se acompaña el ejemplar de la carta de pago, fue autoliquidado el Impuesto e ingresadas las cantidades que figuraban en la citada autoliquidación, según consta en las pegatinas adheridas al último folio de la escritura de presentación del modelo 600 en la Delegación Provincial en Jaén de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía con fecha 15 de enero de 2003, debidamente firmadas y selladas por el jefe de Sección de la Administración y el pago del Impuesto. Se resuelve que a efectos de proceder a la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta además el tiempo transcurrido y la dificultad de recuperar las cartas de pago, ha quedado debidamente acreditada la liquidación del Impuesto y que la Administración Tributaria tuvo en su momento completo conocimiento de la existencia de la transmisión, cumpliendo el registrador su obligación de conservar la prueba de la presentación y pago mediante el archivo del contenido de la copia de la escritura en lo que resulte pertinente.

NO PODRÁ INSCRIBIRSE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER SI EL TITULAR REGISTRAL ES PERSONA DISTINTA DE AQUELLA CONTRA LA CUAL SE HA DIRIGIDO EL PROCEDIMIENTO
Cuatro Resoluciones de 29 de marzo de 2022 (BOE 19 abril de 2022). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

En el presente caso y desde el punto de vista registral, instado un procedimiento en el que ha sido demandada persona distinta del titular registral, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo y no estando amparado este supuesto en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación del artículo 20 LH.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 5 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

Se debate si es inscribible la representación gráfica alternativa correspondiente a una finca registral por existir oposición de un titular registral colindante notificado, que la basa en la existencia de un solape parcial con la representación gráfica georreferenciada catastral, que se corresponde con su finca colindante La registradora suspende la inscripción basándose en la oposición del colindante notificado, que aporta georreferenciación catastral contradictoria con la alternativa presentada, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
La Dirección General desestima el recurso y sin que proceda, como pretenden los recurrentes, que la registradora en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia o acudir al expediente regulado en el artículo 103 bis LH.

SENTENCIA ORDENANDO LA CANCELACIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA
Resolución de 5 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022). Descargar

Mediante sentencia se ordena la cancelación de una inscripción de exceso de cabida con el agravante de que sobre la finca descrita existe una carga hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que desde la perspectiva estrictamente registral, aun y cuando el exceso de cabida y la superficie registrada no gocen del principio de legitimación registral, sin embargo, la superficie es un elemento de especial importancia descriptiva, hasta el punto que la Ley Hipotecaria regula procedimientos especiales para su rectificación, de tal modo que el titular registral de la hipoteca no puede verse afectado por una resolución judicial sin haber sido parte en el proceso, por lo que no puede procederse a la cancelación del asiento solicitado. Cosa diferente es que en sede judicial y mediante el correspondiente procedimiento entablado contra el titular registral de la hipoteca y de quienes puedan verse afectados por la resolución, puede decretarse la exacta superficie de la parcela y su posible deslinde.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

AGRUPACIÓN CON OPOSICIÓN DEL COLINDANTE
Resolución de 23 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan. El registrador suspende la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, oponiendo que se han presentado alegaciones por un colindante afectado, de las que resulta una georreferenciación controvertida. En el presente caso, se señala que la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La Dirección General acuerda por ello estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

INMATRICULACIÓN: EXPRESIÓN DE LA SUPERFICIE CATASTRAL Y NO DE TÍTULOS PREVIOS
Resolución de 14 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

Con el fin de inmatricular una finca y en aras al cumplimiento del principio de n especialidad registral, en la descripción de la misma ha de reflejarse claramente la coincidencia total con el catastro, incluida la superficie, omitiendo toda mención de superficies (no exigidas en la normativa inmatriculadora) de títulos previos que únicamente lograrían despertar dudas innecesarias sobre la identidad de la finca.
Ahora bien, se recuerda que, para la inmatriculación, solo tiene que ser coincidente a la del catastro la delimitación física, la superficie; pero no necesariamente la titularidad catastral ni la de los colindantes.

GEORREFERENCIACIÓN NO INSCRIBIBLE: DUDAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 15 de febrero de 2022 (BOE 4 de marzo de 2022). Descargar

Se deniega la a inscripción de la georreferenciación pretendida en virtud de un expediente del artículo 199 LH, tramitado en aras de poder registrar una mayor superficie de una finca, a la vista de la oposición expresa del Ayuntamiento, basada en el riesgo o duda fundada de absorción de plaza o espacio público en el ámbito de una finca privada, la cual que no corresponde resolver de manera definitiva por la vía del recurso ante la Dirección General, sino mediante el correspondiente proceso judicial. Al hilo de estas cuestiones, aclara el Centro Directivo que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2001, las actas de notoriedad han desaparecido de entre los medios legalmente habilitados para la acreditación e inscripción de rectificaciones de cabida y georreferenciaciones de fincas, y sin que el nuevo expediente de dominio regulado en el artículo 201 constituya un acta de notoriedad.[…] Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 RN y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos.

TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA SIN SOLICITUD EXPRESA
Resolución de 21 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es posible entender tácitamente solicitada la iniciación de la tramitación del procedimiento del artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la finca resultante de la certificación catastral incorporada al título. Una vez constatado que la actuación de la registradora fue procedente al tramitar el procedimiento del artículo 199 LH, conviene analizar si las causas por las que la misma denegó la inscripción de la rectificación pueden estimarse suficientemente fundadas. La registradora corrobora sus dudas con una copia del plano catastral antiguo expedida por el Ayuntamiento de Millena, donde radica la finca. De acuerdo con lo anterior, resulta que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación encubierta y la consiguiente invasión de una finca colindante inmatriculada, por lo que resulta correcta la actuación de la registradora. No obstante, a solicitud del interesado podrá practicarse la inscripción con la superficie que consta en el Registro.

DERECHO DE SUPERFICIE PERPETUO VINCULADO OB REM A UNA FINCA
Resolución de 21 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

La circunstancia de que el derecho real aquí constituido se denomine servidumbre, no modifica lo expuesto, por cuanto que, con independencia de cual fuere la denominación que se le haya dado, el derecho real constituido obedece a la naturaleza jurídica que en realidad le corresponde. El derecho aquí constituido presenta similitudes con un derecho de superficie vinculado a una finca sin que el dominio que se reserva el constituyente comporte un derecho de pensión. No puede caber, sin carácter censuario, un derecho de superficie perpetuo y que, por la naturaleza de la finca, agote sus utilidades, porque ello equivaldría a reducir el dominio a un derecho nominal que no comporta ni un interés presente (no hay derecho de pensión o de prestación periódica) ni un interés futuro (no hay término para la extinción del derecho del superficiario) y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. Consecuentemente con lo expuesto, el defecto debe ser confirmado.

FALTA EL CONSENTIMIENTO DE LOS COMPRADORES INTERMEDIOS: PODER SUFICIENTE
Resolución de 23 de marzo de 2022 (BOE 15 de abril de 2022). Descargar

Se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios (entre ellos, el de cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores), por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa validez depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles -piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación-, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. Como afirma el registrador en su calificación, si no es posible acreditar el consentimiento de todas las referidas personas, cabe acudir por los últimos adquirentes al expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido. Además, hay que subsanar un defecto previo: acreditar la representación de la entidad vendedora, reseñando adecuadamente el poder que legitimaba al compareciente representante de la misma.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

LOS FONDOS DE TITULACIÓN DE ACTIVOS SÍ PUEDEN SER TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS
Resolución de 23 de febrero de 2022 (BOE 14 de marzo de 2022). Descargar

La transmisión de la cartera hipotecaria a los fondos de titulización no necesita de inscripción registral puesto que los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, que regula la transmisión de activos (participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, no la exigen. Pero, hoy en día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, “se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización”.

SE ADMITE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL A UN FAMILIAR EN EL DOMICILIO DEL DEUDOR
Resolución de 28 de marzo de 2022 (BOE 19 de abril de 2022). Descargar

La Dirección General da luz verde a tal notificación, argumentando que tratándose del requerimiento judicial, si la notificación se realiza fuera del domicilio señalado en la escritura y en el Registro, y procede que por la oficina judicial se realicen las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, teniendo en cuenta además que con arreglo al artículo 686 LEC no exige que el requerimiento sea persona, habilitándose únicamente en último extremo la notificación por edictos. En este caso, se manifiesta que “el requerimiento de pago se efectuó en el domicilio real del deudor, si bien al no estar presente éste, recibió el mismo su cuñado…., al cual se le advirtió de que informara a su cuñado de tal requerimiento. Así pues, se tiene efectuado en forma el requerimiento”. Recuerda acertadamente el Centro Directivo que la fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

PROHIBICIÓN ADMINISTRATIVA DE DISPONER Y AUMENTO DE CAPITAL CON APORTACIÓN DE LOS BIENES SUJETOS A LA PROHIBICIÓN
Resolución de 10 de marzo de 2022 (BOE 25 de marzo de 2022).Descargar

Producen cierre registral las prohibiciones administrativas de disponer a las que no son de aplicación el artículo 145 RN, que solo lo son aquellas de origen civil, y ello, aunque el acto sea otorgado con anterioridad pues se le aplica la norma general del artículo 17 LH, y ello es así porque su objeto no es el de tutelar intereses privados, sino asegurar el resultado de un procedimiento.


APORTACIÓN DE UN INMUEBLE A UNA SOCIEDAD EN UN AUMENTO DE CAPITAL SUJETO A PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 16 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

Se debate en el presente recurso si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una escritura de aportación de inmuebles estando éstos gravados con una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por Hacienda Pública. La registradora suspende la inscripción por la existencia de esta prohibición de disponer adoptada en un procedimiento administrativo, prevista en el artículo 170.6 LGT, que cierra el Registro de la Propiedad a los actos de disposición, aun los de fecha anterior, por aplicación del principio de prioridad del artículo 17 LH. Los recurrentes entienden que la escritura de aportación es de fecha anterior, y que lo procedente es la aplicación del artículo 145 RH, que no cierra el Registro a los actos dispositivos de fecha anterior a la anotación preventiva.
La Dirección General en relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer distingue dos grandes categorías:
1) Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil que tratan de satisfacer intereses básicamente privados, prevaleciendo la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. Por tanto, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque tal inscripción no va a implicar la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que se arrastra.
2) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos que lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Para estas debe de prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, al tender a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
Declara la Dirección General que la prohibición de disponer del artículo 170.6 LGT comprende por tanto una limitación del poder de disposición de los bienes de una sociedad en el caso de embargo al titular de las acciones o participaciones de la misma que ostente una situación de control efectivo en ella, con la finalidad de evitar una depreciación de dichas participaciones objeto de la traba de embargo y como medio de asegurar el pago de las obligaciones tributarias contraídas por el titular de los títulos representativos del capital social, algo que no quedaría garantizado en caso de admitirse la inscripción de la aportación debatida toda vez que la prohibición de disponer, dejaría de ser efectiva en cuanto a la citada transmisión del inmueble aportado. El mismo artículo ya establece que el recurso contra la medida de prohibición de disponer se dirige a la Administración Tributaria y la misma podrá acordar el levantamiento del embargo o de la anotación de la prohibición en determinados supuestos por ella apreciados.

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