DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

DOBLE VENTA Y VENTA DE COSA AJENA
Resolución de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de compraventa al no constar ya inscrita a nombre del vendedor. La recurrente opone que su escritura es la primera de compraventa válida y perfeccionada que reanuda el tracto registral.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, recordando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a la doble venta y venta de cosa ajena, que afirma que son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil. Por lo tanto, conforme a dicho artículo al principio de prioridad registral consagrado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, y al principio de tracto sucesivo, el registrador en estos supuestos debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

IDENTIFICACIÓN Y ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO
Resolución de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa de vivienda en la que una parte del precio se paga con cheques bancarios que se acreditan y otra “se hizo efectiva antes de ese acto en concepto de rentas del alquiler mediante transferencias bancarias mensuales”, que también se identifican, hechas por un anterior arrendatario con opción de compra que cedió su derecho al ahora comprador. El registrador suspende la inscripción porque si la cesión de los derechos de la opción de compra fue gratuita debería justificarse el pago de los impuestos devengados por ella; y si fue onerosa, justificar los medios de pago correspondientes a la misma.
La Dirección General estima el recurso afirmando que, aunque haya un acuerdo entre vendedores y comprador respecto de la imputación de rentas al pago del precio, en la escritura se formaliza únicamente la compraventa, y ningún otro acto o contrato en que concurran los presupuestos de aplicación de la norma relativa a la obligación de identificación de los medios de pago, ni siquiera se formaliza en dicha escritura el ejercicio del derecho de opción de compra.

COMPRAVENTA POR SOCIEDAD CIVIL ALEMANA: JUICIO DE EQUIVALENCIA FUNCIONAL NOTARIAL. LEY APLICABLE
Resolución de 29 de septiembre 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

En una compraventa de un inmueble situado en territorio español por sociedad civil alemana a través de apoderado, el notario realiza las siguientes aseveraciones: “Yo, el notario estimo acreditada la existencia y válida constitución de la sociedad extranjera otorgante, y estimo que los títulos extranjeros exhibidos son equivalentes a los documentos públicos españoles necesarios para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los negocios jurídicos que se formalizan en la presente escritura. Me asegura el apoderado compareciente que la persona que representa existe, que no ha variado la su personalidad jurídica ni su objeto social y que sus facultades representativas se hallan plenamente vigentes. En particular, a los efectos del artículo 3 del Reglamento Hipotecario, yo, el notario, asevero que se han observado las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el presente acto, según la legislación aplicable en Alemania, país de nacionalidad y de residencia de la poderdante”. Además, se indica el número de identificación de extranjero tanto del apoderado como de la sociedad civil representada.
La registradora opone que es necesario hacer constar la identificación de cada uno de los socios que conforman la sociedad civil con sus respectivos NIES, alegando legislación y jurisprudencia alemana.
El Centro Directivo resuelve lo siguiente, revocando la calificación: 1) que la ley del lugar de situación del inmueble, conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 58 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (cfr., por todas, la Resolución de 6 de marzo de 2020; 2) que, según esta legislación, la adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (la Resolución de 14 de febrero de 2001); 3) que el notario autorizante de la escritura calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo reseñado y de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley alemana -cfr. art. 9.11 Código Civil español-), sin que pueda quedar desvirtuado por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán que estima aconsejable aplicar (cfr. arts. 98 Ley 24/2001 y 56 y 60 citada Ley 29/2015); 4) que también se cumple la normativa sobre indicación de número de identificación de extranjero tanto de la sociedad representada como del representante (cfr. arts. 254 Ley Hipotecaria, 23 y 24 Ley del Notariado, 156.5.ª Reglamento Notarial y 18.1, 23.1 y 27.2.c) Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio).

CONTRATOS/DONACIÓN

DONACIÓN EN NAVARRA POR PARTE DE UN MENOR, SUJETO A RESPONSABILIDAD PARENTAL, DE BIENES RECIBIDOS POR HERENCIA SOMETIDOS A ADMINISTRACIÓN
Resolución de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

El registrador señala como defecto que no se incorpora a la escritura la autorización judicial de dicho acto de disposición, dado que solo se permite que quien disponga de bienes a favor de un menor sujeto a responsabilidad parental pueda establecer el régimen de administración de dichos bienes y no el de disposición de los mismos, y no es posible excluir la necesidad de autorización judicial cuando ésta fuere necesaria, al tratarse de una donación de los bienes recibidos por los menores.
Señala la Dirección General que, aunque pueda ser establecido en Derecho común un régimen sucesorio mortis causa de atribución de bienes a favor de un heredero menor de edad, no legitimario, en el que los bienes legados o adjudicados -o en su caso donados-, se sometan a administración separada, con las debidas cautelas y garantías, no es posible cuando el menor es al mismo tiempo legitimario, como ocurre en este concreto supuesto, donde todavía no se han concretado los bienes que se le adjudican libres de cargas en pago de la legítima. La doctrina había considerado, antes de la reforma de la Ley 8/2021, que el artículo 166 del Código Civil es imperativo, pues el interés del menor está por encima de la voluntad del testador; que el testador puede disponer lo que quiera, a salvo las legítimas, y puede regular las reglas de administración, pero no eliminar la tutela judicial para los actos de disposición, que ha de aplicarse a todos los menores, sea cual sea su administrador, pues la ley no diferencia. Así, en principio, los actos de disposición de bienes de menores con administrador designado en el testamento, en el Derecho común, precisan de autorización judicial y en su caso, defensor judicial. Y si bien, señala, que esta interpretación se ha podido ver alterada por la nueva redacción dada a los artículos 205 y 252 del Código Civil, no resuelve el Centro Directivo sobre este tema, ya que el fondo de la cuestión planteada versa sobre derecho foral navarro.
Por eso, en Navarra, señala la Dirección General, conforme a la tradición jurídica navarra, se interpreta que la nueva redacción dada a los artículos 65 y 66 del Fuero Nuevo de Navarra sigue permitiendo que el donante de bienes a menores puede dispensar a los progenitores de la necesidad de autorización judicial en caso de enajenación y del defensor judicial en caso de conflicto de interés con los progenitores.
En la legislación civil foral navarra la legítima tiene carácter formal, y que, en consecuencia, no precisa de la protección de la intangibilidad cualitativa y cuantitativa, se debe concluir que el testador o el donante, pudiendo disponer de sus bienes con entera libertad sin otros límites que el apartamiento foral, también puede imponer un régimen de administración de los bienes a la medida de su voluntad. La no mención de la posibilidad de excluir la necesidad de autorización judicial y la intervención de defensor judicial no implica que haya sido aquella eliminada, sino que el legislador ha considerado que, estableciéndose un régimen de administración y disposición por el otorgante, debe prevalecer el imperio de la voluntad del mismo.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

OBRA NUEVA DECLARADA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
Resolución de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

El propietario de una finca rústica declara la existencia de una vivienda, conforme al artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, haciendo constar que la obra se terminó en 1998; se incorpora certificado de arquitecto técnico según el cual, conforme a la consulta catastral, la edificación dataría de 1998; se incorpora también certificación municipal de la que resulta que la edificación está en suelo no urbanizable de especial protección por planificación territorial y advierte de discrepancias de esta construcción entre el inventario de bienes de 1997, el inventario de 2014 y el Catastro, y que existe expediente de denegación de la licencia de obras. El registrador suspende la inscripción atendiendo al contenido de la certificación municipal.
La Dirección General estima el recurso, pues “se acredita fehacientemente la edificación actual de 2011, [...] por lo que se cumple suficientemente el plazo de prescripción de seis años previsto para poder considerar, al menos a efectos registrales, que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de legalidad; es el propio Ayuntamiento, además, el que certifica la inexistencia de expediente de restablecimiento de la legalidad e insta a la regularización”.

LA VINCULACIÓN DE UN ANEJO OMITIDA EN LA INSCRIPCIÓN PUEDE HACERSE CONSTAR MÁS TARDE POR OTRO TITULAR REGISTRAL
Resolución de 15 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

La sociedad A constituyó sobre su finca un complejo inmobiliario del que formaba parte como elemento independiente un edificio destinado a hotel; posteriormente dividió ese elemento en propiedad horizontal con dos elementos, restaurante y hotel respectivamente, y se asignaron al hotel como anejos inseparables unas participaciones en otra finca destinada a aparcamientos; en la inscripción de la propiedad horizontal, y por solicitud de la titular, no se hizo constar esa vinculación ob rem. Disuelta la sociedad A por pérdidas, la entidad hotel se adjudicó a la sociedad B, que a su vez la vendió a C. Esta solicita ahora la inscripción de los elementos inseparables. El registrador considera necesario el consentimiento de la sociedad A, a cuyo favor figuran inscritas las participaciones que tienen la consideración de anejos inseparables, necesario también para rectificar el contenido del Registro.
Sin embargo, la Dirección General afirma que la sociedad titular registral de tales participaciones ya prestó su consentimiento en la escritura de división horizontal cuya presentación se realiza e inscripción se pretende ahora, y que la voluntad de no inscribir que tuviera en un momento determinado un interesado en ningún caso puede impedir a otro particular, que ostente también la condición de interesado, obtener dicha inscripción y con ello la protección que el sistema jurídico le proporciona a través del Registro de la Propiedad.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: DEBE SER CONSENTIDA POR LOS TITULARES QUE ACCEDEN AL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO, PERO ANTES DE SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de protocolización de acuerdos con la modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios. Dicho acuerdo se toma con el voto a favor de 4 propietarios presentes y 12 ausentes, los cuales fueron debidamente notificados; se computan 4 votos en contra de la propuesta, procedentes de 2 propietarios presentes y 2 notificados, cuyos coeficientes suman en total 35,1381%; por tanto, el acuerdo reúne el 64,86% del porcentaje del total de cuotas de la propiedad horizontal. El acuerdo adoptado es el siguiente: “Limitar la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. La registradora señala que es preciso que conste la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, han tenido intervención en el acuerdo adoptado.
La Dirección General confirma que es preciso que conste la identidad de los propietarios que han tenido intervención en el acuerdo adoptado; puesto que, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que éste cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

GANANCIALIDAD MODELABLE POR LA LIBERTAD CONTRACTUAL DE LOS CÓNYUGES
Resolución de 4 de julio de 2022 (BOE 12 de septiembre de 2022). Descargar

Los cónyuges pueden pactar atribuir carácter parcialmente privativo al bien comprado por el esposo, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado; y ello, con abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicha participación -mediante aplicación directa del principio de subrogación real- por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado (a falta en el Derecho común de una presunción legal como la establecida en el art. 213 Código de Derecho Foral de Aragón), de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil. Dicho negocio atributivo no debe confundirse con la confesión de privatividad, pues la virtualidad de ésta a efectos de la calificación del bien, sobre ser relativa en su ámbito subjetivo (art. 1324 Código Civil), queda subordinada a la realidad o inexactitud del hecho confesado.

INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA INSCRITA CON CARÁCTER GANANCIAL
Resolución de 5 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

La resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente, casado en régimen económico matrimonial de gananciales, aunque no haya sido parte en la compraventa. Dicha intervención requiere que, al menos, le haya sido notificada la demanda, o bien que el juez, en su caso, expresamente reconozca en resolución firme que con la notificación de la resolución recaída en el procedimiento debe entenderse que la esposa ha tenido suficiente intervención en el procedimiento, no correspondiendo dicha apreciación en ningún caso al registrador.

NECESIDAD DE EXPRESAR LA CAUSA DE LA APORTACIÓN GANANCIAL
Resolución de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022). Descargar

Se realiza una aportación a la sociedad de gananciales declarando que “por convenir a sus relaciones personales y económicas derivadas del matrimonio y de otras aportaciones realizadas por doña…” se aportaba determinado bien. El registrador exige que se exprese la causa onerosa o gratuita de la aportación.
La Dirección General, tras recordar su doctrina favorable a considerar la llamada causa matrimonii, suficiente para justificar un desplazamiento patrimonial, sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio, confirma la calificación registral considerando que la fórmula empleada en la escritura no es mínimamente clara respecto del carácter de la transmisión.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA SUJETA A DERECHO SUCESORIO DEL ESTADO DE FLORIDA
Resolución de 5 septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Solo quedando acreditado el título de la sucesión podrá, conforme a las reglas de la lex rei sitae, procederse a la adjudicación en España de la herencia sujeta al Common Law. La manifestación y adjudicación de herencia exige la presentación al notario autorizante del probate, debidamente apostillado y en su caso traducido, o en su defecto, si fuera necesario, la realización de la prueba de su excepción conforme a la ley aplicable, como única forma de acreditar la existencia del título sucesorio y su regularidad, así como, en su caso, la revocación de testamentos anteriores.

LA RENUNCIA DE TODOS LOS HEREDEROS TESTAMENTARIOS EXIGE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
Resolución de 20 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Ante la renuncia de los hijos y nietos del testador, herederos designados en el testamento, se adjudica la herencia la viuda del testador, algo que la registradora entiende es incorrecto, exigiendo que se abra la sucesión intestada, con su correspondiente acta notarial.
El notario recurrente invoca una resolución de la Dirección General de 19 de junio de 2013, en la que ante la renuncia de los herederos, se otorgó la escritura de adjudicación a favor de los llamados en defecto de los renunciantes, pero la Dirección General no admite este argumento, porque era un caso diferente, ya que no había un testamento, sino que se había producido una sucesión abintestato, con su correspondiente acta notarial de determinación de herederos, que permitía conocer las circunstancias de hecho que debían concurrir para que la viuda pudiera ser llamada como heredera intestada (art. 945 Código Civil) habían quedado perfectamente acreditadas en el acta de notoriedad en que se declaró heredera a la madre del causante, por lo que “la formalización de una nueva declaración de herederos, en documento separado, aunque material y formalmente posible, nada aportaría a la notoriedad de los hechos en que funda la viuda su llamamiento legal, ya que los mismos ya quedaron acreditados y declarados por notario competente como notorios”. Pero en el supuesto resuelto por esta resolución, renuncian los hijos y nietos del testador, pero puede, como indica el Centro Directivo que haya bisnietos.
Respecto del otro defecto de la calificación, la no aportación del NIE de una nieta representada por su padre en virtud de poder autorizado por Cónsul español, la Dirección General entiende que la renuncia es un acto de trascendencia tributaria y, por lo tanto, el notario, en su labor de control de la legalidad lo debía haber exigido, en aplicación del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria y el artículo 156.5.ª del Reglamento Notarial.

FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LA HERENCIA
Resolución de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa otorgada por la albacea después de formalizar las adjudicaciones de la herencia. La registradora señala como defecto que la albacea no tiene legitimación para enajenar bienes que no son hereditarios, sino ya propiedad exclusiva de uno de los herederos.
La Dirección General estima el recurso, señalando que como alega el recurrente y resulta claramente de la escritura, la albacea contadora-partidora formuló inventario de los bienes de la herencia, realizó la partición y adjudicó los bienes a los cuatro herederos por partes iguales, y se hizo reserva por los intervinientes -no por la albacea-, esto es, por todos los herederos llamados, de las facultades de la albacea contadora-partidora en la forma siguiente: “Correspondiendo a cada uno de los cuatro herederos del causante don (…) la cuarta parte del haber hereditario, es decir, bienes por importe de (…), se les adjudica a cada uno de ellos, a los efectos de permitir la regularización de las titularidades registrales y bancarias, una cuarta parte de los bienes hereditarios, pero sometidos a las facultades de administración del albacea por el plazo establecido por el causante, es decir, diez años, a contar desde su aceptación (…) Queda reservada expresamente al albacea la facultad de administración de los bienes hereditarios y, en particular, la de enajenación de los mismos, conforme a lo establecido por el causante y durante el plazo fijado por este”, sin que la literalidad empleada -“bienes hereditarios”- pueda poner en duda que la intención y voluntad de todos los herederos interesados es la de permitir la regularización de las titularidades registrales y bancarias, la administración y gestión de los bienes adjudicados, y, en particular, la de enajenación de los mismos. Otra cosa sería el caso de fallecimiento de alguno de los herederos que confirieron las facultades, pero tal posibilidad no resulta en absoluto del expediente. En definitiva, las facultades de la albacea contadora-partidora provienen no solo del testamento, sino, también, de la confirmación de ellas que se hace por todos los herederos en la partición y tras las adjudicaciones.

DERECHO CATALÁN Y APROBACIÓN JUDICIAL EN CASOS DE DISCAPACIDAD
Resolución de 7 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022). Descargar

La Dirección General se declara competente al estar situado el inmueble afectado en Andalucía, respecto a un supuesto relativo a una persona representada por su tutora en una escritura de ratificación, aceptación, extinción de condominio, exceso de adjudicación oneroso y adjudicación por título sucesorio. Concluye que no es necesaria la aprobación judicial ante tales actos que el registrador entendía excedía de los actos particionales, dada la confianza del legislador catalán en la autorregulación civil, lo que se ha puesto de manifiesto en el campo de la administración de los patrimonios de personas menores o con la capacidad modificada judicialmente y la disposición de sus bienes, tendiendo a la desjudicialización de diversas materias que estaban sometidas a jurisdicción voluntaria o bien de bienes de menores con independencia del origen de los mismos, y en la actualidad, el Libro II del Código Civil de Cataluña ha mantenido las citadas autorizaciones alternativas y ha otorgado una mayor libertad, todavía, en la configuración del ejercicio de la potestad de los padres, de la tutela y en instituciones similares, como los poderes preventivos y los patrimonios protegidos. Cuestión diferente es que hay un conflicto de intereses, que en este supuesto existió, pero no se apreció por el registrador.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

SE RECTIFICA LA INDETERMINACIÓN DEL OBJETO SOCIAL: INSCRIPCIÓN
Resolución de 12 de agosto de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de la constitución de una sociedad por indeterminación del objeto social, habida cuenta de la aparición de una cláusula final en la que se extendía el objeto social a “toda clase de actividades relacionadas, directa o indirectamente”. Para rectificar el defecto, en escritura posterior a la constitución social, los recurrentes modifican el artículo estatutario referente al objeto y suprimen dicha cláusula residual (culpable del defecto), ciñéndose a las actividades específicas que conforman dicho objeto. Así subsanado por tal modificación estatutaria, es directamente inscribible la escritura de constitución, prescindiéndose de más formalismos absurdos, tales como la duplicación de asientos de presentación, contrarios, a todas luces, al espíritu del artículo 3 del Código Civil.

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL: FORMA DE COMUNICACIÓN POR SERVICIO DE CORREO PRIVADO
Resolución de 12 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Doctrina ya reiterada. Si en los estatutos se establece que la de convocatoria se hará por correo certificado con acuse de recibo, este solo puede hacerse por el Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos.

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA: DETERMINACIÓN ESTATUTARIA DEL DOMICILIO
Resolución de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Es correcta la norma estatutaria que recoge los siguientes elementos: localidad, municipio y código postal de su ubicación, así como por el polígono industrial y la calle de su emplazamiento, si bien, por no tenerlo asignado, no figura el número de gobierno. Cumple con los requisitos del artículo 23 de la Ley de Sociedades de Capital.

INSCRIPCIÓN DE EMPRENDEDORES EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

Con absoluta claridad establece el artículo 7 de la Ley 14/2013 que es “el emprendedor persona física”, es decir, el que ejerce la actividad en su propio nombre, quien puede limitar su responsabilidad por las deudas que traigan causa del ejercicio de su actividad empresarial o profesional mediante la adquisición de la condición de “emprendedor de responsabilidad limitada”. Y el artículo 9.1 dispone que tal condición se adquiere mediante su constancia en la hoja abierta al emprendedor en el Registro Mercantil correspondiente a su domicilio, donde, además de las circunstancias ordinarias que deben figurar en la hoja de cualquier comerciante individual, deberá constar una indicación del activo no afecto a la responsabilidad en los términos especificados en la ley. En el caso de los recurrentes, como ellos mismos reconocen en la correspondiente acta y en las alegaciones del recurso, ejercen su actividad a través de sociedades que ellos administran; es decir, no tienen la condición de emprendedores.

ADMINISTRADORES

REGLAS ESTATUTARIAS DE CONVOCATORIA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: SON INNECESARIAS
Resolución de 2 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Respecto a las personas legitimadas para convocar el consejo de administración, no hay obligación a que los estatutos se pronuncien sobre este particular; si bien, dado el carácter imperativo del artículo 246 de la Ley de Sociedades de Capital, en caso de incluir alguna previsión sobre ello, no podrán restringir la legitimación de las personas a las que el precepto legal se la reconoce. Teniendo en cuenta que los estatutos cuestionados guardan silencio sobre este aspecto concreto, no cabe apreciar defecto alguno que impida su inscripción.

CUENTAS ANUALES

ES NECESARIO QUE CONSTE LA IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL EN LAS CUENTAS ANUALES PARA SU DEPÓSITO
Resolución de 6 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Se rechaza el depósito de cuentas anuales de una sociedad por no ir acompañadas del formulario relativo a la declaración de identificación del titular real. El recurrente alega que Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, carece de rango para exigir la obligación de presentación del citado formulario, que la calificación se extralimita al no resultar dicho formulario parte de las cuentas anuales sujetas a depósito, y, finalmente, que la publicidad prevista para dicho formulario violenta las normas sobre protección de datos. La Dirección General desestima el recurso, y confirma la nota de calificación del registrador.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 10 de agosto de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Se trata de una escritura de adjudicación de herencia otorgada por los cesionarios de derechos y expectativas que doña RAF tenía sobre la herencia de doña CFF y por la que se adjudican la mitad de una finca: en la propia escritura manifiestan mediante testigos que la inscripción registral y la finca no es ganancial porque la causante no estuvo casada, y aportan la declaración judicial de herederos, certificado negativo de matrimonio y certificado de nacimiento. Es un dato relevante que la compra de la finca (adquirida el 26 de febrero de 1963) se hizo solo por el supuesto marido para su sociedad de gananciales. En este orden de cosas es necesario o bien liquidar la sociedad de gananciales, con intervención del marido, o rectificar el título previo que motivo la inscripción errónea con arreglo al artículo 40 de la Ley Hipotecaria y, en este caso, por falta de tracto, no procedería la inscripción, pues si estaba soltero solo podría haber adquirido él, persona distinta de la causante.

DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE UNA FINCA Y LA CONSIGUIENTE RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN, POR OPOSICIÓN DE UNO DE LOS TITULARES NOTIFICADOS
Resolución de 6 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Atendiendo a las circunstancias concurrentes, y toda vez que las certificaciones municipales se han presentado con el escrito de recurso, sin que hubieran sido aportadas al tiempo de la calificación, y sin que conste del expediente que el Ayuntamiento haya sido notificado, lo procedente es que la registradora reabra el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notifique expresamente a la Administración afectada la pretensión del recurrente, incorpore, en su caso, las certificaciones aportadas con el recurso por el recurrente, y a la vista de toda la documentación y prueba practicada emita una nueva calificación.

ES INSCRIBIBLE LA COPIA PARCIAL DE UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA
Resolución de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Presentada en el Registro copia parcial de escritura de compraventa, el registrador suspende la inscripción por considerar falta de documentación unida de la escritura remitida.
La notaria recurrente alega, entre otras razones, que del artículo 221 del Reglamento Notarial resulta, precisamente, que la copia parcial tiene valor de escritura pública y, por tanto, de documento idóneo para que pueda acceder al Registro el título inscribible.
La Dirección General estima el recurso, declarando con rotundidad que la objeción del registrador no puede ser acogida favorablemente al ser desmentida por el propio artículo 221 del Reglamento Notarial, del que se deriva que “tan escrituras públicas se consideran las copias, extendidas con las formalidades legal y reglamentariamente previstas, como sus matrices, sin perjuicio de que, dada la necesidad de reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz, la copia tiene un valor probatorio subordinado siempre a su matriz (art. 1220 Código Civil)”. Asimismo, en el párrafo segundo del mismo artículo del Reglamento Notarial establece que “las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”, por tanto, no excluye de consideración de escritura pública a las copias parciales.

NO CABE CANCELAR UN DERECHO DE SUPERFICIE POR LA VÍA DEL ARTÍCULO 82.2 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 16 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

La cuestión que se plantea en este expediente es determinar si puede cancelarse la inscripción de un derecho de superficie sin necesidad del consentimiento del titular registral, ni de resolución judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el mismo que así lo ordene, al haberse extinguido dicho derecho, por transcurso del plazo pactado en la escritura de constitución del derecho de superficie, en virtud de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el caso concreto, la respuesta es negativa porque no se puede afirmar que el derecho de superficie cuya cancelación se solicita haya quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, toda vez que lo pactado es que, una vez transcurrido, nacen unas contraprestaciones bilaterales entre las partes cuyo cumplimiento no se ha acreditado.

PUBLICIDAD REGISTRAL E INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

El objeto del recurso es determinar si procede dar publicidad sobre el precio y condiciones de una escritura de aportación a la sociedad legal de gananciales. Uno de los colindantes solicita que se le informe del precio y demás condiciones de la compraventa que motiva la inmatriculación a efectos de ejercitar el retracto de colindantes. No acreditando, por tanto, interés legítimo suficientemente justificado en la solicitud formulada, en tanto que no se dan, al menos inicialmente, los presupuestos imprescindibles para que prospere el ejercicio de la acción de retracto de colindantes, procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. No obstante, si se aportara la demanda presentada ante los tribunales de Justicia, sería motivo suficiente para poder expedir la información solicitada.

BUROFAX NO ES TÍTULO APTO PARA CAUSAR ASIENTO
Resolución de 5 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Un burofax remitido por un particular de una resolución judicial extranjera no es título inscribible, como tampoco lo sería un burofax remitido por un particular de una escritura autorizada ante notario español. Solo excepcionalmente está admitido el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial (arts. 248 de la Ley Hipotecaria, 418 de su Reglamento y 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con la expresa regulación que al respecto se contiene en dichos preceptos. Por todo ello debe confirmarse la calificación del registrador pues conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario no puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

AUSENCIA DE INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN A JUICIO REGISTRAL
Resolución de 17 de agosto de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

Se aduce que una finca inmatriculada en 2020 se halla dentro de otra finca procedente de agrupación de dos fincas inmatriculadas en 1963 y 1967, respectivamente. Examinados además los linderos originales de ambas fincas, no se observa que ninguna de ellas tenga un lindero de los denominados fijos (solo en un exceso declarado y suspendido registralmente se dice que linda por el sur con “río” y la finca sospechosa de doble inmatriculación linda al sur con “Rambla”). Ante tal suspensión, en ningún momento se inscribió el exceso de cabida declarado respecto las superficies inscritas de las originales fincas agrupadas, circunstancia ésta que se ha ido arrastrando en el historial de sus fincas. A la vista de lo expuesto, registralmente, a través de informe motivado se aprecia la falta de cualquier potencial riesgo de doble inmatriculación. Ello no obstante, los interesados podrían acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de sus derechos (cfr. art. 209 Ley Hipotecaria) y solicitar, en su caso, la adopción de las medidas cautelares que se consideren oportunas.

BASE GRÁFICA INSCRITA: PROTEGIDA POR LOS PRINCIPIOS DE PRIORIDAD, LEGITIMACIÓN, TRACTO SUCESIVO, OPONIBILIDAD Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL GRÁFICA
Resolución de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado oposición por los titulares registrales colindantes, cuyas fincas tienen inscrita su respectiva base gráfica. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que las bases gráficas inscritas gozan de la protección de los principios registrales de prioridad, legitimación, tracto sucesivo y de oponibilidad registral, en el sentido de que al titular registral de una finca colindante, no se le puede oponer una georreferenciación distinta y contradictoria no inscrita con la de su finca; así como el principio de legitimación registral gráfica del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, por lo que, además de presumirse la titularidad registral de la finca y la facultad dispositiva del titular registral que publica el registro, se presume también que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica de la finca que publica el Registro, con la consiguiente inversión de la carga de la prueba en juicio a quien alegue una situación física distinta de la que proclama el Registro.

IDENTIFICACIÓN DE FINCA MEDIANTE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de la nueva descripción de una finca resto y de su representación gráfica alegando la registradora dudas en la identidad de la finca cuya georreferenciación se solicita, pues no se puede identificar de donde procede. La recurrente señala que el defecto invocado por la registradora en la nota de calificación carece de fundamento, dado el tenor literal del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al estar la ubicación concreta de la finca identificada por el informe del técnico que ha realizado la georreferenciación alternativa a la catastral. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, indicando la forma en la que la registradora puede identificar dicha finca, notificar a los colindantes afectados y practicar las demás pruebas y trámites del procedimiento.

DOBLE TÍTULO Y ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: NATURALEZA DE LOS PROYECTOS DE NORMALIZACIÓN
Resolución de 12 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Interesante resolución que determina la naturaleza de los proyectos de normalización y su incidencia en la inmatriculación de fincas. Se define como un procedimiento abreviado de reparcelación de fincas con fines limitados, para determinar linderos y superficies, pero nunca valor. No es un título inmatriculador de las fincas, pero incide en la inmatriculación de las mismas, que se ventilará por los expedientes hipotecarios habituales. Por lo demás, las dudas deben ser motivadas por el registrador, y no basta con alegarla en la calificación. En el caso concreto hay una diferencia que normalmente justifica la duda de identidad, como es la variación en un lindero fijo, que sin embargo está justificado por la actuación urbanística y sus condicionantes.

DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD DE FINCA: RIESGO DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022). Descargar

Como indicios de un potencial riesgo de doble inmatriculación se señalan en la finca nº 1: la titularidad catastral de la parcela señalada no coincide con la señalada en el título inmatriculador, teniendo en cuenta que ésta tiene una descripción solo literaria, sin una georreferenciación que la logra ubicar indubitadamente en referencia a las otras tres fincas, que se encuentran catastradas a favor de personas distintas de las que de la documentación aportada constan como transmitentes o adquirentes, siendo personas totalmente ajenas a esta inmatriculación. El recurrente reconoce que las fincas que se aportan han accedido al Registro por medios fraudulentos, afirmando la existencia de actuaciones irregulares, que no pueden resolverse en el seno de un recurso. En suma, en estos casos el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no ofrece garantías suficientes.

INSEGURIDAD JURÍDICA DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 21 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

En un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado por la registradora, se opone el Ayuntamiento días después del plazo fijado y alegando una documentación insuficiente a juicio del recurrente.
La Dirección General confirma la calificación, en virtud de la cual se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida. En relación al incumplimiento del plazo, el centro Directivo dice que se incumplió el plazo de alegaciones “por muy poco” (sic), pero que como el informe de alegaciones llegó dentro del plazo de calificación, debe admitirse, lo que pone una vez más en evidencia el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. No sabemos si en el momento de recoger la alegación la registradora es la instructora del expediente, o es la funcionaria encargada que va a calificar el procedimiento que ha instruido ella misma. La expresión “juez y parte” se queda corta para “calificar” la situación. Por otro lado, tenemos un problema de inseguridad jurídica: los plazos legales pueden incumplirse, sin que el infractor sea penalizado por su conducta negligente. Pero todos aquellos a los que se haya negado el derecho a oponerse por transcurso del plazo, podrán alegar esta resolución, que confirma la actuación de la funcionaria e instructora. Tampoco se menciona si el Ayuntamiento compareció ante la registradora través de un representante con facultades suficientes, como exige el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Y en cuanto al fundamento de la oposición, la Dirección General mantiene la validez de todo informe municipal y su eficacia al paralizar el procedimiento; de lo contrario, el promotor puede acudir a la instancia judicial, con lo que la responsabilidad de la registradora queda intacta.

SORPRENDENTES AFIRMACIONES AL HILO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 21 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

De nuevo ante un problema planteado por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que mucho nos tenemos va a ser una fuente inagotable de litigiosidad ante los tribunales. En este caso para sostener la calificación registral, la resolución recoge argumentos inaceptables, pretendiendo sentar doctrina del centro directivo ante situaciones que no merecen tal desempeño. Así se afirma: “Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria”.
Por otro lado, se menosprecia al titular catastral con la siguiente aseveración: “En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración”.
Quizá ello derive de un intento de legislar por medio de las resoluciones de la Dirección General, y obtener lo que no se consigue con normas promulgadas.

COORDINACIÓN REGISTRAL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

No procede la coordinación registral cuando la instancia privada no está legitimada ante notario o ratificada ante el registrador, no se acredita la legitimación del promotor y dudas motivadas de identidad.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

SUBROGACIÓN EN POSICIÓN ACREEDORA: NO ES NECESARIO APORTAR CERTIFICADO DEL SALDO DEUDOR
Resolución de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

Resolución interesante por el resumen que hace el centro directivo del proceso de subrogación. Según la Dirección en este expediente deben tener en cuenta tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos. Los documentos son: justificante de la entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo acreedor, la posible oferta de novación del acreedor original, y el resguardo del pago realizado con finalidad solutoria. Los plazos que deben respetarse son el plazo de siete días naturales que se concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario. Por lo demás resuelve la Dirección que no es necesario el certificado de saldo deudor.

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: SIGUEN VIGENTES LOS ARTÍCULOS DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 21 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar

En una ejecución hipotecaria no se comunican por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas. Ante ello, los recurrentes alegan que los artículos del Reglamento Hipotecario no están vigentes en el procedimiento de venta extrajudicial tras la reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria en virtud de la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero del año 2000, algo que no coincide con el criterio de la Dirección General, que los entiende plenamente vigentes.

CÓMPUTO DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN. DETERMINACIÓN DEL TIPO DE SUBASTA
Resolución de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

Se plantean en esta resolución las siguientes cuestiones: la determinación del momento dies ad quem que ha de tenerse en cuenta para el cómputo del término final de la vigencia del certificado de tasación homologado de las fincas hipotecadas a los efectos de su validez para el procedimiento de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, respectivamente; y la determinación de si el tipo de subasta de un edificio en construcción que se hipoteca, fijado a los efectos de los citados artículos, consistente en el 100% del valor de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado “como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva”, es válido para la inscripción de los citados pactos de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial de la escritura de constitución de la hipoteca, y, como consecuencia, para la inscripción de la hipoteca misma, salvo que el acreedor consienta en la inscripción parcial sin dichos pactos (arts. 19 bis y 322 Ley Hipotecaria).
Respecto a la primera de las cuestiones, la Dirección General señala que deberá ser considerada como dies ad quem la fecha del correspondiente documento público presentado a inscripción, pues es la única que puede acreditar de forma fehaciente que el certificado de tasación ha sido utilizado dentro del plazo de su vigencia; sin que quepa admitir como argumento en contra la simple alegación de que la escritura de préstamo hipotecario, por razón de la existencia de defectos que tardaron en ser subsanados, se inscribiera transcurridos los seis meses de vigencia; o que no constando en el Registro la terminación de la obra dentro de dicho plazo, la tasación en hipótesis de edificio terminado ha perdido toda su validez a partir de esa fecha.
Respecto a la segunda cuestión, tras un repaso de la normativa vigente al respecto, la Dirección General concluye que no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Puntualizando que puede resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos, por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que la legislación actual pretende.

NO CABE LA MANIFESTACIÓN DE SUELOS CONTAMINADOS EN LA CONSTITUCIÓN DE ACTOS DE GRAVAMEN
Resolución de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022). Descargar

Se reitera la doctrina de otras resoluciones sobre la materia de fecha 12 de agosto de 2022 y otras. Confirma la Dirección General que la obligación impuesta por el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, solo afecta “al propietario que transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen” (en este caso, un préstamo hipotecario). Y la segunda, que no es exigible en la venta de elementos independientes en edificios en propiedad horizontal.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: NECESIDAD DE QUE EL TITULAR REGISTRAL INTERVENGA EN EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 6 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a practicar una anotación preventiva de querella ordenada en mandamiento expedido en un procedimiento de diligencias previas, al no constar que la misma se sigue contra los titulares registrales de la finca sobre la que se solicita la anotación o, en su defecto, que existan indicios racionales de que alguna de las personas contra las que se sigue el procedimiento penal sea el verdadero titular de la finca. El recurrente alega que dichos titulares tendrán intervención en el momento procesal oportuno por lo que se cumple con el principio de tracto y no se produce indefensión.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que el ejercicio de la acción penal lleva aparejado el ejercicio de la acción civil de tal forma que, salvo que el perjudicado renuncie a la misma o haga reserva de su ejercicio, debiendo constar cualquiera de las intenciones de manera expresa, clara e inequívoca para ejercerla por la vía civil después de haber finalizado el proceso penal, el tribunal, al dictar sentencia que dé por agotado el proceso penal, debe pronunciarse también sobre la responsabilidad civil ex delicto, ya que el tercero, a pesar de no ser autor del delito, puede verse condenado a restituir la misma si no logra demostrar su irreivindicabilidad; por ello, acción conjunta, restitución de la finca y apreciación de la irreivindicabilidad hace necesaria su presencia en el proceso como demandado.

LA EMISIÓN INCORRECTA DE PUBLICIDAD REGISTRAL NO CONSTITUYE CAUSA LEGAL DE CANCELACIÓN DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 8 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Se otorga escritura de compraventa en la que se incorpora nota simple registral del inmueble objeto de la misma, en la que consta que se encuentra libre de cargas. Presentada en el Registro de la Propiedad para su inscripción, la parte adquirente tiene conocimiento de la existencia sobre la finca de una anotación preventiva de embargo, por lo que presenta una instancia en el Registro de la Propiedad solicitando la cancelación de la anotación de embargo. El registrador deniega la cancelación señalando que la anotación preventiva de embargo se practicó con fecha 16 de julio de 2021 y la circunstancia de que dicha anotación no se haya trasladado a la publicidad registral en forma de nota informativa, no constituye causa legal de cancelación de la anotación, de forma que la cancelación de dicha anotación solo puede practicarse por las causas taxativamente señaladas por la Ley. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación señalando que la anterior doctrina no resulta alterada por la posible emisión incorrecta de la publicidad registral, omitiendo la referida carga, ya que, como ya tiene declarado el Centro Directivo, la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales cuyo contenido se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.

ALCANCE TEMPORAL DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE LA ANOTACIÓN CADUCADA
Resolución de 8 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la suspensión de la inscripción de un decreto de adjudicación judicial, justificando la registradora su negativa por encontrarse caducada la anotación tomada como consecuencia y para seguridad de dicho procedimiento, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad. La recurrente alega que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la expedición de la certificación de cargas supone la prórroga de la anotación en su día practicada y que, habiéndose producido la adjudicación dentro de la vigencia del asiento así prorrogado, la propiedad de la finca viene determinada por la citada resolución judicial. La resolución se centra en dos cuestiones: el alcance temporal de la vigencia de la anotación de embargo en la que se sustenta el procedimiento ejecutivo, por el hecho de haberse solicitado expedición de certificación de dominio y cargas y estar el decreto de adjudicación dictado durante la vigencia del asiento; y la posibilidad de inscripción de la resolución judicial aun caducada la anotación.
Respecto a la primera cuestión, tras un extenso análisis, el Centro Directivo concluye que la expedición de certificación no produce una prórroga indefinida de la anotación de embargo y que la resolución judicial aprobando la adjudicación no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de presentación de dicha resolución en el Registro de la Propiedad, sin que en ningún caso puedan contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad. Respecto a la segunda cuestión, el Centro Directivo reitera su doctrina de que, caducada la anotación, el registrador debe actuar como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. En el presente expediente, si bien la anotación ha perdido su efecto y está debidamente cancelada, no existen asientos contradictorios del dominio del demandado, por lo que nada impide la inscripción del testimonio del auto de adjudicación, por lo que estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

ANOTACIÓN DE EMBARGO: PRORROGABLE VÍA JUDICIAL, AUNQUE EL TITULAR TENGA UN NIF REVOCADO
Resolución de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022). Descargar

La recurrente solicita que no se practique la prórroga de una anotación preventiva de embargo, por estar revocado el número de identificación fiscal de la entidad a cuyo favor aparece anotado el indicado embargo. Sin embargo, la prohibición de acceso a cualquier registro público no impide practicar asientos ordenados por la autoridad judicial, pues la norma -de claro carácter restrictivo- no se refiere a estos asientos de forma expresa -a diferencia de lo que ocurre con los correspondientes a documentos notariales-, y mucho menos practicar anotaciones preventivas de embargo que, en realidad, no implican un asiento a favor del anotante, sino de la constancia registral de un embargo ordenado por el Juzgado que tramita el procedimiento y a resultas del mismo.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS: TRACTO SUCESIVO
Resolución de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar

El presente recurso tiene como objeto un mandamiento judicial que ordena la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de la ejecución de una hipoteca.
Dicha ejecución culminó con la adjudicación mediante resolución judicial firme de la finca ejecutada a favor de una sociedad mercantil, “Buildingcenter, S.A.U.”, distinta del ejecutante, pero que ha sido parte en el recurso de apelación. Posteriormente la citada sociedad adjudicataria, con anterioridad a la interposición de un segundo incidente extraordinario de oposición a la ejecución, aportó la finca hipotecada a otra sociedad mercantil, “Coral Homes, S.L.U.”, que no consta en el expediente que haya sido parte en el indicado incidente procesal ni en el posterior recurso de apelación.
El citado mandamiento judicial del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de La Seu d’Urgell da cumplimiento a un auto judicial de la Audiencia Provincial de Lleida dictado tras la tramitación del recurso de apelación de la resolución recaída en un incidente extraordinario de oposición en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, auto por el que se declara nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado que fundamentó la ejecución y, por no haberse verificado la entrega material de la finca hipotecada, ordena la cancelación de todos aquellos asientos registrales a que hubiera dado lugar la ejecución hipotecaria.
La Registradora de la Propiedad entiende que, una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero, la cancelación de la inscripción practicada a favor del rematante no ejecutante, en virtud del decreto de adjudicación declarado ineficaz, así como la cancelación de la inscripción posterior de transmisión de la finca a un tercero, precisará que, una vez obtenido el auto estimatorio de la oposición en el que se acuerde el sobreseimiento de la ejecución y, como consecuencia de ello, la ineficacia del decreto de adjudicación, y en su caso de esa transmisión posterior, exige que los mismos hayan sido parte en los incidentes procesales que les afecten.
Resuelve el Centro Directivo que, desde el punto de vista registral, instado un incidente extraordinario de oposición -por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado- dentro de una ejecución hipotecaria que ha concluido con la adjudicación de la finca hipotecada a un tercero que también la ha transmitido, incidente de oposición en el que han sido demandadas unas personas distintas del vigente titular registral, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo (salvo que respecto de estas dos circunstancias se acredite lo contrario), y no tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral recogido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria.