DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

PODER EXTRANJERO Y JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL
Resolución de 16 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

Mediante la escritura calificada, un señor de nacionalidad alemana y sus dos hijos (estos dos últimos menores de edad), representados en el otorgamiento por una señora, compran la finca descrita (el usufructo el primero y la nuda propiedad, por mitades indivisas, los dos restantes). La representación deriva de escritura de poder especial autorizado por un notario alemán, indicándose respecto de ella por el notario autorizante de la escritura calificada lo siguiente: “Reseña identificativa: escritura de poder especial autorizada por el notario de Gernshein (Alemania) don Josef Unger, el día diecisiete de enero de dos mil veintidós, número 21 de protocolo, debidamente apostillada, de la que deduzco testimonio para incorporar a la presente, redactada en parte a doble columna en castellano y alemán, y en parte solamente en alemán, debidamente traducida. Juicio de suficiencia: Tengo a la vista copia autorizada de dicha escritura, de la que, a mi juicio, y bajo mi responsabilidad, de lo que doy fe expresa, resultan facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura de compraventa, y con los pactos y condiciones que se estipule, y que en este instrumento público se contienen (…)”.
La registradora opone varios defectos que pueden resumirse en lo siguiente: 1. Ley aplicable a la capacidad de los menores. 2. Falta en la intervención justificación de esa representación de la madre y esposa de los otorgantes.
El notario se opone argumentando lo que es aceptado plenamente por el centro directivo, que de la simple lectura del poder alemán incorporado a la escritura se observa que la madre ha sido incapacitada, de forma que la patria potestad de los niños corresponde en exclusiva al padre adquirente de la nuda propiedad. Que no es conforme a derecho la solicitud de la registradora que se acredite que no es precisa la intervención de la madre pues: a) ha intervenido a través de su tutora; b) y más importante, el notario alemán ya ha hecho un juicio de suficiencia sin establecer ningún tipo de condicionante.

CONTRATOS

NO CABE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO SIN INTERVENCIÓN DE TODOS LOS COMUNEROS
Resolución de 20 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

Al no haber sido otorgada la escritura de disolución de comunidad por todos los condóminos, se considera que no hay verdadera extinción de comunidad, y aunque como consecuencia del negocio se reduzca el número de comuneros, en puridad se ha producido la transmisión a título oneroso de la participación indivisa de uno de los comuneros que se adquiere por los otros comparecientes partícipes y por nadie más. Asimismo, al estar dos de ellos casados en régimen de gananciales, es relevante, a efectos de régimen jurídico de la cuota adquirida, inscripción y fijación de titularidad que cualquier desplazamiento patrimonial se encuentre debidamente casualizado y se encuentre correctamente expresado en el título puesto que debe expresarse en el acta de inscripción el título genérico de adquisición atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica del título material de adquisición.

ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN
Resolución de 9 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar

Se discute en el presente expediente si resulta inscribible una escritura (denominada de “rectificación de error en la posesión” y también “de rectificación de dominio por error en la posesión”) otorgada por los titulares de dos fincas registrales en la que, tras reconocer que cada titular ha poseído la finca de la otra compareciente desde el momento de su adquisición (hace más de treinta años), solicitan “modificar la titularidad documental y registral” de tales fincas cuyos dominios respectivos reconocen en base a la causa expuesta anteriormente.
Señala el Centro Directivo que esta escritura no puede, por sí sola, servir para rectificar el Registro de la Propiedad por cuanto el reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). Como ya afirmara la Resolución de 18 de octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa (vid. art. 609 Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario.

URBANISMO, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

VETO A PISOS TURÍSTICOS: NO LIQUIDACIÓN POR EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
Resolución de 20 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

La copia autorizada de escritura de modificación de estatutos, que introduce la prohibición de uso de viviendas con fines turísticos o vacacionales, carece de cantidad o cosa valuable, por lo que no procede autoliquidar el impuesto de TPO y AJD.

PROHIBICIÓN DE PISOS TURÍSTICOS SIN UNANIMIDAD
Resolución de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

El acuerdo de introducir en los estatutos la prohibición del uso turístico o vacacional de las viviendas ha sido adoptado en los términos previstos en la regla duodécima del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues cuenta con el voto favorable de más de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad.

SEGREGACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA. LICENCIA Y SILENCIO ADMINISTRATIVO
Resolución de 12 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar

Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura por la que se practica segregación y obra nueva sobre la registral 9.827 de Conil de la Frontera descrita como urbana. De la citada finca se segregan tres porciones de 600, 356 y 792,50 metros cuadrados, respectivamente. Las segregaciones se realizan al amparo de lo dispuesto en el artículo 140.2 de la Ley andaluza 7/2021, de 1 de diciembre, por haber transcurrido tres meses desde la presentación de solicitud de licencia el día 3 de agosto de 2021 y haber solicitado la expedición de certificado de acto presunto o silencio el día 17 de mayo de 2022, sin haber recibido contestación.
No obstante, si bien el centro directivo reconoce que la regla general es la del silencio positivo con arreglo al artículo 42 de la antigua Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, no obstante: 1. Cabe excepcionarla cuando, como ocurre en al ámbito urbanístico, otra norma con rango de ley establece lo contrario, tal y como ocurre con la norma del artículo 11.7 de la Ley de Suelo y el propio artículo 140.2 de la ley andaluza. Conforme a dicha sentencia se excluye la posibilidad del silencio positivo respecto de aquellos actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística. 2. Se necesita una manifestación expresa, en este caso del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción de la segregación.

CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL DE PASO: POSIBLE PARCELACIÓN
Resolución de 16 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero 2023). Descargar

En un supuesto en que se formaliza la cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un “módulo” en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, la registradora exige licencia o declaración municipal de innecesariedad.
La Dirección General confirma la calificación reiterando su doctrina consistente en que a la hora de analizar los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; más, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

EL ACTA DE FIN DE OBRA DEBE PRESENTARSE A LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
Resolución de 24 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar. Resolución de 25 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

Presentada un acta acreditativa de final de obra en la que se hace constar únicamente que la obra se halla totalmente terminada “con fecha 2.000” según certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que exista modificación de superficie ni valor alguno, la registradora suspende porque “no consta la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. El notario autorizante declara que al tratarse de un documento que no tiene cantidad o cosa valuable está exento de presentación a liquidación de ITPAJD.
La Dirección General reconoce que la apreciación de esa circunstancia puede resultar compleja; pero de lo que se trata es de que todo documento relativo a modificaciones del Registro, como es en este caso, tenga la correspondiente nota de la Oficina Liquidadora competente en que conste la liquidación, exención o no sujeción, es decir, que no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la Oficina Liquidadora.

CAMBIO DE ESTATUTOS: SI HAY CAMBIO DE TITULARES POR TÍTULO DE HERENCIA NO ES NECESARIO SU CONSENTIMIENTO YA QUE SE ENTIENDEN SUBROGADOS EN LA POSICIÓN DEL ANTERIOR TITULAR
Resolución de 31 de enero de 2023 (BOE 20 de febrero de 2023). Descargar

Se eleva a público acuerdo de una junta de propietarios en el que se prohíbe el alquiler turístico de los inmuebles. Desde la adopción, con consentimiento presunto de los otros propietarios que no concurrieron a la votación, hasta la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad, se alega por el registrador que han cambiado varios titulares del edificio.
Ante ello, el notario recurrente señala que los nuevos titulares son por título de herencia de la propietaria cuyo consentimiento se considera prestado ex artículo 17, regla octava, de la Ley sobre Propiedad Horizontal, y que, por tanto, deben pasar por los actos realizados o que afecten a la causante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 661 del Código Civil, también artículo 1257 del mismo Código.
Y es que debe entenderse, según la Dirección General, que los herederos de quien fue parte (siquiera sea presunta, conforme la regla octava del citado art. 17) en el acuerdo de la junta de propietarios quedan también vinculados como su causante y, por ello, no puede exigirse que presten su consentimiento cuando posteriormente se pretende inscribir la modificación estatutaria cuestionada. Además, precisa el Centro Directivo, que se trata de un acuerdo para el que la Ley de Propiedad Horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.

CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE SEGURO DECENAL
Resolución de 6 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

En lo que a la obligatoriedad del seguro decenal respecta, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. En el presente caso las operaciones llevadas a cabo entran íntegramente en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación de conformidad con lo previsto en el apartado b) del artículo 2.2, en la medida en que se trata de obras de modificación y reforma del edificio que tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio, sin que concurra ninguno de los supuestos en que la disposición adicional segunda de la mencionada ley excepciona la exigencia del seguro decenal y sin que del certificado emitido por el arquitecto autor del proyecto, profesional competente para ello, resulte lo contrario, pues el certificado reafirma en cambio la necesidad del seguro, al certificar que la obra ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio.

CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS: SE ADMITE CON EL RESPALDO DE UNA MAYORÍA DE TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE LA COMUNIDAD
Resolución de 7 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

Se otorga una escritura de elevación a público de acuerdos de una junta general de una comunidad de propietarios en que se aprobó una nueva norma según la cual se prohíbe el alquiler turístico de las viviendas, habiéndose aprobado dicho acuerdo con los votos favorables de propietarios que representan el 77,35% de las cuotas en propiedad. El registrador suspende la inscripción por requerir dicha modificación estatutaria la unanimidad, sin que se pueda aplicar la mayoría de los 3/5 a los acuerdos relativos a la prohibición genérica del alquiler turístico. La comunidad de propietarios recurre por considerar que sí es aplicable la mayoría de los 3/5 a la prohibición genérica, aunque el artículo que la regule que no diga expresamente la palabra prohibir.
La Dirección General estima el recurso, señalando que uno de los supuestos exceptuados de la necesaria unanimidad exigida para la modificación del título constitutivo o de los estatutos es el previsto en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite no solo limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turístico de las viviendas sino también establecer una prohibición absoluta de dicha actividad.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: DEBE CONSTAR CON EL CONSENTIMIENTO EXPRESO DE LOS CÓNYUGES PARA DILIGENCIAS QUE DETERMINEN EL CARÁCTER DEL BIEN
Resolución de 30 de enero de 2023 (BOE 20 de febrero de 2023). Descargar

En una adquisición de un bien realizado por un ciudadano casado de los Países Bajos, en el que quiere hacer constar que es privativo, se aporta un escrito con firma legitimada por la esposa en el que reconoce que los fondos son privativos de su esposo. El notario autorizante, tras acreditar el régimen matrimonial, demostrando el conocimiento del Derecho extranjero, considera que es posible inscribir el bien, con la mención de que el cónyuge titular tiene la facultad de disposición del mismo, aplicando el derecho extranjero.
La Dirección General desestima el recurso, considerando que es necesario que conste el consentimiento de los cónyuges en escritura pública, no bastando una diligencia complementaria redactada por el notario unilateralmente, y sin que pueda constar en el Registro esa facultad dispositiva, siendo el momento de la posterior disposición cuando se observarán las normas vigentes en ese momento, y que autoricen o permitan el acto dispositivo.

DERECHO DE SUCESIONES

ACEPTACIÓN DE HERENCIA POR HEREDERO SUJETO A PATRIA POTESTAD PRORROGADA: NECESIDAD DE APORTAR LA SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN Y DE SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
Resolución de 3 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar

No es necesario incorporar la sentencia siempre que en la escritura se reseñe los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y del complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación. No obstante, deberá acreditarse la inscripción en el Registro Civil de las resoluciones judiciales de incapacitación y rehabilitación de la patria potestad (cfr. art. 222.3 Ley de Enjuiciamiento Civil).

ES NECESARIO ACREDITAR EN UNA SUCESIÓN LA SEPARACIÓN DE HECHO DEL CAUSANTE
Resolución de 24 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación con base en un testamento en el cual, después de manifestar el testador que está casado en segundas nupcias con doña M.C.R.S., “de quien actualmente se encuentra separado de hecho, habiendo cesado la relación y la convivencia con dicha señora desde hace más de tres años”, lega a uno de sus hijos el usufructo de determinada finca e instituye herederos a sus cuatro hijos. La escritura fue otorgada únicamente por los mencionados herederos, quienes afirman que el causante estaba separado de su citada esposa. El registrador basa su negativa a la inscripción solicitada en que, a su juicio, al no intervenir la esposa del causante, debe probarse la separación de hecho, pudiendo tener lugar la prueba por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental que pueda presentarse, pero no basta la mera manifestación del testador en el testamento.
La Dirección confirma que no basta la mera manifestación por los herederos de la separación de hecho, sino que, existiendo un llamamiento legal al cónyuge viudo por su legítima, habrá que probar la razón por la que el mismo no tiene efectividad; y esto no se considera contrario a la doctrina de la Dirección General sobre el valor que se atribuye al testamento como título de la sucesión, ni a la doctrina sobre la desheredación injusta, porque, no habiendo sido desheredada, debe intervenir la heredera forzosa en la partición; intervención que no puede quedar al arbitrio del testador ni de los herederos, quienes con su mera manifestación sobre la situación de separación de hecho que no se ajustara a la realidad dejarían sin efecto la intangibilidad de la legítima del cónyuge viudo.

LA OBLIGACIÓN DE DECLARAR SOBRE LA EXISTENCIA O NO DE SUELOS CONTAMINADOS EN LAS TRANSMISIONES INCLUYE LAS HERENCIAS
Resolución de 24 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

Se otorga escritura de herencia en que no se realiza declaración alguna sobre si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes en las fincas objeto de escritura. El registrador suspende la inscripción por no cumplir la escritura lo prevenido en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Declara la DG que la obligación impuesta por el artículo 98.3 Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados..., de declaración al respecto en las transmisiones, afecta tanto a actos gratuitos como onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante.

SUSTITUCIÓN HEREDITARIA VERSUS DERECHO DE REPRESENTACIÓN
Resolución de 2 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

El debate de este expediente se centra en interpretar si, como sostiene el recurrente, el testador estableció una sustitución vulgar o si, como afirma el registrador, empleó el término “derecho de representación” en sentido técnico de esta institución propia de la sucesión intestada.
Debe entenderse, por tanto, en el presente caso que, al emplearse en el testamento expresiones como “en su defecto” y “por derecho de representación”, lo que pretende la testadora es que, para el supuesto de que la heredera instituida en primer lugar no llegue a adquirir la herencia, sean llamados para la sucesión testamentaria otros herederos que adquieran pero sólo en los mismos casos en que se establece por la ley respecto del derecho de representación de la sucesión intestada; y así lo demuestra cierta práctica notarial por la que se acude al derecho de representación ordenado por el testador en la sucesión testada para excluir que el representante herede o adquiera el legado en caso de repudiación de primer llamado o favorecido. Así, debe concluirse que fue voluntad de la testadora establecer una sustitución vulgar para los casos de representación de la sucesión intestada, lo que implica, dado el fallecimiento de uno de los hijos de la instituida, hereden por estirpe los hijos de éste -también descendientes de dicha instituida-.

USUCAPIÓN Y HERENCIA YACENTE
Resolución de 7 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

La acción de prescripción adquisitiva debe dirigirse no sólo contra la herencia yacente o los herederos conocidos o desconocidos del titular registral, sino también frente a la herencia yacente o los herederos conocidos o desconocidos de su cónyuge, pues no consta en la inscripción el carácter privativo del dominio inscrito.

NORMAS PARTICIONALES SUJETAS AL DERECHO CIVIL GALLEGO
Resolución de 7 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

Se discute la intervención de todos los herederos en una partición de herencia sujeta al Derecho Civil gallego. Los testamentos otorgados por los causantes cuya herencia se acepta parcialmente y en la que se incluye el bien que se adjudica la compareciente pueden encuadrarse dentro de aquellos testamentos que contienen las que se denominan “normas particionales” impuestas en este caso por los testadores y que han de observarse en la partición que realicen los herederos siendo necesaria la concurrencia de la totalidad de los mismos y su unanimidad al tratarse esta partición de las reguladas en el artículo 1057 del Código Civil en línea con el artículo 159 de la Ley de Derecho Civil de Galicia de 24 de mayo de 1995. Como señaló entre otras la Resolución de 16 de enero de 2014 se distinguen los testamentos con normas particionales de la verdadera partición testamentaria que supone la adquisición ipso iure una vez muerto el testador de los bienes adjudicados a cada heredero siendo directamente inscribible, mientras que la norma particional vincula a los herederos al partir adjudicando al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Es esto lo que sucede en el presente supuesto en el cual una sola de las herederas (en el remanente respecto del padre y en cuanto a bienes concretos adjudicados respecto de la madre) se adjudica unilateralmente previa aceptación parcial de herencia un bien que en el testamento le es atribuido por ambos causantes quienes, no obstante, instituyen herederos en el remanente de sus bienes, uno, a sus dos hermanas, otro a su nieta.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CONVOCATORIA DE JUNTA SIN REFERENCIA AL DERECHO DE INFORMACIÓN DEL ARTÍCULO 272.2 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 29 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

En el caso examinado en este recurso la convocatoria no contiene ninguna mención especial referida al derecho de información en relación con los documentos contables, tal como exige el artículo 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital, limitándose sus alusiones a este derecho a las requeridas con carácter general por el artículo 197 y a las específicas para la modificación de los estatutos sociales exigidas en el artículo 287, todos ellos de la Ley de Sociedades de Capital. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación impugnada.

CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE DENOMINACIONES
Resolución de 16 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

No procede expedir una certificación negativa de denominación idéntica a otra preexistente ni aún con el consentimiento de la sociedad titular de esa denominación.

EN LAS JUNTAS UNIVERSALES DEBE CONSTAR QUE ESTÁ TODO EL CAPITAL SOCIAL REUNIDO, QUE CONSIENTEN EN CONSTITUIRSE EN JUNTA UNIVERSAL Y QUE ACEPTAN EL ORDEN DEL DÍA
Resolución de 30 de enero de 2023 (BOE 20 de febrero de 2023). Descargar

En relación a una Junta General en la que concurre una notaria levantando acta, no es aceptada por la registradora mercantil la inscripción de los acuerdos adoptados al considerar que no consta que estén todos los socios de acuerdo en celebrar la junta universal, antes, al contrario, uno de los socios manifiesta que no está de acuerdo en la convocatoria, con lo que no puede considerarse una verdadera junta universal, lo que es confirmado por la Dirección General.

REDUCCIÓN DE CAPITAL TRAS UNA RECTIFICACIÓN POR ERROR DE UN AUMENTO FORMALIZADO ANTERIORMENTE: SE DEBEN CUMPLIR LOS REQUISITOS DE TODA REDUCCIÓN
Resolución de 7 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

Tras elevar a público e inscribir un aumento de capital por importe de 70.000 euros, el administrador otorga escritura de rectificación en la que con una certificación bancaria que declara que la cifra del aumento de capital no era cierta, se reduce el capital social. La Dirección General, confirmando la calificación, declara que toda reducción de capital precisa que se observen, en garantía de los terceros, en este caso los acreedores, los requisitos legales y estatutarios para realizarla, aunque sea como consecuencia de un aumento anterior incorrecto, sin que pueda confundirse un registro de titularidades, como es el Registro de la Propiedad, de un registro de personas, como es el mercantil.

ADMINISTRADORES

NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR: CARÁCTER IMPERATIVO DE LOS ESTATUTOS SOCIALES
Resolución de 23 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura por la que se eleva a público determinado acuerdo de nombramiento de administradores solidarios, adoptado por la junta general de una sociedad de responsabilidad limitada con el voto favorable del único socio asistente a dicha junta, titular de participaciones sociales que representan el cincuenta por ciento del capital social, y con ausencia de la otra socia titular de las restantes participaciones sociales. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, tal acuerdo no ha sido válidamente adoptado porque, según el artículo 11 de los estatutos sociales, los acuerdos sociales deben adoptarse con el voto favorable de la mayoría de capital.
La Dirección General confirma la nota partiendo de la base de que los estatutos sociales tienen un carácter normativo para la propia sociedad de modo que vincula a sus órganos, a los socios que la integran e incluso a terceros. Es decir que todo acto social debe acomodarse a las exigencias derivadas de las normas establecidas en los estatutos (art. 23 Ley de Sociedades de Capital).

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO. DERECHO DE INFORMACIÓN A LOS SOCIOS
Dos Resoluciones de 20 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar. Descargar

Se deniega el depósito de las cuentas anuales de una sociedad, habida cuenta que no consta el cumplimiento de la obligación de información ex artículo 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital, de reflejar en el anuncio de convocatoria, el derecho de los socios de obtener de la sociedad de forma inmediata y gratuita los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, informe de gestión y el informe de auditoría de cuentas. Así resulta de los artículos 196, 272.2 Ley de Sociedades de Capital, y, entre otras, de las Resoluciones de la Dirección General de 29 de noviembre de 2012 y 20 de mayo de 2013.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL EUROPEO SOBRE LA DIRECTIVA 2018/843 NO MODIFICA LA ORDEN JUS/794/2021 QUE IMPONE LA DECLARACIÓN DE TITULAR REAL PARA EL DEPÓSITO DE CUENTAS SEGÚN LA DIRECCIÓN GENERAL
Resolución de 31 de enero de 2023 (BOE 20 de febrero de 2023). Descargar. Resolución de 1 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

Ante un fundado recurso de una sociedad que se niega a aportar el formulario de titularidad real al depositar cuentas anuales, la Dirección General reitera lo ya dicho en Resoluciones de 11 de enero y 29 de noviembre de 2022. La novedad de esta resolución viene determinada por la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de noviembre de 2022 en relación a las cuestiones prejudiciales planteadas por la negativa del Registro Mercantil de Luxemburgo a restringir la publicidad a terceros del contenido relativo a la titularidad real. Aunque el recurso no se refiere a dicha sentencia considera la Dirección General que debe realizar una serie de consideraciones, entendiendo que dicha sentencia, que anula la redacción de un apartado de un artículo de la directiva, el artículo 30.5 de la Directiva 2015/849 la letra c): “5. Los Estados miembros garantizarán que la información sobre la titularidad real esté en todos los casos a disposición de: (…) c) cualquier miembro del público en general”. Considera el Centro Directivo que la citada Sentencia, que es de plena aplicación en el ordenamiento jurídico español, no tiene el alcance de prohibir en todo caso la publicidad del contenido del registro de titularidades reales. Y que tampoco afecta a la obligación de aportar la información de la titularidad real en el depósito de cuentas anuales.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VEHÍCULO: CALIFICACIÓN
Resolución de 19 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

No cabe la anotación de embargo sobre un vehículo, por estar inscrito a nombre de una compañía distinta de la embargada, aunque al escrito de recuso se acompañe certificación de la Dirección General de Tráfico donde consta que, en el Registro de Vehículos a su cargo, sí figura matriculado a nombre de la sociedad embargada, por la razón de que Registrador no pudo tener en cuenta en la calificación, ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria (aplicable al Registro de Bienes Muebles por virtud de lo dispuesto en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social) y Resoluciones de 14 de febrero y 19 de octubre de 2020, 15 de julio y 22 de noviembre de 2021 y 11 de enero de 2022, entre otras.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LEGADO GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 20 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

Se lega una finca ganancial tras fallecer un cónyuge por supérstite, otorgando al legatario facultad de toma de posesión del bien legado; sin embargo, no es inscribible, hay falta de tracto sucesivo, al constar la finca legada inscrita con carácter ganancial y no con carácter privativo a favor del causante, dada la ausencia de previa inscripción de la escritura de herencia de su esposa de la que resultase la adjudicación a favor del mismo. En cualquier caso, para su inscripción, bastaría que esa escritura de entrega y toma de posesión del legado, fuera ratificada por la heredera consintiendo o, ante su resistencia a otorgarlo, una resolución judicial. Por otra parte, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria se ha aportado informe de coordenadas de la edificación existente sobre la parcela legada, pero mientras la legataria destinataria de la finca no conste como titular registral (de nuevo por falta de tracto sucesivo) no puede iniciar el trámite del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que se indica en la nota de calificación, pues sólo el titular registral está legitimado.

NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR INSTANCIA PRIVADA POR LA QUE NO SE AUTORIZA LA CREACIÓN DE SUBCOMUNIDADES
Resolución 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

En el caso objeto de este recurso, nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación.

AGRUPACIÓN DE FINCA DISCONTINUA Y GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 13 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar

El supuesto de hecho es el siguiente: la finca 1.520 se formó por agrupación de varias otras, previamente adquiridas por un organismo del Ministerio de Defensa, y tras ello consta inscrita la anulación judicial del título de adquisición de algunas de ellas y su reversión a los transmitentes. Por ello, en la actualidad la finca 1.520 es un resto de finca discontinuo integrado sólo por las porciones agrupadas cuya transmisión no fue objeto de anulación y reversión. Ahora, el organismo titular de dicha finca 1.520 solicita inscribir su georreferenciación como finca discontinua con la geometría y superficies correspondientes a cuatro concretos inmuebles catastrales, alegando que se corresponden con los que había en la cartografía catastral del año 1930, y acompañando un acuerdo con los propietarios reversionistas homologado judicialmente para intentar clarificar la situación de las fincas respectivas.
Señala la Dirección General que resultan suficientemente fundadas las dudas de la registradora, por la complejidad, incertidumbre e imprecisiones gráficas de la documentación aportada para su calificación, y por constar oposición expresa de titulares de fincas registrales colindantes que además no han sido parte en el acuerdo homologado que se cita.

TERCERÍA DE DOMINIO E INEFICACIA DE ADJUDICACIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Resolución de 13 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero 2023). Descargar

Procede la cancelación de la inscripción practicada a favor del adjudicatario en vía de apremio, cuando se declara la ineficacia del procedimiento de apremio por virtud de una tercería de dominio en la que se desestima la demanda del adjudicatario contra esta resolución. No se trata de inscribir a favor de quien interpuso la tercería, sino de cancelar un asunto derivado de una resolución declarada nula por sentencia firme.

TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN. NOTIFICACIÓN ARRENDATARIO. DOMICILIO DE NOTIFICACIÓN
Resolución de 16 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero 2023). Descargar

En el ámbito de un procedimiento de adjudicación procede la aplicación de la normativa reguladora de los derechos de adquisición preferente arrendaticio de la Ley 49/2003 de arrendamientos rústicos, y su notificación al arrendatario. Asimismo, es pertinente determinar el domicilio del adjudicatario, lo que puede subsanarse por instancia privada.

DUDAS FUNDADAS EN LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Dos Resoluciones de 25 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023). Descargar. Descargar

Se pretende inscribir una georreferenciación alternativa que ha sido dada de alta en el Catastro, con actualización de la superficie, en una segregación; y se presentan alegaciones por tres de los cuatro colindantes notificados, alegando que la georreferenciación presentada invade la finca de su propiedad, lo que acreditan con informe topográfico.
La Dirección General observa que ninguna de las fincas implicadas tiene su georreferenciación inscrita, por lo que todas las descripciones literarias de las fincas carecen de la presunción de delimitación y ubicación geográfica que otorga la inscripción de la georreferenciación; esto hace que no sea de aplicación, como pretende el recurrente, el artículo 199.4 de la Ley Hipotecaria (denegación de la inscripción por coincidencia con otra base gráfica inscrita), sino el segundo inciso de ese párrafo (decisión del registrador motivada y según su prudente criterio); y, en ese sentido, la oposición debe ser especialmente valorada por el registrador, al resultar mucho más cualificada.

LA NOTA SIMPLE REGISTRAL DEBE CONTENER TODA LA INFORMACIÓN DE LA FINCA: NO CONSTANCIA DE LA FECHA DE LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA EN UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Resolución de 30 de enero de 2023 (BOE 20 de febrero de 2023). Descargar

Se vende por parte de una sociedad una Vivienda de Protección Oficial a otra persona jurídica. En la nota consta lo siguiente “(VPO: SI) Goza de Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Privada, expediente 24-1-0030/91”. No se incorpora visado de autorización, pero se acompaña un certificado del Servicio de Fomento, de la Delegación Territorial de León, de la Junta de Castilla y León, de precio máximo de venta de la vivienda, que es superior al precio establecido en la escritura.
La registradora, en una segunda calificación, tras una primera negativa en la que sólo se limitaba a decir que faltaba el visado, y tras mantener conversaciones con el Notario autorizante, alega que es necesario ese visado, porque la fecha de la calificación definitiva es del año 1993 y no han transcurrido los treinta años del régimen de Viviendas de Protección Oficial. Además, que la adquisición es de una persona jurídica que tiene ánimo de lucro si bien reconoce que excede de la calificación registral considerar si está dentro de uno de los supuestos que reconoce la legislación autonómica para adquirir una Vivienda de Protección Oficial.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que el registrador debe hacer constar en la nota la fecha de la calificación definitiva si consta en la inscripción, señalando que no puede considerar fundamento jurídico de una calificación jurídica las conversaciones mantenidas con funcionarios autonómicos. Y, siendo el precio de venta autorizado mayor que el de la escritura, no es necesario visado ya que la regulación autonómica establece un régimen sancionador, pero no nulidad de la transmisión.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 20 de diciembre de 2022 (BOE 7 de febrero de 2023). Descargar

En el presente caso el recurso no puede prosperar. La nota de calificación, recurrida, detalla los motivos por los que la registradora aprecia que el camino que se pretende inmatricular atraviesa otra finca registral existiendo, por tanto, coincidencia de parte de dicha finca registral y pudiendo existir doble inmatriculación. Conforme al artículo 206 de la Ley Hipotecaria si el registrador advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

DIVISIÓN CON FINCAS RESULTANTES INFERIORES A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

Siendo las fincas resultantes claramente inferiores a la unidad mínima de cultivo, no consta siquiera alegado por el interesado que concurra excepción legal alguna al régimen de nulidad de pleno derecho previsto en la Ley 19/1995, que ya estaba en vigor cuando, según el certificado técnico, se materializó en el terreno la división (año 1999), debiendo obtenerse, a tal efecto, la autorización administrativa del órgano autonómico competente.

DIVISIÓN EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA: NECESIDAD DE LA FIRMEZA DE LA SENTENCIA
Resolución de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

En el caso que nos ocupa, el título en cuya virtud se pretende la práctica de los asientos registrales no es una sentencia, sino una escritura pública, otorgada voluntariamente por las partes que intervinieron en el procedimiento judicial que culminó con la sentencia que se cita en la escritura y, por tanto, aunque es cierto, como señala el registrador, que no consta acreditada la autenticidad ni la firmeza de la sentencia que se cita en la escritura y supuestamente se incorpora a ella, también lo es, como señala el notario autorizante y ahora recurrente, que no es necesaria tal acreditación puesto que dicha sentencia no está supliendo la voluntad de las partes actuantes, sino que le sirve de causa.

SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN EXPEDIENTE DE DOMINIO: NECESIDAD DE NOTIFICACIÓN
Resolución de 29 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

Si bien la regla general es la necesidad de que se verifique la notificación a “(…) aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral (…)” sin distinción de que acredite la procedencia de los bienes mediante documento público o privado, sin embargo, en el concreto supuesto de este expediente, se da la circunstancia de que las personas de quienes procedían los bienes, y titulares catastrales, donaron la finca el mismo día, 27 de enero de 2022, que la fecha de inicio del expediente de inmatriculación notarial, con el número de protocolo, 84, inmediatamente anterior al número de protocolo de inicio del expediente notarial, 85. Todas estas circunstancias conducen a la presunción de que la persona de quien proceden los bienes, padres de quien inicia el expediente notarial de inmatriculación, tenían conocimiento de la iniciación del expediente, por lo que el defecto ha de ser revocado en los términos en que ha sido redactado.

EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 2 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

De los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el art. 199), o a la conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 Ley Hipotecaria).

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN POR ABUSIVIDAD EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

En el presente supuesto y desde el punto de vista registral, instado un incidente extraordinario de oposición -por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado-, recogido en la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, dentro de una ejecución hipotecaria que ya se ha terminado con la adjudicación de la finca hipotecada a un tercer adquirente, cesionario del remate, que no ha sido demandado en tal incidente, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, y no tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal; si bien debe revocarse el defecto de incongruencia del procedimiento, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable en cuanto a la falta aplicación del tracto sucesivo registral recogido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

CANCELACIÓN DE CENSO ENFITÉUTICO
Resolución de 3 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar

Para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo según doctrina de esta Dirección General, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 del Código Civil, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el reiterado artículo 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare.

CADUCIDAD DE HIPOTECA
Resolución de 1 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

El asiento de hipoteca caduca a los veintiún años, lo que resulta de la suma de los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (arts. 1964.1 Código Civil y 128 Ley Hipotecaria) más el año añadido por el citado párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 29 de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014).

SEGURO. COMBINADOS NO ABUSIVOS. LEY 5/2019
Resolución de 1 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

En contra del veto registral, el Centro Directivo admite que el seguro de vida concertado no constituye una venta vinculada sino una venta combinada, ya que la parte prestataria ha pactado el mismo voluntariamente, sin que se haya impuesto como una condición para la concesión del préstamo sino para la obtención de una bonificación. Y, en segundo lugar, que aun cuando se tratará de una venta vinculada, el seguro finalmente contratado se trata de un “seguro de amortización de crédito por fallecimiento”, que encaja perfectamente dentro de la categoría de póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, que el artículo 17 de la Ley 5/2019 permite como producto vinculado.

TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUTORIA: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS
Resolución de 6 de febrero de 2023 (BOE 3 de marzo de 2023). Descargar

No procede la inscripción de la adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria si no se ha solicitado la certificación de dominio y cargas y falta por tanto la nota de afección fiscal, dada la importancia que tiene dicha nota para dar conocimiento a los titulares de cargas posteriores.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

DEMANDA DE ACCIÓN PERSONAL: TRANSCENDENCIA REAL
Resolución de 20 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023). Descargar

Cabe la anotación de demanda de acción personal que tenga transcendencia real y no una mera devolución de cantidades. En este caso, se reclama el cumplimiento de un contrato de reserva para la compra de vivienda sobre plano, tendente, en primer término, a suscribir contrato privado de compraventa en las pactadas inter partes, y más tarde, una vez acabada la construcción de la vivienda, elevar a pública dicha compraventa, con el efecto traditorio propio de la misma. La demanda se dirige a provocar una mutación jurídico-real y determina la supeditación al resultado del pleito con eficacia erga omnes de los actos dispositivos que posteriormente otorgue el demandado.