URBANISMO Y VIVIENDA

Al amparo del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal

La existencia de pisos turísticos dentro de las comunidades de vecinos (ya se trate de un edificio, de una urbanización, o de cualquier otro complejo inmobiliario), constituye hoy, sin duda, una de las cuestiones más polémicas habidas sobre la materia, no solo por los problemas convivenciales que los huéspedes de tales alquileres generan, sino también por dificultar aquella actividad en muchos centros urbanos tanto la adquisición como el alquiler de viviendas, lo que, no hace mucho (mediante Real Decreto-Ley 7/2019), motivó una reforma en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), por la que se introdujo un nuevo apartado 12 en su artículo 17, a fin de que los vecinos pudieran acordar la limitación o condicionamiento de aquellos alquileres turísticos, por una mayoría cualificada de 3/5, inferior a la unanimidad que antes de tal reforma se requería al suponer tal acuerdo una modificación estatutaria (cfr. art. 17.9 LPH) y permitiendo ello abrir el mercado a la vivienda para su adquisición mediante compraventa o para su alquiler más estable (según decía en su Preámbulo aquel Real Decreto-Ley de 2019).

En particular, de “el acuerdo por el que se limite o condicione -tal- actividad” turística o vacacional hablaba la norma, y cuya dicción suscitó rápidamente un importante debate en la doctrina y en las Audiencias Provinciales, con una posición constante, favorable a la posibilidad de prohibir estatutariamente los pisos turísticos, desde la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública, según puede verse, con detalle, en mi monografía sobre el tema titulada Pisos turísticos y comunidades de vecinos (comentario al art. 17.12 LPH), de 2022, aunque ya antes, en 2019, recién aprobada aquella reforma, había hecho yo mismo un comentario a dicha norma en la Revista de Derecho Privado, anticipando ya algunos de los problemas interpretativos que aquel artículo 17.12 LPH iba a suscitar en su aplicación práctica, siendo, precisamente, uno de ellos el que aquí y ahora se tratará, donde propuse una solución, una forma de interpretar aquel precepto, que, finalmente, es la que ha venido a adoptar recientemente nuestro Tribunal Supremo en sus dos sentencias de 3 de octubre de 2024 (Roj: STS 4790/2024 y 4791/2024, ambas aprobadas en Pleno, y de contenido prácticamente idéntico, aunque con Ponentes diversos), que pasaremos aquí a comentar brevemente. Poco antes, también se había pronunciado el Tribunal Supremo sobre la prohibición estatutaria de lo que hoy estimamos pisos turísticos (y que el Tribunal Supremo entiende prohibidos si en los estatutos comunitarios se exige un destino residencial permanente de las viviendas, o cuando incluye, por su similitud, el alquiler turístico como actividad de hospedaje o pensión, o bien como actividad económica o comercial así prohibida -eso sí- por unanimidad en los estatutos de una comunidad de vecinos antes de la entrada en vigor del nuevo art. 17.12 LPH) (1).

“La existencia de pisos turísticos dentro de las comunidades de vecinos constituye hoy, sin duda, una de las cuestiones más polémicas en torno a la convivencia y el acceso a la vivienda”

La duda que planteaba tal norma se explicaba porque al admitirse la adopción de acuerdos comunitarios que “limiten o condicionen” el ejercicio del alquiler turístico, ¿cabía entender incluida, y así admitida, la posibilidad de prohibir con carácter general y absoluto tal destino de alojamiento turístico a todos los vecinos, o tal vez podía ello ir en contra de la libertad de la propiedad privada, consagrada constitucionalmente en el artículo 33 CE, o incluso en contra de la libertad de empresa que proclama el artículo 38.1 CE?
En contra de tal posible prohibición estatutaria se mostró desde un principio un nutrido sector de la doctrina, sin duda el mayoritario y probablemente encabezado por el notario Gomá Lanzón y el Magistrado del Tribunal Supremo -de la Sala de lo Penal- Magro Servet, quienes rechazaban aquel acuerdo prohibitivo, admitiendo tan solo su validez siempre que hubiere una causa justa (y expresamente justificada en el propio acuerdo prohibitivo) (2), y a cuyo parecer se unieron luego numerosas sentencias. En síntesis, el razonamiento defendido, en apariencia impecable, parecía combinar una interpretación gramatical (consistente en que la posibilidad de prohibición no está expresamente en la norma, y en que, según la RAE, limitar o condicionar son cosas distintas de prohibir), con una interpretación sistemática (en su referencia a otras normas, donde sí se prevé expresa, literalmente la posibilidad de prohibir, lo que, a contrario sensu, haría pensar en que no se admitía tal cosa para las viviendas de uso turístico), y todo ello conforme a una interpretación lógica que abocaba a concluir que solo caben restricciones o condicionamientos de tal uso cuando haya una justa causa así expresada (de modo que cabría pensar en restricciones o condicionamientos que puedan no tener una justa causa).
Con todo, se trataba de una lógica en sentido amplio, la que se identifica con el sentido común -o mejor dicho, con uno de los posibles sentidos que desde la pura lógica puede dársele al artículo 17.12 LPH-, pero no es la estricta lógica jurídica que, como exige el artículo 3.1 CC in fine, ha de ser la propia de la norma que se interpreta, en nuestro caso la razón del artículo 17.12 LPH (la conocida como ratio legis), que en aquella explicación queda obviada, como tampoco aclarada cuál es la lógica de aquella otra norma que sí hablaba expresamente de “prohibir”; todo lo cual, en definitiva, hacía que toda aquella argumentación, real y radicalmente se sustentase tan solo en una interpretación literal(-lista) de la norma, mediante una suerte de juego acrobático de las palabras que en ella se contienen, entre lo que dice y no dice.
Frente a tal modo de interpretar el artículo 17.12 LPH, otros, como Fuentes-Lojo Rius (3) y yo mismo, aunque en minoría doctrinal, pero secundados por numerosas sentencias de Audiencias Provinciales, defendimos la posibilidad de prohibir con alcance general los pisos turísticos.
Ante todo, conforme a una interpretación gramatical, tal prohibición, si bien no condiciona el destino turístico, sí lo limita, conforme prevé la norma, haciéndolo con alcance absoluto, general, como así ha venido finalmente a entenderlo el Tribunal Supremo, en sus dos sentencias de 3 de octubre de 2024, apoyándose en el Diccionario de la RAE (lo que, sin duda, es orientativo, aunque no determinante, al tratarse de una herramienta que no es estrictamente jurídica, ni equiparable a las definiciones legales), cuando dice: “Desde un punto de vista semántico, la expresión legal ‘limite o condicione’ establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. (…) Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, ‘limitar’ no solo significa ‘poner límites a algo’, sino también, ‘fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien’. Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite. (…) Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de ‘límite’ en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: ‘Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales’. Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición”.

“El Tribunal Supremo ha concluido que ‘la limitación de la actividad de pisos turísticos puede incluir su completa prohibición, que sería el máximo del límite’, interpretando así el artículo 17.12 LPH”

No dejaba de ser, sin embargo, el dato literal un argumento secundario, accesorio e incluso equívoco (cuando de interpretar verdaderamente se trata), que, como sucedía en el presente caso, podía prestarse al juego acrobático de palabras (como antes dije), a fin de defender una u otra explicación de la norma. Porque, más allá del dato redaccional, que la prohibición, a nuestro parecer, se incluyera en el artículo 17.12 LPH era conforme a una interpretación teleológica de tal norma (según exige el art. 3.1 CC in fine para toda interpretación, según recuerdan también, a modo de lección básica sobre teoría general del Derecho, las dos sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre 2024), pues si, como advertimos al principio, la razón general del Decreto-Ley 21/2018 había sido la de incentivar el mercado de la vivienda, para su compraventa o para su alquiler, y había considerado que uno de los actuales obstáculos para ello es el reciente fenómeno del alquiler turístico, ¿cómo no iba a ser conforme a tal espíritu la posibilidad de prohibir tal fenómeno? Sería, incluso, la opción de acuerdo más conforme a tal finalidad de la norma.
Así también lo ha entendido, finalmente, el Tribunal Supremo en sus dos sentencias citadas, cuando, tras reproducir aquellas razones de fomento de la vivienda y de eliminación de sus obstáculos, entre los cuales el Decreto-Ley incluye, en su Preámbulo, los alquileres vacacionales, considerará el Tribunal Supremo que “conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares”; añadiendo, a continuación, la prohibición como medida preventiva, en evitación de posibles molestias: “Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto. (…) Tampoco consideramos que las únicas posibilidades que el artículo 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del artículo 7.2 LPH; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria… (…) En este sentido -concluye-, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico”.

“Para el Tribunal Supremo, la prohibición de los pisos turísticos responde a una función social de la propiedad, priorizando el arrendamiento residencial y el acceso a la vivienda frente al alquiler vacacional”

Y más allá de su particular ratio, se mostraría así conforme también con la jurisprudencia hasta ahora habida sobre la materia que veía plenamente justificada, incluso desde un punto de vista constitucional (según SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo), toda limitación o prohibición estatutaria afectante al uso o al destino de cada piso o local de la comunidad, siempre que tales limitaciones obedecieran a la función social a que el propio artículo 33.1 CE somete la propiedad privada, es decir, siempre que tales restricciones respondieran al interés común o general de la comunidad, siempre prevalente sobre el interés individual de cada vecino. Así lo ha venido a recordar también el Tribunal Supremo en sus sentencias de 3 de octubre de 2024, con fundamento en diversas sentencias del Tribunal Supremo (sobre diversos casos, no limitados a los pisos turísticos), así como en las sentencias del Tribunal Constitucional 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo, la legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal y su conformidad con la Constitución, concluyendo que “en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del artículo 1255 CC, sin que los artículos 33 (derecho a la propiedad privada) y 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase”; y que “impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O, dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales”.
En el caso particular de los pisos turísticos, con tal prohibición se estaría tomando una medida preventiva a fin de evitar que los pisos turísticos generen actividades molestas que el artículo 7.2 LPH prohíbe expresamente, no tanto por lo que los inquilinos o huéspedes hacen dentro del piso, sino por lo que hacen con los elementos comunes del inmueble; molestias tales como daños en las escaleras y en los ascensores, así como ruidos por fiestas, bullicios, salidas y entradas intempestivas en el inmueble, defecaciones, preservativos, vómitos, botellas y demás basura arrojados en los elementos comunes (portal, escaleras, ascensor…), según puede verse en los casos llegados a los tribunales; todo lo cual genera gastos de reparación y de limpieza extra.

“La reforma de la LPH permite a las comunidades de propietarios establecer límites o prohibiciones sobre el alquiler turístico, con el fin de proteger la convivencia y reducir las molestias a los residentes”

Así las cosas, no parecía en general que la prohibición estatutaria del destino turístico de los pisos fuera ilícita, pues, a la vista de toda la casuística generadora de problemas vecinales, con tal prohibición se estaría tomando una medida preventiva a fin de evitar que los pisos turísticos generasen actividades molestas que el artículo 7.2 LPH prohíbe expresamente. No se trataría, por tanto, de prohibir el alquiler sin más, sino de hacerlo en evitación de potenciales molestias para la comunidad, concretando así esa posible molestia, tan genéricamente mencionada por el artículo 7.2 LPH, y evitando así la necesidad de su prueba, bastando con acreditar que con el desarrollo de aquella actividad turística se ha infringido una cláusula estatutaria que, precisamente, la prohibía.
De lo contrario, exigir aún la unanimidad para prohibir el alquiler turístico supondría admitir que las cosas seguían igual que antes de la reforma hecha por el Real Decreto-Ley 2019, o dicho de otro modo, que esta no había cambiado el panorama anterior.
Dicho todo lo cual cabría, no obstante, hacer dos puntualizaciones (que también en su momento advertí, pero que conviene recordar):
- La interpretación que se hace de la letra del artículo 17.12 LPH (en aquello de que el acuerdo comunitario “limite o condicione” el destino de los pisos y locales a vivienda turística comprende la posibilidad de su prohibición absoluta), no solo se muestra conforme a su razón lógica (según exige, para toda interpretación, el art. 3.1 CC in fine), sino también conforme a las propias palabras empleadas por la ley, sin salirse de ellas, sin necesidad de creer que tal vez el legislador dijo menos de lo que quiso decir (conforme al conocido dicho lex minus dixit quam voluit). O, dicho de otro modo: el resultado interpretativo que proponíamos -y que ha venido a convencer al Tribunal Supremo- no es una interpretación modificativa extensiva del artículo 17.12 LPH (que vaya más allá de sus palabras, pero respetando su espíritu), sino meramente declarativa del mismo (que se hace dentro del sentido propio de sus palabras, aunque, tal vez y como mucho, dándole un significado lato o amplio a tales palabras). No es, esto dicho, mero prurito escolástico, sino un modo de anticipar posibles críticas a quienes pretendan decir que al ser el artículo 17.12 LPH una norma excepcional -que, sin duda, lo es, al permitir restringir la libertad de la propiedad privada y por una mayoría menor a la regla general del artículo 17.6 LPH-, no cabe para ella ninguna interpretación extensiva ni analógica de la misma (ex art. 4.2 CC) (4), debiendo siempre, o en caso de duda al menos, ser interpretada restrictivamente, lo que, aun pudiendo ser discutible (al menos, en mi opinión, por lo que respecta a su posible interpretación extensiva), no parece necesario abordar aquí, al no hacerse en este caso ni una cosa, ni la otra.
- La segunda puntualización, tal vez sea más perturbadora para la admisión generalizada de la prohibición absoluta como válida, pues al ser su justa causa particular y voluntaria (como hemos dicho al exponer nuestra opinión), la evitación de posibles molestias y abusos, ¿cabría entenderla justificada tal prohibición si, por ejemplo, entre los pisos y locales de la propiedad horizontal los hay con salida directa a la vía pública? En tales casos, para Gomá Lanzón no estaría justificada la prohibición estatutaria. Por mi parte, no habría en tales casos aquella justificación particular y voluntaria de la comunidad de vecinos, aunque subsistiría la razón general y legal -obviada por Gomá y sus seguidores en esta cuestión- que justifica el nuevo artículo 17.12 LPH, cual es la restricción de los alquileres turísticos a fin de promover la compra y el alquiler de viviendas. Con todo, una vez más, la función social de la propiedad privada se antepondría a los intereses privados, al amparo del artículo 33.2 CE.
Otro cantar, que, según creo, excede del objeto, y de la extensión, del presente comentario, sería cuestionar, como se ha hecho como crítica a las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024 (5), la veracidad de los datos estadísticos que se dan en el Preámbulo del Decreto-Ley de 2019, lo que, creo, debe cuestionarse con otros datos obtenidos del ordenamiento jurídico, y no de meras estadísticas y de otros datos extrajurídicos que el jurista, que no es sociólogo ni estadista, no debe -ni sabe- manejar; o como que el artículo 17.12 LPH sea inconstitucional, por aquello de que no responda a una verdadera función social de la propiedad privada, sino a un particular interés, aunque general, de las comunidades de vecinos, y no de toda la sociedad, o que convierte aquella norma en una suerte de seudo-expropiación que no responde a razones de interés público. Razones todas ellas rechazables, pero que, como digo, van más allá de la atribución conferida al Tribunal Supremo en su función nomofiláctica y unificadora de doctrina que, al menos en aras de la seguridad jurídica, ha cumplido con su modo de interpretar el artículo 17.12 LPH, en este punto. Aunque otras dudas habrá que, a buen seguro, merezcan otra respuesta por parte de nuestra más alta jurisprudencia. Ya habrá otra ocasión para ello…

(1) Son las SSTS de 27 y 29 de noviembre de 2023 (Roj: STS 5197/2023 y STS 5199/2023), así como las de 24, 29 y 30 de enero de 2024 (Roj: STS 196/2024, STS 315/2024 y STS 331/2024).
(2) Así, entre otros muchos, GOMÁ LANZÓN, F. (“Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDley 21/2018, de 14 de diciembre”, en www.hayderecho.com, 22 de enero de 2019); MAGRO SERVET, V. (en varios trabajos, últimamente, en uno titulado “Consideraciones jurídicas sobre la pretensión de prohibición del alquiler vacacional en una comunidad de propietarios”, Diario La Ley, nº 10567, 13 de septiembre de 2024).
(3) FUENTES-LOJO RIUS, A (en su comentario sobre “El Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en Diario La Ley, nº 9506, Sección Tribuna, 25 de octubre de 2019).
(4) Como termina diciéndolo MAGRO SERVET, V (loc.cit.), recordando que las limitaciones a la propiedad, como es la que permite el art. 17.12 LPH, deben de interpretarse restrictivamente.
(5) NASARRE AZNAR, S (“Otro clavo en el ataúd de la propiedad privada: el Tribunal Supremo avala que tus vecinos decidan qué puedes hacer y qué no con tu piso”, en hayderecho.com).

Palabras clave: Propiedad horizontal, Comunidades de vecinos, Estatutos, Prohibición de pisos y alquileres turísticos.
Keywords: Commonhold, Owners' associations, Statutes, Prohibition of tourist apartments and rentals.