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La Sala Tercera (contencioso-administrativo) del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias entre los meses de noviembre y diciembre de 2025 (1), en las que fija como doctrina jurisprudencial la apuntada en la sentencia de 9 de junio de 2024, esto es, que es elemento esencial para la alteración catastral de un edificio dividido en propiedad horizontal la existencia de una pluralidad de propietarios.

El supuesto de hecho, común a todas las sentencias, es básicamente el siguiente: una sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria (SOCIMI) presenta una solicitud de alteración catastral para un edificio no residencial sobre la base de una división horizontal no formalizada en documento público o privado. La solicitud es rechazada, no por la gerencia territorial del Catastro, sino por el Director de la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, en ejercicio de las competencias delegadas por el convenio de colaboración suscrito entre ambas instituciones. La negativa se fundamenta (i) en la falta de aportación de un documento válido constitutivo de la división horizontal, ni público ni privado, y (ii) en que no existen varios propietarios ni se manifiesta la intención de que vayan a existir.

“Podría superarse la tradicional calificación de propiedad vertical en contraposición a la horizontal, en atención a la existencia o no de varios propietarios, y evolucionar a lo que podríamos llamar la propiedad horizontal unipersonal”

Tras diversas vicisitudes procesales, los casos acaban en la Audiencia Nacional, que dicta varias resoluciones -ahora recurridas y anuladas en casación-, en las que se niega la posibilidad de rechazar la alteración catastral por no haber iniciado el propietario único la venta por pisos o locales o no haber manifestado su intención de venderlos, pues se trata de un elemento puramente intencional, que carece de amparo normativo y que no puede condicionar la eficacia del negocio jurídico de constitución de la división horizontal. En este sentido, la Audiencia plantea la incógnita de qué consecuencias tendría que el propietario único manifestara su intención de vender para conseguir la alteración catastral y luego no lo hiciera, pues, ciertamente, no está previsto ni plazo ni sanción por el incumplimiento.
El Tribunal Supremo, consciente de que la doctrina de la negativa plantea más dudas que certezas, prescinde del elemento subjetivo o intencional y establece un requisito puramente objetivo: no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado al alquiler de los locales existentes hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto, hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios. “Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, no puede identificarse una propiedad horizontal de hecho o de derecho, se reconoce una propiedad vertical ajena a la regulación prevista en la Ley de propiedad horizontal”. Para el Alto Tribunal, en esta propiedad vertical existe una edificación que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación, esto es, materialmente existen elementos comunes, jurídicamente no, pues todos los derechos y obligaciones corresponden a su único propietario.

“La existencia de ciertas distorsiones respecto del régimen legal general derivadas de la ausencia de pluralidad de propietarios no debería privar al mercado de una figura extremadamente útil como es la propiedad horizontal”

La razón que subyace al conflicto es, como tantas otras veces, de naturaleza tributaria. No por casualidad la negativa a practicar la alteración catastral provino del director de la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid. La Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre bienes inmuebles vigente para 2026 establece en su artículo 8.2 que el tipo de gravamen aplicable a la base liquidable de los bienes inmuebles de naturaleza urbana queda fijado en el 0,414 %. Sin embargo, este tipo aumenta considerablemente para los inmuebles urbanos con un valor catastral muy alto, excluidos los de uso residencial. Así, por ejemplo, el tipo sube hasta el 1,135% para los usos de oficinas a partir de un valor catastral de 2.040.000 euros, y para el uso de ocio y hostelería a partir de un valor catastral de 1.625.000 euros. En consecuencia, con la realización de la división horizontal se pueden conseguir unos valores catastrales individualizados para cada elemento privativo que estén por debajo de esos baremos y así resultar aplicable el tipo de gravamen general.
La lectura de la sentencia y de sus fundamentos de derecho pueden causar una cierta perplejidad, cotejada con la práctica notarial y registral diarias, en las que es habitual la formalización de divisiones horizontales de edificios por el propietario único, sea este persona jurídica -supuesto más frecuente- o física, supuesto frecuente en pueblos y localidades pequeñas en las que el padre o madre divide horizontalmente un edificio, generalmente pequeño, con vistas a su reparto entre los hijos, vía donación o por sucesión por causa de muerte.

“A las personas físicas o jurídicas que constituyen un edificio en división horizontal ajustándose a las normas urbanísticas aplicables, mediante el otorgamiento del título constitutivo en escritura pública y el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, debería permitírseles la alteración catastral correspondiente que puede responder a una evidente finalidad económica y de gestión de gastos”

En todo caso hay que acotar las sentencias del Supremo a sus justos términos. No son resoluciones de la sala civil sino de lo contencioso-administrativo y referidas expresamente a la posibilidad de alteración catastral de edificios destinados a alquiler. No obstante, se plantean otras dudas, por ejemplo, si es necesario en el otorgamiento del título constitutivo declarar el destino o finalidad comercial de la edificación, requisito que no viene impuesto por la Ley de propiedad horizontal, el Código civil o la legislación hipotecaria, más allá del uso o destino de cada elemento privativo. En este sentido, otro “ataque”, si se me permite la expresión, a la figura de la propiedad horizontal es el que resulta de la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, recogida en sentencias como la 95/2008, de 17 de enero, la 106/2008, de 18 de enero, o la 519/2008, de 13 de marzo, entre muchas otras. Estas sentencias resuelven recursos de apelación motivados por la concesión de licencias de obras para la construcción de edificios para unidades de alojamiento, turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, en la modalidad de apartamentos turísticos, pero sometidas a la condición de no efectuar la división horizontal del edificio, por entender que esta figura es incompatible con la exigencia de unidad en la gestión y explotación empresarial exigida por el artículo 30.1 de la Ley 1/1999, de 12 de mayo, de ordenación del turismo de la Comunidad de Madrid; y por el principio de protección de los consumidores, porque los apartamentos turísticos no pueden destinarse a residencia permanente, cosa que, a juicio del tribunal, podría vulnerarse si se admite la figura de la división horizontal y por tanto, la posibilidad de enajenación separada de las distintas viviendas. El Tribunal resuelve en favor de la Administración y declara la validez de la condición, y, por ende, de la prohibición de constituir la propiedad horizontal (2).
Otra duda que plantea la doctrina del Tribunal Supremo afecta al propio concepto de pluralidad de propietarios. Si el edificio pertenece a un matrimonio en régimen legal de gananciales, ¿se considera pluralidad de propietarios? Si existen dos propietarios y uno de ellos es una sociedad íntegramente participada por la otra, ¿se considera pluralidad de propietarios? Y si las dos sociedades tienen distintos propietarios pero comparten un “titular real”, esto es, alguien con capacidad de control accionarial, ¿se considera pluralidad de propietarios?

“Resulta criticable que los aspectos fiscales de una institución puedan condicionar su eficacia civil en el tráfico jurídico”

Otra situación anómala que podría darse es la de la “unipersonalidad sobrevenida”, es decir, que dos o más copropietarios constituyesen un régimen de propiedad horizontal con la alteración catastral correspondiente y, poco o mucho tiempo después, la totalidad del pleno dominio recayese en uno de ellos o incluso en un tercero (supuesto que se da con cierta frecuencia en caso de ventas de paquetes de inmuebles a entidades de crédito o fondos de inversión). La situación caería en el ámbito de aplicación del artículo 23 de la Ley de propiedad horizontal, que señala como causa de extinción del régimen su conversión en propiedad ordinaria. Ahora bien, este precepto no establece una extinción automática del régimen, sino que se requiere un acto formal (3) documentado en escritura pública e inscrito en el registro de la propiedad, lo cual difícilmente se va a producir en la práctica por los costes asociados a la operación, así como por aquellos en los que habría que incurrir para revertir posteriormente la situación si el propietario único estuviera nuevamente interesado en la división horizontal.
En definitiva, aun respetando la doctrina jurisprudencial, creo que podría superarse la tradicional calificación de propiedad vertical en contraposición a la horizontal, en atención a la existencia o no de varios propietarios, y evolucionar a lo que podríamos llamar la propiedad horizontal unipersonal, pues, ciertamente, pueden apreciarse paralelismos con la evolución de las sociedades mercantiles hacia la admisión de la unipersonalidad. La existencia de ciertas distorsiones respecto del régimen legal general derivadas de la ausencia de pluralidad de propietarios no debería privar al mercado de una figura extremadamente útil como es la propiedad horizontal. De la misma manera que a la sociedad anónima o limitada unipersonal no se le aplican normas sobre derecho de separación del socio, derecho de adquisición preferente o la impugnación de acuerdos por los socios, pero no por ello se priva a los emprendedores de las ventajas de la responsabilidad limitada por las deudas sociales o el régimen fiscal, también a las personas físicas o jurídicas que constituyen un edificio en división horizontal ajustándose a las normas urbanísticas aplicables, mediante el otorgamiento del título constitutivo en escritura pública y el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, debería permitírseles la alteración catastral correspondiente que puede responder a una evidente finalidad económica y de gestión de gastos. Además, a mi juicio resulta criticable que, como en otras ocasiones, los aspectos fiscales de una institución puedan condicionar su eficacia civil en el tráfico jurídico (pensemos en la tributación de los contratos de renta vitalicia o la fase precontractual de las compraventas).

(1) Sentencias 1477/2025, de 19 de noviembre; 1507/2025, 1509/2025, 1514/2025, 1515/2025, de 24 de noviembre; 1523/2025, de 25 de noviembre; 1551/2025, de 1 de diciembre; 1557/2025, 1558/2025 y 1559/2025, de 2 de diciembre; 1566/2025, de 3 de diciembre; y 1582/2025, de 5 de diciembre.
(2) Situación que contrasta con la existente, por ejemplo, en la Comunidad Valenciana. En este sentido, véase la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe pública de 22 de septiembre de 2025, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 5 de enero de 2026, en un supuesto en el que una persona física divide horizontalmente un edificio en dos viviendas destinadas a apartamentos turísticos.
(3) Véase LÓPEZ COLMENAREJO, FRANCISCO, en Instituciones de Derecho Privado, Tomo II, Reales, Volumen 1º, página 675, Ed. Civitas-Consejo General del Notariado, 2002.

Palabras clave: Propiedad horizontal, Pluralidad de propietarios, Unipersonalidad.
Keywords: Horizontal property, Multiple owners, Sole proprietorship.