Como indicamos en un artículo anterior (1), la regulación legal de las viviendas turísticas en España es compleja pues encontramos normas europeas, estatales, autonómicas y locales que han de ser tomadas en consideración. En el presente artículo abundaremos sobre la normativa que afecta a las viviendas vacacionales que se encuentran sometidas a un régimen de división horizontal, haciendo especial referencia a las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, RDGSJFP) que se han dictado hasta la fecha en relación con aquellas, los números de registro único de arrendamientos de corta duración y las previsiones estatutarias sobre las limitaciones al uso o destino del inmueble.

Las viviendas turísticas que se encuentran en inmuebles divididos horizontalmente, fundamentalmente las ubicadas en edificios colectivos, han venido representando cierta preocupación por cuanto pueden acarrear molestias a los vecinos que adquirieron su vivienda precisamente porque se trataba de un edificio de carácter residencial debiendo convivir ahora con turistas (si bien conviene tener presente que, según sentencias de nuestros tribunales, no se puede considerar que la actividad de alquiler vacacional sea una actividad molesta per se -v.gr. la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de noviembre de 2024, ECLI:ES:APM:2024:16095-). Ante esta situación, o quizás para restringir el número de viviendas turísticas por considerarlas responsables, en cierta medida, de la escasez de viviendas destinadas al uso residencial, es por lo que, desde el año 2019, el legislador ha ido introduciendo sucesivas modificaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH), a fin de cumplir con aquel objetivo.

Sobre el uso del elemento privativo y la limitación en tres fases
El punto de partida. Es conocida la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo (desde las ya clásicas SSTS 30 de diciembre de 2010 y 15 de junio de 2018) que ha venido sosteniendo que la mera descripción del inmueble en el título constitutivo o en los estatutos de la propiedad horizontal no implica, por sí sola, una limitación de uso o destino que pueda darse al inmueble. Para que exista una restricción válida debe constar una prohibición o limitación expresa y clara en los estatutos o en el título constitutivo. Por tanto, y en cuanto aquí nos interesa, conforme a esta doctrina, el propietario de una vivienda estaría legitimado a desarrollar la actividad de vivienda turística en su inmueble, siempre y cuando no exista una previsión clara y expresa en contrario. Sin embargo, como veremos, esta línea jurisprudencial se ha ido matizando en relación con las viviendas vacacionales.

“Las viviendas turísticas que se encuentran en inmuebles divididos horizontalmente, fundamentalmente las ubicadas en edificios colectivos, han venido representando cierta preocupación por cuanto pueden acarrear molestias a los vecinos”

Primera limitación: establecimiento de límites o condiciones al ejercicio de la actividad. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (2), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo un nuevo apartado 12 en el artículo 17 LPH. En su virtud, en síntesis, la junta de propietarios podía acordar imponer límites o condiciones al ejercicio del alquiler vacacional, mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este precepto hizo correr ríos de tinta entre la doctrina a fin de aclarar si el establecimiento de límites o condiciones incluía la prohibición o si, por el contrario, para esta última se exigía la unanimidad. Entre las Audiencias Provinciales el criterio también fue dispar, motivo por el que nuestro Alto Tribunal dictó varias sentencias concluyendo que también se debía entender incluida la facultad de prohibición por aquella mayoría cualificada (SSTS núm. 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024).
Segunda limitación: interpretación jurisprudencial extensiva. Pese a la claridad de la reiterada jurisprudencia que comentamos anteriormente, que establece que las limitaciones al uso del inmueble deben constar de manera expresa y clara en los estatutos o en el título constitutivo, respecto a las viviendas turísticas, el Tribunal Supremo ha realizado una interpretación, a mi juicio extensiva, de expresiones estatutarias que, sin referirse expresamente a aquellas, contienen otras indicaciones respecto a las que se ha sostenido implican también la prohibición de la vivienda turística. Así, estas quedan vetadas cuando los estatutos prohíben las actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales (STS núm. 1643/2023 de 27 de noviembre); cuando prohíben actividad económica alguna (STS núm. 1671/2023, de 29 de noviembre); cuando sólo se permita el uso de vivienda como “residencia familiar” (STS núm. 90/2024, de 24 de enero); cuando se prohíbe el uso como “fonda o pensión” (STS núm. 95/2024, de 29 de enero); y cuando se prohíbe el uso de “hospederías” (STS núm. 105/2024, de 30 de enero).
Pese a estas interpretaciones, como he dicho a mi juicio extensivas, que amplían el sentido literal de la voluntad de los propietarios manifestada a través de los estatutos, en la STS núm. 264/2025, de 18 de febrero, parece corregirse en cierto modo aquella senda restrictiva concluyéndose que cualquier limitación ha de interpretarse con carácter restrictivo y constar de manera clara y expresa. En el caso enjuiciado, los estatutos prohibían destinar los pisos a “consultorios y clínicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales, así como la instalación de motores o maquinaria que no sean los usuales, a la vez que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente”. Con esta redacción concluye el Tribunal Supremo que no puede considerarse prohibida la actividad de alquiler turístico de vivienda.

“Desde 2019 el legislador ha ido introduciendo sucesivas modificaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, a fin de cumplir con el objetivo de restringir el número de viviendas turísticas”

Tercera limitación. Autorización previa y expresa. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introdujo tres importantes modificaciones al régimen de las viviendas turísticas en comunidades de propietarios, todo ello en virtud de lo previsto en la disposición final cuarta.
Por un lado, se introduce un nuevo apartado tercero en el artículo 7 LPH conforme al cual, a partir de la entrada en vigor de la norma (3 de abril de 2025), el propietario de una vivienda que desee alquilarla con finalidad vacacional según la normativa sectorial turística que sea de aplicación, deberá obtener previamente la autorización previa y expresa de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas.
Por otro lado, se modifica el artículo 17.12 LPH para incluir, ahora sí expresamente, el verbo prohibir (junto a los ya previstos limitar y condicionar), recogiendo así en el texto de la ley la interpretación seguida por el Tribunal Supremo, como se indicó anteriormente.
Finalmente, se incluye una nueva disposición adicional segunda en la LPH por la cual se establece la irretroactividad de estos acuerdos. Por tanto, a aquel propietario que venía ejerciendo la actividad con anterioridad al 3 de abril de 2025 no le es exigible la autorización previa y expresa por parte de la comunidad de propietarios.

Las RDGSJFP respecto a las viviendas turísticas en comunidades de propietarios y el Número de Registro Único de Arrendamientos de corta duración (NRU)
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, establece que los arrendadores de viviendas turísticas que comercialicen sus inmuebles a través de plataformas en línea que permitan a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, están obligados a obtener un número de registro con finalidad turística que es expedido por el registrador o registradora de la propiedad.
Pues bien, desde la entrada en vigor de la norma y hasta la fecha el Centro Directivo ha dictado más de ochenta resoluciones sobre el NRU. Las más numerosas (más del 60%) son las relativas a las viviendas vacacionales sometidas al régimen de propiedad horizontal. Afirma la DGSJFP que “no puede sino reafirmarse la competencia del registrador para calificar la compatibilidad entre el contenido de los estatutos de la propiedad horizontal y el arrendamiento de corta duración cuya comercialización mediante plataformas en línea queda habilitada en virtud de la asignación del número de registro único” (RDGSJFP de 1 de octubre de 2025, disposición 727 del BOE de 13 de enero de 2026). Indicamos a continuación, de manera sintética, cuáles son los principales motivos analizados por la Dirección General, que toma como fundamento la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes señalada relativa a la interpretación de las cláusulas estatutarias.

“Hasta la fecha el Centro Directivo ha dictado más de ochenta resoluciones sobre el Número de Registro Único de Arrendamientos de corta duración”

Estatutos que prohíben las hospederías, casas de huéspedes o pensiones. RDGSJFP de 9 de mayo de 2025 (disposición 11582 del BOE de 9 de junio de 2025); 28 de julio de 2025 (disposición 21169 del BOE de 21 de octubre de 2025); 29 de julio de 2025 (disposiciones 21623 y 21624 del BOE de 27 de octubre de 2025); 22 de septiembre de 2025 (disposición 291 del BOE de 5 de enero de 2026); 30 de septiembre de 2025 (disposición 26941 del BOE de 29 de diciembre de 2025); 24 de septiembre de 2025 (disposición 722 del BOE de 13 de enero de 2026) y 25 de septiembre de 2025 (disposiciones 723 y 724 del BOE de 13 de enero de 2026).
Estatutos que prohíben las actividades comerciales, profesionales, empresariales o industriales. RDGSJFP de 13 de junio de 2025 (disposición 13524 del BOE de 2 de julio de 2025); 25 de junio de 2025 (disposición 15557 del BOE de 26 de julio de 2025); 2 de julio de 2025 (disposición 15623 del BOE de 28 de julio de 2025); 10 de julio de 2025 (disposiciones 16278 y 16279 del BOE de 6 de agosto de 2025); 28 de julio de 2025 (disposiciones 21088, 21089 y 21090 del BOE de 20 de octubre de 2025 y disposiciones 21165, 21166 y 21167 del BOE de 21 de octubre de 2025); 29 de julio de 2025 (disposición 21414 del BOE de 24 de octubre de 2025); 29 de julio de 2025 (disposición 21417 del BOE de 24 de octubre de 2025); 30 de julio de 2025 (disposición 21880 del BOE de 30 de octubre de 2025); 2 de septiembre de 2025 (disposición 24775 del BOE de 5 de diciembre de 2025); 3 de septiembre de 2025 (disposición 24784 del BOE de 5 de diciembre de 2025); 11 de septiembre de 2025 (disposición 25350 del BOE de 11de diciembre de 2025); 17 de septiembre de 2025 (disposición 26082 del BOE de 19 de diciembre de 2025); 17 de septiembre de 2025 (disposición 26083 del BOE de 19 de diciembre de 2025); 17 de septiembre de 2025 (disposición 26084 del BOE de 19 de diciembre de 2025) y 1 de octubre de 2025 (disposición 726 del BOE de 13 de enero de 2026).
Estatutos que limitan el uso del inmueble a uso exclusivo de vivienda, vivienda unifamiliar, hogar del propietario, domicilio permanente o uso residencial. RDGSJFP de 9 de julio de 2025 (disposición 14186 del BOE de 9 de julio de 2025); 10 de julio de 2025 (disposición 16281 del BOE de 6 de agosto de 2025); 16 de julio de 2025 (disposición 16384 del BOE de 7 de agosto de 2025); 24 de julio de 2025 (disposición 20867 del BOE de 17 de octubre de 2025); 29 de julio de 2025 (disposición 21416 del BOE de 24 de octubre de 2025) y 16 de septiembre de 2025 (disposición 25945 del BOE de 18 de diciembre de 2025).
Estatutos que prohíben expresamente la vivienda turística. RDGSJFP 25 de junio de 2025 (disposición 15558 del BOE de 26de julio de 2025); 30 de julio de 2025 (disposición 21877 del BOE de 30 de octubre de 2025); 30 de julio de 2025 (disposición 21879 del BOE de 30 de octubre de 2025); 11 de agosto de 2025 (disposición 24653 del BOE de 4 de diciembre de) y 2 de septiembre de 2025 (disposición 24779 del BOE de 5 de diciembre de 2025).
No aportación de la autorización expresa de la comunidad de propietarios tratándose de un inicio de actividad posterior al 3 de abril de 2025. RDGSJFP de 22 de septiembre de 2025 (disposición 296 del BOE de 5 de enero de 2026).

“La litigiosidad relativa a las viviendas turísticas en comunidades de propietarias ha sido alta; seguramente, no serán las últimas”

Asimismo, se han dictado varias resoluciones que estiman los recursos interpuestos por considerar que la interpretación del registrador no es ajustada a derecho.
En la RDGSJFP de 20 de agosto de 2025 (disposición 25217 del BOE de 10 de diciembre de 2025), si bien los estatutos prohibían las pensiones, la redacción indicaba que así sería cuando “el número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos”. Por tanto, considera el Centro Directivo que la actividad no está prohibida de manera absoluta, sino que “será en su desarrollo y ejercicio cuando se pueda impedir o poner fin a la misma: bien porque una norma estatutaria lo haga; bien porque entren en aplicación normas de policía, de seguridad o de otra índole; o bien porque una resolución administrativa, o en su caso judicial, determine su cese, poniéndola fin.” Finaliza la resolución indicando que “la nota está convirtiendo una limitación (cautelar o condicionada) con control ex post por parte de la propia comunidad o de las autoridades competentes, en una prohibición ex ante que no está establecida expresamente en las normas comunitarias; rebasando de este modo el ámbito de la calificación y la función encomendada al registrador en la materia que nos ocupa”.
Las RDGSJFP de 11 de septiembre de 2025 (disposiciones 25348 y 25349 del BOE de 11 de diciembre de 2025) estimaron los recursos porque, si bien los estatutos prohibían las viviendas turísticas, bed and breakfast, fondas, pensiones o modalidades análogas, el interesado había solicitado el NRU con finalidad no turística, no el NRU con finalidad turística.
Finalmente, la RDGSJFP de 1 de octubre de 2025 (disposición 727 del BOE de 13 de enero de 2026) estimó el recurso presentado por cuanto, aunque los estatutos prohibían las actividades industriales y comerciales, por un acuerdo posterior, también inscrito, se estableció un régimen especial de admisión de las viviendas turísticas ya ejercientes, sin efectos retroactivos.
Como se ha visto, la litigiosidad relativa a las viviendas turísticas en comunidades de propietarias ha sido alta; seguramente, no serán las últimas.

Bibliografía
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VALENTÍN PEÑATE, J. (2025), “Una visión crítica del registro único de arrendamientos de corta duración en España”. EL NOTARIO DEL SIGLO XXI: REVISTA DEL COLEGIO NOTARIAL DE MADRID, n.º 124, pp. 32-35.

(1) VALENTÍN PEÑATE, J. (2025), “Una visión crítica del registro único de arrendamientos de corta duración en España”, EL NOTARIO DEL SIGLO XXI: REVISTA DEL COLEGIO NOTARIAL DE MADRID, n.º 124, pp. 32-35.
(2) Con anterioridad al Real Decreto-ley 7/2019 se promulgó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que si bien introdujo el art. 17.12 LPH, fue derogado por Acuerdo del Congreso de los Diputados de 22/01/2019, al no ser convalidado.

Palabras clave: Vivienda turística, Vivienda vacacional, Comunidad de propietarios, Propiedad horizontal, Número de registro único de arrendamientos.
Keywords: Tourist accommodation, Holiday accommodation, Association of owners, Horizontal property, Unified registry rental number.