ALQUILERES TURÍSTICOS

El marco normativo que regula las viviendas turísticas en España es complejo pues concurren disposiciones de carácter europeo, estatal, autonómico y local.

Por un lado, a nivel europeo resulta necesario hacer referencia a la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior. Esta norma consagró el principio de libertad de establecimiento de los prestadores de servicios simplificando los procedimientos administrativos, así como restringiendo la exigencia de autorización administrativa previa como título habilitante para el ejercicio de una actividad, que solo será exigible cuando sea conforme a los principios de proporcionalidad, no discriminación y necesidad -por mediar una razón imperiosa de interés general y que no exista una medida menos restrictiva para conseguir el objetivo-. Como abundaremos más adelante, también en el ámbito de la Unión se ha dictado el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724 que, si bien no regula directamente la actividad de alquiler turístico, sí va a suponer un revulsivo en el control de los inmuebles que se ceden con esta finalidad.
Por otro lado, a nivel estatal, y sin perjuicio de las normas que traspuso al ordenamiento interno aquella directiva (Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio y Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio), debemos hacer referencia a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que añadió la letra e) del artículo 5 de la Ley 28/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para excluir de esta norma a las viviendas vacacionales remitiéndolas a la normativa sectorial autonómica. Más recientemente, en relación con las que se ubican en comunidades de propietarios, los artículos 7.3 y 17.12 y la disposición adicional segunda de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, han de ser tenidos en consideración.

“El marco normativo que regula las viviendas turísticas en España es complejo pues concurren disposiciones de carácter europeo, estatal, autonómico y local”

El régimen turístico de las viviendas vacacionales viene determinado por las normas sectoriales que las Comunidades Autónomas han dictado al efecto, en virtud de la habilitación prevista en el artículo 148.1.18ª CE que les atribuye competencia exclusiva en materia de “promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial”. Por esta razón, nos encontramos con diecisiete regulaciones (decretos en algunos casos, leyes en otros) que, en determinados aspectos, contienen regulaciones ciertamente dispares (partiendo de la propia definición del fenómeno: viviendas turísticas, viviendas vacacionales, viviendas de uso turístico, etc.).
Finalmente, en el ámbito local, los municipios pueden dictar normas que, desde el punto de vista urbanístico, ordenen la actividad turística ex artículo 25 Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. En este ámbito fue determinante la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de septiembre de 2020, caso Cali Apartments, y siguiendo la jurisprudencia por ella establecida, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1550/2020, de 19 de noviembre, que, a propósito de la regulación del uso de vivienda turística en el PGO de Bilbao, indicó que los municipios se encuentran “legitimados -y obligados-” a fin de conjugar los distintos intereses concurrentes (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada -art. 47 CE- y derecho a la libertad de empresa -art. 37 CE-, fundamentalmente.) Esta sentencia fue la primera de las que he denominado “sentencias urbanísticas” del Tribunal Supremo sobre las viviendas turísticas. A ella le han seguido otras que han ido perfilando la actuación de la administración local en esta materia (así, las sentencias del Tribunal Supremo núm. 75/2021, de 26 de enero, sobre el Plan Especial Urbanístico de Barcelona; la núm. 109/2023, de 31 de enero, relativa al acuerdo del Ayuntamiento de Palma de Mallorca mediante el cual se aprobó la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas (ETV) de uso residencial en el municipio; y la núm. 808/2025, de 24 de junio, contra el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia mediante el cual se aprobó la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas (ETV) de uso residencial en el municipio).

“Frente al Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se han interpuesto hasta cinco recursos contencioso-administrativo que está conociendo el Tribunal Supremo en la actualidad y en los que se han puesto de manifiesto toda una serie de posibles vulneraciones que podrían viciar la norma de nulidad”

Centrado el marco competencial de las viviendas turísticas, y por cuanto al objeto de este artículo interesa, como indicamos anteriormente, desde la Unión Europea se dictó el Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo objetivo, en esencia, según prevé el artículo 1, es establecer las normas para la recogida de datos por parte de las autoridades competentes y las plataformas en línea que comercializan alquileres de corta duración (no solo turísticos, sino cualesquiera otros encuadrables en el arrendamiento de temporada del art. 3 LAU) y el intercambio de esos datos. Todo ello se articulará a través de una Ventanilla Única Digital en cada Estado miembro. Como se puede apreciar con claridad, el Reglamento Europeo no impone la exigencia de un “registro único” para aquella finalidad.
Pues bien, para adaptar nuestro ordenamiento jurídico a la norma europea (que según el art. 19 del Reglamento -recordemos de eficacia directa y primacía sobre el nacional- no es aplicable hasta el 20 de mayo de 2026), el Gobierno de España se apresuró a aprobar el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que entró en vigor el 2 de enero de 2025, desplegando sus efectos a partir del 1 de julio de ese mismo año. Esta norma ha sido ampliamente criticada por diversos autores de la doctrina por considerarla contraria a la norma europea, por vulnerar los principios de legalidad y de reserva de ley y por quebrantar el reparto constitucional de competencias.
Amén de lo anterior, en el procedimiento de tramitación de la norma, el 18 de diciembre de 2024, el Consejo de Estado emitió un demoledor Dictamen en el que, por unanimidad, realizó diversas observaciones de carácter esencial a las que el Gobierno hizo caso omiso. Aquellas objeciones, en lo que aquí interesa, se pueden resumir en las siguientes: 1) la falta de competencia del Estado para establecer el procedimiento de registro único de arrendamientos; 2) insuficiencia de rango para imponer a las personas arrendadoras y a las plataformas en línea de alquiler de corta duración toda una serie de obligaciones que no vienen amparadas por ninguna norma con rango de ley; y 3) infracción del artículo 4.3 d) del Reglamento (UE) 2024/1028 que prohíbe expresamente que una unidad esté sujeta a más de un procedimiento de registro (recordemos, como se apuntó anteriormente, las Comunidades Autónomas son las competentes para la llevanza de los registros turísticos donde se han de inscribir necesariamente las viviendas turísticas).

“El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, ha creado una importante litigiosidad en el sector. En menos de un año desde su vigencia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto más de medio centenar de recursos interpuestos por los interesados”

Frente al Real Decreto se han interpuesto hasta cinco recursos contencioso-administrativo que está conociendo el Tribunal Supremo en la actualidad y en los que se han puesto de manifiesto, además de las posibles ilegalidades ya denunciadas por el Consejo de Estado, toda una serie de posibles vulneraciones en la tramitación administrativa por falta de motivación y justificación suficientes, inexistencia de diversos informes que se pueden considerar relevantes, etc. y que podrían viciar la norma de nulidad.
En mi opinión, y sin perjuicio de las sentencias que finalmente dicte nuestro Alto Tribunal sobre el Real Decreto impugnado, esta norma impone de manera obligatoria un registro único (a cargo de los registradores de la propiedad y de bienes muebles) que, además de contravenir lo dispuesto en el artículo 4.3 d) del Reglamento (UE) 2024/1028, resultó del todo innecesario pues bien se podían haber coordinado los registros turísticos autonómicos (insisto, los competentes en esta materia, no solo en materia de registro sino de inspección) con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (dependiente del Ministerio de Vivienda) en virtud del principio de interoperabilidad de las Administraciones Públicas (Real Decreto 4/2010, de 8 de enero, por el que se regula el Esquema Nacional de Interoperabilidad en el ámbito de la Administración Electrónica). A mi juicio, todo ello habría sido más respetuoso con nuestro ordenamiento jurídico, amén de ahorrar a los interesados el coste económico desembolsado en el Registro de la Propiedad por la solicitud del número de registro único de arrendamientos (en torno a 27 € que han pagado los más de 350.000 solicitantes hasta la fecha).
El Real Decreto 1312/2024 ha generado una notable inseguridad jurídica entre los ciudadanos y unas altas tasas de litigiosidad en la materia. Tal es así que, en menos de un año, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha dictado más de cincuenta resoluciones en las que aborda las calificaciones emitidas por los registradores en relación con el número de registro de arrendamientos de corta estancia. En síntesis, podemos agrupar las referidas resoluciones en tres grandes grupos.

“La coordinación de los registros turísticos autonómicos con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos habría ahorrado a los interesados el coste económico desembolsado en el Registro de la Propiedad por la solicitud del número de registro único de arrendamientos”

Por un lado, las más numerosas, las que interpretan las cláusulas contenidas en los estatutos de la comunidad de propietarios que, si bien no prohíben expresamente las viviendas turísticas, estas se deben entender vetadas de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias del Tribunal Supremo núm. 1643/2023, de 27 de enero; núm. 1671/2023, de 29 de noviembre; núm. 196/2024, de 24 de enero; núm. 95/2024, de 29 de enero y núm. 105/2024, de 30 de enero). En este sentido podemos citar las resoluciones de la DGSJFP de 9 de mayo de 2025 -resolución 11582 del BOE de 9 de junio de 2025-; de 13 de junio de 2025 -resolución 13524 del BOE de 2 de julio de 2025-; o las de 25 de junio de 2025 -resoluciones 15381 y 15558 del BOE de 26 de julio de 2025-.
Por otro lado, las resoluciones del Órgano Directivo que, considerando la normativa municipal de aplicación, concluyen que el alquiler turístico no es admisible, revocando el número provisionalmente asignado. Así, las resoluciones de 11 de julio de 2025 -resoluciones 16292 y 16291 del BOE de 6 de agosto de 2025- y las de 10 de julio de 2025 -resoluciones 16276 y 16280 del BOE de 6 de agosto de 2025.
Finalmente, aquellas otras resoluciones que obedecen a motivos varios como la incorrecta identificación de la finca (resolución de 10 de julio de 2025 -resolución 16277 del BOE de 6 de agosto de 2025- y resoluciones de 11 de julio de 2025 -resoluciones 16285 a 16287 del BOE de 6 de agosto de 2025-); las resoluciones sobre el asiento de presentación (resolución de 13 de febrero de 2025 -resolución 4027 del BOE de 28 de febrero de 2025- y resoluciones de 14 de abril de 2025 -resoluciones 4027 y 10055 del BOE de 21 de mayo de 2025); y las resoluciones sobre la incompetencia territorial del registro (resolución de 21 de abril de 2025 -resolución 10248 del BOE de 23 de mayo de 2025- y resolución de 20 de junio de 2025 -resolución 14187 del BOE de 9 de julio de 2025-).
Especial mención merece la resolución de la DGSJFP de 30 de julio de 2025 -resolución 21870 del BOE de 30 de octubre de 2025- que, estimando el recurso presentado por el interesado, considera que el título habilitante para el ejercicio de la actividad turística de vivienda vacacional tiene carácter real, y por tanto es transmisible, revocando así la calificación de la registradora de la propiedad.

Bibliografía
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TORIBIO, J. y RAMÍREZ, J. M. (15 de octubre de 2025). Guerra abierta frente al alojamiento de corta duración: el registro de la propiedad como coartada. Idealista.com.
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VALENTÍN PEÑATE, J. (2025). Síntesis de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre el número de registro de arrendamientos de viviendas turísticas. Diario La Ley. Núm. 10821.

Palabras clave: Arrendamientos de corta duración, Registro único, Ventanilla Única Digital.
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