DERECHOS REALES

LA ACCIÓN PUBLICIANA COMO SUBESPECIE DE LA REIVINDICATORIA
STS 5 de abril de 2021. Ponente: Don Francisco Javier Arroyo Fiestas. Estimatoria. Descargar

En la antigua Roma, el pretor Publicio, a partir de una ficción jurídica, ideó una acción que protegía al poseedor de mejor derecho que había iniciado la usucapión como si esta se hubiese consumado. De su admisión controvertida en nuestro derecho -tanto por su falta de positivización explícita como por la aparente contravención del artículo 348 CC al dispensar protección a quien no es dueño- la doctrina jurisprudencial se ha inclinado por su rescate histórico y su reconocimiento.

En el caso en cuestión, los demandantes, tras la adquisición de una plaza de garaje perfectamente identificable cuyo derecho se instrumentaliza por medio de cuotas indivisas, comienzan a sufrir una perturbación de su uso exclusivo y excluyente por otro comunero. Intromisión posesoria que les lleva a interponer una demanda reivindicando el dominio de la plaza e invocando, subsidiariamente, la prescripción adquisitiva ordinaria al concurrir el triple requisito del plazo -diez años-, la buena fe y el justo título.
Frente a tales alegaciones, la demandada, entiende que no procede la acción reivindicatoria al faltar la legitimación tanto activa como pasiva, por ser la comunidad de propietarios la titular con interés para accionar y ser accionada por esta vía.
La primera instancia estima la pretensión, al existir un derecho exclusivo y excluyente sobre el objeto susceptible de identificación singular, que emana de la cuota de participación. Pronunciamiento que no sigue el Tribunal de apelación. Así, considera que no procede la reivindicatoria no solo porque no es pertinente su ejercicio entre comuneros, sino también porque no son propietarios más que de una cuota ideal que se concreta en un derecho de uso en ningún caso equiparable al dominio, cuya titularidad corresponde a los comuneros en conjunto. Es más, por el principio de congruencia rechaza el planteamiento de una acción publiciana al entender que ello supondría un mutatio libeli o cambio de la causa de pedir.
En este último punto se centra el recurso extraordinario por infracción procesal alegando los demandantes y ahora recurrentes que con independencia del nomen iuris que se le de a la acción, lo relevante es el petitum y que ese se mantenga invariable durante todo el proceso.
Así lo entiende el Alto Tribunal, que pone el acento en los hechos alegados y las pretensiones formuladas con independencia del nombre que se le de a la acción. En este sentido, repasando la jurisprudencia de la Sala, reprocha el pronunciamiento de la segunda instancia y nos recuerda que la acción publiciana no es más que una subespecie de la reivindicatoria que atenúa el rigor de la prueba diabólica -o del dominio-, en aras de proteger al poseedor de mejor derecho.
Por lo que respecta al recurso de casación, entrando en el fondo del asunto, declara el interés legítimo para accionar por este concepto. El hecho de que la plaza esté grafiada numéricamente y conste en los planos que acompañan la escritura es decisorio para tutelar el derecho de uso por la vía de la acción publiciana. En efecto, la existencia de cuotas ideales no es óbice para dispensar la tutela jurídica, pues no es un elemento que fija la medida de uso sino un instrumento de medida de “la participación o concurrencia de la organización, en los poderes de disposición y administración, y en los gastos”. C.M.S.

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA COMO PASO PREVIO AL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
STS 23 de marzo de 2021. Ponente: Don Juan María Díaz Fraile. Parcialmente estimatoria. Descargar

La escritura pública, en tanto es título susceptible de cognoscibilidad registral, genera un valor añadido indudable desde la perspectiva del análisis económico del derecho. Muestra de ello es el caso en cuestión, en donde la venta de una finca rústica en documento privado y la posterior perturbación posesoria al propietario desemboca en un proceso judicial que el instrumento público por sus efectos probatorios en el ámbito procesal y legitimadores en el tráfico hubiese evitado.
En el supuesto, la inmisión es generada por uno de los herederos del entonces vendedor, en virtud de un título de dominio posterior existiendo múltiples transmisiones intermedias sobre una finca mayor. El comprador, tras un intento frustrado de conciliación acciona por vía reivindicatoria desestimándose sus pretensiones en las dos primeras instancias al faltar un requisito esencial en la parte procesal pasiva: ser poseedor no propietario y conocer tal situación. Así, se considera que plantearla en segunda instancia y no en el procedimiento inicial es un supuesto de mutatio libeli. Tampoco se admite la acumulación de las demandas al considerarse un fraude procesal susceptible de generar un “goteo de pleitos”. Incluso se cierra el camino penal por no ser los hechos susceptibles de delito y el carácter de última ratio de esta vía. Todo ello desencadena en un procedimiento posterior, el que nos ocupa, solicitándose el saneamiento por evicción sin previa notificación al demandado -que exige el artículo 1481 CC- por conocer del procedimiento anterior.
La primera instancia desestima el recurso por dos motivos: i) la falta de reconocimiento de propiedad en el demandante; ii) la privación no deriva de la acción por un tercero ya que fue el propio demandante quien inicia el procedimiento y no a la inversa.
El Tribunal de Apelación, por su parte, desestima nuevamente el recurso. A pesar de traer a colación doctrina jurisprudencial reiterada, en que se reconoce el saneamiento por negativa a la acción reivindicatoria, rechaza su aplicabilidad al caso. Así, la denegación se basa en la ausencia de paralelismo con los casos aducidos pues en estos se entra a conocer el fondo del asunto -declarando el derecho del demandado- y en el pleito anterior se desestima por un motivo de forma -falta de posesión injusta-.
Bloqueadas las dos primeras instancias, se interpone recurso de casación por infracción de la doctrina de la sala y del artículo 1480 CC, pues en el procedimiento anterior ya se entró en el fondo al faltar uno de los requisitos del dicho precepto: falta de posesión injusta del demandado.
El Alto Tribunal casa los pronunciamientos anteriores reprochando especialmente los argumentos de la primera instancia. Así, considera: i) que la jurisprudencia permite el saneamiento con independencia de quien accione el propio demandante o un tercero; ii) la necesidad de reconocimiento previo es -en palabras del ponente- un “sofismo" o “argumento falaz” por la incompatibilidad manifiesta que supone el reconocimiento judicial de la propiedad con una privación simultánea de este derecho.
Por lo que respecta a la segunda instancia, se advierte que la compraventa concebida como contrato meramente obligacional, tiene por objeto inmediato no la propiedad de la cosa en sí sino la prestación de dar acompañada del goce pacífico del objeto vendido. Se concibe así el saneamiento por evicción, como una garantía a dicha entrega. En consecuencia “cualquier sentencia judicial firme que revierta el efecto resultante de la traditio y genere un desapoderamiento o desvestidura de aquel poder de señorío colmaría el requisito de la “pérdida de la cosa adquirida” del artículo 1480 CC.
Finalmente, sin entrar a valorar en profundidad el acierto o desacierto de los pronunciamientos derivados de la demanda reivindicatoria, nos recuerda que es doctrina de la sala la innecesariedad de acumular la acción reivindicatoria y la de nulidad de títulos del demandado, por ser la segunda una consecuencia ineludible del ejercicio de la primera. C.M.S.

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN DE UNA VIVIENDA CUYO USO SE HA ATRIBUIDO A LA OTRA PAREJA EN UN PROCEDIMIENTO DE MEDIDAS PATERNO-FILIALES Y SUS CONSECUENCIAS
STS 24 de marzo de 2021. Ponente: Doña María De Los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

La sala 1º del Tribunal Supremo casa las sentencias del juzgado y de la Audiencia. En ellas se defendió que no podía ejercitarse la acción de división de la cosa común sobre una vivienda cuyo uso fue atribuido a uno de los miembros de una pareja que convivía more uxorio y a su descendencia menor de edad al amparo del artículo 96.4 CC que exige consentimiento del cónyuge no titular o autorización judicial y al amparo del favor filii, hasta que la descendencia no alcance la mayoría de edad el uso sobre la vivienda familiar no puede cesar. Si bien el Alto Tribunal, relacionando el artículo 96.4 con el artículo 400 de nuestro CC, señala que la división de la cosa común si procede y que, per se, no extingue el derecho de uso atribuido. Además este uso tiene carácter temporal en los supuesto de custodia compartida en el que el progenitor que no tiene el uso se enfrenta a mayores dificultades de acceso a la vivienda, por ello, en algunas sentencias como en el supuesto de hecho no solo se permite la acción de división de la cosa común sino que se establece la extinción del uso por el ejercicio de dicha acción.
En esta sentencia también se demanda el reconocimiento de un crédito por las mayores aportaciones de uno frente al otro en las cuotas hipotecarias para la adquisición de la referida vivienda, que la primera instancia estimó parcialmente y la Audiencia desestimó basándose en que al no haber pacto de reconocimiento de obligaciones por las aportaciones del otro se presumía una aplicación indistinta de recursos de los miembros de la pareja. Si bien es todo lo contrario como señala el TS, puesto que lo que se presume es que si se adquiere por partes iguales habrá que aportar la misma cantidad. Si no se aporta la misma cantidad y no hay causa que justifique dicha desigualdad, como un ánimo de liberalidad o un pacto de reparto de los gastos familiares que compense lo aportado de más, se presume generado un crédito a favor del mayor aportante frente al que menos aportó, así la sentencia 40/2011, de 7 de febrero. J.R.

OBLIGACIONES Y CONTRATOS

LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD EN LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
STS 9 de marzo de 2021. Ponente: Don Francisco Javier Arroyo Fiestas. Estimatoria. Descargar

En el presente caso la parte demandada necesitada de liquidez, vendió su vivienda a una sociedad con la que inmediatamente después celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra por un plazo de cinco años con posibles prórrogas tácitas, en el que se estipula que el arrendador no podía resolver unilateralmente dicho contrato, de forma que se permitía a la arrendataria permanecer en el uso y disfrute de la vivienda hasta que su situación económica mejorase.
Transcurridos los cinco años y varias prórrogas, la sociedad ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo. La demandada alega que el contrato está sometido a una prórroga forzosa convencional para el arrendador.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda y declara el carácter forzoso de la prórroga para el arrendador. No obstante, la Audiencia revoca dicha sentencia y resuelve en favor del arrendador declarando que el pacto de duración indefinida resulta contrario a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento como cesión temporal del uso de una cosa.
La arrendataria recurre en casación y nuestro Alto Tribunal estima el recurso declarando que en el presente caso en realidad nos encontramos ante un contrato que excede del ámbito de un arrendamiento típico, existiendo un contrato de naturaleza compleja en el que la ahora arrendataria vendió el inmueble a la sociedad para que esta se lo arrendase con opción a compra, estipulándose una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria. Todo ello constituye una unidad funcional que no puede desarticularse sin riesgo de poder alterar la voluntad real de los contratantes. F.J.S.

LA ILICITUD DE LA CAUSA EN LOS CONTRATOS
STS 23 de marzo de 2021. Ponente: Don Rafael Saraza Jimena. Desestimatoria. Descargar

Es doctrina asentada la diferencia existente entre la nulidad del artículo 6.3 CC, que resulta de aplicación cuando el contenido de un contrato es contrario a una norma imperativa o prohibitiva, de la nulidad que deriva de la ilicitud de la causa tipificada en el artículo 1275 CC, que se aplica en aquellos supuestos en que los motivos determinantes de las partes para celebrar el contrato se elevan a la categoría de causa siendo esta ilícita.
En el presente caso una sociedad compra un inmueble y ese mismo día suscribe un préstamo hipotecario. Dos años después la sociedad es declarada en concurso y la Audiencia Nacional dicta sentencia declarando que la compra del inmueble antes reseñado fue una operación de blanqueo de capitales provenientes del narcotráfico y que la suscripción del préstamo hipotecario fue parte de dicha operación, condenando también a los apoderados del banco por actuación imprudente en materia de blanqueo de capitales. La administración concursal interpuso demanda solicitando la nulidad del préstamo por ilicitud de la causa, lo cual fue apreciado por el Juzgado de lo Mercantil. No obstante, la Audiencia revoca esta sentencia entendiendo que los apoderados del banco actuaron de forma imprudente pero no participaban del verdadero propósito de los prestatarios, no existiendo un propósito común entre ambas partes. La administración concursal recurre en casación.
Nuestro Alto Tribunal desestima el recurso considerando que no resulta apreciable la ilicitud de la causa dado que la finalidad ilícita es buscada por una sola de las partes, concurriendo la otra con una conducta imprudente que, si bien posibilita dicha finalidad, no la persigue ni la consiente. De esta forma, señala como requisitos para calificar como ilícita la causa que debe ser opuesta a las leyes o a la moral, determinante para la celebración del contrato y común en ambas partes contratantes. F.J.S.

LA NOVACIÓN EXTINTIVA DE UN CONTRATO EXIGE QUE SE DECLARE TERMINANTEMENTE O QUE LA ANTIGUA Y LA NUEVA OBLIGACIÓN SEAN DE TODO PUNTO INCOMPATIBLES
STS 31 de marzo de 2021. Ponente: Don Juan María Díaz Fraile. Estimatoria. Descargar

En esta sentencia se plantea la siguiente cuestión jurídica: si ha habido una novación modificativa o extintiva de un contrato de arrendamiento de 1975 con la consecuencia de que, si la novación es modificativa, el mismo seguirá sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 2001 las partes firman un documento privado, bajo la rúbrica de “Anexo”, donde modifican el objeto que pasa de ser un local estudio a vivienda situada en planta baja y se sube el importe de la renta. Se trata de determinar si esta novación implica la extinción del anterior contrato o no, y sobre todo, si lleva consigo la renuncia al derecho de prórroga forzada de la LAU del 1964.
El Tribunal Supremo concluye que se trata de una novación modificativa; después de definir ambos tipos de novaciones y determinar que por la intensidad de los efectos extintivos que provoca novación extintiva, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita), concluye que, a pesar, de haberse modificado la cosa y el precio, no hay novación extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio). C.M.

ARTÍCULO 1154 CC: FACULTAD DE MODERACIÓN JUDICIAL DE LA CLÁUSULA PENAL
STS 12 de abril de 2021. Ponente: Doña María de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

Nos encontramos ante un contrato de compraventa suscrito entre una persona física, como compradora, y una sociedad, como vendedora. Las partes suscribieron cuatro documentos privados relacionados con la compraventa. En el primero, de compromiso de compraventa, las partes acuerdan el precio de compra (108.000 €) y la entrega por parte de la vendedora como “compromiso de compra” de la cantidad de 9.000 €, pactando que la vendedora se comprometía a realizar las obras de rehabilitación de la vivienda a gusto de la compradora y que si éstas eran de su gusto, la compradora pagaría el precio y, en caso contrario, la vendedora devolvería la cantidad recibida. El segundo documento trataba de los gastos notariales. Más adelante, avanzadas ya las obras, firmaron el tercer documento en el que acordaban dos plazos para el pago del precio, facultando a la vendedora, en caso de incumplimiento de la compradora de alguno de los dos pagos previstos, a exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, perdiendo la compradora la cantidad entregada. En el cuarto documento se modifica las fechas de los pagos pero manteniéndose la del fin de obra y firma de la escritura pública. Al acercarse la fecha prevista para el primero de los pagos, la compradora comunicó verbalmente que no iba a realizar el pago, la vendedora le propuso que realizara una nueva oferta en un plazo de siete días y, pasado éste, la compradora comunicó por escrito que la resolución era imputable a la vendedora y reclamó los 9.000 € entregados.
La compradora interpuso demanda alegando incumplimiento por parte de la vendedora por no haber entregado la obra en plazo y a su gusto, entre otros motivos, y reclamó la devolución de los 9.000 € por considerar que no se entregaron en concepto de “arras” sino como parte del precio que debe restituirse por la resolución. La demanda fue desestimada por considerar que el incumplimiento procedía de la compradora y que la cantidad entregada lo fue en concepto de arras penales, no procediendo su moderación por no haber existido cumplimiento parcial. Frente a esta sentencia, la demandante interpuso recurso y la sentencia de apelación lo estimo parcialmente, al condenar a la vendedora a devolver la cantidad de 4.500 €, entendiendo a pesar de no existir incumplimiento de la vendedora, que terminó las obras en plazo, procede la moderación de la cláusula penal, ex artículo 1154 CC, por considerar la entrega de 9.000 € por parte de la compradora como un cumplimiento parcial del contrato y por considerar que esa cuantía excede sustancialmente de los daños sufridos por la vendedora, que vendió el piso a un tercero en poco tiempo.
El Tribunal Supremo estima el recurso de la vendedora por considerar que los argumentos de la sentencia de apelación para conceder la moderación de la cláusula penal del artículo 1154 CC no son correctos. Entiende que la entrega de 9.000 € no supone un cumplimiento parcial, sino que, precisamente, se entregan para hacer frente al posible incumplimiento posterior de la compradora. En segundo lugar sostiene que la cantidad retenida no es excesiva, al ser simplemente un 8,4% del precio fijado. Y que la carga de alegar y probar que la pena pactada es muy superior al daño sufrido corresponde al deudor, la vendedora en este caso, que ni tan siquiera lo solicitó en la demanda, pues basaba ésta en el incumplimiento de la compradora. Por todo ello, estima el recurso y reconoce el derecho de la compradora a retener el importe total de la cantidad recibida como cláusula penal. M.GJ.L.

DOLO COMO VICIO DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE FIANZA: REQUISITOS
STS 3 de marzo de 2021. Ponente: Don Juan María Díaz Fraile. Parcialmente estimatoria. Descargar

La sentencia plantea el supuesto de una sociedad que, ante una próxima insolvencia, presentó en el Juzgado de lo mercantil la comunicación prevista en el artículo 5 de la Ley Concursal (LC). Poco más tarde, los socios que ostentaban el 99,8% del capital social vendieron sus acciones a otra sociedad que pasó a ostentar el 75% del capital social. Se produjo un cambio en el consejo de administración, quedando el que fuera socio mayoritario como mero consejero, y pasando a ser presidente uno de los dos socios de la sociedad que había adquirido el 75% del capital. En el consejo se acordó la formalización de un préstamo participativo por importe de 1.500.000 € que se formalizó en escritura pública, en la que también comparecieron el que fuera en su día el socio mayoritario y una sociedad del grupo de empresas de la que ahora ostentaba un 75% del capital y prestaron un aval solidario y a primer requerimiento por el importe total del préstamo. Un mes más tarde se volvió a realizar la comunicación del artículo 5 LC y a los tres meses la sociedad fue declarada en concurso de acreedores. Como consecuencia de la inactividad de la sociedad prestataria y su falta de pago del préstamo, se produjo el vencimiento anticipado del préstamo y tras varias reclamaciones del prestamista a los avalistas, la sociedad avalista acordó un fraccionamiento del pago, realizando sucesivos pagos al prestamista. En virtud de tales pagos interpuso una demanda contra el socio avalista reclamándole la cantidad ya pagada y las prestaciones futuras que se devenguen. Frente a esta demanda el socio avalista interpuso una demanda reconvencional en la que solicitaba la nulidad del aval por concurrir error y dolo como vicios del consentimiento. Así lo estimó la sentencia de instancia, por considerar que al socio avalista se le había ocultado la información correcta sobre la situación financiera de la empresa, lo que determinó que prestara su consentimiento al aval que, de conocer verdadera situación, no hubiera prestado. Consideró que se produjo una conducta omisiva que provocó una declaración negocial por parte del demandado que de otro modo no habría realizado.
Frente al recurso interpuesto por la sociedad avalista, la Audiencia consideró que el socio avalista estaba en condiciones de conocer la verdadera situación económica de la empresa prestataria y que, en virtud de los principios de autorresponsabilidad y buena fe, el demandado no puede excusarse en el error como vicio invalidante de la garantía otorgada.
Por su parte, el Tribunal Supremo reiteró su doctrina en este punto recordando los requisitos necesarios para la concurrencia del dolo. 1) Una conducta insidiosa para provocar una declaración negocial, interpretando en sentido amplio el concepto de maquinaciones insidiosas como todas aquellas actuaciones necesarias de parte de uno de los contratantes dirigida a obtener el consentimiento del otro. Comprende tanto una conducta activa y directa como la reticencia dolosa del que calla o no advierte, es decir, el dolo negativo o por omisión. 2) La voluntad del declarante debe haber quedado viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño. 3) El carácter grave de la conducta insidiosa que, el Tribunal Supremo considera que concurre en este caso por la distorsión entre las cifras presentadas y las reales de la sociedad prestataria y por no destinar el préstamo desde un principio a la finalidad de inversión para la que fue concedido sino para pagar las deudas existentes.
Sin embargo, existe un cuarto requisito que, a juicio del Tribunal, no concurre en este caso: que el dolo debe provenir de parte de uno de los contratantes, no de ambos ni de un tercero. Para descartar este requisito analiza la naturaleza del aval, que presenta como características la accesoriedad y la subsidiaridad. En el aval surge una nueva relación obligatoria que, aunque depende de una obligación principal, crea un vínculo nuevo entre acreedor y garante. Es decir, existen dos vínculos obligacionales, uno entre acreedor y deudor y otro entre acreedor y garante, al que se le puede añadir un tercero en el caso de que se pacte la solidaridad de los avalistas si estos fueran varios. Por ello, el Tribunal entiende que las maquinaciones insidiosas y el dolo por omisión no proceden en este caso de la otra parte contratante en el caso del aval. No es el acreedor el que oculta información al socio avalista y por ello no puede declararse nulo el aval, porque el dolo procede de un tercero. Sin embargo, en la relación entre los dos fiadores (sociedad propietaria del 75% de la sociedad prestataria y el socio minoritario avalista) sí que concurre el dolo porque es la sociedad avalista, participada por los mismos socios que la prestataria, la que ocultó información al otro socio sobre la verdadera situación financiera de la sociedad para arrancar su consentimiento. Por ello el Tribunal desestima la pretensión de la demandante de reclamar al cofiador las cantidades pagadas, por considerar que la relación entre cofiadores está viciada por dolo. M.GJ.L.

DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
STS 31 de marzo de 2021. Ponente: Don Juan María Díaz Fraile. Estimatoria. Descargar

La sala 1º del Tribunal Supremo estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y revoca ésta y confirma el fallo de la primera instancia. El supuesto de hecho trata de un contrato de arrendamiento de vivienda y garajes en el que aquél pertenece al demandante y éstos a otro arrendador. El demandante requirió al arrendatario para que desalojase la vivienda, arrendamiento de 1998 sometido a la LAU de 1994 con su redacción original de aquella fecha. Ya había transcurrido el plazo máximo de duración de ocho años y, por tanto, se encontraba el arrendamiento en la situación de tácita reconducción del artículo 1566 CC en relación con el artículo 1581 CC. La Audiencia entendía que al no ser posible una resolución del contrato parcial instada por solo uno de los coarrendadores del contrato de arrendamiento único que tenia por objeto tanto la vivienda como los garajes el contrato de arrendamiento debiera reconducirse tácitamente hasta que los coarrendadores se pusieran de acuerdo para exigir la resolución del contrato de arrendamiento conjuntamente al no caber la resolución parcial. Si bien, tanto la primera instancia como el Alto Tribunal defienden que el tiempo es un elemento esencial del contrato de arrendamiento y, por ende, si no se señala o vence se aplica la tácita reconducción del artículo 1566 CC que es otra cosa que un nuevo contrato en el que han de concurrir todas y cada uno de los requisitos esenciales de todo contrato, entre ellos el consentimiento de las partes, que en esta institución se entiende tácito. Por tanto, no es que los coarrendadores deban de ponerse de acuerdo para que termine en arriendo, cosa que ocurriría si estuviéramos ante una resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes del artículo 1124 CC, sino que basta que uno de los coarrendadores no preste su consentimiento o aquiescencia a que continúe el arriendo para determinar que no tiene lugar la tácita reconducción. De sostener la postura contraria de la Audiencia estaríamos privando al contrato de arrendamiento de su elemento esencial la temporalidad y sometiéndolo a una condición, el consentimiento conjunto de los coarrendadores, que es incierta no solo en el cuando sino en si llegará o no a producirse. J.R.

DERECHO DE SUCESIONES

“UN CASO VERDADERAMENTE SINGULAR”: ERROR EN LA ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA
STS 15 de marzo de 2021. Ponente: Doña María de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

El Tribunal Supremo califica con estas palabras lo que es, a todas luces, un supuesto jurídico, casi, increíble. Por muy enrevesadas y rocambolescas que resulten las construcciones científicas, por muy improbables que puedan parecernos los supuestos teóricos que tan alegremente calificamos “de laboratorio”, la realidad demuestra superar a la ficción, continuamente.
En un matrimonio, sin descendientes, fallecido el marido a finales de los años ochenta, legaba a su cónyuge, doña Rosario, el usufructo vitalicio de una serie de fincas, de un importante valor. Atribuía a la usufructuaria la facultad de disponer a título oneroso de los bienes usufructuados “sin necesidad de que para ello precise justificar necesidad ni ninguna otra circunstancia”. A sus sobrinos, los demandantes y recurrentes en el caso de autos, les legaba la nuda propiedad. El testador no imponía la subrogación real en caso de venta de los bienes ni se deducía ésta de los términos del legado. Efectivamente, doña Rosario vendió las fincas pocos años después del fallecimiento de su esposo y falleció en 2009 habiendo instituido heredero universal a Leovigildo, en un testamento de 2005. Una institución en la que no se hacía referencia, de ningún tipo, a aquellas fincas, ni a otros aspectos de ellas que, aún habiendo sido vendidas hacía casi veinte años, pudiera resultar relevante para el heredero.
Leovigildo aceptó la herencia, tácitamente, realizando actos de disposición de los bienes heredados. Con posterioridad, se vio demandado por aquellos sobrinos, que le reclamaban el valor de las fincas vendidas por doña Rosario. La base de su pretensión la constituía un documento privado, mecanografiado y fechado en 1989, firmado por doña Rosario en el que reconocía adeudar a sus sobrinos, “siguiendo las instrucciones de mi difunto esposo, […] el valor de las fincas que tuvieran a la fecha de mi fallecimiento, a precio de mercado, tasadas pericialmente. Si no hubiese a mi fallecimiento dinero efectivo suficiente en mi patrimonio, se satisfará la deuda con la venta del piso de Madrid de mi propiedad”. La sorpresa para Leovigildo fue mayúscula. Del proceso judicial, iniciado por cuantía indeterminada, acabó resultando que la pretensión de los sobrinos superaba el millón de euros, entre principal, intereses y costas, más del doble del caudal hereditario de doña Rosario. Tras la infructífera impugnación de la validez del documento, Leovigildo fue condenado a pagar las citadas cantidades reconocidas por doña Rosario, como su único y universal heredero.
Fue entonces cuando Leovigildo inició el procedimiento judicial tendente a la impugnación de su propia aceptación de la herencia de doña Rosario. Explicó que como consecuencia de la aceptación se había convertido en deudor de una cantidad que superaba el doble del valor de la herencia, que no podía ni imaginar la existencia de la deuda ni su magnitud y que, de hecho, no conoció el valor de las fincas vendidas por la causante cuando los sobrinos interpusieron la demanda, pues ese procedimiento se siguió como de cuantía indeterminada, según dijeron los entonces demandantes porque, al haber sido vendidas y estar en manos de terceros, no les había resultado posible acceder a ellas para realizar un informe pericial.
El Tribunal Supremo estima el recurso interpuesto por Leovigildo y declara la nulidad de su aceptación, sobre la base del artículo 997 CC que, partiendo de la irrevocabilidad de la aceptación de la herencia, admite su impugnación cuando adoleciese de alguno de los vicios que anulan el consentimiento. Es decir, sin perjuicio de que hay un plazo para informarse y reflexionar antes de aceptar o repudiar, el llamado a una herencia puede emitir un consentimiento viciado. La singularidad del supuesto, dice el Alto Tribunal, radica en el origen de la deuda, reconocida por la causante en un documento que debía surtir efecto después de su fallecimiento y en cuya virtud el contenido de la herencia se ha visto alterado de manera sustancial.
Dado que Leovigildo desconocía la deuda, la magnitud del importe en que se tasaron las fincas y, en consecuencia, la suma reclamada por los Sres. Melchor Mariola, concluye que, de haber conocido esa modificación sustancial del caudal, y que debería responder con sus propios bienes de la deuda, Leovigildo no hubiera aceptado la herencia de doña Rosario. El error, dice la sentencia, debe ser calificado de determinante, esencial y, además, excusable, pues no puede apreciarse, a la vista de las circunstancias, que pudiera ser salvado con una diligencia normal. Destaca, además, que de no apreciarse el error determinante de la aceptación, Leovigildo vendría obligado a pagar con sus propios bienes una deuda que, como deuda exigible, nació del reconocimiento voluntario por parte de doña Rosario, que la dotaba de eficacia por el mero reconocimiento, ya que hasta entonces no era jurídicamente exigible (como decíamos, no se imponía la subrogación real en el legado) y que además, había previsto que su satisfacción se hiciera con los bienes hereditarios. En definitiva, convirtió en exigible un derecho que los sobrinos no tenían, por lo que el error padecido por Leovigildo fue invalidante de su aceptación de la herencia. J.L.C.

INSTITUCIONES MODALES O CONDICIONALES POR VÍA TESTAMENTARIA. LA PRUEBA EXTRÍNSECA COMO FACTOR DETERMINANTE
STS 3 de marzo de 2021. Ponente: Doña María de los Ángeles Parra Lucán. Desestimatoria. Descargar

La línea que distingue una institución modal de una institución condicional es en ocasiones extremadamente difusa. Si a esa problemática le añadimos que el artífice de la disposición ya no está con nosotros, por su ordenación por vía testamentaria, la problemática interpretativa es considerablemente mayor.
En el caso en cuestión, un cónyuge hereda del otro una casa que le pertenecía al fallecido por herencia, quedando pendiente la satisfacción de la legítima a los hermanos de la fallecida. El sobreviviente, que mantenía lazos de amistad con sus vecinos, decide nombrar herederos a estos sin comunicación previa, bajo la “la condición de atender al cuidado y asistencia del testador hasta su fallecimiento, aunque no convivan con los mismos, y la obligación de sufragar los gastos de su entierro y funerales”. Tras el empeoramiento de salud del testador, fue internado en una residencia y posteriormente traslado al hospital. Una vez fallecido y satisfecho los gastos de sepelio por una aseguradora, los herederos legítimos del testador se presentan en el inmueble como si suyo fuese. Al tiempo, los hermanos del cónyuge del testador contratan a un agente inmobiliario para que venda el inmueble y se haga cargo de su cuota legitimaria en metálico. Es entonces cuando se descubre quienes son los herederos instituidos, que haciéndose cargo del impuesto de sucesiones, ponen la casa a la venta cubriendo las legítimas. Acto seguido, los presuntos herederos legítimos interponen demanda contra los herederos testamentarios solicitando la nulidad de la institución, al considerar que ni han cuidado al testador ni se han hecho cargo de los gastos de deceso.
El Tribunal de Instancia desestima la demanda, pues apreciando una condición potestativa de pasado ex artículo 795 CC, entiende que esta era desconocida por los demandados, no había situación ni de necesidad ni de abandono y no tuvieron ocasión de cumplimiento. Además, al socaire del artículo 675 considera que la voluntad del testador era la eficacia del testamento ya que en su situación de internamiento residencial y médico pudo haberse alterado.
La Audiencia, por su parte, confirma la desestimación de la apelación considerando que estamos ante una institución modal en la que no había vinculación del nombramiento al cumplimiento al amparo del artículo 797 CC. A pesar del empleo de la palabra condición, la no utilización de los vocablos típicos de las instituciones condicionales, la falta de alternativa para el caso de incumplimiento o la falta de comunicación a los futuros herederos, es más que suficiente para llegar a esta conclusión. Desde esta perspectiva, la única obligación de los herederos es reembolsar los gastos de sepelio, improcedente por la existencia del seguro de deceso.
Llegados a la última instancia, el Alto Tribunal sentencia que para determinar si estamos ante una institución condicional -como defiende el Tribunal de Instancia- o una institución submodo -como entiende la Audiencia- no basta con atender al testamento sino también a la prueba extrínseca -en particular los actos del testador previos o posteriores al otorgamiento-. En este sentido, restando importancia a la calificación de la disposición testamentaria, desestima el recurso porque: i) del tenor del testamento no resulta la voluntad de supeditar la institución al cuidado, al razón reposar la institución en la amistad con los demandados; ii) del lapso temporal en que el testador se encontró interno en la residencia sufragada con su pensión, sin cambio testamentario, no puede inferirse lo contrario. Es más, la existencia de una sustitución vulgar a favor de los hijos de los instituidos y la falta de llamamiento a los sobrinos, refuerzan aún más el pronunciamiento desestimatorio. C.M.S.

DESAHUCIO POR PRECARIO ENTRE COHEREDEROS: EL TÍTULO PARA LA POSESIÓN EXCLUSIVA
STS 29 de marzo de 2021. Ponente: Doña María de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

Tras el fallecimiento de Don Hipólito, dos de sus hijas, como coherederas y su cónyuge viudo, como usufructuaria universal, demandaron a doña Matilde, tercera hija del causante, para que abandonara las tierras y viviendas que ésta venía poseyendo, según las demandantes, en concepto de precario, para que quedaran a disposición de la comunidad hereditaria causada al fallecimiento de don Hipólito. La posesión de doña Matilde, se basaba en la celebración en el año 1992 de un acuerdo de colaboración en la explotación familiar agraria familiar que regentaban los padres. Un acuerdo firmado por el propio causante y su cónyuge, en el que se comprometían a que doña Matilde participase directa y personalmente en los trabajos de la explotación, se incorporara en calidad de colaboradora y asumiera totalmente la responsabilidad de llevar la dirección y gestión de la explotación.
Es jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo el reconocimiento del ejercicio de la acción de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad hereditaria. Doctrina basada en la idea de que, durante el período de indivisión que precede a la partición, todos los coherederos tienen título para poseer como consecuencia de su participación en la comunidad hereditaria, pero ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por un coheredero.
Ahora bien, tal y como nos recuerda la sentencia, es evidente que para la aplicación de esta jurisprudencia es necesario también que el coheredero contra el que se ejercita la acción desahucio posea en su mera condición de coheredero, porque si su posesión está amparada por un título que le autoriza a poseer en exclusiva un bien, aunque no se haya realizado la partición, no se encontrará en situación de precario ni podrá prosperar la acción de desahucio. Y tal es el caso que resuelve la sentencia.
Con independencia de que en la explotación hubiera bienes gananciales y de la condición de usufructuaria de la viuda, no puede ésta desconocer la situación que justifica la posesión de doña Matilde, ya que se deriva de un contrato que ella misma suscribió con el causante. Por tanto, dado que no se acredita la resolución del acuerdo firmado, el Tribunal Supremo decide mantener a doña Matilde en la posesión derivada de su título. J.L.C.

DERECHO MERCANTIL

LAS PROPOSICIONES DE ESPERA DE LOS CONVENIOS EN LOS CONCURSOS DE ACREEDEROS NO PUEDEN EXCEDER DE 10 AÑOS
STS 30 de marzo de 2021. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo. Desestimatoria. Descargar

En un concurso se presenta una propuesta de convenio que contiene una quita del 50% del importe de los créditos ordinarios y una espera de quince años, con un calendario de pagos. Esta propuesta fue aprobada por los acreedores que representaban 51,29% de los créditos ordinarios. Se impugna por la abogacía el Estado en base al artículo 124.1 LC que prescribe lo siguiente: "1. Para que una propuesta de convenio se considere aceptada por la junta serán necesarias las siguientes mayorías:
"a) El 50 por ciento del pasivo ordinario, cuando la propuesta de convenio contenga quitas iguales o inferiores a la mitad del importe del crédito; esperas, ya sean de principal, de intereses o de cualquier otra cantidad adeudada, con un plazo no superior a cinco años; o, en el caso de acreedores distintos de los públicos o los laborales, la conversión de deuda en préstamos participativos durante el mismo plazo.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la propuesta consista en el pago íntegro de los créditos ordinarios en plazo no superior a tres años o en el pago inmediato de los créditos ordinarios vencidos con quita inferior al veinte por ciento, será suficiente que vote a su favor una porción del pasivo superior a la que vote en contra. A estos efectos, en los supuestos de propuesta anticipada y de tramitación escrita, los acreedores deberán, en su caso, manifestar su voto en contra con los mismos requisitos previstos para las adhesiones en el artículo 103 y en los plazos, según sea el caso, de los artículos 108 y 115 bis.
b) El 65 por ciento del pasivo ordinario, cuando la propuesta de convenio contenga esperas con un plazo de más de cinco años, pero en ningún caso superior a diez; quitas superiores a la mitad del importe del crédito, y, en el caso de acreedores distintos de los públicos o los laborales, la conversión de deuda en préstamos participativos por el mismo plazo y a las demás medidas previstas en el artículo 100".
El Tribunal Supremo declara que este precepto, al regular el régimen de mayorías, contiene una clara limitación al contenido de las proposiciones de espera. Después de exigir en la letra a) el 50% del pasivo ordinario cuando la propuesta contenga esperas de un plazo no superior a cinco años (o una proporción de voto a favor superior a la del voto en contra cuando se proponga el pago íntegro con una espera no superior a tres años); la letra b) exige el voto a favor del 65% del pasivo ordinario "cuando la propuesta de convenio contenga esperas con un plazo de más de cinco años, pero en ningún caso superior a diez". Al no establecerse ninguna mayoría extraordinaria para el caso en que el convenio contenga esperas superiores a diez años, ha de concluirse que la ley las excluye del contenido del convenio. De tal forma que este precepto, el artículo 124.1 LC, integra el artículo 100 LC, en el sentido de establecer un límite a las proposiciones de espera, que en ningún caso puede ser superior a diez años. Esta interpretación sistemática de la ley no contradice la finalidad perseguida con la reforma legal mencionada, que pretendía liberalizar más el contenido de las propuestas de convenio, sino que matiza el alcance de esta liberalización. Además, el actual texto refundido ahonda en la procedencia de esta interpretación, en la medida en que traslada este límite de diez años a las proposiciones de espera, al precepto que regula el contenido de la propuesta de convenio (art. 317 TRLC), y lo suprime del precepto que regula las mayorías necesarias para la aceptación de la propuesta de convenio (art. 376 TRLC). Con ello, el texto refundido ratifica la existencia de este límite legal de diez años a las proposiciones de espera y pone en evidencia que ya existía, en la ley concursal refundida, sin perjuicio de que estuviera ubicado en un lugar inapropiado. C.M.

DERECHO HIPOTECARIO

EL DESTINO DEL ARRENDAMIENTO TRAS LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE LA FINCA ARRENDADA
STS 1 de marzo de 2021. Ponente: Don Juan María Díaz Fraile. Estimatoria. Descargar

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno al mismo, han sufrido, en los últimos años, golpes de timón que han hecho virar la nave ora en una dirección, ora en la contraria. En su redacción actual, la aplicable al caso de autos, se establece que “si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por […] la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria […] quedará extinguido el arrendamiento”. Únicamente se excepciona el caso en que el arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (en este caso, la hipoteca), caso en el que continuará por la duración pactada.
El supuesto de hecho es simple: ejecutada la hipoteca que gravaba la vivienda los arrendatarios alegaron su condición de tales para detener el desahucio, pero una vez adjudicada al nuevo propietario, se negaron a pagarle las rentas durante más de tres años defendiendo la extinción del derecho del arrendamiento. El nuevo acreedor, la SAREB, les demanda por impago de las rentas de dicho período, partiendo de la vigencia del contrato, a lo que los demandados se oponen alegando la extinción ipso iure del contrato de arrendamiento. Dice la SAREB que el cambio de criterio de los arrendatarios (lo que esgrimían en el proceso de ejecución hipotecaria frente a lo dicho en el proceso de reclamación de las rentas) es un acto contrario a la buena fe y a la doctrina de los actos propios. Y el Tribunal Supremo no resta validez a este argumento… pero no lo considera aplicable. Y ello porque no puede tratarse el caso como un supuesto de resolución facultativa del arrendamiento por el arrendatario (donde podría esgrimirse aquel argumento), sino que, por imperativo legal se produce una extinción de la relación arrendaticia. Es posible que, no obstante, esta extinción ope legis las partes concierten un nuevo arrendamiento, pero la negativa al pago de las rentas evidencia que tal cosa no ha ocurrido.
Por tanto, la situación jurídica en la que se ha encontrado la vivienda estos años es la de mero precario. Una utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde al precarista pese a que se halla en la tenencia del mismo, aunque no dispone de título que justifique el goce de la posesión ya que, en este caso, ha perdido el título que legitimaba la posesión. Por consiguiente, el Tribunal Supremo condena a los demandados a abandonar la vivienda pero no admite la pretensión de la SAREB de reclamación de las rentas, ya que el contrato de arrendamiento se ha extinguido. J.L.C.

EFECTOS DE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS SOBRE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE LA ORIGINA: NO SE PUEDE CANCELAR LA ANOTACIÓN HASTA TRASCURRIDOS CUATROS AÑOS DESDE FECHA DE LA EXPEDICIÓN
STS 4 de mayo de 2021. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo. Descargar. Sienta jurisprudencia con la STS 427/2017. Descargar

En un procedimiento de ejecución de título judicial, mediante resolución de 9 de septiembre de 2009, se decretó el embargo de una finca registral, que fue anotado el 18 de noviembre de 2009 en el Registro de la Propiedad. Se solicitó la certificación de cargas, que fue emitida por la registradora 18 de octubre de 2010. Acordada la subasta de la finca, fue adjudicada a la ejecutante, mediante decreto de 4 de diciembre de 2012, que acordó la cancelación de la anotación preventiva de embargo y cualquier anotación o inscripción posterior. El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas fueron presentados al registro el 1 de agosto de 2014.
La registradora denegó la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas porque entendió que la anotación de embargo había caducado.
El motivo denuncia la infracción del artículo 82 LH, en relación con el artículo 175.2 RH. Razona que tras la sentencia de esta sala 427/2017, de 7 de julio, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) dictó la Instrucción vinculante de 9 de abril de 2018 sobre caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores, que entra en aparente contradicción con la doctrina de la sala.
1.-Anotación preventiva de embargo, certificación de cargas, nota marginal y decreto de adjudicación
La cuestión se suscita en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, sobre todo cuando el plazo de cuatro años de la anotación preventiva se cumple después de que se hubiera emitido la certificación de cargas y antes de que se hubiera solicitado la inscripción registral del decreto de adjudicación con el que concluye la ejecución del bien embargado.
La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (art. 659.1 LEC).
La STS recuerda que la DGRN de 9 de abril de 2018, en respuesta a una consulta vinculante a la DG y con posterioridad a la STS 427/2017, de 7 de julio, y además es posterior a la reforma de la LEC operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que introduce la certificación continuada, afirmando la DG, que ese efecto lo era solo en el ámbito procesal y no en el registral, en donde la expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no supone el cierre del Registro, ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento”.
Deja constancia la Sala que la calificación de la registradora estaría en la línea de la Resolución y con contradicción con la STS 427/2017, de 7 de julio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los artículos 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las Leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del portal de subastas “hasta el término de la subasta”.
2.-Nueva doctrina del Tribunal Supremo sobre los efectos de la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal, matizando la doctrina de la STS 427/2017
Frente a la objeción formulada por la Dirección General de que no existe precepto legal que lo explicite así, baste advertir que un pronunciamiento jurisprudencial al respecto sería la culminación de una interpretación sistemática y teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la seguridad jurídica. Cuando la dicción literal de los preceptos legales vigentes da lugar a una contradicción con una merma de seguridad jurídica para el sistema de ejecución o vías de apremio, con remedios desproporcionadamente onerosos y en muchas ocasiones insuficientes para quien adquiere confiado en la certificación de cargas, como es la tercería de mejor derecho o de dominio, los tribunales deben realizar una interpretación integradora de las normas del ordenamiento jurídico. Si la seguridad jurídica preventiva pivota sobre la vigencia de los asientos registrales y la información que en un momento determinado suministran, y en este caso la quiebra de esta seguridad provendría de dar eficacia a un asiento (anotación preventiva de embargo) que se había cancelado, frente a los titulares de derechos o cargas inscritos o anotados con posterioridad, ese riesgo de inseguridad se salvaría si no llegara a cancelarse aquel asiento.
Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida.
Lo anterior supone una matización de la doctrina contenida en la 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que “causar estado” definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. J.C.L.