ENSXXI Nº 126
MARZO - ABRIL 2026
La transparencia de Schrödinger: publicidad registral y conocimiento efectivo en la era digital
Ingeniero Técnico de Telecomunicación
Jaime Gómez-Obregón es un ingeniero, programador y activista informático español autor de herramientas digitales contra la corrupción en las instituciones y para la transparencia del sector público en España. Ha participado en proyectos relevantes de transformación digital y está especializado en inteligencia de datos, open data y bases de datos. Ha sido director general de ITEISA, compañía del sector tecnológico que fundó en 2004, presidente de la patronal tecnológica en Cantabria, miembro del comité ejecutivo y la junta directiva de CEOE-CEPYME en la región y profesor universitario. Imparte conferencias y ha sido ponente o experto invitado en más de treinta congresos, universidades y foros internacionales, habiendo recibido varios premios.
VIVIENDA
El acceso a una vivienda digna y adecuada, sea en régimen de arrendamiento o en propiedad, constituye uno de los grandes problemas de nuestro tiempo. Los artículos que siguen abordan distintos aspectos que inciden en esta realidad. En primer lugar la catedrática Matilde Cuena Casas analiza el marco normativo y el desequilibrio entre oferta y demanda, ofreciendo una visión integral del problema residencial. A continuación el abogado Carlos Peña Boada profundiza en la importancia de la escritura de arrendamiento como instrumento de protección en el actual mercado del alquiler. Seguidamente el notario Juan Pérez Hereza subraya el interés del asesoramiento legal y el valor del documento público incluso en la fase previa a la compraventa. Por último el notario César Sanz Pérez revisa las recientes interpretaciones jurisprudenciales relativas a la constitución del régimen de propiedad horizontal en edificios con un único propietario.
El problema estructural de la vivienda en España: socialización encubierta del coste y desorden normativo
Catedrática de Derecho Civil. Universidad Complutense
VIVIENDA
Reflexiones a partir del Tratado de Derecho de la Vivienda (1)
El problema estructural de la vivienda en España en el contexto europeo
El acceso a una vivienda digna y adecuada se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales, económicos y jurídicos de las democracias contemporáneas. Aunque el problema presenta manifestaciones específicas en cada país, la crisis de la vivienda constituye hoy un fenómeno estructural que afecta al conjunto de Europa.
El sello que frena al okupa
Abogado
VIVIENDA
Este artículo nace, paradójicamente, de una confesión de ignorancia. Surgió de un comentario casual durante un almuerzo entre amigos y terminó convirtiéndose en un encargo inesperado porque uno de ellos es notario de profesión. El resultado es este texto, escrito con la cautela de quien no es especialista y con la sensación, muy lopiana, de hallarse en el aprieto del Soneto de Violante: escribir para una revista de expertos sin pretender pasar por uno de ellos. Pero también con la convicción de que hay temas que, precisamente por su impacto cotidiano, merecen ser explicados con claridad.
Leer más...¿Qué riesgos asumimos al firmar un contrato de arras?
Notario de Madrid
VIVIENDA
Recientemente ha tenido repercusión en prensa un caso en el que un antiguo empleado de una conocida agencia inmobiliaria, aprovechándose de la confianza que generaba su aparente pertenencia a la misma y simulando tener un mandato de venta del que carecía, ha defraudado a varios compradores de vivienda apropiándose del dinero entregado en concepto de arras.
Leer más...De la propiedad vertical a la propiedad horizontal unipersonal
Notario de Ciempozuelos (Madrid)
VIVIENDA
La Sala Tercera (contencioso-administrativo) del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias entre los meses de noviembre y diciembre de 2025 (1), en las que fija como doctrina jurisprudencial la apuntada en la sentencia de 9 de junio de 2024, esto es, que es elemento esencial para la alteración catastral de un edificio dividido en propiedad horizontal la existencia de una pluralidad de propietarios.
Leer más...CUSTODIA DEL TERRITORIO
La colaboración voluntaria entre propietarios, entidades de custodia, Administraciones públicas y otros actores sociales se ha consolidado en las últimas décadas como una herramienta innovadora para la conservación de la naturaleza. En los artículos que siguen Víctor Gutiérrez López, coordinador del área de Conservación y Restauración de Ecosistemas de la Fundación Biodiversidad, analiza el desarrollo de esta figura y su expansión en España y Federico Cabello de Alba Jurado, notario, profundiza en la aportación del Notariado para reforzar la seguridad jurídica y la eficacia de los acuerdos de custodia.
La custodia del territorio: alianzas voluntarias para conservar la naturaleza con seguridad jurídica
Coordinador del área de Conservación y Restauración de Ecosistemas de la Fundación Biodiversidad del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico
CUSTODIA DEL TERRITORIO
La custodia del territorio se define como un conjunto de estrategias o técnicas jurídicas a través de las cuales se implica a los propietarios y usuarios del territorio en la conservación y uso de los valores y los recursos naturales, culturales y paisajísticos (1).
Custodia del territorio y aportación notarial. Una colaboración ineludible
Notario de Linares (Jaén)
CUSTORIA DEL TERRITORIO
Paralelamente a la acelerada pérdida de biodiversidad que ha provocado nuestra sociedad, acentuada de manera importante a raíz de la era industrial, esta misma sociedad ha tomado conciencia de la necesidad de adecuar nuestros procesos productivos a unos mínimos estándares de sostenibilidad. Es decir, se ha generalizado la percepción de la finitud de nuestros recursos y de que el desarrollo humano no puede dar lugar a que sean esquilmados indefinidamente.
Leer más...SUCESIONES
Al hilo de dos recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo se abordan en este bloque algunas cuestiones sobre la interpretación de la voluntad del causante y los efectos jurídicos de determinados actos en el proceso sucesorio. De un lado, la profesora Belén del Pozo Sierra analiza el alcance de la aceptación tácita de la herencia y el significado del silencio del llamado en el proceso judicial iniciado tras un requerimiento notarial fallido. De otro, el notario Isidoro Lora-Tamayo Rodríguez examina la subrogación real en el fideicomiso de residuo cuando el testamento guarda silencio y el fiduciario enajena bienes hereditarios subsistiendo en su patrimonio los bienes obtenidos en contraprestación.
El silencio en vía judicial del instituido heredero previo. Requerimiento notarial fallido
Profesor Colaborador Asistente Doctor de Derecho Civil
SUCESIONES
Aceptación tácita: actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar o que no habría derecho de ejecutar sino con la cualidad de heredero
Dentro del proceso de adquisición de la herencia, el efecto inmediato que produce el fallecimiento del causante es la apertura de la sucesión, lo que provoca la vocación y delación de la herencia. No basta con la apertura, vocación y delación hereditaria para que el llamado a la herencia adquiera la cualidad de heredero, es imprescindible que el llamado a la herencia como heredero "acepte" la herencia. Desde el momento que acepta, adquiere la condición de heredero, sucesor universal del causante y ocupa su posición en sus relaciones jurídicas activas y pasivas no personalísimas.
Leer más...La subrogación real en el fideicomiso de residuo
Notario honorario
SUCESIONES
Supuesto de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2025
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2025 enjuicia la subrogación real en un fideicomiso de residuo, respecto de los bienes recibidos en contraprestación de la enajenación realizada por el fiduciario con facultades para ello, cuando a su fallecimiento existen en la herencia. Partiendo de la interpretación de la voluntad del testador, resuelve que efectivamente se produce la subrogación real haciendo, además de los argumentos con los que llega a esa conclusión, una serie de consideraciones sobre el fideicomiso de residuo que considero importante para la práctica notarial, máxime cuando no existe en el Código Civil una regulación de esta figura.
Una perspectiva administrativista sobre las renuncias en falso a la nacionalidad anterior incompatible con la española
Letrado del Consejo de Estado
“Una vez es casualidad. Dos veces es coincidencia. Tres veces es acción enemiga”
Ian Fleming, Goldfinger, 1959
Introducción
Es intuición común de los operadores jurídicos que la producción de una serie de actos jurídicos anómalos sostenida en el tiempo puede obedecer a un defecto de técnica normativa. Si la norma está mal redactada, sus actos aplicativos pueden producir efectos inesperados, indeseables e incluso perjudiciales para sus destinatarios.
¿Es la protección jurídica de la apariencia un principio general del Derecho?
Notario de Madrid
¿Qué tienen en común el que el artículo 34 LH proteja a quien de buena fe adquirió a título oneroso de quien en el registro aparecía como titular, o tratándose de bienes muebles al poseedor (art. 464 CC), o que deba ser amparado quien de buena fe contrata con un apoderado o administrador, aunque el poder se haya extinguido o el administrador actúe más allá del objeto social? (1). Pues que regulan casos en los que se presenta un conflicto entre apariencia y realidad, y en esa controversia, en lugar de dar preferencia al interés del titular legítimo, la ley la otorga al tercero que de buena fe confió en la apariencia.
La protección patrimonial en el ámbito del ingreso involuntario residencial
Ex Teniente Fiscal de la Comunidad Valenciana
El ingreso residencial contra el expolio patrimonial. Salvaguardias
Planteamiento inicial
El artículo 763 LEC regulador de los ingresos involuntarios está cuestionado, en el ámbito nacional e internacional, por no adaptarse a la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (CDPCD), al ser contrario a sus artículos 14 y 19 que proclaman “que la existencia de una discapacidad no justifique en ningún caso una privación de la libertad”, y determinan como derecho humano “el Derecho a vivir de forma independiente”.
Sesgos tributarios y segundo tiro
Abogado y economista
HACIENDA Y ESTADO DE DERECHO
“Todos los hombres tienen defectos; el sabio los conoce y el necio los ignora”
Jean de la Bruyère
La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) asume la tarea esencial de aplicación del sistema tributario contando con la importante cualificación técnica y dedicación de sus funcionarios, pero no por ello deja de estar expuesta a errores, inercias y excesos.
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