INTERMEDIARIOS HIPOTECARIOS

A la hora de conseguir un préstamo hipotecario caben dos posibilidades: dirigirse directamente a una o varias entidades para negociar y comparar sus ofertas o recurrir a un intermediario inmobiliario (también llamado bróker hipotecario) que se encargará de buscar las mejores ofertas y negociar condiciones preferentes para su cliente.

El mercado de intermediación hipotecaria, ha experimentado una gran transformación en los últimos años. Tradicionalmente, las agencias inmobiliarias eran las únicas que prestaban servicios de intermediación hipotecaria; sin embargo, hoy en día, existen muchas más alternativas en el mercado.
Por un lado, están las plataformas online o comparadores que no cobran por sus servicios a los prestatarios, sino que reciben comisiones de los bancos si el cliente firma la hipoteca finalmente (entre un 1% y un 2% sobre el importe del crédito). El servicio que prestan estas plataformas se reduce a presentar las mejores ofertas al cliente según su perfil, pero no prestan asesoramiento ni están especializado en conseguir préstamos hipotecarios que presenten dificultades (v.gr. préstamos para finalidades distintas de la adquisición de vivienda habitual o cuyo importe exceda del 80% del valor de la misma). Estas empresas, que utilizan la tecnología de forma intensiva para ofrecer servicios financieros más accesibles y eficientes, han comenzado a ocupar un espacio importante en el mercado hipotecario. Por lo general, ofrecen tasas de interés estandarizadas con procesos telemáticos de solicitud de préstamos dirigidos a clientes con un perfil tecnológico medio-alto.

“El consumidor puede dirigirse directamente a una o varias entidades para negociar y comparar sus ofertas o recurrir a un intermediario inmobiliario”

Frente a este servicio más estandarizado, los intermediarios financieros independientes ofrecen una amplia gama de servicios a sus clientes con un trato personalizado. Están especializados en conseguir préstamos hipotecarios más difíciles de obtener ya sea porque suponen una financiación superior al 80% del valor del activo hipotecado, ya sea por el perfil crediticio del deudor o las especiales características del bien a hipotecar o del préstamo. Además, no solo buscan y negocian las mejores ofertas, sino que pueden prestar asesoramiento y ofrecer un acompañamiento integral hasta la firma del contrato de préstamo hipotecario.
Normalmente estos intermediarios no tienen pactada la exclusividad con ninguna entidad, de tal forma que buscan para su cliente la mejor oferta que puedan obtener del mercado. No obstante, cabe la posibilidad de que su radio de actuación esté limitada a una o varias entidades e incluso tengan pactada la exclusividad con alguna de las mismas. Por ello, aunque lo habitual es que cobren por sus servicios al prestatario, cabe también la posibilidad de que su actuación no sea retribuida por el prestatario sino por la entidad. Finalmente cabe la posibilidad de que cobren tanto del prestatario como de la entidad (en este último caso con un máximo del 0.80% del importe del préstamo). Y, como apuntábamos, su labor puede limitarse a conseguir la oferta y ponerte en contacto con el banco (la mayoría de los que son gratuitos para el cliente) o puede extenderse más allá asistiendo, asesorando y ocupándose personalmente de todas las gestiones relacionadas con la entidad (lo habitual cuando su labor es retribuida por el prestatario). Cada bróker y agencia maneja sus propias tarifas: algunos trabajan con precios fijos y suelen cobrar entre 3.000 y 4000 euros por operación; otros establecen diferentes tarifas en función del importe de financiación (entre el 1% y el 5% del capital del préstamo que consiguen).
Una última diferencia resulta de las obligaciones que asume el prestatario cuando firma el contrato de intermediación. Según la legislación, el mínimo de ofertas que tiene que presentar un intermediario hipotecario es de tres. Lo normal es que el prestatario no esté obligado a aceptar ninguna de estas ofertas si no le interesan y pueda concertar el préstamo con otra entidad distinta, sin que por ello se genere la obligación de pagar nada al intermediario. Incluso existen intermediarios que partiendo de una oferta que ya tiene el cliente se ofrecen para obtener una mejor de tal forma que sólo cobrarán por su trabajo si consiguen esa mejora.
En todos estos casos solo hay que retribuir al intermediario si finalmente se firma el préstamo que él ofreció (1).

“Las plataformas online o comparadores han comenzado a ocupar un espacio importante en el mercado hipotecario”

Por el contrario, existen ocasiones en que el contrato de intermediación prevé el devengo de unos honorarios por el hecho de que el intermediario haya obtenido ofertas que se ajusten a lo previamente pactado, sean o no finalmente aceptadas por el prestatario. En este caso la celebración del contrato de intermediación es generador de obligaciones irrevocables para el prestatario. Un caso extremo de vinculación sería el de aquellos casos en que el prestatario concede la intermediación en exclusiva a un determinado broker, de tal forma que durante un plazo se compromete a no contratar el préstamo por otras vías (ya sea recurriendo a otro intermediario o acudiendo directamente a la entidad).
Finalmente existen intermediarios que prestan sus servicios conjuntamente con agencias inmobiliarias con la aparente ventaja de ofrecer una solución integral en la búsqueda de un hogar y un préstamo hipotecario. Al trabajar con una agencia inmobiliaria, los compradores pueden obtener asesoramiento y orientación sobre el proceso de compra de vivienda y, al mismo tiempo, ayuda en la obtención de un préstamo hipotecario. No obstante, esta elección puede representar un problema para el cliente en tanto existe una vinculación entre el contrato de arras y una financiación que no suele estar garantizada, sobre todo cuando la firma del contrato de intermediación crediticia y la oferta de compra es simultánea. Este hecho puede ocasionar que el cliente se encuentre en una situación comprometida que le impida acceder a un asesoramiento externo o a una solución alternativa para completar la operación ya que es reacio a buscar la financiación por otros medios ante el temor de tener que pagar la indemnización prevista en el contrato de intermediación y además perder la señal que ha depositado en la agencia inmobiliaria. El mismo temor le fuerza, en ocasiones, a aceptar la oferta que le ha hecho el intermediario, aunque no se ajuste estrictamente a lo prometido en el contrato de intermediación, que no siempre formula de forma exacta la oferta que se compromete conseguir el intermediario.

“Los intermediarios financieros independientes ofrecen una amplia gama de servicios a sus clientes con un trato personalizado”

En resumen, existen multitud de opciones disponibles en el mercado de intermediación hipotecaria, pudiendo ofrecer diferentes servicios en función de las necesidades y perfil de cada cliente. La práctica demuestra que un buen intermediario genera importantes ahorros de tiempo y dinero para el prestatario por su mayor conocimiento del mercado y su acceso a mejores ofertas.
Pero la diversidad de servicios de intermediación hace que sea esencial proporcionar de forma anticipada información completa sobre el alcance de los compromisos que el cliente asume al formalizar el contrato de intermediación, con especial atención, al caso de aquellos clientes que no tengan una elevada formación financiera.
Por ello es imprescindible que la actividad se desarrolle sobre la base de un cumplimiento estricto de los requisitos legales y deontológicos que regulan esta actividad. Solo de esta forma se proporciona un servicio de calidad al cliente que redundará en su beneficio y mejorará la competitividad del mercado hipotecario.

(1) Lógicamente todos los contratos suelen incorporar una clausula de penalización para el caso en que el cliente pretende evitar la retribución del intermediario y se pone directamente en contacto con la entidad para terminar aprovechando alguna de las ofertas que le presentó aquel.

Palabras clave: Préstamo hipotecario, Intermediario inmobiliario, Banco.
Keywords: Mortgage loan, Real estate intermediary, Bank.