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REVISTA110

ENSXXI Nº 113
ENERO - FEBRERO 2024

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Por: JAVIER MICÓ GINER
Notario de Sabadell (Barcelona)


GEORREFERENCIACIÓN

La importancia de la Resolución por la frecuencia práctica de la hipótesis
(1) La existencia de obras declaradas e inscritas en el Registro en construcción, en muchas ocasiones con la correspondiente división en propiedad horizontal, es muy frecuente en la práctica. Una de las razones, es que dejó de exigirse la inscripción del final de obra para la última entrega de algunos préstamos. Otra de las razones, es que la crisis inmobiliaria de 2008 dejó innumerables inmuebles con la estructura realizada e, incluso, acabados, sin vender y, por tanto, sin final de obra declarado ante notario ni inscrito. Cuando ahora, tras sucesivas adjudicaciones se intentan vender, la situación se detecta en el proceso de due dilligence. Al propietario del piso concreto le bastaría justificar que está concluido su elemento, así como los elementos comunes del edificio. La cuestión es si el adjudicatario de alguno de los elementos privativos debe y puede georreferenciar la huella de la edificación y la superficie del solar (y asumir él solo los costes). La solución al problema tiene, pues, gran relevancia práctica.

Resumen del supuesto de hecho de la Resolución
El supuesto de hecho de la Resolución es sencillo.
Mediante «acta (2) de final de obra parcial» los comparecientes, según actuaban, solicitaron que se hiciera constar la terminación parcial de la obra declarada solo en cuanto a las porciones diferenciadas número dos), cuatro), seis), ocho) y diez) de la división horizontal constituida en su día.
El registrador basa su calificación negativa en que “No se aportan las coordenadas de referenciación geográfica de la edificación que permitan la identificación de la porción de suelo ocupado por la misma”, citando como único fundamento de la dicción literal del art. 202 LH (norma conforme a la cual “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación… habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”).
El recurrente argumenta: (1) “tal exigencia ha de entenderse referida a la declaración de obras nuevas terminadas en su conjunto, que se incorporarán a la cartografía catastral…, pero no a la terminación de elementos independientes integrados dentro de una propiedad horizontal”; (2) la Resolución de 19 de abril de 2016 que indicaba que “sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada”. Por tanto, como la edificación en su conjunto no está terminada, no procede tal exigencia.
La DG (en realidad, quien sea que resuelve el expediente, pues como es sabido la DG rechaza cumplir en esta materia las normas de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y resultan desconocidos los criterios de reparto de recursos y el funcionario, habilitado o adscrito que los resuelve, imputando toda la responsabilidad a la Directora General, criterio que no compartimos) (3) despacha el problema en pocas líneas y exige la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación incluso en este supuesto.

“Presentado en el Registro el documento público solicitando la constatación registral de la finalización parcial de un edificio en su día declarado en construcción solo respecto de algunos elementos privativos, el registrador deniega la inscripción y exige la georreferenciación de suelo y edificación al propietario de dichos elementos”

Los argumentos de la DG
La DG utiliza algunos argumentos, omite datos relevantes y sale, si se nos permite la expresión, “por peteneras” desenfocando totalmente la problemática.
Los argumentos de la DG se pueden sintetizar así:
1º El tenor literal del art. 202 LH (que ya hemos transcrito)
2º La exigencia de “… «la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique” …”.
Este fundamento se basa en que para saber si la “huella” de la edificación está dentro de la finca no basta con la operación aritmética de comprobación de que cabe (así, cabrá siempre que la superficie de la huella sea menor que la de la finca), sino que, además, es posible que el registrador necesite cuando tenga duda fundada realizar la comprobación geométrica de que la edificación se ubica dentro de la finca. Esa comprobación, dado que la huella se determina por georreferencias, puede exigir, a su vez, la georreferenciación de la propia finca.
3º En el caso concreto, como quiera que se incorporaron al instrumento público, certificados que acreditaban la finalización completa del edificio, no se está en un supuesto de edificio en construcción.
4º Concluye, “El hecho de que el interesado sólo pida la constancia registral de la terminación respecto de determinados elementos privativos no altera la conclusión anterior.

Los puntos más endebles del razonamiento de la DG
La situación es curiosa.
1º El art. 202 LH dice, efectivamente, que la porción de suelo de la edificación (la “huella” como se aclarará posteriormente) debe quedar identificada mediante sus coordenadas de referenciación gráfica.
El precepto no dice cuándo. De ahí que la DG haya vendido entendiendo que deberá georreferenciarse con motivo de la finalización de la obra y no con la declaración de obra en construcción porque esa georreferencias podrían no se exactas. Así lo afirman innumerables resoluciones.
Se ha separado de esta línea, la ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía que (quizá por la influencia de algún registrador) en su Disposición Adicional Novena exige que los notarios testimonien en las escrituras de declaración de obra en construcción “las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación”.
Los autores (registradores incluidos) dudan de la constitucionalidad de la norma (4) o, como mínimo, niegan que pueda cerrar el Registro.
Por tanto, podemos extraer algunas conclusiones:
La georreferenciación solo procedería respecto de la huella de la edificación. Caso de proceder, solo con motivo de la terminación de la obra. Por tanto, es innegable que existen numerosas fincas declaradas en el Registro (y, normalmente, ya detectadas por Catastro) no georreferenciadas en el Registro y… no pasa absolutamente nada.
2º La imposición indirecta de la georreferenciación del suelo es una imposición no de la Ley, sino de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Llama la atención que esa Resolución nunca fue publicada en el BOE y es inmediatamente posterior a la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad (está sí publicada en el BOE y que nada exige al respecto).
Es decir, se está imponiendo una obligación a los ciudadanos vía una Circular interna ni siquiera publicada en el BOE. Se plantea así una vulneración del principio de jerarquía normativa (5).
3ª La DG directamente lamina el principio de rogación y, con ello, duplica el coste. Este principio, antes esencial en el sistema registral español, hoy es ignorado con extraordinario (y no por ello menos sorprendente) frecuencia. Resulta que es así el Registrador quien decide si debe o no practicarse o no un asiento que nadie solicita e, incluso, el procedimiento a seguir. Con ello, el propio Registrador decide cada vez el coste de la inscripción. No sería así de respetarse la Sentencia del Tribunal Supremo 354/2021, 12 de marzo de 2021, Sala Tercera de lo contencioso-administrativo (6), que da por sentado que estas operaciones no deberían duplicar el arancel registral: Tal sentencia es objeto de general inaplicación.
Es decir, el interesado solo tendría interés en que conste la terminación de su elemento privativo (o de aquellos que sean de su propiedad), sin verse obligado a acometer los gastos de georreferenciar todo el edificio y la propia finca
En el extremo, la decisión de si debe o no georreferenciarse el suelo también depende del arbitrio del Registrador, quien puede o no tener duda fundada. Son muchísimas las resoluciones que intentan aclarar cuándo existe duda (suele identificarse con el hecho de que la edificación esté en uno de los lindes de la parcela o bien la ocupe en su totalidad), pero como la exigencia no tiene fundamento en la Ley, es la DG la que ejerce funciones más propias del legislador que de un órgano administrativo.
4º La DG no es consciente de la situación que ha creado de confusión práctica entre los propios Registradores y Registros.

El caos generado en la práctica registral
Desde que salió la Resolución hemos consultado a distintos Registros si, con motivo de un final de obra parcial, nos iban a exigir las georreferencias de la huella de la edificación o del suelo. Las respuestas son variadas. Y no es de extrañar porque al final late una pregunta:
¿Puede y debe el propietario de solo uno o algunos de los elementos privativos asumir el coste de georreferenciar la huella del edificio y la de la finca? ¿No vulnerará los derechos de los demás vecinos? ¿No sería la Comunidad la competente?
Veamos algunas respuestas:
Primera posición: confusión del supuesto con el art. 202 LH in fine
Algunos Registros se ven confundidos con la pregunta. La primera reacción es achacarla a ignorancia del notario que la formula. Nos recuerdan que la georreferenciación del “elemento privativo” no procede, sino que (como dice el art. 202 LH) “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”. Es decir, confunden la cuestión de la georreferenciación de la huella del edificio y del suelo con la de la de la finca.
Cuando se les saca del error de concepto, la sensación es que la doctrina de la resolución o bien es desconocida o no ha calado o se considera tan alejada de la realidad que ni se plantean aplicarla.
Segunda posición: improcedencia en las obras inscritas antes de 2015
Otros Registros, buscando soluciones para no aplicar la resolución (que no parece gozar de gran predicamento), defienden que no sería aplicable a aquellas obras declaradas antes de 2015.
Esta posición tropieza con otra doctrina de la DG. La DG, a veces tan obcecada en potenciar el Registro que acaba complicando la vida a los propios registradores, defiende una suerte de retroactividad de manera que la legislación aplicable no sería ni la del día que se produje el hecho ni la del otorgamiento de la escritura, sino la de la presentación al Registro. Es decir, si el Registrador debe calificar la situación conforme al art. 202 LH, se ve en una situación imposible.
Tercera posición: improcedencia si el final de obra acredita la conclusión antes de 2015
Esta solución buscaría ampararse en que antes de 2015 no era exigible el requisito de georreferenciar la huella del edificio ni el suelo.
A nuestro juicio, podría ser una salida airosa.
El problema es que tropieza con la misma teoría de la retroactividad mantenida por la DG.
Cuarta posición: inaplicación cuando la constancia del fin de obra se realiza por la vía del art. 28.4 LS
Como sabemos, las obras o su terminación pueden acceder al Registro bien por el cumplimiento de la normativa urbanística (art. 28.1 LS) o bien por la prescripción de las acciones para restaurar la legalidad urbanística (art. 28.4 LS, las mal llamadas obras nuevas “antiguas”).
Como subterfugio, se busca considerar que, cuando la vía es el 28.4, los requisitos son menores que en los casos del 28.1 (lo cual es cierto), por lo que no procedería la georreferenciación.
La solución también podría ser factible, pero tropieza con que no existe esa diferencia de régimen respecto de la exigencia de georreferenciación.
Quinta posición: rezar porque se trate de una propiedad horizontal tumbada
En los casos en que el elemento privativo concluido pertenece a una propiedad horizontal tumbada, no es infrecuente acudir a otro subterfugio. Se trataría de defender que como la finca tiene “su” suelo, bastaría georreferenciar la vivienda y su suelo adyacente.
Esta solución dispondría de una cierta presencia lógica.
Pero no deja de plantear problemas. Por un lado, en Catastro la parcela catastral debería aparecer con distintas referencias, cada una con su cuota. De ser así, georreferenciar el terreno de una vivienda de nada serviría para la coordinación. Se coordinan parcelas catastrales con fincas registrales.
Además, el propietario de un elemento privativo estaría actuando olvidando que el suelo es elemento común (no privativo, por más que se le atribuya el uso y disfrute exclusivo) y estaría definiendo por sí solo la extensión de sus derechos respecto de la Comunidad.
Sexta posición: dejar constancia de las georreferencias en el cuerpo de la inscripción sin más
Otra solución que se observa consiste en recoger las georreferencias como un mero dato aportado por el propietario en el cuerpo de la inscripción, pero sin iniciar procedimiento alguno de coordinación.
Esta solución, por un lado, nominalmente refleja las coordenadas y no genera ninguna presunción ni conflicto. Pero, por otro lado, manifiesta la inutilidad del reflejo de coordenadas por un solo propietario.
Séptima posición: que el propietario del elemento privativo asuma los costes (y aplicar el 9.b) o el 199 LH)
La última de las soluciones podría dar una solución. Pero, a cambio, genera otro caso.
Se trataría de seguir al pie de la letra la Resolución (de hecho, excediéndose, porque la Resolución se evade el problema con la excusa de que el edificio estaba totalmente acabado). De esta forma se exige que sea el interesado, titular solo de uno o algunos elementos privativos con asuma todos los costes de georreferenciación.
El problema es que se plantea si un único propietario de una división horizontal está legitimado él solo para determinar la huella del edificio y de la propia finca en su conjunto, vinculando al resto.
Una posible solución garantista, sería ampliar esta legitimación inicial, pero exigir una suerte de no oposición de la Comunidad de propietarios a quien se le comunicaría.
Lo cual obligaría a determinar la vía a utilizar para la inscripción.
• Si se admitiera que la georreferenciación es obligatoria (y no potestativa) y que, en el supuesto, la superficie georreferenciada no excede del 10 por ciento de la inscrita, que no se excede el perímetro catastral y que el registrador no alberga dudas, se podría usar el art. 9.b) LH siempre l (véase la Resolución 28 de febrero de 2023). Por tanto, se podría inscribir y luego notificar a la Comunidad.
• El inconveniente es que se coloca a la Comunidad en la obligación de acudir a la vía judicial si discrepa de las mediciones.
• Alternativamente, se podría imponer el uso del art. 199 LH.
• El primer inconveniente es que obliga a la Comunidad a oponerse, si discrepa. Con lo cual tendremos dos mediciones topográficas y dos costes: la del propietario y la de la Comunidad.
• El coste del procedimiento del art. 199 LH es elevadísimo. Máxime cuando se tramitan notificando en lugar de al Presidente de la Comunidad, a todos los vecinos (lo que ya ha pasado).
• Si se rechaza la georreferenciación del propietario, se quedará sin poder dejar constancia del fin de obra de sus elementos, privándole de sus derechos.

La absurda fórmula notarial
Como al final, el otorgante lo que quiere es que le inscriban el fin de obra de sus elementos, ante la imposibilidad de acertar cuál sea el criterio del Sr. Registrador, se ha optado por darle absoluta libertad para que, a la vista de la poco consistente y no repetida Resolución de la DG, haga lo que quiera con las georreferencias.
La fórmula utilizada ha acabado siendo tan kafkiana como la siguiente y, casi cada vez que la usamos, llamamos personalmente a los Registradores para pedirles disculpas por el texto forzado por la Resolución. Si este pequeño apunte sirve para se entienda el porqué usamos una cláusula tan esperpéntica, el objetivo estará cumplido.
En el expositivo I, tras la descripción literaria (en la letra A), la catastral (en la B), se inicia la descripción real (letra C) informando de los procedimientos de subsanación de Catastro y de concordancia del Registro con la realidad jurídica extrarregistral. Se añade:
"En el caso de finales de obra parciales se suscita una problemática específica que se detallará en el epígrafe III.2.i. Consideraciones sobre la forma de proceder registral y catastralmente respecto de la georreferenciación".
Y en el expositivo III.2.i incluimos una cláusula que simplemente pretende que el Registro cumpla en la forma que desee la obligación del art. 202 LH según la interpretación que el Registrador siga de la resolución que comentamos.
"III.2.i. Consideraciones sobre la forma de proceder registral y catastralmente respecto de la georreferenciación en el caso de final de obra parcial de solo algún elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
No se desconoce que la Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública entiende que cuando se trata de edificio terminado debe cumplirse con el art. 202 LH y que "El hecho de que el interesado sólo pida la constancia registral de la terminación respecto de determinados elementos privativos no altera la conclusión anterior". Dicha resolución no ha sido reiterada y se refería a un supuesto en que todo el edificio estaba terminado, afirmación que no puede asumir la sociedad otorgante a quien solo le compete afirmar que lo está el elemento de que es propietario y las zonas comunes.
Para poder cumplir estrictamente con tal exigencia sería necesario que en la información registral de cualquier elemento privativo se hiciera constar (1) la superficie del solar, (2) la huella de la edificación que conste en el Registro [teniendo en cuenta que podría incluso no constar ninguno de los datos y en obras anteriores a 2015, con casi total seguridad el segundo dato], (3) si la finca está o no ya georreferenciada o si lo está cualquiera de sus colindantes, pues en tal caso existirían limitaciones a la hora de inscribir las georreferencias de la finca y (4) si ya consta declarada la finalización de obra de cualquier otro elemento privativo, pues en tal caso resultaría improcedente aportar nuevas coordenadas que ya constarían en el Registro o que se habrían considerado innecesarias de no constar.
Incluso en la hipótesis de que se dispusiera de toda esa información (con la dificultad y coste que supondría acceder a la misma) se plantearía la dificultad de que un propietario de un solo elemento privativo de la división horizontal instase el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias o el procedimiento para obtener la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral respecto del solar o de la huella de la edificación, alterando descripciones que exigirían como mínimo el consentimiento o la no oposición del resto de copropietarios o de la Comunidad.
Por ello, en principio, el otorgante según actúa manifiesta que no solicita ninguna modificación del Catastro ni del Registro toda vez que, al no ser propietario de la totalidad del Edificio en régimen de propiedad horizontal, sino solo de uno de sus elementos privativos, por considerar que no está legitimado para modificar su descripción.
No obstante, en la práctica se observan distintas soluciones registrales a estos supuestos, por lo que expresamente se consiente la solución que adopte el Sr. Registrador de entre las conocidas, a saber:
a) omitir los datos de georreferenciación al tratarse de obra con más de diez años;
b) incorporar las georreferencias como un dato más en el cuerpo de la inscripción, pero sin implicar incorporación de base gráfica ni georreferenciación propiamente dicha ni instar el procedimiento de coordinación;
c) iniciar el procedimiento del art. 9.b) LH por entender que se dan como correctas las georreferencias catastrales, no exceder las diferencias del 10 % y no albergar duda.
d) iniciar el procedimiento del art. 199 LH de no cumplirse los requisitos de la letra c).
A tales efectos podrá notificar a la comunidad o a quien estime pertinente, si lo considera necesario y se acepta el resultado final, siendo el único interés de la sociedad otorgante la constancia del final de obra del elemento.
Reitera el otorgante a estos efectos, si fuere menester y siempre a criterio del Registrador, que las superficies serían las de los informes técnicos reseñados".
En definitiva, como quiera que por el principio de independencia de la calificación y la imposibilidad de elegir registrador competente, deberá estarse al criterio que se mantenga en cada Registro y estos distan de ser uniformes, se deja libertad absoluta para que se practique el asiento como se desee.

“La resolución, a juicio del autor, o no resuelve el problema o, de resolverlo, lo habría hecho de forma ineficaz e ineficiente”

La conclusión práctica final
Con lo que, una vez más, llegamos a que nadie sabe a ciencia cierta cómo procederá el Registrador ni cómo quedará inscrito el documento ni el coste que supondrá.
Si el objetivo del procedimiento notarial registral es aportar seguridad jurídica preventiva, hemos conseguido exactamente lo contrario.
La norma (o pretendida norma, porque la DG no puede dictar normas, pero está sustituyendo al Legislador y con el escaso amparo una Resolución de 2015 clandestina, es decir, no publicada en el BOE e imponiendo obligaciones a los ciudadanos) no es efectiva. Ante el absurdo, se intenta por casi todos los que aplican el sentido común, buscar excepciones para no aplicarla.
No es eficaz porque la finca ya estaba inscrita sin georreferenciación y no se entiende que quien ha adquirido una sola de las viviendas de un inmueble no pueda solicitar el fin de obra de solo su elemento.
Y, desde luego, no es eficiente, porque carga de costes a un solo propietario por incumplimientos anteriores y ajenos al mismo.
Desde esta óptica, el final de obra parcial ha devenido un documento de casi imposible redacción sin incertidumbre.
El Estado ha convertido un problema Público (identificación de las fincas a efectos fiscales y coordinación Registro-Catastro) en un coste privado.
No parece muy razonable.

Ninguna protesta sin propuesta
Una solución sencilla seria refundir en una sola Base de datos las descripciones gráficas de la finca, descripción que sería la Catastral. O, al menos, aceptar los finales de obra parciales cuando su georreferenciación se limite a remitirse a los GML catastrales, dado que, a fin de cuentas, son los aceptados por la Comunidad de Propietarios del edificio y gozan de la presunción del art. 3 de la LCI.
Otra posibilidad es efectuar una lectura restrictiva de la resolución. A fin de cuentas, La DG se ampara en que en el caso concreto sí estaba concluido todo el edificio. Se trataría de considerar que solo en ese caso debe procederse conforme a la resolución, es decir, cuando esté concluido todo el edificio. Bastaría entonces manifestar que solo consta como concluido el elemento privativo afectado y los elementos comunes y que se desconoce la situación del resto. La solución probablemente no es óptima, pero no hay muchas más opciones.
Efecto colateral: la información registral continuada y las notas simples informativas no sirven
Adicionalmente, queremos llamar la atención sobre los efectos colaterales que se producen. ¿Qué información no suele constar en la información registral que se recibe del elemento privativo que consta en construcción? No es infrecuente que se haya declarado la terminación del resto de elementos que quedan en manos de otro propietario. Necesitaríamos:
1. Información sobre la superficie de la huella de la edificación en el terreno. Normalmente, en obras antiguas anteriores a 2015 no constará. Pero el Registrador podría pensar que se deduce (o no) de los datos inscritos. La deducción es peligrosa porque la "huella" es una superficie perimetral y las construidas muchas veces atienden a criterios arquitectónicos, urbanísticos o catastrales (donde determinadas superficies computan al 50%). Evidentemente, de estar georreferenciada, se precisarían las georreferencias.
2. Información sobre si el suelo está georreferenciado o no, total o parcialmente. Normalmente no lo estará. Pero no podemos olvidar que la DG ha afirmado que es posible georreferenciar solo algunos lindes y no todos. De manera que, indirectamente, podría estar ya georreferenciado algún lindero, por estar georreferenciada alguna finca colindante.
3. Información sobre si algún otro elemento consta ya como terminado. La razón es que, si ya constase, no tendría sentido exigir ahora unas georreferencias que no se exigieron al constatar la final de obra de otro elemento.
4. Y, ya puestos a pedir, no estaría de más que el Registrador indique si va a exigirle al propietario de uno o varios elementos privativos georreferenciación del suelo y de la huella de la edificación; si iniciará o no un procedimiento del art. 199 LH o usará el 9.b) LH, notificando antes de inscribir o después a la Comunidad en la persona de su Presidente, con una posible aproximación de costes.
Estamos convirtiendo la inscripción de la documentación en un procedimiento no previsible que es justo lo contrario del objetivo final que deberíamos tener notarios y registradores: la seguridad jurídica preventiva.

(1) Este comentario se enmarca en la tesis dirigida por Judith Solé Resina, Facultad de Derecho de la UAB.
(2) No es este el lugar donde debemos desarrollar si el instrumento público adecuado, máxime cuando se georreferencia la finca puede seguir siendo un acta o debe ser una escritura. Esta materia la hemos estudiado en otros trabajos y profundizaremos en su estudio en otros apartados, anticipando que la coherencia con las afirmaciones de la DG es que ya no se utilicen actas, sino escrituras. Nótese que en los fundamentos de derecho dice la DG: “el título calificado, autodenominado «acta de final de obra parcial»…”.
(3) Esta materia y nuestra discrepancia se trata en otros apartados de esta obra.
(4) Por destacar que la cuestión dista de ser pacífica entre los propios registradores, puede verse Oliva Izquierdo, Antonio Manuel, “Las declaraciones de obra nueva y el Registro de la Propiedad”, Basconfer, 2022. página 231. La tesis que defiende es que la ausencia de esas georreferencias no pueden determinar el cierre del Registro (porque la norma no lo impone y porque la Comunidad Andaluza carece de competencias para ellos).
(5) Estudiamos también la materia en otros apartados.
(6) De las razones expuestas ha de concluirse, a los efectos de la cuestión que suscita interés casacional, que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada.

Palabras clave: Registro, Georreferenciación, Terminación parcial.
Keywords: Register, Georeferencing, Partial completion.

Resumen

Presentado en el Registro el documento público solicitando la constatación registral de la finalización parcial de un edificio en su día declarado en construcción solo respecto de algunos elementos privativos, el registrador deniega la inscripción basándose en que “No se aportan las coordenadas de referenciación geográfica de la edificación que permitan la identificación de la porción de suelo ocupado por la misma”, citando como único fundamento la dicción literal del art. 202 LH.
El recurrente argumenta que “tal exigencia ha de entenderse referida a la declaración de obras nuevas terminadas en su conjunto, que se incorporarán a la cartografía catastral…, pero no a la terminación de elementos independientes integrados dentro de una propiedad horizontal”; y que la Resolución de 19 de abril de 2016 ya indicaba que la georreferenciación de la huella de la edificación “sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada”. Por tanto, como la edificación en su conjunto no está terminada, no procede tal exigencia.
Quien resuelve el recurso (es imposible saber quién es porque en este punto la DG considera no aplicable la Ley de procedimiento administrativo) (3) exige la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación incluso en este supuesto de solicitud de fin de obra solo de algún elementos privativo, con la excusa de que estaba terminado todo el edificio.

Abstract

When a public document requesting the registration of the partial completion of a building which had previously been declared to be under construction only as regards some limited common elements was presented to the Register, the registrar refused to perform the registration on the grounds that "the geographic referencing coordinates of the building that enable the identification of the portion of land it occupies are not provided", citing the literal wording of article 202 of the Mortgage Law as the sole grounds for the refusal.
The appellant argues that "such a requirement must be understood as referring to the declaration of new works that have been entirely completed, which will be added to the property register map..., but not to the completion of independent elements within a horizontal property", and that the Ruling of 19 April 2016 stipulated that the georeferencing of the building's outline "will only be required in cases where the building is completed". Since the entire building is not finished, this requirement is therefore not applicable.
Whoever rules on the appeal (it is impossible to know who this will be, because the Directorate General considers the Administrative Procedures Law not to be applicable on this point) will require the georeferencing of the portion of land occupied by the building, even under these circumstances.

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