GEORREFERENCIACIÓN 

Comentario de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de enero de 2023

Los hechos
El recurrente, para proceder a la segregación de una finca en una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones, aporta una georreferenciación alternativa con el correspondiente informe catastral de validación técnica. La representación gráfica catastral de la finca matriz, es decir, los lindes exteriores y la cabida en el Catastro, que es superior a la registral, no varían y se corresponden con la de la pertinente licencia de segregación emitida por el Ayuntamiento. Es más, en la calificación de la registradora se dice que han solicitado, previa medición topográfica de la finca, la pertinente Licencia del Ayuntamiento de Gijón, la cual les fue concedida. Pero, tras analizar la representación gráfica con la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente, la registradora observa cierto desajuste entre el trazado de los linderos de la georreferenciación y la pared que delimita ambas propiedades. Ante la duda, decide iniciar un procedimiento del artículo 199 LH siendo la diferencia de cabida de un 5,32%, inferior, por tanto, al 10. La actuación de la registradora pasa necesariamente por no admitir de entrada la presunción de exactitud del Catastro y se fundamenta esencialmente en que el alta catastral de las dos nuevas fincas catastrales -matriz y resto en terminología registral- no ha sido notificada a los vecinos. Notificación que parece innecesaria puesto que no se alteran los lindes conjuntos de la representación catastral gráfica.
Previamente a la inscripción, el titular registral había solicitado una alteración catastral que no afectaba a los lindes de los vecinos que luego presentarían alegaciones salvo sólo en un vial que se cedió al Ayuntamiento y que queda confirmado, obviamente, con la Licencia de segregación precedida de medición topográfica a que hace referencia la registradora. Repara la registradora en la desaparición de un regato que figuraba en la descripción literaria registral con la expresión mediante regato sin que se diga si es medianero o es un accidente dentro de finca propia.

“La actuación de la registradora pasa necesariamente por no admitir la presunción de exactitud del Catastro”

Ante las alegaciones presentadas, junto con unos planos topográficos no validados, por tres vecinos dentro del procedimiento del artículo 199 LH, decide suspender la inscripción para, como dice la Resolución, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre los colindantes. El cuarto alegante confirma abiertamente la pretensión del promotor del expediente.
Aclara la propia Resolución: “Antes de resolver el recurso, observada la realidad física, se observa que todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que ninguna perturbación de hecho se ha producido en las fincas. Por lo que la controversia es solamente técnica o cartográfica, relativa a si la georrefrenciación alternativa presentada se ajusta o no a la realidad”. Es decir, nos hallamos frente a un debate que no afecta a la finca real sino a la representación topográfica.
Argumenta el requirente: “…la Registradora no debió abrir un procedimiento conforme al artículo 199 LH cuando el Catastro ya estaba modificado con anterioridad, representando la división física de las parcelas resultantes de la segregación, la 04 (2.023 m2) y la 48 (998 m2) El trámite de audiencia, esto es, el traslado a los colindantes no era necesario. Lo que se pretende es la inscripción de una base gráfica que ya estaba perfectamente representada en el Catastro”. Aunque coincido con este argumento, lo dejaré de lado para centrarme el los “efectos colaterales” de la apertura del procedimiento del art. 199 LH.
De las alegaciones de tres de los cuatro alegantes cabe destacar alguna frase bastante reveladora:
• “…me albergan dudas sobre si el exceso de cabida que se pretende inscribir invade el camino, el regato, o mi finca, lo que daría lugar a una doble inmatriculación.” Parece poco serio que el alegante en lugar de concretar la alegación a su linde no sepa dónde situar el exceso, citando tres posibilidades.
• “…si la cabida pretendida se debiera (utilizando el verbo en potencial, como mera conjetura) a errores de medición de la finca matriz la superficie que exceda de la superficie que en su día fue adquirida por la promotora del expediente conllevaría un perjuicio para los titulares de las otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz”. Es decir, lo que se pretende no es la delimitación exacta de la finca, cuya mayor cabida no se sabe dónde ubicar por los alegantes, sino obtener una compensación de un supuesto perjuicio.
• Hay que añadir:
• que tras la cesión del vial al Ayuntamiento y la fijación del límite de la calle, la finca matriz queda con una cabida superior a los 3.000 m2 lo que permite la segregación de una parcela para la construcción de una segunda vivienda;
• que los planos cartográficos que se aportan por los alegantes ni siquiera se han validado contra Parcelario Catastral.
Relaciono estas manifestaciones con mi experiencia como notario y me vienen a la memoria unas alegaciones de un vecino completamente infundadas con las que “presionaba” para que se le autorizara una ventana en un patio común y otro caso que se cerró con una “compensación” de 35.000 euros para el alegante porque el titular registral no podía permitirse el retraso que comporta un declarativo ordinario con sus correspondientes recursos. Basta la animadversión de cualquier vecino para que el 199 LH se convierta en una trampa saducea.

“La decisión que adopta el Catastro debe ser aceptada por el Registro entre otras razones porque goza de mayores medios de comprobación in situ”

El resumen para el ciudadano recurrente en la resolución que nos ocupa está claro. No habiendo perturbación de hecho, la controversia técnica o cartográfica le comporta que no podrá ver su finca inscrita en tres o cuatro años. Ya lleva uno. Si tenía que hipotecarla o venderla para pagar el Impuesto sobre Sucesiones está atrapado. Al final, la superposición de planos que hace la registradora (sic en la Resolución) con el plano catastral, la ortofoto y las cinco descripciones gráficas alternativas de los técnicos del recurrente y de los cuatro vecinos, aparca la finca hasta el resultado del pleito por una controversia técnica o cartográfica. Será el juez en fase de prueba quien acabe pisando la finca real para decidir.
Desde un punto de vista funcional vemos dos presunciones de exactitud de dos oficinas públicas que no se respetan entre sí. Unicidad contra estanqueidad de los organismos del Estado. Ninguna Administración moderna se construye sobre el principio de estanqueidad.
Desde el punto de vista del contribuyente se aprecia que el insólito sistema español de coordinación Catastro-Registro supone un triple coste: el de las bases gráficas catastrales, el de las literarias y gráficas registrales y el de coordinación entre ambas. La gran mayoría de Estados modernos resuelve el problema estableciendo una división del trabajo: el Catastro identifica gráficamente la finca sobre el terreno y el Registro le aplica los derechos.
Caben, con todo, soluciones menos traumáticas. Antes de la Ley del año 2015, es decir, antes de la actual coordinación entre Registro y Catastro, se había repetido hasta la saciedad que el sistema registral español era el mejor del mundo. Y lo cierto es que los problemas que derivaban de la delimitación real de las fincas no eran más que los actuales sino menos. Si hasta hoy hemos podido convivir razonablemente sin la coordinación, hay que concluir que la publicidad registral no se vería mermada si en los casos en que surja una dispar identificación topográfica se abriera un trámite de adecuación que no interrumpiera la inscripción. El Registro se limitaría a publicitar la disparidad que se debate poniendo de manifiesto los diferentes planos y el adquirente podría decidir si asume o no el riesgo de la discutida identificación de la finca. En muchos casos, como el presente, no tendría inconveniente alguno en seguir adelante puesto que todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que ninguna perturbación de hecho se ha producido en las fincas. Y de paso mejoraría la percepción ciudadana del Registro, que pasaría a ser un organismo coadyuvante y no obstativo.

Estado de la coordinación a la vista de la Resolución
Aparte de este antieconómico resultado final, algunas afirmaciones vertidas a lo largo de la Resolución merecen un comentario. Los textos de la Resolución se reproducen entrecomillados.
“La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne que tras los procedimientos, trámites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae la propiedad inscrita”.
En palabras de la registradora: “…con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral…”.
El mundo al revés. La realidad no determina la descripción de la finca sino la descripción registral determina la realidad. Se trata de un artificio que ya puse de manifiesto en mi artículo “La finca registral como metaverso” publicado en EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número 105, septiembre/octubre 2022 al que me remito. La finca ha sido y sigue siendo una circunstancia de hecho, no un pronunciamiento jurídico del registrador exceptuado de la presunción de exactitud del Catastro (art. 3 LCI).
Olvida la DGSJFP que cuando se modifican los lindes de una finca se están modificando al mismo tiempo los lindes de las colindantes igualmente protegidas por los asientos del Registro y tal modificación sólo puede tener lugar por consentimiento expreso de las partes o por resolución judicial.

“El mundo al revés. La realidad no determina la descripción de la finca sino la descripción registral determina la realidad”

Sólo el consentimiento de los titulares registrales o la sentencia judicial pueden definir fincas, no el registrador. Lo reconoce así explícitamente la Resolución en el FD 13º al decir “el promotor podrá proceder al deslinde del artículo 200 LH…también puede los interesados acudir al acta de conciliación del artículo 103bis de la Ley Hipotecaria...o a la vía arbitral… Y en último término siempre quedará expedita la vía judicial…”. Así resulta también del artículo 40, d) LH que sólo admite la rectificación por consentimiento expreso del titular afectado o resolución judicial.
Por otra parte, queda pendiente de definir lo que se entienda por plenos efectos jurídicos. ¿Acaso los del artículo 34 LH, cuando algunos procedimientos no comportan notificación alguna, otros se notifican cuando ya se ha practicado la inscripción, otros se solventan sin notificar a los titulares de otros derechos reales sobre la finca y todos pueden resolverse por el registrador a pesar del silencio del colindante?
La siguiente pregunta es ¿hasta dónde llega la salvaguardia de los Tribunales? No sólo no es posible fundamentar en el expediente del artículo 199 LH unos plenos efectos del artículo 34 LH, sino que sería incluso contrario al principio de igualdad de armas procesales que un colindante ausente se viera compelido a defender su titularidad en un juicio declarativo simplemente porque el vecino aprovechó su ausencia. Este colindante -que tiene igual derecho a ver su finca protegida por el Registro de la Propiedad que el promotor del expediente- quedaría desposeído por el mismo Registro. Paradójicamente, tendría mejor protección un colindante que, siguiendo el principio de voluntariedad de la inscripción, no inscribe su finca y, por tanto, no se le notifica.
La razón del intento doctrinal de priorizar el metaverso frente a la realidad deriva de que el registrador, a diferencia del Catastro, no puede actuar de oficio ni verificar los datos sobre la finca real mediante su inspección. Sólo el Catastro en el procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario puede concordar la descripción gráfica con la realidad inmobiliaria. La Resolución Circular de 2021, al desarrollar el procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 LCI, oculta esta carencia tras la cortina de humo de la “discrepancia gráfica”, antes denominada con mayor propiedad “discrepancia geométrica” en la Resolución-Circular de 2020. La Resolución Circular, apdo. 6º.1, define la discrepancia gráfica como “la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortografía del PNOA”. No es eso. Radicalmente no. El procedimiento subsanación de discrepancias del artículo 18 LC no tiene por finalidad la superposición de planos sino, tal como dice literalmente, la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria, debiendo proceder incluso de oficio cuando detecta la discrepancia. Y para resolver dicha discrepancia, la Circular del Catastro 05.03/2006 de 27 de abril sanciona: “Como fuentes de información pueden citarse, a título indicativo, las comprobaciones realizadas sobre el terreno…”. Conforme al artículo 18 LC, el Catastro no superpone planos, los comprueba sobre el terreno.

“El registrador no tiene que seguir la presunción de exactitud del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario a efectos registrales. Con esta afirmación la DGSJFP se salta tanto el sistema de intercambio de información bidireccional a que alude la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015, como la presunción de exactitud del Catastro. Si admitimos la recíproca, es decir, que la presunción del Registro puede ser desconocida por el Catastro, se acabó aquí la coordinación”

Y, no para aquí la cosa, para rebajar la función catastral frente a la del registrador, la Resolución que comentamos se atreve a decir -como veremos en el siguiente punto- que sólo el registrador controla la legalidad en el campo inmobiliario y que el registrador no tiene que seguir la presunción de exactitud del artículo 3 de la LCI a efectos registrales. Con esta afirmación la DGSJFP se salta tanto el sistema de intercambio de información bidireccional a que alude la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015, como la presunción de exactitud del Catastro. Si admitimos la recíproca, es decir, que la presunción del Registro puede ser desconocida por el Catastro, se acabó aquí la coordinación. Volveremos sobre este punto.
Cuantos más planos se superpongan más probable será que no coincidan. El siguiente paso, como el registrador no puede actuar sobre el terreno para conocer la realidad, es dar entrada a los colindantes para que le cuenten “su realidad”. Hasta que sea el juez quien pise la finca y fije “la realidad”. Y si los colindantes callan, el registrador simplemente inscribirá una descripción igualmente atacable en los Tribunales porque al silencio del colindante no se le puede dar el valor de consentimiento. Es obvio que falla el sistema. Complicado, impreciso, insuficiente, lento y conflictivo. Dar prioridad a la “finca metaverso” no puede ser la solución. Sólo se genera una presunción inatacable cuando hay resolución judicial o consienten expresamente todos los colindantes. En los demás el resultado es una presunción de exactitud débil. Para este viaje no hacen falta tantas alforjas.
Toda Europa va por otro lado. La descripción gráfica la define el Catastro en base a la finca real (no es necesario acudir al metaverso). El registro pone los derechos. Ni Francia, ni Alemania ni los Países Bajos han tenido el calvario de nuestra ley 13/2015, con más de 500 resoluciones a sus espaldas que van creando derecho sobre la marcha con constantes cambios de rumbo. Uno de los países que más retrasado iba en el tema de adecuación del Catastro era Italia. El DL 1º Iuglio 2010 lo resolvió sencilla y eficazmente:
• En los actos notariales hay que incluir la planimetría catastral con una dichirazione de conformita.
• O, alternativamente, una attestazione de conformita por técnico habilitado con su correspondiente plano.
• El notario ha de comprobar que coinciden el propietario registral y el catastral.
• En caso de disconformidad se comprueba la planimetría aportada sopralluogo dell’immobile (mediante inspección del inmueble).
Volviendo a España, lo grave es que la DG de los registradores da al traste con la coordinación. El Catastro tiene la misión de ser fiel a la realidad. Lo dice claramente el artículo 18 LCI: “…concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria….”. En cambio, la argumentación registral parece pretender que sea la realidad la que se pliegue a la construcción ideal (el metaverso de finca) del Registro. ¿Quién dijo coordinación?
Y siguiendo la DG en la misma línea: “El alta del Catastro no produce ningún efecto jurídico, al carecer el Catastro de la función del control de la legalidad, que en el campo inmobiliario corresponde a los registradores de la propiedad, al ejercer su función de calificación registral”… “el alta en el Catastro de una subsanación de discrepancias al amparo del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no produce efecto registral alguno, si presentado el correspondiente título en el Registro, no se produce la inscripción, al calificar negativamente el registrador la rectificación de la descripción y la inscripción de la georreferenciación, una vez valoradas las alegaciones de los colindantes afectadas”.

“Las fincas sólo se pueden definir con efectos frente a terceros por voluntad expresa de de las partes o por sentencia judicial. No se puede perder de vista el artículo 40, d) LH. Los procedimientos catastrales y registrales, incluido el del artículo 199 LH, sólo nos proporcionan meras aproximaciones a la realidad revisables en los Tribunales”

Los funcionarios del Catastro, no son unos irresponsables que operan sin control de legalidad. El procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 LCI está reglado e impone la comunicación a los interesados para evitar cualquier posible indefensión. Siempre hay que indagar la verdad y a buen seguro que es lo que pretendió la registradora al notificar a los colindantes para evitar lo que considera posible indefensión, pero sólo el Catastro es competente para averiguar sobre el terreno la realidad de la finca y si los planos obedecen o no a dicha realidad, lo que en el caso presente ya hizo al delimitar la finca matriz. Si las segregadas no alteraban la representación catastral -lo que ya contrastó el Catastro teniendo a la vista la anterior descripción gráfica, la ortofoto y su inspección de la realidad- y el Catastro decidió al final que no había terceros afectados y no procedía la comunicación, no cabe que lo ponga en duda el registrador so pretexto de que la calificación a los efectos registrales se lo impone. Lo que obtiene el registrador son meramente indicios, como delata el apdo. 3º.5 de la Resolución conjunta de 2020: “Cuando se trate de contrastar mediante indicios la representación gráfica catastral y la resultante el recinto foto-interpretado sobre ortografía del PNOA u otras cartografías oficiales que delimiten el dominio público....”. El registrador utiliza lo que se denominan fuentes secundarias de las que saca indicios. En cambio, el Catastro utiliza fuentes primarias de las que obtiene certezas: la inspección de la finca, con posibilidad de levantar planos in situ, que complementa con todos los antecedentes históricos descriptivos y gráficos catastrales, la ortofoto del PNOA que, no lo olvidemos, genera el Catastro y no el Registro, los planos urbanísticos y demás oficiales. Parte de la realidad inmobiliaria para ir a los planos y no al revés. La decisión que adopta el Catastro debe ser aceptada por el Registro entre otras razones porque goza de mayores medios de comprobación in situ.
Por otra parte, el posible supuesto de indefensión también afectaría a las notificaciones que efectúa el registrador por cuanto los colindantes pueden ser distintos de los que figuran en el Registro (únicos a los que notifica el registrador) por haber adquirido su derecho en documento privado, hallarse una escritura en trámite, una herencia pendiente, estar ausente el notificado, o existir titulares derechos reales sobre la finca a los que la LH no obliga a notificar. O, lo que sucede cada día, que los colindantes no están actualizados porque el Registro no tiene mecanismo para ello.
Y es inevitable preguntarse: ¿porqué hemos de tener en cuenta una decripción literaria registral insuficiente y la superposición de unos planos extrarregistrales que sólo proporcionan “indicios de un recinto foto-interpretado” en lugar de hacer lo que permite al Catastro el artículo 18.1 LCI que es, simplemente, inspeccionar la finca para adecuarla a la realidad inmobiliaria? ¿por qué mantenemos unos procedimientos que generan tanta conflictividad y que, al final, acaba decidiendo un juez tras la inspección de la finca y no empezamos por que la inspeccione el Catastro?

“La propia Resolución deja claro que en el supuesto analizado la controversia es solamente técnica o cartográfica, sin existir problema de fondo porque todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y cubierta vegetal”

Si ha sido escrita por un equipo de registradores, la afirmación de que sólo el registrador tiene el control de la legalidad en el campo inmobiliario es como mínimo inmodesta y petulante. Y, en cualquier caso, incierta. En el caso que nos ocupa es posible, además, que la actuación registral, vistas algunas alegaciones, acabe dando pie a un mero chantaje sin conexión con la verdad porque, como concluye el cuarto alegante: Como elemento separador de las parcelas se encuentra un muro bien definido, motivo por el cual, la medición de la parcela colindante no supone en ningún caso la modificación de la realidad física de nuestra parcela, ni tampoco supone modificación de la superficie gráfica de la parcela.
Tiene más sentido priorizar la información catastral puesto que el Catastro maneja los mismos datos (de hecho la cartografía y la ortofoto son suyas) y además tiene la competencia de visitar la finca y levantar planos in situ.
Tampoco se tiene en cuenta un problema básico de información del consentimiento. Un colindante sólo puede pronunciarse con exactitud sobre los planos que se le presentan si tiene conocimientos de topógrafo o se vale de uno experimentado que inspeccione la finca real y la contraste con la modificación propuesta. Y si son muchos colindantes, cada cual precisará el suyo. Para llegar a este punto es más seguro, rápido y barato el sistema suizo en que un único funcionario ingeniero topógrafo se sitúa en la finca y levanta los planos con los vecinos. Se obtiene así un plano único y definitivo que vale a todos los efectos y organismos públicos: registrales, urbanísticos, fiscales, medioambientales. El artículo 18 LCI se aproxima más a esta solución.

En resumen
La norma de concordancia acaba creando un problema donde no lo había. La propia Resolución deja claro que en el supuesto analizado la controversia es solamente técnica o cartográfica, sin existir un problema de fondo porque todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que ninguna perturbación de hecho se ha producido en las fincas. Lamentablemente la consecuencia de este debate bizantino es que el promotor de la inscripción se verá abocado a un declarativo que puede durar tres o cuatro años, con su correspondiente coste y sin poder disponer de la finca en todo este tiempo por tener impedido el acceso al Registro. De momento ya lleva perdido un año. Basta con imaginar un edificio de viviendas de nueva planta con contratos de venta por cumplir y unos compradores con hipotecas que constituir para darse cuenta de la dimensión del problema.
La actual deriva de la coordinación:
• No aporta más seguridad jurídica en el intento de lograr la concordancia entre la descripción registral de los inmuebles y la realidad inmobiliaria. Al contrario, es previsible una creciente judicialización del derecho de propiedad, como lo prueba el ingente número de recursos ente la DG.
• Supone un cuestionamiento, casi una desacreditación, de la función del Catastro en su misión de verificación sobre el terreno de la realidad inmobiliaria.
• Comporta un sobrecoste administrativo que sólo se resolvería con una verdadera integración organizativa y funcional del Catastro y del Registro.
• Provoca una subversión de los principios generales que rigen el derecho privado en materia de propiedad inmobiliaria en base a un elemento meramente auxiliar como es la planigrafía.
Las fincas sólo se pueden definir con efectos frente a terceros por la voluntad de las partes o por sentencia judicial. No se puede perder de vista el artículo 40, d) LH. Los procedimientos catastrales y registrales, incluido el del artículo 199 LH, sólo nos proporcionan meras aproximaciones a la realidad revisables en los Tribunales. El registrador, mediante la superposición de planos y la consulta a colindantes que pueden decir la verdad, mentir, o simplemente callar, no puede crear fincas registrales. Dejemos la finca en el terreno de los hechos y no de las calificaciones jurídicas. No hay control de legalidad, sino de veracidad. Y aún aproximada hasta que no medie un consentimiento expreso o una sentencia judicial.

“Dejemos la finca en el terreno de los hechos y no de las calificaciones jurídicas”

Para llegar a esta aproximación no se precisa tanta complicación. Ya hemos visto el caso de Italia. En Francia la finca se define gráficamente en el Catastro y los derechos se publican en el Registre Foncier. La escritura se remite simplemente a los datos catastrales. Con el sistema tele@ctes el Registre Foncier vuelca directamente los datos de la escritura electrónica e inscribe en dos días. En Holanda el Kadaster define las fincas mediante la cartografía catastral desde su fundación hace ya 150 años y con el sistema KIKACTE inscribe los títulos notariales presentados en dos días por un sistema similar. Comparando ¿puede sorprender a alguien que algunas empresas españolas se trasladen a Holanda?
A la vista de los efectos colaterales, las disfunciones que presenta el procedimiento de coordinación, y la perversión de algunas interpretaciones, caben dos soluciones:
- La del resto de países de nuestro entorno menos España: que el Catastro fije las fincas mediante su representación gráfica y el Registro les aplique los derechos. Lo propio de una Administración moderna es el principio de unicidad. La idea de estanqueidad de los diferentes organismos del Estado es más que anticuada y disfuncional. Respecto a representación gráfica de las fincas sólo puede haber una presunción de exactitud y debe corresponderse con la realidad, no con otros planos. Para conseguirlo las herramientas las tiene el Catastro. Es el desarrollo del artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario con todas sus consecuencias.
- Que el Registro publique la disparidad descriptiva que se debate poniendo de manifiesto a través de la publicidad formal las representaciones gráficas disconformes pero sin interrumpir el tráfico inmobiliario. El adquirente decidirá si asume o no el riesgo de la discutida identificación de la finca. Ello no obsta para que el Registro comunique la discrepancia al Catastro que, cumpliendo con la función encomendada por el artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario, procederá de oficio a adecuar la descripción gráfica a la realidad inmobiliaria. Es lo que ya dispone la Ley 13/2015 respecto de las fincas contiguas a dominio público no deslindado o cuando hay giro o desviación de la cartografía. En ambos casos el Registro se limita a advertir las posibles consecuencias del deslinde o la corrección.
Para concluir sólo queda deshacer un entuerto. Lo que es objeto de derecho no es la finca registral ni la catastral. El objeto de derecho es la finca real. La que se compra, se vende y se vive. El Registro se remite a ella, siendo la descripción registral un mero reflejo, representación o trasunto de la realidad. Una aproximación al objeto pero no el objeto mismo.

Palabras clave: Catastro, Registro de la Propiedad, Discordancias.
Keywords: Land Register, Land Registry Office, Discrepancies.