VIVIENDA

Las pasadas navidades han venido acompañadas de novedades sustantivas y formales en materia de arrendamientos turísticos con el claro objetivo de restringir el desarrollo de esta actividad.

Empezando con el nuevo régimen sustantivo, la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero de medidas, en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal para sujetar a autorización previa de la Junta de Propietarios el inicio de la actividad consistente en el arrendamiento turístico de un piso.
En concreto se introduce un apartado 3 en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud del cual el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (1), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

“La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal para sujetar a autorización previa de la Junta de Propietarios el inicio de la actividad consistente en el arrendamiento turístico de un piso”

Dicho apartado 12 somete a la mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de copropiedad, los acuerdos por los que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
En caso de iniciarse la actividad sin autorización, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Con ello se da un paso más en la dirección iniciada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que introdujo la posibilidad de limitar o condicionar por vía estatutaria los arrendamientos turísticos exigiendo mayoría de tres quintos, alterando la regla general de la unanimidad para los cambios estatutarios.
En el último número de esta misma Revista se comentaban las recientes sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024 que habían aclarado que la limitación puede consistir en una prohibición absoluta (2).

“Con la reforma operada, el régimen anterior queda vacío de contenido pues exista o no norma estatutaria deberá recabarse antes de iniciar la actividad de arrendamiento turístico una autorización para cuya aprobación se impone una mayoría de tres quintos”

Con la reforma operada, que además ha introducido el término prohibición aclarando las dudas que se habían suscitado, el régimen anterior queda vacío de contenido pues exista o no norma estatutaria deberá recabarse antes de iniciar la actividad de arrendamiento turístico una autorización para cuya aprobación se impone, además, una mayoría cualificada.
La norma ha sido introducida durante la tramitación parlamentaria de una ley con un objeto diferente, a través de una enmienda presentada en el Congreso por el Grupo Parlamentario Socialista y se enmarca en la política de restringir los arrendamientos turísticos por sus nocivas consecuencias en el mercado de la vivienda residencial, al sustraer del mismo un número creciente de unidades que se considera preferible fuesen destinadas a residencia permanente.
Se comparta o no el juicio negativo sobre esta actividad, es una decisión política incentivarla, restringirla o prohibirla de forma absoluta por lo que esta cuestión no merece mayor comentario en un artículo que no pretende ser político sino técnico.
Cuestión distinta es que pueda enjuiciarse la oportunidad de los instrumentos que se utilizan para implementar estas políticas públicas y la forma en que éstas se plasman en la legislación. El Derecho Administrativo ofrece herramientas suficientes para restringir determinadas actividades económicas, pero obliga a las Administraciones Públicas a desarrollar una actividad de inspección y sanción que muchas veces excede de sus capacidades.

“Puede admitirse que dedicar un elemento de propiedad horizontal al arrendamiento turístico sea molesto para los vecinos, pero convendría haber reflexionado si esa potencial incomodidad justifica que se supedite esa actividad y no otras igualmente molestas a la previa aprobación de una mayoría tan cualificada de los vecinos”

Por ello, no es extraño que en ocasiones se recurra a otros medios para conseguir aquellos fines; la política de vivienda es uno de los ámbitos en los que se manifiesta esta tendencia de forma más acusada.
Ante las dificultades que tienen las Administraciones para controlar el cumplimiento de los requisitos que la normativa impone a los ciudadanos es tentador recurrir a instituciones de derecho privado que ofrecen una mayor eficacia… y además delegan la solución del problema en los particulares. La cuestión es que esa delegación siempre supone violentar de forma más o menos intensa los fundamentos de la institución de Derecho Privado afectada.
Puede admitirse que dedicar un elemento de propiedad horizontal al arrendamiento turístico sea molesto para los vecinos, pero convendría haber reflexionado si esa potencial incomodidad justifica que se supedite esa actividad a la previa aprobación de una mayoría tan cualificada de los vecinos. Y, si esa fuese la razón para limitar por ley la facultad de disfrute de un elemento privativo, tal vez debería haberse planteado la extensión de la norma a otras actividades igualmente molestas para la comunidad como pueden ser el arrendamiento de temporada no turístico, la instalación de clínicas, consultas, despachos profesionales o, en los locales, el desarrollo de actividades de hostelería u ocio como discotecas…
La realidad es que la defensa de la comunidad frente a estas actividades sigue siendo la misma: la prohibición estatutaria cuya incorporación exige la unanimidad y la acción de cesación fundada en la vulneración del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde la óptica exclusiva del Derecho Privado no parece que exista una diferencia tan grande para justificar la diversidad de régimen jurídico.
La reforma es ajena a toda esta reflexión porque no se ha introducido para proteger a los vecinos del edificio, sino con el objetivo de incrementar el parque de viviendas en alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda (3). Seguramente la medida será eficaz para este fin, aunque tal vez lo sea a costa de un aumento de la conflictividad vecinal. A este respecto se adivinan dos fuentes de disputa: la irretroactividad de la norma (4), cuya problemática se agravará porque su entrada en vigor tendrá lugar a los tres meses de su publicación; y la distinción entre arrendamientos de temporada, no afectados por la reforma, y los turísticos, para los que en lo sucesivo será necesaria la autorización.

“Con la misma pretensión restrictiva se ha promulgado el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se impone registrar la oferta con carácter previo al inicio de una actividad de arrendamiento de temporada, sea o no turístico, cuando se pretende anunciar aquella a través de una plataforma en línea”

Con una pretensión similar se ha promulgado el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se introduce un requisito formal para el inicio de una actividad de arrendamiento de temporada, sea o no turístico, cuando se anuncia a través de una plataforma en línea. En concreto, la norma impone al propietario que quiera realizar esta actividad obtener un número de registro, sin el cual no podrá anunciar su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. La competencia se atribuye a los registradores de la propiedad y bienes muebles, de tal forma que quien pretenda ofrecer en régimen de alquiler de corta duración una unidad (que puede ser un inmueble, buque, embarcación o artefacto naval) a través de una plataforma en línea debe presentar una solicitud a través del portal del Colegio Nacional de Registradores. El registrador competente le asignará automáticamente un número de registro y después de comprobar la documentación presentada hará constar ese número en el folio abierto a la finca por nota marginal. En caso de que aprecie defectos suspenderá la asignación y lo comunicará a la Ventanilla Única Digital dependiente del Ministerio de la Vivienda, a través de la cual se llevan a cabo las labores de inspección y sanción, así como la recepción y transmisión de datos. Por su parte, las plataformas no podrán incorporar en sus páginas web unidades que no tengan asignado un número de registro y se imponen a las mismas obligaciones de intercambio de datos y de eliminación de anuncios cuando se les comunique la resolución correspondiente por la Ventanilla Única Digital.
La norma trae causa del Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril, que impone la creación de un Registro administrativo con una finalidad informativa. Como señala el considerando 3) se trata de establecer “normas armonizadas sobre la generación y el intercambio de datos para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, a fin de mejorar el acceso por parte de las autoridades públicas a estos datos… para poder diseñar y ejecutar políticas sobre dichos servicios de manera eficaz y proporcionada”. Es verdad que el registro puede utilizarse como un instrumento de control preventivo y “los Estados puedan exigir a los anfitriones que presenten información y documentación adicionales que acrediten el cumplimiento de los requisitos establecidos por el Derecho nacional, como los requisitos de higiene y seguridad y de protección de los consumidores… No obstante, todos los requisitos deben ajustarse a los principios de no discriminación y proporcionalidad, es decir, ser adecuados y necesarios para alcanzar un objetivo regulador legítimo” (Considerando 12). Por último, el Reglamento comunitario no está pensando para imponer un control de los requisitos civiles cuya normativa queda al margen del mismo (art. 2.2 a).

“Como era previsible la incorporación del Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril, que impone la creación de este registro se ha aprovechado para configurar el procedimiento de registro como un medio para el control preventivo con el fin último de disminuir el número de viviendas en régimen de alquiler temporal”

Como era previsible la incorporación de esta norma comunitaria a nuestro ordenamiento jurídico se ha aprovechado para configurar el procedimiento de registro como un medio para el control preventivo del cumplimiento de los requisitos con la esperanza de que esté requisito formal termine disminuyendo el número de viviendas en régimen de alquiler temporal
Como expresa la Exposición de Motivos, el procedimiento de registro se residencia en el Registro de la Propiedad y Bienes Muebles ya que está fórmula “garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos en la normativa así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar… Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración”.
Es evidente que la finalidad primordial del Reglamento Comunitario (la obtención y el intercambio de datos) queda subordinada a la pretensión de control y de restricción de la actividad. Por ello, es improbable que este procedimiento de registro vaya a cumplir con los requisitos de gratuidad o coste razonable y proporcionalidad que impone el Reglamento comunitario.
Otra cuestión son los efectos colaterales de la normativa, en forma de vulneración de las normas y principios que presiden los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles, al permitir el acceso a los mismos de meras ofertas en régimen de alquiler de temporada de determinados inmuebles.
Lo primero que llama la atención es que se proclame la existencia de un Registro Único cuando el asiento se practica en una pluralidad de los registros que están a cargo de distintos funcionarios que actúan bajo su responsabilidad en régimen de independencia funcional. La unión se obtiene a través del portal a cargo del Colegio Nacional de Registradores en el que se presenta la solicitud y desde donde puede obtenerse la información, en lo que constituye un paso más hacia la despersonalización y unificación de la institución registral sobre la cual, tal vez, no se ha reflexionado lo suficiente. Por otra parte, aunque la norma se remite en lo no previsto por ella a la legislación hipotecaria, son muchas las dudas que suscita su aplicación a un ámbito tan novedoso y extraño al objeto propio de estos Registros: los derechos reales inmobiliarios. Sin ánimo exhaustivo, se plantean las siguientes preguntas: ¿cuál es el alcance del control registral del cumplimiento de los requisitos administrativos y civiles?, ¿cómo se compatibiliza esta nueva competencia con un sistema registral en que la inscripción es declarativa?, ¿queda obligado el propietario a inscribir su título de adquisición para que el registrador pueda comprobar su legitimación y se cumpla el principio de tracto sucesivo?, ¿qué pasa con las fincas no inmatriculadas?

“El procedimiento de registro se residencia en el Registro de la Propiedad y Bienes Muebles lo que plantea numerosos problemas de coordinación con la legislación hipotecaria de difícil solución”

Finalmente, la norma, que entrará en vigor el 1 de julio de 2025, ya nace desfasada por su descoordinación con la Ley 1/2025 antes comentada pues entre la documentación que debe presentar el oferente no se encuentra la autorización que debe haber obtenido de la comunidad de propietarios que pasa a ser el requisito civil objetivo más importante. En cuanto a los requisitos subjetivos, tampoco existe un control real pues la comprobación meramente formal no podrá asegurar la identidad y voluntad real del oferente que ha presentado la solicitud por lo que el Registro publicará una información que, además de inútil para sus fines, será incierta. Por todo ello, como se observa, la idea de control de requisitos civiles es más ilusoria que real.
Pero toda esta problemática parece que debe ceder ante el objetivo superior de disminuir los arrendamientos turísticos, aunque sea descafeinando instituciones centenarias como el Registro de la Propiedad que, en lo sucesivo, publicará una información cuya certeza no está asegurada y que será generadora de dudas en el tráfico jurídico.

(1) El art. 5.2 e) LAU declara fuera de su ámbito de aplicación “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
(2) Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla: "Prohibición estatutaria de pisos turísticos en comunidades de vecinos según el Tribunal Supremo", EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número 118, noviembre-diciembre 2024.
(3) La Exposición de Motivos del RDL 7/2019, de 1 de marzo que introdujo la posibilidad de prohibición estatuaria por mayoría justificaba la reforma en “los retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler…”
(4) Se introduce una disp. adic. 2ª LPH según la cual “Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma”.

Palabras clave: Arrendamientos turísticos, Autorización previa, Mayoría cualificada.
Keywords: Tourism rentals, Prior authorisation, Qualified majority.