PODERES DE REPRESENTACIÓN

En la Resolución de la DGSJYFP de 9 de septiembre de 2025 (BOE 11 de diciembre de 2025), el Centro Directivo analiza un caso relativo a una compraventa formalizada el día 12 de marzo de 2025, en la cual el vendedor actúa representado por medio de un poder conferido el día 6 de marzo de 2025, y dicha compraventa es presentada en el Registro de la Propiedad con fecha 13 de marzo de 2025. Dicha inscripción es denegada por haberse presentado -el día 30 de abril de 2025- un mandamiento del Magistrado Juez de fecha 11 de abril de 2025, dictado en Procedimiento de Medidas Judiciales de Apoyo a Personas con Discapacidad, por el cual “deja sin efecto” el poder utilizado para llevar a cabo dicha compraventa. El auto ordena dicha medida cautelar al amparo del artículo 762 CC (por razón de la aplicación supletoria de la LEC- art. 8 LJV-, como así reconoce la STS Sala de lo Civil 5267/2024, de 4 de noviembre de 2024, F.D. 5º punto 7).

El registrador califica en los siguientes términos: “…resultando por el mismo nula la transmisión objeto de dicha escritura de compraventa”.
El Centro Directivo, más cauto, alude a “dejar sin efecto”, sin afirmar dicha nulidad, pero desestima dicho recurso por los siguientes fundamentos: “[…] pues el interés de la titular registral, sujeto del procedimiento de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, debe prevalecer en este ámbito al interés de los otorgantes de la escritura autorizada y primeramente presentada cuya validez y eficacia queda en entredicho por el auto judicial objeto de presentación posterior. Y ello sin que implique una declaración de nulidad de la escritura de compraventa, ni una declaración de aplicación retroactiva de una medida judicial. Sencillamente, a efectos registrales, la declaración judicial de que el poder de los que comparecen en la escritura carece de efectos es suficiente para fundamentar la calificación negativa por aplicación directa de las normas sobre obligaciones y contratos (cfr. artículos 1259, 1261 y 1732.4 del Código Civil), en los términos que han quedado expuestos”.
El Centro Directivo considera que el auto aprobatorio de la medida cautelar no supone pronunciarse ni sobre la validez de la escritura de compraventa ni sobre la nulidad del poder otorgado. Ello es consecuente con la finalidad propia de una medida cautelar: asegurar la efectividad de una futura decisión judicial, bien sea un juicio declarativo, bien en un expediente de jurisdicción voluntaria. En el caso resuelto, dicha medida cautelar se ordena en el marco de un expediente de provisión de medidas de apoyo judiciales. Se trataría de asegurar la protección de una persona eventualmente sujeta a dicha medida de apoyo judicial, a proveer, pero todavía no provista. Dicha medida cautelar no sería el cauce procesal adecuado para dilucidar la validez ni del poder otorgado ni de la compraventa otorgada en base a dicho poder.

“El auto aprobatorio de medida cautelar no puede privar de efecto al poder ex tunc porque supondría pronunciarse sobre la validez o nulidad de dicho poder”

La declaración judicial por la cual se “deja sin efecto” dicho poder es de fecha 11 de abril de 2025 y es presentada en el Registro el día 30 de abril de 2025. El Centro Directivo omite, si bien hace constar expresamente la recurrente, que el auto se limita a establecer “[…] dejar sin efecto los poderes otorgados por Dña. N. S. A. con D.N.I. núm. (…) a favor de D. T. L. S. con D.N.I. núm. (…) y de D. A. L. S. con D.N.I. núm. (…) y otorgado en fecha 6 de marzo de 2025 ante el Ilmo. Sr. Notario D. F. A. P. M., (núm. de protocolo 610) y la notificación de modo fehaciente a esos afectados de la prohibición expresa de su uso a partir de hoy mismo, amén de las responsabilidades que ello podría acarrear”. El auto no dice que el poder sea nulo desde su otorgamiento, sino que se limita a dejarlo sin efecto, y dispone la notificación a los apoderados a fin de que se abstengan de utilizarlo en el futuro. El Centro Directivo está omitiendo circunstancias muy relevantes para la resolución del recurso. Si consideramos ciertas aquellas afirmaciones vertidas por el recurrente, y que son transcritas en el recurso, hemos volatilizado muchos principios básicos de nuestro ordenamiento jurídico sobre protección de la apariencia jurídica, tanto la resultante de la exhibición del documento público del poder, como la derivada de la eficacia de los asientos registrales.
La recurrente advierte: “la resolución no tiene efectos retroactivos”. Se limita establecer “prohibición expresa de su uso a partir de hoy mismo”.
De dichos términos no puede concluirse:
- Ni que el poder no haya sido válido y eficaz antes del auto.
- Ni que el poder no haya sido válidamente otorgado.
- Ni la falta de discernimiento suficiente del poderdante al tiempo de otorgamiento del poder.
- Ni que la compraventa sea nula por razón de la ineficacia del poder usado.
- Tampoco aclara si se trata de un poder preventivo, el cual podría dejarse sin efecto conforme al artículo 51 bis LJV y al artículo 258 CC, o si sería simplemente aplicable el artículo 1732.5º CC: “El mandato se acaba: […] 5º. Por la constitución a favor del mandante de la curatela representativa como medida de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, a salvo lo dispuesto en este Código respecto de los mandatos preventivos”.
En el fundamento 5º in fine se mencionan tres artículos: 1259, 1261 y 1732.4º CC. Este apartado 4º del artículo 1732 se refiere a medidas de apoyo a establecer “en relación al mandatario”. En el caso resuelto no se cuestionan medidas de apoyo para el mandatario sino para el mandante. La alusión expresa a los artículos 1259 y 1261 cuestiona la validez de la compraventa por falta de consentimiento del vendedor.

“El documento público goza de una presunción de validez y legalidad que sólo puede ser desvirtuada en vía judicial”

1º) En el ámbito procesal el artículo 222.3 LEC establece: “En las sentencias sobre estado civil, matrimonio, filiación, paternidad, maternidad y de medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, la cosa juzgada tendrá efectos frente a terceros a partir de su inscripción o anotación en el Registro Civil“. No estamos ante una sentencia sino ante un auto aprobatorio de una medida cautelar, que podrá provocar un asiento provisional de anotación.
Por otra parte, en el ámbito de la jurisdicción voluntaria, donde se encuadran los expedientes de medidas de apoyo a las personas con discapacidad [arts. 42 bis a) a 42 bis c) de la Ley 15/2015, LJV], las decisiones no producen efecto de cosa juzgada material, porque no impiden la incoación de un proceso jurisdiccional posterior sobre la misma materia (art. 19.3 LJV). Pero también su oponibilidad a terceros queda sujeta a la debida publicidad registral, porque estos terceros no son parte ni intervienen en dicho expediente de jurisdicción voluntaria. Por ello, el artículo 22.2 LJV dispone: “2. Si cualquiera de los expedientes a los que se refiere la presente Ley diera lugar a un hecho o acto inscribible en el Registro Civil, se expedirá testimonio de la resolución que corresponda a los efectos de su inscripción o anotación.
Si la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público, deberá expedirse, a instancia de parte, mandamiento a los efectos de su constancia registral. La remisión se realizará por medios electrónicos. […]”.
El auto aprobatorio de medida cautelar no puede privar de efecto al poder ex tunc porque supondría pronunciarse sobre la validez o nulidad de dicho poder. La medida cautelar no se adopta en el seno de un juicio declarativo, con intervención de todos los posibles interesados, sino en un expediente de provisión de medidas de apoyo. Su finalidad será asegurar la eficacia de la medida que se adopte: la eventual ordenación de una curatela, en orden a proteger la persona y bienes de dicha persona. Una causa de extinción sobrevenida del poder (art. 1732.5º CC).
No consta en ningún momento en la resolución que dicha medida judicial haya sido objeto de asiento en el Registro Civil. Sólo consta la presentación del mandamiento en el Registro de la Propiedad con fecha 30 de abril de 2025. Por tanto, si atendemos a la fecha del auto y del mandamiento, dicha resolución, como su presentación a cualquier Registro jurídico, sea Civil (personas) o Propiedad (bienes), hubiera sido siempre y, en todo caso, posterior a la fecha de otorgamiento de la compraventa formalizada.
2º) La segunda cuestión suscitada por esta resolución es la relativa al principio de exactitud, veracidad y legalidad del documento público: la Dirección General con este pronunciamiento está cuestionando una vez más la eficacia del documento público (el poder). El documento público goza de una presunción de validez y legalidad que sólo puede ser desvirtuada en vía judicial, artículo 17 bis 2 b) de la Ley del Notariado: “b) Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”.
La STS Sala de lo Civil 816/2023, de 3 de febrero de 2023, sobre el juicio de capacidad notarial, afirma (F.D. 4º): “Es cierto que la fuerza probatoria plena del documento público (art. 319 LEC) no se puede extender a lo que constituyan apreciaciones subjetivas del fedatario autorizante; pero, dada la seriedad y prestigio de la institución notarial, constituyen una enérgica presunción iuris tantum de aptitud que sólo puede desvirtuarse mediante una evidente y completa prueba en contrario (SSTS 250/2004, de 29 de marzo; 289/2008, de 26 de abril; 685/2009, de 5 de noviembre; 20/2015, de 22 de enero; 435/2015, de 10 de septiembre; 461/2016, de 7 de julio; 146/2018, de 15 de marzo y 465/2019, de 17 de septiembre, entre otras)”.

“No puede invocarse el interés preferente del poderdante sobre la buena fe del apoderado y del tercero”

El Juez-Magistrado no dice que el poder sea nulo o inválido, se limita a privarle de efectos ex nunc. En cambio, el registrador “sospecha”, “conjetura”, o “presupone”, secundado por el Centro Directivo, una ineficacia originaria del poder y, consiguientemente, de la compraventa formalizada, cuando no existe pronunciamiento judicial al respecto, ni podría adoptarse sin intervención de los afectados.
El Centro Directivo parte de su criterio consolidado de excluir la inscripción de todos aquellos documentos que puedan instrumentar un acto o negocio claudicante, en ese afán de asegurar la legitimidad y plena eficacia de los asientos registrales. Para ello, admite que la calificación pueda fundamentarse en documentos presentados con posterioridad. Sin entrar a valorar las causas por las cuales se dilata tanto en el tiempo la calificación e inscripción del documento de compraventa, lo cierto es que esa forma de proceder supone derogar principios fundamentales derivados del principio constitucional de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9 de la Constitución Española.
Me estoy refiriendo en concreto a dos órdenes distintos de normas (civiles y registrales), ambas encaminadas a proteger al tercero de buena fe, que confía en la apariencia jurídica.
- En el orden civil, la protección del tercero prevista en el artículo 1738 CC.
- En el orden registral, el principio de la inoponibilidad de lo no inscrito en favor del tercero de buena fe.
3º) En el orden civil debemos recordar los propios pronunciamientos del Centro Directivo en esta cuestión:
La Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2019 (BOE 7 de marzo de 2019), relativa a una escritura de compraventa formalizada en base a un poder revocado, afirmaba (F.D. 3ª y 4ª): “En el presente caso el registrador no ha cuestionado el juicio de suficiencia expresado por el notario en la escritura calificada, pero tiene por extinguida la representación, algo que a la vista de las circunstancias concretas de este caso rebasa su función calificadora e invade parcelas reservadas al orden jurisdiccional (juzgar y hacer ejecutar lo juzgado). En la escritura calificada se ha acreditado la representación de forma que la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico exhibido y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas hacen fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada (artículo 98 de la Ley 24/2001). Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la eficacia que la ley atribuye a su autorización en cuanto a la representación de los otorgantes (hace fe, de modo que la escritura goza de fe pública -vid. artículo 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado-). Si hubo, no obstante, una revocación previa del poder formalizada y notificada mediante escritura pública, es preciso analizar su eventual incidencia en la calificación registral de la eficacia del negocio de compraventa formalizado mediante el poder. Porque esa escritura de revocación no presupone necesariamente que el negocio representativo sea ineficaz, si se tiene en cuenta que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues ‘mala fides superveniens non nocet’), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

“La medida cautelar es causa de extinción del poder pero no puede ser determinante de una nulidad o ineficacia originaria de dicho poder”

4. Este Centro Directivo no desconoce la posibilidad de que, eventual o hipotéticamente, pudieran existir en el presente caso especiales circunstancias que desembocaran en una decisión de los Tribunales de Justicia que privara de valor al acto transmisivo. Pero eso sucedería y desplegaría sus efectos en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los Tribunales. Y, de haberse producido la eficaz extinción de la representación que sirvió de base al otorgamiento, podrían plantearse (obviamente en sede judicial) interesantes cuestiones que han sido abordadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y sobre las que sigue existiendo una nada desdeñable controversia doctrinal. En este sentido, y sin que proceda ahora teorizar sobre la distinción entre poder y mandato, cabe hacer referencia a la problemática de la posible ‘ultraactividad’ del poder”.
En nuestro caso, el poder no había sido dejado sin efecto al tiempo de formalizar la escritura de compraventa. Tampoco el auto declara la nulidad o ineficacia del poder ab initio. Se limita a privar de efectos en lo sucesivo y notifica a los apoderados que se abstenga de utilizarlo en el futuro. Y, aunque fuera privado de efectos, conforme al artículo 1738 CC, lo realizado por dichos apoderados, de buena fe, ignorando la privación de efectos del poder, sería igualmente válido, siempre que existiría buena fe de apoderados y del tercero (comprador). Buena fe que nuestra legislación civil presume (arts. 7, 79, 434 o 1951 CC).
Recordemos lo dispuesto en el artículo 1738 CC: “Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe”. Este artículo establece como presupuesto de su aplicación “lo hecho por el mandatario, ignorando… u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato”. Una de esas posibles causas sería la medida cautelar adoptada, por la cual se deja sin efecto dicho poder.
Lo cual nos revela un desconocimiento por el Centro Directivo de principios básicos de la legislación civil, como la presunción de buena fe de apoderados y terceros, y sus repercusiones respecto del negocio formalizado: artículo 1738 CC y la posible “ultraactividad” del poder mencionada por la Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2019. A mayor abundamiento, en nuestro caso, ni siquiera es necesario invocar la posible “ultraactividad” del poder porque ningún órgano jurisdiccional ha concluido la extinción sobrevenida del poder al tiempo de formalizar la compraventa, ni tampoco su nulidad originaria.
Como afirma el Centro Directivo en otra Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023), F.D. 3º: “También en la Sentencia número 468/2018, de 19 de julio de 2018, el Tribunal Supremo afirma que ‘esta sala ha reiterado que la aplicación del art. 1738 CC requiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (sentencias 984/2008, de 24 de octubre, 98/2014, de 13 de febrero Rc. 200/2012, 4/2015, de 22 de enero)’. No obstante, añade que ‘(…) el efecto que persigue la revocación es que el representado no siga vinculado por la actuación del representante y se alcanza también cuando se considera probado que el representante la conoció o pudo conocerla con una diligencia que las circunstancias del caso concreto demanden’; y, asimismo, que es exigible también la debida diligencia al tercero que contrata, concluyendo que en el caso enjuiciado ‘además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente [dicho tercero contratante] fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso, no se da’.
En el supuesto de este expediente, en la escritura de revocación del poder manifiesta el otorgante que no es necesario que la notaria autorizante de esta escritura notifique al apoderado dicha revocación ‘afirmando que él mismo se la comunicará’.

“La publicidad registral, como medio de oponibilidad, es decisiva”

No existe, por lo tanto, a la hora de resolver este recurso (en el extremo relativo a la buena fe del apoderado), la certeza absoluta del conocimiento por parte del apoderado de la revocación del poder; cuestión distinta y solución distinta se daría de haberse acreditado de manera fehaciente que el apoderado tenía cumplido y exacto conocimiento de la revocación del poder.
Con esta solución se atendería adecuadamente a los distintos intereses en juego, pues el ámbito registral y notarial no es el apto para decidir que en un caso como el presente, donde no existen certezas, deba prevalecer la buena fe del poderdante (quien, por el mero hecho del apoderamiento asume un riesgo derivado de la confianza en el apoderado), sobre la buena fe del apoderado, que en dicho ámbito debe presumirse.
Lo que ocurre es que existe un elemento añadido, cual es la publicidad registral de la revocación, que es determinante, como a continuación se analiza. El propio Código Civil establece la prevalencia la oponibilidad de la publicidad registral sobre la protección de quienes confían en la exhibición de la copia autorizada de la escritura pública de poder, pues según el artículo 1219 […]”.
No puede invocarse el interés preferente del poderdante sobre la buena fe del apoderado y del tercero. Nadie ha dicho que el vendedor careciera de capacidad y discernimiento al tiempo del otorgamiento del poder. Existe una clara contradicción entre lo afirmado por el Centro Directivo en la Resolución de 26 de julio de 2023 y la Resolución de 9 de septiembre de 2025. En esta última recordemos que la Dirección General afirma: “[…] el interés de la titular registral, sujeto del procedimiento de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, debe prevalecer en este ámbito al interés de los otorgantes de la escritura autorizada […]”.
Podría argüirse que si el poder es declarado nulo no es aplicable el artículo 1738, puesto que no se trataría de una “causa que hacen cesar el mandato”, sino que el mandato -en cuanto nulo- sería inexistente, lo que abocaría a una falta de consentimiento. Aquí es cuando surge la cuestión: la medida cautelar dictada ¿es suficiente para cuestionar la validez del poder? Debemos tener en cuenta que se dicta en el seno de un expediente de provisión de medidas de apoyo. No se dicta ni en el seno de un juicio declarativo sobre validez del poder ni con la debida citación de todos los afectados por la eventual nulidad del poder. Por tanto, tiene por finalidad garantizar la efectividad de la medida judicial que se provea, pero no puede cuestionar la validez del poder porque el expediente de provisión de medidas de apoyo no es el cauce legal adecuado para cuestionar la validez del poder. Para ello, esa medida cautelar debería haberse adoptado en un juicio declarativo que dilucidase la validez del poder, o como cuestión prejudicial, y, en este último supuesto, el “[…] tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial” (art. 43 LEC). De ahí que la privación de efecto sea siempre ex nunc, y no ex tunc.
Esta es la diferencia entre medida cautelar y cuestión prejudicial. La medida cautelar tiene por finalidad asegurar el resultado de un juicio principal (en nuestro caso, y por aplicación supletoria de la LEC, el resultado de un expediente de jurisdicción voluntaria): la medida de apoyo judicial. En cambio, la cuestión prejudicial implica resolver una cuestión previa y necesaria para resolver el juicio principal, en la medida que su resolución condiciona el resultado de lo pedido en el juicio principal (en nuestro caso, la validez del poder). Tampoco el Centro Directivo aclara esta cuestión, pero sí afirma que es una medida cautelar por la cual se deja sin efecto el poder, “sin que implique una declaración de nulidad de la escritura de compraventa, ni una declaración de aplicación retroactiva de una medida judicial” (F.D. 5º in fine), términos suficientemente reveladores de la eficacia ex nunc de la medida adoptada. No es una medida cautelar dictada en el seno de un proceso, trámite o expediente, en el cual se cuestione, o ventile, la nulidad originaria del poder, con audiencia de todas las partes interesadas o afectadas.
Aunque los poderes (no preventivos) no son inscribibles en el Registro Civil, si la cuestión es tratar de asegurar la efectividad de una medida judicial de apoyo, aquí es donde adquiere relevancia la perspectiva registral. La medida cautelar es causa de extinción del poder, pero no puede ser determinante de una nulidad o ineficacia originaria de dicho poder.

“Si queremos avanzar por la senda del reconocimiento de la capacidad de las personas, incluso con discapacidad, no puede consagrarse un régimen de sobreprotección, hasta al punto de presumir discapacidades, ni que se ponga en duda cualquier acto o negocio jurídico por una simple sombra o sospecha de ineficacia”

4º) Perspectiva de los principios registrales, como el de inoponibilidad de lo no inscrito respecto de tercero de buena fe. ¿Puede una medida de apoyo judicial no inscrita, o una medida cautelar a tal fin ordenada, perjudicar a un tercero de buena fe (comprador)?
Si la privación de efecto es ex nunc, y no ex tunc, es porque no se está cuestionando la validez inicial del poder. Si la finalidad de la medida cautelar es garantizar la efectividad de la medida de apoyo judicial, es muy relevante el principio de inoponibilidad de lo no inscrito. Dicha medida cautelar debería haber sido dictada antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, y haberse anotado en el Registro Civil, o incluso en el Registro de la Propiedad.
Parece mentira que, dado el predicamento del que gozan los registradores en el Centro Directivo, se desconozcan principios básicos de la publicidad registral, como es el de la inoponibilidad de lo no inscrito.
La publicidad registral, como medio de oponibilidad, es decisiva. Así resulta de numerosos preceptos:
- El artículo 222.3 LEC, antes citado.
- El artículo 22.2 LJV.
- La propia Ley 20/2011 del Registro Civil.
La Resolución de la DGRN de 27 de mayo de 2021 (BOE 10 de junio de 2021) reconocía la posibilidad de anotar una medida cautelar de revocación de un poder, por razón de un procedimiento de incapacitación, pero, al menos, reconocía el principio de inoponibilidad de lo no inscrito (F.D. 2º): “En definitiva, el mandamiento presentado reúne todos los requisitos exigidos por las normas citadas en los precedentes vistos, y la circunstancia de que además ordene, como medida cautelar la revocación de un poder, no es óbice para que pueda anotarse, conforme al número quinto del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que hay un procedimiento de incapacitación en marcha, que se dirige contra los titulares de determinadas fincas, asegurando de esa forma que no surgirán nuevos titulares de dominio o de derechos reales, protegidos por la fe pública registral, sobre dichas fincas que integran los patrimonios de los presuntos incapacitados, en perjuicio de los propios incapacitados, garantizándose así la efectividad de la sentencia que en su día se dicte, si en la misma se acuerda la incapacitación solicitada”.
Es necesario diferenciar entre el tercero hipotecario y el tercero civil, aquél al que aluden los Registros de Personas, como el Registro Mercantil o el Registro Civil. En el ámbito civil, en el que nos movemos, es el tercero mencionado en el artículo 19.2 de la Ley 20/2011 del Registro Civil, como, en general, cualquier registro de personas. Es el tercero que se relaciona con el sujeto titular del registro individual registral. Es, por tanto, parte en el negocio jurídico que puede resultar afectado por esa publicidad registral. Porque dicha parte del negocio jurídico confía en la apariencia registral y en aquella apariencia de legitimidad derivada de la exhibición del documento público del poder. Esa confianza (buena fe), base de la seguridad jurídica preventiva, no puede verse defrauda ni frustrada por unas simples conjeturas del funcionario calificador, ni del Centro Directivo, cuyas interpretaciones y suspicacias exceden del contenido del auto, que no se pronuncia sobre esta materia, sino simplemente priva de eficacia -hacia el futuro- del poder, impidiendo su uso. El auto no se ha pronunciado ni decidido sobre la eficacia inicial del poder, ni sobre el discernimiento del otorgante de dicho poder al tiempo de su otorgamiento, ni sobre la validez de la compraventa formalizada.

“La falta de discernimiento del otorgante, lo mismo que la declaración de ineficacia del acto o negocio, debe ser resuelta expresamente en una resolución dictada por un órgano jurisdiccional, con citación de todos los interesados o afectados: apoderados y comprador”

El artículo 19.2 de la Ley del Registro Civil consagra el principio de inoponibilidad de lo no inscrito: “2. En los casos legalmente previstos, los hechos y actos inscribibles conforme a las prescripciones de esta Ley serán oponibles a terceros desde que accedan al Registro Civil”.
Uno de esos “casos legalmente previstos” es el relativo a las medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad. El artículo 72.1 de la Ley del Registro Civil establece: “1. La resolución judicial dictada en un procedimiento de provisión de apoyos, así como la que la deje sin efecto o la modifique, se inscribirán en el registro individual de la persona con discapacidad. La inscripción expresará la extensión y límites de las medidas judiciales de apoyo.
Asimismo, se inscribirá cualquier otra resolución judicial sobre las medidas de apoyo a personas con discapacidad”.
Y el artículo 73 añade. “Las resoluciones a que se refiere el artículo anterior solo serán oponibles frente a terceros cuando se hayan practicado las oportunas inscripciones”.
El auto por el cual se deje sin efecto ex nunc el poder utilizado en dicha compraventa no consta haya sido reflejado en el Registro Civil al tiempo de otorgamiento de la compraventa. Entre otras cosas porque no existía en dicho momento. Y, aunque hubiera existido, sería igualmente válido y eficaz lo otorgado en base a dicho poder si apoderados de la parte vendedora y comprador no tenían conocimiento de su existencia ni del contenido del auto, ni el auto hubiera sido objeto de la debida publicidad registral.
¿Cuál es el momento de la apreciación de la buena fe? Si atendemos a la doctrina sentada por nuestro Tribunal Supremo, dicho momento es el momento donde se consuma la adquisición (STS Sala de lo Civil, 44/1975, de 31 de enero de 1975: “[…] habiendo de hallarse referido el conocimiento de la inexactitud registral al momento de la adquisición del inmueble, o sea aquél en que se efectúe la tradición”). Dicho momento es aquel en que tiene lugar la tradición: el momento de otorgamiento de la escritura pública (STS 480/2018, de 23 de julio) o el testimonio del decreto de adjudicación (STS 220/2025, de 16 de enero de 2025). Sólo en los supuestos de adquisición de un derecho de hipoteca se ha considerado, como dicho momento, el de su inscripción, dado el carácter constitutivo de la inscripción (STS 2215/2015, de 10 de abril de 2015). Habiendo aclarado el Tribunal Supremo que la buena fe se presume: “[…] La protección que el art. 34 de la Ley Hipotecaria otorga a los terceros adquirentes a título oneroso, descansa primordialmente en que en éste concurra buena fe y este tema es cuestión de hecho, reservada a la potestad de jurisdicción de la Sala de instancia […] (STS 10341/1991, de 30 de noviembre de 1991). La STS 2171/2024, de 8 de mayo de 2024, que denegaba la protección al tercero, por falta de previa inscripción a favor del tradens, llega a reconocer que “[…] no negamos la buena fe del banco, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción de condominio, pero sí debemos constatar que carecía del previo requisito de la inscripción del art. 34 LH […]”. En otras palabras, la causa de denegación de dicha protección no es la falta de buena fe en el momento de la adquisición (sigue el criterio general), sino la falta de previa inscripción a favor del transmitente en el momento del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario.

“No es el registrador competente para apreciar, deducir, dilucidar o presuponer discapacidades no apreciadas en vía judicial, ni para revisar el juicio de capacidad notarial”

¿Cuál es la conclusión? De la resolución del Centro Directivo se deduce una eventual declaración de ineficacia de la compraventa, declaración actualmente inexistente ni planteada, derivada de una eventual ineficacia inicial del poder, igualmente no declarada ni planteada. Las simples conjeturas del Sr. registrador no pueden implicar privar de eficacia el documento presentado a inscripción. Ni el Juez se ha pronunciado sobre la eficacia del poder, ni al tiempo de su otorgamiento, ni al tiempo de otorgar la escritura de compraventa. La Dirección General sigue en esa inercia sobreprotectora y paternalista de las personas con discapacidad, propia de épocas pretéritas, que le conduce a conclusiones incluso más radicales que cuando existía resoluciones de incapacitación o de modificación de la capacidad jurídica.
Si queremos avanzar por la senda del reconocimiento de la capacidad de las personas, incluso con discapacidad, no puede consagrarse un régimen de sobreprotección, hasta al punto de presumir discapacidades, ni que se ponga en duda cualquier acto o negocio jurídico por una simple sombra o sospecha de ineficacia. Esa apreciación de falta de discernimiento del otorgante, lo mismo que la declaración de ineficacia del acto o negocio, debe ser resuelta expresamente en una resolución dictada por un órgano jurisdiccional, con citación de todos los interesados o afectados: apoderados y comprador.
Recordemos la doctrina reiterada del Centro Directivo sobre el juicio de capacidad emitido por el notario. La Resolución DGSJYFP de 27 de abril de 2022, decía: “Quinto. - El notario, con carácter previo a la autorización del instrumento y en ejercicio del control de legalidad al que está obligado, ha de comprobar la capacidad del otorgante (juicio sobre la misma), capacidad que no tiene carácter abstracto, sino muy concreto para el específico documento que va a autorizar y en el momento en que se va a hacer. Es decir, que el juicio de capacidad lo realiza el notario personalmente y se basa en la apreciación en el otorgante de la aptitud mental que presenta la persona enjuiciada, al tiempo del otorgamiento, adecuada al acto o negocio que va a realizar: esencialmente que comprenda la trascendencia y consecuencias jurídicas del acto que realiza y manifieste su voluntad de quererlas. Por medio de estos controles, el notario llega al convencimiento de que se puede autorizar un determinado acto o negocio jurídico, con cuya autorización quedará revestido de la fe pública notarial con los efectos que el Estado le reserva. Este juicio o convencimiento favorable hace que nazca el deber del Notario de autorizar el acto, de prestar sus funciones, pues la dación de fe o autorización tiene carácter obligatorio para el notario (artículo 2 de la Ley del Notariado y artículo 3 del Reglamento Notarial)”. Y literalmente dice: “Por tanto, el conflicto que pueda surgir en orden a si una determinada persona tenía o no capacidad en el preciso instante de un determinado otorgamiento, es materia reservada a los Tribunales de Justicia, ante quienes la recurrente debe presentar su demanda frente a la notaria supuestamente negligente según sus escritos de queja y alzada. Y serán estos quienes, dentro de un proceso con todas las garantías legales, desarrollado bajo el principio de contradicción de las partes, y con todos los elementos probatorios pertinentes, podrá decidir si pudo o no haber negligencia por parte de la notaria al apreciar la capacidad de una determinada persona en el momento concreto el otorgamiento” (ver, entre otras, RDRGN SN 25 octubre 2018 o RDGRN SN 10 de mayo de 2013).
No es el registrador competente para apreciar, deducir, dilucidar o presuponer discapacidades no apreciadas en vía judicial, ni para revisar el juicio de capacidad notarial.

Palabras clave: Medidas cautelares, Poderes, Capacidad.
Keywords: Injunctions, Powers of Attorney, Capacity.