En las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de enero y 1 de febrero de 2024

Descoordinación Registro-Catastro
El equipo registral que redacta las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la Resolución de 30 de enero de 2024, Fundamentos de Derecho 6 y 7, hace formal declaración de abandono de la coordinación Catastro-Registro que inspira la Ley 13/2015. Para ver la orientación del equipo registral vamos a desgranar ambos Fundamentos de Derecho.
Primero
“6. Una tercera precisión conceptual, que entronca con la anterior, es la distinta naturaleza de las instituciones catastral y registral. Como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de julio de 2022 o 28 de julio de 2023, entre otras, el Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y autónomas, cada una con su propia naturaleza, fruto de la especialización de ambas instituciones en diferentes aspectos del territorio, al que contemplan desde punto de vistas distinto.
El Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las fincas y a la utilidad económica que puede obtenerse de la misma, como reveladora de una capacidad económica. El Registro de la Propiedad, en cuanto institución jurídica, si bien atiende a la misma realidad física, lo hace poniendo el acento en la persona de un propietario, o en un titular de un derecho real, contemplando el ámbito de facultades que el ordenamiento jurídico concede al titular respecto de la cosa objeto del derecho real”.
En este texto la Dirección General declara que ambas instituciones atienden a la misma realidad física que constituye la cosa objeto del derecho real. Esta afirmación se compadece mal con la idea expresada en múltiples resoluciones anteriores que define la finca registral como pronunciamiento jurídico formal y solemne del registrador susceptible de alterar la realidad. Lo dejamos para el siguiente apartado, aunque celebramos la declaración de que tanto la finca catastral como la registral tengan como objeto la misma realidad física.

“La finca registral no es el objeto del derecho de propiedad. En tal caso llevaría aparejado el efecto de fe pública”

Segundo
“Por ello, como declaró la Resolución de 14 de marzo de 2023, ambas instituciones operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil Patrimonial en el caso del Registro. Por lo que, en definitiva, ambos están sujetos a principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento para el control de legalidad del tráfico inmobiliario, actuando a instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que requiere la presentación del título en el Registro y la solicitud de inscripción, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por delegación del Estado, que no se aplica a los actos que se den de alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11 de mayo de 2023… En ese procedimiento (catastral de subsanación de discrepancias del artículo 18 LCI), no existe control de legalidad, rigiéndose por las normas de Derecho Administrativo. El Catastro, en su caso, dará de alta la alteración, siempre que no se efectúen alegaciones por parte de algún colindante, sin control de legalidad alguno. No produce ningún efecto jurídico, ni existe control de legalidad y mucho menos se producen los efectos del principio de fe pública”.
Se puede entender que un equipo de registradores sienta y hasta exprese que en el Registro se ejerce un riguroso control de legalidad. Que diga que en un procedimiento reglado como el de subsanación de discrepancias del artículo 18 LCI no existe control de legalidad alguno ya sobra, es despreciativo e inexacto. El funcionario catastral tiene la obligación de detenerse cuando se efectúan alegaciones por parte de algún colindante y, a partir de aquí, procederá en último extremo, porque la Ley se lo impone, a la inspección directa de la finca (Circular del Catastro 03/2006, de 27 de abril), lo que en ningún caso puede hacer el registrador, por falta de competencia funcional y por falta de conocimientos topográficos. A fuer de ser sinceros, parece bastante más eficaz el control de legalidad que ejerce in situ el Catastro que el teledeslinde del Registro. La ofensa se agranda cuando se cae en la cuenta de que el registrador fotointerpreta en su escenario de calificación a distancia fundamentándose en la ortofoto y los planos históricos y actuales que el Catastro ha elaborado sobre el terreno (y han pagado los contribuyentes).
Por otra parte, las graves carencias existentes en el método de identificación mediante un visor de un escenario de calificación fotointerpretando a distancia, en el procedimiento de notificaciones del artículo 199 LH y en el valor de consentimiento que se da al silencio del colindante, que ya he puesto de manifiesto en anteriores artículos, desmienten la idea de riguroso control de legalidad a través de su calificación registral. No quiero desmerecer la profesionalidad de los registradores, al contrario, la reconozco y agradezco. Lo insuficiente es el procedimiento y, dadas las carencias, mal puede hablarse de un riguroso control de legalidad.

"Si el principio de fe pública no protege la descripción gráfica del Registro es porque el objeto del derecho de propiedad es otro: es la finca real”

Tercero
“Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades de trabajo, la parcela catastral y la finca registral. Sus conceptos pueden corresponderse con los términos de propiedad, de naturaleza económica, que atiende a la utilidad económica de la cosa, con pleno respeto a su función social y de dominio, que atiende a las facultades que el propietario, quien da unidad al concepto de finca, puede ejercer sobre la cosa. La parcela catastral, basada en la apariencia física, y la finca registral, a la que dota de unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el exacto derecho real que recae sobre ella. Por ello, no siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una finca registral, con su código registral único esté integrada por varias parcelas catastrales, cada una con su propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela catastral esté integrada por varias fincas registrales”.
No se ve qué característica diferencial puede colegirse de que sean distintas las distintas unidades de trabajo. Que una finca registral pueda comprender varias catastrales o viceversa carece de toda relevancia si al final coinciden los conjuntos.
Cuarto
“7. Por ello, declaró la Resolución de 28 de julio de 2023, que tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias de artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona la Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral”.
Es aquí donde el equipo registral desmonta la idea de coordinación. El Registro no queda vinculado por el Catastro, según doctrina de la Dirección General porque no hay precepto alguno que prevea que los procedimientos de incorporación de bases gráficas en el Catastro haya de coordinarse con el Registro. Sólo añadiría: salvo en la Ley 13/2015 y, en especial, en su redacción del inciso inicial del artículo 10.5 LH: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro…”.

“Con el pronunciamiento formal y solemne del Registrador no se altera la realidad física”

Pero, en cualquier caso, el Catastro no puede tampoco aceptar la finca definida por el Registro si no coincide con la realidad inmobiliaria. Lo impiden el artículo 18.1 LCI y el principio de capacidad contributiva. Se tributa por lo que se tiene en la realidad inmobiliaria y no por lo que el pronunciamiento jurídico formal y solemne del registrador dice que se tiene si no coincide con dicha realidad inmobiliaria. De hecho, finca registral y catastral han de ser la misma, la que coincide con la real. Tanto lo que se publica en el Registro como en el Catastro son meras representaciones gráficas. El Preámbulo de la Ley 13/2015 contemplaba llegar a la finca real tanto desde el Registro como desde el Catastro mediante un intercambio bidireccional de información.
El equipo registral llega a la conclusión contraria. Ni el Catastro vincula al Registro ni el Registro puede vincular al Catastro por las razones que alega. Se acaba aquí la coordinación y también la Ley 13/2015 que todavía nadie ha derogado si no es en esta interpretación de la DG que, desde luego, no puede convencer.
Por otra parte, no se olvide que el artículo 10.5 LH sólo da lugar al principio de exactitud del Registro una vez alcanzada la coordinación con el Catastro e inscritas las bases gráficas en el Registro… Ambas instituciones no van por separado. La presunción de exactitud y el principio de legitimación del Registro dependen de su coordinación con el Catastro. Vamos a verlo.

Descoordinación Registro-Registro
Tres resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de febrero de 2024 declaran, con idéntico texto:
“No existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo el principio de legitimación (presunción ‘iuris tantum’ y no ‘iuris et de iure’, que por tanto puede ser desvirtuado en cualquier momento”.
Esta conclusión, acertada sin duda, desmonta la pretensión de muchas anteriores resoluciones de convertir a la finca registral en objeto de derecho, capaz de alterar la realidad. En un anterior trabajo decía:
“En efecto, la idea del equipo de registradores de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se completa con la sustitución de la finca real o ‘realidad inmobiliaria’ -artículo 18.1 LCI- como objeto del derecho de propiedad por una finca nacida de un ‘pronunciamiento jurídico del registrador formal y solemne’ que ‘tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones, proclama y define con plenos efectos jurídicos… la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae la propiedad’. La consecuencia es que no sólo el Catastro debe plegarse al ‘pronunciamiento’ sino que la Dirección General llega a lanzar la sorprendente afirmación de que ‘con la inscripción de la representación se puede alterar la realidad física exterior’ (entre otras muchas, Resolución de 19 de enero de 2022 y, recientemente, Resolución de 25 de enero de 2023). Y esto lo consigue el registrador sin inspeccionar la finca, siguiendo un procedimiento lleno de lagunas y usufructuando la cartografía catastral y la ortofotografía que a lo largo de los años ha generado precisamente el Catastro y han pagado los españoles.

“La presunción de exactitud del Registro sólo se da una vez alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro”

El registrador formula su pronunciamiento formal y solemne a partir de indicios (sic en la Resolución conjunta de 2020) derivados de la superposición de planos (sic en la Resolución de 25 de enero de 2023) y de los recintos fotointerpretados (sic en la Resolución conjunta de 2020) con lo que la apreciación de las dudas de la identidad de la finca deriva… de la consulta al escenario de calificación registral, que configura la aplicación informática homologada del distrito hipotecario (sic. en la Resolución de 3 de octubre de 2023). Así, el conocimiento de la finca no deriva de la realidad inmobiliaria contemplada in situ sino de un escenario de calificación. En lugar de tener un conocimiento inmediato se opta por el conocimiento mediato. No se deslinda sobre el terreno sino en pantalla. Si no coincide, ya se ajustará la realidad, según parece insinuar la Dirección General. La descripción del sistema a que alude la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública tiene más de relato de ficción que de realidad inmobiliaria”.
La fe pública del artículo 34 LH se produce en los pronunciamientos formales y solemnes del registrador sobre derechos. Así debe ser porque este sistema se basa en dos pilares de orden cuasiconstitucional: la autonomía de la voluntad manifestada de forma fehaciente y válida o una resolución judicial. Nada de esto sucede en el terreno de las circunstancias de hecho a través del procedimiento de jurisdicción voluntaria de incorporación de bases gráficas. Que no se extienda el principio de fe pública registral a la representación gráfica de la finca significa simplemente que no cabe tal pronunciamiento formal y solemne del registrador con valor de sustituir el objeto del derecho de propiedad pasando de la realidad física de la finca como objeto del derecho real a la finca registral como objeto de dicho derecho. La Dirección General ha descoordinado al propio Registro con dos distintos objetos de derecho. Afortunadamente, la Resolución de 30 de enero de 2024 ha vuelto a la realidad física como objeto del derecho real.

“La idea de la ‘descripción gráfica registral constitutiva’ es inviable en una propiedad que viene atribuida desde siglos y, más aún, si pretende obtenerse por un sistema de deslinde en pantalla”

Pero tampoco es cierta la afirmación que hace el equipo registral al decir que la finca registral da lugar a una presunción de exactitud iuris tantum porque ignora olímpicamente el artículo 10.5 LH cuando inicia “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro…”. La argumentación de la Dirección General dando prevalencia al Registro en su presunción de exactitud no encaja con los preceptos que cita. Es más, la intención del legislador es la contraria. El artículo 10 LH dice: “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral…”, lo cual indica la vía inversa a la pretendida por la Dirección General. Lo corrobora el artículo 10.5 LH: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro…” empezará a operar la presunción de exactitud registral del artículo 38 LH, no antes ni sin la representación gráfica catastral. No hay presunción iuris tantum antes de alcanzar el Registro la coordinación gráfica con el Catastro que, a su vez, deberá representar la realidad inmobiliaria conforme al artículo 18.1 LCI, procediendo de oficio e inspeccionando la finca in situ si es necesario.

Conclusiones
1. La finca registral no es el objeto del derecho de propiedad. En tal caso llevaría aparejado el efecto de fe pública. Si el principio de fe pública no protege la descripción gráfica del Registro tal como afirman con claridad las tres Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de febrero de 2024 es porque el objeto del derecho es otro: es la finca real.
2. Con el pronunciamiento formal y solemne del Registrador no se altera la realidad física.
3. La presunción de exactitud del Registro sólo se da, conforme al párrafo inicial del artículo 10.5 LH, una vez alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro.
4. Este último precepto nos devuelve a la idea de coordinación entre Catastro y Registro y no a la descoordinación que deriva del sesgo del equipo registral.
5. La idea de la “descripción gráfica registral constitutiva” es inviable en una propiedad que viene atribuida desde siglos y, más aún, si pretende obtenerse por un sistema de deslinde en pantalla.

Palabras clave: Catastro, Registro, Descoordinación.
Keywords: Land Register, Registry, Lack of coordination.