Comentario a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo de 2025

Prólogo
Al acabar la Segunda Guerra Mundial, el Imperio Japonés estaba totalmente arruinado y su Gobierno carecía de recursos para contratar funcionarios cualificados. En algunos sectores los proporcionaron, a sus propias costas, las grandes corporaciones. Estos funcionarios recibieron el nombre de “amakudari”, que significa “Caídos del cielo” (empleado asimismo para las puertas giratorias). Al poco tiempo ya se vio que faltaban al deber de imparcialidad y beneficiaban descaradamente a las empresas de las que procedían. A los “Caídos del cielo” se les alejó de la Administración pública antes de llegar al año 1950. Se trataba de una forma de corrupción blanda, susceptible de crear conflictos de interés, tráfico de influencias y falta de transparencia. Hecho este breve prólogo, vayamos al tema que nos ocupa.

El supuesto debatido en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo de 2025
Los prolegómenos de la resolución son complejos pero el problema final queda reducido a una cuestión que es la siguiente: se inicia un procedimiento de reparcelación a la que un propietario, titular de dos fincas catastrales, aporta una de ellas. La otra catastral está fuera de la reparcelación. Una vez aprobada el Acta de Reparcelación, por su cuenta y riesgo y sin ponerlo en conocimiento de la Administración actuante que es la Delegación Provincial de Agricultura, Ganadería y Desarrollo Rural de Guadalajara, procede a agregar las dos fincas catastrales en una finca catastral única y, acto seguido, atribuye la finca catastral resultante de la agregación a una finca registral, la número 521, de la que es titular inscrito, y solicita la inscripción registral de la descripción gráfica georreferenciada del conjunto. En la realidad la finca registral se halla fuera del ámbito de la concentración parcelaria. Con ello, resulta que la finca registral, externa a la concentración, tiene en su representación gráfica una parte afecta a la concentración parcelaria y otra libre. Cuando se lleva a inscripción la atribución de titularidades resultantes de la reparcelación, sucede que ésta invade la finca registral 521 puesto que gráficamente tiene una parte afectada por la concentración y otra que no lo está. La registradora, entendiendo que la descripción gráfica georreferenciada inscrita en el Registro está bajo la salvaguarda de los tribunales, deniega la inscripción. La Administración actuante de la concentración recurre.

“Defender la presunción de exactitud de la representación gráfica de la finca de referencia tal como ha quedado después de la Resolución de 4 de marzo de 2025 resulta a todas luces imposible”

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, partiendo de la base de que en las concentraciones parcelarias el artículo 237 del Decreto 118/1973 dispone: “Tercera. Los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y derechos reales que afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan denegar la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas”, concluye: “Si el propietario de las parcelas 324 del polígono 10, hoy integrada en la 834 del polígono 11, no ha formulado ninguna alegación al respecto, no cabe ahora que el registrador exija su consentimiento para la inscripción de la georreferenciación resultante de la concentración parcelaria. Además, como se desprende del artículo 229.1 de la citada ley: ‘Será potestativo dar efecto en el expediente de concentración a las transmisiones o modificaciones de derechos que se comuniquen después de comenzada la publicación de las bases’. Por tanto, en el presente caso, la agregación catastral de la parcela 324 del polígono 10 a la parcela 834 del polígono 11, no puede dar lugar a un cambio de régimen jurídico de dicha superficie, pues en todo caso, está sujeta a concentración parcelaria, por lo que nada obsta a su inscripción, subrogándose la georreferenciación de la finca de reemplazo en lugar de la de la finca aportada. Ello implica una posterior rectificación de la georreferenciación de la finca 521 de Huerta Hernando, separando de su geometría la parte de superficie que se incluyó en la concentración parcelaria, sin que se haya vulnerado el derecho a ser oído de su propietario puesto que, como propietario de la parcela 324 del polígono 10, tenía conocimiento de la existencia de la concentración parcelaria y debía haber comunicado esta alteración a la Administración agraria, aunque es potestativo para ella dar o no curso a esa alteración, como se desprende del artículo citado. Ello no significa que ceda la protección de los principios hipotecarios de una georreferenciación inscrita, sino que la misma se aplica ahora a la situación resultante de la concentración parcelaria… debiendo inscribirse la georreferenciación de las fincas de reemplazo 1 y 2, sin perjuicio del derecho del propietario de la finca 521 a inscribir la nueva georreferenciación de su finca, tal como era, al iniciarse el expediente de concentración parcelaria”.

“Los llamados principios registrales están enfocados a los derechos inscritos, no a las circunstancias físicas de las fincas”

El resultado final
Es posible que el equipo registral de la Dirección General que redacta los recursos gubernativos no haya calibrado las consecuencias de esta resolución puesto que da al traste con una labor de años orientando con cierto sesgo el sentido de la Ley 13/2015.
La resolución ordena una doble inmatriculación, al menos desde la óptica del propio equipo registral. Por mi parte, siempre me ha parecido una exageración intencionada considerar el mero solape cartográfico como un supuesto de doble inmatriculación porque, bien o mal descrito, el objeto del derecho de propiedad es la finca real y ésta nunca se solapa con la vecina. Y siempre me ha parecido también que el Registro no puede, por su propia estructura y procedimiento, dar fe de las circunstancias físicas de las fincas. Ni casi la presunción de exactitud que proclama el artículo 10 LH para el caso en que Registro y Catastro estén coordinados. Pero el equipo registral una y otra vez ha magnificado el mero solapamiento cartográfico como supuesto de doble inmatriculación asimilándola a la doble inmatriculación de derechos.
Es obvio que la representación gráfica de la finca registral 521, englobando la parcela catastral afectada por la concentración parcelaria y la parcela catastral exterior a la misma, fue incorrectamente inscrita pues resulta de los hechos relacionados que una parcela catastral estaba completamente dentro de la reparcelación. La inscripción de esta base gráfica agregada la promovió no se sabe con qué intención su propietario englobando en una sola dos anteriores parcelas catastrales, la del polígono 10, afectada por la concentración, y la del polígono 11, exterior a la misma, única en realidad correspondiente a la finca registral 521. Pero es que, tras la inscripción de la reparcelación ordenada por el equipo registral en la Resolución, la representación gráfica georreferenciada de la finca objeto de reparcelación volverá a quedar incorrectamente inscrita, pues en parte figurará inscrita en el Registro de la Propiedad dos veces: en la descripción gráfica georreferenciada de la finca de reemplazo resultante de la concentración parcelaria y en la representación gráfica georreferenciada de la finca registral 521, que no se ha corregido. Y así hasta que se modifique, si es que se modifica, pues la Resolución despacha el tema diciendo que el propietario de la finca 521 tiene derecho a inscribir una nueva representación gráfica. Inevitablemente la pregunta es: ¿qué sucede mientras no lo haga? La inscripción de la representación gráfica fue incorrecta en su momento y la que resulta de la Resolución vuelve a serlo, aunque por distinto título.
A la vista de lo anterior, ¿dónde queda el mantra del equipo registral machacado a lo largo de resoluciones y resoluciones que incoherentemente también cita en ésta, concretamente en su fundamento jurídico 11?
“11. Respecto a la primera cuestión, es doctrina reiterada de esta Dirección General, desde la Resolución de 4 de noviembre de 2021, las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Tras la misma, esta Dirección General ha insistido reiteradamente, en Resoluciones como la de 10 de octubre de 2024 (vid., por todas), en la protección que a la georreferenciación inscrita prestan los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo y legitimación registral; incluso, la de 11 de enero y 10 de julio de 2024 se ocupan de las diferentes soluciones a aplicar, en materia de protección a tercero registral por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, según el conflicto se produzca entre titulares de dominio privado, o entre el dominio privado y el dominio público”.
El pronunciamiento jurídico formal y solemne ha sido un fiasco tanto en la primera inscripción de las bases gráficas georreferenciadas como en la segunda.

“El pronunciamiento jurídico formal y solemne ha sido un fiasco tanto en la primera inscripción de las bases gráficas georreferenciadas como en la segunda”

La limitada extensión de este artículo no permite entrar en lo que he tratado de demostrar en anteriores trabajos: que los llamados principios registrales están enfocados a los derechos inscritos, no a las circunstancias físicas de las fincas, por más que el equipo registral trate de convertir las circunstancias físicas en pronunciamientos jurídicos para, al rebufo del artículo 3 LCI, hacer prevalecer el Registro sobre el Catastro. Me remito a mi conferencia en Academia Matritense del Notariado del 11 de enero de 2024 y perdón por la auto-cita en evitación de inútiles repeticiones.
La mera insinuación, en la presente resolución, del artículo 34 LH produce cierta indignación por su insistencia cuando dos Resoluciones de 1 de febrero de 2024 ya han declarado que en materia de bases gráficas no existe aplicación del artículo 34 LH sino sólo principio de legitimación o presunción de exactitud. El equipo registral ha acreditado una firme voluntad de desnaturalizar la norma jurídica de la Ley 13/2015 a base de descontextualizarla, amputar el texto legal o “completarlo” con significados no escritos en la misma. Pero la repetición no mejorará el argumento.
El principio de fe pública del artículo 34 LH trataba de introducirse disimulado bajo la expresión genérica en el sentido de que, en determinados casos, la descripción gráfica registral podría tener consecuencias frente a terceros. La tesis carecía de recorrido como no tendrían más remedio que reconocer las dos Resoluciones de 2 de febrero de 2024.
Pero más radical que el artículo 34 LH era el intento de sustituir la finca real como objeto del derecho de propiedad por la “finca metaverso” definida por el registrador “tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones…” que, debidamente analizados no dan ni de lejos garantías suficientes para un efecto de esta magnitud. De ser cierta esta tesis ni siquiera hubiese sido necesario que el tercero fuera adquirente de buena fe y a título oneroso, el adquirente por cualquier título hacía suya la “finca metaverso” aunque no se correspondiera físicamente con la finca real. Con disimulo se trastocaba todo el derecho civil inmobiliario. Hasta el principio de fe pública aplicable a los derechos registrados, el del artículo 34 LH, quedaba ampliado en las circunstancias de hecho “extrarregistrales”. Sensatamente, las dos resoluciones citadas han dado marcha atrás: “No existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo el principio de legitimación presunción iuris tantum y no iuris et de iure, que por tanto puede ser desvirtuado en cualquier momento”, desvirtuado obviamente en base a la finca real o “realidad inmobiliaria” del artículo 18.1 LCI.
Pero tampoco lo de la presunción iuris tantum es totalmente cierto porque sistemáticamente el equipo registral amputa el primer inciso del artículo 10.5 LH, que dice: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita en el Registro… se presumirá con arreglo al artículo 38 LH…” que la descripción gráfica goza de la presunción de exactitud. Es decir, la presunción iuris tantum no nace del registro sino de la coordinación Registro-Catastro. Indirectamente se vulnera asimismo el artículo 9 b) LH cuando dice que los registradores no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte del Catastro.

“La especialidad española consistente en la utilización de dos bases gráficas distintas sólo induce y seguirá induciendo a error y a incurrir en un triple coste: de mantenimiento de las bases catastrales, de mantenimiento de las bases registrales y de coordinación entre ambas”

Frente a este ejemplo de amputación hay otros de “añadido” que podrían confundir al lector poco avisado. Así, al tratar de justificar la ampliación de los principios hipotecarios pensados para los derechos inscritos a las descripciones gráficas registrales, en los artículos 17, 20, 38, 35 y 40 LH el equipo registral añade, sin diferenciación textual ni expresión de su origen extralegal, la “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo” a fin de crear la apariencia de que la descripción gráfica del Registro se halla también amparada por las presunciones del texto legal.
Como también se fuerzan hasta lo inaceptable los artículos 9.4 y 11.3 LCI para intentar conseguir que la presunción de exactitud sea unidireccional, que prevalezca la del Registro de la Propiedad frente a la del Catastro. Lo cierto es que lo único que establece el artículo 9.4 LCI es que la inscripción registral del “correspondiente derecho” ( nuevamente sin expresión de la “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento registral”) tiene prioridad, salvo “si la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad”. Y a la inversa se produce el artículo 11.3 LCI cuando la coordinación conforme a la legislación hipotecaria es posterior. No hay prevalencia del Registro sobre el Catastro sino preferencia del título posterior sobre el anterior. Por otra parte, en cualquiera de los dos casos, yendo al artículo 10.5 LH, ya hemos dicho que la presunción de exactitud solamente se dará cuando Catastro y Registro estén coordinados.
Como sostuve en la Academia Matritense, si se diera por buena la autonomía de ambas presunciones de exactitud (del Catastro y del Registro) y éstas no fueran coincidentes, las resoluciones del equipo registral habrían desviado 180º el rumbo de la Ley 13/2015. Pues bien, esto es lo que parece pretender últimamente el equipo registral frustrando nuevamente los intentos coordinadores que vienen dándose infructuosamente desde el año 1906.
En la Resolución de 30 de enero de 2024 podemos leer que: “…el Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y autónomas…” F.J. 1; “…en este procedimiento (el catastral de subsanación de discrepancias del artículo 18 LCI) no existe control de legalidad alguno… No produce ningún tipo de efecto jurídico ni existe control de legalidad y mucho menos se producen los efectos del principio de fe pública…” F.J. 2; “…tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18… no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad… no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción en el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en este de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral…” F.J. 4. Adiós, pues, a la coordinación.
Pero hay más. En las resoluciones de 20 de junio de 2022 y 2 de noviembre de 2023 se niega la legitimación en un procedimiento del artículo 199.2 LH (representación gráfica alternativa) al titular catastral que no lo es registral pese a que dicho precepto impone la notificación a los titulares catastrales además de a los registrales. La explicación que da el equipo registral está en que el titular catastral que no lo es registral carece de legitimación en base al artículo 32 LH… pese a que ha de ser notificado necesariamente conforme al artículo 199.2 LH. La imposibilidad de este argumento es evidente. Si el artículo 199.1 LH ordena notificar a los titulares registrales y el artículo 199.2 LH amplía la notificación a los catastrales es, obviamente, porque el legislador entiende que estos últimos pueden no estar entre los primeros y la falta de notificación les genera indefensión. Una interpretación tan forzada como la del equipo registral hace sospechar que sea interesada. El equipo registral, además de descoordinar el Catastro del Registro, logra poner al primero en inferioridad de condiciones respecto del segundo.

“Todo el mundo -salvo España- apunta a que el esquema eficiente consiste en que el Catastro suministra las bases gráficas y el Registro aplica los derechos”

Obviamente, defender la presunción de exactitud de la representación gráfica de la finca 521 de continua referencia tal como ha quedado después de la Resolución de 4 de marzo de 2025 resulta a todas luces imposible. Ni fue exacta cuando se le atribuyeron las dos antiguas parcelas catastrales ni lo es después de la Resolución, que continúa con las mismas aunque una haya pasado a la concentración parcelaria. La resolución ordena una doble inmatriculación y deja su corrección al arbitrio del titular registral a sabiendas de que hay disparidad entre la finca registral, la catastral y, lo que es peor, la real. O se ha despistado el equipo o los argumentos en favor de la presunción de exactitud no obedecen a una convicción bien arraigada. Como tampoco obedece a una convicción arraigada la voluntad de coordinar Catastro y Registro cuando el equipo registral admite la disparidad en la publicidad que prestan ambas instituciones. Y en el presente caso, pese a que el procedimiento catastral carece de control de legalidad según el equipo registral, la verdad estará en el Catastro y no en el Registro.
Y una última consideración. La especialidad española consistente en la utilización de dos bases gráficas distintas sólo induce y seguirá induciendo a error y a incurrir en un triple coste: de mantenimiento de las bases catastrales, de mantenimiento de las bases registrales y de coordinación entre ambas. Amén de la pérdida de tiempo y dinero que representa para el ciudadano y de la inseguridad jurídica que crea. Todo el mundo -salvo España- apunta a que el esquema eficiente consiste en que el Catastro suministra las bases gráficas y el Registro aplica los derechos. Pero, si al final, por las razones que sea, hay que mantener la “dualidad necesariamente coincidente” entre Catastro y Registro (porque, obviamente, no se puede tributar por una finca distinta de la que se tiene, artículo 33.1 CE entre otras muchas razones), hay maneras mucho más sencillas, objetivas, imparciales, rápidas, claras, transparentes y baratas de conseguirlo en interés del ciudadano/contribuyente. Tras un siglo de proyectos deliberadamente frustrados y del fracaso que trasluce esta Resolución, es impensable que ayude a lograrlo un equipo registral en la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Epílogo
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Palabras clave: Catastro, Registro, Concentración parcelaria.
Keywords: Land Register, Registry, Consolidation of plots.