Los hechos del caso son estos:
1. La escritura documenta la transmisión de una plaza de garaje sita en un edificio en el que tiene asignada una cuota del 0,0941%, teniendo, por su parte, el edificio asignado una cuota de 0,2500000009176245% en dos fincas (registrales números 17.647 y 25.727) vinculadas ob rem que son viales de acceso a la urbanización en que se integra.

2. La nota sostiene que la escritura “no acredita la necesaria transmisión simultánea” de esas cuotas que el edificio -no la plaza de garaje- tiene asignadas en aquellas dos fincas, con lo que estima vulnerada la norma estatutaria según la cual “en las transmisiones de las fincas resultantes de la división horizontal será necesariamente transmitida una participación indivisa de cada una de aquéllas igual a la cuota de participación que tenga asignada la finca de la división horizontal objeto de la transmisión”.
3. El recurso invoca argumentos que, esquemáticamente, cabe resumir en los siguientes apartados:
3.1. El elemento que se dice omitido (un 0,00000235250000863% de las dos fincas vinculadas ob rem -en adelante, también, el “Elemento Omitido”-) es un elemento común del edificio en que se integra la plaza de garaje y, en nuestro Derecho, según tiene dicho de antiguo la Dirección General (Res. 14 de diciembre de 1935), la venta de un elemento privativo de una propiedad horizontal no debe precisar qué cosa sea lo común, pues en ella “debe entenderse implícitamente comprendido… el derecho a la utilización de aquellas partes del inmueble que sirven a todos y que, en general, por su forzada indivisión, no son susceptibles de negocio jurídico independiente”. Y ello porque este efecto se produce ope legis (art. 396.2 CC: “Las partes en copropiedad… sólo podrán ser enajenadas… junto con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”).

“El Elemento Omitido es un elemento común en el régimen de propiedad horizontal y, como tal, debe ser tratado”

3.2. En consecuencia, no se han vulnerado los estatutos, por mucho que estos impongan la trasmisión conjunta de viviendas/locales/plazas de garaje con la participación inseparable que el edificio tiene en las fincas vinculadas ob rem. Es aquí donde debería residenciarse el debate, pues esta es la objeción que formula el registrador y la cláusula en cuestión está referenciada en la hoja abierta a la plaza de garaje, de modo que debe presumirse exacta y válida (art. 38 LH). Frente a ello, el recurso sostenía que:
i) La norma estatutaria, interpretada, según debe ser, de acuerdo con el artículo 1284 CC (“Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto”), es reiteración del artículo 396.2 CC y, por lo tanto, superflua o redundante. La voluntad del autor de los estatutos no fue, ni pudo ser, la de condicionar la validez y eficacia de las trasmisiones de las viviendas, locales y garajes del edificio a la acreditación documental de la producción de un efecto que, ya entonces, operaba ministerio legis.
ii) Si la norma no fuera interpretada en el sentido expuesto y lo fuera según su tenor literal (art. 1281.1 CC), sería nula, pues los estatutos pueden, sí, restringir y condicionar el uso de los elementos privativos (por todas, Res. DGRN de 15 de julio de 2013), pero no su disposición, que es lo que aquí se ventila. Así se desprende del artículo 3 LPH según el cual: “Cada propietario puede LIBREMENTE disponer de su derecho…” y, a mayor abundamiento, de la eliminación por obra de esa Ley de los derechos de tanteo y retracto, impuesta, dice su Exposición de Motivos, por su designio de “llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto”.
iii) Los estatutos pueden, sí (art. 5.3 LPH), contener “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley…”, pero no determinar la forma en la que deben redactarse los instrumentos públicos (que es facultad reservada al legislador ex. art. 149.1.8 CE), ni pretender que la inobservancia de esa forma haya de constituir defecto para su inscripción.
3.3. Aunque, a efectos ya dialécticos, se entendiera que el Elemento Omitido no fuera un elemento común sino un anejo vinculado ob rem no al edificio sino a la plaza de garaje, tampoco se habrían vulnerado los principios registrales de consentimiento y de especialidad si es que ha de seguirse la doctrina de la Dirección General según la cual (por todas, Res. de 28 de octubre de 2013) “el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluya la transmisión de la cuota vinculada”.

“La configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir (ni siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes”

4. La Dirección General desestima el recurso porque “no se ha hecho mención a las dos citadas fincas registrales, por lo que ofrece duda al registrador la identidad de la finca a los efectos de la calificación y no se han cumplido las exigencias del denominado principio de especialidad”.
La (ilegítima) recolocación del thema decidendi que realiza la Dirección General obliga a decir que:
- El Elemento Omitido es un elemento común en el régimen de propiedad horizontal y, como tal, debe ser tratado
La Dirección General sostiene que el Elemento Omitido, que para el autor es un elemento común, consta inscrito como “participaciones de fincas independientes”. La Dirección, por tanto, si bien se ve, no niega que se trate de un elemento común; difícilmente lo podría haber hecho a la vista del artículo 396 CC según el cual lo son: “…los pasos …las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles” y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que asigna a los viales la condición de elemento común esencial o por naturaleza, imprescindible para la funcionalidad del edificio (SSTS 14 de noviembre de 1985, 15 de febrero de 1988 y 24 de abril de 2013); solo dice que el Elemento Omitido no consta inscrito como tal.
La Dirección General incurre así en varias operaciones inadmisibles:
i) Renuncia a realizar la calificación jurídica debida en el caso, vulnerando reglas elementales de la ciencia y práctica jurídicas (ejemplo: las cosas son las que son y no lo que las partes -o los operadores jurídicos- quieren que sean; los efectos se predican de la verdadera naturaleza jurídica del instituto a examen…).
ii) Realiza esa renuncia con objeto de excluir la aplicación de las consecuencias jurídicas que debieran seguir a la calificación debida, esto es, artículo 396.2 CC y su propia doctrina (Res. de 15 de julio de 2025) según la cual “la configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir (ni siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes”.
iii) Para ello, hace prevalecer el Registro de la Propiedad frente a la realidad jurídica, como si el Elemento Omitido pudiera dejar de ser elemento común y de ser tratado como tal por el hecho de que el Registro de la Propiedad no lo publique como tal. Con ello, la Dirección olvida la doctrina del Tribunal Supremo (desde su sentencia 12 de noviembre de 1969) y la propia (desde su resolución de 12 de noviembre de 1991) según las cuales el título constitutivo de la propiedad horizontal está dispensado no ya de describir, sino ni siquiera, de mencionar los elementos comunes, pues se presumen tales todos los no descritos como privativos.

“El Elemento Omitido no está vinculado ob rem a la plaza de garaje sino al edificio y la escritura puede omitir toda referencia a la vinculación”

iv) Guarda silencio sobre el hecho de que la fecha del asiento en el folio abierto a la plaza de garaje con la referencia a las fincas vinculadas ob rem es muy anterior al surgimiento de la figura de la urbanización privada o complejo inmobiliario (vid., para su configuración actual, art. 24 LPH, redactado por Ley 8/1999, de 6 de abril) y de la técnica del triple folio registral (urbanización, edificio y plaza de garaje) bajo la cual el folio abierto al garaje, si la urbanización se constituyera hoy, no contendría referencia a participación alguna en los viales de acceso referidos en el folio abierto a la urbanización y la escritura de transmisión de aquél se habría inscrito sin problema alguno, en coherencia con la condición de elemento común de aquéllos.
v) A consecuencia, sin embargo, del “arrastre” comentado de una inscripción que hoy no se habría podido practicar, la hoja registral de la plaza de garaje publica que tiene una cuota del 0,0941% en el edificio y, sí, además, con los efectos inherentes al principio de legitimación ex artículo 38 LH, que éste tiene una cuota del 0,2500000009176245% en las fincas vinculadas ob rem al edificio, pero, en modo alguno, publica, ni puede publicar, que esta participación no sea un elemento común.
- El Elemento Omitido no está vinculado ob rem a la plaza de garaje sino al edificio y la escritura puede omitir toda referencia a la vinculación
Se ha dicho que la resolución se ha negado a aplicar al Elemento Omitido el tratamiento debido a un elemento común de una propiedad horizontal. Nos proponemos ahora demostrar que el tratamiento alternativo elegido por la Dirección General -como “participaciones de fincas independientes”- es inapropiado pues parte de un evidente error de calificación jurídica.
Para la resolución y dado que el Registro publica “participaciones de fincas independientes” y no un elemento común, la escritura incurre en el defecto de omitir “la descripción, aun cuando sea escueta, de las participaciones que por la vinculación se trasmiten” del 0,00000235250000863% en las fincas vinculadas ob rem, descripción que pudo haberlo sido “por referencia a los someros datos registrales y cuotas”. Esta omisión -añade- implica vulneración del principio de registral de especialidad o determinación, ese que, junto con el principio de consentimiento, podría “a lo sumo” - dicen las Ress. 22 de abril de 2016 y de 22 de junio de 2022-, considerarse vulnerado por “la omisión en un título traslativo de toda referencia al elemento o cuota ob rem” y que “podría determinar la calificación negativa del mismo por omisión de uno de los elementos que integran el derecho transmitido, si el registrador pudiera tener duda fundada acerca de la identidad de la finca o del negocio celebrado”.

“La relación ob rem media entre el edificio y las fincas vinculadas y no entre éstas y la plaza de garaje”

Frente a ello, debe decirse que la vinculación ob rem que el Registro publica no lo es entre la plaza de garaje y las registrales 25.727 y 17.647, sino entre el edificio y estas dos fincas. Por tanto, para el Registro como para la realidad jurídica extra registral, la relación jurídico-inmobiliaria existente entre la plaza de garaje y el edificio debe regirse, como no podía ser de otro modo, por la LPH que, según conviene recordar, se aplica (arts. 2 y 24.4) a las comunidades de propietarios y a los complejos inmobiliarios privados, tengan o no otorgado título constitutivo ajustado a las prescripciones de la Ley. Ello es resultado inevitable del asiento, que dice que la plaza de garaje tiene asignada en el edificio una cuota del 0,0941%.
En consecuencia, para el Registro de la Propiedad, la conexión ob rem, y la correlativa relación de interdependencia e inseparabilidad entre inmuebles, se produce entre el edificio y las fincas registrales 17.647 y 25.727. Y esa conexión es relevante solo en la medida en que el Registro, por el arrastre comentado, publica, en el folio abierto a la plaza, la norma estatutaria que impone la transmisión conjunta de los departamentos privativos de aquél y de las cuotas en las fincas vinculadas.
En suma, si nuestra plaza de garaje y las fincas registrales 17.647 y 25.727 no están vinculadas ob rem, es evidente que no cabe achacar a la escritura defecto por omitir mención a esa inexistente vinculación ni, por tanto, vulneración del principio especialidad (como tampoco de los principios de consentimiento o tracto sucesivo).

La Dirección General en contra de su doctrina
La conclusión obtenida -la relación ob rem media entre el edificio y las fincas vinculadas y no entre éstas y la plaza de garaje- permite desmontar otro argumento empleado por la Dirección según la cual su resolución está en línea con la de 22 de junio de 2022. Nada más lejos de la realidad. En su resolución de ahora, la Dirección General contradice aquella y toda su doctrina anterior.
La apelación a la Res. de 22 de junio de 2022 es engañosa, pues, en su supuesto de hecho, la vinculación ob rem existía entre una finca registral independiente, una parcela y otra finca destinada a zona recreativa y club social. Nada más lógico entonces que la escritura hubiera de contener referencia a la finca vinculada, pero no ya sólo para que el registrador, como quiere la Dirección, no albergue dudas sobre la identidad de la finca que se transmite, sino, sobre todo, para que esas dudas no alcancen a las partes para quienes, en modo alguno, resulta indiferente saber si la transmisión de la parcela lleva o no aparejada la transmisión de la condición de partícipe en un club social (con su correlativa obligación propter rem). La omisión de esa mención al club social habría desatado una verdadera crisis del contrato, ya en su eficacia: obligaciones de entrega y saneamiento (arts. 1461 y ss. CC), ya incluso en su validez: error en el consentimiento (art. 1266 CC) sobre el objeto o sus cualidades esenciales.

“La descripción, completa o somera, de la finca vinculada es exigible cuando la conexión ob rem se produce con una finca independiente y no con un departamento sujeto a régimen de propiedad horizontal”

Nada de esto sucede en el caso. Nuestro comprador sabe que su plaza de garaje tiene una cuota en el edificio y que el edificio tiene una cuota en los viales de acceso a la urbanización. Por ello y aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de la Dirección General según las cuales el título constitutivo de la propiedad horizontal y, con mayor razón, la escritura de compraventa de un elemento privativo no deben describir ni siquiera identificar los elementos comunes, es razonable entender que si la escritura pudo (mejor: hubo de) omitir toda referencia al 0,0941% que el garaje tenía asignado en la copropiedad de el “…portal, las escaleras, porterías, corredores… los ascensores…” a través de los que tiene acceso desde la calle, con igual razón pudo omitir la referencia al 0,00000235250000863% que tenía asignado en la calle.
De este modo, la resolución de 22 de junio de 2022 no sólo no viene a apoyar en nada la rupturista doctrina que ahora se ha decidido a sentar la Dirección General, sino que la desmiente: la descripción, completa o somera, de la finca vinculada es exigible cuando la conexión ob rem se produce con una finca independiente y no con un departamento sujeto a régimen de propiedad horizontal.
De hecho, para la Dirección General, hasta la fecha, la omisión de referencia a la finca vinculada en la escritura de transmisión de la principal no ha sido defecto impeditivo de la inscripción incluso en el caso de que el folio abierto a la finca principal -y no ya sólo la escritura- no publicara la vinculación ob rem.
La comparación de la resolución con la de 15 de septiembre de 2022 resulta, a un tiempo, llamativa y esclarecedora. En ésta, la Dirección admite la solicitud de inscripción formulada por el adquirente de un hotel producto de una división horizontal en cuyo título se le asignaron, como anejos inseparables, ciertas participaciones en un local destinado a aparcamientos sito en otro edificio integrante del mismo conjunto, anejos que, sin embargo, no se inscribieron, a solicitud de su entonces titular, en el folio abierto al hotel. Pues bien, para la Dirección General, la omisión no ya sólo en el título del hoy titular sino en el folio abierto a la finca principal de mención alguna a aquellos anejos no fue obstáculo para la inscripción, nuevamente porque “los actos de transmisión y gravamen” de la finca principal “han de producirse sobre ambas fincas conjuntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación” y ello aunque ésta no conste inscrita en el folio abierto a la finca principal.

El vicio procesal de la “falacia informal del hombre de paja”
La errónea calificación alternativa propuesta por la Dirección en contra de su anterior doctrina (el Elemento Omitido no debe ser tratado como elemento común, pues está vinculado ob rem a la plaza de garaje y debió ser descrito siquiera sea someramente) le permite decir que la escritura vulnera el principio de especialidad, pues “ofrece duda al registrador la identidad de las fincas”. Puesto que aquella doctrina anterior (Ress. 22 de abril de 2016 y de 22 de junio de 2022) hacía depender, en efecto, la vulneración del principio de especialidad de la alegación por el registrador de dudas sobre la identidad de la finca, el Centro Directivo se ve ahora obligado a airear esas dudas y, además, a atribuírselas al registrador.
Sucede, sin embargo, que el registrador no alberga duda alguna sobre la identidad de la finca ni dice vulnerado el principio de especialidad; sólo dice que la omisión de que hablamos vulnera los estatutos del edificio.

“Las tres maniobras procedimentales denunciadas son, de por sí y con independencia de lo que aconseja la correcta aplicación del Derecho registral sustantivo, causas de nulidad de la resolución”

La resolución incurre así en la maniobra que, en el argot procesal, se denomina “la falacia informal del hombre de paja”, consistente en distorsionar los términos del debate a base de alterar el relato fáctico (haciendo, por ejemplo, decir a la sentencia de la Audiencia algo que ésta no dice -denuncia de, por ejemplo, la STS de 16 de enero de 2025-) con objeto de restar credibilidad y consistencia a los argumentos del oponente, haciéndolos aparecer como no aplicables al caso.

Mutación en la calificación e incongruencia extra petita
Además de sustentarse en una aseveración inveraz, el defecto denunciado por la Dirección es distinto del denunciado por el registrador. Al proceder así y confirmar la nota por defecto -o razón jurídica esencial- no invocado en ésta, la Dirección General incurre en mutatio libelli. El thema decidendi de la nota, único al que habría que ceñir el debate, es éste: la omisión en la escritura del Elemento Omitido vulnera los estatutos de la comunidad; la Dirección lo recoloca para situarlo en las (inexistentes) dudas que esa omisión suscita en el registrador a propósito de la identidad de la finca y en la correlativa supuesta vulneración del principio de determinación, incurriendo en incongruencia extra petita.

Falta de pronunciamiento sobre el fondo del asunto e incongruencia citra petita
El reposicionamiento del thema decidendi emprendido por el Centro Directivo deja irresuelta la (legítima) quaestio planteada en la nota. La resolución guarda absoluto silencio sobre la misma y, por ello, incurre en defecto de incongruencia, ahora omisiva o citra petita.
Las tres maniobras procedimentales denunciadas son, de por sí y con independencia de lo que aconseja la correcta aplicación del Derecho registral sustantivo, causas de nulidad de la resolución.

Palabras clave: Propiedad horizontal, Elemento común, Anejo, Vinculación ob rem, Estatutos, Principio de especialidad o determinación, Incongruencia procesal.
Keywords: Horizontal property, Common element, Annex, Vinculation Ob rem association, Statutes, Principle of determination, Procedural inconsistency.