Meditaciones sobre la Res. DGSJFP de 19 de marzo de 2026

A vueltas con el juicio notarial de suficiencia

El caso: en una compraventa de varios locales entre una sociedad y varios compradores que se constituyen en comunidad para su explotación como trasteros, con conjunción de objetos, precio aplazado, obligación solidaria para su pago, condición resolutoria, cláusula penal y asunción de obligación especial de entrega con rebaja de precio en caso de incumplimiento, el registrador cuestiona el juicio de suficiencia -que el notario había referido a la compraventa a secas- porque el “complejo” contrato contiene pactos “impropios” de una compraventa y debería haberse hecho extensivo a esos pactos. La Dirección General le da la razón.

De entre los varios embates que ha soportado hasta la fecha el llamado “juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas” (mejor, el acatamiento del art. 98 Ley 24/2001 y del art. 166 Reglamento Notarial), este de ahora que se ha apresurado a alentar la Dirección General no debiera situarse a la zaga ni pasar desapercibido. Si ya hoy por efecto de esos embates, el juicio debe incluir la reseña de que el poder deja a salvo el autocontrato (por todas, Res. DGRN de 11 de diciembre de 2015) o identificar al otorgante del poder societario no inscrito (por todas, Ress. DGRN de 25 de mayo de 2017 y 7 de noviembre de 2018), en lo sucesivo, el juicio, para ser congruente, deberá referirse no ya sólo al acto o contrato documentado sino también a sus pactos cada vez que alguno de los contenidos en la escritura pueda merecer a los ojos del registrador el calificativo de “impropio” o anormal.
Debe reconocerse que la audacia de la embestida resultará del agrado de los cultores del uso alternativo del Derecho. La que se presenta como una corrección necesaria del juicio notarial de suficiencia de la representación, enderezada a asegurar la “congruencia” que le es exigible, encumbre la tentativa de someter a escrutinio al instrumento público -si otorgado en representación de otro- a la vista de la calificación jurídica de cada uno de sus pactos. La congruencia sirve así de ocasión o pretexto para suspender la eficacia del instrumento si el registrador no comparte el nomen iuris asignado por el autor. El escrutinio -y esta es la innovación decisiva de la resolución- debe hacerse, a partir de ahora, no del negotium como un todo sino por partes, distinguiendo en él lo propio de lo impropio, lo principal de lo accesorio, pues lo impropio o lo accesorio deben llevarse a la calificación de la escritura y, por ésta, al juicio de suficiencia.

“La congruencia sirve como ocasión o pretexto para suspender la eficacia del instrumento si el registrador no comparte el nomen iuris asignado por el autor. El escrutinio -y esta es la innovación decisiva de la resolución- debe hacerse, a partir de ahora, no del negotium como un todo sino por partes”

Se entenderá así por qué, en estas líneas, no se habla de la representación sino del contrato. Lo que está en juego no es la corrección del juicio del notario sobre la suficiencia de la representación sino sobre la naturaleza jurídica del negocio y, separadamente en su caso, de cada uno de sus pactos. De este modo, si la revisión registral del juicio sobre la interpositio sólo ha sido posible hasta la fecha porque, directamente, falte, porque sea genérico o impreciso o porque sea incongruente con el tipo del contrato, la resolución de 19 de marzo de 2026 hace posible que esto último, la congruencia, se predique no ya del contrato sino de cada una de sus estipulaciones: todas ellas pueden/deben ser traídas a escena para apreciar su mayor o menor grado de conexión o de integración con aquél. Correlativamente, si, hasta la fecha, la corrección del juicio, referido al acto o contrato como un totum, no ha podido “ser revisada por el registrador” (por todas, STS de 20 de noviembre de 2018), a partir de ahora, podrá no ser lo mismo si es que el juicio debe referirse al “encaje” de cada pacto del reglamento negocial en el contrato. Se advertirá así la magnitud del embate pues si calificar, al igual que interpretar un contrato, dista mucho de ser una operación mecánica, qué cabe decir si la calificación ha de serlo también de las partes del contrato.
En el caso, la nota y la resolución denunciaban el imposible “encaje” en el contrato de compraventa de sólo tres de sus partes o estipulaciones: el precio aplazado, la condición resolutoria y la obligación solidaria al pago.
Sobre lo primero, el autor juzgó apropiado en el recurso omitir todo comentario sobre su calificativo como pacto “impropio”. Aunque no deja de causar sobresalto presenciar cómo la Dirección General aplaude este aserto del registrador, tampoco parece oportuno ni necesario combatirlo aquí. Conviene, eso sí, anticipar que el calificativo sirve como rasero o vara de medir de lo que el Centro Directivo entiende por estipulación anormal o impropia de un contrato. Si lo es el precio aplazado en una compra, el operador debe quedar advertido de por dónde pudiera discurrir el debate suscitado en un futuro.
No mucha mayor atención merecería el calificativo de impropio aplicado a la condición resolutoria. En apoyo de su supuesta anormalidad para la estructura interna del sinalagma contractual, el Centro Directivo no tiene reparos en presentarla como “gravamen o carga” que “faculta automáticamente a la resolución”, echando así por tierra toda su sutil y laboriosa doctrina anterior con la que nos había convencido de que ni es gravamen (por todas, Res. DGRN de 29 de agosto de 2019) ni, mucho menos, opera automáticamente (desde Res. DGRN de 29 de diciembre de 1982).
Por último, el ponente de la resolución se ve obligado a echar mano del pleonasmo (“por no hablar de”) para explicar la supuesta impropiedad de la asunción in solidum entre empresarios de la obligación de pago del precio aplazado, convención que el autor -que, bajo ningún concepto, pudo imaginar el desenlace del recurso- creyó posible justificar entonces con el solo recordatorio de que los compradores afectaban los inmuebles a una comunidad empresarial y se decían sujetos pasivos del IVA. El recordatorio -pensó- sería suficiente para ilustrar la “derogación de la regla supletoria del artículo 1137 CC” de la mancomunidad para alguien medianamente avezado con las distintas reglas del juego en el ámbito civil y en el mercantil.

“Si, hasta la fecha, la corrección del juicio, referido al acto o contrato como un totum, no ha podido “ser revisada por el registrador” (por todas, STS de 20 de noviembre de 2018), a partir de ahora, podrá no ser lo mismo si el juicio debe referirse al ‘encaje’ de cada pacto del reglamento negocial en el contrato”

Sin embargo, y a modo de anticipo de lo que pudiera deparar el despliegue de la resolución, el autor se ve ahora obligado a sustentar la derogación de la mancomunidad, cosa que puede hacer con holgura sin necesidad de apelar a la mercantilidad de la compraventa especulativa de inmuebles (vid. art. 325 CCom. y la referencia a los inmuebles como objeto del contrato en su Exp. de Motivos) -categoría doctrinal a la que, con razón, no ha tenido que adherirse la jurisprudencia, dado lo baldío que resultaría el esfuerzo de hallar en el Código de Comercio lo que el Código Civil dedica con tanto detalle al contrato por antonomasia- acudiendo a cualesquiera de los siguientes argumentos:
i) La regla civil de la mancomunidad es dispositiva (art. 1137 CC) y, por tanto, el pacto en contrario sería tan “propio” del contrato como la aplicación supletoria de la regla.
ii) La presunción aplicable en el caso, sin embargo, es la solidaridad y habría entrado en juego, aunque la escritura no hubiera dicho nada al respecto, de acuerdo con la interpretación correctora del artículo 1127 CC en las relaciones entre empresarios auspiciada de antiguo por el Tribunal Supremo (STS de 16 de octubre de 1989). No es sólo, pues, que la solidaridad pueda ser pactada expresamente o inferida de la voluntad de las partes o de las circunstancias del caso; es que, entre empresarios, sólo puede ser excluida por convención. La solidaridad, en efecto, es la regla general en el tráfico mercantil.
iii) Lo anterior, en particular, es aplicable a los copropietarios de un negocio por aplicación del principio de unidad de fin (STS de 1 de julio de 2002), de identidad de fin (STS de 25 de mayo de 2004) o de comunidad jurídica de objetivos (STS de 28 de octubre de 2005), de modo que el vínculo creado entre ellos por razón de la titularidad compartida atrae para la obligación contraída la condición de solidaria.
iv) Lo anterior, en particular, es aplicable a los deudores que, con ocasión de la adquisición, dicen afectar los inmuebles a una comunidad de bienes empresarial, convención ésta que, según se verá más adelante, no es otra cosa sino el acto constitutivo de una sociedad irregular colectiva que desata para sus partícipes (STS de 10 de diciembre de 2020) la aplicación del régimen de responsabilidad solidaria previsto en el artículo 127 CCom.
De este modo, la obligación in solidum al pago del precio, en modo alguno, puede decirse una estipulación impropia en una compraventa de inmuebles entre empresarios. Como tampoco integra un contrato o estipulación accesoria distinta del contrato principal de compraventa, que debiera haber sido llevada a la calificación de la escritura en su encabezamiento y adicionada al juicio de suficiencia, pues los compradores no se alzan fiadores los unos de los otros. La obligación que asumen al pago del precio es propia y no ajena; la solidaridad, esto es, no se construye en función de garantía sino para satisfacción de un interés propio. Correlativamente, el pago del precio aplazado por uno sólo determinará, en su caso, el surgimiento del crédito al reembolso frente a los otros y la subrogación en los demás derechos del vendedor (art. 1210.3 CC) sólo si así lo prevé el contrato constitutivo de la sedicente comunidad (art. 392.2 CC), pues, en otro caso, dará lugar a un crédito indemnizatorio frente a la sociedad (art. 142 CCom.). La equiparación del crédito al reembolso del codeudor solidario con el del fiador (a efectos, por ejemplo, del concurso del codeudor y de su calificación como crédito frente a la masa a efectos de compensación -vid., sobre el caso, STS de 11 de noviembre de 2025-), no permite calificar la solidaridad pactada en la escritura como estipulación anormal o impropia en una venta entre empresarios. En suma, ni bajo pretexto de la solidaridad ni, tanto menos, de la fianza, el nomen iuris de la escritura hubo de ser corregido.

“Toda escritura, otorgada en nombre de otro, a poco que contenga un pacto, cláusula o estipulación que sobrepase un cierto estándar de normalidad, queda potencialmente sometida a escrutinio a manos de quien tiene confiada la labor de calificar sólo su validez”

Ya se ha anticipado que la nota y, de acuerdo con ella, la resolución, se han mostrado más bien comedidas a la hora de detectar supuestas anormalidades negociales en la escritura calificada y no han aplicado el calificativo de impropias a otras de sus estipulaciones como la cláusula penal (art. 1152 CC), la conjunción de objetos (arts. 1491, 1492 y 1532 CC) o la obligación de entrega del vendedor deducida como condición no de la eficacia del contrato sino del pago del precio. Todos estos pactos podrían también haber sido considerados “anormales” en una compraventa y también por razón de ellos el juicio de suficiencia debería haber contenido la coletilla reclamada. Otra estipulación de la escritura también pasada por alto, la nacida de la afectación de los inmuebles al ejercicio de una actividad empresarial, reclamará más adelante especial atención.
Como se ha visto, la defensa de la escritura ha obligado a su autor a desentrañar, con más o menos esfuerzo y acierto, la naturaleza jurídica de algunos de los pactos contenidos en la misma. Nada que ver, pues, con la validez de la representación invocada en ella. Si el registrador no puede revisar este juicio del notario sobre la interpositio pues le ha sido confiada en exclusiva en éste, en adelante, sí que podrá cuestionar el dictamen emitido por el notario sobre la naturaleza jurídica de los pactos contenidos en la escritura.
De este modo, cualquier escritura, toda escritura, otorgada en nombre de otro, a poco que contenga un pacto, cláusula o estipulación que sobrepase un cierto estándar de normalidad, queda potencialmente sometida a escrutinio a manos de quien tiene confiada la labor de calificar sólo su validez.
En efecto, aquellas u otras divagaciones sobre la naturaleza jurídica de las convenciones contenidas en el contrato calificado son, desde luego, reproducibles casi ad infinitum y aliunde. No en vano nuestro Derecho (art. 1225 CC) autoriza que se pueda ser creativo en este fértil terreno. Y así: ¿sería impropio de una compraventa el pacto de asunción del pago de la plusvalía por el comprador? ¿Será anormal en un contrato de préstamo hipotecario el pacto de exclusión de la responsabilidad personal (art. 140 LH)? ¿Deberá incluirse alguna coletilla en una escritura de donación con renuncia a la facultad de revocar por supervivencia de hijos? Los negocios jurídicos unilaterales tampoco quedan a salvo: ¿será “normal” un poder societario con facultad de sustituir? El debate, si se le da recorrido, hasta permitiría en un futuro llegar hablar de un Derecho contractual normal y de un Derecho contractual anormal.
Queda, pues, abierta la discusión sobre qué sea propio o impropio en un contrato, qué cosa sea lo normal y qué lo anormal. También ha quedado establecido el estándar de la medición: el precio aplazado es un pacto impropio en un contrato de compraventa.
De este modo, la “tesis” de la resolución, seguramente para sorpresa de su autor, impacta en el Derecho de obligaciones y contratos añadiendo a la clasificación tripartita de los elementos del contrato -esenciales, naturales y accidentales- una nueva especie que podríamos llamar de elementos “agregados”, esto es, de convenciones que concurren a realizar la causa y el fin del contrato pero no ya como parte de éste, participando de su lógica interna y bebiendo de ésta, sino desde fuera y, además, con tal grado de autonomía e independencia que la calificación del contrato sólo será certera si el pacto se incorpora al nomen iuris dado a aquél.

“El Tribunal Supremo, fiel al canon hermeneútico de la totalidad (art. 1285 CC), no recibirá de buen grado ser llamado a desmembrar un contrato si la disección no sirve para determinar su estatuto sino para decidir quién lleva razón en la cuita sobre el juicio de suficiencia que tiene enzarzados a notario y a registrador”

También repercute en la teoría general del contrato añadiendo a la interpretación y a la calificación de los contratos una tercera operación a cargo del operador jurídico: en lo sucesivo, habrá que interpretar el contrato (para descubrir la voluntad real de las partes), clasificarlo (para reconducir esa voluntad a un tipo contractual conocido o, si éste no existe, situarla en el más cercano) pero también despiezarlo, esto es, diseccionar sus pactos, cláusulas y estipulaciones para discernir cuáles sean principales y cuáles accesorias.
El concepto jurídico estrenado por la Res. DGSJFP de 19 de marzo de 2026 es, no se olvide, un concepto jurídico “indeterminado”. La Dirección sólo nos dice que el precio aplazado, la condición resolutoria y la obligación solidaria de los compradores al pago del precio son estipulaciones “impropias” de un contrato de compraventa, pero no se atreve a definir qué sea una estipulación propia y cuál otra impropia en un contrato de esa especie. Ahora bien, sí que procura, indirectamente, en las breves líneas que dedica a desentrañar la naturaleza jurídica de las convenciones controvertidas, algunas claves, bien valiosas, para resolver el dilema. Ya ha habido ocasión de referirse al precio aplazado como canon. Además, se nos dice que la solidaridad convenida se aparta de la regla general de la mancomunidad del Código Civil, con lo que da a entender que toda derogación convencional de una norma legal dispositiva hace “anormal” la convención y esto, por su carácter rupturista, sí que será algo a tener muy en cuenta. Por último, las enseñanzas que nos vienen de la mano de la condición resolutoria son más difíciles de aprender: la convención, si mirada del lado de las partes, es normal, pues normal es, según parece, que puedan, por su sola voluntad, transformar en derecho real lo que, en otra opinión del Centro Directivo, es sólo un derecho potestativo o facultad de resolución del vendedor que no deja de ser tal por efecto de su inscripción en el Registro de la Propiedad; el notario, sin embargo, a efectos del juicio de suficiencia, deberá reputar “anormal” la convención.
Si la Dirección General nos procura algunas guías para poder separar en los contratos las estipulaciones normales de las anormales, creemos que no podrá decirse lo mismo del Tribunal Supremo, ferviente partidario, como es, de la interpretación sistemática del contrato. Nada de provecho podrá extraer de su doctrina el notario para cumplir el mandato a que le conmina la Dirección de diferenciar en el reglamento contractual lo principal de lo accesorio, lo normal de lo anormal.
No parece tampoco, por ello, que las innovaciones que trae la resolución que se comenta vayan a tener mucho recorrido en sede jurisdiccional. El Tribunal Supremo, fiel al canon hermeneútico de la totalidad (art. 1285 CC), con toda probabilidad, no recibirá de buen grado ser llamado a desmembrar un contrato si la disección no sirve para determinar su estatuto sino para decidir quién lleva razón en la cuita sobre el juicio de suficiencia que tiene enzarzados a notario y a registrador.
Y es que la interpretación sistemática del contrato, como prius que es de la calificación, impone también una “calificación sistemática” del contrato concebido como un todo. “La búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermeneútico de la totalidad” (por todas, STS de 15 de octubre de 2025). Ello vale también para la calificación, que no puede hacerse pro parte, pues los efectos jurídicos que la calificación sirve a determinar sólo pueden predicarse del contrato en su unidad. “Los contratos son lo que son y no como se califiquen por las partes contratantes, debiendo atenderse para su calificación a lo realmente pactado, lo buscado de verdad por las partes. Para ello habrá de tenerse en cuenta su contenido, que permitirá su encaje en una figura ya establecida, o determinar su carácter atípico, y semejanza con otros negocios típicos, de tal modo que establecida su naturaleza será posible tomar en cuentas las normas jurídicas que le son aplicables y, mediatamente, qué efectos derivan de la voluntad de los contratantes” (STS de 16 de mayo de 2000). La calificación del contrato, en suma, debe serlo del todo, pues todos sus pactos están a su servicio y todos ellos son, cabalmente, normales.

“La resolución puede dar estreno a una abigarrada discusión sobre qué sea principal y qué accesorio en los instrumentos públicos, para descrédito de su eficacia y de su valor en el tráfico”

De este modo, si calificar un contrato es subsumir o reconducir la voluntad en él contenida hacia un cierto tipo contractual conocido o descubrir su atipicidad como paso previo a la fijación de su estatuto normativo, creemos que el notario sólo debería dar más de un nomen iuris a la escritura -y no echar mano de una coletilla- en los casos de: i) contratos mixtos o con causa mixta; ii) contratos coligados y iii) contratos, sin conexión funcional de sus causas, formalizados en un mismo documento. Este, por cierto, era el caso de la escritura, cuya lectura más atenta habría permitido al registrador y a la Dirección advertir que en ella, al formalizarse el acuerdo de los compradores de afectar los inmuebles a la actividad empresarial de explotación de trasteros como únicos partícipes de una comunidad de bienes en formación -con CIF pendiente de asignación-, se documentaba también un contrato de constitución de una sociedad irregular colectiva. La autonomía de esta otra convención respecto de la compraventa seguramente no habrá pasado inadvertida a otros operadores jurídicos interesados en el contrato (vid., a efectos tributarios, el art. 60.1 Reglamento Impuesto TPAJD: “Cuando en los documentos o escrituras que documenten la adquisición proindiviso de bienes por dos o más personas se haga constar la finalidad de realizar con los bienes adquiridos actividades empresariales, se entenderá a efectos de liquidación por el impuesto que, con independencia de la adquisición, existe una convención para constituir una comunidad de bienes sujeta a la modalidad de operaciones societarias”). Ahora bien, como la compraventa y el contrato de sociedad no se hallan entre sí en relación de accesoriedad y su conexión lo es sólo por razón de su formalización en un mismo documento, la objeción que si el registrador hubiera reparado en todo esto pudiera haber formulado no se habría resuelto con el uso de coletilla alguna y habría obligado al autor a llevar el contrato constitutivo de la comunidad, rectius de la sociedad, al juicio de suficiencia y al encabezamiento de la escritura. La sociedad, por tanto, y no aquellos otros, era el pacto “impropio” del contrato de compraventa.
Más que en su inutilidad en el terreno de la hermeneútica, el Tribunal Supremo podrá fundar su rechazo a la nueva categoría -pactos normales/anormales- en razones aún más apremiantes. Así como en la jurisprudencia menor no es insólito que el notario vea negada su legitimación para demandar en juicio verbal las resoluciones del Centro Directivo bajo pretexto del carácter meramente académico de la controversia tras de la cual no se vislumbra un derecho subjetivo o interés legítimo merecedor de protección jurisdiccional (art. 24 CE), con cuanta mayor razón, podrá ser replicado el argumento por el Tribunal Supremo para no tener que verse involucrado en la polémica de que venimos hablando. En el escenario que se abre tras la resolución de 19 de marzo de 2026, en efecto, el notario y el registrador no contendrán entre sí sobre la validez de la representación (art. 18 LH) en tutela de interés del representado sino, según hemos tenido ocasión de ver, sobre la interpretación jurídica de un cierto pacto o estipulación y sobre su mayor o menor grado conexión con el contrato “principal”, al modo de un dictamen y en tutela de no se sabe muy bien qué interés.
En este panorama, algunos compañeros, con muy buenas razones, optarán por cerrar el paso a toda discusión convirtiendo la coletilla reclamada en cláusula de estilo. La Dirección deja las cuestiones de detalle a la discreción del notario. Vale -dice- cualquier “tipo de fórmula que prevea clara y concretamente la extensión de las facultades representativas del poder a dichos pactos”. El juicio de suficiencia, por tanto, podrá referirse a “esta escritura x y a sus pactos propios y complementarios” o, a costa de incurrir en tautología, a “esta escritura x y a todos los pactos contenidos/contraídos en la misma”. Conviene, sin embargo, no relajarse y tener afilada la pluma no vaya a ser que la fórmula, al igual que sucede para el contrato “principal”, termine siendo tachada de genérica e imprecisa.
Otros compañeros, en cambio, con no menos poderosas razones, acostumbrados ya a redactar sus instrumentos ex artículo 148.1 del Reglamento Notarial “en estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos” y, sabedores del favor jurisprudencial por el canon hermenéutico de la totalidad y por la concepción del contrato como un todo, preferirán seguir refiriendo sus juicios de calificación a la recta naturaleza del negocio documentado sin coletillas ni aderezos.
En conclusión, la resolución de 19 de marzo de 2026, si no fuera corregida o abandonada en el futuro, podría, si acaso, ser releída como recordatorio a los notarios de la importancia de realizar una correcta calificación de los actos y contratos que autorizan. Si no lo fuera, puede dar estreno a una abigarrada discusión sobre qué sea principal y qué accesorio en los instrumentos públicos, para descrédito de su eficacia y de su valor en el tráfico.

Palabras claves: Juicio notarial de suficiencia de la representación, Interpretación sistemática del contrato, Calificación del contrato, Calificación registral.
Keywords: Notarial judgment of sufficient authority, Systematic interpretation of the contract, Contractual validity, Registrar's statement of validity.