A raíz de la Ley 13/2015, en el imaginario del equipo de registradores situados en la DGSJFP se pueden ver tres fases en relación con el valor de la incorporación de las bases gráficas a la descripción literaria de la finca registral. En realidad, las resoluciones más recientes manifiestan una cuarta fase de la que no estoy seguro de que sean conscientes ni los propios registradores redactores. Estas conclusiones se pueden ilustrar, sin hacerlo demasiado largo, en unas pocas resoluciones.

Primera fase. Ampliación del principio de fe pública registral en las circunstancias físicas de las fincas
La pretensión es que el Registro de la Propiedad cambie la máxima "el Registro no hace fe de las circunstancias físicas de las fincas" por la contraria "el Registro da fe de las circunstancias físicas de las fincas". La finca que es objeto del derecho de propiedad no es la finca real, sino la registral. No lo dice así, sino dando una vuelta: se sustituye la finca real o "realidad inmobiliaria" -artículo 18.1 LCI- como objeto del derecho de propiedad por una finca nacida de "un pronunciamiento jurídico del registrador formal y solemne" que "tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones, proclama y define con plenos efectos jurídicos... la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae la propiedad". La consecuencia es que no sólo el Catastro debe plegarse al "pronunciamiento" sino que la Dirección General llega a lanzar la sorprendente opinión de que "con la inscripción de la representación se puede alterar la realidad física exterior" (entre otras muchas, Res. de 19 de enero de 2022 y, recientemente, Res. DGSJFP de 25 de enero de 2023). Y eso lo consigue el registrador sin inspeccionar la finca, siguiendo un procedimiento lleno de lagunas (especialmente en cuanto a la identificación de vecinos, la determinación del domicilio -que no resultan de las descripciones literarias registrales, suerte hay del Catastro- y usufructuando la cartografía catastral y la ortofotografía que a lo largo de los años ha generado el Catastro y pagado los españoles. Encima no se sigue un procedimiento contradictorio, se da al silencio del colindante el valor de consentimiento y el pronunciamiento jurídico atributivo de propiedad lo hace un funcionario -el registrador- sin estar dotado del atributo constitucional de jurisdicción (“Finca real, catastral y registral en la Ley 13/2015: ¿coordinación o descoordinación?”, Conferencia Academia Matritense del Notariado de 11 de enero de 2024).
En el summun de la paranoia registralista DELGADO RAMOS llega a decir: el Registro de la Propiedad “define y delimita el ámbito objetivo del derecho de propiedad, aunque no tenga todavía reflejo físico aparente”. Es decir, la finca se forma en el Registro -"finca metaverso"- y luego se la traslada a un reflejo físico aparente, es decir, a la realidad "real" ("extrarregistral" en metaverso). La realidad se adapta al metaverso yendo incluso más allá del metaverso, porque al menos el metaverso es un avatar de la realidad. Queda muy moderno, pero es el mundo al revés. La realidad al servicio del Registro y no el Registro al servicio de la realidad. Ya podría haber una valla de mampostería de 500 años de antigüedad, que la finca "creada" en el despacho del registrador mandaría. Obviamente, no podía prosperar esta opción.

“La especialidad española consistente en la utilización de dos bases gráficas diferentes sólo induce y seguirá induciendo a error y a incurrir en un triple coste: de mantenimiento de las bases catastrales, de mantenimiento de las bases registrales y de coordinación entre ambas”

Segunda fase. Paso atrás. La presunción iuris tantum de exactitud
Dos resoluciones de la DGSJFP de 1 de febrero de 2024 declaran, con texto idéntico: “No existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo el principio de legitimación (presunción iuris tantum y no iuris et de iure), que por tanto puede ser desvirtuado en cualquier momento”.
La presunción iuris tantum se desvirtúa probando que la finca real es diferente. Ergo, el verdadero objeto del derecho de propiedad es la finca real, referencia probatoria que desvirtúa la presunción iuris tantum. Es un soplo de sentido común.
Pero tampoco es cierta la afirmación que hace el equipo registral al decir que la finca registral da lugar a una presunción de exactitud iuris tantum porque ignora olímpicamente el artículo 10.5 LH cuando dice: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro...", empezará a operar la presunción de exactitud registral del artículo 38 LH, no antes ni sin la representación gráfica catastral. No hay presunción iuris tantum antes de alcanzar el Registro la coordinación gráfica con el Catastro que, a su vez, deberá constatar y representar la realidad inmobiliaria "real” conforme al artículo 18.1 LCI, procediendo de oficio e inspeccionando la finca in situ si es necesario.

Tercera fase. El abandono de la coordinación
Al no salirse con la suya, el equipo registral que redacta las resoluciones de la DGSJFP, en la resolución de 30 de enero de 2024, FD 6 y 7, hace formal declaración de abandono de la coordinación Catastro-Registro que inspira la Ley 13/2015. Para ver la orientación del equipo registral debemos desgranar ambos Fundamentos de Derecho. Las negritas son nuestras:
“6. Una tercera precisión conceptual, que entronca con la anterior, es la distinta naturaleza de las instituciones catastral y registral. Como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de julio de 2022 o 28 de julio de 2023, entre otras, el Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y autónomas, cada una con su propia naturaleza, fruto de la especialización de ambas instituciones en diferentes aspectos del territorio, al que contemplan desde punto de vistas distinto.
El Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las fincas y a la utilidad económica que puede obtenerse de la misma, como reveladora de una capacidad económica. El Registro de la Propiedad, en cuanto institución jurídica, si bien atiende a la misma realidad física, lo hace poniendo el acento en la persona de un propietario, o en un titular de un derecho real, contemplando el ámbito de facultades que el ordenamiento jurídico concede al titular respecto de la cosa objeto del derecho real”.
Celebramos la declaración de que tanto la finca catastral como la registral tengan como objeto la misma realidad física, como ya ha quedado dicho, pero no podemos celebrar el abandono de la coordinación que resulta del siguiente apartado que comentamos.
“Por ello, como declaró la Resolución de 14 de marzo de 2023, ambas instituciones operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil Patrimonial en el caso del Registro. Por lo que, en definitiva, ambos están sujetos a principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento para el control de legalidad del tráfico inmobiliario, actuando a instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que requiere la presentación del título en el Registro y la solicitud de inscripción, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por delegación del Estado, que no se aplica a los actos que se den de alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11 de mayo de 2023… En ese procedimiento (catastral de subsanación de discrepancias del artículo 18 LCI), no existe control de legalidad, rigiéndose por las normas de Derecho Administrativo. El Catastro, en su caso, dará de alta la alteración, siempre que no se efectúen alegaciones por parte de algún colindante, sin control de legalidad alguno. No produce ningún efecto jurídico, ni existe control de legalidad y mucho menos se producen los efectos del principio de fe pública”.

“En España, después de un siglo de proyectos deliberadamente frustrados y del fracaso que traslucen las resoluciones de la DGSJFP, es impensable que ayude a conseguirlo un equipo registral acantonado en la Dirección General”

Que se diga que en un procedimiento reglado como el de enmienda de discrepancias del artículo 18 LCI no hay ningún control de legalidad es despreciativo e inexacto. El funcionario catastral tiene la obligación de detenerse cuando se efectúan alegaciones por parte de algún colindante y, a partir de ahí, procederá, porque la Ley se lo impone, a la inspección directa de la finca (Circular del Catastro 3/2006, de 27 de abril), lo que en ningún caso puede hacer el registrador, por falta de competencia funcional y por falta de conocimientos topográficos. A ser sinceros, parece bastante más eficaz el control de legalidad que ejerce in situ el Catastro que el teledeslinde del Registro. La ofensa se agrava cuando se cae en la cuenta de que el registrador fotointerpreta en su escenario de calificación a distancia fundamentándose en la ortofoto y los planos históricos y actuales que el Catastro ha elaborado sobre el terreno (y han pagado los contribuyentes).
Prosigue la DGSJFP: “7. Por ello, declaró la Resolución de 28 de julio de 2023, que tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias de artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona la Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral”.
Todo ello lleva a pensar que el equipo de registradores de la DGSJFP, al no poder fijar la finca registral como objeto del derecho de propiedad imponiéndola al Catastro, trata de separarse de la coordinación.
Con la misma finalidad es posible que veamos que cada vez se admiten con mayor amplitud las representaciones gráficas alternativas y que no se comunican al Catastro, porque no tiene la misma naturaleza y finalidad. Así, después de utilizar el Registro como si fueran propias las bases gráficas catastrales y las ortofotos generadas por el Catastro durante más de un siglo, se procura subrepticiamente que con el tiempo la institución desfasada sea el Catastro. Aunque con tal proceder, lo predecible es que siga habiendo dos fincas, la registral y la catastral, con el insostenible final que seguidamente se apunta.
No es de recibo la idea de que una finca pueda tener una representación gráfica a los efectos de fijación del derecho de propiedad y otra diferente a efectos fiscales. Resultaría que se tributaria por una finca diferente de la que se es propietario. Es un resultado contrario al principio constitucional de capacidad contributiva. Un absurdo en sí mismo.
La conclusión sorprende. A no ser que en las resoluciones de la DGSJFP se persiga otra finalidad diferente de la coordinación prevista en la Ley 13/2015 y totalmente contraria a su espíritu y a la línea de todos los sistemas registrales y catastrales de nuestro entorno.

Cuarta fase. El viaje a ninguna parte
Los hechos son tozudos y, al final, es la propia DGSJFP la que con sus contradicciones desmiente la presunción registral de exactitud de las circunstancias físicas que publica el Registro. Lo vemos claramente en dos resoluciones.
- Resolución de la DGSJFP de 4 de marzo de 2025
Los prolegómenos de la resolución son complejos pero el problema final queda reducido a una cuestión que es la siguiente: se inicia un procedimiento de reparcelación a la que un propietario, titular de dos fincas catastrales, aporta una. La otra catastral está fuera de la reparcelación. Una vez aprobada el Acta de Reparcelación, por su cuenta y riesgo y sin ponerlo en conocimiento de la Administración actuante que es la Delegación Provincial de Agricultura, Ganadería y Desarrollo Rural de Guadalajara, procede a agregar las dos fincas catastrales en una finca catastral única y, acto seguido, atribuye la finca catastral resultante de la agregación a una finca registral, la número 521, de la que es titular inscrito, obteniendo la inscripción registral de la descripción gráfica georreferenciada del conjunto. En la realidad la finca registral 521 se encuentra fuera del ámbito de la concentración parcelaria. Con ello, resulta que la finca registral, externa a la concentración, tiene en su representación gráfica una parte afecta a la concentración parcelaria. Cuando se lleva a inscripción la atribución de titularidades resultantes de la reparcelación, sucede que ésta invade la finca registral 521 dado que gráficamente comprende una parte afectada por la concentración y otra que no lo está. La registradora, entendiendo que la descripción gráfica georreferenciada inscrita en el Registro está bajo la salvaguarda de los tribunales, deniega la inscripción. La Administración actuante de la concentración recurre.

“Para llegar a una constancia registral de las bases gráficas que ni siquiera genera una presunción de exactitud fiable, no es necesario el vía crucis al que sometemos a los operadores españoles”

La DGSJFP, partiendo de la base de que en las concentraciones parcelarias el artículo 237 del Decreto 118/1973 declara: “Tercera. Los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y derechos reales que afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan denegar la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas”, concluye: “si el propietario de las parcelas 324 del polígono 10, hoy integrada en la 834 del polígono 11, no ha formulado ninguna alegación al respecto, no cabe ahora que el registrador exija su consentimiento para la inscripción de la georreferenciación resultante de la concentración parcelaria… Ello implica una posterior rectificación de la georreferenciación de la finca 521 de Huerta Hernando, separando de su geometría la parte de superficie que se incluyó en la concentración parcelaria… debiendo inscribirse la georreferenciación de las fincas de reemplazo 1 y 2, sin perjuicio del derecho del propietario de la finca 521 a inscribir la nueva georreferenciación de su finca, tal como era, al iniciarse el expediente de concentración parcelaria”.
Obviamente, defender la presunción de exactitud de la representación gráfica de la finca 521 de continua referencia tal como ha quedado después de la resolución de 4 de marzo de 2025 resulta a todas luces imposible. Ni fue exacta la representación gráfica cuando se le atribuyeron a la finca registral 521 las dos antiguas parcelas catastrales -fue erróneo el "pronunciamiento jurídico formal y solemne" del registrador- ni lo es después de la resolución de la DGSJFP al admitir que parte de una representación gráfica -la que corresponde al polígono 10- quede duplicada figurando tanto en la finca resultante de reparcelación como en la registral 521 cuya representación gráfica de momento no se modifica y se deja para una iniciativa del propietario en el futuro.
¿Cómo puede la DGSJFP defender la presunción de exactitud de las descripciones gráficas siendo consciente de que se solapan? ¿Qué pasaría si el titular registral de la finca 521 la vende a un tercero con la descripción gráfica inicial que comprende también la finca registral contigua nacida de la reparcelación? ¿A qué se dará preferencia, a la descripción literaria o a la gráfica? ¿Quién indemnizará al tercero que ha adquirido confiado con la descripción gráfica de la finca 521? O se ha despistado el equipo registral de la DGSJFP o la pretendida presunción de exactitud no existe respecto de la representación gráfica de las fincas registrales.
- Resolución de la DGSJFP de 2 de septiembre de 2025
En este caso, alega un colindante en un procedimiento del artículo 199 LH porque discrepa sobre el límite de la finca contigua cuya georeferenciación se pretende inscribir. Pero resulta que las fincas no se solapan, sino que hay un espacio vacío entre las dos. La registradora deniega la inscripción y la DG revoca su nota. El argumento es el siguiente: “Desde un punto de vista objetivo, el juicio de identidad de la finca del registrador no se ha fundamentado, pues no ha identificado (por no existir invasión) la porción de la finca que puede resultar invadida y respecto de la cual, puede existir el conflicto. Por ello, como dice la citada Resolución de 16 de octubre de 2024, la alegación formulada carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente, puesto que no se ha acreditado con la documentación aportada, ni se identifica en la nota de calificación, la posible invasión de la finca colindante, que determine la existencia de un indicio sobre la existencia de un conflicto sobre la delimitación del derecho de propiedad”.
La DGSJFP entiende que, al no haber invasión, el colindante no tiene legitimación para oponerse y el registrador no puede tener en cuenta sus alegaciones.
La DGSJFP tiene una curiosa manera de entender la cartografía y la presunción de exactitud. Al igual que ocurre en el Catastro, el principio de continuidad territorial que rige la cartografía no admite espacios vacíos. Imaginemos ahora que el vecino también inscribe su propiedad con un espacio vacío entre las dos fincas. El propietario inicial que ha obtenido la presente resolución a su favor, por la misma razón de falta de legitimación, tampoco podrá presentar alegaciones. Así pues, se consolidará un espacio intermedio que no será de nadie. Con espacios en blanco entre fincas, ¿se puede defender la presunción de exactitud? Siguiendo este método el mapa de fincas registrales puede quedar como un queso de Gruyère. Casi sonroja.

“Sin cumplir lo dispuesto en el artículo 10.5 LH al pie de la letra, ni hay presunción de exactitud ni hay coordinación”

La especialidad española
La especialidad española consistente en la utilización de dos bases gráficas diferentes sólo induce y seguirá induciendo a error y a incurrir en un triple coste: de mantenimiento de las bases catastrales, de mantenimiento de las bases registrales y de coordinación entre ambas. Amén de la pérdida de tiempo y dinero que representa para el ciudadano y de la inseguridad jurídica que crea. Todo el mundo -salvo España- apunta a que el esquema eficiente consiste en que el Catastro suministra las bases gráficas y el Registro aplica los derechos. Pero si al final, por las razones que sea, hay que mantener la "dualidad necesariamente coincidente" entre Catastro y Registro (porque, obviamente, no se puede tributar por una finca diferente de la que se tiene, art. 33.1 CE entre otras muchas razones), hay maneras mucho más sencillas, objetivas, imparciales, rápidas, claras, transparentes y baratas de conseguirlo en interés del ciudadano/contribuyente.
Tal como dice Amalia VELASCO MARTÍN-VARÉS, coordinadora de Relaciones Internacionales en la Dirección General del Catastro: “Actualmente son ya quince los países comunitarios que han unificado ambas instituciones: Bélgica, Los Países Bajos, Francia, Italia, Grecia, Lituania, Letonia, República Checa, Eslovaquia, Hungría, Chipre, Bulgaria, Rumania, Suecia y Finlandia. En algunos casos, como Suecia (en 2008) o Finlandia (en 2010), las organizaciones catastrales han absorbido a los Registros de la Propiedad. En otros, en los que se mantienen dos instituciones diferenciadas, se comparte ya la misma base de datos (Austria, Eslovenia, Estonia y recientemente Dinamarca) o se está trabajando, como en el caso de Alemania, Portugal o Polonia, para utilizar una única base de datos en el futuro”.
En España, después de un siglo de proyectos deliberadamente frustrados y del fracaso que traslucen estas resoluciones, es impensable que ayude a conseguirlo un equipo registral acantonado en la DGSJFP.
En cualquier caso, hay aspectos que admiten poca discusión y sorprende que el legislador español no los haya considerado desde el primer momento. Así, no tiene sentido que cuando se interpone una demanda de dominio que afecta a toda la propiedad de la finca, esté prevista una anotación preventiva que no impide las inscripciones posteriores, obviamente a resultas de la demanda y, en cambio, si el tema a discutir son un par de metros cuadrados con el vecino, la consecuencia sea que el registrador suspende la inscripción y, a falta de acuerdo en una mediación -que es lo más probable-, haya que esperar al resultado de un juicio ordinario que puede durar años con la finca parada mientras tanto. ¿Tan difícil es prever una anotación preventiva por disparidad gráfica que advierta a los terceros pero que no deje paralizadas las inscripciones posteriores?
¿Cómo puede llegar a esta conclusión la Dirección General prescindiendo de lo que se denomina "principio de igualdad de armas", pilar fundamental de la defensa de los derechos? En efecto, al colindante se le modifica la descripción de su finca prescindiendo de los requisitos del artículo 40 LH -es decir, sin su consentimiento expreso y sin mediar resolución judicial solo con un pronunciamiento registral que no tiene valor jurisdiccional- y, en cambio, si el mismo colindante pretende el restablecimiento de la situación anterior, sí se le aplicará en contra el artículo 40 LH obligándole a iniciar un procedimiento judicial.

“Si se sigue optando por el vía crucis, debería mitigarse con una anotación preventiva por disparidad gráfica que no impida posteriores inscripciones mientras se dilucida la cuestión”

Una solución inteligente
Para llegar a una constancia registral de las bases gráficas que tal y como hemos podido ver ni siquiera genera una presunción de exactitud fiable, no es necesario el vía crucis al que sometemos a los operadores españoles. Desde el año 2010 Italia sigue un procedimiento de puesta al día del Catastro -allineamento- para adecuarlo a la situación de hecho del inmueble. Obviamente el Registro se basa en unas únicas bases gráficas, las del Catastro. En las escrituras públicas los vendedores deben declarar que los datos catastrales y la planimetría depositada en el Catastro es conforme a la situación de hecho. Los vendedores responden bajo pena de falsedad de su declaración, aparte de la responsabilidad civil. Mientras no cambia el titular se supone que el propietario no necesita protección porque conoce suficientemente la finca y cuando éste transmite o grava en favor de un tercero seguro que no tiene ganas de incurrir en la responsabilidad que le acarrearía el incumplimiento del allineamento. En el peor de los casos, después de pasar por el cedazo unas cuantas veces, la propiedad quedará suficientemente cribada. Si el país que es la cuna de nuestro Derecho civil funciona adecuadamente con esta solución sencilla, barata e inteligente, ¿por qué no deberíamos conseguirlo nosotros? Aquí da la impresión de que hemos creado un problema altamente complejo para poder darle -previos los honorarios- la solución.
En todo caso, si se mantiene la ineficiente y confusa duplicidad de bases gráficas catastrales y registrales, no deberá olvidarse en ningún caso -ni sortearse con amputaciones del texto legal que ofenden al propio legislador, como hacen algunas resoluciones de la DGSJFP- lo dispuesto en el artículo 10.5 LH, es decir, que la presunción de exactitud registral empieza a operar “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro...". No antes ni sin la representación gráfica catastral. Sin cumplir lo dispuesto en el artículo 10.5 LH al pie de la letra, ni hay presunción de exactitud ni hay coordinación.
Y, si se sigue optando por el vía crucis, debería mitigarse con una anotación preventiva por disparidad gráfica que no impida posteriores inscripciones mientras se dilucida la cuestión. Con ello, los terceros quedan suficientemente avisados. Así se eliminaría la injusta “inferioridad de armas” y se evitaría el chantaje fácilmente ejecutado por la vía de paralizar la inscripción del colindante. Se ahorraría tiempo y dinero a los usuarios del sistema y a los contribuyentes en general.

Palabras clave: Catastro, Registro, Coordinación.
Keywords: Land Register, Registration, Coordination.