DERECHO FISCAL

A lo largo del último año, la Sala de la Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado una serie de sentencias en materia del Impuesto sobre Sucesiones que aclaran en buena medida los requisitos que deben cumplirse para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica a efectos de la aplicación de los beneficios fiscales previstos en los artículos 20.3.c) y 20.6 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD).

Estos preceptos establecen una reducción del 95% en la base imponible del impuesto del valor de adquisición, en el caso de transmisiones mortis causa o inter vivos, de empresas individuales, negocios profesionales o participaciones en entidades, a los que resulte de aplicación la exención regulada en el artículo 4.8 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP), siempre que se cumplan una serie de condiciones.
Por su parte, el citado artículo 4.8 LIP, establece que gozarán de exención:
“La plena propiedad, la nuda propiedad y el derecho de usufructo vitalicio sobre las participaciones en entidades, con o sin cotización en mercados organizados, siempre que concurran las condiciones siguientes:
a) Que la entidad, sea o no societaria, no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. Se entenderá que una entidad gestiona un patrimonio mobiliario o inmobiliario y que, por lo tanto, no realiza una actividad económica cuando concurran, durante más de 90 días del ejercicio social, cualquiera de las condiciones siguientes: Que más de la mitad de su activo esté constituido por valores. Que más de la mitad de su activo no esté afecto a actividades económicas.
A los efectos de lo previsto en esta letra para determinar si existe actividad económica o si un elemento patrimonial se encuentra afecto a ella, se estará a lo dispuesto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.
Finalmente, el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), establece que:
“A los efectos de lo dispuestos en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa” (1).

”Las Sentencias del Tribunal Supremo rechazan la interpretación seguida por la Administración Tributaria en relación con el cumplimiento del requisito de disponer de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”

Las referidas sentencias del Tribunal Supremo rechazan la interpretación seguida por la Administración Tributaria en relación con el cumplimiento del requisito de disponer de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 3472/2025, de 14 de julio de 2025, establece que es suficiente el cumplimiento formal del requisito legal del artículo 27.2 LIRPF para que la actividad de arrendamiento de pueda considerarse económica a efectos fiscales, sin que sea necesaria su justificación desde el punto de vista económico.
Las SSTS de 16 de julio de 2025, recurso 5841/2023, y de 14 de julio de 2025, recursos 4148/2023 y 4160/2023, establecen como doctrina que no siempre debe rechazarse el carácter laboral del contrato suscrito entre una comunidad de bienes y un comunero por el hecho de que la persona contratada tenga esa condición de partícipe en la entidad.
En el mes de febrero de 2026, las SSTS 637/2026 y 640/2026 se refieren al concepto de arrendamiento de inmuebles realizado a nivel de grupo empresarial, permitiendo que el concepto de actividad económica se realice teniendo en cuenta a todas las entidades que forman parte del grupo.
Al análisis de las primeras Sentencias hemos dedicado un artículo publicado en un numero anterior de esta Revista (2). En este trabajo comentaremos la STS 637/2026, en la que se fija la doctrina casacional, reiterada posteriormente en la STS 640/2026 que analiza la misma cuestión.

Objeto del recurso
El recurso trae causa en una donación realizada por unos padres a favor de sus hijos (3) de una serie de participaciones sociales de una sociedad holding de un grupo de empresas familiares dedicadas a actividades agrarias; entre las empresas participadas figura una que se dedica al arrendamiento de fincas rústicas. Los donatarios presentaron las correspondientes autoliquidaciones del Impuesto sobre Donaciones, aplicando la reducción contenida en el artículo 20.6 LISD.
La Agencia Tributaria de Murcia, gestora del impuesto, realizó un proceso de regularización en el que, asumiendo la consideración de grupo empresarial, considera que la sociedad dedicada al arrendamiento de fincas rústicas no desarrolla actividad económica a los efectos del artículo 27.2 LIRPF al no contar con un trabajador con contrato laboral a jornada completa. También se consideró como patrimonial otra empresa del grupo. A partir de estas consideraciones, la inspección concluyó que solamente el 74,67% del patrimonio de la sociedad matriz podía beneficiarse de la exención prevista en la normativa del Impuesto sobre el Patrimonio, reduciendo proporcionalmente la base imponible a la que resulta de aplicación la bonificación del 95% en el Impuesto sobre Donaciones y recalculando la cuota a ingresar, incluyendo los intereses de demora correspondientes.

“Es suficiente el cumplimiento formal del requisito legal del artículo 27.2 LIRPF para que la actividad de arrendamiento de pueda considerarse económica a efectos fiscales, sin que sea necesaria su justificación desde el punto de vista económico”

El contribuyente formuló una reclamación económico-administrativa, desestimada por el Tribunal Económico-Administrativo de la Región de Murcia el 8 de octubre de 2021, recurrida posteriormente ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia, que desestimó el recurso mediante la Sentencia 585/2023, de 23 de noviembre, objeto del recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
El contribuyente fundamentó su recurso alegando que debería aplicarse el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, LIS, según el cual:
“Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo”.
Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Murcia consideró que “a pesar de la diferente conceptuación de la actividad económica en lo que se refiere al arrendamiento de inmuebles entre la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y la Ley del Impuesto de Sociedades, como quiera que el concepto de actividad económica a los efectos de la exención del impuesto sobre el patrimonio y, por ende, la reducción en el impuesto sobre sucesiones sigue delimitándose por la referencia legal y expresa a la LIRPF, entendemos que la gestión, realizada por otra entidad u otras sociedades del grupo, no da cumplimiento al requisito previsto en la LIRPF.

“No siempre debe rechazarse el carácter laboral del contrato suscrito entre una comunidad de bienes y un comunero por el hecho de que la persona contratada tenga esa condición de partícipe en la entidad”

De este modo, no cabe, como pretende el recurrente que, por la existencia de un grupo de sociedades, en la que aquella cuyas participaciones son transferidas tenga el control de otras, deba atenderse, para determinar el concepto de actividad económica, a todas aquellas que formen parte del mismo”.
Esta argumentación es la sostenida por la Administración Tributaria. En la Consulta Vinculante V1184-25, de 1 de julio de 2025, se confirma el criterio mantenido en resoluciones anteriores de que:
“En el supuesto de sociedades holding con sociedades inmobiliarias participadas, los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF deben cumplirse en cada una de las sociedades participadas que se dediquen al arrendamiento”.
Esta Consulta remite a las resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Central (30 de junio de 2010, 23 de marzo de 2011, 2 de febrero de 2012), según las cuales:
“Es necesario que los requisitos se cumplan estricta, directa y exclusivamente por cada una de las sociedades cuya exención se pretende, sin que los mismos puedan entenderse cumplidos a través de una tercera sociedad que, con independencia del grado de vinculación que ostente con las referidas sociedades, ejerza la labor de gestión. A los efectos de ver si la entidad arrendadora (que forma parte de un Grupo) tiene o no un empleado, no se aplica la doctrina del Tribunal Supremo de considerar al Grupo de Sociedades como empleador único, por lo que no podrá decirse que la arrendadora tenga empleado porque lo tenga otra entidad del Grupo a la que tiene encomendada la gestión de su patrimonio”.

“Las SSTS 637/2026 y 640/2026 se refieren al concepto de arrendamiento de inmuebles realizado a nivel de grupo empresarial, permitiendo que el concepto de actividad económica se realice teniendo en cuenta a todas las entidades que forman parte del grupo”

Cuestión de interés casacional
La cuestión de interés casacional para la formación de jurisprudencia consiste en precisar si, a efectos de determinar la procedencia de la aplicación de la reducción prevista en el artículo 20.6 LISD en la base imponible por causa de la transmisión de participaciones inter vivos de una empresa individual, un negocio profesional o de participaciones en entidades del donante a los que sea de aplicación la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 LIP, es admisible que el requisito de tener persona contratada para que se considere que la entidad cuyas participaciones se transmiten y se dedica al arrendamiento de inmuebles realiza una actividad económica, sea cumplido por otra entidad distinta perteneciente al mismo grupo societario.
El marco normativo para interpretar esta cuestión incluye, además de los preceptos legales anteriormente transcritos, el artículo 6.3 del Real Decreto 1704/1999, de 5 de noviembre, por el que se determinan los requisitos y condiciones de las actividades empresariales y profesionales y de las participaciones en entidades para la aplicación de las exenciones correspondientes en el Impuesto sobre el Patrimonio, que regula que:
“Para determinar si un elemento patrimonial se encuentra o no afecto a una actividad económica, se estará a lo dispuesto en el artículo 27.4 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras normas tributarias, salvo en lo que se refiere a los activos previstos en el inciso final del párrafo c) del apartado 1 de dicho artículo”.

“La cuestión es determinar si su actividad económica puede ser analizada exclusivamente desde esa perspectiva sin tomar en consideración su aportación al conjunto del grupo”

Fundamentación jurídica de la Sentencia
A juicio de la Sala, lo relevante en esta cuestión es determinar la existencia de una ordenación conjunta de medios y no la titularidad formal del contrato laboral. El planteamiento no puede reducirse al hecho de que la sociedad no tenga una persona empleada a tiempo completo, sino si realiza una actividad económica que, dada la interacción con el resto de prestaciones de bienes y servicios que realizan las demás empresas del grupo familiar, transciende del mero arrendamiento de bienes inmuebles.
El Tribunal entiende que si el arrendamiento de inmuebles fuera su única actividad económica:
“Tendría todo el sentido aplicar en sus propios términos la previsión específica del artículo 27.2 LIRPF, porque al exigir que se realice con una mínima estructura de medios (persona empleada a tiempo completo con contrato laboral) trata de evitar que se desvirtúe el sentido de la norma, y por ende, que no se extienda el disfrute de los beneficios fiscales establecidos para la transmisión de empresas familiares a actividades meramente pasivas, que se limitan a la puesta de disposición de inmuebles mediante su arrendamiento”.
La cuestión, por tanto, no es determinar si la sociedad realiza actividades de arrendamiento de inmuebles, sino si su actividad económica puede ser analizada exclusivamente desde esa perspectiva sin tomar en consideración su aportación al conjunto del grupo, como sucede en este caso.
Por tanto, la Sala entiende que no debe realizarse una interpretación formalista y aislada del artículo 27 de la actual LIRPF, siendo esencial determinar cuando existe una actividad económica real, a lo que no puede ser ajeno la pertenencia a un grupo empresarial cuando la entidad dedicada al arrendamiento de inmuebles participa en un grupo cuyos medios materiales y humanos se centralizan para operar de manera eficiente. Es esencial que la actividad económica de la actividad arrendataria se integre económica y funcionalmente con una actividad económica del grupo que trascienda al mero arrendamiento de inmuebles.

“Es esencial que la actividad económica de la actividad arrendataria se integre económica y funcionalmente con una actividad económica del grupo que trascienda al mero arrendamiento de inmuebles”

Doctrina jurisprudencial
La Sentencia concluye que:
“Cuando la entidad arrendadora pertenece a un grupo de sociedades con actividad económica en los términos del art. 42 Ccom y el art. 5.1 LIS, y la ordenación del arrendamiento se realiza con medios personales y materiales del grupo, aunque estén centralizados en otras compañías del grupo, debe entenderse cumplido el requisito del empleado a jornada completa del art. 27.2 LIRPF, siempre y cuando se cumpla el criterio decisivo de que la realidad económico-funcional del grupo empresarial permita constatar que exista una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo y que la sociedad arrendadora esté integrada funcionalmente en esta actividad, es decir, que sirva a la actividad económica del grupo o de las empresas cuyos medios personales le dan soporte y no simplemente que use sus medios. Si se cumple lo anterior, las participaciones de la tenedora en la filial son activos afectos y no se computan como no afectos para la regla de proporcionalidad del último párrafo del art. 4.Ocho.Dos LIP”.
La falta de esta integración funcional sustantiva llevaría a aplicar en su literalidad en sus propios términos el requisito establecido en el artículo 27 LIRPF.

(1) Redacción dada por el apartado 16 del artículo primero de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifica la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias.
En su redacción original añadía el requisito de que “en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente dedicado a llevar a cabo la gestión de la actividad”.
(2) Álvarez García, Santiago: “El arrendamiento de inmuebles como actividad económica”, EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, nº 124, noviembre/diciembre 2025, págs.130-132
(3) Las dos Sentencias resuelven los recursos presentados por cada uno de los hermanos.

Palabras clave: ISD, Alquiler de inmuebles, Grupos familiares, Actividad económica.
Keywords: Inheritance and Donation Tax, Property rentals, Family groups, Economic activity.