PARTE GENERAL

EL ARTÍCULO 17.1 C) DEL CÓDIGO CIVIL TIENE EFECTOS RETROACTIVOS
STS 15 de septiembre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Desestimatoria. Descargar

Estanislao, el recurrente, nació en Barcelona en 1976. Su nacimiento se inscribió en el Registro civil de Barcelona constando únicamente la filiación materna, de nacionalidad británica. En 2019 solicitó ante el encargado del Registro civil consular de España en Londres la recuperación de la nacionalidad española por haber nacido en España y haber ostentado la nacionalidad española desde su nacimiento. El encargado denegó la solicitud fundamentándolo en que nunca había ostentado la nacionalidad española, por lo que no le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26 CC.

Estanislao adujo ante la anterior DGRN que su madre no pudo transmitirle la nacionalidad británica dado que la Ley inglesa de la época no permitía transmitir la nacionalidad británica a las mujeres cuando los hijos nacían en el extranjero. Su actual nacionalidad británica se obtuvo por naturalización en el año 1983, por lo que ya tenía la nacionalidad española de origen por no haber obtenido la británica. Transcurren los seis meses del artículo 86.2 de la Ley 20/2011 sin que la Dirección General resuelva de forma expresa, lo que lleva a Estanislao a presentar el correspondiente escrito de oposición a la resolución desestimatoria. En el mismo se incorpora, junto con la certificación literal de la inscripción de nacimiento, la copia del libro de familia en el que constaba que su padre, aun siendo desconocido, se llama Gonzalo y era nacional español. Por consiguiente, y según su criterio, es español de origen por aplicación del artículo 17.1.a) y, subsidiariamente, por el 17.1.c) CC.
La Dirección General, en resolución de 5 de diciembre de 2022, desestimó el recurso al no constar la anotación marginal correspondiente a la instrucción de un expediente de declaración como mera presunción, como establecía la norma vigente entonces (arts. 335 y ss. LRC). La inscripción que efectuó el encargado del RC fue en el sentido contenido en el artículo 41 LRC (dar fe del hecho, fecha, hora y lugar de nacimiento, sexo y filiación). Además, constaba la nacionalidad británica de la progenitora, lo que impedía, conforme al antiguo artículo 68 LRC, presumir la nacionalidad española del promotor. Por consiguiente, no quedaba demostrado que dicha persona hubiera tenido nunca nacionalidad española.
En la demanda contra la resolución de la Dirección General, Estanislao reitera su argumentación y sostiene además que, si bien conforme a la legislación vigente al tiempo de su nacimiento no se contemplaba el supuesto de apatridia, introducida por la Ley 51/1982, son varias las resoluciones de la DG que aplican retroactivamente el artículo 17.1.c) CC (V. RR de 7 de diciembre de 1988 y de 15 de diciembre de 1992).
El Alto Tribunal desestima las pretensiones de Estanislao pero hace un pronunciamiento importante, y es que los efectos del artículo 17.4 CC [actual art. 17.1.c) CC], introducido por la Ley 51/1982 se deben entender en el sentido de que concede la nacionalidad española a los que, al tiempo de su entrada en vigor, siguieran siendo apátridas. Lo fundamenta en la Disposición Transitoria 1ª CC, al carecer la Ley 51/1982 de disposiciones transitorias, por ser además razonable si se mantenía la situación de apatridia en el momento de la entrada en vigor de la norma, y por adquirirse la nacionalidad española de forma automática, sin necesidad de opción, en el supuesto introducido en el artículo 17.4 CC, introducidos por la misma Ley.
Por consiguiente, concluye la Sala que Estanislao se hallaba en el supuesto del artículo 17.4 CC, pues la nacionalidad de la madre no le atribuyó una nacionalidad de origen y continuaba siendo apátrida en el año 1982, por lo que sí tuvo la nacionalidad española de origen.
Ahora bien, en el presente supuesto la nacionalidad española se perdió por la aplicación del artículo 24 CC en la redacción dada por la Ley 18/1990, por la que se pierde la nacionalidad española por parte de los emancipados que, residiendo habitualmente en el extranjero, utilicen exclusivamente la nacionalidad extranjera que tuvieran atribuida antes de la emancipación. Así pues, no ostentando el recurrente la nacionalidad española en el momento en que solicita la recuperación, no se cumple uno de los requisitos que exige el artículo 26 CC, que es la residencia legal en España. Don Estanislao entiende que este requisito no le es exigible por ser emigrante, pero el Tribunal Supremo entiende que no estamos ante un emigrante pues, si bien Estanislao tenía nacionalidad española, abandona el país durante su minoría de edad y vinculado a la patria potestad de la madre que ni hizo otra cosa que regresar al Estado de su nacionalidad, por lo que no nos hallamos ante emigración española. Lo fundamenta en la Ley 33/1971, que limitaba la protección del Estado a los españoles que se trasladen al extranjero por razones de trabajo, profesión o actividad lucrativa y a los familiares a su cargo y dependencia. En similar sentido la vigente Ley 40/2006. Por todo ello, no se cumplen los requisitos del artículo 26 CC, y el recurso queda desestimado.

OBLIGACIONES Y CONTRATOS

SOBRE LOS EFECTOS DE LAS OBLIGACIONES PERSONALES PACTADAS EN LOS CONTRATOS Y SU VINCULACIÓN CON POSTERIORES ADQUIRENTES
STS 15 de septiembre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Desestimatoria. Descargar

Se plantea como cuestión jurídica si la sociedad propietaria de unas fincas en virtud de una aportación al capital social efectuada por el banco que las adquirió por una dación en pago de quien previamente las había adquirido en compraventa, está obligada frente a la vendedora al cumplimiento de las obligaciones establecidas en el primitivo contrato de compraventa.
En síntesis, una sociedad vende a otra unas fincas. En la estipulación cuarta del contrato de compraventa se establecía un precio a un tanto por coeficiente de edificabilidad, pero si tal edificabilidad aumentara, la compradora vendría obligada a satisfacer un incremento en el precio. En el mismo contrato, la sociedad adquirente se subroga en el préstamo con garantía hipotecaria que recaía sobre las fincas vendidas, y el Banco Santander consiente y acepta dicha subrogación. Con posterioridad, la sociedad adquirente da en pago ambas fincas al Banco en pago de la deuda existente. En la propia dación en pago se acuerda que el adquirente no asumirá, como consecuencia de la adquisición de las fincas, responsabilidad alguna sobre cualesquiera contratos o relaciones jurídicas establecidas entre el transmitente y terceros; pero sí se subrogaba en la posición de la primitiva compradora en las actuaciones urbanísticas que afecten a las fincas. A su vez, el banco aporta ambas fincas a Altamira Santander Real Estate S.A.
Finalmente, el coeficiente de edificabilidad acaba siendo superior al inicialmente previsto y la sociedad primigeniamente vendedora demanda a Altamira en base a la cláusula cuarta del contrato inicial de compraventa, fundamentándolo en primer término, en los artículos 1203 y 1205 CC, respecto de la novación modificativa y sus efectos, ya que entiende que no existe en ninguno la obligación de la estipulación cuarta del contrato. Añade que a ello se une la estipulación sexta de la escritura de dación en pago, en la que el Banco Santander se subrogó en las actuaciones urbanísticas vinculadas a las dos fincas, lo cual va unido a la licencia de construcción y al coeficiente de edificabilidad pactado en la primigenia Escritura. Añade que el Banco tenía conocimiento ab initio de la existencia de la cláusula, pues fue parte de dicho negocio jurídico, existiendo en el presente caso una novación modificativa en los términos del artículo 1203.1 CC, puesto que para que la modificación sea extintiva, se tiene que señalar de manera expresa que se extinguen las obligaciones preexistentes que con anterioridad puedan tener las partes, lo que no se hizo.
En segundo término, alega la infracción del artículo 1114 CC, pues entiende que la ínclita estipulación cuarta incluía una obligación condicional sujeta a un hecho futuro o incierto que va vinculada a los inmuebles, y no a los titulares de los mismos, que pueden cambiar. Por otra parte, infringe el artículo 1256 CC, ya que deja al arbitrio del Banco el cumplimiento del contrato, contrato del que fue parte y de cuyas circunstancias conocía.
El tercer motivo es la infracción de los artículos 1281.1 y 1282 CC, pues la interpretación de la cláusula es clara y ha de interpretarse conforme a la intención de los contratantes, y resulta acreditado que el Banco realizó la transmisión a Altamira para obtener la licencia de construcción.
La Sala resuelve, como no puede ser de otra manera, desestimando de plano el recurso. Las razones son, en primer término, que no ha existido en ningún momento novación modificativa del contrato. La intervención del Banco en la primera escritura fue para consentir y aceptar la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario, liberando a la sociedad vendedora y ahora demandante. El mero conocimiento de la estipulación cuarta no implica la vinculación del Banco con su cumplimiento. La posterior dación en pago supuso la extinción de la deuda de la sociedad compradora con el Banco, y esa es la única relación jurídica que existía entre las partes y única a la que pudo afectar la dación, pero no pudo suponer la novación subjetiva del contrato de compraventa ni la asunción por parte del banco de pagar un precio adicional por el aumento del coeficiente de edificabilidad. Por ese mismo razonamiento, deniega el segundo y tercero de los motivos, pues el banco no fue parte del contrato de compraventa, y la obligación estipulada tiene carácter personal.

LA INTERPRETACIÓN LITERAL DE LAS CLÁUSULAS DE LOS CONTRATOS DEBEN SER EL FUNDAMENTO DE LA LABOR INTERPRETATIVA
STS 18 de septiembre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

Adela presenta demanda de resolución de un contrato contra Serafina por incumplimiento del contrato de compraventa en el que la primera era vendedora y la segunda, compradora. En el contrato se pactaba un precio que consistía en parte, en metálico, y en parte, en la cancelación o subrogación del préstamo con garantía hipotecaria que gravaba la finca objeto de venta. En la estipulación quinta de dicho contrato se establecía que, transcurridos seis meses desde la celebración del contrato de compraventa, y para el caso de que no se hubiera producido la cancelación o subrogación del préstamo “resolver el presente contrato (…), dando por rescindido la vendedora por incumplimiento de la parte compradora, quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni declarar nada”. Al término del plazo, Serafina no había cumplido la obligación referida, por lo que en el Juzgado de Primera Instancia se acuerda la resolución del contrato, sin que Adela tenga la obligación de devolver cantidad alguna, dada la literalidad de la cláusula transcrita. Sin embargo, la Audiencia se aparta de esta interpretación entendiendo que, dada la generalidad de los términos del contrato, no podía deducirse que, producido el incumplimiento de la parte compradora, pudiera la vendedora conservar las cantidades entregadas en metálico a cuenta del precio, pues no se estableció expresamente. Entiende que la interpretación propuesta por la parte actora no se desprende ni de la interpretación sistemática, ni de los actos previos, coetáneos o posteriores al contrato. Aplica, ante la supuesta falta de claridad, la regla de cierre del artículo 1289 CC, y al tratarse de un contrato oneroso, deben restituirse ambas partes lo percibido.
El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial sobre la base de la literalidad del artículo 1281 CC, ya que la interpretación que hace la Audiencia no es la querida por las partes, ni refleja la consecuencia que quiso establecerse para el caso de no cancelarse o subrogarse el comprador en el préstamo hipotecario. Del pacto transcrito ad supra se deduce que la subrogación o cancelación de la hipoteca era una obligación esencial, lo que da lugar a la resolución del contrato y a que las partes no puedan pedirse ni reclamarse nada, lo que comporta, en buena lid, que la compradora no pueda exigir la devolución de lo entregado a cuenta del precio. Y es lo más lógico, dado que la vendedora entregó la posesión de la finca desde la firma del documento privado y antes de cobrar la totalidad del precio.

SOBRE LA NULIDAD DE LOS PRODUCTOS FINANCIEROS COMPLEJOS
STS 8 de octubre de 2025. Ponente: Pedro José Vela Torres. Estimatoria. Descargar

En el año 2003, dos ciudadanos británicos adquieren dos fincas en Marbella y, con el fin de atenuar el importe del impuesto de sucesiones, contactan con una sociedad que le propone concertar un préstamo con garantía hipotecaria de más de dos millones de euros. En el contrato se preveía que el importe dispuesto podría invertirse en derivados financieros o fondos de inversión, así como para pagar comisiones e intereses derivados del contrato. Con posterioridad, los deudores interponen una demanda por nulidad de pleno derecho del préstamo hipotecario por falsedad de la causa, además de por carecer la sociedad de autorización administrativa para intervenir en la comercialización de productos de inversión en España, ni su actividad estaba supervisada por los organismos reguladores. El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, pero la Audiencia Provincial entendió que los demandantes habían sido informados adecuadamente de los riesgos de la operación.
Los demandantes interponen recurso de casación por infracción de los artículos 1265 y 1266 CC, por vicios del consentimiento y por la falta de información precontractual.
El Tribunal Supremo recuerda, para casos como el presente, la innecesaridad de acudir a los artículos 1265 y 1266 CC, en la medida que la falta de autorización administrativa para actuar en España de la entidad de inversión conlleva la nulidad radical de los contratos celebrados por la misma (art. 63.2 LMV actual, anterior art. 64.7 LMV). En el presente caso, el préstamo con garantía hipotecaria estaba incluido en un negocio jurídico conexo por el cual el importe del crédito se aplicaba casi en su totalidad en un fondo de inversión sugerido por la propia prestamista. Ello conlleva que la sociedad prestamista intervenía como entidad de servicios de inversión, por ser el fondo un instrumento financiero de los incluidos en el artículo 2 LMV. Concurre además, la circunstancia de que el que controlaba el fondo era el propio prestamista. Esta nulidad, además, puede ser apreciada de oficio, como ha establecido el propio Tribunal Supremo en jurisprudencia consolidada.
Entrando en las alegaciones de violación de lo dispuesto en los artículos 1265 y 1266, el Tribunal Supremo entiende que nos hallamos ante un contrato que conlleva un negocio jurídico complejo, no constando información precontractual completa sobre la naturaleza y los riesgos del entramado contractual litigioso, por lo que este déficit conlleva un vicio en el consentimiento de los contratos vinculados. La Audiencia dice que la información fue suficiente, pero sólo desde el prisma del contrato con garantía hipotecaria, sin tener en cuenta la totalidad del negocio.
Procede, por consiguiente, restituir las prestaciones conforme al artículo 1303 CC, al no concurrir los requisitos necesarios para aplicar lo dispuesto en los artículos 1305.2 y 1306.2, deben devolverse por parte de los demandados las cantidades no invertidas en el fondo de inversión y las participaciones del fondo que quedan en su poder. Por su parte, la entidad demandada deberá asumir el menor valor de los fondos y los gastos de la operación, así como cancelar a su costa la carga hipotecaria.

NO EXISTE EL DERECHO DE DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL ARRENDATARIO DE UN INMUEBLE PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
STS 21 de octubre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

La cuestión jurídica planteada versa sobre las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de un local de negocio cuando no se pactó el desistimiento anticipado. En las dos instancias se estimó la acción ejercitada subsidiariamente por el arrendador en la que se solicitaba la condena al arrendatario al pago del importe de la renta mensual inicialmente pactada que corresponde a todo el plazo que según el contrato queda por cumplir. Recurre el arrendatario demandado, reiterando la procedencia de moderar la cuantía indemnizatoria, y su recurso se estima.
Las razones de la estimación son que, aun cuando la Sala reconoce que la parte arrendataria incumplió el contrato, las sentencias de instancia condenaron al arrendatario a abonar la totalidad de las rentas del contrato, lo que incluye rentas aún no devengadas, no pudiéndose entender que en tales casos se esté pidiendo un cumplimiento por equivalente. Por consiguiente, en el presente caso, no es una acción de cumplimiento del contrato en sus términos, sino una resolución del mismo.
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de la vivienda, regido por la autonomía de la voluntad (art. 4.2 LAU), las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren prueba del daño, que en el caso del lucro cesante exige una ponderación de las circunstancias. Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone en sí mismo una falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el comprador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.
El contrato se celebró el 1 de enero de 2015 por un periodo de ocho años, y el arrendador, que notificó por burofax de 31 de agosto de 2016, su voluntad de desistir, dejando de pagar, efectivamente, en octubre de 2016. La Sala considera que la posibilidad del arrendador de poner en el mercado el inmueble o de obtener rendimientos por otra vía se fecha en el momento en que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia estimó la petición subsidiaria resolutoria, ya que a partir de ahí, toda la discusión era el importe de la indemnización debida. Por consiguiente, considera el Tribunal Supremo que la indemnización ha de moderarse incluyendo los dos meses de 2016 no pagados, todo el año 2017 y 2018, y hasta mayo de 2019, fecha de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.

DERECHOS REALES

ACLARACIÓN DE LOS LÍMITES DEL DERECHO DE RETENCIÓN DEL USUFRUCTUARIO DEL ARTÍCULO 502 DEL CÓDIGO CIVIL
STS 25 de septiembre de 2025. Ponente: Rafael Blazquez Martín. Desestimatoria. Descargar

El usufructuario de una finca construye, en los años 90, una vivienda con piscina y vestuarios. Ante el impago de las cantidades correspondientes a las obras, el usufructo de la finca se atribuye, tras subasta judicial, al ejecutor de las obras. La entrega al adjudicatario se hace años después tras varios intentos y, tal y como se acredita en diligencia levantada al efecto, se constató que las puertas, marcos, radiadores, sanitarios, conducciones y otros elementos habían sido arrancados, lo que llevó al usufructuario a realizar las obras correspondientes. Fallecido el usufructuario original, los nudos propietarios inician un procedimiento de desahucio que es reconvenido por parte de los usufructuarios sobre la base del derecho de retención del artículo 502 CC, consecuencia de las obras efectuadas en su momento.
La Audiencia da la razón a los otrora usufructuarios, pero éstos en interponen recurso de casación por los siguientes motivos:
En primer término, entienden que se vulneran los artículos 1195 y 1196 CC, pues la sentencia de la Audiencia compensa el disfrute de la finca tras la extinción del usufructo con el crédito correspondiente al aumento de valor de la cosa usufructuada. Entienden que es necesario que ambas partes sean acreedoras y deudoras por derecho propio, cosa que no se produce en el presente caso por tener los usufructuarios un derecho de retención, y hasta que la contraparte no pague dicha deuda no existe obligación de indemnizar por el uso de la finca.
En segundo término, entiende vulnerados los artículos 451.1, 455 y 502 CC, pues al establecerse la compensación se contraviene el artículo 451.1 que establece que los frutos corresponden a los usufructuarios, al ser poseedores de buena fe, perdiendo el derecho a los mismos si se denegara el derecho de retención del artículo 502, o ante el abono de las cantidades correspondientes al incremento de valor de los bienes consecuencia de las obras. La devolución de los frutos sólo está contemplada en el artículo 455 para el poseedor de mala fe.
El Tribunal Supremo desestima el recurso sobre la base de que en el presente caso no se aplica el derecho de retención del artículo 453 CC, sino el del artículo 502 CC, pues el segundo establece un supuesto específico para las reparaciones extraordinarias realizadas en la cosa usufructuada, que en el caso de haber sido abonadas por el usufructuario, da derecho a retener hasta reintegrarse con sus productos. Por consiguiente, su naturaleza tiene claras concomitancias con derechos como la anticresis del artículo 1881 CC, y sólo puede mantenerse hasta que, con los frutos que se perciben, quede saldado el crédito.
Como en la Sentencia de primera instancia y en la de la Audiencia se estableció el importe del aumento de valor de la cosa como consecuencia de las obras y estableció un valor mensual por el uso del inmueble, resulta que, del tiempo que los otrora usufructuarios han poseído la cosa tras la finalización del usufructo, la deuda ha sido totalmente saldada. Por ello, desestima el recurso de casación.

SOBRE LOS REQUISITOS QUE HAN DE CONCURRIR PARA QUE NOS HALLEMOS ANTE UNA SERVIDUMBRE DE PADRE DE FAMILIA
STS 24 de septiembre de 2025. Ponente: D. José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar

En el año 2018, los propietarios de un fundo ejercitan una acción confesoria de servidumbre de paso al amparo del artículo 541 CC, con la finalidad de que se declarase que en su fundo, destinado a pajar, tiene constituido a su favor, como predio dominante, una servidumbre de paso sobre la finca propiedad del demandado y colindante, que es predio sirviente. La servidumbre se disfruta a través del hueco destinado a puerta para carretas existente en la pared que separa ambas propiedades. Asimismo, se solicitó que se derribara la pared, para que quedara expedito el paso, y que se reconociera una servidumbre de luces y vistas del pajar sobre la finca propiedad del demandado a través de un hueco en la pared del fondo del pajar que da al patio del demandado.
Es imprescindible señalar que el pajar fue objeto de un incendio y quedó destruido, de suerte que, conforme a la actual legislación vigente, no podía reconstruirse para dedicarlo al mismo destino.
El demandado alegó que la servidumbre era del todo innecesaria pues los demandados cuentan con acceso directo para personas y vehículos por tener salida directa a la calle, y el paso lleva sin ser utilizado por los demandantes por más de 20 años, alegando los artículos 546 y 568 CC.
El Juzgado de Primera Instancia admitió la existencia de la servidumbre de padre de familia ex artículo 541 CC, puesto que ambos inmuebles habían pertenecido al padre del demandado, adjudicándose el pajar al hermano del ahora demandado y persistiendo el signo visible de servidumbre constituido por la citada puerta para carretas. Sin embargo, consideró que tal servidumbre se había extinguido por la ausencia de necesidad o utilidad actuales que justificaran su permanencia, pues existía salida a vía pública. Por otra parte, negó la servidumbre de luces y vistas por ser los huecos existentes diseñados para introducir paja e hierba para el sustento de los animales.
La Audiencia, por su parte, entendió que existía la servidumbre de padre de familia en la medida que las servidumbres voluntarias no se extinguen por la falta de necesidad o utilidad. Asimismo, y como veremos desarrollado posteriormente, el fundamento de tal servidumbre es la utilidad, que en el presente caso existe. Por otra parte, no admitió la prescripción de la servidumbre, ya que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia decía que prácticamente no se usaba, lo cual lleva necesariamente a entender que sí que ha existido uso, aunque sea esporádico. Esta sentencia va a ser recurrida por la parte demandada, y va a ser casada.
El Tribunal Supremo, tras hacer un análisis de los antecedentes históricos de la servidumbre de padre de familia, cuya lectura recomendamos, da la razón sobre la existencia de la servidumbre haciendo un recorrido sobre cada uno de los requisitos necesarios, que son la existencia de dos fundos originariamente pertenecientes al mismo dueño, circunstancia que en el presente caso se cumple. En segundo término, un estado de hecho del que resulta por signos visibles y evidentes de que uno de los predios presta al otro un servicio, que en el presente caso se observa por la existencia de la ínclita puerta. En tercer lugar, que tales signos fueran impuestos por el dueño común de las fincas, circunstancia que también se da. En cuarto lugar, que persistan los signos en el momento de la enajenación de las fincas, siendo constante la jurisprudencia que tal requisito se produce también cuando se trata de la división dominical de la finca, incluyendo las provenientes de la partición de la herencia. Y finalmente, que no se exprese en el título de enajenación la voluntad contraria a la pervivencia del signo externo, lo cual concurre desde el momento en que no se tapió ni cerró la puerta.
Entiende también la Sala que el fundamento de la persistencia de la servidumbre de padre de familia es la utilidad, que no ha de confundirse con la necesidad, al ser una servidumbre voluntaria; y con independencia de que tenga salida a vía pública.
Ahora bien, tras reconocer todo lo anterior, el Tribunal Supremo entiende que lo que solicitan los dueños del predio dominante es que tenga una finalidad distinta de la primigenia, transmutando la naturaleza del servicio. En efecto, el signo aparente (la puerta) se mantuvo para el acceso a un pajar no como servicio de una vivienda, y más cuando el inmueble objeto de litigio tiene acceso a la vía pública y que, tras un incendio, el pajar quedó destruido y la utilidad primigenia había quedado extinta. De hecho, las propias partes admiten que su uso futuro será el de vivienda, por lo que cambiaría la naturaleza de la servidumbre, haciéndola más gravosa, no permitiendo el uso de la servidumbre como fue concebida.

EL DERECHO DE RETRACTO DE COLINDANTES NO REQUIERE LA PRUEBA DE LA UTILIDAD ECONÓMICA DE LA ADQUISICIÓN POR PARTE DEL RETRAYENTE
STS 24 de septiembre de 2025. Ponente: Raquel Blázquez Martín. Estimatoria. Descargar

Se enajena una finca rústica de cabida inferior a una hectárea sin inscribir tal adquisición en el Registro de la Propiedad. Una de las colindantes ejercita el derecho de retracto de colindantes de los artículos 1521 a 1524 CC, y ante la negativa de la parte transmitente, interpone demanda ante el Juzgado de Primera Instancia, que asume íntegramente la tesis de la parte demandante. La Sentencia fue apelada ante la Audiencia Provincial, que niega el retracto porque, a juicio del Tribunal, no se acreditaba el beneficio que representaría la explotación conjunta de ambas fincas, ni qué mejora reportaría la misma. Si esta mejora no queda acreditada, tan protegible es el interés particular del que pretende retraer como el del adquirente, cediendo entonces el fin social que justifica el derecho de adquisición preferente.
El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia, pues el fundamento del retracto de colindantes es evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos, en cuanto supone una situación claramente antieconómica. Por consiguiente, y citando la Sentencia que nos ocupa numerosa jurisprudencia de la propia Sala, no se exige que el retrayente acredite y cuantifique el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas. La prueba que exige la Audiencia conllevaría la necesidad de una prueba técnica pericia. Por otra parte, queda acreditado que la finca objeto de venta es claramente inferior a una hectárea u a la Unidad Mínima de Cultivo, lo que la hace per se carente de posibilidades de explotación agrícola (sic). Por otra parte, los linderos con la parte del retrayente son claros, y el ejercicio del derecho de retracto cumple con la finalidad legal en los términos señalados por la Sala.

SOBRE LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA LA APLICACIÓN DEL RETRACTO DE COMUNEROS
STS 21 de octubre de 2025. Ponente: Raquel Blazquez Martín. Desestimatoria. Descargar

Ante la adjudicación en subasta del 50% de un inmueble, la condueña interpone demanda en la que alega no haber podido ejercitar el retracto por no aparecer en la nota simple solicitada el precio de la adjudicación, lo que le impidió depositar el precio y ejercitar el retracto. El Tribunal Supremo, tras una larga exposición de su jurisprudencia sobre la interpretación del artículo 1524 CC, llega a la conclusión que la actora no pudo ejercitar el retracto toda vez que el plazo para el ejercicio del retracto es de caducidad, por lo que no admite interrupción. En el presente caso, la inscripción se produjo el 3 de abril de 2014. La recurrente no explica las razones por las que fue precisamente el 13 de mayo de 2014 cuando efectúa la consulta al Registro, ni tampoco por qué se limitó a obtener una nota simple, en la que constaba con toda claridad la adjudicación en subasta del 50% del inmueble. Tampoco acreditó que intentara tomar conocimiento a través del juzgado los detalles de la adjudicación. Por consiguiente, el retracto estaba claramente caducado en el momento en que se ejercita la demanda de retracto, que es el propio 13 de mayo de 2014. El artículo 1524 es de interpretación restrictiva, pues es un derecho contrario al principio de seguridad jurídica.

PROPIEDAD HORIZONTAL

LAS FACHADAS SON ELEMENTOS COMUNES EN LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS Y POR CONSIGUIENTE NECESITAN DEL CONSENTIMIENTO UNÁNIME PARA SU MODIFICACIÓN
STS 16 de septiembre de 2025. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar

En una urbanización de casas adosadas, los propietarios de uno de los inmuebles proceden a cerrar la terraza. En la constitución del complejo inmobiliario privado, se establece una comunidad con sus correspondientes estatutos sobre las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro se construyan o instalen. La comunidad de propietarios demanda a tales propietarios con el fin de que retiren el cerramiento de la terraza por ser la fachada un elemento común de la comunidad. En el Juzgado de Primera Instancia y en la Audiencia se dicta sentencia estimatoria. Se presenta recurso de casación en el que se sostiene que a los complejos inmobiliarios privados regulados en el artículo 24 LPH no les es de aplicación el régimen del artículo 396 del Código civil salvo en aquellos elementos que los propietarios hayan decidido hacer comunes. Entienden que no puede extenderse a la fachada el carácter de elemento común sometido a la LPH, puesto que es propiedad exclusiva, y no común, siendo elementos comunes únicamente los reseñados en la Escritura por la que se constituye la comunidad.
El Tribunal Supremo entiende que en el presente caso, los argumentos de la parte recurrente no son admisibles en la medida que nos encontramos ante viviendas unifamiliares adosadas que comparten muros laterales, construidas en hilera, de estructura exterior idéntica, con un paramento exterior integrado por las correspondientes fachadas y conformando una unidad estructural, al hallarse los edificios unidos los unos a los otros. Por otra parte, en el título constitutivo se describe un complejo inmobiliario con edificaciones evidentemente idénticas. Si bien es cierto que las viviendas comparten entre sí los servicios de agua, electricidad, televisión, saneamiento e incendios, la construcción efectuada en la terraza, aunque ésta tenga naturaleza privativa, altera peyorativamente y de forma notoria la armonía constructiva, siendo esto contrario a las normas de régimen interior que se dieron los propietarios de las viviendas, siendo esta norma no contraria a la Ley, ni incompatible con los estatutos, ni con el título constitutivo. También entiende que dicha construcción es contraria a las relaciones de vecindad de no causar daño a otro, circunstancia que se produce al dificultar las vistas del resto de vecinos.

SOBRE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR DE TODOS LOS COMUNEROS A LOS GASTOS COMUNES CUANDO ÉSTOS SE ORIGINAN POR UN CRÉDITO DEL COMUNERO CONTRA LA COMUNIDAD
STS de 25 de septiembre de 2025. Ponente: Antonio García Martínez. Desestimatoria. Descargar

Varios propietarios de un inmueble dividido horizontalmente interpusieron demanda contra la comunidad de propietarios reclamando unas cantidades que pagaron en concepto de derrama acordadas en un acuerdo de la comunidad de propietarios que posteriormente quedaron sin efecto. La demanda prosperó en ambas instancias y tras el no pago por parte de la comunidad de propietarios, se inició procedimiento judicial de ejecución por la totalidad de la deuda. Ante ello, la comunidad de propietarios adoptó un acuerdo por el que se acordaba el pago de las mencionadas cantidades, distribuidas entre TODOS los propietarios de las viviendas. Los propietarios demandantes interponen una demanda de nulidad del acuerdo por imponer el pago a todos los comuneros, cuando son ellos los que tienen un crédito contra la sociedad, por lo que deberían ser excluidos.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda. En el recurso de casación, los demandantes sostienen que, si bien conforme a los artículos 393, 395 y 398 CC, los comuneros deben contribuir al pago de los gastos comunes de acuerdo a su cuota de participación, este principio se quiebra cuando existe un litigio entre un comunero y la comunidad, pues en tal caso el comunero pasa a ostentar la condición de tercero. A quien se le ha reconocido judicialmente un crédito contra la comunidad no se le puede exigir a contribuir a dicho gasto, que deja de ser común y pasa a ser abonado por los demás comuneros.
La Sala entiende que la tesis de los recurrentes soslaya el hecho de que las cantidades inicialmente aportadas se destinaron al sostenimiento de la comunidad e ingresaron en el haber comunitario, teniendo el acuerdo de la comunidad por objeto reponer esa cantidad ya consumida, por lo que las cantidades que han entrado en el haber comunitario para beneficio de todos, serán todos los comuneros los que tienen que participar en la devolución. Lo que se está haciendo es reponer lo gastado con anterioridad, debiéndose hacer en proporción a la participación de cada comunero.
Contribuir a la reposición no equivale a pagarse parte de su propio crédito, sino a participar, junto con los demás, en restaurar el patrimonio común previamente utilizado en su beneficio. Eximirles de tal contribución implicaría que los demás comuneros sufragaran íntegramente el coste de su propio beneficio, llevando a un enriquecimiento injusto.

LA NOTIFICACIÓN A LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN A QUE SE REFIERE LA DISPOSICIÓN ADICIONAL 7ª DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICICACIÓN NO INTERRUMPE LA ACCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN RESPECTO A LOS AGENTES NO DEMANDADOS
STS 7 de octubre de 2025. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Estimatoria. Descargar

En un procedimiento iniciado por una comunidad de propietarios contra la constructora de un edificio por vicios de la construcción, ésta ejercita la notificación al resto de los agentes de la edificación a la que se refiere la DA 7ª. Sin sentido procesal alguno, la comunidad decide no demandar al resto de agentes. Transcurrido el plazo de prescripción previsto en el artículo 17 LOE, la comunidad demanda al resto de agentes de la edificación, alegando éstos la prescripción de las acciones. La Audiencia Provincial entiende que no se ha producido prescripción por haberse efectuado la notificación a la que nos hemos referido con anterioridad.
El Tribunal Supremo recuerda su doctrina ya consolidada de que a las obligaciones solidarias impropias, provenientes de responsabilidad extracontractual, no les es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1974 CC, ya que la solidaridad no nace de un vínculo preexistente, sino del acto ilícito productor del daño. El artículo 17.3 LOE exige la solidaridad en la responsabilidad extracontractual cuando no pueda determinarse la responsabilidad de los agentes de manera individual, por lo que no puede aplicarse lo dispuesto en el artículo 1137 CC y concordantes.
Visto que no queda interrumpida la prescripción por el requerimiento a uno de los obligados solidarios en este caso, se exige, para interrumpir la prescripción, no la mera notificación, sino que es necesario que la parte actora requiera al agente de la edificación para que efectúe alguna conducta concreta, cosa que en el presente caso no se produjo.

EL TRIBUNAL SUPREMO DELIMITA LA DOCTRINA SOBRE EL ABUSO DE DERECHO
STS 22 de septiembre de 2025. Ponente: Antonio García Martínez. Desestimatoria. Descargar

Una comunidad de propietarios interpone demanda de acción negatoria de servidumbre de vistas y luces, ante la apertura por parte de una finca colindante en el muro medianero, de unas ventanas de 50 centímetros de ancho por 150 de alto, distantes en un metro sobre el borde del muro medianero que delimita ambas fincas, intentando adquirir, con ello servidumbre de luces y vistas, sin contar con el consentimiento del predio sirviente. Se infringiría, según su criterio, el artículo 580 CC. Si en la demanda se alegara que el muro no era medianero, tampoco sería posible su apertura ex artículos 581 y 582 CC.
El Juzgado de Primero Instancia desestimó la demanda pero la Audiencia condenó a la parte demandada pues, si bien no pudo demostrarse que el muro fuera medianero, lo cierto es que la distancia a la que se hallaban las ventanas es inferior a la requerida por los artículos 581 y 582 CC entre propiedades colindantes, circunstancia que fue suficientemente probada a juzgar por la nota simple de la finca demandada. La parte demandada alegaba la preexistencia de huecos que simplemente se habían convertido en ventanas, lo que para la Audiencia no es relevante, toda vez que la apertura de las ventanas conlleva un perjuicio real que fundamenta la existencia de los artículos ad supra citados.
El recurso de casación planteado por la parte demandada se fundamenta esencialmente en la existencia de un supuesto abuso de Derecho, por carecer la comunidad de propietarios de interés legítimo, causando un perjuicio injustificado y no justificado en beneficio alguno para la parte actora (art. 7.2 CC). Se sostiene que la finalidad del artículo 582 CC es evitar gravámenes no consentidos, pero ese respeto al dominio no puede hacerse prevalecer sobre el interés social de mantener la ventilación de la vivienda demandada, pues no existe perjuicio a la demandante.
La sala desestima el recurso por no concurrir los requisitos exigidos por la Ley para que entendamos que existe abuso de Derecho. El fundamento de la demanda es una norma sustantiva que tiene por fundamento contribuir a la privacidad, y la Audiencia Provincial consideró presente en el supuesto presente tal violación. En segundo término, el perjuicio a la finca demandada carece de sustento fáctico, pues tal circunstancia no fue probada ante la Audiencia Provincial, que por el contrario apreció que la distancia, el tamaño y las vistas rectas justificaban la aplicación del artículo 582 CC, negando la existencia de abuso de Derecho, máxime cuando la recurrente siempre puede abrir huecos ajustándose a lo dispuesto en el artículo 581 CC. Finalmente, la alegación de la existencia de otras ventanas similares no basta para sostener que la parte demandante persigue un fin anormal o con ánimo de perjudicar a la demandada. La apreciación del elemento moral requiere una prueba clara y una valoración adecuada al contexto.

DERECHO DE FAMILIA

EL TRIBUNAL SUPREMO REITERA LA JURISPRUDENCIA SOBRE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD DEL ARTÍCULO 1361 DEL CÓDIGO CIVIL
STS 16 de septiembre de 2025. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar

El litigio se produce por la discrepancia entre la naturaleza ganancial o privativa de un saldo bancario de una cuenta conjunta del matrimonio, que se liquida después de fallecidos ambos por las herederas, sus hijas. Una de ellas sostiene que los fondos tienen naturaleza privativa por provenir de la venta de unos inmuebles que la madre heredó, a su vez, de su abuela. La otra hermana sostiene que el dinero es ganancial por el origen conjunto de la cuenta de los padres.
El Juzgado de Primera Instancia acogió la tesis de la naturaleza privativa sobre la base de que la cuenta se había nutrido de los fondos obtenidos por tales ventas, pero la Audiencia provincial, sin poner en duda que la madre vendió los referidos inmuebles de naturaleza privativa, señala que esta circunstancia se produjo 30, 36 y 12 años antes de la existencia de los depósitos bancarios que acabaron en la cuenta conjunta, por lo que no existe prueba alguna para concluir que el dinero que sirvió para nutrir dicha cuenta fuera privativo. No resulta demostrada la trazabilidad, y en tal caso, ha de prevalecer la presunción del artículo 1361 CC.
En el recurso de casación, la hermana recurrente, que sostiene el origen privativo de los fondos, alega, en síntesis, que el hecho de que el dinero privativo se confundiera con el ganancial no es óbice para el derecho de reembolso por el transcurso del tiempo, o por no haberse efectuado, en su momento, advertencia sobre la naturaleza privativa del mismo. Por otra parte, intenta establecer la trazabilidad de los fondos y manifiesta que el otro cónyuge confirmó el derecho de reembolso, al permitir el cambio de titularidad de parte de los fondos de la cuenta conjunta a otra de la mujer y una de las hijas, quedando el resto en la cuenta conjunta.
El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia partiendo de que, si bien es cierto que el equilibrio entre las diferentes masas patrimoniales debe impedir enriquecimientos injustos de cualquiera de los cónyuges, esta regla debe abordarse conjuntamente con el ya citado artículo 1361 CC. En el presente caso, tal y como ha señalado la Audiencia, y por los argumentos que en la su Sentencia se recogen, no queda acreditado que la cuenta bancaria se nutriera de dichos fondos, por lo que han de reputarse gananciales.
El argumento de que el padre admitió el derecho de reembolso cuando permitió que una parte de los fondos pasara a otra cuenta titularidad de sólo la madre e hija, aplicando la doctrina de los actos propios, no se sostiene. La Sala considera que no consta que el padre hubiera participado o consentido la constitución de los fondos a nombre de su mujer e hija, ni tampoco tal acto conforma un acto inequívoco de reconocimiento del origen privativo del dinero de los depósitos, incluso la confesión de privaticidad no afecta a los herederos forzosos del causante (art. 1324 CC.).

LA LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA EJERCITAR ACCIONES EN DEFENSA DEL PATRIMONIO GANANCIAL CORRESPONDE INDIVIDUALMENTE A CADA UNO DE LOS CÓNYUGES
STS 13 de octubre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

En el presente caso, el Tribunal Supremo resuelve sobre el ejercicio de una acción de desahucio por precario, ejercitada por uno de los cónyuges contra su hijo, dada la mala relación entre ambos. La mujer del actor padece una discapacidad para la que se han establecido medidas de apoyo, siendo la curadora la comunidad autónoma asturiana. El hijo se opone por entender que el padre carece de legitimación activa para ejercitar la acción. La Audiencia provincial da al hijo la razón sobre la base de que no puede ejercitarse acción en defensa del patrimonio ganancial por uno de los cónyuges si no consta la aquiescencia u oposición del otro, y en el presente caso esto no puede conocerse, habida consideración a la situación en la que se halla la mujer del demandante.
La Sala revoca la sentencia de la Audiencia, dando la razón al recurso de casación del demandante, recordando que los cónyuges están legitimados de manera indistinta para ejercitar la acción de desahucio por precario respecto de un bien ganancial conforme a lo establecido en el artículo 1385.2 CC. A ello se suma el hecho de que es el domicilio conyugal del actor y que la sentencia por la que se establecen los apoyos de su cónyuge habla sobre el lugar donde ha de residir, pero en ningún caso extingue la legitimación del actor para ejercitar la acción de defensa del patrimonio ganancial.

CABE EFECTUAR UNA ADICIÓN DE UN CRÉDITO EN UNA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES AUN CUANDO LA OMISIÓN EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN HAYA SIDO VOLUNTARIA
STS 21 de octubre de 2021. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar

El objeto del proceso es la adición de bienes, que formula Don Román para completar la liquidación de la extinguida sociedad legal de gananciales constituida con la que fue su mujer, doña M.ª Inmaculada. El ex marido alega la existencia de un crédito suyo contra la sociedad, y entiende de aplicación lo dispuesto en los artículos 1079 y 1410 CC. El Juzgado de Primera Instancia entiende que no procedía el ejercicio de la acción de complemento porque, según su criterio, esta situación era conocida por el demandante en el momento de efectuar el inventario y no la incluyó voluntariamente. La Audiencia, por su parte, entendió procedente la acción procedía porque no quedaba claro la omisión voluntaria del crédito, pero es que, aun cuando así hubiera sido, la parte actora tiene derecho a que se integren en el inventario partidas omitidas en el mismo.
La mujer recurre ante el Tribunal Supremo, que desestima el recurso de casación. La primera razón es que la demanda por omisión del crédito se interpone sólo ocho días después de la finalización del procedimiento judicial anterior, no pudiéndose interpretar la omisión como una renuncia al derecho de crédito no incluido, que no se presume, y menos cuando se ejercita en tan poco plazo. Por otra parte, no puede sostenerse que la no inclusión de un crédito en el inventario conlleve dejar tal derecho en un limbo jurídico.

SUCESIONES

SOBRE EL PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL EN LAS SUSTITUCIONES CON CLÁUSULA DE RESIDUO
STS 29 de septiembre de 2025. Ponente: M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Desestimatoria. Descargar

La presente sentencia tiene por objeto la determinación de la voluntad de un testador que ordenó una sustitución fideicomisaria con cláusula de residuo en la que es fiduciaria su mujer, y fideicomisarios sus hermanos. Poco antes del fallecimiento de la mujer, ésta otorga un poder a favor de su hermana, que era, a su vez, su heredera, y vende bienes procedentes de la herencia del marido. Con posterioridad, se incluye en la herencia de la mujer y fiduciaria el dinero procedente de la venta de tales bienes. Una de las herederas fideicomisarias del marido interpone demanda en la que sostiene que se había vaciado fraudulentamente la herencia de su hermano, solicitando que se condene a la heredera de la mujer y fiduciaria a reintegrar en la herencia de aquél el importe proveniente de los bienes vendidos.
La hermana de la fiduciaria se opone a la demanda negando cualquier maniobra fraudulenta, en tanto la fiduciaria tenía capacidad para vender el bien conforme al testamento del marido.
El Juzgado de Primera Instancia entendió que la cláusula testamentaria, permitía la disposición tanto a título oneroso como gratuito. En este punto es importante reproducir la literalidad de la cláusula: “instituye heredera fiduciaria con facultad de disposición por actos inter vivos a su esposa, Remedios, con cláusula de sustitución vulgar, caso de premoriencia, y como fideicomisarios de residuo para los bienes y derechos de los que no hubiere dispuesto la heredera al tiempo de su fallecimiento, a favor de sus hermanos, sustituidos, a su vez, en caso de premoriencia, vulgarmente por sus respectivos descendientes”.
La sentencia es revocada por la Audiencia por ser la interpretación del Juzgado de Primera Instancia contraria al artículo 675 CC, pues la cláusula debe interpretarse en el sentido de que el testador confería a la fiduciaria la facultad de disposición por actos inter vivos, sin circunscribirlos a los que son a título oneroso, pero la interpretación sostenida del Tribunal Supremo es que la interpretación de la cláusula de residuo debe ser restrictiva, por lo que la posibilidad de disponer el por actos inter vivos ha de entenderse referida únicamente a los actos a título oneroso.
En consecuencia, han de incorporarse a la herencia del marido por aplicarse en el presente caso el principio de subrogación real.
La hermana de la fiduciaria recurre en casación entendiendo que las facultades de la fiduciaria eran las de disponer sin limitaciones por actos inter vivos, por lo que la interpretación de la Audiencia limitándolos a los actos a título oneroso, la llegada de los bienes a los fideicomisarios dependía totalmente de la voluntad de la fiduciaria, por lo que, enajenados los bienes, el precio quedaba fuera del fideicomiso. Y en clara relación con el argumento anterior, niega que se aplicable el principio de subrogación real en la medida que éste únicamente puede aplicarse cuando el testador limita las enajenaciones a las efectuadas a título oneroso, caso que no es el presente, en el que no distinguía.
El Tribunal Supremo parte de que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han descartado la enajenación fraudulenta de los bienes que alegaba la parte actora, así como la validez de la enajenación de los mismos. Lo determinante, por tanto, es conocer si en el presente caso se aplica el ya citado principio de subrogación real, partiendo, como no puede ser de otra forma, de la interpretación del testamento. Resulta clara la voluntad del testador, en el presente caso, de favorecer en primer lugar, a su esposa, y en segundo término, a sus hermanos. De la literalidad de la cláusula no hay indicio de que el testador quisiera atribuir a la fiduciaria facultades de disposición a título gratuito. Por consiguiente, el testador da facultad al fiduciario para enajenar a título oneroso, pero también parece clara su voluntad de que los bienes lleguen a los fideicomisarios. Si admitiéramos que, enajenados los bienes, no se aplica el principio de subrogación real, podría contravenirse la voluntad del testador, que no estaba pensando en que sus bienes acabaran en manos de los hermanos de la fiduciaria.

CABE ESTABLECER UNA CARGA PERPETUA SOBRE BIENES HEREDITARIOS CUANDO ÉSTA TIENE FINES BENÉFICOS
STS 21 de octubre de 2025. Ponente M.ª de los Ángeles Parra Lucán. Estimatoria. Descargar

La cuestión jurídica controvertida versa sobre la posibilidad de que mantenga su eficacia más allá del plazo de treinta años una disposición testamentaria en virtud de la cual la testadora encargó que una casa de su propiedad sea entregada al Ministerio de Gobernación para que su renta sea repartida mensualmente y en partes iguales entre el hospital provincial, Asilo de San Rafael y Asilo de las Hermanitas de los Pobres. Es importante señalar que el testamento se otorga y la testadora fallece antes de la entrada en vigor de la Ley 33/2003.
El Juzgado de Primera Instancia entendió que no existía limitación temporal alguna al amparo de lo dispuesto en el artículo 788 CC. Sin embargo, la Audiencia Provincial lo consideró una carga modal a la que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley 33/2003, si bien el tiempo no empieza a correr sino desde que se empezó a cobrar las rentas.
El Tribunal Supremo considera de aplicación el artículo 788 y no el artículo 21.4 de la Ley 33/2003, pues la testadora no impuso al Ministerio de la Gobernación la obligación de entregar a determinadas personas una renta o pensión, en cuyo caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 785.3 CC, sino que impuso la entrega de la casa con la carga sin fijar límite temporal, en cuyo caso debe acudirse a lo dispuesto en el artículo 788.3 CC, que expresamente contempla el establecimiento de cargas perpetuas sobre inmuebles.
Con independencia del debate sobre el carácter retroactivo de la Ley 33/2003, no es aplicable el artículo 21.4 LPAP pues este precepto se aplica a los bienes transmitidos gratuitamente a la Administración pública bajo condición o modo de afectación permanente de que se use para un determinado destino. Pero en este caso no se realizó una cesión de la casa, sino que se le adjudicó con la carga de que las rentas fueran entregadas con fines benéfico a las instituciones, por lo que es de aplicación el citado artículo 788.3 CC.

SOCIEDADES

EL LIQUIDADOR DE UNA SOCIEDAD LIMITADA NO PUEDE SER REMOVIDO POR INCUMPLIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES LEGALES
STS 3 de octubre de 2025. Ponente: Fernando Cerdá Albero. Estimatoria. Descargar

En la presente sentencia se resuelve el caso de un socio minoritario de la SL solicita el cese del liquidador de la sociedad por incumplimiento de sus obligaciones legales aplicando por analogía el artículo 230 CC, ya que el artículo 380 LSC únicamente admite como causa de cese el acuerdo de la Junta General. Aunque se desestima la pretensión en el Juzgado de Primera Instancia, la Audiencia Provincial admite el recurso de apelación del socio minoritario. La sociedad en liquidación recurre en casación por inexistencia de jurisprudencia sobre el artículo 380 LSC. El Tribunal Supremo entiende que el principio que recoge el artículo 380 LSC es la libre revocabilidad ad nutum de los administradores. Para que no quede duda, permite que se acuerde la remoción incluso cuando no conste en el orden del día. Por el contrario, el párrafo segundo del artículo 380.1 LSC no ha extendido a la SL el derecho de la minoría reconocido a los accionistas en el régimen de la SA. No se trata de una laguna legal, sino de una decisión consciente del legislador. Tampoco entiende aplicable el Tribunal Supremo el artículo 230 CC por analogía, en la medida que la norma quedó desplazada, respecto de las SL, por la norma especial desde la LSRL de 1995.

EL TRIBUNAL SUPREMO REITERA JURISPRUDENCIA SOBRE LOS EFECTOS DE LA ADQUISICIÓN DE ACCIONES EN UNA SOCIEDAD ANÓNIMA DEPORTIVA
STS 20 de octubre de 2025. Ponente: Fernando Cerdá Albero. Desestimatoria. Descargar

Una sociedad mejicana adquiere más del 80% de las acciones del Real Murcia SAD. Mediante el ejercicio de un derecho de opción de compra concertado en una Escritura pública anterior. Dadas las trabas opuestas por la sociedad que concedió el ejercicio de opción, hubo de someterse a arbitraje el ejercicio de la misma, asunto que se resolvió en laudo de 31 de julio de 2018. El día 1 de agosto de 2018, el Consejo Superior de Deportes autorizó la venta de las acciones. El 3 de agosto, el consejo de administración del Real Murcia convocó una Junta General que incluía como punto del orden del día la ampliación de capital del Real Murcia. La sociedad vendedora notifica al Real Murcia que no inscriba en el libro de acciones nominativas por sendos motivos. El Real Murcia no modifica el Libro-registro de socios y el Presidente de la entidad (padre del administrador de la sociedad vendedora) da una rueda de prensa en la que manifiesta que, no obstante la autorización del CSD, las acciones son de la sociedad vendedora. La sociedad adquirente solicita la inscripción en el libro de acciones nominativas, sin éxito.
El día de la celebración de la Junta General, el secretario impidió el acceso a la sociedad adquirente por no aparecer inscrito en el libro de acciones nominativas y se acuerda un aumento de capital en cuya primera y segunda fase únicamente podían adquirir acciones los que, al tiempo de acordar el aumento, se hallen inscritos en el libro registro, y en la tercera sólo pueden acudir los no inscritos con un límite de 12.000€ por persona. Tras la justificación del laudo arbitral, se legaliza y apostilla el mismo, aunque se siguió sin permitir a la sociedad adquirente la entrada en las juntas generales ni la inscripción en el libro.
La sociedad adquirente interpone demanda solicitando la impugnación del acuerdo de aumento de capital social, que fue desestimado por el Juzgado de Primera Instancia pero admitido por la Audiencia Provincial. El Real Murcia interpone recurso de casación por una serie de motivos que pasamos a desgranar.
El primer motivo es la infracción de los artículos 116.2 y 206.1 LSC, alegando que la sentencia recurrida entiende que se es socio antes de la inscripción en el libro-registro de socios, lo cual es contrario a la literalidad del artículo 116.2 LSC. El Tribunal Supremo responde que la inscripción en el Libro-Registro no tiene carácter constitutivo, y que está, además, sujeta a supervisión judicial que procure la adecuación del mismo a la realidad.
El segundo motivo es la infracción del artículo 206.5 LSC, en la medida que, antes de efectuarse la impugnación de la junta general, debería haberse impugnado el acuerdo por el que se deniega la inscripción de la transmisión de las acciones en el libro registro. El recurrente plantea si el control judicial de la eficacia legitimadora de la inscripción en el libro-registro de acciones nominativas puede realizarse antes de ejercitar los derechos sociales, o si también es admisible el control judicial al resolver la impugnación de acuerdos sociales por un defecto en la constitución de la junta general que los adoptó. En este punto, el Tribunal Supremo recuerda que es doctrina de la Sala que el control judicial puede ser no sólo anterior al ejercicio de los derechos sociales, sino posterior, con ocasión de la impugnación de los acuerdos sociales por un defecto en la constitución de la junta en que se adoptaron. No puede acogerse la teoría del recurrente de que se viola el artículo 206.5 LSC porque la sociedad adquirente no impugna el acuerdo de convocatoria, ni los términos de la convocatoria, en la medida que los vicios no son ni de convocatoria ni de defectos formales en la misma.
El tercero es la supuesta infracción de los artículos 123 y 28 LSC, pues la modificación del libro-registro de acciones nominativas no es automática, sino que deben cumplirse los requisitos estatutarios, no bastando la mera comunicación, como sostiene la Audiencia. Sin embargo, el Tribunal Supremo señala que, en realidad, lo que alega la parte recurrente es que se viola lo dispuesto en el artículo 7 de los Estatutos de la sociedad, que como sabemos, tienen carácter normativo interno. En su apartado primero se habla de que ha de notificarse la voluntad de transmitir, o la transmisión ya efectuada, establecida con carácter alternativo. Por consiguiente, cuando la sociedad adquirente notificó al Real Murcia, nada impedía realizar la modificación del libro registro.
El cuarto motivo es que, a juicio del Real Murcia, el ejercicio del derecho de opción per se no es título de adquisición, sino que es la compraventa. Considera, por tanto, que se contraviene lo dispuesto en los artículos 1462 y 1464 CC. La Sala también desestima este motivo por entender que el título era el propio laudo arbitral, al tener el carácter de cosa juzgada.
El quinto motivo es la violación de la sentencia de la doctrina de los actos propios, que también es desestimada por el hecho de que los actos pretendidamente contrarios a las pretensiones efectuadas por la parte actora no son concluyentes e indubitados, tal y como requiere el Tribunal Supremo para la aplicación de dicha doctrina. El hecho de que la sociedad adquirente compareciera, con posterioridad a la impugnación del acuerdo, en una junta general para aprobar las cuentas anuales, no supone aprobar el aumento de capital impugnado.
El sexto y último motivo es la aplicación excesivamente laxa del artículo 7.2 CC, ya que la audiencia consideró que el Real Murcia actuó con abuso de Derecho en la adopción del acuerdo y sostiene la entidad que se hallaba en causa de disolución por pérdidas, por lo que estaba obligada a poner remedio a tal situación. El Tribunal Supremo desestima, finalmente, este motivo por la especial configuración del acuerdo de capital social, que establecía tres tramos para concurrir al aumento, los dos primeros sólo para socios inscritos en el libro registro de acciones nominativas el día 4 de septiembre de 2018, y el tercero para no inscritos, pero con un límite de 12.000€ por accionista. Parece evidente que lo que se buscaba era evitar la entrada de la sociedad adquirente en el capital del Real Murcia, lo que también se desprende de las declaraciones del Presidente de la entidad en aquél momento.

EL TRIBUNAL SUPREMO REITERA LA JURISPRUDENCIA QUE DISTINGUE ENTRE ACCIÓN SOCIAL E INDIVIDUAL CONTRA LOS ADMINISTRADORES
STS 22 de octubre de 2025. Ponente: Nuria Auxiliadora Orellana Cano. Estimatoria. Descargar

Uno de los socios de una sociedad limitada ejercita una acción de responsabilidad individual de los administradores por el perjuicio que a su juicio se le ha producido en su patrimonio. Dicho perjuicio sería la consecuencia de la enajenación de la cartera de clientes de la sociedad por un precio sensiblemente inferior al de mercado. En la Audiencia provincial dan la razón al socio demandante, lo que va a general un recurso de casación que es estimado por la Sala. La razón es que, a juicio del Supremo, lo que hubiera correspondido es la acción social por responsabilidad de los administradores, ya que el patrimonio perjudicado es el social, y es de aplicación la acción contenida en el artículo 238 LSC. Para que sea admisible la acción individual se requiere que el daño sea directo al tercero, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad, existiendo relación de causalidad entre la conducta antijurídica de los administradores y el daño directo ocasionado. Por consiguiente, no es de aplicación la acción del artículo 241 LSC.

CONCURSAL

EL AUTO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA DE BIENES CONCURSALES EQUIVALE AL TÍTULO Y MODO A LOS EFECTOS DE LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DE LOS BIENES OBJETO DE ADJUDICACIÓN
STS 30 de septiembre de 2025. Ponente: Nuria Auxiliadora Orellana Cano. Estimatoria. Descargar

Una comunidad de propietarios demanda al Sareb por no pagar las cuotas correspondientes a trece pisos adjudicados judicialmente en el curso de un concurso de acreedores. El importe reclamado se correspondía con la parte de la anualidad en curso (2015) y las tres anteriores ya que la adquisición por parte de la entidad se produjo el 15 de noviembre de 2015, y de las correspondientes desde esa fecha hasta la interposición de la demanda, que se produce en 2018. Sareb se opone a la demanda alegando que en el auto por el que se adjudican tales inmuebles, se determina que el precio es por la totalidad de la deuda pendiente, a lo que el Sareb se opone sobre la base de entender que la parte de la deuda que queda saldada por la adjudicación de los inmuebles había de determinarse por el antiguo artículo 59 de la Ley Concursal de 2003; y tales pretensiones fueron estimadas por sentencia de 26 de julio de 2018, por lo que carecían de título de propiedad.
El Juzgado de Primero Instancia desestimó la demanda por falta de legitimación pasiva de Sareb, arguyendo que en el auto del juez del concurso se limitaba a autorizar la venta directa, por lo que no había ni título ni modo, y aunque consideráramos que el Auto es título, no se ha acreditado la tradición, debiendo acreditarse por la parte actora que la misma existió. En este mismo sentido se manifestó la Audiencia Provincial, que entendió que el Auto no era siquiera título a los efectos de la adquisición de la propiedad.
El recurso de casación se fundamenta en una incorrecta aplicación de la teoría del título y el modo, a juicio de la comunidad de propietarios, pues es consolidada la doctrina jurisprudencial que considera que el artículo 1462.2 CC, en relación con los artículos 609 y 1464 del mismo texto legal, no establece un numerus clausus de formas de tradición, de acuerdo con la progresiva espiritualización de las formas de tradición, incluyendo en la misma la traditio ficta en caso de subasta judicial, siempre y cuando haya una puesta a disposición del comprador suficiente para que éste pueda exigir una posesión efectiva. Entiende la Comunidad que esta doctrina es igualmente equiparable a los autos de venta directa en concurso, pues no son una mera autorización de venta, sino de un verdadero proceso de adjudicación similar al de la subasta, que pone a disposición del acreedor los bienes afectos a privilegio especial, pudiendo exigir éste el cumplimiento y advenimiento de la posesión efectiva.
El Tribunal Supremo da la razón a la parte actora considerando que la enajenación directa del antiguo 155.5 LC (actual 210 del TRLC) es una forma de realización directa de los bienes del concurso, que no deja de ser un procedimiento de ejecución universal. Se trata de una realización coactiva que se produce en la fase de liquidación, en la que procede la realización de los bienes y derechos de la masa activa para el pago de acreedores. Por consiguiente, entiende que el Auto que ordena la adjudicación de los bienes es título para la transmisión del dominio, pues ha habido un plan de liquidación que fija las condiciones de la venta, se ha abierto la licitación, se han hecho ofertas, y el juez decidió adjudicarlo al mejor oferente (el acreedor), con indicación en el auto del precio. Debe aplicarse, en consecuencia, y por analogía, la doctrina del Tribunal Supremo relativa a la subasta judicial del artículo 670 LEC.
En cuanto a si se ha cumplido el modo o no, entiende la Sala que la resolución del juez del concurso tiene un efecto similar al decreto de adjudicación que se dicta en ejecución singular, por lo que, si la doctrina de la Sala entiende que el decreto de adjudicación constituye una tradición simbólica, no requiriendo posterior otorgamiento de escritura pública, el Auto constituye también una tradición simbólica.

HIPOTECARIO

LOS CASOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN SE RESUELVEN POR DERECHO CIVIL PURO, SIN QUE SEA DE APLICACIÓN LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA
STS 13 de octubre de 2025. Ponente: Manuel Almenar Belenguer. Desestimatoria. Descargar

En un supuesto de doble inmatriculación, la parte actora, tras un planteamiento realmente deficiente de su demanda, recurre en casación exigiendo que sea protegido en su titularidad en la medida que la otra finca inscrita sobre el mismo terreno siempre ha sido, desde su inmatriculación, adquirida a título gratuito, mientras que en la suya existió una adquisición a título oneroso en la cadena de titularidades, por lo que es de aplicación el artículo 34 LH.
La Sala recuerda su ya extensísima jurisprudencia sobre el asunto, recordando que en los supuestos de doble inmatriculación no se aplica el artículo 34 LH puesto que la fe pública registral no se extiende a los meros hechos recogidos en el registro. El registro de la propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto de la cabida, superficie, y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. Dado que las inscripciones fueron practicadas antes de la reforma de la LH operada por la Ley 13/2015, la superficie no es más que una parte de la descripción de la finca, y como un mero dato fáctico, por lo que la controversia ha de ser resuelta conforme a las normas de Derecho civil puro, no habiendo acreditado la parte recurrente la propiedad de la finca.