OBLIGACIONES Y CONTRATOS

SOBRE LA INTERPRETACIÓN DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS ARTÍCULOS 25 Y 31 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
STS 19 de enero de 2026. Ponente: Antonio García Martínez. Desestimatoria. Descargar

En un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, se incluye una cláusula que reconocía, tras mencionar genéricamente al artículo 31 LAU, un derecho de adquisición preferente al arrendatario tanto inter vivos, como mortis causa.

Con posterioridad, la finca arrendada es objeto de legado por parte del arrendador y el arrendatario ejercita la acción de retracto basándose en dicha cláusula. La Audiencia Provincial desestima la demanda por la inexistencia de un retracto legal ejercitable, pues la sucesión mortis causa no está prevista como causa de ejercicio del mismo. En segundo lugar, por la oscuridad de la cláusula contractual invocada.
La parte arrendataria interpone recurso de casación basándose en la infracción del artículo 1255 CC, en relación con el artículo 4.3 LAU, por desconocer la Audiencia el principio de autonomía de la voluntad. La Sala precisa que lo que se debe discutir es, en realidad, si al amparo de dicha libertad cabe considerar válidamente constituido un derecho de adquisición preferente, configurado como retracto, cuyo presupuesto de ejercicio sea una transmisión mortis causa.
Partiendo de que el artículo 4.3 LAU consagra un gran margen para la autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, y que el artículo 25 LAU no se halla dentro de las partes de la LAU que el propio artículo 4.3 declara imperativos, la Sala recuerda que la autonomía de la voluntad no es ilimitada ni permite prescindir de los presupuestos estructurales de las instituciones jurídicas. El retracto contenido en la LAU, en cuanto retracto legal, es una figura dotada de sustantividad jurídica propia. En consecuencia, entiende el Alto tribunal, que el negocio que permite el ejercicio del retracto debe ser uno de los tipos señalados por el legislador, y en el presente caso, el legislador ha excluido aquellos que son a título gratuito.
Ciertamente, la autonomía de la voluntad permite a las partes crear derechos de adquisición preferente convencionales, e incluso atípicos; pero en el presente caso la cláusula contractual se limita a mencionar genéricamente el tanteo o retracto, remitiéndose al artículo 31 LAU. No fija precio ni criterios de determinación, no establece reglas claras de ejercicio ni previsión alguna sobre su formalización. En esas condiciones, no puede entenderse que se ha constituido un derecho de adquisición preferente de carácter convencional.

PROPIEDAD HORIZONTAL

EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA LA JURISPRUDENCIA INTERPRETATIVA DEL ARTÍCULO 10.3 B) DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
STS 15 de enero de 2026. Ponente: Raquel Blázquez Martín. Estimatoria. Descargar

En un edificio que consta de cinco bloques, con distintos usos, pues algunos se destinaban a viviendas y otros a oficinas, los propietarios de una oficina y un local, con acceso por distintos portales del edificio, los unen abriendo huecos en el muro medianero que los separaba sin consentimiento de la Comunidad. La Audiencia entendió que la apertura de los huecos no alteraba la independencia de los departamentos, pues mantenían los accesos independientes y no debía considerarse agregación en los términos del artículo 10.3 LPH, sino un acto propio del artículo 7.1 de la misma norma, pues no se alteraban las cuotas de participación al no crear un nuevo inmueble. Por otra parte, entiende que, atendida la pericial practicada, los huecos abiertos en el muro divisorio no afectan a la estructura, seguridad ni configuración del edificio. Finalmente, interpretó como aplicable por analogía el artículo 28 de los estatutos de las comunidades, que permitían unir locales comerciales con acceso independiente, no exigiendo que ambos se hallaran en el mismo portal.
La Sala comienza haciendo un análisis del título constitutivo de la comunidad, del que se deriva que existen cinco subcomunidades y una comunidad general. Del mismo resulta que los estatutos no permiten agregar o dividir diferentes departamentos, con la salvedad del artículo 28, anteriormente mencionado. A diferencia de lo que considera la Audiencia, el Tribunal Supremo considera que sí se ha producido una agregación de los dos elementos privativos, pues posibilita a ambos departamentos disfrutar de los elementos comunes de una u otra subcomunidad de manera indistinta. Aunque podría sostenerse que, al pagar ambas cuotas de comunidad, la situación fáctica no cambia, no es así si partimos de la premisa de que se han convertido en uno solo dos elementos de carácter privativo.
La interpretación que realiza la Audiencia del artículo 28 de los Estatutos es, a juicio del Supremo, desacertada, pues se limita a locales de negocio con accesos independientes, no cabiendo la aplicación extensiva a los pisos en altura.
Tampoco comparte la interpretación de la Audiencia de que abrir huecos en la pared medianera debe entenderse como una modificación arquitectónica en las condiciones establecidas en el artículo 7.1 LPH, pues en el caso concreto que nos ocupa la finalidad clara es la unión de dos elementos privativos.
Finalmente, descarta la interpretación de la Audiencia que entiende que los muros medianeros no son elementos comunes, aunque no sean estructurales, pues así lo declara el artículo 3 de los estatutos.
La consecuencia de los razonamientos anteriores es la necesidad de obtener autorización de tres quintas partes de los comuneros, que representen a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación de ambas subcomunidades, en los términos exigidos por el artículo 10.3 b) LPH.

SUCESIONES

LA PARTICIÓN EFECTUADA POR EL CONTADOR PARTIDOR NO ESTÁ VINCULADA POR LAS PROPUESTAS DE LAS PARTES
STS 22 de enero de 2026. Ponente: Manuel Almenar Belenguer. Desestimatoria. Descargar

En la liquidación de una comunidad postganancial, se designa contador partidor que efectúe ex artículo 810 LEC, ante la falta de acuerdo de los otrora cónyuges. La cónyuge se opone a la liquidación practicada por el contador por sendos motivos, de los que nos interesa el segundo de ellos. En síntesis, la recurrente sostiene que el contador partidor, ex artículo 216 LEC, se halla concernido por las propuestas de liquidación de las partes. Por el contrario, las hijuelas adjudicadas prescinden de las pretensiones de ambas partes.
El Tribunal Supremo recuerda que la regulación del contador partidor es parca en nuestro ordenamiento jurídico, pues se limita a ser tratado en los artículos 1056, 1057, 1061 y 784 y ss. LEC. De lo anterior se deduce que el legislador se ha limitado a fijar el contenido de las operaciones divisorias (inventario, avalúo y liquidación, división y adjudicación) y los criterios a tener en cuenta (igualdad y homogeneidad de los lotes, evitando indivisiones o excesivas divisiones de las fincas). Esto no quiere decir que no puedan tenerse en consideración otras reglas o criterios distintos, siempre que no vayan en contra de los criterios anteriores. En el presente caso, las propuestas de liquidación no es que fueran coincidentes, sino antagónicas. En caso de acuerdo entre las partes, aunque fuera parcial, parece evidente que el contador partidor debe respetarlo; pero en el segundo caso, es inviable.
En efecto, la RAE define propuesta como idea que se manifiesta y ofrece a alguien para un fin. De ahí que el contador disponga de un generoso margen de discrecionalidad para cumplir la función encomendada, siempre que respete los criterios marcados por la Ley. En el presente caso, la liquidación del régimen económico matrimonial ha sido acorde a la Ley, pues ha tenido como fundamento la homogeneidad de los lotes y evitar la división de las fincas, por lo que no infringe el principio dispositivo y de justicia rogada del artículo 216 LEC.