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DERECHO CIVIL

DONACIONES

Es válida la donación inter vivos con eficacia post mortem, implicando transmisión de un derecho de presente aunque condicionado suspensivamente a la muerte del donante

DIFERENCIA ENTRE DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM Y DONACIÓN MORTIS CAUSA
Resolución de 20 de febrero de 2017 (BOE 10 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura calificada de “donación inter vivos con eficacia post mortem” mediante la cual la propietaria de una vivienda familiar, privativa, “por razón de matrimonio y para el caso de su fallecimiento”, dona a su esposo, con carácter irrevocable, un derecho de habitación sobre la totalidad de dicha vivienda. Entre otras disposiciones, se establece que el derecho de habitación solo surtirá efecto si al fallecimiento de la propietaria el habitacionista que no estuviera separado judicialmente, ni de hecho, ni divorciado, de la propietaria, viviera y tuviera establecido su domicilio en la finca descrita.
El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, se realiza un negocio jurídico de donación mortis causa del artículo 620 CC que no transmite actualmente el derecho real de habitación objeto de donación, ya que toda su eficacia se supedita a la muerte del donante y sobrevivencia del donatario siempre que no existiese entre ambos separación judicial o de hecho, divorcio, viviera el donatario y tuviera su domicilio en la finca referida. Alega, además, que no es posible otorgar carácter irrevocable a una donación en que todos sus efectos jurídicos reales se han de producir a la muerte de la donante, donación mortis causa que participa de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad y que se rige por las disposiciones referentes a la sucesión testamentaria, y, por lo tanto, inválida si no se produce nuevo otorgamiento bajo forma testamentaria, dado que la irrevocabilidad de la donación, una vez conocida la aceptación por el donante de presente, sigue siendo un principio general en nuestro Derecho por aplicación del artículo 1256 CC, el cual, aún estando en sede de contratos, rige también para las donaciones entre vivos por virtud de la remisión contenida en el artículo 621 CC.
El notario recurrente alega que los términos de la escritura son claros, pues los otorgantes califican el negocio celebrado como donación inter vivos, le dan eficacia irrevocable, es aceptada por el donatario, y pactan que solo surtirá efecto al fallecimiento de la donante; que tanto el Tribunal Supremo como la Dirección General de los Registros y del Notariado han admitido la donación inter vivos con eficacia post mortem; que la donación se ha realizado causa matrimonii; que se trata de la vivienda familiar y de unos cónyuges casados en régimen de separación de bienes, por lo que el interés familiar protegido es que el cónyuge no propietario pueda seguir ocupando la vivienda familiar durante su viudedad, lo que se consigue posponiendo la eficacia de la donación a la muerte de la donante, y que se ha pactado la irrevocabilidad de la donación y, frente a lo afirmado por el Registrador, para el donatario, que ya está en posesión de la vivienda, la donación pactada surte algunos efectos de presente.
La DGRN revoca la calificación, declarando que es posible la donación tal y como ha sido configurada en la escritura, pues esta figura ha sido ya admitida por el Tribunal Supremo y la propia Dirección General. Así, diferencia entre donación mortis causa, en la que el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y por ello la puede revocar, y la donación inter vivos con eficacia post mortem en la que sí lo pierde pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionado suspensivamente a la muerte del donante, por lo que concluye que puede acceder al Registro de la Propiedad la donación, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SUI GENERIS
Resolución de 3 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Constan inscritas a nombre de sus respectivos propietarios varias edificaciones física y jurídicamente independientes. Ahora se pretende inscribir una escritura por la que una entidad mercantil cede gratuitamente dos fincas para que constituyan los elementos comunes de la comunidad de propietarios formada -según se manifiesta- por las edificaciones y elementos comunes aludidos, incorporándose a la escritura los estatutos que han de regir la comunidad. La escritura está suscrita por el representante de la sociedad y por quien afirma ser el presidente de la comunidad de propietarios.
La situación descrita podría obedecer, bien a un régimen de propiedad horizontal de hecho (no constituido formalmente), bien a una comunidad ordinaria por cuotas. El recurrente afirma que se trata de la segunda opción; pero en tal caso, señala el Centro Directivo, sería necesario: el consentimiento de todos los que van a adquirir las cuotas de las zonas comunes cedidas, especificando la causa onerosa o gratuita de la adquisición, la cuota que cada uno adquiere y si la cuota corresponde al titular presente o al que en cada momento lo sea de la vivienda, mediante la correspondiente vinculación ob rem. Desde luego, es insuficiente la mera comparecencia de quien dice ser presidente de una supuesta comunidad de propietarios, cuyo régimen jurídico no está constituido ni inscrito.

LIBRO DEL EDIFICIO EN EXPLOTACIÓN PORCINA ARAGONESA
Resolución de 9 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Lo exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria para todo tipo de edificación, ya sea vivienda o industrial, con el fin de tutelar el interés, no ya del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación. La normativa aragonesa -aplicable al caso- no contiene norma que exima del depósito del libro del edificio. En cuanto a la excepción del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación prevista en su artículo 2, respecto de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica sin carácter residencial ni público y desarrolladas en una sola planta, entiende la Dirección que su apreciación entraña un juicio de valor de carácter técnico que excede de la función calificadora, por lo que se precisaría que un técnico certificase bajo su responsabilidad tal circunstancia.

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