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DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA/MEDIOS DE PAGO

CONSTANCIA DEL PRECIO DE COMPRAVENTA EN UNA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 6 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre 2017). Descargar Resolución.

La DGRN entiende que los supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad registral son los siguientes:
A).- Cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.
B).- Cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter “tráfico jurídico inmobiliario”, puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria.
C).- Cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al Registrador.
D).- En el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

 

ES INSCRIBIBLE UNA COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, PERO NO EL PACTO DE RETENER TODAS LAS CANTIDADES PERCIBIDAS POR EL VENDEDOR
Resolución de 28 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se otorga una compraventa en la que hasta la entrega total del precio, el vendedor se reserva el dominio de la finca vendida. Se pacta, además, que en caso de no cumplirse la condición el vendedor retendrá todas las cantidades entregadas.
La Registradora considera que el pacto de reserva de dominio solo es aplicable a los bienes muebles, que se trata de un pacto comisorio prohibido en nuestro ordenamiento, y que tal compraventa no es inscribible, calificación revocada por la Dirección General, quien haciendo repaso a nuestra jurisprudencia reconoce la validez y eficacia del pacto de reserva de dominio en bienes inmuebles, reconociendo los efectos del contrato, que impiden que el vendedor pueda disponer del bien, así como la imposibilidad de embargos por deudas del mismo. Estos efectos, entre otros, justifican la inscripción de la compraventa en el Registro. Lo que sí niega el Centro Directivo, es que el vendedor pueda retener, si opta por la resolución, todas las cantidades entregadas, toda vez que el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario lo impide.

CONTRATOS

RESERVA DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE UN INMUEBLE: FIJACIÓN DEL PORCENTAJE A LOS SOLOS EFECTOS DE SU VALOR FISCAL
Resolución de 27 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

No hay obstáculo para la inscripción de donación de un edificio de varias plantas no dividido horizontalmente, con reserva en favor de la donante del usufructo vitalicio de la primera planta, expresando el porcentaje de valor fiscal que corresponde a esta planta, respecto del total del edificio. No cabe achacar falta de claridad en cuanto a la porción respecto de la que se reserva el usufructo la donante y se dona la nuda propiedad, y en cuanto a la porción donada en pleno dominio. Lo donado es todo el edificio, excepto el usufructo sobre la vivienda de la primera planta, que es la única existente en la misma. El que se diga el porcentaje de valor fiscal correspondiente a dicha planta, no significa que lo donado sea una participación indivisa de la finca. El usufructo inscribible puede recaer sobre parte de una finca, sin necesidad de previa segregación o división horizontal, siempre y cuando quede suficientemente determinada la porción de finca sobre la que recae tal derecho de goce y disfrute.

UNA CONDITIO IURIS NO PUEDE EQUIPARARSE A UNA CONDITIO FACTI
Resolución de 27 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se celebra un convenio en el que se establece como condición suspensiva el hecho de que los propietarios que no han consentido se adhieran a dicho convenio o el superficiario adquiera sus participaciones indivisas en virtud del procedimiento de expropiación que ha iniciado, y se pretende la inscripción de la constitución de este derecho de superficie sujeto a tal condición suspensiva, lo que es negado por la Dirección General, ya que se trata de una conditio iuris, esto es, hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos, y las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio. Esta distinción debe tenerse en cuenta y verificarse especialmente, señala el Centro Directivo, en el ámbito notarial y registral, pues erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes sería una vía fácil de burlar las exigencias legales.

CANCELACIÓN DE CENSO ENFITÉUTICO: POR REDENCIÓN O PRESCRIPCIÓN
Resolución de 18 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

No cabe cancelar los asientos relativos a los censos que gravan respectivamente dos fincas registrales, y la posterior consolidación del dominio útil con el directo, solo por la mera caducidad formal del asiento, a tenor del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria. Lo que se solicita es concretamente la cancelación del dominio directo, que no está inmatriculado, sino solo mencionado en la inscripción del dominio útil, reclamándose también la consolidación en este último. Este reflejo tabular del dominio directo no es técnicamente mención del artículo 29 de la Ley Hipotecaria sino de la constatación registral del contenido del dominio útil, que impone al enfiteuta del deber de parar el canon o pensión. Para la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 CC, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el artículo 1.620 del mismo cuerpo legal, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare, y todo ello una vez lograda la inmatriculación del dominio directo en cualquiera de las formas antes expuestas.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE FIN DE OBRA PARCIAL: SE EXIGE SEGURO DECENAL, CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA Y DETERMINACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES
Resolución de 29 de noviembre de 2017 (BOE 20 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Respecto a un edificio integrado por cuatro viviendas en división horizontal, respecto del cual solo se declara el fin de obra de tres de ellas, señala el Centro Directivo que es exigible el certificado de eficiencia energética, como resulta de la interpretación concordada del artículo 28.1, párrafo segundo, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 1.2 del Decreto 39/2015, de 2 de abril, del Consell de Valencia, artículo 2.1 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, regulador de la obtención certificación de la eficiencia energética de los edificios, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio. También debe acreditarse la constitución de seguro decenal: no se trata de un caso de autopromoción para uso propio de varias viviendas, dado que el uso de las mismas va destinado a diferentes familias. Asimismo, no pueden dejar de aparecer en el acta de final de obra los elementos comunes, ya que constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos, pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

TESTIMONIO DE AUTO EN EL QUE SE HOMOLOGA UN ACUERDO DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO: ES TÍTULO INSCRIBIBLE SIEMPRE QUE SU OBJETO SEA EL PROPIO DE UN CONVENIO REGULADOR Y RESULTE DE LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA LA CONEXIÓN DE DICHO ACUERDO CON UNA SITUACIÓN DE CRISIS MATRIMONIAL
Resolución de 2 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre de 2017). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 8 de noviembre de 2017 (BOE 1 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Ejercitada la acción de división sobre inmueble que pertenece por mitad y proindiviso a dos ex cónyuges actualmente divorciados y, en su momento, casados bajo el régimen de separación de bienes, durante el procedimiento se presenta ante el Juzgado acuerdo suscrito por las partes por el que se lleva a cabo la extinción del condominio. Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio del auto judicial por el que se homologa el acuerdo alcanzado entre las partes. Se deniega la inscripción exigiéndose escritura pública.
Resuelve la Dirección General, señalando que en el supuesto de este expediente, los titulares adquirieron las fincas en estado de casados en régimen de separación de bienes y no ha quedado acreditado ni el carácter habitual de alguna de las viviendas adjudicadas ni que al tiempo de emitirse la calificación por parte de la Registradora, exista una conexión directa entre este acuerdo y la crisis matrimonial de los contendientes. Por tanto, procede confirmar el defecto objeto de recurso, sin perjuicio de que pueda presentarse toda la documentación que se considere oportuna nuevamente a la Registradora, para que ésta pueda decidir si resulta o no título inscribible el auto que homologa esta transacción judicial, a la vista de la doctrina antes expuesta.
Por tanto, siempre que no nos encontremos ante un procedimiento de división de un patrimonio conectado con una situación de crisis matrimonial, no resultará aplicable lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General, reconociendo al convenio regulador de la nulidad, separación o el divorcio como medio hábil –a efectos de su consideración como título apto para su acceso al Registro de la Propiedad– para dividir y adjudicar los bienes existentes y habidos durante el matrimonio.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EXISTIENDO BIENES PRIVATIVOS PUROS Y PRIVATIVOS POR CONFESIÓN
Resolución de 13 de noviembre de 2017 (BOE 30 de noviembre de 2017). Descargar Resolución. Idéntica Resolución de 13 diciembre de 2017 (BOE 4 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se formaliza en escritura pública, en la que se extingue una comunidad de bienes, sobre varias fincas, pertenecientes, en proindiviso y por iguales partes, a cuatro copropietarias. En dicha escritura, se adjudica a una de las copropietarias, todas las fincas integrantes del proindiviso, en pleno dominio, pero con la particularidad de que, la participación que mantenía la adjudicataria, en tres de las fincas adjudicadas, era privativa plena, y en otras tres fincas, tal participación, era privativa confesada. El Registrador exige que se determine la equivalencia de las participaciones privativas y privativas por confesión, en bienes o participaciones de bienes adjudicados a la interesada, o acreditación del carácter, privativo puro en los términos del 95.2 del Reglamento Hipotecario.
La DGRN confirma el criterio del Registrador por el que exige que se determine la participación de los bienes o el bien que ha sido adjudicado en pago de la participación inscrita con carácter privativo por confesión.

DERECHO DE SUCESIONES

SUSTITUCIÓN VULGAR: ACREDITACIÓN DE FALTA DE DESCENDIENTES
Resolución de 2 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre 2017). Descargar Resolución.

Se trata de un legado con sustitución a favor de los descendientes de la legataria; se ha producido la renuncia del legado y la renunciante manifiesta que no tiene descendientes, lo que es ratificado por todos los herederos. La Registradora señala como defecto que no es suficiente la simple manifestación de la heredera y demás interesados en la partición a los efectos de acreditar la carencia de descendientes de la renunciante, por lo que será necesario acreditar de modo auténtico la inexistencia de descendientes de la renunciante. La Dirección General entiende que no hay un llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos, sino un llamamiento a genéricos descendientes, por lo que debe bastar la manifestación que realiza la renunciante en la escritura pública de partición, que igualmente es un documento público.

SE DEBE INSCRIBIR UNA ADJUDICACIÓN HEREDITARIA SOBRE UNA FINCA A FAVOR DE LOS HEREDEROS, QUE SON TAMBIÉN LEGATARIOS DEL PRECIO DE SU VENTA, NUNCA CONSUMADA
Resolución de 23 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

En un testamento se hace un prelegado del precio de venta de una determinada finca. Ante la falta de consumación de la venta, que se produjo en documento privado sin tradición de la finca, los herederos se adjudican la propiedad de la misma. La Registradora, haciendo valer una simple mención en el Registro de ese compromiso de venta en documento privado, niega la inscripción de la adjudicación, calificación que es revocada por la Dirección General, dando la razón al notario recurrente, en sus argumentos relativos a que los herederos son titulares de los bienes existentes en el caudal relicto y dicha finca lo era porque no se había producido la tradición ni entregado el precio, sin que esa mención tenga la suficiente entidad jurídica para oponerse a una adjudicación efectuada en escritura pública.

USUCAPIO CONTRA TÁBULAS FRENTE A TODOS LOS HEREDEROS DEL TITULAR
Resolución de 1 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

No es inscribible el testimonio de sentencia por el que se declara la adquisición por usucapión de finca inscrita, al no haberse dirigido la demanda contra todos y cada uno de los herederos del titular registral fallecido, pudiendo entablarse la demanda contra herederos ciertos y determinados en virtud del acta de declaración de herederos abintestato, o si fueran desconocidos, contra los herederos indeterminados en el procedimiento judicial. En este caso, se recuerda que para que un título judicial, en los casos de herencias yacentes, tenga acceso tabular, precisa o bien el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. El nombramiento del defensor judicial debe ceñirse al caso en el que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

PARTICIÓN: MADRE DE MENOR VERSUS ADMINISTRADOR TESTAMENTARIO
Resolución de 4 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

No cabe exigir, como pretendía la calificación registral, ni la intervención de administrador o defensor ni la posterior aprobación judicial de las operaciones particionales. Interesante supuesto por su actualidad social en el cual el causante, divorciado con una hija menor de edad, sujeta a la patria potestad de su ex mujer, dispuso en su testamento un legado a favor de su hija, en pago de su legítima, y nombró como herederos a sus hermanos, excluyó de la administración materna los bienes legados a su hija, y a tal fin nombró un administrador, para el caso de que su hija precisara representación legal. Además, el nombrado, renunció tanto al cargo de administrador como al de tutor, con anterioridad a la formalización de la herencia. En la escritura, intervienen los hermanos herederos y una apoderada, nombrada por la madre de la legitimaria menor, como madre y titular de la patria potestad sobre su hija.
Señala la Dirección general que el solo nombramiento de administrador testamentario no priva a la progenitora de su representación legal general. La aceptación hereditaria excede de las facultades de un administrador testamentario, ya que, igual que podría considerarse que dicho administrador nombrado puede aceptar la herencia, también podría repudiarla, lo cual es insostenible. Si trasladamos este mismo supuesto al caso de una donación con administrador aceptante, resultaría que el donante podría elegir a la persona que puede o no aceptar la donación en nombre de un donatario, incluyendo responsabilidades personales, como podrían ser la del caso de una donación en fraude de acreedores, que privaría al representante legal del menor de la grave decisión de aceptar o repudiar la donación. En este caso se trata de menor legitimaria no heredera, pero se pueden reproducir los argumentos anteriores, ya que no estamos ante un acto de administración, sino de un acto previo necesario, como sería el de determinar los concretos bienes y titularidades que corresponden al menor. Por otro lado, el testador podría haber elegido mejor para ello otra figura más al caso, como es el nombramiento de un contador partidor testamentario, pero aun admitiendo el nombramiento, como es el caso, de un administrador, el testador habría tenido que determinar las facultades de dicho administrador en orden a la partición de la herencia, lo que no sucede. Asimismo, resulta de las resoluciones de 12 de julio de 2013 y 14 de junio de 2003 que el administrador judicial nombrado, en tanto dura un procedimiento de incapacitación, carece de facultades para aceptar herencias. En consecuencia, la exclusión materna para administrar no se extiende a la aceptación del legado, ni, en su caso, a la herencia de la menor.

LA FIDUCIA NO SE EXTIENDE A OTROS BIENES QUE NO SEAN LOS FIDEICOMITIDOS
Resolución de 15 de diciembre de 2017 (BOE 4 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Respecto de unos aforados aragoneses, se otorga en 1.978 una escritura de institución de heredero a favor de un hijo de los causantes, con disposición de que si fallece el heredero sin descendientes, le sucederán dos de sus tres hermanas. Posteriormente fallece este hijo y se autoriza en 2017 una escritura de herencia a favor de la hermana e hijos de la otra hermana, e, incluso, comparece la hermana excluida. Pero se extiende a bienes no procedentes de la herencia de los primeros causantes, entendiendo la Dirección General que esos bienes no se rigen por las mismas normas de la fiducia, sino que debe aplicarse el orden de la sucesión abintestato.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 18 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

No es inscribible la adjudicación dictada en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral al no constar el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO
Resolución de 20 diciembre de 2017 (BOE 12 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se formaliza la compraventa de determinada finca, con la circunstancia de que la vendedora es titular del pleno dominio de la misma con carácter privativo, por confesión de su cónyuge, el cual se encuentra fallecido. De conformidad con el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario consienten la transmisión quienes, según se afirma en dicha escritura, son las herederas forzosas del confesante. La determinación de tales herederas consta en acta complementaria autorizada ex artículo 153 del Reglamento Notarial por el mismo notario, quien manifiesta que ha tenido a la vista la escritura de herencia del confesante, y declara que aquellas son las únicas legitimarias del confesante “por notoriedad y a la vista de la documentación aportada”. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio -y dado que no se acompaña copia de la escritura de herencia del cónyuge confesante que es simplemente citada en la escritura de compraventa- se debe determinar si el finado otorgó testamento o no, a través de un certificado expedido por el Registro General de Actos de Última Voluntad, y acompañarse el título sucesorio, ya sea testamento o declaración de herederos abintestato, en la que se determinen los herederos forzosos del cónyuge confesante.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que en el acta complementaria de la escritura calificada el notario autorizante se limita a citar la escritura de herencia del cónyuge confesante de la que resultan quiénes son sus herederas y a declarar simplemente que es notorio que ellas son las únicas legitimarias. Pero, dado que no se acompaña el citado título sucesorio ni se especifica nada más sobre las circunstancias en que se basa esa determinación de la cualidad de herederos forzosos y su notoriedad, en términos que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de quienes son legitimarios ope legis, es evidente que tales extremos son insuficientes para considerar acreditada dicha condición.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

TRANSFORMACIÓN EN SOCIEDAD LIMITADA: IMPERATIVIDAD DE LOS ESTATUTOS
Resolución de 24 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se rechaza la inscripción del acuerdo de transformación en sociedad limitada adoptado en Junta general de sociedad anónima en primera convocatoria por todos los socios presentes, que representan el 95% del capital social, dado que los estatutos sociales exigen para la transformación social, un quorum de asistencia del 100% en primera convocatoria. No se exige la unanimidad para adoptar el acuerdo, sino solo la asistencia de todos los socios en primera convocatoria, lo cual, señala el centro Directivo, no contradice el principio mayoritario, ni introduce un derecho de veto para que cada socio pueda obstruir el funcionamiento de la Junta, la cual podría tomar la decisión sin ese quórum reforzado en segunda convocatoria. Simplemente, se pretende conseguir la mayor participación e implicación de todos los socios en el debate.

CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA CON APORTACIÓN NO DINERARIA: SU DETERMINACIÓN
Resolución de 27 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

El inventario incorporado a la escritura contiene una descripción de los bienes aportados, algunos por unidades y otros por lotes, con expresión de su valor individual y por cada lote, así como de las participaciones asignadas por cada bien o lote aportado. En el título calificado, algunos de los bienes aportados son registrables (compresores, pistolas neumáticas, ordenadores, elevadores…). Y, si bien es cierto, señala la Dirección General, que cuando se trata de constituir un gravamen sobre bienes como objeto independiente y directo, las normas exigen una descripción rigurosa (art. 43 Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento), lo cual se fundamenta en la necesidad de garantizar la reipersecutoriedad, sin embargo, este grado de detalle no es necesario respecto de los bienes objeto de aportación social. Por ello, los bienes cuya descripción pormenorizada exige la Registradora, con expresión de las participaciones asignadas individualmente por cada uno, han sido descritos somera pero suficientemente, con indicación de su modelo, sin que sea necesario especificar datos de inscripción, toda vez que el fundador ha manifestado que no han sido inscritos. También es suficiente la especificación de las participaciones atribuidas al aportante por cada lote de bienes según se indica en el inventario, pues se trata de aportaciones de conjuntos de bienes de la misma clase o género, que son considerados en globo y no en su estricta individualidad.

EXCLUSIVIDAD DEL OBJETO EN LAS SOCIEDADES PROFESIONALES
Resolución de 31 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
 
No se admite el acuerdo de transformación en sociedad profesional limitada y modificación del objeto social, incluyéndose, junto a actividades estrictamente profesionales (relacionadas con la arquitectura), otras no profesionales, algunas de las cuales no obstante se califican como “profesionales” (proyectos de electricidad, instalaciones de suministros, domótica y energía fotovoltaica) y las otras como “mercantiles” (compraventa de edificios, montaje de casas prefabricadas, intermediación en la compraventa de empresas, servicios de limpieza). Una enumeración de actividades como la debatida puede inducir a error acerca de la naturaleza del objeto social, en perjuicio de la sociedad y los terceros. Además, se asignan determinadas participaciones a la actividad “profesional” y otras participaciones a la actividad “mercantil”. Hay una imprecisión terminológica, pero la interpretación global de los Estatutos permite entender inequívocamente que se está aludiendo a participaciones profesionales y no profesionales.

DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD SIN HABER SOCIAL Y CON DEUDAS DE SOCIOS QUE SE EXTINGUEN POR CONFUSIÓN
Resolución de 6 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de disolución y liquidación en la que no existen deudas pendientes salvo con los socios, en proporción a sus respectivas participaciones; y se hace constar que no existe activo repartible alguno, por lo que no hay reparto de dinero a los socios, adjudicándose a éstos la deuda existente en proporción a sus participaciones, de modo que se extingue por confusión. El Registrador entiende que al no haber activo alguno a repartir, los socios deben proceder a condonar la deuda que figura en el Balance.
La DGRN entiende que con el consentimiento de todos los socios las deudas pendientes con ellos han quedado extinguidas por confusión por haber sido “adjudicadas” a los mismos en proporción a sus respectivas participaciones, expresión que puede entenderse como renuncia a su exigibilidad, o incluso como imposibilidad de su cobro ante la inexistencia de activo social.

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS: NO ES POSIBLE SI LA SOCIEDAD DISPONE DE RESERVAS INCLUIDA PRIMA DE EMISIÓN
Resolución de 13 de noviembre de 2017 (BOE 1 de diciembre 2017). Descargar Resolución.

No resulta del acuerdo de la Junta que el importe de la prima de asunción –emisión- se haya destinado a enjugar las pérdidas, ya que como exige el artículo 322 de la Ley de Sociedades de Capital, no puede reducirse el capital por pérdidas mientras la Sociedad cuenta con cualquier clase de reservas voluntarias, teniendo esta consideración la prima de emisión, tal y como señaló la Resolución de 31 de agosto de 1993.
Al establecer el citado artículo que el capital no se podrá reducir por pérdidas en tanto la sociedad limitada cuente con “cualquier clase de reservas”, esta expresión debe entenderse en su acepción amplia, comprensiva de cualquier partida distinta del capital social que represente recursos propios y, por ende, abarca la prima de asunción.

LA DESIGNACIÓN DE UN NOTARIO COMO SECRETARIO DE UNA JUNTA CONVOCADA POR EL REGISTRADOR MERCANTIL PRESUPONE QUE EL ACTA ES NOTARIAL
Resolución de 20 de noviembre de 2017 (BOE 13 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se produce la convocatoria de una Junta General por el Registrador Mercantil, quien designa como Secretario a un notario, si bien quien asiste finalmente a la Junta es otro notario distinto, a requerimiento de uno de los socios (el que había solicitado la convocatoria de la Junta) quien en la Junta, al ser el único socio presente en la reunión, se designa Administrador Único de la sociedad y posteriormente eleva a públicos los acuerdos sociales, acompañando a la escritura el acta autorizada por el notario presente en la Junta.
La Registradora niega la inscripción de los acuerdos porque el Secretario de la Junta no fue el designado por el Registrador en su convocatoria y por negar a esa acta notarial el carácter de acta de la Junta, ya que ésta debe ser requerida por el administrador.
La Dirección General en una resolución, cuando menos, discutible, considera que cuando se realiza una convocatoria en la que se designa a un notario como Secretario de la Junta, el mismo actúa en la reunión en su condición de fedatario público, y, por lo tanto, el acta levantada por él tiene el carácter de acta de junta en los términos del artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, todo ello sin necesidad de previa rogación por los administradores. Pero la cuestión que parece olvidar el Centro Directivo es que un notario solo puede actuar previa rogación, y de quien está legitimado para ello, que en este caso es el órgano de administración de una sociedad mercantil, que, a su vez, debe acreditar, ante el notario, la regularidad de la convocatoria y que se ha cumplido la forma de la misma señalada por los estatutos ajustados a la Ley. E incluso entiende que, salvo que el nombramiento del notario tenga expresamente carácter personalísimo, el acta se puede realizar por otro notario cuando se justifique la imposibilidad de acudir del designado.

LA DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES MERCANTILES DECIDIDAS POR EL REGISTRADOR MERCANTIL SOLO SE PUEDEN RECTIFICAR POR DECISIÓN JUDICIAL
Resolución de 22 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se plantea este recurso ante los reiterados casos que se producen en el Registro Mercantil de Burgos, en los que el Registrador declara unilateralmente la disolución de pleno de derecho de aquellas sociedades que, a su libre entender, son profesionales y no se han adaptado a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, aplicando su disposición adicional segunda y la disposición transitoria primera. Ante el recurso presentado por el notario autorizante de una escritura por la que se nombra nuevo administrador, la Dirección General, sin atender a la petición expresa del recurrente a que se pronunciase sobre estas declaraciones unilaterales de disolución, declara que es posible la reactivación de dichas sociedades.

LA SEMEJANZA FONÉTICA NO IMPLICA NECESARIAMENTE IDENTIDAD DE DENOMINACIONES
Resolución de 27 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta para constituir una sociedad la denominación “Tu Gestoría en Línea”, negándose esta posibilidad por el registrador mercantil central al entender que hay identidad con la preexistente “Gestión de Líneas, Sociedad Limitada”.
La Dirección General revoca la calificación tras analizar la llamada cuasi identidad o identidad funcional, a la cual se extiende la prohibición de duplicidad de denominaciones, pero salvando aquellas denominaciones en las que no hay esta identidad sustancial y sí una cierta semejanza fonética, como el caso en cuestión.

En la venta de un activo esencial por el liquidador de una sociedad no es exigible la previa autorización de la junta

LIQUIDACIÓN SOCIAL: CABE LA VENTA DE ACTIVO ESENCIAL SIN NECESIDAD DE ACUERDO DE JUNTA
Resolución de 29 de noviembre de 2017 (BOE 20 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Siguiendo su doctrina asentada en previas resoluciones de 11 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015 y 22 de noviembre de 2017, sobre la interpretación del artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, el Centro Directivo, admite el recurso y da luz verde a la venta de un inmueble, reconocido como activo esencial, celebrada por el liquidador de una Sociedad Anónima en liquidación (en cumplimiento de la obligación de liquidar el 100%). No cabe exigir, como pretendía la Registradora, el acuerdo de junta general aprobatorio de la venta ex artículo 160.f) de la LSC. Este caso de transmisión por sociedad en liquidación no es acorde con la finalidad que persigue el 160 en las ventas de bienes sociales: evitar que las enajenaciones puedan llegar a encubrir y tener efectos similares a las modificaciones estructurales o al de la liquidación de la sociedad, o bien porque se considera que excede de la administración ordinaria de la sociedad. En el caso carece de justificación la aplicación de dicho artículo en caso de enajenaciones, ya que no son sino actos de realización del nuevo objeto social liquidatorio. Además, es el propio artículo 387 de la mismísima Ley de Sociedades de Capital el que impone al órgano de administración la enajenación de los bienes para pagar a los acreedores y repartir el activo social entre los socios.

 

La inclusión de una cláusula de arrastre (drag along) en los estatutos sociales exige consentimiento unánime de todos los socios

CLÁUSULA DE ARRASTRE INCLUIDA EN ESTATUTOS: SE EXIGE UNANIMIDAD DE TODOS LOS SOCIOS AFECTADOS
Resolución de 4 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017. Descargar Resolución.

Consiste dicha cláusula de arrastre que pretende incluirse estatutariamente, en que todo socio que pretenda transmitir sus participaciones a un tercero obligue a los demás socios a transmitir también las suyas a ese tercero en las mismas condiciones o en las que los propios socios hubieren previamente acordado. Con este tipo de disposiciones estatutarias, denominadas de arrastre, o drag along, se pretende facilitar la adquisición por un tercero de una cantidad significativa de participaciones frente a posibles conductas obstruccionistas de socios minoritarios. En el presente caso, la “cláusula de arrastre” -próxima a la clausola di trascinamento como se la conoce en Derecho italiano o en la denominación inglesa de drag-along- tanto se considere que es un supuesto de imposición de obligaciones a los socios a que se refiere el artículo 291 de la Ley de Sociedades de Capital, como una causa estatutaria de exclusión del socio (art. 351 de la misma ley), exige en su configuración estatutaria el consentimiento unánime de los socios, sin que pueda suplirse, dicho consentimiento unánime, atribuyendo un derecho de separación al socio que no hubiere votado a favor, por no ser una mera cláusula de restricción de transmisión de participaciones sociales (cfr. art. 346.2 LSC). Sin embargo, la ecuanimidad de la Dirección General permite que esa unanimidad pueda conseguirse de forma muy flexibilizada, bastaría el acuerdo mayoritario de los socios, siempre que a ese acuerdo “presten su consentimiento individual todos los demás socios, en la misma junta o en un momento posterior” (art. 207.2 RRM).

ES POSIBLE SEÑALAR COMO MEDIO DE CONVOCATORIA DE JUNTA AQUÉL QUE OFREZCA MAYOR FEHACIENCIA QUE EL CORREO CERTIFICADO, COMO EL CONDUCTO NOTARIAL
Resolución de 20 diciembre de 2017 (BOE 12 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se deniega por el Registrador la inscripción de la siguiente cláusula en los estatutos de una Sociedad Limitada: “La Junta deberá convocarse mediante anuncio publicado en la página web de la sociedad. En el caso de que ésta no exista, al menos, mediante remisión de carta certificada con acuse de recibo a cada uno de los socios en el domicilio que figure en el libro registro; pero será también válido cualquier otro medio de fehaciencia superior, especialmente su remisión por conducto notarial”, al entender el Registrador que el sistema previsto no asegura la recepción de la convocatoria por los socios. Pero este defecto se revoca por el Centro Directivo, ya que de una interpretación no solo literal, sino también teleológica y sistemática, se deduce que la cláusula está exigiendo esa fehaciencia no solo del mero envío de la comunicación de la convocatoria sino de la íntegra convocatoria, es decir del procedimiento de comunicación de la misma y, por ende, también de la recepción del anuncio por los socios a la que se refiere el citado artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

EN LOS AUMENTOS DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS SE DEBEN CONCRETAR LAS FECHAS DE LOS MISMOS, PERO NO LA ACREDITACIÓN DEL NEGOCIO DEL QUE DERIVA EL CRÉDITO
Resolución de 21 diciembre de 2017 (BOE 12 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se califica negativamente una escritura de aumento de capital en primer lugar por considerar erróneamente el Registrador que era una sociedad profesional no adaptada a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, lo que es revocado por la Dirección General, y el segundo defecto en el que el Registrador exige que se aporten las escrituras de cesión de los créditos que se compensan para el aumento de capital, defecto que también es revocado al considerar que los negocios individuales de asunción de participaciones ni forman parte del título (si así fuera deberían acceder al Registro no por simple manifestación del órgano de administración sino mediante la aportación de los documentos auténticos en los que conste su realización) ni han de ser calificados previamente por el Registrador como presupuesto de la inscripción y, en consecuencia, no puede exigirse la indicación de todos los extremos que sean necesarios para apreciar su regularidad sino solamente la de aquellos datos que por imperativo de la legislación rectora del Registro Mercantil deban reflejarse en el asiento. Por ello, el citado el artículo 199 del Reglamento del Registro Mercantil no impone exigencia alguna sobre la acreditación del negocio del que deriva el crédito del socio que es objeto de compensación.

ADMINISTRADORES

CARGO REVOCADO Y NO PUBLICADO EN BORME: VENTA ADMISIBLE A FAVOR DE TERCERO DE BUENA FE
Resolución de 1 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.
 
Sin perjuicio de la presunción de validez y exactitud de los asientos practicados en el Registro Mercantil, la inscripción del cese del administrador solo produces efectos frente al tercer adquirente desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, sin perjuicio de que si la sociedad considera que la adquirente no ostenta la condición de tercero por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 21.4 del Código de Comercio, tiene abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica. Luego, la falta de publicación de la revocación del cargo, no obstante su constancia registral, no es óbice para la eficacia de la venta por el administrador con cargo revocado inscrito y no publicado a tercero de buena fe.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE UN PODER DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS A FAVOR DE ELLOS MISMOS RECÍPROCA Y SOLIDARIAMENTE CON EFICACIA CONDICIONADA
Resolución de 13 diciembre de 2017 (BOE 3 de enero de 2018). Descargar Resolución. Dos Resoluciones de igual contenido de 13 diciembre de 2017 (BOE 4 de enero de 2018). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Dos administradores mancomunados se otorgan recíprocamente un poder con carácter solidario cuya eficacia se condiciona a que uno de los administradores fallezca, padezca una incapacidad física temporal o una física y psíquica permanente, acreditándolo con certificado médico oficial, y, además, se limita el tiempo del apoderamiento: “La duración del poder será de un año o hasta que la junta general ordinaria nombre un nuevo órgano de administración, momento en el cual quedará ineficaz”.
La Registradora entiende que no se puede inscribir un poder que depende de circunstancias extrarregistrales, pero la Dirección General no comparte este criterio, ya que, si dejara de reconocer problemas en la interpretación del poder y de su eficacia, ello no puede llevarnos a impedir el acceso al Registro Mercantil de este tipo de poderes, ya que las disposiciones y los acuerdos sociales que pretendan resolver adecuadamente las diversas situaciones que puedan afectar a la existencia y continuidad del órgano de administración deben ser examinados favorablemente, siempre que en los mismos no se contravengan los principios configuradores del tipo social elegido (arts. 1255 CC y 28 LSC).

CUENTAS ANUALES

NO CABE EL NOMBRAMIENTO DE AUDITOR EN SOCIEDAD ANÓNIMA PÚBLICA, YA CONCLUSO EL EJERCICIO
Resolución de 26 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se rechaza la inscripción del acuerdo de designación de auditor de cuentas de una sociedad anónima obligada a verificación contable (art. 263 LSC), cuando dicho acuerdo ha sido adoptado el 30 de junio de 2017 y el mismo se refiere a los ejercicios 2016, 2017 y 2018. Se señala que el auditor debe ser nombrado por la junta antes de que termine el ejercicio a auditar (art. 264.1); una vez finalizado éste, la competencia para el nombramiento de auditores corresponde exclusivamente al Registrador Mercantil del domicilio social (art. 350-a del Reglamento del Registro Mercantil). Nada cambia el hecho de que el único accionista de la sociedad sea la Administración autonómica. Las sociedades mercantiles, en cuanto a formulación, depósito y auditoría de cuentas, están sujetas a la legislación mercantil, independientemente de que sus socios sean públicos o privados.

ADMISIBLE ASIGNACIÓN DE CÓDIGO LEI EN SOCIEDAD CON HOJA CERRADA
Resolución de 30 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
 

Cabe asignarlo incluso a sociedades afectadas por cierre registral por falta de presentación de cuentas anuales. La competencia para la emisión y gestión del código LEI como identificador único de personas jurídicas que operan en transacciones financieras internacionales (Legal Entity Identifier) ha sido atribuida en España al Registro Mercantil (disp. adic. 2ª RD-Ley 14 /2013); si bien no implica una función de calificación del artículo 18 del Código de Comercio, sino que corresponde a las previstas por el artículo 16 bajo el epígrafe “otras funciones del Registro Mercantil”, como por ejemplo, el nombramiento de expertos independientes. No obstante, la asignación solicitada en este caso concreto se deniega por existir discordancia entre el domicilio social que figura en la solicitud y el que figura en el Registro, de la misma forma que también la falta de inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil sería una obstáculo para conceder el identificador.
 
DEBE FIGURAR EN LAS CUENTAS EL PLAZO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES, SALVO QUE LA SOCIEDAD HAYA ESTADO INACTIVA
Resolución de 16 de noviembre de 2017 (BOE 7 de diciembre de 2017). Descargar Resolución. Tres Resoluciones de 5 de diciembre de 2017 (BOE 28 de diciembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Resolución de 20 diciembre de 2017 (BOE 12 de enero de 2018). Descargar Resolución.

En una calificación sin motivación jurídica el Registrador exige que aparezca cumplimentado el apartado correspondiente a “información sobre el periodo medio de pago a proveedores durante el ejercicio”, lo que confirma la Dirección General citando la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales (en la redacción dada por la Ley 31/2014, de 3 diciembre, que modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo), establece lo siguiente: “Todas las sociedades mercantiles incluirán de forma expresa en la memoria de sus cuentas anuales su período medio de pago a proveedores”. La duda que plantea el Centro Directivo es el supuesto en que la sociedad que deposita cuentas haya carecido de acreedores comerciales durante el ejercicio o de compras y gastos por servicios exteriores, ya que no podrá expresar un período medio de pago (trasladándose el problema a cómo hacer constar los motivos que impiden la constancia del dato legalmente exigible), lo que resuelve en la resolución de 20 de diciembre, señalando que si la sociedad ha estado inactiva, y así se expresa en el en el epígrafe correspondiente (01903), de la hoja IDP1, no está obligada a la constancia del periodo medio de pago en las cuentas.

DESIGNACIÓN DE AUDITOR A INSTANCIA DE LA MINORÍA: VERIFICACIÓN
Resolución de 29 de noviembre de 2017 (BOE 20 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.
 
Es doctrina reiterada que si consta dicha circunstancia de nombramiento de auditor por inscripción en el folio de la sociedad, y no se acompaña para su oportuno depósito, el correspondiente informe de verificación, no procede que el Registrador Mercantil lleve a cabo el depósito de cuentas solicitado ex artículo 279 in fine de la Ley de Sociedades de Capital.

LAS CUENTAS QUE CONSTEN EN DOS HOJAS SOLO PRECISAN SER FIRMADAS EN LA ÚLTIMA
Resolución de 11 de diciembre de 2017 (BOE 3 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se presentan unas cuentas en dos hojas que aparecen firmadas en la segunda, no en la anterior, lo que impide el depósito para la Registradora, si bien la Dirección General entiende lo contrario, considerando que el administrador, por su presentación, asume el contenido de las cuentas completas y en su integridad.    

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO CABE RECURSO ADMINISTRATIVO DE REVISIÓN CONTRA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 25 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Practicada una inscripción de nombramiento de consejero en la hoja de una sociedad, un grupo de socios presentan en el Registro recurso extraordinario de revisión (ex art. 125 Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), solicitando la nulidad de la inscripción y su cancelación registral.
La Dirección General rechaza tal pretensión señalando que el recurso extraordinario de revisión no es aplicable al procedimiento registral, porque la adicional primera de dicha norma remite a su regulación especial a los procedimientos administrativos regulados en leyes especiales por razón de la materia.

RECTIFICACIÓN: CONSENTIMIENTO DEL TITULAR O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 27 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

No cabe la anulación de una inscripción de usufructo vitalicio, que se pretende en virtud de instancia privada a al que se acompaña una resolución de la Hacienda Autonómica que excluye al usufructuario como sujeto pasivo del impuestos de sucesiones, tras reconocer que se padeció un error al gravarlo. Es doctrina consolidada que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y que su rectificación exige consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial recaída en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento reconozca algún derecho (art. 40-d LH).

PROCEDIMIENTO EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: CALIFICACIÓN
Resolución de 25 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

No cabe calificación negativa contra un escrito de alegaciones presentado con ocasión de un procedimiento para la inscripción de la “representación gráfica catastral” ex artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en donde se pedía que se dejase sin efecto la solicitud de rectificación de cabida sobre la finca, aun cuando se hubiesen emitido por un tercero no colindante. No es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se ha llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento. Asimismo, mediante recurso, tampoco puede discutirse la oportunidad o no de las alegaciones en un procedimiento de jurisdicción voluntaria finalizado con acuerdo de practicar la inscripción.

TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO PÚBLICO A EFECTOS DE INSCRIPCIÓN
Resolución de 31 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Por esta razón, al incumplirse los presupuestos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, se rechaza registralmente una conciliación que conlleva el cambio de titularidad registral de una finca inscrita.

SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA Y NECESIDAD DE CUMPLIR EL TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES. NO ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN CUANDO LOS DEMANDADOS RESULTAN ESTAR EN REBELDÍA Y NO RESULTA DEL TÍTULO PRESENTADO EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS PREVISTOS LEGALMENTE PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE RESCISIÓN
Resolución de 3 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si puede practicarse la anulación de una inscripción de un usufructo vitalicio en virtud de instancia privada por no haberse acreditado debidamente el pago del impuesto.
Señala el Centro Directivo que el recurso no puede prosperar, ya que si el recurrente entiende que la titularidad reflejada en el Registro de la Propiedad es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial.

INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTO EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE EQUIVALENCIA. LA DECLARACIÓN DE EQUIVALENCIA SOBRE EL DOCUMENTO EXTRAJUDICIAL DE APODERAMIENTO HECHA POR NOTARIO ESPAÑOL SERÁ SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL ACTO DISPOSITIVO EFECTUADO CON BASE EN EL MISMO
Resolución de 6 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se trata de inscribir la compraventa de usufructo autorizada por un notario de Gibraltar, por la que un representante de una sociedad domiciliada en Delaware, vendió el usufructo de una finca registral de Marbella. El Registrador señala que falta el juicio de suficiencia de las facultades representativas del director de la entidad vendedora y el juicio de equivalencia de la escritura del nombramiento de dicho director de la entidad.
Señala la DGRN que el documento extranjero solo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad y también su legitimación para el acto o negocio que contenga la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional.
En el presente caso, señala, la objeción del Registrador, se centra en el título representativo del otorgante, En el caso de este expediente nada se expresa en la escritura calificada sobre las facultades representativas de quien la otorga en nombre de la sociedad vendedora, ni sobre la equivalencia formal y material, no ya de esa escritura respecto de las otorgadas por notarios españoles, sino del documento que constituye el título representativo. Por ello, no puede reputarse suficiente para acreditar la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a los efectos de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

PROCEDE LA RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO CUANDO SEA DECLARADA LA NULIDAD DE LA ADJUDICACIÓN POR ACTO ADMINISTRATIVO, CON REVIVISCENCIA DE LAS CARGAS CUYOS TITULARES HAYAN SIDO NOTIFICADOS DE LA ANULACIÓN
Resolución de 23 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se anula una adjudicación derivada de un procedimiento de apremio administrativo, al haberse producido un error en la existencia de una carga hipotecaria anterior que en el expediente figuraba como extinguida pero lego resultó vigente. El Registrador niega la rectificación del Registro a pesar de contar con el título administrativo válido y eficaz y el consentimiento del titular registral, quitándole la razón la Dirección General, que incluso considera que deben recobrar vigencia las cargas anteriores al haber sido notificados los interesados sin oponerse.

SI DESPUÉS DE LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO, ACCEDE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA QUE AFECTA AL TÍTULO, CONDICIONA LA CALIFICACIÓN, QUE DEBE EXTENDERSE A TODOS LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS ANTES DE FORMULARSE LA MISMA
Resolución de 28 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Por parte de una entidad urbanística de entidad menor se concede licencia en virtud de la cual se otorga la escritura pública, la cual se presenta para su inscripción, y antes de la calificación, se solicita una anotación preventiva por parte de la entidad urbanística superior por la que se anula el procedimiento por el cual se concedió aquella licencia. La Dirección General da la razón a la Registradora, entendiendo que la calificación debe ser global y unitaria, extendiéndose a todos los datos que hayan tenido acceso al Registro antes de la calificación.

RECURSO CONTRA LOS DATOS DE UNA CERTIFICACIÓN REGISTRAL: EL PRECIO NO DEBE CONSIGNARSE, SALVO SUPUESTOS ESPECIALES
Resolución de 11 de diciembre de 2017 (BOE 3 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro solicitud de certificación literal de la última inscripción vigente de una finca alegando como motivo, la investigación para la interposición de acciones judiciales, sin solicitar de forma expresa que se consigne el precio de venta. La certificación se emite mediante la transcripción literal del asiento, a excepción de los datos especialmente protegidos por la Ley Orgánica 15/1999, entre ellos el precio de venta. El recurrente sostiene que la certificación expedida no es completa y no hace referencia al precio de venta
La DGRN rechaza el recurso, manifestando en cuanto a la no constancia del precio, que una reciente Resolución de 6 de noviembre de 2017, se ha pronunciado sobre el tema diciendo que por regla general, el Registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

SEGREGACIÓN DE FINCA QUE FORMA PARTE DE UNA UNIDAD DE EXPLOTACIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2017 (BOE 3 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se debate: 1º) si procede practicar una segregación de dos nuevas fincas de una rústica descrita como una unidad agrícola de explotación integrada por cinco parcelas ya que se formó por agrupación, resultando que tal modificación de entidad hipotecaria se realiza en base a dos declaraciones municipales de innecesariedad de dos parcelas catastrales que en el título quedan comprendidas dentro de la finca resto; 2º) por otro lado, se debate sobre la necesidad de que el notario autorizante haga constar en la descripción de la finca resto la superficie total y no simplemente las de las parcelas integrantes de la misma; y 3º) en último lugar, la posible trascendencia de que las fincas segregadas tengan una cabida inferior a la unidad mínima de cultivo cuando resultan individualizadas en Catastro y en su momento se agruparon para formar una unidad de explotación agraria.
La Dirección General:
1º).- Confirma el primer defecto, señalando que existen dudas respecto de la completa correspondencia entre el documento administrativo aportado y la operación documentada realizada, dada la remisión que se realiza a las parcelas catastrales que no se corresponden exactamente con las fincas registrales.
2º).- El segundo defecto queda revocado pues la finca resto después de practicada la segregación en el título objeto de calificación queda suficientemente identificada mediante la pormenorizada descripción con superficies, linderos y referencias catastrales de cada una de las tres parcelas subsistentes dentro de la unidad orgánica de explotación, quedando en su caso pendiente de una simple adición de las tres cabidas indicadas.
3º).- El tercer defecto queda confirmado, pues es claro que, a pesar de que el artículo 8.2º de la Ley Hipotecaria permite la creación de una sola finca registral discontinua -lo que se pretende en este supuesto-, la legislación agraria prohíbe, declarándolas nulas según el artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias, la división o segregación de una finca rústica cuando dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Tanto la expresión del artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formación de “parcelas” inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues ésta no se incluye entre las excepciones del artículo 25 de la propia Ley. En la escritura objeto de calificación se alude expresamente a la formación de tres “parcelas”, por lo que la inclusión dentro de la prohibición del artículo 24, es clara, al haberse formado tres parcelas, dos de las cuales están muy por debajo de la unidad mínima de cultivo.

ES NECESARIO EXPRESAR LA SUPERFICIE DE LA FINCA EN UNA COMPRAVENTA, AUNQUE NO CONSTE EN LA INSCRIPCIÓN DE LA MISMA
Resolución de 13 de diciembre de 2017 (BOE 4 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se adjudica en una herencia una casa de dos pisos sin expresar su superficie, no constando en la propia inscripción, tampoco se aporta la referencia catastral. La Dirección General confirma la calificación negativa señalando que es un elemento esencial de la descripción de la finca, sin que sea argumento el hecho de que no se haya pedido en las anteriores transmisiones, o que deba primar el principio de tracto sucesivo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

EXCESOS PEQUEÑOS EN FINCAS PROCEDENTES DE SEGREGACIÓN
Resolución de 26 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

El exceso pretendido es de muy escasa entidad, y, por tanto, encaja en los supuestos de mera rectificación de superficie del artículo 201-3-b de la Ley Hipotecaria y está justificado por el certificado catastral, que es plenamente coincidente con la finca registral sin que pueda deducirse la existencia de alteración alguna de la realidad física de la finca.

EXCESO EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN: NO ES RECTIFICACIÓN
Resolución de 26 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Estamos ante un supuesto distinto al anterior. Aun cuando se aporta un certificado catastral que permitiría inscribir este exceso de menos del 7% conforme al artículo 201-3-a de la Ley Hipotecaria; hay que considerar que la finca proviene de segregación verificada en virtud de licencia municipal, que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz y que, por tanto, quedó perfectamente determinada la superficie; de modo que el exceso pretendido no puede considerarse mera rectificación de superficie al superar el 5% de la cabida inscrita. Existen otros medios con mayores garantías para lograr la rectificación descriptiva pretendida, como son los de los artículos 199-1 y 201 de la Ley Hipotecaria.

ANOTACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA EN RELACIÓN AL ARTÍCULO 203 DE LA MISMA LEY
Resolución de 27 de octubre de 2017 (BOE 27 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se admite la práctica de dicha anotación con el fin de dar publicidad de la iniciación y continuación del procedimiento para hacer constar la rectificación de descripción, cabida y linderos, para hacer constar la pretensión de rectificación de la descripción inscrita, de modo que con la anotación se obtiene prioridad registral para dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. En este supuesto el Registrador expone sus dudas de que la alteración pretendida no es una mera rectificación de descripción, sino que realmente se trataría de un negocio traslativo encubierto, dada la gran diferencia entre la cabida inscrita y la que se pretende reflejar, así como la modificación de linderos fijos. Pero lo cierto es que estas dudas producirán en su momento la suspensión de la inscripción solicitada (art. 201-1 LH).

AMPLIACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL: FALTA DE COINCIDENCIA EN LA SUPERFICIE OCUPADA ENTRE TÍTULO Y COORDENADAS CATASTRALES
Resolución de 2 de noviembre de 2017 (BOE 29 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una ampliación de nave industrial ya inscrita, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la nave según resultan del Catastro. No coincide la superficie ocupada por la obra nueva según la descripción literaria que figura en el título y el informe técnico y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título, sin que pueda suplirse por la existencia de mera identidad entre la parcela catastral y la finca registral, en los términos del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario. La circunstancia de encontrarse representada la edificación en la cartografía catastral no implica que no deba calificarse la correspondencia de la misma con la que se describe en el título, y más aún, si la propia Sede Electrónica del Catastro permite obtener la geometría precisa de la edificación. Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, y sin que se haya efectuado ninguna rectificación en el título de dicha superficie de parcela ocupada en términos coincidentes con las coordenadas aportadas; tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado tal y como indica la Registradora en su calificación.

PROCEDIMIENTOS PARA INSCRIBIR UNA DISMINUCIÓN DE CABIDA
Resolución de 7 de noviembre de 2017 (BOE 2 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

En la primera finca, la diferencia entre la cabida inscrita y la catastral es inferior al 10%, pero la finca tiene dos referencias catastrales. Según resulta del título presentado, habiendo quedado debidamente justificado que no existen diferencias de superficie superiores al 10% entre la cabida inscrita y la catastral, que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza, teniendo en cuenta los efectos limitados que tiene la incorporación de la referencia catastral, y la insuficiente motivación de las dudas de identidad aducidas, es por lo que debe afirmarse que es posible lograr la inscripción de la representación gráfica y rectificación de descripción.
La segunda finca presenta una diferencia de superficie respecto de la cabida inscrita que supera con creces el 10%. En este caso es preciso tramitar alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 (procedimiento registral) o 201 (procedimiento notarial), ambos de la Ley Hipotecaria.

EL AÑO DEL DOBLE TÍTULO SE CUENTA ENTRE LA PREVIA ADQUISICIÓN Y EL SEGUNDO TÍTULO PÚBLICO
Resolución de 16 de noviembre de 2017 (BOE 7 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho es el siguiente: Una persona fallece el día 28 de abril de 2016 y se otorga la escritura pública de adjudicación de su herencia el día 15 de noviembre de 2016. El adjudicatario vende la finca adjudicada, que no consta inmatriculada, en documento privado de fecha 3 de enero de 2017, liquidado de impuestos el día 6 de febrero de 2017. Y finalmente, formaliza la escritura pública de esa misma venta el día 16 de mayo de 2017.
La Registradora considera que no se acredita la previa adquisición y que no ha transcurrido el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General revoca ambos defectos, señalando que hay una escritura de adjudicación de herencia previa al título inmatriculador, y que el cómputo del año debe entenderse desde la fecha del fallecimiento y el término del mismo es la escritura de compraventa, no el documento liquidado que no deja de ser un documento privado.

EL REGISTRADOR NO PUEDE NEGAR LA CERTIFICACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA PORQUE TENGA DUDAS FUNDADAS O PORQUE NO SE HAYA PEDIDO ANOTACIÓN PREVENTIVA
Dos Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 (BOE 13 de diciembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Solicita el notario una certificación para la tramitación de un expediente de exceso de cabida, la Registradora niega la misma porque no se ha pedido anotación preventiva y porque considera que hay dudas sobre la identidad de las fincas, considerando que tal exceso de cabida puede corresponder a fincas distintas de la que se le pretende atribuir.
La Dirección General revoca la calificación al considerar que la certificación debe expedirse en todo caso y que el momento en que la Registradora debe negar la inscripción es cuando se le presente el acta finalizada para su calificación, no antes.

EXPEDIENTE EX ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA: TAMBIÉN APLICABLE A FINCAS CON EDIFICACIONES
Resolución de 29 de noviembre de 2017 (BOE 20 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.
 
Cabe la rectificación de cabida mediante acta notarial de las reguladas en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria sobre una finca con una edificación. El objeto del expediente contemplado es el suelo y no la construcción. La obra no consiste en un edificio dividido horizontalmente, luego no se está ante la excepción para dicho expediente prevista en el 201.1.3 de la Ley Hipotecaria. Reconoce la DGRN que la nueva descripción de la edificación y su superficie construida puede aparecer, bien en escritura de declaración de obra nueva o a través de acta del 201 de la Ley Hipotecaria, sin que la acreditación de los requisitos urbanísticos deba impedir la tramitación del expediente de la rectificación de la cabida de la finca. Asimismo, el cambio de número de policía se acredita con certificación catastral De otro lado, en este caso el cambio de destino está pendiente de formalizarse. En cualquier caso, no es objeto del acta.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL: DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA
Resolución de 18 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

No resulta posible el reflejo gráfico catastral georreferenciado pretendido a través del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Lo impiden dudas e incertidumbres justificadas, como la inscripción de una previa rectificación de superficie y la existencia de una controversia judicial sobre la posible existencia de doble inmatriculación en la que se reconoció como correcta la superficie catastral de aquél momento, según resulta de la documentación fehaciente aportada junto a la oposición formulada por un colindante, tenida en cuenta por el Registrador. Puede suceder que no nos encontremos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altere la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. En este caso, sí que podrá acudirse al procedimiento de deslinde o al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH).

HIPOTECA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE: CADUCIDAD DEL ASIENTO
Dos Resoluciones de 24 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se deniega la cancelación de una hipoteca de máximo, prorrogable tácitamente, mediante instancia suscrita por el hipotecante deudor, nada más transcurrido el término inicial fijado. Dicho plazo pactado lo es de la hipoteca, y no de la cuenta u obligación que garantiza, que no tiene por qué coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, que puede ser distinto para cada obligación, e incluso ser desconocido en el momento de constituirse la hipoteca en garantía de obligaciones futuras. Opera como un plazo de caducidad del asiento registral, que se cancelará automáticamente al vencimiento (arts. 82-2 LH y 353-3 RH), a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que exista nota de inicio de una ejecución hipotecaria. En el caso resuelto, antes de la última prórroga acordada (mayo de 2018), la cancelación sin consentimiento del titular exigirá acreditar que la renuncia del deudor a la prórroga se ha realizado en la forma pactada y, en los extremos no pactados, según lo establecido legalmente para supuestos análogos. Por tanto, dada su transcendencia, la notificación para anticipar la cancelación del asiento a que se refiere este supuesto deberá realizarse mediante acta notarial y no, como ha intentado el deudor hipotecario, mediante burofax en un domicilio no pactado en la escritura y con persona que no consta que tenga poder de representación. Hay que dejar constancia de la entrega, del contenido de la notificación y de la entidad del emitente; y posibilitar la oposición del receptor, como sucede en supuestos análogos en los que la relevancia de la notificación o el requerimiento exigen la vía notarial o judicial: resolución de venta con precio aplazado (art. 1504 CC), subrogación de préstamo hipotecario (art. 2 Ley 2/1994), ejecución hipotecaria (art. 686-2 LEC), aceptación de hipotecas unilaterales por el acreedor (art. 141 LH).

NO ES POSIBLE LA CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA SIN EL CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
Resolución de 30 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

Es inadmisible la cancelación unilateral y parcial de hipoteca constituida inicialmente sobre varias fincas, en garantía de un solo préstamo pretendiéndose liberar una de ellas de su responsabilidad, sin consentimiento del acreedor, simplemente mediante un certificado librado por quien dice ser directora de determinada sucursal bancaria, pero sin acreditación de representación ni legitimación de firma, que declara percibida una suma mayor que la responsabilidad hipotecaria atribuida a dicha finca. El recurrente aduce el carácter abusivo de la negación del derecho a cancelar. Si bien, de acuerdo con la jurisprudencia comunitaria, no cabe calificar como contrato celebrado con consumidor el préstamo concedido para la construcción de una vivienda y tres locales comerciales, cuando el prestatario solo actúa como consumidor en cuanto a la vivienda. Por otro lado, no es admisible en este supuesto la cancelación parcial porque la hipoteca constituida es indivisible. Hay que practicar las siguientes distinciones de supuestos: si la pluralidad de objetos hipotecados es originaria, la distribución de la responsabilidad hipotecaria es obligatoria (art. 119 LH); pero si la pluralidad es sobrevenida, la distribución es voluntaria y requiere acuerdo entre acreedor y deudor, de modo que si no hay distribución, la hipoteca será solidaria (art. 123 LH). Por otro lado, si hay un tercer poseedor de alguno de los bienes hipotecados, el acreedor solo puede repetir contra cada finca por la cantidad a que esté afecta (art. 120 LH); mientras que si no hay tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca, el acreedor podrá repetir solidariamente contra cualquier finca por la total cantidad asegurada (art. 120 LH “a contrario”).

CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR BANKIA: CASO ESPECIAL
Resolución de 30 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.

No se admite la cancelación de hipoteca otorgada por “Bankia SA”, habiendo sido concedido inicialmente el préstamo por “Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante”, cuyo negocio bancario -junto el de otras Cajas- fue segregado a favor de “Banco Financiero y de Ahorros SA”. Es doctrina consolidada de la Dirección la que admite la inscripción de una cancelación de hipoteca, a pesar de que la entidad otorgante no sea la titular actual de la hipoteca, sino la sucesora en virtud del procedimiento de reestructuración bancaria; y a pesar de que en la escritura no consten debidamente reseñadas todas las operaciones de fusión que desembocaron en la actual titularidad del préstamo hipotecario. En las operaciones de modificación estructural bancaria, la inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter constitutivo y el registrador de la propiedad tiene la posibilidad de comprobarla telemáticamente. Sin embargo, esta doctrina general no es aplicable cuando la cesión de activos ha sido parcial. La transmisión de activos de “Banco Financiero y de Ahorros SA” a favor de “Bankia SA” no constituyó una sucesión universal propiamente dicha, sino que se excluyeron numerosos activos inmobiliarios y préstamos y créditos hipotecarios que se pormenorizaron en los extensísimos anexos de la escritura de transmisión. Se origina la dificultad de identificación a efectos registrales tales operaciones, aun accediendo telemáticamente a tales listados. En consecuencia se confirma la calificación registral, que exige para la inscripción del título, la previa inscripción de las sucesivas transmisiones hasta la actual “Bankia”, con manifestación expresa de que el préstamo hipotecario objeto de cancelación no se encuentra en la lista de activos remanentes no transmitidos.

Los límites jurisprudenciales sobre los intereses moratorios en un préstamo con garantía hipotecaria solo son exigibles cuando resulta aplicable al contrato la legislación especial de consumidores

LÍMITES JURISPRUDENCIALES SOBRE INTERESES MORATORIOS: EXCEPCIÓN
Resolución de 31 de octubre de 2017 (BOE 24 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
 
Es inscribible un préstamo hipotecario que establece un tipo de interés de demora del 29% y una responsabilidad hipotecaria por demoras hasta el 17%. El prestamista es entidad financiera; prestataria es una sociedad mercantil que obtiene el préstamo para “la inversión en activos”; avalan la propia administradora y otra persona domiciliada en la sede social; los hipotecantes no deudores son los padres de la administradora, que -entre otras fincas- hipotecan su vivienda habitual. Los dos hipotecantes por deuda ajena actúan con el carácter de consumidores. Pero en los contratos de fianza o garantía de un préstamo o crédito, las cláusulas de la operación principal forman parte del objeto mismo del contrato de garantía, por lo que no son susceptibles de control de abusividad (aunque sí del resto de los controles propios de la legislación sobre consumo, en cuanto a la comprensión por el garante-consumidor de los riesgos que asume). Por tanto, no son aplicables los límites jurisprudenciales sobre intereses moratorios. En conclusión, cuando no es aplicable la legislación especial de consumidores, la relación jurídica se enmarca en el ámbito del contrato por negociación, en donde la ponderación de los presupuestos del equilibrio prestacional se realiza conforme al artículo 1281 del Código Civil, que atiende a la voluntad manifestada por las partes. Y en este ámbito contractual no es posible extrapolar los mecanismos de control de la abusividad propios de la contratación seriada con los consumidores.

LA AUTORIZACIÓN POR LA JUNTA DE LA COMPRA DE UN ACTIVO ESENCIAL, ENGLOBA LA HIPOTECA OTORGADA CON TAL FINALIDAD
Resolución de 22 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

La Junta General de una sociedad autoriza la compra de un inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, pero en el acuerdo nada se dice de la hipoteca que debe constituirse para financiar dicha compra. El Registrador inscribe la compraventa, pero no la hipoteca, exigiendo el acuerdo expreso de la Junta, calificación que no defiende la Dirección General, al revocarla, tras analizar la fundamentación de la exigencia del artículo citado, su conexión con el artículo 234 de la misma Ley, y aplicando su doctrina sobre negocio complejo.

EJECUCIÓN: HAY QUE DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR Y SOCIO ÚNICO
Resolución de 1 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Es precisa la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que ha inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, ex artículos 132.1 LH y 686 LEC; por el principio de tutela judicial efectiva, y además, como titulares por contar con la protección del Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. No basta con aducir el conocimiento por el tercer poseedor del procedimiento, como único socio tanto de la sociedad demandante y de la sociedad tercera poseedora, se trata de una mera manifestación que no se formuló ante el Registrador, y que, por lo tanto, ha de rechazarse, al no haber sido planteada en tiempo y forma (art. 326 LH), sin perjuicio de poder presentarse nuevamente en el Registro de la Propiedad el título objeto del presente recurso y los demás documentos oportunos y ser objeto de una ulterior calificación.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA Y CONDICIÓN SUSPENSIVA: RENUNCIA
Resolución de 4 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre de 2017). Descargar Resolución.

Se cancela una hipoteca constituida en garantía de la devolución de un crédito, habiéndose supeditado la misma a la condición suspensiva de vender la finca en un plazo máximo de tres meses y por determinado precio, acreditándose de los medios de pago. La causa de dicho acto cancelatorio no es ni el pago ni la condonación, sino la renuncia abdicativa del titular registral al derecho real de hipoteca que grava una de las fincas dadas en garantía, porque el acreedor dispone unilateralmente que la finca quede liberada de “toda responsabilidad derivada de la hipoteca”, o sea dispone la extinción de la garantía.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CUANDO LA ENTIDAD FINANCIERA HA SIDO FUSIONADA Y EN EL REGISTRO APARECE COMO LA SOCIEDAD ABSORBENTE
Resolución de 11 de diciembre de 2017 (BOE 3 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se discute si es o no inscribible una escritura de carta de pago y cancelación parcial de hipoteca de dos fincas registrales autorizada el día 11 de mayo de 2012 cuyo acreedor hipotecario era “Banco CAM, S.A.U.”, pero presentado en el Registro de la Propiedad el día 3 de Agosto de 2.017 siendo, según el Registro, el acreedor hipotecario “Banco de Sabadell, S.A.” en virtud de instancia presentada el día 19 de mayo de 2017 por el representante de dicho Banco. La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción al señalar dos defectos: falta el consentimiento del nuevo titular registral, “Banco de Sabadell, S.A.”; y es preciso que conste con claridad los asientos que han de ser cancelados. El notario recurre el primero de los defectos
La DGRN revoca la calificación ya que como consecuencia de la subrogación por sucesión universal de “Banco de Sabadell, S.A.” en todos los derechos y obligaciones de “Banco CAM, S.A.U.”, “Banco de Sabadell, S.A.” queda vinculado por todos los actos que hubiera realizado su antecesor “Banco CAM, S.A.U.” que no involucren a terceros adquirentes de derechos, entre los que se encuentran la cancelación del crédito hipotecario previamente amortizado. En el presente caso se da la circunstancia de que el deudor pagó al que estaba en posesión del crédito en ese momento, “Banco CAM, S.A.U.”, siendo la absorción posterior a la carta de pago y a la cancelación de la hipoteca.

HIPOTECA DE VIVIENDA: EXIGENCIA DE MANIFESTAR SI SE TRATA O NO DE VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 19 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

El presente recurso tiene por objeto determinar si, para que un cónyuge, casado en separación de bienes, pueda constituir hipoteca sobre una vivienda de su exclusiva titularidad, es necesario que manifieste que la referida finca no constituye la vivienda habitual de la familia, o que, en su caso, conste el consentimiento del otro cónyuge, o, en su defecto, autorización judicial supletoria.
El artículo 91 del Reglamento Hipotecario teniendo en cuenta la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho -ser o no vivienda habitual familiar- en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el Registrador (art. 18 LH), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO: ALCANCE Y REQUISITOS
Dos Resoluciones de 30 de noviembre de 2017 (BOE 20 de diciembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Otra en el mismo sentido de 19 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Deberá aportarse el título de sucesión, es decir testamento o declaración de herederos, junto con los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante, cuyas circunstancias figurarán en la propia anotación preventiva, la cual -tratándose de deudas propias del heredero demandado-, ex artículo 166.1.ª2.º del Reglamento Hipotecario, y solo es posible practicarla sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que alcance el derecho hereditario de dicho deudor.
Y es que resulta imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues solo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente, exigiendo el citado artículo 166.1.ª2.º del Reglamento Hipotecario expresamente que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos.
 
ANOTACIÓN DE DEMANDA: CRITERIO NUMERUS CLAUSUS EX ARTÍCULO 42.10º DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 18 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Imposible practicar una anotación de demanda derivada de un procedimiento que tenía por objeto una reclamación de cantidad. Solo se permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende una reclamación de cantidad de dinero por desistimiento unilateral de contrato, sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas. Por otro lado, no cabría exigir, como pretendía el Registrador, pues excede de su función calificadora, acreditar la prestación de caución que eventualmente hubiese exigido el juez.

ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA EN EL REGISTRO
Resolución de 19 de diciembre de 2017 (BOE 10 de enero de 2018). Descargar Resolución.

Se presenta un mandamiento de adjudicación a favor de una entidad mercantil tras el reconocimiento de un mejor derecho del acreedor ejecutante a favor de otra entidad, acreedora registralmente posterior al ejecutante
La Registradora señala como defecto que siendo la adjudicación por un valor superior a la garantía inicialmente anotada con la letra “M” y al sobrepasar el precio del remate la cantidad por la que se despacha la ejecución, el remanente debe ser distribuido por el Juzgado a favor de los acreedores posteriores previa liquidación de principal, intereses y costas conforme al artículo 654.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Dirección General estima el recurso afirmando que en el presente caso, como afirma el recurrente no existe tal sobrante al haber sido satisfecho el precio de la adjudicación a quien ha resultado ser tercerista reconocido por resolución judicial (Sentencia de 3 de octubre de 2014) con preferencia al ejecutante, quien, por tanto, no ha percibido su crédito en tanto la mentada sentencia dispuso que de la realización de los bienes tendrá prioridad en el cobro el tercerista, y que concluye, lógicamente, que no ha habido sobrante para los acreedores posteriores quienes han podido concurrir en autos e incluso haber promovido acciones similares de preferencia, pero no lo han hecho.