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DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

RESEÑA DE LOS DATOS DEL OTORGANTE DEL PODER ESPECIAL
Resolución de 23 de junio de 2021 (BOE 8 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa señalando el registrador como defectos que la consulta de titularidad real efectuada por el notario se ha hecho a través de una base de datos no válida y que, actuando el representante de la sociedad vendedora mediante poder especial para la venta, no se han reseñado en la escritura los datos del otorgante de dicho poder especial. La Dirección General estima el recurso respecto del primero de los defectos, al carecer el registrador de la potestad de fiscalizar la actuación del notario en materia de prevención del blanqueo de capitales, y lo desestima respecto al segundo, dado que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación no contiene las circunstancias precisas para que el registrador pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.

ES VÁLIDA LA COMPRAVENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR CUYO CARGO ESTÁ ACEPTADO PERO NO INSCRITO. EL CARGO EXISTE DESDE QUE SE ACEPTA Y NO DESDE QUE SE INSCRIBE
Resolución de 29 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Reiteración de la doctrina de la Dirección General y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. La registradora: exige "… aportarse copia autorizada de la escritura de nombramiento del Administrador que se reseña en la escritura, con la oportuna nota de presentación en el Registro Mercantil, y calificación que no exprese circunstancias obstativas a la inscripción que puedan afectar a la validez y eficacia frente a terceros del nombramiento hecho en dicha escritura, sin que baste por tanto con el testimonio en relación hecho por el propio notario de dicha escritura de nombramiento, pues la inscripción del nombramiento en el Registro Mercantil depende de vicisitudes a apreciar el titular de dicho Registro en base a su competencia material para la calificación e inscripción, y que no pueden ser suplidas por el Registrador de la Propiedad".
Revoca la Dirección General la calificación, reiterando su conocida doctrina sobre este tema que desconoce la registradora, señalando que el cargo de administrador surte efectos desde que se acepta el cargo, y no desde que se inscribe en el Registro Mercantil, cuya inscripción es obligatoria, pero no constitutiva. Es decir, que si bien menospreciar los efectos que la inscripción produce, el cargo existe desde que se acepta y no desde que se inscribe. Además es reiterada la jurisprudencia, basada en preceptos legales claros de más de 15 años de antigüedad, que la competencia en materia de juicios de suficiencia corresponde en exclusiva al notario. No es que la registradora pueda suplir la calificación del Registrador Mercantil, es que no puede calificar en este concreto al notario, porque se excede en sus propias competencias legales, con desprecio de la normativa. Dado que el notario ha dejado constancia en la propia escritura de la reseña identificativa de la representación orgánica, así como del documento del que procede dicha representación, ha cumplido con lo que dispone la doctrina, la jurisprudencia, y la ley. El registrador de la propiedad no puede, y no debe, pedir tales documentos para su juicio, porque no le compete.

VENTA DE ACTIVO ESENCIAL DECLARADO Y AUSENCIA DE AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL: NO PROCEDE AUTORIZAR LA ESCRITURA
Resolución de 19 de julio de 2021 (BOE 30 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa en la que interviene como vendedora una sociedad de responsabilidad limitada representada por una apoderada que manifiesta expresamente que el inmueble transmitido tiene la consideración de activo esencial, señalando como defecto el registrador que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 160.f) de la Ley de Sociedad de Capital, dicha venta ha de estar autorizada por la Junta General. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ya que el notario en cumplimiento de su deber de velar por que el otorgamiento se adecúe a la legalidad, debiera haber denegado su función al constar de modo expreso la manifestación de la apoderada de que el inmueble objeto de compraventa tenía la consideración de activo esencial, siendo necesaria la autorización de la junta general para proceder a la venta del mismo.

LA TRANSMISIÓN DE UNA CUOTA INDIVISA POR SÍ SOLA NO SUPONE PARCELACIÓN ENCUBIERTA
Resolución de 22 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

La transmisión de cuota indivisa, sin asignación de uso exclusivo u otro indicio, no supone una parcelación encubierta sobre la que quepa exigir licencia municipal. Es necesario, en su caso, que en la nota de calificación se motive suficientemente sobre la circunstancia que llevan a sospechar sobre dicha parcelación y exigir la intervención administrativa. La simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad (máxime cuando recae sobre suelo urbanizado o urbanizable) sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.

CONTRATOS

VETO AL ARRENDAMIENTO POR COPROPIETARIO DE LA MITAD
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

En este caso, el arrendador es propietario únicamente de la mitad indivisa de la finca arrendada y, por ello, no puede entenderse que ostente la mayoría de intereses en la comunidad (cfr. art. 398 CC), por ende no resulta inscribible el arrendamiento de la misma.

CANCELACIÓN DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO INSCRITO
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Se solicita la cancelación de la inscripción registral de dos contratos de arrendamiento y opción de compra, alegando la extinción del contrato de arrendamiento como consecuencia del impago de rentas de alquiler, acompañándose el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. La registradora deniega la solicitud al entender que es necesaria para la cancelación el acuerdo de ambas partes o resolución judicial firme en la que el juez ordene la misma.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación ya que, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, sin que pueda entenderse producida la indefensión de los titulares de los derechos, siendo suficiente la documentación presentada para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito. Respecto a la cancelación del derecho de opción, si bien hay que tener en cuenta la regla general prevista en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, no cabe olvidar la excepción contenida en su párrafo segundo según el cual “podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”; y así ocurre en el presente caso, donde las partes pactaron como supuesto de cancelación unilateral en el registro de la opción, la resolución del contrato por cualquier causa, siendo la falta del pago de la renta una de las causas de resolución del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concluye el Centro Directivo señalando que habiéndose configurado por las partes el derecho de opción como una unidad con el negocio jurídico de arrendamiento, extinguido éste, ha de entenderse producida la extinción del primero.

OPCIÓN DE COMPRA Y PACTO COMISORIO
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

En la escritura calificada se pacta la concesión de una opción de compra sobre una finca, a favor de cinco personas físicas distintas, previéndose en el título la posible imputación al precio de la compraventa, no solo de la prima o precio de la opción, sino también de “aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios en que este ubicada la finca, además de los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su consignación notarial. Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte cedente/vendedora haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar carta de pago o certificado original emitido por la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisión o bien a cuenta de la prima o precio de la opción”. El registrador opone tres defectos, de los que se recurren dos, a saber: 1) la existencia de pacto comisorio y; 2) la determinación del modo de pago del precio de la futura compraventa parece quedar al arbitrio del optante.
Respecto del primero, se revoca por el centro directivo, señalando que la siguiente cláusula contenida en la escritura "el concedente de la opción de compra hace manifestación expresa de que el precio establecido para ejercitar la opción de compra aquí establecida y como consecuencia adquirir la finca, ha sido pactado y tratado con suficiente antelación para valorar su conveniencia o no y que el importe establecido, así como que el resto de las condiciones contenidas en la presente escritura de opción de compra son fruto de negociaciones previas que satisfacen suficientemente sus intereses, así mismo se hace mención de que la vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con respecto al optante, ni que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa de vender la finca, además la parte cedente confirma haber entendido claramente el contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura y que en ningún caso considera que el optante obre de mala fe ni aprovechándose de ninguna circunstancia personal. Además, la vendedora manifiesta que la formalización de esta opción de compra es, a instancia expresa suya", por lo que concluye la Dirección General que de dichas afirmaciones no puede inferirse la situación de abuso, y que, en todo caso, es algo que corresponde dilucidar a los tribunales de justicia en procedimiento contradictorio.
En cuanto al segundo defecto, la circunstancia de que sea el comprador el que pueda determinar el importe a deber, si no se pudieren presentar certificados genera dudas, no obstante, a protección a los acreedores posteriores hasta el extremo de hacer depender el cumplimiento de la obligación de pago y consignación por parte del optante de la actuación de aquellos, como sucedería en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de su deuda, lo que impediría el ejercicio del derecho de opción, que es preferente. Por lo que, habiéndose pactado en la escritura la previsión del cálculo efectuado por el comprador en orden a una concreción ulterior de la determinabilidad del precio, este acuerdo, que configura el derecho de opción, en cuanto sea transcrito en el asiento registral, adquirirá transcendencia erga omnes lo que implica que deba tenerse en cuenta respecto de posteriores titulares que tengan acceso al Registro. Todo ello, claro está, sin perjuicio de que, si el vendedor o los acreedores posteriores entienden que en el cálculo efectuado existen conceptos o cargos indebidamente asentados, o cantidades que no debieran ser reclamadas o que no estuvieran justificadas, hagan uso de la vía judicial.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

PROHIBICIÓN DE ALQUILERES VACACIONALES: MAYORÍA REFORZADA. INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA DE LA EXCEPCIÓN A LA UNANIMIDAD
Dos Resoluciones de 8 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar. Descargar

Para prohibir que se destinen los elementos privativos a viviendas vacacionales, basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación; habiendo consentido propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Sin embargo, como se aprecia en la última resolución, esta excepción a la regla de la unanimidad no alcanza a los acuerdos referentes a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial de la vivienda o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, a los que se refiere la norma estatutaria debatida. En el supuesto de hecho recogido en la resolución última aludida, el acuerdo no fue aprobado por unanimidad de los propietarios (ni presunta, como permite la regla octava del art. 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), pues la junta de copropietarios se celebró contando con un 75,449 % de participación, y votaron a favor del acuerdo propietarios que representan un porcentaje de coeficientes del 92,817 %, constando un solo propietario que votó en contra del citado acuerdo.

DACIÓN EN PAGO: ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Resolución de 28 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Supuesto de hecho: sobre una determinada finca se constituyó una propiedad horizontal constituida por 47 elementos, los 42 primeros locales comerciales, y del 43 al 47, parcelas de terreno. Con posterioridad se construyeron sobre los elementos 43 y 44 dos edificios que a su vez fueron divididos horizontalmente. A su vez, posteriormente se inscribió escritura de elevación a público de acuerdos en cumplimiento de sentencia judicial, y en la que se modificaban los estatutos en el siguiente sentido: “Artículo 1. (…) El conjunto arquitectónico constituido por Edificio (…), Edificio (…) y el (…), es un complejo inmobiliario que conforma una agrupación de comunidades de propietarios independientes entre sí que comparten como elementos comunes únicamente cuatro servidumbres de paso (…) y la póliza de responsabilidad civil común para todo el complejo inmobiliario. Artículo 2. (…) Que el coeficiente de participación del complejo inmobiliario para (…) es del 88,62%, para el Edificio (…) es del 5,78%, y para el Edificio (…) es del 5,60%”. Ahora se presenta escritura en que la sociedad titular del elemento 47 cede en pago de cuotas impagadas esta finca a la comunidad de propietarios, y además se convierte en elemento común y se modifican las cuotas. Es decir, la cesión se hace a la primera de las comunidades, la que está constituida por los elementos 1 a 42 y 45 a 47 (existen otras dos, la 43, y la 44). El registrador, sin embargo, entiende que el acuerdo debe ser unánime de las tres comunidades y no solo de la primera, porque la modificación estatutaria no se trasladó al título constitutivo y por tanto solo existe propiedad horizontal y no complejo. No obstante, se rechaza la calificación por el centro directivo en base a la reiterada jurisprudencia que admite la existencia de los complejos inmobiliarios privados de facto, que es el caso que nos ocupa. Y al existir un verdadero complejo constituido por la agrupación de tres comunidades, el régimen aplicable será el del artículo 24.2 LPH, por lo que el acuerdo es válido e inscribible.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS
Resolución de 29 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

La sucesión de hechos es la siguiente: mediante escritura autorizada el día 25 de mayo de 2020, se inscribió en el Registro de la Propiedad una ampliación de obra nueva datada en 1900. En la citada escritura se incorporó certificado expedido por arquitecto colegiado con fecha 24 de julio de 2020. Posteriormente, en otra escritura de declaración de aumento de obra nueva “antigua” otorgada ante el mismo notario el día 9 de febrero de 2021, con el número 149 de protocolo, se declara que existe desde el año 1950, un aumento de la obra, sin que sobre ella se hubiese efectuado la correspondiente declaración de obra nueva. Basan los titulares registrales la antigüedad de la construcción desde el año 1950 en el certificado del mismo arquitecto que se incorpora a la escritura. La registradora opone dos defectos: 1.- Imprecisión en la descripción de las obras; 2.- Contradicción entre las fechas de ambas declaraciones para cuya aclaración exige una serie de documentos administrativos.
El primer defecto se confirma por el Centro Directivo bajo el siguiente argumento "ha exigido como elemento necesario para completar la descripción del edificio la individualización de la superficie correspondiente a cada planta y la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales."
Pero el segundo es rechazado, pues la el artículo 28.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo no exige más documentos que los allí establecido, y que no se corresponde con ninguno de los exigidos por la registradora, dado que la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino que se emplean fórmulas disyuntivas o alternativas. Y todos los demás requisitos, relativos a inexistencia de “anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate” y que “que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general”.

NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA LA FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 5 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos, y regularización de titularidad de elementos comunes, de una comunidad de propietarios que trae causa de una asociación constituida en 1975; prestan su consentimiento los propietarios de un 78% de las parcelas. El registrador considera que tienen que prestar su consentimiento todos los propietarios individuales de parcelas integrantes de la Comunidad, tal y como ha advertido también el notario autorizante, y que se necesita autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario.
La Dirección General revoca el primer defecto y confirma el segundo. Respecto del primer defecto, cita determinada jurisprudencia y concluye que el acuerdo solo pretende dar forma a una comunidad ya existente, y por tanto no es precisa la unanimidad, ya que no se constituye la comunidad sino que únicamente se formaliza la misma. En cuanto al segundo defecto, lo confirma, pues, conforme al artículo 26.6 de la Ley del Suelo, es necesaria como regla general autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario y no se acredita la excepción de dicho artículo en su párrafo segundo, pues no se acompaña ni acredita licencia alguna de obras y tampoco resulta acreditado que no haya posibilidad de incremento de las parcelas o de las viviendas que integran la comunidad.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NO PROCEDE LICENCIA DE DIVISIÓN O NOTIFICACIÓN NI GEORREFERENCIACIÓN DE CADA CASA Y EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA NO REQUIERE TÉCNICO
Resolución de 6 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Ante una escritura de división horizontal de casas adosadas con patio con atribución de propiedad de los jardines privativos, y ante el recurso del notario autorizante, la Dirección General revoca la calificación registral, afirmando que siempre que se mantenga la unidad jurídica de la finca no hay división que requiera licencia o notificación al Ayuntamiento, bastando la propia licencia de obras o de ocupación, en este caso, de cuatro viviendas.
Además, al figurar la finca en su conjunto en el Catastro no se requiere las coordenadas georreferenciadas de cada una de las viviendas, sino de aquella, y, finalmente, la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre de 2015 no exige que el informe de validación gráfica que se presente en Catastro se realice por técnico, sino por “cualquier interesado”, ya que el sistema cuenta con garantías suficientes para permitir la verificación de la representación gráfica.

DIVISIÓN INCOMPATIBLE CON LA ESENCIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

Los titulares de una finca proceden a declarar la ampliación de obra por antigüedad de una de las viviendas, que se encuentra integrada dentro de un conjunto de edificación en suelo urbano, compuesto de tres viviendas, y que, en su día, fue dividido horizontalmente dando lugar a tres elementos independientes. En el presente caso dado que la distribución del uso del suelo común que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ningún espacio considerado de utilización comunitaria, lo que sumado a la existencia de puntos de salida a la vía pública de carácter independiente permiten afirmar que de modo indirecto se está dividiendo la finca de forma incompatible con la naturaleza común del suelo y la propiedad horizontal. Lo que queda contrastado además en la propia cartografía catastral, como se ha señalado. No puede alegarse en contra el hecho de que la división horizontal se encuentre inscrita pues es en la escritura calificada cuando se introduce la estipulación relativa a la distribución del uso exclusivo, no resultando del asiento que la Administración autorizase la configuración independiente, pues únicamente se alude a las licencias de ocupación de las viviendas adosadas y la licencia de acondicionamiento de la vivienda aislada.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD CATASTRAL
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

El propietario de un elemento privativo de una propiedad horizontal que consta en el Registro de la Propiedad como local de garaje, tras exponer que según la certificación catastral descriptiva y gráfica correspondiente a la finca su destino es el de vivienda, que de los antecedentes en Catastro de dicho inmueble resulta que desde el año 2000 su uso es residencial y que en los Estatutos de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca no hay mención alguna en contra del cambio de uso de la finca, declara en consecuencia el cambio de uso a vivienda de dicha finca y solicita su inscripción en el Registro, al amparo de lo dispuesto por el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo. El registrador suspende la inscripción por entender que la reducida dimensión de la misma afecta del derecho a una vivienda digna, que es una infravivienda, y que va en contra de lo establecido por el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid.
Sin embargo, se rechaza la calificación por la Dirección General y se ordena la inscripción, señalando que el cambio de uso de local a vivienda puede acreditarse por antigüedad aplicando análogamente el artículo 28 .4 de la Ley mencionada. Entiende que dicha antigüedad se acredita a través de la certificación catastral junto con el documento de la sede de catastro de antecedentes físicos-económicos. En cuanto a la alegación del registrador, señala la Dirección general que el hecho de que la superficie mínima que han de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal. Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y es él el que debería haber reaccionado contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer, anotando en su caso el expediente incoado en el Registro de la Propiedad, y quien también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que se produzcan al adquirente de buena fe de la finca.

DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL
Resolución de 23 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Se debate en este expediente la inscripción de un mandamiento del Juzgado, a fin de que se proceda a la inscripción de la división y segregación de un bien inmueble, como consecuencia de la disolución del proindiviso sobre el citado bien, dictado por la sentencia firme en el procedimiento ordinario; en el procedimiento, se realiza e incorpora un informe pericial para proceder a la división de la finca por lotes, del que resultan las descripciones de una propuesta de tres lotes que serían adjudicados entre los condueños en proporción a sus cuotas, pero no resulta quienes son los adjudicatarios de cada uno de los lotes, ni consta esto tampoco en la parte dispositiva de la resolución judicial. En el fallo y estimación de la demanda, se declara la disolución del proindiviso; se procede a la división material de la finca formando lotes proporcionales a las participaciones de cada una de las partes procesales en la forma determinada por el informe pericial; y se establece lo siguiente: “Las partes deberán estar y pasar por las anteriores declaraciones, debiendo en consecuencia suscribir los documentos necesarios para protocolizar la división acordada, así como para su inscripción catastral y registral”.
La Dirección General confirma que es necesario el otorgamiento de escritura pública y reitera que “la exigencia del artículo 3 LH, de escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que los títulos inscribibles puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse”, y relacionando ese artículo con el artículo 50 del Reglamento Hipotecario, que lo desarrolla, resulta necesaria la escritura. También confirma que es obviamente necesaria la determinación de qué lote se adjudica a cada comunero (arts. 21 LH y 522 LEC). Y, finalmente, que deben acompañarse las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas resultantes de la división, preceptivas según el artículo 9.b LH.

AGRUPACIÓN. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD. SUELO RÚSTICO DE PROTECCIÓN ESPECIAL
Resolución de 30 de julio de 2021 (BOE 11 de agosto de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción escritura de agrupación de fincas y declaración de obra nueva por antigüedad en la que se incorporan dos certificados expedidos por técnico competente, cada uno de ellos con afirmaciones en contrario sobre si la parcela se encuentra en suelo catalogado como suelo rústico de protección especial. La registradora suspende la inscripción ya que, consultado el planeamiento municipal, resulta que la parcela sí se encuentra sobre suelo catalogado como rústico de protección especial, sin que se haga constar en los certificados si la edificación cuya obra nueva se pretende declarar existía a la fecha en que se calificó el suelo como tal y que no caben respecto de la construcción medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación al no cumplir los certificados aportados a la escritura los requisitos exigidos por el artículo 28.4 de la Ley del Suelo dado su carácter incompleto, contradictorio e inconcreto en cuanto a que no procedan medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONVENIO REGULADOR ADJUDICANDO EL USUFRUCTO DE LA VIVIENDA HABITUAL SIN LIQUIDAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 15 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

No es necesario que el convenio regulador contenga necesariamente la liquidación del régimen de la sociedad de gananciales. Como ha afirmado la Resolución de este Centro Directivo de 19 de Julio de 2011 (con criterio reiterado en la citada Resolución de 24 de octubre de 2014), es cierto que la liquidación de los gananciales puede hacerse en el convenio regulador, pero ello no quiere decir que deba hacerse necesariamente en el mismo, pues el artículo 90 del Código Civil no la impone con carácter obligatorio (…). Y, por otra parte, es indudable que la atribución del usufructo de la vivienda conyugal objeto de debate en este expediente constituye materia propia de dicho convenio regulador de los efectos del divorcio.

GALICIA: NO SE APLICA EL RÉGIMEN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES A LAS PAREJAS DE HECHO
Resolución de 21 de junio de 2021 (BOE 8 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa en virtud de la cual los integrantes de una pareja de hecho, inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de Galicia, adquieren una vivienda “para su sociedad de gananciales”, al no acreditarse que hayan establecido pacto alguno para regir sus relaciones económicas. El notario recurrente alega que dada la equiparación entre las parejas de hecho y el matrimonio, recogida en la disposición adicional tercera de la Ley de Derecho Civil de Galicia, cabe aplicar el régimen de la sociedad de gananciales como régimen económico matrimonial supletorio.
La Dirección General comienza recordando el criterio sentado en la Resolución de 7 de febrero de 2013 donde reconoció que es difícil aplicar una organización jurídica basada en el carácter público del estatuto conyugal a unas relaciones personales que, desde el punto de vista jurídico, destacan por lo contrario, y ello por la imposibilidad de crear una sociedad de gananciales -que es un régimen económico matrimonial- sin matrimonio; por la falta de publicidad de la misma frente a terceros; y, por la imposibilidad de pactar entre los convivientes capítulos matrimoniales. De tal forma que carece de sentido aplicar a las uniones extramatrimoniales el régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales, incluso mediante pacto expreso de los convivientes; sin perjuicio de que valiéndose de los medios de transmisión ordinarios puedan conseguir que todos o parte de los bienes de titularidad de uno de ellos lleguen a pertenecer a ambos pro indiviso, sujetándose a las normas generales de la comunidad ordinaria y de la contratación. Asimismo, interpreta el apartado 3 de la disposición adicional tercera de la Ley de Derecho Civil de Galicia en el sentido de que el respeto a la autonomía privada, exige que la aplicación de un régimen económico a la pareja de hecho vaya acompañado de una manifestación de voluntad expresa, de modo que no cabe considerar que, en defecto de esa explícita manifestación de voluntad, pueda aplicarse in integrum el régimen de gananciales a que remite el artículo 171 de dicha ley; considerando que dicha interpretación es la que más se ajusta a la postura del Tribunal Constitucional ya que el principio de libre desarrollo de la personalidad regulado en el artículo 10.1 de la Constitución quedaría vulnerado si se impone a los integrantes de la pareja de hecho unos efectos patrimoniales que no han asumido voluntariamente mediante el correspondiente pacto. Por ello, desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

CAPITULACIÓN MATRIMONIAL DE NACIONAL BELGA: NECESARIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL BELGA
Dos Resoluciones de 30 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar. Descargar

Se presenta a inscripción escritura de compraventa de nacional belga que presenta copia de capitulaciones matrimoniales ante notario belga de separación de bienes. El registrador exige la inscripción de las mismas en el Registro Central de contratos matrimoniales belga con arreglo a legislación belga que transcribe.
Confirma la Dirección general la calificación señalando que en el derecho belga, como en el derecho español, las capitulaciones deben constar inscritas en un registro civil para que puedan ser oponibles a terceros. Si el registro de la propiedad es paradigma de la seguridad jurídica inmobiliaria, parece evidente la necesidad de que se cumplan los requisitos necesarios para que la buena fe no pueda ser destruida. Dice la Dirección que "En el Derecho belga las convenciones sobre el régimen económico–matrimonial deben constar en escritura pública notarial (artículo 1392 del Código Civil de Bélgica). Según el artículo 1391 de dicho Código el notario que haya autorizado el contrato matrimonial deberá proceder a la inscripción prescrita por el artículo 4, § 2, 1.º de la Ley de 13 de enero 1977, de aprobación del Convenio relativo al establecimiento de un sistema de inscripción de testamentos, hecho en Basilea el 16 de mayo de 1972, y estableciendo el Registro Central de contratos de matrimonio; de modo que, a falta de tal inscripción, las cláusulas derogatorias del régimen legal no podrán ser opuestas a terceros que contraten con los cónyuges sin conocimiento de sus pactos matrimoniales. Asimismo, según el artículo 76.10.ª de dicho Código Civil, en el acta de matrimonio debe hacerse mención de la fecha del contrato matrimonial, el nombre y residencia del notario autorizante así como la indicación del régimen matrimonial establecido entre los cónyuges, y a falta de ello tampoco pueden oponerse las cláusulas derogatorias del régimen legal a terceros que contraten con los cónyuges sin conocimiento de tales pactos matrimoniales. En el presente caso se han aportado las capitulaciones autorizadas por notario belga, pero no se acredita la inscripción de las mismas en el referido Registro Central de contratos de matrimonio, ni la mención de las mismas en el acta de matrimonio. Por ello, el defecto debe ser confirmado.

EL DIVORCIO DE EXTRANJEROS RESIDENTES DEBE OTORGARSE ANTE LAS AUTORIDADES ESPAÑOLAS COMO AUTORIDADES COMPETENTES DEL FORO
Resolución de 6 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se presenta una escritura de liquidación de gananciales de dos ciudadanos chinos residentes en España, acompañado de una certificación de la Embajada de China acreditando el divorcio.
La Dirección General, confirmando la calificación registral, señala que es necesario que el divorcio se hubiera celebrado ante la autoridad española competente conforme al artículo 3 del Reglamento 2201/2000 (la referencia a este Reglamento, a partir del 1 de Agosto de 2022, que entrará en aplicación, debe entenderse hecha al Reglamento (UE) 2019/1111, de 25 de junio. Bruselas II ter), se somete a las reglas de competencia establecidas en dicho Reglamento. Con arreglo al Derecho español (arts. 86 y 87 CC) la autoridad del foro, en cumplimiento de las reglas competenciales europeas, es el juez, letrado de la Administración de Justicia o notario, y el título de divorcio es la sentencia firme que así lo declare; convenio ante el letrado de la Administración de Justicia, o escritura pública notarial conforme al artículo 87 del Código Civil. Además, como indica la Resolución en Consulta al Centro Directivo de 7 de junio de 2016, cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura pública notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir de oficio al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio. En el caso de escritura notarial “el notario remitirá al Registro Civil Central testimonio de la escritura pública de divorcio y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio”.

TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 23 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que la ahora recurrente, divorciada, transmite la mitad indivisa de determinadas fincas a una sociedad en pago de cierta deuda que tenía con ésta. La registradora funda su negativa a la inscripción solicitada en que, al estar las fincas inscritas con carácter ganancial, deberá la transmitente “con carácter previo liquidar la sociedad de gananciales y adjudicarse una mitad indivisa de las mismas”, por exigencia derivada del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la calificación registral afirmando que es evidente que ninguno de los ex cónyuges ostenta la titularidad privativa de la mitad indivisa de las fincas que se da en pago de deuda y no puede, unilateralmente, disponer de ella. Pero con una matización: “... pero no cabe duda de que cualquiera de aquellos, con el consentimiento del otro, puede transmitir una mitad indivisa de cada una de tales fincas como podría hacerlo con otra cuota distinta o la totalidad de ellas; debe concluirse por tanto que el defecto invocado por la registradora podría quedar subsanado, sin necesidad de previa liquidación de la sociedad de gananciales, mediante la prestación de consentimiento por el cotitular de la comunidad postganancial”.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA CAUSANTE BRITÁNICO ABIERTA CON POSTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO DE LA UNIÓN EUROPEA: INTERVENCIÓN DEL EJECUTOR
Resolución de 15 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

La única cuestión que plantea el presente recurso se refiere a si es necesaria la intervención del ejecutor, persona jurídica, designada en certificado del Tribunal Superior de Justicia, Registro de Validaciones Testamentarias de Gales -Grand Probate-, documento que se incorpora a la escritura calificada, traducido y apostillado, o si la única sucesora del causante, su viuda, con base en el titulo sucesorio británico, otorgado en 1989, ley al que se somete la sucesión (concretamente al Derecho inglés), puede por sí misma adjudicarse el patrimonio del causante en España -una vivienda y una cuenta bancaria- conforme a dicho título sucesorio (art. 14 LH) o si es preciso, además la comparecencia del representante de la entidad designada ejecutor. La heredera, conforme a la ley española que constituye la lex rei sitae, pero con base en la propiedad sucesoria que adquiere en virtud de las reglas del Reglamento (art. 1.1 y Sentencia Kubicka) podrá por sí sola completar los procedimientos exigidos por la ley española para obtener la plena titularidad de los bienes hereditarios y lograr inscripción en el Registro de la Propiedad español, con los efectos de legitimación, inoponibilidad, fe pública registral, presunción de veracidad y salvaguardia judicial que dicha inscripción le procura, eficacia que no se incluye en el perímetro positivo del Reglamento (art. 1.2.l).

RECTIFICACIÓN POR VOLUNTAD DE LOS OTORGANTES EN CUADERNO PARTICIONAL
Resolución de 30 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

En una escritura de protocolización de operaciones particionales se adjudicó una finca a dos herederos por partes indivisas y se manifestó la intención de segregar una parte de manera que la finca segregada correspondiese a la cuota de un heredero y el resto a la del otro; más tarde se otorga la escritura de segregación y se dice que “el cuaderno particional estaba preparado antes de haber obtenido la licencia de segregación y por eso solo se describía la finca originaria, pero al elevar el mismo a escritura pública y firmarlo, ya existía la licencia y, por eso, debía entenderse que la segregación de esa finca era previa a las adjudicaciones” y que estas se hacían de las fincas resultantes de la segregación y no por cuotas.
La Dirección General estima el recurso afirmando que no pueden mantenerse las simples dudas o conjeturas expresadas por el registrador sobre la verdadera voluntad de los otorgantes, pues es clara la razón de la rectificación, y que tampoco se aprecia obstáculo alguno derivado del requisito de tracto sucesivo ex artículo 20 LH.

PROFESSIO IURIS: SUCESIÓN MIXTA TESTAMENTARIA E INTESTADA
Resolución de 30 de julio de 2021 (BOE 11 de agosto de 2021). Descargar

Interesante resolución que versa sobre diversas cuestiones civiles y notariales y de jurisdicción voluntaria. Se trata de una escritura pública española de liquidación de régimen económico matrimonial y adjudicación de herencia de nacional neerlandés con arreglo a su ley nacional, sirviendo de título sucesorio acta de notoriedad de herederos abintestatos autorizada por la misma notaria. En el acta de señala que el causante testó en Países Bajos pero que posteriormente otorgó testamento revocatorio en España donde además el causante hizo elección de su ley nacional con arreglo a lo establecido en el artículo 22 del Reglamento Sucesorio 650/2020. La registradora solicita que se presente a calificación el testamento revocatorio a lo que se opone la notaria sobre la base de que el notario está actuando como autoridad internacional con arreglo a ley de jurisdicción voluntaria y aluda además a la limitación de calificación en el ámbito de las actas de herederos abintestatos. Sin embargo la Dirección General, sin discutir el carácter de autoridad internacional del notario, declara que es necesario presentar a calificación ambos títulos sucesorios, pues el hecho de que testamento contenga una elección por la ley nacional, y no solo una revocación testamentaria, delimita que nos encontramos no ante una sucesión intestada, sino mixta entre testamentaria e intestada.

El contador partidor no puede realizar actos de naturaleza dispositiva

Por este motivo, le están vetados la transformación del usufructo del cónyuge viudo en una atribución en pleno dominio de un porcentaje del inmueble; la adjudicación al cónyuge viudo, a calidad de compensar a los legitimarios, con un derecho de crédito; o la adjudicación al cónyuge viudo de parte del inmueble en pago de una deuda ganancial

FACULTADES PROHIBIDAS DEL CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 12 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

Señala el Centro Directivo, en relación con las facultades del contador-partidor señala que éste se extralimita en los siguientes supuestos:
1º) La transformación del usufructo del cónyuge viudo en una atribución en pleno dominio de un porcentaje del inmueble, excede de las facultades del contador-partidor sin el consentimiento de todos los herederos.
2º) La adjudicación al cónyuge viudo, a calidad de compensar a los herederos, que también son legitimarios, con un derecho de crédito, excede de las facultades del contador partidor, además de atentar contra el principio básico de intangibilidad de la legítima.
3º) La adjudicación al cónyuge viudo de parte del inmueble en pago de una deuda ganancial, implica un acto dispositivo, también vedado al contador partidor, como la realización, en general, de actos dispositivos que exceden de las meras facultades de contar y partir, exigiendo en consecuencia la conformidad de los herederos. Y cabe reiterar, se señala, el criterio de la más autorizada doctrina al entender que el contador-partidor carece de facultades tanto para disponer de los bienes hereditarios como para la administración de la herencia; y sin olvidar que el pago de cualquier obligación de dar requiere facultades dispositivas sobre lo entregado y capacidad para enajenarlo (cfr. art. 1160 CC) careciendo el contador-partidor de ambas.

FALTA LA INTERVENCIÓN DEL ADMINISTRADOR DE LA HERENCIA YACENTE EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Resolución de 14 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

No es inscribible una sentencia que declara la adquisición de dominio por usucapión por indefensión y falta de cumplimiento de tracto sucesivo. En el procedimiento judicial no fueron parte los titulares registrales; se dirigió contra las herencias yacentes de aquéllos y sin nombramiento de administrador judicial que hubiera sido preciso como tutela de los intereses de dichas herencias. Asimismo, del testimonio no resulta que haya existido emplazamiento de todos los interesados para la celebración de la audiencia previa, ni que se haya producido la designación de herederos respecto de alguno de los titulares registrales, tampoco que se han efectuado numerosos intentos y oficios para identificar a los herederos de las herencias yacentes sin resultado satisfactorio y la forma en que finalmente se hayan realizado de forma que se cumplan los requisitos de notificación antes expuestos.

SUSTITUTOS FIDEICOMISARIOS EN LA PARTICIÓN: IUS TRANSMISSIONIS
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

Se formalizó la aceptación de herencia y se adjudicaron dos fincas a la viuda del causante, que es heredera abintestato tras haber renunciado previamente a la misma herencia (la de su esposo) como transmisaria de su hija, que falleció con posterioridad al primer causante el día 7 de septiembre de 2018, sin aceptar ni repudiar su herencia; sin embargo, se pasó por alto que el causante testador impuso una sustitución fideicomisaria a la hija transmitente: siendo clara la voluntad del causante de que, al fallecimiento de la heredera, “dichos bienes pasen después de pagadas las deudas que pudiese haber y por partes iguales, a (…), en cuanto a una mitad, y en cuanto a la mitad restante, a los tutores o al que de ellos sobreviva don R. R. M. y doña A. A. G., como pago por los cuidados y administración de la instituida heredera”.
Siendo los fideicomisarios directamente herederos del causante, es necesario contar con los mismos para la partición, sin que quepa en modo alguno la aplicación del artículo 1006 del Código Civil, pues, aunque falte la actuación del fiduciario -aceptando o repudiando- entra en juego la previsión y disposiciones del fideicomitente (Resolución de esta Dirección General de 19 de diciembre de 2019).
En síntesis, no es válida la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia realizada sin contar con los segundos llamados como sustitutos, y ello conforme al principio de unanimidad de la partición contenido en el artículo 1059 del Código Civil. De otro lado la aplicación del ius transmisionis lleva aparejado otro inconveniente pues habiendo renunciado la viuda a la herencia de su esposo y padre de su fallecida hija en virtud del derecho de transmisión, ya no podría aceptarla como heredera abintestato. Ello sería incompatible con lo dispuesto en el artículo 1009 del Código Civil, según el cual “el que es llamado a una misma herencia por testamento y abintestato, y la repudia por el primer título, se entiende haberla repudiado por los dos”.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

RECTIFICACIÓN DE ESCISIÓN YA INSCRITA
Resolución de 8 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

Se pretende rectificar el Registro Mercantil, para sujetar a condición suspensiva una escisión ya inscrita, señalando la Dirección general que si el acuerdo de escisión se sujeta a condición suspensiva, dado que los peculiares efectos de esta modificación estructural no se despliegan sino desde que el evento condicional se cumpla, no podrá inscribirse sin que se acredite su cumplimiento.
Lo mismo ocurre con el supuesto de ampliación de capital por cuanto el artículo 315 de la Ley de Sociedades de Capital establece que “el acuerdo de aumento de capital social y la ejecución del mismo deberán inscribirse simultáneamente en el Registro Mercantil”, y el acuerdo de escisión inscrito conlleva un aumento de capital social en la beneficiaria.
Para poder rectificar el contenido del Registro, en este caso concreto, y no ser inscribible la escisión sujeta a condición suspensiva, las dos sociedades afectadas deberían consentir con la cancelación de los asientos practicados, y tomando al mismo tiempo las medidas oportunas para proteger los intereses de los acreedores, en cuanto se dejaría sin efecto el aumento de capital practicado en la beneficiaria.

IMPUGNACIÓN DEFECTUOSA DE JUNTA NOTARIAL
Resolución de 9 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

Se presenta un documento de impugnación de acuerdos sociales que debe ser formalmente rechazado porque ni la firma que figura al pie es electrónica reconocida ni tampoco está legitimada notarialmente; y, en segundo lugar, tal documento no contiene acto inscribible alguno, y, en cuanto a la oposición a la inscripción que se solicita, no se acredita de manera fehaciente o evidente la falsedad o falta de autenticidad de la Junta celebrada, circunstancia exigida por el artículo 111 RRM, al constar la misma documentada en acta notarial.

SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL CON OBJETO SOCIAL: “COMPLIANCE”
Resolución de 14 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

La Dirección General entiende que la actividad de “compliance”, o responsable de cumplimiento, no puede constituir el objeto social pues con independencia de que se vaya delimitando paulatinamente como una actividad profesional socialmente tipificada, el legislador todavía no ha adoptado la decisión de regularla como una profesión titulada sometida a colegiación obligatoria.

SOCIEDAD PROFESIONAL: ES VÁLIDA LA VENTA DE PARTICIPACIONES SOCIALES DE LA CLASE GENERAL A SOCIO PROFESIONAL. EL SOCIO PROFESIONAL PUEDE SER TITULAR DE PARTICIPACIONES PROFESIONALES Y NO PROFESIONALES
Resolución de 29 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

En escritura pública la socia no profesional vende al socio profesional todas las participaciones de la sociedad quedando éste como socio único de la sociedad profesional. El registrador mercantil califica y exige que se modifiquen los estatutos sociales relativos a las participaciones no profesionales. Como dice el notario, el registrador no fundamenta el cambio estatutario y como supone aquél parece que entiende que un socio profesional no puede ser titular de participaciones de la clase general y solo profesional, por lo que parece exigir el cambio del carácter de las participaciones que se venden. Sin embargo, como dice el recurrente ningún argumento legal se refiere en la calificación, ni existe, como confirma el centro directivo, ningún impedimento legal ni estatutario que impida al socio profesional ser titular de participaciones no profesionales, y no se le puede obligar a modificar dicha clase.

NO CABE INSCRIBIR UNA SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LA TRANSMISIÓN DE UNAS PARTICIPACIONES SOCIALES
Resolución de 30 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Se declara no inscribible en el Registro Mercantil una sentencia que declara la nulidad de una transmisión de participaciones sociales, pues “el Registro Mercantil, regido por el criterio del numerus clausus en cuanto a la materia susceptible de inscripción (arts. 16 y 22 C.Com y 94 y 175 RRM), no tiene por objeto respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, la constatación y protección sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones; la titularidad de las participaciones sociales fluye al margen del Registro Mercantil”, salvo en el momento inicial de la constitución de la sociedad y los casos de unipersonalidad sobrevenida o de cambio de socio único (cfr. arts. 175.1 y 203.2 RRM); y sin perjuicio de que la nulidad de la transmisión se deba hacer constar en el libro registro de socios (art. 104 LSC).

No hay conflicto de intereses en la constitución de una sociedad cuando una misma persona interviene en su propio nombre y representando a otros socios

Con carácter general, no habrá autocontrato proscrito y conflicto de intereses en los contratos asociativos en que los intereses convergen en un fin común, a diferencia de lo que ocurre en los contratos sinalagmáticos, en la que las prestaciones enfrentadas representan un necesario equilibrio entre los intereses.
El concepto de negocio societario excluye, en principio, la confrontación de intereses de las partes que lo celebran, al concurrir una causa negocial común orientada a la consecución del fin social, prevaleciendo la satisfacción del interés común sobre una eventual confrontación de los intereses de las partes. Y, el nombramiento del órgano de administración constituye un pacto naturalmente revocable, supeditado a la voluntad social a través de los acuerdos de la junta general, que podrá modificarlo en cualquier momento

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA: AUSENCIA DE INTERESES CONTRAPUESTOS AL EXISTIR UNA CAUSA NEGOCIAL COMÚN
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Se otorga escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada actuando uno de los otorgantes en su propio nombre y derecho y como administrador único de una de las dos sociedades fundadoras, siendo nombrado en dicha escritura administrador único de la sociedad que se constituye. El registrador señala como defectos que dicho otorgante incide en un supuesto de autocontratación y que su nombramiento como administrador único provoca un conflicto de intereses entre representante y representado.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que el concepto de negocio societario excluye, en principio, la confrontación de intereses de las partes que lo celebran, al concurrir una causa negocial común orientada a la consecución del fin social, prevaleciendo la satisfacción del interés común sobre una eventual confrontación de los intereses de las partes; y respecto del nombramiento como administrador, concluye apuntando que no cabe apreciar perjuicio para la sociedad representada desde el momento en que se trata de un pacto naturalmente revocable, supeditado a la voluntad social a través de los acuerdos de la junta general, que podrá modificarlo en cualquier momento.

LOS REFUERZOS DE MAYORÍAS EN SOCIEDADES LIMITADAS DEBEN EXCLUIR LOS SUPUESTOS LEGALES
Resolución de 28 de julio de 2021 (BOE 6 de agosto de 2021). Descargar. En el mismo sentido, respecto de un supuesto de disolución legal, otra Resolución de 28 de julio de 2021 (BOE 6 de agosto de 2021). Descargar

En unos estatutos de sociedad limitada se establece que para los acuerdos de la junta general “deberán concurrir presentes o representados, como mínimo, un número de socios que representen más de la mitad de las participaciones sociales en que se divide el capital social”; y en el mismo artículo se añade que los acuerdos ordinarios (aquellos para los que la Ley o los mismos estatutos sociales no reserven expresamente una mayoría especial reforzada) “se adoptarán por mayoría simple, es decir más votos a favor que en contra de votos válidamente emitidos siempre y cuando representen al menos más de la mitad de las participaciones sociales en que se divide el capital social”.
La registradora deniega la inscripción al considerar que esa mayoría reforzada derivada de la exigencia de un quorum mayor debe dejar a salvo aquellos supuestos en que la Ley de Sociedades de Capital exige de forma imperativa la mayoría inferior de un tercio de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social (art. 238 LSC para el ejercicio de la acción de responsabilidad de los administradores, y art. 364 LSC para acordar la disolución de la sociedad por causa legal).
El Centro Directivo confirma la calificación al considerar que se puede establecer una mayoría reforzada pero siempre que no rebase el límite legal y que no afecte al acuerdo de ejercicio de la acción social de responsabilidad contra los administradores. En cuanto a la disolución, el acuerdo puramente voluntario y discrecional de disolución que adopte la junta general puede ser condicionado por los estatutos a la concurrencia de una concreta mayoría reforzada (cfr. art. 368 en relación con el art. 200 LSC), pero no así los acuerdos que consisten en una mera constatación o corroboración de la existencia de una causa legal de disolución siempre susceptible de ser declarada subsidiariamente por resolución judicial (cfr. art. 366.1 LSC).
Además, en estos mismos estatutos se establecía en un supuesto de derecho de adquisición preferente y también de exclusión de socio, que el abono del valor de sus participaciones sociales se haga con un aplazamiento de un año, disposición que la Dirección General reconoce como inscribible al señalar que no rebasa los límites generales a la autonomía de la voluntad y no perturba la realización del valor patrimonial de las participaciones con una dificultad objetiva que sea prácticamente insalvable, y, si por las circunstancias del caso concreto, el aplazamiento en el pago o reembolso del valor de tales participaciones pudiese implicar para el socio una vinculación excesiva o abusiva, o un perjuicio para terceros, quedará a salvo el eventual control judicial de este extremo, atendiendo a tales circunstancias.

NEGATIVA DE RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL
Resolución de 29 de julio de 2021 (BOE 11 de agosto de 2021). Descargar

Aun cuando existen mínimas diferencias gramaticales, la semejanza gráfica y también fonética entre las palabras componentes de las mismas; todo ello no constituye obstáculo para dar luz verde a la denominación social a pesar de la negativa inicial.

ADMINISTRADORES

CESE DE UNO DE LOS DOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS
Resolución de 28 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Se puede cesar y es inscribible a uno solo de los dos administradores solidarios sin necesidad de que se cambie el sistema de administración y que se nombre administrador único. Dado que lo único que se pide es eso "...dicho cese puede tener acceso al Registro, sin que pueda entrar a valorar las consecuencias que sobre la vida social tendrá que la sociedad se quede con un solo administrador solidario, por no ser ésta la cuestión planteada en el recurso”.

RETRIBUCIÓN DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO: CONTRATOS CON LOS EJECUTIVOS
Resolución de 7 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se pretende inscribir una modificación de estatutos incluyendo una disposición en la que la retribución de los miembros del Consejo de Administración se determine por contratos con la sociedad, si bien el registrador considera que es necesario que el sistema de retribución de los administradores que tengan funciones ejecutivas se acuerde por la Junta General, aplicando los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital y la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero 2018.
La Dirección General estima el recurso del notario autorizante, interpretando la sentencia del Alto Tribunal de modo distinto, como hizo en la resolución de 31 de octubre de 2018, cuando consideró inscribibles otras cláusulas estatutarias que no incluyen mención alguna que contradiga la eventual reserva estatutaria para acoger ciertos extremos relacionados con los emolumentos de los consejeros ejecutivos o nieguen la competencia de la junta general para delimitar algunos elementos de su cuantificación, limitándose a prever que tendrán derecho a percibir las retribuciones adicionales que correspondan por el desempeño de funciones ejecutivas y a reproducir sustancialmente los requerimientos establecidos en los apartados 3 y 4 del artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital. Seguía así la doctrina de resolución anterior de 5 de noviembre de 2015, que consideraba que de la literalidad de dicho artículo se deduce que es necesario que se celebre un contrato entre el administrador ejecutivo y la sociedad, que debe ser aprobado previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. Es en este contrato en el que se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro. En conclusión, que aun cuando los distintos conceptos retributivos de los consejeros ejecutivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o solo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos. De este modo se compatibiliza la debida protección de los socios, por cuanto se fijan en estatutos los posibles conceptos retributivos y se aprueba en junta general el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, con la adaptación a las necesidades de la práctica por cuanto se atribuye al consejo de administración la competencia de elegir, caso por caso, entre los distintos conceptos retributivos previstos en los estatutos aquellos concretos que deben incluirse en el contrato al que se refiere el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, sin necesidad de modificación estatutaria alguna.

NO CABE INSCRIBIR EL CARGO DE LIQUIDADOR DE UNA SOCIEDAD QUE DISUELTA FUE OBJETO DE REACTIVACIÓN
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

La Dirección General confirma que no estando registralmente la sociedad en situación de disolución y liquidación, no procede la inscripción del nombramiento de liquidador.

No hay conflicto de intereses en la constitución de una sociedad cuando una misma persona interviene en su propio nombre y representando a otros socios

Con carácter general, no habrá autocontrato proscrito y conflicto de intereses en los contratos asociativos en que los intereses convergen en un fin común, a diferencia de lo que ocurre en los contratos sinalagmáticos, en la que las prestaciones enfrentadas representan un necesario equilibrio entre los intereses.
El concepto de negocio societario excluye, en principio, la confrontación de intereses de las partes que lo celebran, al concurrir una causa negocial común orientada a la consecución del fin social, prevaleciendo la satisfacción del interés común sobre una eventual confrontación de los intereses de las partes. Y, el nombramiento del órgano de administración constituye un pacto naturalmente revocable, supeditado a la voluntad social a través de los acuerdos de la junta general, que podrá modificarlo en cualquier momento

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA: AUTOCONTRATO Y CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Se constituye una sociedad de responsabilidad limitada por tres fundadores, una persona física, y dos personas jurídicas. La persona física actúa en su propio nombre en representación, como administrador único, de las dos personas jurídicas fundadoras. El registrador deniega la inscripción por entender que existe autocontrato y conflicto de intereses. Sin embargo el centro directivo revoca la calificación sobre la base de que "no es lo mismo contemplar la situación de autocontratación, o de doble o múltiple representación, cuando se trate de contratos onerosos con recíprocas obligaciones entre las partes, en los que por su naturaleza hay intereses contrapuestos, que cuando se trate de contratos asociativos, en los que concurren declaraciones convergentes para consecución de un fin común”. Es decir, con carácter general no habrá autocontrato proscrito y conflicto de intereses en los contratos asociativos en que los intereses convergen en un fin común, a diferencia de lo que ocurre en los contratos sinalagmáticos, en la que las prestaciones enfrentadas representen un necesario equilibrio entre los intereses. No se dice que no pueda haberlo, sino que el mero hecho de autocontrato en estos contratos no denota la existencia de conflicto, y que si fuera así, el registrador debe fundamentarse.

CONCURSO DE ACREEDORES

CONCURSO DE LA HERENCIA YACENTE QUE ES EL SOCIO ÚNICO DE LA SOCIEDAD: NECESIDAD DE LA INTERVENCIÓN DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL
Resolución de 5 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se presenta una escritura de elevación de acuerdos sociales en las que el socio único de una sociedad que es una herencia yacente declarada en concurso acuerda la disolución y liquidación de la sociedad, afirmando en la certificación social que el administrador concursal ha sido citado en la junta, pero no ha comparecido. La registradora deniega la inscripción, exigiendo la autorización del administrador concursal, de acuerdo con el artículo 570 del texto refundido de la Ley Concursal, lo que confirma la Dirección General, señalando que si bien el Registro Mercantil no tiene por objeto la publicación de la titularidad de las participaciones de sociedades de capital, por lo que, en principio, no corresponde al registrador en su calificación entrar en cuestiones de legitimación para el ejercicio de los derechos sociales, en este caso concreto el contenido del Registro únicamente legitima al administrador concursal para ejercer los derechos de socio en la junta general de la compañía.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

JUICIO DE SUFICIENCIA DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL INTERVINIENTE
Resolución de 7 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

Por medio del administrador concursal se da carta de pago de precio aplazado a favor de entidad concursada y se solicita la cancelación de la condición resolutoria que garantiza el equilibrio contractual; sin embargo, para el centro Directivo resulta incongruente el juicio de suficiencia del notario basado exclusivamente en la credencial del administrador o documento del que resulta su nombramiento y facultades, sin que conste que se haya examinado la existencia, validez y vigencia de la representación, ni que se haya tenido a la vista el auto del que deriva la situación concursal, ni que se haya efectuado averiguación alguna sobre la situación o fase del concurso que pudiera ser determinante en cuanto a la capacidad del administrador o la necesidad de intervención judicial, máxime dado el tiempo transcurrido desde la declaración del concurso hasta la actualidad.

DERECHO A PERMANECER EN INMUEBLE DECLARADO EN INCIDENTE
Resolución de 9 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

No puede por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia erga omnes inscribible en el Registro de la propiedad, saltándose las normas registrales en materia de forma, especialidad y tracto sucesivo. La aportación complementaria de una mera fotocopia de un contrato privado de arrendamiento, no añade nada.

SOLICITUD DE NOTA MARGINAL POR LA ADMINISTRACIÓN PARA ADVERTIR COLINDANCIA CON VÍA PECUARIA
Resolución de 15 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

La práctica de una nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista ni en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco en la general de las Administraciones Públicas. La nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.

NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA
Dos Resoluciones de 16 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar. Descargar

En el presente expediente el acta de protocolización de documento privado no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa de la registradora a la práctica del asiento de presentación. Y debe añadirse que el derecho de opción de compra a que se refiere el documento privado protocolizado fue objeto de una escritura cuya calificación negativa (por ser necesario que fuera ratificada por los titulares registrales de las fincas o se acreditara el poder en virtud del cual actuó el otorgante) fue confirmada por este Centro Directivo en Resolución de 12 de noviembre de 2020.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 17 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados al estimar la registradora que el Juzgado que solicita la expedición es incompetente, si bien, con anterioridad, la Audiencia Provincial correspondiente había admitido la competencia del mismo. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, ya que no procede la calificación registral por las cuestiones a que se refiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando existe al respecto un pronunciamiento judicial expreso y firme ya que, lo contrario, supondría una lesión del principio de tutela judicial efectiva.

CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NO CABE MEDIANTE RECURSO
Resolución de 17 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a cancelar un asiento de presentación y su prórroga. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, no siendo el cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO
Resolución de 21 de junio de 2021 (BOE 8 de julio de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otras, al constar presentado con anterioridad otro documento relativo a la misma finca, cuya calificación negativa ha sido recurrida. El recurrente alega que la subsanación cuya inscripción se pretende no resulta incompatible con el título anterior; sin embargo, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, al considerar ambos títulos conexos, debiendo aplicarse el principio de prioridad registral en su aspecto formal, que obliga al registrador a despachar los documentos relativos a una misma finca en orden cronológico a su presentación.

CONSTANCIA DE LA FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS
Resolución de 28 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de un acta de adjudicación y su consecuente mandamiento de cancelación de cargas, librados en un procedimiento de apremio fiscal, al señalar la registradora como defectos la ausencia de las circunstancias personales que identifican al adjudicatario, y la no constancia de la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro.
La Dirección general confirma ambos defectos señalando respecto del primero que la constancia de las circunstancias personales viene exigida por el artículo 51.9ª del Reglamento Hipotecario y, respecto del segundo, que si bien el artículo 110 del Reglamento General de Recaudación no exige de forma expresa una declaración en tal sentido, es doctrina reiterada del Centro Directivo que es necesaria la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ENTRE FINCAS NO COLINDANTES
Resolución de 29 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Se solicita por instancia privada la inscripción de la base gráfica de un resto de finca procedente de segregación. Procede dicha inscripción sin que la magnitud del exceso, por sí sola, sea causa justificada para la denegación; tampoco es impedimento el que la finca esté constituida por fincas discontinuas.

SENTENCIA EN REBELDÍA QUE CONDENA A ELEVAR A PÚBLICO CONTRATO PRIVADO
Resolución de 29 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Declara la Dirección que: 1) Las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro, si de éste no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido así como la firmeza de la misma. Pero, a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. 2) En la sentencia en rebeldía es necesario que sea firme y que hayan transcurrido los plazos de audiencia al rebelde.

RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL YA CONSIGNADA
Resolución de 14 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

No se trata de un error de concepto o un error material, que se produce cuando al trasladar al Registro el contenido del título se padece alguno de los referidos errores. Solo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificación catastral descriptiva y gráfica. La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento después de la descripción registral.

USUCAPIÓN ADQUIRIDA CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 1 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se trata de una sentencia que declara la usucapión de una finca en procedimiento seguido contra unos herederos determinados del titular registral y contra otros herederos indeterminados; estos últimos, señalados de forma genérica. El registrador suspende la inscripción al existir herederos ciertos y determinados que no han sido demandados, sin que tampoco se haya nombrado defensor judicial ante el llamamiento a herederos indeterminados (arts. 790 y ss. LEC).
La Dirección General repite en el sentido indicado su reiterada doctrina sobre herencia yacente y considera suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, sin aceptar el argumento de que existen otros herederos conocidos y determinados que no han sido demandados, pues está ya suficientemente cumplido el principio de tracto sucesivo (cfr. art. 20 LH) y salvaguardado el principio constitucional de tutela judicial efectiva, máxime teniendo en cuenta que el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
Resolución de 23 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Se trata de un testimonio de decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate contra una herencia yacente. La Dirección General reitera su doctrina de que el nombramiento de un defensor judicial para la herencia yacente (arts. 790 y ss. LEC) debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Pero en el caso concreto, se confirma la negativa registral, porque los reconocidos como herederos han intervenido en el procedimiento con posterioridad a sus respectivas escrituras de renuncia de herencia del causante, cuando lo hicieron no tenían ningún interés que defender en la herencia.

ADJUDICACIÓN EN APREMIO DE UN BIEN INMUEBLE: SE DEBEN CUMPLIR LOS REQUISITOS DE LA NORMATIVA HIPOTECARIA
Resolución de 6 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

Se adjudica un bien inmueble en procedimiento de apremio fiscal, si bien adolece de una serie de defectos confirmados por el Centro Directivo, a saber, la resolución debe ser firme, como actualmente exige el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la representación debe ser acreditada, como determina el artículo 51, regla novena, letra c), del Reglamento Hipotecario, aplicando el artículo 5.5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y, finalmente, la identificación del adjudicatario debe cumplir lo señalado en el artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.

AUTOLIQUIDACIONES DE HEREDERO NO RESIDENTE: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 7 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

No son admisibles los reproches aducidos por la registradora frente al pago del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones devengado por una herencia a favor de heredero no residente. En primer lugar, no hay discordancia alguna entre el certificado de presentación con cuota positiva y una primera autoliquidación sin ingreso por haberse solicitado aplazamiento y fraccionamiento del pago; de ahí que el ingreso inicial sea de cero euros y ulteriormente verificase el pago en otras autoliquidaciones que forman parte del mismo expediente para cuya tramitación es competente (por ser no residente) la Oficina Nacional de la AEAT.

SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN LITERAL DE FINCA INCLUYENDO DATOS RELATIVOS A LOS ASPECTOS ECONÓMICOS DE TRANSACCIONES OPERADAS EN LA FINCA
Resolución de 16 de julio de 2021 (BOE 30 de julio de 2021). Descargar

La Dirección General reitera la negativa a la expedición de la certificación al no haberse acreditado un interés legítimo que justifique la expedición de la certificación con inclusión de datos que deben ser objeto de protección. El interés indicado en la instancia de solicitud, “conocer actualmente la situación de la finca” no justifica la emisión de la certificación con datos protegidos.

COORDINACIÓN Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

No procede utilizar el artículo 199 cuando la mayor superficie que se pretende constatar procede de un negocio jurídico y no de un error de medición. Lo que, además, fue reconocido por el propio interesado y advertido por el notario.

COORDINACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Ni el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso pueden resolver dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los Tribunales de Justicia.

COORDINACIÓN REGISTRAL. OPOSICIÓN FUNDADA EN CONTIENDA JUDICIAL
Resolución de 22 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

No procede el procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria cuando existe oposición fundada por el colindante, no solo documentalmente, sino por pendencia de contienda judicial.

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 22 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Procede la legalización del libro de actas de una mancomunidad de propietarios que no consta inscrita en el registro de la propiedad, cuando ya consten en éste la legalización de los diversos libros de los edificios que conforman la mancomunidad.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ES LA CAUSA O TÍTULO QUE HA DE CONSTAR EN LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 19 de julio de 2021 (BOE 30 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por usucapión, señalando el registrador los siguientes defectos:
1º) No se hacen constar las circunstancias personales del demandante: la Dirección General confirma el defecto ya que en todo documento inscribible han de constar las circunstancias personales de la persona a cuyo favor se practica la inscripción.
2º) Las fincas no están descritas conforme a lo exigido por la legislación hipotecaria: este defecto es revocado por el Centro Directivo, ya que la finca se identifica a través de sus datos registrales de tomo, libro, folio y finca, siendo suficientes para su identificación, aunque no conste la expresión de su naturaleza, situación, superficie, linderos y, en su caso, cuota.
3º) No se indica el CIF de la sociedad demandada: lo que confirma la Dirección General ya que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier título con transcendencia tributaria.
4º) No se acredita haber presentado la declaración del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ante el organismo competente: lo que también es confirmado por el Centro Directivo ya que así lo exige el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.
5º) No se solicita la cancelación de las inscripciones contradictorias; defecto que también es confirmado porque dicha cancelación ha de ordenarse expresamente por el Juez por medio del oportuno mandamiento, según resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6º) No resulta del documento cual sea el justo título por el que el interesado adquirió la finca por prescripción adquisitiva: la Dirección General revoca este defecto ya que la prescripción adquisitiva o usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro es, en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario prevalece frente a cualquier norma especial autonómica

El contenido y alcance del marco inderogable e imperativo impuesto por la Ley 5/2019, lo ha querido el legislador como homogéneo para todo el Estado, y ninguna normativa autonómica puede atribuir facultades para calificar y denegar una inscripción, respecto de algo que se haya quedado al margen de las normas imperativas emanadas del Estado y promulgadas con vocación de homogeneizar la unidad de mercado y el marco inderogable de protección del consumidor

LA LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO PREVALECE FRENTE A CUALQUIER NORMA ESPECIAL AUTONÓMICA
Resolución de 30 de julio de 2021 (BOE 11 de agosto de 2021). Descargar

Ante una calificación negativa de una registradora que consideraba que en una escritura de préstamo hipotecario no se habían respetado las obligaciones del Código de Consumo catalán, la Dirección General se ve obligada a resolver la compatibilidad de dicha norma autonómica, la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Y tras su análisis, determina que la Ley 5/2019 prevalece, desbordando el ámbito de aplicación del Código de consumo de Cataluña, prefijando claramente deberes, competencias de notarios y registradores y formas documentales; y, por supuesto, también, el marco de renunciabilidad que pudo contemplar o amparar, respecto de la normativa catalana, la resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 12 de Julio de 2017; así como los parámetros en los que se desenvolvió, entonces, la citada Resolución de este Centro Directivo de 2017, marcando y regulando, claramente, unas líneas infranqueables; atribuyendo al notario el control de transparencia material y delimitando claramente como ámbito de calificación del registrador esa reseña del acta. Y es que el contenido y alcance del marco inderogable e imperativo impuesto por la Ley 5/2019, lo ha querido el legislador como homogéneo para todo el Estado, de modo que esa reseña del acta es lo único que el registrador puede comprobar, pues ninguna normativa autonómica da al registrador -ni le puede dar- facultades para calificar y denegar una inscripción, respecto de algo (esas previsiones del Código de consumo) que se haya quedado al margen de las normas imperativas emanadas del Estado y promulgadas con vocación de homogeneizar la unidad de mercado y el marco inderogable de protección del consumidor.
En conclusión, y a la vista de la nota y del recurso, podría a lo sumo llegar a entenderse como compatibles con el marco normativo hoy vigente y en tanto que obligaciones de información por parte del notario, las recogidas en el artículo 123-10 número 2, letras a) y b) del Código de consumo de Cataluña. Pero ello queda fuera de la calificación registral, en tanto que no hay norma alguna -aparte lo que prevé la Ley 5/2019- que ampare denegar una inscripción porque supuestamente una ley autonómica hipotéticamente atribuya más derechos que la Ley 5/2019 y el notario no haya declarado que lo ha cumplido en la escritura, pues el instrumento público en el que se ha de formalizar el control de transparencia material es otro, respecto el cual el ámbito de calificación ha sido claramente prefijado por el legislador.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH
Resolución de 9 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

En el supuesto de hecho de este expediente, las dudas de la registradora sobre posible invasión de fincas registrales ya inmatriculadas están justificadas, dado que la oposición expresa la formalizan titulares de fincas registrales que dicen ser invadidas y aportando además documentación gráfica de detalle.

EXPEDIENTE DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO TERRESTRE
Resolución de 14 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

En el caso que nos ocupa, fue practicada la notificación prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como colindante posible afectado por la inscripción de la representación gráfica que se pretende a juicio del registrador, resultando que este último no formuló alegación ni oposición alguna. Asimismo, se notificó a la Demarcación de Costas, que, no solo no formuló alegaciones, sino que levantó acta de replanteo del deslinde del dominio público marítimo-terrestre, de tal manera que, elaborada la representación gráfica sobre la base del mismo, queda excluida cualquier posibilidad de invasión del dominio.

INSCRIPCIÓN DE FINCA SIN SUPERFICIE
Resolución de 14 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de adjudicación herencia en relación con una finca que figura inscrita sin que conste la superficie del solar. La registradora suspende la inscripción por estimar que es preciso solicitar expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del mismo cuerpo legal. En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, y tampoco esta solicitud puede considerarse implícita en el documento.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: MOMENTO PROCEDIMENTAL PARA LA MANIFESTACIÓN DE DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 22 de junio de 2021 (BOE 8 de julio de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir un acta notarial con la que se concluye un expediente de rectificación descriptiva de fincas señalando como defecto la existencia de una doble inmatriculación que a afecta a varias fincas registrales objeto del acta. El recurrente alega que dicha acta se tramitó en cumplimiento de una Resolución del Centro Directivo, motivada por anteriores calificaciones negativas, y que la registradora al tiempo de expedir la certificación a que se refiere el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, no puso de manifiesto la existencia de dudas de identidad o de una posible doble inmatriculación. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, con la finalidad de evitar a los interesados dilaciones y trámites innecesarios y ello sin perjuicio de que, en el presente caso, pueda la registradora iniciar de oficio el procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria para subsanar la doble inmatriculación detectada.

EN UN ACTA FIN DE OBRA ES NECESARIO, SI HA HABIDO RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE, CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE DE USO PÚBLICO
Resolución de 30 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Consta en el Registro la inscripción de obra nueva en construcción, con una servidumbre de uso público que afecta a la totalidad del suelo libre de edificación; se declara ahora el final de obra con una pequeña ampliación de la superficie que no afecta a la parte edificada. La registradora considera que la rectificación de superficie exige concretar la superficie gravada con la servidumbre. Además, alega que el certificado técnico no contiene ninguna referencia a la rectificación de superficie, por lo que no es posible deducir que la cabida que se amplía se corresponde con parte de la edificación
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la alteración en la descripción tanto del solar como de la obra de nueva debe necesariamente conllevar una nueva y completa descripción del objeto y contenido de la servidumbre de uso público, y que la licencia de primera ocupación, por ser anterior, no ampara, en el presente caso, la rectificación de la obra nueva que se pretende inscribir.

DUDAS REGISTRALES ANTE OPOSICIÓN DE COLINDANTES: SUSPENSIÓN DEL ARTÍCULO 199 LH
Dos Resoluciones, una de 7 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar. Y otra de 14 de julio de 2021 (BOE 29 de julio 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. La oposición del colindante se encuentra debidamente sustentada con informe y también con la representación gráfica georreferenciada elaborada por técnico, contradictorios a los presentados por el recurrente, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.

DUDAS REGISTRALES DE IDENTIDAD DE FINCA: SUSPENSIÓN DEL ARTÍCULO 199 LH
Resolución de 14 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral que supone un aumento de cabida respecto de la superficie inscrita, que coincide con la del Catastro. Una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, se estiman fundadas las dudas del registrador basadas en la existencia de una franja de terreno -que no figura ni en Registro ni en Catastro- que denota una posible alteración del perímetro de la finca inscrita, modificando su superficie y linderos, lo cual corrobora que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca. Podrá acudirse al procedimiento de deslinde del artículo 200 LH, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (art. 198 LH).

EXPEDIENTE DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

La Dirección General reitera que solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación. Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

INMATRICULACIÓN: DESCRIPCIÓN COINCIDENTE CON CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA
Resolución de 19 de julio de 2021 (BOE 30 de julio de 2021). Descargar

Se suspende la inmatriculación de determinadas fincas señalando el registrador los siguientes defectos: la creación ad hoc del título inmatriculador, la falta de identificación de las fincas y la falta de correspondencia exacta de las superficies expresadas en los títulos y la certificación catastral descriptiva y gráfica. La Dirección General estima el recurso respecto al primero de los defectos, ya que de las circunstancias del caso no se desprende la existencia de negocio circular, si no de transmisiones que suponen un desplazamiento patrimonial, cumpliendo el título previo y el título inmatriculador los requisitos exigidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Respecto del resto de defectos señalados, son confirmados por el Centro Directivo al ser doctrina reiterada que la legislación vigente impone, con independencia del medio inmatriculador utilizado que, para el acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad, se aporte una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporado al título inmatriculador.

VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL EN LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica de una finca como consecuencia de las alegaciones de los colindantes durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El interesado recurre alegando, entre otros, los siguientes hechos: que la superficie registral es coincidente con la catastral y que la referencia catastral consta en el registro. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando el alcance de la constancia de la referencia catastral en la inscripción, al limitarse a la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, sin que pueda sustituir a la descripción registral de la finca, ni equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, ni suponer la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 23 de julio de 2021 (BOE 5 de agosto de 2021). Descargar

Tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y tras diversas vicisitudes que constan reseñadas en los antecedentes de hecho, la registradora deniega finalmente la inscripción de la rectificación descriptiva y georreferenciación pretendida “por invasión de finca colindante, según resulta de la alegación recibida por ADIF, que manifiesta su oposición a la rectificación y delimitación de la finca registral 4000 del archivo común (…), por invadir terrenos de dominio público, según la alegación presentada y relacionada en los hechos y fundamentada con la documentación aportada”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que excepcionalmente hay algunas fincas que no tienen asignada geometría ni referencia catastral propias y el requisito de aportar la certificación catastral resulta de imposible cumplimiento; y recuerda la Resolución de 18 de diciembre de 2020 (que a su vez cita la Resolución de 22 de septiembre de 2017), en el sentido de que no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa. Y concluye que dicha doctrina es también aplicable a casos como el presente, en que se trata de georreferenciar una finca ya inmatriculada: la previsión legal de una representación gráfica georreferenciada alternativa cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad física debe aplicarse también cuando la descripción catastral no existe.

SI NO SE ALTERA EL PERÍMETRO DE LA FINCA Y NO HAY OPOSICIÓN DE LOS COLINDANTES EL REGISTRADOR NO PUEDE ALEGAR DUDAS FUNDADAS EN UN EXCESO DE CABIDA
Resolución de 28 de julio de 2021 (BOE 6 de agosto de 2021). Descargar

Un expediente de rectificación de superficie es rechazado por el registrador al considerar que hay dudas fundadas que impiden la constancia de la nueva cabida. La Dirección General estima el recurso, al considerar que no se ha producido alteración de la delimitación perimetral de la finca y que no se ha formulado oposición por los colindantes, por lo que las dudas manifestadas en la calificación no justifican la negativa a practicar la inscripción.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

EJECUCIÓN DE DOS DEUDAS HIPOTECARIAS EN UN PROCEDIMIENTO
Resolución de 8 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

Ni en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria ni en el ordinario, cabe acumular la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución de una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

ES NECESARIA LA CONSTANCIA EXPRESA DE LA COMPROBACIÓN DEL PREVIO DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
Resolución de 17 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario al no constar de forma expresa que el notario ha verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las condiciones generales en el Registro de Condiciones General, no siendo suficiente la manifestación de los interesados al respecto, o la advertencia del notario sobre la obligación de depositar. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, ya que a pesar de que el notario recurrente hace constar en el escrito de interposición de recurso que ha efectuado tal comprobación, la misma ha de constar de forma expresa en la escritura.

NO ES NECESARIA TASACIÓN HOMOLOGADA CUANDO ES UNA HIPOTECA ENTRE PARTICULARES Y DE FINCAS RÚSTICAS
Resolución de 7 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

En una escritura de reconocimiento de deuda garantizada con hipoteca constituida sobre dos fincas rústicas en favor de una sociedad del sector agrícola, que es la acreedora, no una entidad financiera, no se aporta certificado de tasación emitido por sociedad homologada, lo que motiva la calificación negativa del registrador, recurrida por la sociedad entendiendo que dicha tasación solo es requerida cuando la hipoteca va a ser objeto de titulización.
El recurso prospera después de analizar la Dirección General la evolución legislativa referida a esta materia, con la Ley 1/2013, de 14 de marzo, la Ley 19/2015, de 13 de julio y la Ley 15/2019, de 15 de marzo. Considera que al supuesto concreto señalado no le es de aplicación la Ley 15/2019 y, de acuerdo con las diferentes Órdenes ministeriales, no es necesaria tasación realizada por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE EN GARANTÍA DE UN FACTORING
Resolución de 9 de junio de 2021 (BOE 29 de junio de 2021). Descargar

No constando que la hipoteca quede automáticamente extinguida y que pueda cancelarse a partir de la fecha pactada, ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el último párrafo del artículo 153 bis de Ley Hipotecaria, que exige pactar el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones de factoring quedarán garantizadas), pero no necesariamente el de la hipoteca en sí (que puede o no pactarse como cualquier otra hipoteca), por lo que si no se distinguen claramente uno de otro, debe entenderse que el plazo es el de la cobertura, y no el de la hipoteca, cuyo plazo de caducidad legal sería el de 20 años y uno adicional del párrafo 5º del artículo 82 LH. Cabe estipular un plazo convencional de caducidad automática más escueto, pero debe hacerse clara y explícitamente.

CANCELACIÓN HIPOTECA UNILATERAL QUE GARANTIZA FIANZA PARA LA CONCESIÓN DE LIBERTAD CONDICIONAL
Resolución de 15 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

La peculiar naturaleza de la obligación garantizada, la fianza para la concesión de la libertad condicional, incide de manera determinante en la configuración de este tipo de hipoteca y en la forma de su cancelación. En el presente caso, aun cuando la hipoteca conste inscrita como unilateral, su cancelación no podrá verificarse en los términos previstos en los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, sino adaptándose a las previsiones contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Criminal, por lo que será un juez o tribunal quien deberá, en su caso, ordenar de manera expresa su cancelación.

CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Dos Resoluciones de 16 de julio de 2021 (BOE 30 de julio de 2021). Descargar. Descargar

En el presente caso la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización del plazo referido, no se puede entenderse que estemos ante un supuesto de caducidad convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es asegurado por la hipoteca. Producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino que, por el contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones que durante ese término se hayan contraído aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con la hipoteca, hasta que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde cuando deba computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción hipotecaria.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO INSUBSANABLE
Resolución de 15 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado el asiento de presentación del mismo (vid. art. 327 LH) y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. La vigencia de un asiento de presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se respete el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad. La determinación de si los defectos son o no subsanables se decidirá en el recurso contra la calificación registral del título en cuestión, procediendo la anotación preventiva por defectos subsanables si finalmente se determinase que tienen tal carácter. Entretanto lo procedente es la prórroga de los asientos de presentación posteriores que garantiza al recurrente protección de sus derechos.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Resolución de 16 de junio de 2021 (BOE 7 de julio de 2021). Descargar

Se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial en el que se solicita la inscripción de un crédito de una comunidad de propietarios declarado preferente y en el que se indica que dicha preferencia deberá retrotraerse a determinado día, momento en el que se presentó la demanda en reclamación de las cuotas debidas, incluyendo en dicha preferencia todas las cuotas reclamadas en tal demanda, así como las que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago de la deuda, alegando la registradora que se incumple el límite prevenido en el artículo 9.1.e), párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal en relación con el principio de especialidad registral.
La Dirección General estima parcialmente el recurso, admitiendo que cabe anotar preventivamente la declaración judicial de preferencia de las cantidades reclamadas específicamente en la demanda, confirmando la nota de calificación respecto a “las cuotas que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago de la deuda”, dada su indeterminación.

AUTO DE ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE EN PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO. NOTA MARGINAL DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE HIPOTECA DISTINTA
Resolución de 28 de junio de 2021 (BOE 21 de julio de 2021). Descargar

Se presenta al inscripción un testimonio de auto de adjudicación y cancelación de cargas, pero se da la circunstancia de que la certificación de dominio y cargas se expidió para hipoteca distinta de la que es objeto de ejecución (por error del mandamiento). Se considera defecto subsanable y no procede, entretanto, la inscripción del testimonio del auto.

LA DIVISIÓN DE FINCA DE VARIOS COMUNEROS DETERMINA QUE LAS ANOTACIONES DE EMBARGO QUE AFECTABAN A UNO DE LOS MISMOS PASEN A LA FINCA ADJUDICADA AL MISMO
Resolución de 6 de julio de 2021 (BOE 26 de julio de 2021). Descargar

En un procedimiento judicial de división de una finca se acuerda la división en tres fincas distintas que se adjudicarán a los distintos condueños, si bien la participación indivisa de uno de los comuneros se hallaba gravada por varias anotaciones de embargo, habiéndose decidido en el fallo que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se adjudica al condueño titular de dicha participación. El registrador considera que es necesario el consentimiento de los acreedores para que los embargos no afecten a las tres fincas, lo que es revocado por la Dirección General al considerar conforme a su doctrina (resolución de 20 de febrero de 2012) que continúa la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre comunidades ordinarias o romanas, afirmando que el conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros. Así, a diferencia de la hipoteca que afecta a la totalidad de una finca, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000).

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. DOCTRINA
Resolución de 14 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021). Descargar

La cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas, no ha lugar mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, para cuando se presentó al Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, la anotación preventiva debiera haber estado vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada. En un caso como este, la registradora puede acceder a la cancelación de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.

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