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DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

REPRESENTACIÓN MEDIANTE PODER PREVENTIVO: ES NECESARIO RESEÑAR EL AUTOR, OBJETO Y FECHA DEL CERTIFICADO MÉDICO
Resolución de 4 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y partición de herencia donde una de las herederas es representada por un apoderado, en virtud de escritura de apoderamiento preventivo, incluyendo el notario la correspondiente reseña de los datos identificativos del poder, indicando que la copia autorizada del mismo le es exhibida acompañada de certificado médico, y emitiendo el correspondiente juicio de suficiencia sobre el mismo. La registradora deniega su inscripción señalando que, de la reseña del poder realizada en la escritura, no resulta si el poder comprende o no todos los negocios del otorgante ni si se contienen previsiones sobre medidas de control y/o sobre la sujeción a las reglas aplicables a la curatela.

La Dirección General estima el recurso respecto al juicio notarial de suficiencia, pues el notario autorizante ha insertado correctamente, conforme al artículo 98.1 de la Ley 24/2001, una reseña identificativa del documento autentico que se le ha aportado para acreditar la representación alegada, que no puede considerarse incompleta por el hecho de que no haya hecho referencia a unas circunstancias, como son las relativas a la vigencia del poder, que son ajenas al contenido propio de la reseña legalmente exigida; si bien, tratándose de un poder preventivo, es necesario reseñar el autor, la fecha y el objeto del certificado médico, sin que sea necesario incorporarlo ni testimoniarlo, por lo que confirma la nota de calificación respecto a este extremo.

LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL NO PUEDE SUSTITUIRSE POR EL BUROFAX
Resolución de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En un supuesto de ejercicio unilateral de opción de compra, se realiza la notificación del día, hora y notario ante el que se va a otorgar la escritura de opción por burofax. Recuerda la Dirección General su doctrina sobre notificaciones Así en materia de hipotecas y derechos reales existen numerosos supuestos en que, dada la decisiva transcendencia de la notificación, se exige que la misma se verifique por vía notarial (arts. 202 a 204 RN) o judicial, no solo porque se trata de procedimientos que permiten dejar constancia de la entrega sino, también, porque acreditan el contenido de la notificación y la identidad del emitente, y posibilitan la adecuada oposición del receptor.
En cuanto a la utilización del burofax, la Resolución de 14 de mayo de 2019 señaló que si bien se encuentra admitido en determinados ámbitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido alguna vez por la Dirección General como suficiente, cuando legalmente no se exige una forma determinada de notificación, por cuanto permite dejar constancia fehaciente de la entrega de la misma (Resolución de 18 de febrero de 2013, para la citación a los acreedores en las herencias aceptadas a beneficio de inventario), no siempre que exista una falta de determinación legal de la forma de practicar las notificaciones y requerimientos a efectos registrales debe seguirse esta regla, sino que, a falta de pacto, habrá de atenderse a la transcendencia de los efectos que la misma provoca y a los criterios legales existentes para supuestos semejantes.

COMPRAVENTA

ALCANCE Y DELIMITACIÓN DE LA MANIFESTACIÓN SOBRE SI EXISTEN O NO ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES DEL SUELO
Seis Resoluciones de 10 de octubre y una de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 19 de octubre de 2021 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. Descargar. Una Resolución de 24 de octubre y dos Resoluciones de 25 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar. Descargar. Descargar

Frente al criterio de los registradores, los notarios recurrentes consideran que esta norma no es aplicable a las transmisiones de pisos que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La Dirección General estima sendos recursos y revoca las notas de calificación, concluyendo que la citada norma no puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades, pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna que sirva de base para la declaración de suelo contaminado. Por el contrario, sí que se aplicaría el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales, así como a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas (incluidas pareadas en régimen de propiedad horizontal), pues el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal.
Por otra parte, tal manifestación, en los casos procedentes, solo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 Ley estatal de Suelo) o con licencia (art. 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como terminada.

MEDIOS DE PAGOS FUTUROS O APLAZADOS: NO ES NECESARIO QUE SE IDENTIFIQUEN
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 10 de julio de 2012, 28 de julio de 2021 y 8 de marzo de 2022), las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado.

ADQUISICIÓN DE SUELO URBANIZADO POR EXTRANJEROS NO COMUNITARIOS EN ZONA DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: HA DE ACREDITARSE LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA
Resolución de 25 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca en la que uno de los compradores es de nacionalidad india, por no acreditarse la preceptiva autorización militar exigible para la adquisición por parte de extranjeros no comunitarios de la finca o en su defecto, acreditarse, que dicha finca queda fuera del ámbito de aplicación del citado régimen de autorización.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que es preciso acompañar la correspondiente calificación urbanística de la finca, expedida por la Administración pública competente, que acredite la condición de suelo urbanizado, sin que el hecho de que en el Registro se describa como urbana, sea un elemento definitivo, pues no es la descripción registral la acreditativa de tal condición, salvo que se hubiera incorporado certificado de la calificación urbanística de la finca.

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA POR ERROR EN LA FINCA OBJETO DE LA MISMA: SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS FIRMANTES
Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de títulos anteriores de compraventa con el objetivo de subsanar la identidad de las fincas objeto de las mismas, que fueron consignadas de forma errónea, al no constar el consentimiento de todos los firmantes de los títulos rectificados, o en su caso de sus herederos, sin que sea suficiente el de las partes adquirentes en los distintos títulos. Los recurrentes alegan que no se trata de una rectificación del negocio jurídico, sino de un simple error descriptivo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues frente a lo alegado por los recurrentes, la modificación del objeto de la compraventa en el sentido de que lo vendido es una finca y no otra, no puede calificarse de mero error descriptivo, pues afecta a uno de los elementos esenciales del negocio jurídico como es el objeto. Por ello, para rectificar ese error se requiere la rectificación del título por quienes lo otorgaron, porque el asiento en su día practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1.3 LH) y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, según lo dispuesto en el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria.

INSCRIPCIÓN DE CAPITULACIONES EN REGISTRO CIVIL
Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Para inscribir la adquisición de un bien con carácter privativo por mitades indivisas a favor de dos personas casadas en régimen pactado de separación de bienes es necesario la previa inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil, tal y como exige el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil.

En la compraventa no hay que confundir tradición instrumental con transmisión de la posesión

La tradición instrumental puede comportar transmisión de la posesión en concepto de dueño o tradición sin transmisión de la posesión. Y si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista

COMPRAVENTA: NO HAY QUE CONFUNDIR TRADICIÓN INSTRUMENTAL CON TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN
Resolución de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En una escritura de compraventa se pacta que la parte compradora tomará posesión de la vivienda transcurrido seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado. El registrador considera que el hecho de que no se haya realizado la entrega efectiva de la casa determina que no se ha producido el modo o tradición necesaria para que se produzca la adquisición del dominio.
El notario recurrente pone de manifiesto que la falta de posesión material no impide la tradición instrumental, pudiendo haber transmisión del dominio, aunque se aplace la entrega material ya que el contenido del artículo 1.462-2 Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario que se refiere no al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa sino al acuerdo impeditivo del hecho posesorio que no se produce en la escritura calificada.
La Dirección General estima el recurso, recordando que la tradición instrumental puede ser de dos tipos: tradición instrumental que comporta tradición en sentido propio (con transmisión de posesión en concepto de dueño) y tradición instrumental sin transmisión de posesión. Y recuerda la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por la que salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras).

CONTRATOS/DONACIÓN

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO Y FIDUCIA CUM AMICO
Resolución de 19 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

En relación con la escritura de reconocimiento de dominio, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación.
Para la validez del reconocimiento de dominio está el consentimiento de los titulares fiduciarios -o sus herederos- y el consentimiento de los fiduciantes -o sus herederos-. Y aunque el recurrente alega que el representante fiduciario nunca llega a ser propietario, lo cierto es que en el Registro consta el inmueble inscrito desde 1980 a favor “de los cónyuges don E. V. L. y doña B. A. M., sin atribución de cuotas para su sociedad conyugal, por título de compra (…)”. Esta apariencia y protección jurídica que concede el Registro no puede ser obviada. Más que una presunción de ganancialidad, se trata de una ganancialidad constatada. En el presente caso, no se ha acreditado que en la liquidación de la sociedad de gananciales de ese matrimonio se produjera una adjudicación de los derechos fiduciarios objeto de este expediente. Por tanto, se hace necesario el consentimiento de ella.

CONTRATO DE PERMUTA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS FUTUROS SUJETO A CONDICIÓN RESOLUTORIA. PACTO DE LEX COMMISORIA
Resolución de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Se celebra un contrato de permuta sobre aprovechamientos urbanísticos futuros entre dos sociedades, en virtud del cual se inscriben a favor de la sociedad A dos fincas registrales titularidad de la sociedad B y, a favor de esta última una finca registral titularidad de la sociedad A, y debido a la diferencia de valor de las fincas permutadas, esta última sociedad recibe una cantidad de dinero. Las transmisiones se inscriben en los respectivos registros de la Propiedad sujetas a condición resolutoria: si en el plazo de cuatro años no se obtuviese la aprobación del planeamiento urbanístico que diese lugar a la obtención de los aprovechamientos urbanísticos pactados, la parte adquirente afectada podrá instar la resolución contractual, con la consecuencia de que la parte adquirente estaría obligada a transmitir a la transmitente las fincas que le hayan sido transmitidas y la adquirente estará obligada a devolver las cantidades percibidas. Instada la resolución, recaen las sentencias judiciales que dan lugar al mandamiento cuya inscripción es denegada por la registradora, al no haberse acreditado la consignación de la cantidad dineraria que la sentencia condena a la sociedad demandada (sociedad B) a satisfacer a la sociedad actora (sociedad A), en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, señalando que para dar respuesta a la cuestión planteada, debe partirse de que la obligación contraída en su día por la sociedad actora fue una obligación de carácter mixto, cuyo carácter conjunto exigía su íntegro cumplimiento para satisfacer el interés de quien entonces devenía su acreedor pero que no implicaba necesariamente el cumplimiento simultáneo, pues siendo las prestaciones de distinta naturaleza, cada cual debía seguir su propia ley de transmisión y publicidad. Al resolverse el contrato y surgir la obligación de restitución, el cumplimiento de las prestaciones derivadas incumbe a la otra parte contractual sin que pueda imputarse a la sociedad actora que la sociedad demandada y deudora de restitución no quiera o no pueda cumplir parte de la obligación de restitución a que le condena la sentencia firme; y ello porque ni la posición jurídica de la sociedad que actuó como actora es equivalente a la del vendedor con garantía de condición resolutoria sobre el precio aplazado, ni los titulares de cargas posteriores ostentan un derecho de subrogación sobre la cantidad en su día entregada que pueda impedir la reinscripción a favor de aquella.

URBANISMO, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

EJECUCIÓN EN APREMIO DE LA AFECCIÓN AL SALDO RESULTANTE DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

En virtud de la misma, se adjudica una finca registral al agente urbanizador, en calidad de acreedor de la deuda que había dado lugar al apremio (gastos derivados de proceso de urbanización), una vez quedó desierta la subasta inicial. No es admisible el criterio registral que considera que el único adjudicatario de la finca debe ser la Administración actuante, esto es el Ayuntamiento, sin que pueda subrogarse en la posición de posible adjudicatario de la parcela al agente urbanizador. Frente a ello aclara el Centro Directivo que no estamos ante una subrogación de los titulares de cargas posteriores a la cuota objeto de ejecución sino ante una adjudicación al acreedor, que no es otro que el urbanizador, así, como destaca la más autorizada doctrina, en las actuaciones urbanizadoras donde la reclamación de los costes de urbanización derivados de la afección urbanística son por cuenta de un tercero, distinto a la Administración actuante, como por ejemplo sería el caso de una junta de compensación o un agente urbanizador, llegado al momento de la ejecución y quedase ésta desierta, la Administración municipal ejecutante ha de proponer al responsable de la actuación urbanizadora que haya instado la ejecución de la afección, la adjudicación del bien en pago de la deuda; opción que le permitirá a éste decidir si se adjudica el bien, o, en caso contrario, descartar esta opción.

OBLIGATORIA PRECISIÓN DE LA CONCRETA FINCA REGISTRAL EN LA QUE SE CONSTITUYE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

No cabe declarar una obra nueva situada a caballo de tres fincas registrales y dividirla horizontalmente, formando varios elementos privativos. Previamente, será preciso agrupar tales fincas, teniendo en cuenta que “la descripción de las fincas a efectos de su eventual agrupación, así como las de las edificaciones y de sus elementos integrantes habrán de coincidir con las que figuren en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas actuales y vigentes”.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE FINCA COLINDANTE CON CARRETERA: ALCANCE DE LA INTERVENCIÓN DEL ÓRGANO ADMINISTRATIVO COMPETENTE SOBRE LA MISMA
Resolución de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva de una finca colindante con carretera y posterior compraventa, a la que se incorpora certificado municipal acreditativo de no haberse incoado expediente de disciplina urbanística sobre la parcela e informe favorable, emitido por la Diputación Provincial de Alicante, a la inscripción registral de la obra nueva y compraventa de inmueble, señalando la registradora que debe aportarse la correspondiente autorización administrativa a efectos de acreditar que la edificación no se encuentra afectada por la zona de la servidumbres legales de carreteras.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, considerando que con el informe aportado se da cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en cuanto a la necesaria intervención administrativa favorable del órgano competente sobre la carretera.

OBRA NUEVA SOBRE SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN: APLICABLE EL RÉGIMEN DE IMPRESCRIPTIBILIDAD DEL ARTÍCULO 255 DE LA LEY DEL SUELO
Resolución de 28 de octubre de 2022 (BOE 29 de noviembre de 2022). Descargar

Se discute si es aplicable el régimen de imprescriptibilidad de la acción para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida a una obra nueva que se ubica en suelo no urbanizable de especial protección, radicante en la Comunidad Autónoma Valenciana.
La registradora entiende aplicable el régimen de imprescriptibilidad del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por lo que habiéndose declarado la protección en 1988 y finalizado la obra en 1998, la obra no es legalizable y por tanto no inscribible.
Los recurrentes alegan que no debe aplicarse el régimen del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, porque el mismo debe entenderse afectado por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que lo declara inconstitucional, derogándose por la disposición derogatoria única de la Ley del Suelo y Valoraciones, 6/1998, de 13 de abril.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora señalando que resulta aplicable el régimen de imprescriptibilidad de la acción para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística, salvo que resulte acreditado por certificación del Ayuntamiento, como órgano competente en materia de disciplina urbanística, que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad.

SEGREGACIÓN DE FINCA INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción escritura de segregación y extinción de condominio que da lugar a cuatro fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo aplicable en la zona, pero que cuenta con licencia urbanística municipal que autoriza la segregación bajo condición de destinar la porción segregada en el plazo de un año a una edificación de carácter no agrario. Tras realizar la preceptiva comunicación a la que se refiere el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, la Administración Agraria competente remitió informe desfavorable, al no concurrir ninguna de las excepciones que permitirían llevar a cabo la segregación o división de conformidad con lo prevenido en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y demás legislación aplicable, por lo que la registradora deniega la inscripción.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si la Comunidad Autónoma, a través de sus órganos competentes, afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes, o mediante nueva presentación del documento en el Registro de la Propiedad.

ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL: MAYORÍAS NECESARIAS
Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Si bien es cierto que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción dada por la Ley 7/2019 reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, a los que se refiere la norma estatutaria debatida.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO EN CONVENIO DE DIVORCIO: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

No cabe inscribir tal disolución de copropiedad sin que se acredite la inscripción de la sentencia de divorcio en el Registro Civil. Dicha inscripción tiene efectos no solo probatorios y de legitimación (art. 2 LRC), sino también de oponibilidad frente a terceros (arts. 89 y 1218 CC y art. 222.3 LEC).

CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO CON ADJUDICACIÓN DE BIENES PRIVATIVOS DE LOS CÓNYUGES: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

En un convenio regulador de divorcio cada cónyuge adjudica al otro la totalidad de sendos bienes privativos adquiridos respectivamente por cada uno antes del matrimonio. Se pacta, además, que mientras no se haga efectiva esta suerte de permuta, la esposa y sus hijos mayores tendrán el derecho de uso sobre la vivienda del esposo y que acabará adjudicándose la propia esposa (titular del derecho de uso). La Registradora califica negativamente, señalando que el contenido del convenio excede de las previsiones legales ya que el bien adjudicado es propiedad exclusiva y privativa del espeso y no consta que hubiese sido la vivienda familiar del matrimonio, por lo que la forma documental no es correcta, al no bastar un convenio privado homologado judicialmente, sino una escritura pública (arts. 90 CC, 233-2 CCCat y 3 LH).
La Dirección General confirma el punto de vista de la calificación señalando que el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts. 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar, u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia, pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues aunque las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), no lo serían en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (art. 3 LH).

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL Y RECTIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

En el presente expediente se plantea si, inscrita determinada finca en el año 1968 a nombre de una persona de nacionalidad francesa, casada con español, y constando en el asiento que se inscribió “con arreglo a la legislación de su país”, puede rectificarse esa inscripción con base en una instancia suscrita por dicha persona en la que manifiesta que, por haberse celebrado su matrimonio en Cataluña el 12 de julio de 1959 (según acredita con certificado de matrimonio que se adjunta, en el que no consta el régimen económico-matrimonial), es aplicable el régimen económico-matrimonial catalán de separación de bienes y no el de comunidad del Derecho francés. El registrador lo niega sobre la base de que para rectificar los asientos registrales se requiere o bien consentimiento del titular registral o sus herederos o bien resolución judicial seguido contra éstos. No obstante, la Dirección General sostiene que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria. El problema radica, según el Centro Directivo, en que no queda acreditado de forma indubitada que el cónyuge fallecido de la recurrente tuviera al tiempo de la adquisición la vecindad civil catalana.

La determinación por el notario del régimen económico matrimonial legal aplicable no requiere la especificación de su fundamento

Precisada por el notario cuál es la ley aplicable, no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que ha llegado a dicha determinación del régimen económico matrimonial de carácter legal aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges

RÉGIMEN MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS: NO TIENE POR QUÉ DUDARSE DEL DECLARADO EN ESCRITURA
Resolución de 21 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar. Resolución de 28 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada los cónyuges compradores, de nacionalidad española él y sueca ella (el caso de la segunda resolución es un español casado con una marroquí) manifiestan en ambos supuestos que están “casados bajo el régimen legal de gananciales español”. El registrador suspende la inscripción porque considera que “ostentando los cónyuges adquirentes dos nacionalidades distintas la determinación de la situación jurídica que el Registro va a publicar exige determinar cuál es la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, y si éste es legal o convencional, con los requisitos necesarios para que surta efectos frente a terceros, en su caso”. El notario recurrente alega que en la escritura se expresa que la legislación aplicable es la española y que el régimen económico-matrimonial es el supletorio de sociedad de gananciales, especificando dicha legislación aplicable en este caso por tratarse de matrimonio entre español y extranjera, todo ello después de haber informado a los interesados sobre las normas de conflictos en estos supuestos.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el notario ha precisado cuál es la ley aplicable. Por ello, carecen de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el registrador, ya que, atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 159 del Reglamento Notarial, el notario no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal -en este caso el de la ley española del Código Civil- es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. En este sentido, resulta inequívocamente que el mismo no tiene carácter convencional.

ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD POR ACUERDO DE LOS CÓNYUGES
Resolución de 30 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En una compraventa comparecen ambos esposos y declaran ambos que la adquisición la realiza solo la esposa por realizarla con fondos privativos y que se inscriba con tal carácter sin que lo sea por confesión.
La Dirección General reitera su doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. Y ello con independencia de que en los casos de compra el origen del dinero se manifieste que es privativo por confesión y que no hay derecho de reembolso, pues habiendo atribución el bien debe inscribirse como privativo con carácter pleno y no por confesión.
Y, recuerda las tres siguientes opciones en relación con la sociedad de gananciales, y la situación jurídica de los bienes privativos, en lo que se refiere al ámbito registral:
1ª) Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien. Si el bien es fungible, como ocurre con el dinero, dicha justificación debe realizarse siempre mediante prueba documental pública. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial. No obstante, señala, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, atendiendo a la realidad social (cfr. art. 3.1 CC), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública.
2ª) Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario.
3ª) Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.
En el presente caso debe concluirse que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo de la participación indivisa del bien comprada por la esposa, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicha participación -mediante aplicación directa del principio de subrogación real- por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado, de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil; y, en la escritura calificada, queda explicitado el carácter oneroso del negocio entre los esposos. Al tener carácter privativo el dinero empleado en la compra y excluirse el reembolso del valor satisfecho por el cónyuge adquirente, no hay traspaso alguno entre las respectivas masas patrimoniales, a diferencia del supuesto en que se reconociera la obligación de reembolsar al patrimonio ganancial -mediante reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación- el valor satisfecho en la compraventa, pues comportaría una atribución gratuita en favor del cónyuge no aportante de fondos para la compraventa (asimismo, el negocio de atribución de privatividad será gratuito -en favor del cónyuge adquirente- si es ganancial el dinero empleado en la compraventa y se excluye el reembolso a que se refiere el art. 1358 CC).

DERECHO DE SUCESIONES

LEGÍTIMA PARS HEREDITATIS, PARS BONORUM O PARS VALORIS BONORUM: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA
Resolución de 24 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Fallece un causante casado, sin descendencia, sobreviviéndole su madre, a quien en su testamento reconoce su derecho a legítima, instituyendo heredera a su esposa. La madre del causante fallece con posterioridad, sin haber aceptado ni repudiado la herencia de su hijo, legando a sus dos hijas lo que por legítima les corresponde e instituyendo herederos a dos nietos. Por último, fallece la viuda del causante, sin testamento, siendo declarado heredero abintestato su hermano. A la escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencias de los dos cónyuges, concurren el hermano de la viuda y los nietos de la madre, como herederos.
El registrador suspende la inscripción de la misma por no concurrir las legitimarias de la madre. El notario recurrente alega que no se trata de un derecho de transmisión en la condición de heredero, sino en la condición de legitimario, no siendo necesaria la intervención de dichas legitimarias.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, reiterando la doctrina del Centro Directivo de que cuando la legítima es pars hereditatis, pars bonorum o pars valoris bonorum, el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte alícuota, puede interponer el juicio de testamentaria y participar en la partición hereditaria si el testador no la hubiere efectuado por sí mismo ni la hubiere encomendado a contador-partidor. Por lo tanto, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia, y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, la comparecencia e intervención de éste es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su derecho de carácter forzoso.

PARTICIÓN ELABORADA POR CONTADOR-PARTIDOR DESIGNADO JUDICIALMENTE. DIFERENCIAS ENTRE TESTAMENTO Y ACTA DE NOTORIEDAD
Resolución de 25 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se otorga acta de protocolización de cuaderno particional elaborado por contador-partidor designado judicialmente respecto a la herencia de un causante, fallecido sin testamento, siendo declarados herederos abintestato sus hermanos y sobrinos, hijos de hermanos premuertos. En el cuaderno particional se aclaran una serie de errores contenidos en la parte dispositiva del auto de declaración de herederos, como la omisión de algún sobrino del causante; expresándose también, el fallecimiento de algunos de los herederos a los que, por derecho de transmisión, suceden los suyos; en unos casos se justifica la sucesión y títulos sucesorios; en otros casos, lo son por manifestación de sus hijos, sin que consten partidas de defunción ni testamentos ni declaración de herederos. Las operaciones particionales son aprobadas judicialmente, y en la escritura de protocolización se solicita expresamente la inscripción parcial de la misma.
El registrador deniega la inscripción señalando los siguientes defectos:
1) La existencia de incongruencias entre el auto de declaración de herederos abintestato y el cuaderno particional. La Dirección General estima el recurso respecto a este defecto, pues dichas discrepancias son aclaradas y subsanadas en el cuaderno particional que ha sido aprobado judicialmente.
2) No se acompañan al título presentado los documentos necesarios para determinar quiénes han de concurrir a la sucesión deferida por ius transmisionis de algunos de los sobrinos llamados como herederos. Para resolver esta cuestión, el Centro Directivo comienza recordando la sustancial diferencia, como títulos sucesorios atributivos o sustantivos, entre el testamento y acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato. En esta última lo relevante es la constatación de determinados hechos, de los que deriva la atribución legal de los derechos sucesorios, limitándose la resolución judicial o el acta notarial a concretar una delación ya deferida. En la delación testamentaria lo prevalente es la voluntad del causante, que constituye ley de la sucesión. El testamento, como título sustantivo de la sucesión hereditaria, junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro. Por ello, al ser el testamento el título fundamental en la sucesión testamentaria y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aquél ha de aportarse al Registro, bien sea en copia autorizada o en testimonio por exhibición, e incluso relacionado en la escritura de partición, extremo que no se cumple en el presente caso, por lo que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación.
3) No constan las circunstancias identificativas de los adjudicatarios, no solo de los indeterminados, sino de todos. En aplicación del artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario el defecto señalado es confirmado por la Dirección General; si bien, alegando el recurrente que se ha solicitado la inscripción parcial, y con ella no se afecta a la esencialidad de algunas de las adjudicaciones indivisas, procede la inscripción parcial del título respecto de los herederos debidamente determinados y acreditado su título sucesorio.

CONSECUENCIAS DE LA PROFESSIO IURIS RESPECTO AL TÍTULO SUCESORIO
Resolución de 26 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se discute si es o no necesario incorporar a una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de causante alemana fallecida en España, con testamento otorgado en España donde se hizo professio iuris a favor de su ley nacional, el certificado del registro de actos de última voluntad alemán o la justificación de su no existencia, como exige la registradora.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que el Reglamento n.º 650/2012 en su artículo 1.2.l) excluye de su ámbito de aplicación toda la materia relativa a la inscripción en los registros públicos, por lo tanto, los requisitos para la práctica de los asientos y de los títulos inscribibles son competencia de los Estados miembros, sin que exista en la normativa interna una exigencia de aportar certificado distinto al español, ni interpretación extensiva no prevista en el texto reglamentario. Concluye remarcando que, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de su incorporación a la escritura de adjudicación de herencia puede ser analizada en algunos casos, de suerte que, limitadamente, sea precisa su obtención cuando sea evidente que, vistas las concretas circunstancias concurrentes, deba solicitarse además del registro de actos de última voluntad español el del país de la nacionalidad del causante extranjero; lo que no ocurre en el supuesto de hecho analizado.

DERECHO DE TRANSMISIÓN Y TRACTO SUCESIVO: TÍTULO SUCESORIO Y TÍTULO PARTICIONAL
Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

En la escritura de partición de un causante se incluye un bien que, en su mitad indivisa, resulta estar a nombre de persona distinta de éste, pero de quien resulta ser el único heredero según acta judicial de declaración de heredero. No obstante, y como solicita la registradora, no es lo mismo el título sucesorio en que el transmisario pueda fundamentar su derecho, y el título particional, que necesariamente deberá otorgar el transmisario con respecto a la herencia del causante inicial, sin que pueda incluirlos directamente en la herencia del transmitente.

INTERPRETACIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 15 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar en el presente supuesto si el albacea contador partidor puede llevar a cabo la interpretación del testamento en un sentido muy concreto, especial y delicado: determinar si la legítima de un legitimario está constituida por la legítima estricta o larga. Y la respuesta es afirmativa. Según la Resolución de 30 de abril de 2014, la interpretación del testamento corresponde a los herederos, al albacea y en su defecto a la autoridad judicial. Por lo tanto, concluye el centro directivo: "debe admitirse la interpretación del albacea contador-partidor como persona encargada de la ejecución de la disposición testamentaria, si bien en caso de interpretación contradictoria por los herederos -lo que no se ha producido-, corresponderá a los tribunales de Justicia dirimir la controversia".

No es necesario acreditar la inexistencia de descendientes de legitimarios desheredados o premuertos

Dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Debe considerarse suficiente la manifestación que en la escritura calificada se realiza sobre la inexistencia de más hijos o de descendientes de éstos

INNECESARIEDAD DE ACREDITAR LA POSIBLE EXISTENCIA DE DESCENDIENTES DE HEREDEROS FORZOSOS DESHEREDADOS
Resolución de 23 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Se trata de dilucidar en una aceptación de herencia si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. art. 857 CC), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo como exige la registradora.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesaridad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de marzo de 1912). Y es que la exigencia de prueba que descarte esa posibilidad conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros legitimarios no nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece claramente contradicha en la propia regulación legal –cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria– (cfr. Resolución de 4 de mayo de 1999, y, respecto de la sustitución vulgar, la Resolución de 29 de enero de 2016). Por ello, en el supuesto de este expediente, siendo los testamentos de ambos cónyuges títulos sucesorios hábiles que facultan a los herederos llamados para otorgar por sí solos la adjudicación de la herencia, debe considerarse suficiente la manifestación que en la escritura calificada se realiza sobre la inexistencia de más hijos o de descendientes de éstos.

EJECUCIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE: SE DEBE INTENTAR LOCALIZAR A LOS HEREDEROS, Y SI NO ES POSIBLE, NOTIFICARLES POR EDICTOS
Resolución de 2 de diciembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En una ejecución hipotecaria contra herencia yacente del titular registral, al no poder determinar los herederos, el registrador solicita el nombramiento de administrador judicial. Tras la calificación se aporta determinada documentación que no tenía el registrador en su poder al hacerla, por lo que no se tiene en cuenta por la Dirección General al resolver el recurso, si bien considera que no es necesario el nombramiento de defensor judicial al haberse producido la notificación edictal.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

OPERACIÓN ACORDEÓN: MUTUA CAUSALIDAD DE ACUERDOS. SUBSANACIÓN A POSTERIORI
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Yendo más allá de la interpretación literal del artículo 343 de la Ley de Sociedades de Capital, admite la Dirección General lo siguiente: adoptado por unanimidad un acuerdo de reducción de capital a cero, como consecuencia de pérdidas y aumentado simultáneamente el capital hasta el mínimo legal sin que el balance haya sido verificado, éste puede ser subsanado por un acuerdo posterior en junta universal de aumento de capital hasta la cifra anterior al acuerdo anterior de reducción por pérdidas, sin que ello pueda afectar a derechos de los socios o de terceros, acuerdo éste que por estar causalmente enlazado con el anterior, no puede considerarse de modo aislado. De la regulación de la operación acordeón resulta que el elemento sustancial no es la temporalidad de los acuerdos de reducción y aumento sino su mutua causalidad: la circunstancia de que no cabe adoptar el uno sin el otro (art. 343 LSC), de donde resulta que no cabe su ejecución aislada (art. 344), ni, como consecuencia directa, la inscripción del acuerdo de reducción sin que resulte la ejecución del acuerdo de aumento de capital (art. 345). La propia Dirección General, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, parte de la base de que los acuerdos de subsanación no implican la desaparición de los subsanados sino de la causa de impugnación, produciendo el efecto de impedir su impugnación por las personas que para ello ostentan legitimación.
Por otro lado, también admite el Centro Directivo que en puridad la sociedad podría haber procedido de otro modo (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2016), como sería el supuesto de dejar sin efecto el anterior acuerdo con adopción de otro nuevo en el que se ya se cumplieran con todos los requisitos derivados del artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital y de la interpretación que del mismo ha hecho esta Dirección General. Pero lo cierto es que el resultado, a falta de efectos contrarios para socios o terceros, vendría a ser el mismo por lo que la solución jurídica debe ser igualmente la misma.

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS POR RESTITUCIÓN DE APORTACIONES: RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE ACREEDORES
Resolución de 4 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Se discute en el presente recurso el régimen de protección de acreedores aplicable, en una sociedad de responsabilidad limitada, a una reducción de capital por amortización de participaciones propias por restitución de aportaciones. Mientras que, para el registrador, es necesario que la compañía dote una reserva indisponible por el valor nominal de las participaciones, en los términos previstos en los artículos 141 y 332 de la Ley de Sociedades de Capital; la notaria recurrente entiende que calificación impugnada no se corresponde con el sistema establecido en la ley.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que los artículos invocados en su nota de calificación se refieren a supuestos distintos, y que la constitución de la reserva pretendida por el registrador solo será obligatoria cuanto la adquisición por la sociedad de las participaciones amortizadas no hubiere supuesto la restitución de su aportación al transmitente, lo que no sucede en el presente caso, de tal forma que la protección de los acreedores se ha de llevar a cabo mediante la imposición de la responsabilidad personal a los perceptores por las deudas sociales anteriores a la fecha de oponibilidad de la reducción, hasta el límite de lo percibido en concepto de restitución de la aportación y por plazo de cinco años; si bien podrá ser sustituida por la dotación de una reserva, condicionada a la existencia de beneficios o reservas libres, por un importe igual al percibido por los socios en concepto de restitución de la aportación e indisponible durante un período de cinco años desde la publicación de la reducción en el BORME salvo que con anterioridad hubieren sido satisfechas las deudas.

AUMENTO Y REDUCCIÓN DE CAPITAL SIMULTÁNEOS. PUBLICIDAD DEL ACUERDO Y DERECHO DE OPOSICIÓN DE LOS ACREEDORES
Resolución de 15 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Se trata de determinar si en un caso de reducción de capital por condonación de dividendos pasivos y simultáneo aumento de capital con cargo a reservas, es o no necesario la publicación del acuerdo en el BORME con arreglo al artículo 319 LSC y oposición de los acreedores según artículos 334 a 345 de la referida Ley. El centro directivo entiende que cuando la cifra de capital social se mantiene inalterada la función tuitiva de la publicidad del acuerdo y del derecho de oposición carece de fundamento.

NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE LA FIRMA EN EL CERTIFICADO DEL ARTÍCULO 160 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 21 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Una sociedad, representada por una apoderada, vende un determinado inmueble. En dicha escritura, la apoderada de la sociedad vendedora manifiesta que la finca transmitida tiene la consideración de activo esencial de la sociedad y se incorpora una certificación emitida por el administrador solidario de aquélla, documento del que resulta la autorización por la junta general de la sociedad para la compraventa instrumentalizada. El registrador suspende la inscripción porque considera que la firma del administrador que expide la referida certificación de acuerdos de la junta general debe estar legitimada. El recurrente alega que, no siendo necesario hacer manifestación expresa por el administrador o apoderado de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo ni aportar certificación alguna, no se entiende que se solicite para la inscripción la legitimación de la firma de un documento que no es necesario ni exigible para la inscripción.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que, si se aporta certificado con autorización de la Junta General de Socios para actos relativos a activos esenciales, la firma de la persona que certifica tiene que estar legitimada. Justifica esta necesidad de legitimación de la firma por los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la escritura pública, ya que, en otro caso, avalaría tan solo la existencia de una declaración sobre la existencia y contenido de una voluntad social que por sí sola carecería de efectos jurídicos como voluntad de la sociedad.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON DEUDAS EN SU BALANCE
Resolución de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Se discute si la celebración de una junta general de una sociedad se ha llevado a cabo conforme a Derecho habida cuenta de la existencia de un procedimiento de jurisdicción voluntaria de remoción de liquidador (art. 389 LSC), que ha dado lugar a la resolución de esta Dirección General de fecha 4 de agosto de 2022. La particularidad del caso es que junto al recurso interpuesto en su día en alzada contra la resolución del registrador Mercantil se interpuso simultáneamente demanda ante el Juzgado de lo Mercantil. El registrador entiende que ante esta situación fáctica es preciso esperar a la resolución del procedimiento. Como segunda cuestión objeto de la presente, es preciso determinar si resultando del balance final de una sociedad la existencia de deudas en el pasivo a la fecha de celebración de junta general, puede o no procederse a la inscripción en el Registro Mercantil de la liquidación.
La Dirección General confirma el primer defecto afirmando que lo que sí existe es un procedimiento judicial interpuesto contra la resolución del registrador mercantil. Y por ello, con independencia de si cabe o no ese recurso contra una resolución no firme en vía administrativa, es claro que existe una indeterminación sobre la cuestión de fondo, sustitución o no de la persona de la liquidadora, que ha de resultar decidida en dicha vía por lo que esta Dirección General no puede sino confirmar la calificación del registrador y entender que hasta que se decida dicha cuestión por el órgano jurisdiccional no procede la calificación definitiva sobre la solicitud de toma de razón de los acuerdos adoptados en la junta.
En cuanto al segundo defecto, la liquidadora manifiesta que se procede al pago de las deudas con los dos socios mediante atribución de parte del activo corriente a cada uno de ellos y que la deuda con determinado tercero ha sido satisfecha acreditando todo ello mediante traslado de las transferencias bancarias, para terminar, afirmando que quedan dispensadas las deudas restantes. Dado que de esta última afirmación nada dice el registrador en su nota, no es posible entrar en su examen, pero del balance resulta “la existencia de deudas para con los dos socios y con un tercero debidamente identificado, y de la propia certificación de los acuerdos y de la escritura pública resulta que las tres deudas han sido satisfechas a los acreedores sociales”. Por consiguiente, calificando el documento en su globalidad “resulta indubitado que el pasivo ha sido satisfecho”, por lo que sería con exceso rigorista exigir un balance limpio de deudas.

“BARSA 1 2009 SL”: DENOMINACIÓN Y OBJETO SOCIAL COINCIDENTES CON MARCA
Resolución de 12 de diciembre de 2022 (BOE 26 de diciembre de 2022). Descargar

Es evidente la identificación de “Barsa” con la marca “Barça”, al existir una notoria semejanza fonética (art. 408.1.3.ª RRM). Por otro lado, el añadido de unos números no diluye la atracción fundamental, y casi exclusiva, que ejerce la única palabra que forma parte de la denominación, con el añadido de que la actividad principal de la sociedad coincide con uno de los servicios cubiertos por aquella marca registrada que es idéntica en su expresión nominal. Hay motivos para considerar que los conocedores de aquella marca podrían vincularla con esta sociedad, consiguiendo así una ventaja desleal o perjudicando su carácter distintivo o su renombre, aunque se pretendiera ceñir al ámbito propio y acotado del nombre social. A la luz de lo expuesto, indica en su argumentación la Dirección General que sería deseable una mayor coordinación entre el derecho societario y el derecho de marcas.

ADMINISTRADORES

RENUNCIA A CARGO DE MIEMBRO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD
Resolución de 13 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

El adecuado desenvolvimiento de la actividad societaria exige que la sociedad tenga oportuno conocimiento de las vacantes que por cualquier causa se produzcan en su órgano de administración, a fin de posibilitar la inmediata adopción de las cautelas precisas para suplir tal baja. Por ello, se supedita el reconocimiento registral de la dimisión a su previa comunicación fehaciente a la sociedad (arts. 147 y 192 RRM). Y, a tal efecto, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio; y en otro caso, si el envío postal hubiera resultado infructuoso, el notario deberá́ procurar personalmente la notificación en los términos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial.

CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR CONTRADICTORIO CON OTRO PRESENTADO CON ANTERIORIDAD: EXCEDE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 24 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de cese del administrador único inscrito y de nombramiento de nuevo administrador, al constar presentada con anterioridad, otra escritura autorizada por otro notario en la que se elevan a público acuerdos de cese del mismo administrador único inscrito y nombramiento de otro administrador, distinto al de la otra escritura presentada. El recurrente alega que la documentación anteriormente presentada es falsa y que el nombramiento efectuado en dicha escritura tiene carácter fraudulento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que la aplicación del principio de legalidad y la obligación de llevar a cabo una calificación conjunta impone la denegación de la práctica del asiento solicitado cuando constan presentados dos documentos de contenido contradictorio e incompatible entre sí, y de los que no puede predicarse simultáneamente su validez, pero que, por estar ambos autorizados por notario, se ven protegidos por las mismas presunciones legales; por lo tanto, la determinación de cuál de los dos documentos debe prevalecer y servir de título para la práctica de un asiento en el Registro, queda excluida de la labor calificadora, siendo competencia de los tribunales de Justicia.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE NEGOCIOS CELEBRADOS POR EL ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD LIMITADA CON CARGO PENDIENTE DE INSCRIPCIÓN
Resolución de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de donación otorgada por una SLU, cuyo socio único, en funciones de Junta universal, autoriza la donación, y ha sido nombrado administrador único, el mismo día ante el mismo notario, que hace constar, en la donación, tanto la autorización de la junta como la aceptación del administrador. El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por falta de inscripción del nombramiento en el Registro Mercantil.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. art. 94.1.5.ª RRM) no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. art. 383 RH, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil sí es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición realizada a su favor, o el art. 249.3 LSC, conforme al cual, no sería inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo), y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. art. 95), en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

PARA INSCRIBIR UN LIQUIDADOR ÚNICO ES NECESARIO INSCRIBIR EL CESE DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 1 de diciembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

En un supuesto de una sociedad con dos administradores solidarios fallece uno de ellos, se disuelve la sociedad y se nombra liquidador único al otro administrador, por acuerdo de junta universal de socios.
La Dirección General, en desestimación del recurso afirma que para inscribir el nombramiento del liquidador es imprescindible inscribir el cese del administrador mediante la presentación del certificado de defunción.

IMPOSIBILIDAD DE INSCRIBIR RENOVACIÓN DE ADMINISTRADOR POR BAJA PROVISIONAL DE LA SOCIEDAD EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES
Resolución de 12 de diciembre de 2022 (BOE 26 de diciembre de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad relativos a la renovación del cargo de un administrador único, al constar por nota marginal en el folio correspondiente a la compañía la baja provisional en el Índice de Entidades. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues como resulta del artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, completado con el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicarse ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a excepción de los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.

CUENTAS ANUALES

ES OBLIGATORIO PRESENTAR LA TITULARIDAD REAL EN EL DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES
Resolución de 16 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar. Resolución de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

Presentadas a depósito el día 21 de julio de 2022 las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2021, que fueron aprobadas en una junta general celebrada el día 23 de junio de 2022, son calificadas negativamente por no venir acompañadas de la declaración del titular real conforme a la Orden JUS/616/2022. El recurrente alega que dicha Orden entró en vigor después de la celebración de la junta general, momento en el que no era necesario cumplimentar la misma, ya que no había ninguna modificación respecto a la titularidad real que se hizo constar en el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2017.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que, La disposición adicional segunda dispuso su entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el “Boletín Oficial del Estado”, lo que ocurrió el día 4 de julio de 2022, produciéndose aquélla el día 5 de julio de 2022, por lo que al presentarse las cuentas anuales el día 21 de julio de 2022, quedan sujetas a lo dispuesto en la misma.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

REGISTRO DE BIENES MUEBLES: NORMATIVA APLICABLE Y NATURALEZA JURÍDICA
Resolución de 14 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

El supuesto de hecho es el siguiente: en el folio particular de un vehículo consta, por este orden, una primera anotación de embargo a favor de la Seguridad Social; a continuación, consta inscripción de dominio a favor de a favor de una entidad de crédito y el arrendamiento financiero con opción de compra a favor de quien aparecía como deudor en la anotación anterior. Ante la certificación de adjudicación del dominio derivada del procedimiento administrativo que dio lugar a la anotación de embargo que resulta del folio primero con mandamiento de cancelación de las inscripciones posteriores, el registrador de bienes muebles deniega la práctica de los asientos correspondientes porque el dominio se encuentra inscrito a nombre de persona distinta de aquella contra la que se ha dirigido el procedimiento. No obstante la Dirección General revoca la nota de calificación, después de realizar un interesante resumen sobre la normativa aplicable y la naturaleza jurídica de este registro, sobre la base de que "anotado el embargo de un bien mueble al amparo de la previsión de la disposición adicional segunda de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, y del artículo 5.a) de la Orden de 19 de julio 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, el asiento despliega todos sus efectos por lo que en caso de que se lleve el apremio a resultado se procederá en la forma prevista por el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario que establece: “Cuando en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta. La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser dueño de la finca o derecho, con solo presentar mandamiento ordenando la cancelación, expedido de acuerdo con lo previsto en el artículo 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DERECHO DE SERVIDUMBRE EN DIVISIÓN HORIZONTAL: CONSENTIMIENTO O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Se trata de cancelar una servidumbre real de “disponibilidad de plazas de aparcamiento para vehículos de los adquirentes y titulares de los departamentos resultantes de una obra nueva”. En la constitución de la finca en régimen de propiedad horizontal se hizo referencia a la servidumbre y al constituir la servidumbre se pactó que “dicha servidumbre quedará sin efecto alguna si los primeros adquirentes de las viviendas o locales del edificio que construya la mercantil en el predio dominante optan por no adquirir plazas de aparcamiento” . Todos los elementos de la propiedad horizontal constituida sobre el edificio construido sobre el predio dominante fueron transmitidos a una misma persona y uno de ellos, fue transmitido posteriormente. La persona titular de todos los elementos renunció a su derecho a adquirir plazas de aparcamiento del edificio que se pudiera construir sobre el predio sirviente y, ahora, junto con la entidad titular de dicho predio sirviente, solicita la cancelación registral de dicha servidumbre real. El Registrador lo deniega, exigiendo el consentimiento de todos los titulares que pueden resultar afectados por la misma.
Señala el centro Directivo que para la cancelación de la servidumbre constituida en favor de un departamento de una división horizontal es necesario el consentimiento individualizado de su titular, al afectar al contenido esencial del dominio del departamento, del que la servidumbre establecida a su favor es inseparable, sin que baste un acto colectivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal. No podría aplicarse en este caso el supuesto del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de la inscripción sin necesidad del consentimiento del titular del derecho inscrito por extinción del mismo porque la posibilidad prevista en este párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela. Eventualmente, además, no solo el titular de la propiedad del elemento transmitido, debe prestar su consentimiento, sino también las entidades acreedoras titulares de las hipotecas inscritas sobre los restantes departamentos de la propiedad horizontal constituida sobre el predio dominante, tal como señala el registrador, en la medida en que el artículo 534 del Código Civil establece que “las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen”, de modo que cuando se hipoteca el predio dominante, al ser la servidumbre en favor del mismo una titularidad ob rem respecto de la titularidad de la finca, se entiende que se hipoteca juntamente con las servidumbres constituidas en su favor.

DENEGACIÓN PRÁCTICA ASIENTO DE PRESENTACIÓN: SOLICITUD DE NOTA SIMPLE
Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Las solicitudes de notas simples en ningún caso son objeto de presentación, pues su finalidad es obtener la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca o inmueble, no la de producir operación registral alguna. En consecuencia, procede confirmar la nota de calificación. Ello, no obstante, podrá obtenerse la información solicitada a través del procedimiento habilitado al efecto en la sede https://sede.registradores.org.

NOTA MARGINAL RELATIVA A LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO PROCEDIMIENTO DE DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Dos Resoluciones de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. Descargar

En el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse, no puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.

SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
Tres Resoluciones de 8 de noviembre de 2022. Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 14 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, por los motivos expuestos, que en tanto no se produzca, la relación con los Registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: ACTUACIÓN REGISTRAL FRENTE A LA OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Mediante escritura pública se solicita la aplicación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la georreferenciación alternativa de diecisiete fincas registrales. Iniciado, el registrador deniega o suspende la inscripción por oposición expresa del Ayuntamiento. Sin embargo, la Dirección General revoca la calificación porque entiende que el registrador debe motivar la posible invasión del dominio público, sin que baste mencionar la oposición; por otro lado, la oposición no está fundada por persona alguna que tenga facultares para representar al Ayuntamiento.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN A UN NUEVO PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción para coordinarla gráficamente con el Catastro, cuando la misma ya se denegó tras culminarse un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria anterior, por oposición de dos colindantes, uno de ellos el Ayuntamiento, por invasión del dominio público, concretamente una calle. El registrador deniega la inscripción solicitada, sin tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haber sido ya resuelto anteriormente y no presentarse documento alguno que altere la situación anterior.
Por otra parte, existiendo pendiente un expediente catastral de subsanación de discrepancias, según resulta del caso, aportando documentación técnica, que determine que la cartografía catastral vigente pueda resultar modificada, lo lógico es o bien presentar una georreferenciación alternativa de la finca que excluya el vía público, cuya existencia acredita el asiento registral, o esperar a que se concluya ese expediente y se realice, si procede, la alteración catastral correspondiente, o se confirme la actual cartografía catastral, para que pueda lograrse una auténtica coordinación gráfica. En consecuencia, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA NO CABE RECURSO
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Así resulta del principio de legalidad y de la consiguiente tutela judicial efectiva de los asientos ya practicados; sin que pueda dejarse sin efecto una inmatriculación ya concluida por la mera presentación de una instancia suscrita por la Junta Vecinal Rectora de Montes Vecinales en Mano Común, alegando (meses después de la inmatriculación ya concluida) la invasión de un monte vecinal en mano común.
El leiv motif de todo recurso contra calificaciones registrales se limita a verificar si tal calificación es o no ajustada a Derecho y nunca cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de rectificar asientos ya practicados o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados.

INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

En el presente caso, las opositoras no son ni titulares registrales de finca alguna, ni alegan ni acreditan ser titulares catastrales de ningún inmueble colindante. Y el título de propiedad que aportan (escritura de compraventa a su favor) está otorgado como vendedor por quien tampoco alegó ni acreditó ser titular registral ni catastral de finca ni inmueble algún, ni tener ningún título de propiedad de su previa adquisición.
Por todo ello, si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de la finca del promotor.

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente, oponiendo que se han presentado alegaciones por dos colindantes afectados de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida, afirmando que la georreferenciación cuya inscripción se pretende solapa parcialmente sobre una construcción radicada en una finca de su propiedad.
La existencia de la inexactitud de la cartografía catastral, alegada por el promotor recurrente, desvirtúa la oposición del colindante notificado y determina que las dudas en la identidad de la finca no hayan sido debidamente fundamentadas por el registrador.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Las dudas en la identidad de la finca no han sido fundamentadas debidamente por el registrador, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica catastral, la oposición de un colindante no puede ser tenida en cuenta si con la documentación por él mismo aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos del opositor, como ocurre en el presente caso donde se respeta la geometría de la base gráfica registral de las fincas colindantes, cuyos titulares se oponen a la inscripción.

EXPEDIENTE PARA SUBSANAR LA DOBLE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 209 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. En base a lo expuesto, como señala la registradora en su informe, podría lograrse el deslinde y la rectificación de la superficie pretendida, por los medios señalados por el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o, en su caso, la correspondiente resolución judicial firme.

INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: EN CASO DE DUDAS FUNDADAS SOBRE RIESGO DE POSIBLE DOBLE INMATRICULACIÓN PUEDE UTILIZARSE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Siendo el registrador la autoridad pública legalmente habilitada para tramitar el procedimiento para detectar y en su caso subsanar una situación ya consumada de doble inmatriculación entre dos fincas ya inmatriculadas (conforme al art. 209 LH), no debe sorprender en modo alguno que el registrador tenga también plena competencia para aplicar el procedimiento del artículo 199 en combinación con el del artículo 205, como expresamente prevé y permite el artículo 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SE DENIEGA SU TRAMITACIÓN POR EXISTIR CERTEZAS DE ALTERACIÓN DE LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA
Resolución de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica de una finca, alegando el recurrente que en la nota de calificación no están justificadas las dudas de identidad que conllevan a la denegación de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Para la resolución del recurso, el Centro Directivo recuerda su doctrina sobre la inscripción de las rectificaciones de superficie, para concluir que la registradora la ha aplicado de forma correcta, pues aunque en su nota de calificación se refiere a dudas fundadas, lo que expresa son certezas de que no se respeta la identidad de la finca, al expresar los indicios que pueden llevar al encubrimiento de un acto de modificación de entidad hipotecaria no documentado, con la georreferenciación cuya inscripción se pretende, por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

COORDINACIÓN: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

No es inscribible la representación gráfica correspondiente a una finca registral, resultante de agrupación, cuando la misma solapa o invade parcialmente la georreferenciación de otra finca, la cual ha sido presentada previamente en el Registro y está pendiente de que se culmine el expediente para decidir su incorporación al asiento del historial registral de la finca correspondiente.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE CITACIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR ES TRÁMITE ESENCIAL DEL PROCEDIMIENTO
Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar

Según la Dirección General, el trámite más importante del expediente para la reanudación del tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes). Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, y en particular, del requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser un trámite esencial del citado procedimiento (vid., entre otras, Resolución de 11 de febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este contexto la de comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Y, en el presente caso, el auto judicial no deja constancia del cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en particular, tratándose de inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente o, en su caso, que el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no hubieran comparecido después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y REDUCCIÓN DE CABIDA: NO CABE LA OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL
Resolución de 16 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Solicitada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca y su reducción de cabida, el registrador suspende la inscripción porque en la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formuló oposición por un titular colindante, la cual parcela el opositor hace constar que donó a su hijo en determinada escritura. La entidad titular registral y promotora del expediente recurre alegando, en esencia, que el opositor no es titular registral de finca alguna, sino solo titular catastral de una parcela que manifiesta haber transmitido a un tercero, por lo que carece de legitimación propia para formular oposición.
La Dirección General estima el recurso, concluyendo que la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí solo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión del inmueble catastral. En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble afectado, no solo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del artículo 3.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió́ dicha parcela a un tercero.

LA REGISTRADORA NO PUEDE DENEGAR LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL EN EL INICIO DE UN PROCEDIMIENTO, AUNQUE TENGA DUDAS
Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Ante el inicio de un expediente de rectificación de cabida de una finca, de acuerdo con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la registradora deniega la expedición de la certificación registral inicial por dudas en la identidad de la finca.
Ante el recurso contra tal denegación, la Dirección General reitera su doctrina, entre otras, Resolución de 30 de julio de 2021, por la cual se afirmaba que las dudas del Registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al Registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía.

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SE INTERRUMPE SI HAY OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON DUDAS EN LA DELIMITACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA
Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Se insta ante el Registro de la Propiedad el procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria de una finca que no tiene señalada su superficie en la inscripción. Se aporta un escrito, por lo que deducimos que el opositor no ha comparecido ante el registrador, como obliga la norma, en la que un colindante señala que una parte de un patio le pertenece. Se paraliza el procedimiento ante la oposición, lo que la Dirección General confirma, señalando que no toda oposición produce el efecto de impedir la inscripción, al no ser pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

MODIFICACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DEL ESTADO
Resolución de 19 de octubre de 2021 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Su regulación se somete a las reglas generales de las hipotecas, y, por tanto, cualquier modificación de la hipoteca, sea una novación o sea una subsanación de otra, requiere el consentimiento del acreedor -en este caso la Agencia Tributaria-, lo que nos lleva a analizar si este consentimiento resulta claro de la certificación aportada. La interpretación del contenido de la “certificación de garantía” lleva a la conclusión de que consiente en las circunstancias que se modifican en la escritura que ahora se otorga: “quedará automáticamente extinguida y será́ cancelada, a petición de la parte deudora, cuando esta acredite haber cumplido debidamente la obligación asegurada, que resultan del acuerdo dictado, que al efecto me entregan y uno a esta matriz; y en el supuesto de haber interpuesto recurso contencioso administrativo, mediante entrega de la resolución firme del proceso y prueba, en su caso, del cumplimiento de la misma”. Por tanto, el Centro Directivo estima el recurso.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON TÍTULOS CONTRADICTORIOS PENDIENTES DE DESPACHO
Resolución de 25 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción mandamiento, derivado de procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo originada por el propio procedimiento, extendida sobre dos fincas registrales. Con anterioridad a dicho documento, constan presentados en el Registro, respecto de las mismas fincas, dos documentos con contenido contradictorio a aquel cuya inscripción se pretende.
La registradora suspende la calificación y despacho del mandamiento presentado hasta que se inscriban los documentos presentados con anterioridad sobre las mismas fincas, calificados con defectos todavía no subsanados, o bien hayan caducado los respectivos asientos de presentación, indicando que se procederá a continuación y como consecuencia de lo anterior, a la adecuada calificación del título presentado en último lugar. La recurrente aduce que dichos asientos de presentación han caducado por transcurso del plazo de sesenta días de vigencia del asiento de presentación.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora pues nos encontramos ante títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a las mismas fincas, por lo que no es posible inscribir el presentado en tercer lugar hasta que no caduque la vigencia de los asientos de presentación practicados con anterioridad, los cuales se prorrogan automáticamente en el caso de calificación defectuosa por plazo de sesenta días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones que el registrador ha de hacer en tal caso al presentante del documento y al notario autorizante o a la autoridad judicial o funcionario que lo expidió, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, por lo que, a la fecha de presentación del recurso, el primer asiento presentado, calificado con defectos, se encuentra vigente.

NOVACIÓN HIPOTECARIA. TRACTO ABREVIADO Y SUCESIÓN UNIVERSAL
Resolución de 8 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

En una novación de hipoteca otorgada por el Banco Santander, pero que consta inscrita a nombre de Banesto, no es necesario, aunque conveniente, que en la escritura se reseñen los datos de la sucesión universal bancaria, si tales datos constan ya en el Registro de la Propiedad, o se pueden determinar por el registrador de la consulta al Registro Mercantil.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Y CONDICIONANTES DE LA TASACIÓN
Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

La cuestión que plantea el presente recurso es determinar si la tasación oficial prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, para la inscripción de los pactos de ejecución directo hipotecario y extrajudicial (recogida en los reformados arts. 682 LEC y 129 LH) de la escritura de constitución de hipoteca puede, a esos efectos de inscripción, condicionarse la validez de los certificados de tasación de las fincas hipotecadas a la acreditación de la correspondencia entre las fincas registrales que se hipotecan y las parcelas de terreno tasadas. Y la respuesta es afirmativa con arreglo al artículo 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que dispone que “... para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante”; y el artículo 11 que “...existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados”. En el presente caso las dudas de identidad son razonables y dado que el tasador no ha rehusado emitir la tasación, sino expedirla condicionada, parece que la única solución, determina la dirección es acudir al procedimiento de coordinación de los artículos 199 a 200 de la Ley Hipotecaria.

CONTENIDO CERTIFICACIÓN REGISTRAL: ESPECIFICACIÓN DEL PRECIO Y ACCIÓN DE RETRACTO
Resolución de 14 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador debe calificar, en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, determinar qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente. En el presente caso existen indicios suficientes para entender justificado el interés legítimo en la expedición de la certificación con expresión del precio de la compraventa.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
Resolución de 16 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

Se presenta mandamiento de cancelación de la nota marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca. Del mandamiento se desprende la terminación del procedimiento de ejecución, pero no la causa intrínseca (pago, novación, transacción…) sino solo el mero desistimiento del actor a continuar la ejecución. La registradora califica negativamente, pues del mero desistimiento a continuar la ejecución no puede inferirse la terminación del procedimiento por satisfacción al acreedor hipotecario mediante el precio obtenido en subasta judicial, por lo que la hipoteca subsiste y para su cancelación es necesario (arts. 82 LH y 100 RH) el expreso consentimiento en escritura pública o Sentencia firme.
La Dirección General confirma la nota entendiendo que un mandamiento de cancelación cuyo contenido, según resulta de su literalidad, no tiene otro objeto que ordenar la cancelación de la nota marginal que en su día se practicó como consecuencia de la solicitud de certificación de dominio y cargas en un procedimiento que, por circunstancias que no resultan, ha finalizado, no tiene la virtualidad de permitir la cancelación de la carga hipotecaria. Sin perjuicio de que la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el procedimiento expresado ya se practicó en el Registro de la Propiedad, no es admisible el referido mandamiento judicial como título hábil para cancelar la hipoteca.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Resolución de 18 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar

En la escritura calificada se constituye hipoteca de máximo en garantía de las obligaciones contraídas por una determinada sociedad mercantil frente a una letrado, como consecuencia de los servicios jurídicos prestados o por prestar. En concreto, en el expositivo I de dicha escritura se señala que el citado letrado ha prestado y sigue prestando asistencia jurídica a la compañía mercantil, y que, asimismo, el citado abogado se ha comprometido a prestar asistencia jurídica a la Compañía durante los próximos cinco años.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la hipoteca se constituye en garantía de una pluralidad de obligaciones presentes y futuras, y, en consecuencia, al ser el acreedor una persona física y no poder constituir una hipoteca flotante conforme al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, debe constituirse una cuenta de crédito con efecto novatorio, en la cual se cargarían los apuntes procedentes de las relaciones entre ambas partes, siendo la propia cuenta de crédito con efecto novatorio la única obligación garantizada con la hipoteca, que en tal caso sería inscribible conforme al artículo 153 de la Ley Hipotecaria.
Por su parte, el recurrente argumenta que el supuesto es encuadrable en la figura de la hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, recogida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y expresamente permitida por diversas resoluciones de esta Dirección General. Afirma que se trata de un único contrato de arrendamiento de servicios jurídicos del que se derivan las obligaciones, como la de seguir prestando asistencia jurídica en los tres procedimientos judiciales recogidos en la escritura (respecto de los cuales, mientras no se encuentren finalizados, surgen obligaciones de seguir prestando asistencia jurídica, obligaciones futuras), pactándose que la asistencia jurídica se siga prestando durante cinco años. Finalmente, el notario autorizante en sus alegaciones señala que, a su juicio, la obligación es única: prestar asistencia jurídica a la sociedad (que puede calificarse cono arrendamiento de servicios profesionales), tanto en los pleitos ya entablados, pendientes de conclusión, como en el futuro en otros pleitos, dentro del plazo pactado en el apartado I de la Exposición (cinco años). Pero esa obligación única garantizada, no es futura, solo que no se conoce, de momento, el quantum de la minuta final (por eso es una hipoteca de máximo, pues si fuera conocido sería una hipoteca ordinaria o de tráfico). En resumen, es una hipoteca de máximo común (art. 153 LH), no una hipoteca flotante.
La Dirección General estima el recurso, señalando que se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de asistencia jurídica celebrado, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan, respetándose así el principio de especialidad o determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad a fin de facilitar el crédito territorial. Asimismo, quedan cumplidas las exigencias derivadas del carácter accesorio del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto tal derecho depende en su desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad. Además, al no tratarse del supuesto del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, exigir un pacto novatorio por el que las obligaciones vencidas asentadas en la cuenta quedaran sustituidas por una única obligación de restitución del saldo deudor referido nada añadiría desde el punto de vista de los principios de determinación y accesoriedad de la hipoteca. Por otra parte, la adscripción a la cobertura hipotecaria no queda al arbitrio del acreedor, sino que se produce indefectiblemente en la forma pactada, por lo que no se trata de la llamada hipoteca flotante Por lo demás, aun cuando en el presente caso se trata de hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, al constar registralmente la cuantía máxima de la obligación garantizada por la que será oponible la hipoteca, quedan protegidos suficientemente los terceros. Si, cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, el hipotecante puede consentir la posposición de rango en favor de una hipoteca de futura constitución, no puede haber impedimento a la constitución de una hipoteca antes del nacimiento las obligaciones derivadas del contrato de asistencia jurídica. A la vista de la obligación garantizada tal como es estructurada en el concreto negocio formalizado mediante la escritura calificada, resulta evidente la razón justificativa de la configuración de la garantía condicionada (no se trata de un “vínculo inútil”), que la hace merecedora de la necesaria flexibilidad con que ha de acogerse en materia de hipotecas el principio de determinación de los derechos inscribibles, en beneficio de las necesidades del tráfico y, en último término, de la economía nacional.

DEBE CONSTAR LA MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL EN UNA NOVACIÓN DE HIPOTECA
Resolución de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

En una escritura de novación de hipoteca, el hipotecante (ahora casado) no manifiesta si la finca objeto de hipoteca tiene o no el carácter de vivienda habitual, no constando dicho carácter tampoco en la escritura de constitución de hipoteca que ahora se nova. La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, las manifestaciones contenidas en la escritura calificada no cumplen la exigencia establecida en el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria sobre la constancia del carácter habitual o no habitual que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteca. La Dirección General confirma la calificación.

CANCELACIÓN DE PROHIBICIONES DE DISPONER POR TRANSCURSO DE PLAZO
Resolución de 28 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

Se disuelven condominios sobre varias fincas, una de las cuales se ve afectada por una prohibición de disponer derivada de una obligación de alimentos si bien los alimentistas han fallecido. La registradora solicita el consentimiento de los herederos de estos últimos, recurriendo esta decisión, que es revocada por la Dirección General, aplicando el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, y no el artículo 82 del mismo texto, presuponiendo éste que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dispone: “(…) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (…)”, mientras que el artículo 210.1, regla octava, presupone que no conste, al prevenir: “cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (…)”, aplicando éste a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (lo que ocurre en el presente caso ya que dicha fecha no es otra que la fecha del fallecimiento del último de los alimentistas titulares), cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO: FALTA DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Se deniega su práctica al amparo del artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida. Falta la elevación a escritura pública de la compraventa a favor del padre y causante del demandado por el Instituto Nacional de la Vivienda (u organismo sucesor del anterior) en el supuesto de que se hubiera consumado el documento privado de compraventa, así como la escritura de aceptación y manifestación de herencia, adjudicando la finca al susodicho demandado; el cual, mientras tanto, únicamente ostenta un derecho hereditario in abstracto, cuya anotación de embargo solo puede tener lugar por el cauce previsto en el artículo 166.1.º2 del Reglamento Hipotecario.

TITULAR REGISTRAL EMPRENDEDOR INDIVIDUAL: SE DENIEGA PRACTICAR ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Además, la finca cuya anotación se rechaza constituye su vivienda habitual, la cual queda fuera del ámbito de responsabilidad universal del deudor emprendedor persona física, aún en la hipótesis en que la emprendedora haya incumplido el depósito de sus cuentas anuales (vgr. arts. 7 y 8 Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización). En segundo lugar, no resulta del mandamiento el carácter no empresarial de la deuda reclamada, o de tratarse de deudas anteriores a la inscripción de limitación de responsabilidad o de deudas derivadas de obligaciones tributarias o con la Seguridad Social, es decir, no concurre ninguna circunstancia que supriman el beneficio de la limitación de la responsabilidad (art. 10.3 Ley 14/2013, de 27 de septiembre) y permitan la práctica de tal anotación de conformidad con el artículo.

ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia, (computado desde su fecha conforme a la doctrina anteriormente expuesta; o en su caso desde la fecha de la anotación de prorroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas), deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso, la cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el momento en que se produjo la caducidad expresada. Caducada la anotación, corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará́, como todos los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA
Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar

Se plantea en este recurso si procede la práctica de una anotación de embargo sobre una finca inscrita con carácter ganancial ordenada en procedimiento dirigido contra el esposo -fallecido en el curso del procedimiento-, habiéndole premuerto su esposa con anterioridad al inicio de este y habiéndose personado los herederos de ambos cónyuges en el procedimiento.
Señala el Centro Directivo que el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares. Bastará acreditar lo consignado en el artículo 166.1 para poder practicar la anotación preventiva de embargo sobre la expresada finca.

VENTA DE DERECHOS HEREDITARIOS Y ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL DERECHO HEREDITARIO SOBRE FINCA
Resolución de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar

Ante la argumentación de que el comprador de derechos hereditarios no está́ legitimado para solicitar por instancia su anotación registral, señala la Dirección General que dicho defecto ha de ser revocado, pues con la venta y transmisión del derecho hereditario del heredero al comprador, formalizada en escritura pública, se transmite también, de modo inherente a ello, la legitimación para solicitar su constancia registral en la misma forma (esto es, por anotación preventiva) y por la misma vía (esto es, bastando solicitud acompañada de los documentos del art. 16 LH), sin que sea preciso obtener providencia judicial que así́ lo ordene.

NO CABE EXTENDER ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA GANANCIAL, MIENTRAS QUE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES ESTÉ DISUELTA, PERO SIN LIQUIDAR
Resolución de 24 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a extender una anotación preventiva de embargo sobre el 50% de una finca, inscrita a nombre de unos cónyuges, con carácter ganancial, constando que la sociedad de gananciales se encuentra disuelta, pero no liquidada, por el fallecimiento de uno de ellos, al entender que, en esta situación, no corresponde a cada uno de los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales. La recurrente alega que se trata del embargo de la cuota que tiene el cónyuge deudor sobreviviente sobre el derecho que tiene sobre la finca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que la posibilidad de embargar bienes de la sociedad de gananciales en liquidación, exige distinguir tres hipótesis diferentes, las cuales han sido objeto de numerosas resoluciones: el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación; el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial; y el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal; sin que quepa el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. Recuerda, no obstante, que la legislación hipotecaria permite el embargo de bienes concretos de la sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada pero, para ello, deben cumplirse los requisitos que se recogen en los artículos 144.4 y 166.1, inciso primero, del Reglamento Hipotecario, siendo necesario que se acuerde el embargo de dicho bien, y no de la mitad indivisa que corresponde al deudor sobre dicho bien, pues, en tanto no se verifique la liquidación, el deudor no es propietario de una mitad indivisa del bien.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 24 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar

Se suspende la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial por entender la registradora que la finca sobre la que se ordena el embargo aparece inscrita a favor de su titular registral y el procedimiento se ha dirigido contra la herencia yacente de dicha persona, herederos y causahabientes desconocidos de la misma, habiéndose acreditado el fallecimiento de aquélla, pero no si sus herederos son ciertos y determinados. El recurrente alega que han sido demandados todos los interesados conocidos, aportando al escrito de recurso, documentación a la que no ha tenido acceso la registradora.
La Dirección General recuerda la reiteradísima doctrina hipotecaria de que en los recursos solo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso para su nueva calificación por el registrador. Respecto al fondo del recurso, el Centro Directivo confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que tras la Sentencia del Tribunal Supremo número 590/2021, de 9 de septiembre, modificó la doctrina cuando se demanda a una herencia yacente, distinguiendo dos posibilidades: a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia: en este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; y b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada): en estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el caso de este expediente, a la vista de la documentación presentada en su momento en el Registro, no puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, como parece resultar del escrito del recurso, o si, por el contrario, no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados.

CANCELACIÓN DE EMBARGOS ANTERIORES A LA LEY 1/2000 POR TRANSCURSO DE PLAZO
Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar

Se debate en el recurso si procede cancelar tres anotaciones preventivas de embargo, prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, aplicando el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General admite el recurso, tras diferenciar la incidencia que tuvo la entrada en vigor de la Ley 1/2000, en las anotaciones preventivas con tres posibilidades resueltas en la práctica por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005. Pero este caso no está englobado en estas tres posibilidades, sino que se trata de una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, al que se resulta de aplicación el artículo 201 citado, y tener las respectivas prórrogas fechas de 23 de junio de 1989, 25 de mayo de 1989 y 20 de abril de 1988, transcurriendo los plazos señalados en la norma.

UN AYUNTAMIENTO PUEDE ORDENAR ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CERTIFICACIÓN DE CARGAS SOBRE UN INMUEBLE SITO EN OTRO TÉRMINO MUNICIPAL
Resolución de 30 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022). Descargar

Se deniega la nota marginal acreditativa de haber expedido certificación de dominio y cargas al margen una anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento dictado por un ayuntamiento respecto de una finca registral sita en otro término municipal.
La Dirección General estima el recurso, al entender que la nota marginal no es un hecho en fase ejecutiva. La nota, junto con la anotación, deben incardinarse dentro del trámite procesal del embargo, de tal manera que, a estos meros y exclusivos efectos, de acuerdo con la interpretación dada en este sentido por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de julio de 2008, ambas actuaciones participan de una naturaleza no ejecutiva. Si tuvieran esta última naturaleza, el ayuntamiento no sería competente para ordenar su inscripción en un inmueble que no está dentro de su propio término municipal.

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